【廣告策劃PPT】鞍山市房地產(chǎn)市場調(diào)研報告

1、提案人：行銷中心提案人：行銷中心 目目 錄錄 遼寧省鞍山市地處遼東半島中部，因市南郊有一對形似馬鞍的山(滿語思額穆 阿林，意為馬鞍形的山)而得名。鞍山是東北地區(qū)最大的鋼鐵工業(yè)城市，中國第一 鋼鐵工業(yè)城市，有“共和國鋼都”的美譽，是新中國鋼鐵工業(yè)的搖籃。 城市地位城市地位(2008)(2008) 鞍山 鞍山 地理位置地理位置 煙臺煙臺 濟南濟南青島青島 漢城漢城 沈陽沈陽北京北京 天津天津 石家莊石家莊 威海威海 濰坊濰坊 平壤平壤 大連大連 鞍山鞍山 長春長春 東距煤鐵之城本溪市96公 里，南距大連市308公里，西南 距營口鲅魚圈新港120公里，西 距盤錦市103公里。全境南北最 長175公里

2、，東西最寬133公里。 長（春）大（連）鐵路、沈（陽） 大（連）高速公路縱貫南北；海 （城）溝（幫子）鐵路、海（城） 岫（巖）鐵路聯(lián)接東西。大慶至 大連的輸油管道經(jīng)過境內(nèi)。公路 成網(wǎng)，遍布鄉(xiāng)鎮(zhèn)，交通十分方便。 鞍山歷年經(jīng)濟發(fā)展狀況鞍山歷年經(jīng)濟發(fā)展狀況 2004年以來，鞍山市g(shù)dp發(fā)展在2005年受到阻礙，僅增長1.2%，導致人均gdp大幅下降，2006年 開始走入正軌，2007年擺脫經(jīng)濟發(fā)展困境，步入平穩(wěn)發(fā)展，且保持較高增速，且人均gdp增速高于gdp 增速，從上圖指數(shù)可以看出，鞍山市的人均gdp水平相對于低水平的gdp總量是很高的，從這點可以看 出，一方面，鞍山市的常住人口與經(jīng)濟發(fā)展水平是不

3、相稱的，總量偏少，另一方面，鞍山市作為工業(yè)大市， 城市生產(chǎn)能力非常強。 鞍山城市居民收支狀況鞍山城市居民收支狀況 2004年以來，鞍山城市居民可支配收入和消費性支出都穩(wěn)步上漲，2006年以前增幅波動較大，2007年開 始增幅穩(wěn)定，且保持高水平增長，二者增長趨勢基本吻合，消費性支出增長較快，且支出占收入的比例逐年降 低，可以看出鞍山城市居民消費水平和消費能力皆有較大提高，居民生活水平穩(wěn)步提高。2006年，鞍山城市居 民收入首次破的萬，主要源于工薪族加薪、個體戶減稅、退休金上調(diào)和股市的火爆。 鞍山市三大產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)鞍山市三大產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu) 鞍山市作為我國重要的工業(yè)城市，第二產(chǎn)業(yè)對gdp增長作出了重大貢獻，但

4、是隨著社會經(jīng)濟和城市化的 進一步發(fā)展，鞍山市單純依靠第二產(chǎn)業(yè)推動經(jīng)濟發(fā)展已經(jīng)顯得力不從心，城市產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)在近年來也是不斷調(diào) 整，從上圖可以看出，近年來第三產(chǎn)業(yè)發(fā)展迅速，第二產(chǎn)業(yè)和第一產(chǎn)業(yè)比例均有所下降，第二產(chǎn)業(yè)下降幅度 最大，2010年，鞍山市三大產(chǎn)業(yè)比將向6：49：45努力。 鞍山市對外貿(mào)易情況鞍山市對外貿(mào)易情況 鞍山市是一個典型的出口型城市，主要是工業(yè)產(chǎn)品的出口，近年來，出口總額一直保持著 較高的增長速度，但是從上圖可以看出，增長率線總體呈下滑態(tài)勢，出口在一定程度上受到一 定的阻礙，鞍山工業(yè)結(jié)構(gòu)調(diào)整和產(chǎn)業(yè)能力升級已經(jīng)勢在必行。 鞍山社會消費情況鞍山社會消費情況 從上圖可以看出，鞍山市社會消費

5、品零售總額近年來一直保持較高的增長速度，2006年開始，鞍山 消費上升態(tài)勢明顯，增長率迅速拔高，說明鞍山近年來，社會消費品市場活躍，居民消費能力普遍增強。 其中住宿餐飲業(yè)零售額增長趨勢基本與總額溫和，且增長率曲線整體位于總額上方，從這點可以看出，近 年來鞍山住宿餐飲業(yè)不僅發(fā)展迅速，且在總額中所占的比例也越來越高，說明鞍山市“吃住文化“發(fā)展迅 速，也越來越受消費者喜愛和重視。 規(guī)劃發(fā)展規(guī)劃發(fā)展 重要規(guī)劃重要規(guī)劃 規(guī)劃城市輕軌“南通海城、北接遼陽” 一、加快建設通海產(chǎn)業(yè)大道。 鞍山的通海產(chǎn)業(yè)大道不只是一條，而是多條，使鞍山各方向物流都能以最便捷的方式通向海洋。 二、規(guī)劃建設鞍山輕軌鐵路。 南通海城

6、，北接遼陽，最終與以沈陽為中心的城市群輕軌相接，成為城市區(qū)域間公共快線。 三、規(guī)劃鞍山環(huán)城高速公路。 建設環(huán)城高速公路 四、加強鞍山與相鄰市主要道路的對接。 實現(xiàn)鞍山在道路上與其他城市的全面融入，形成鞍山全開放、立體式、多功能、高效率的城市大交 通網(wǎng)絡。 新區(qū)將按照科技文化旅游產(chǎn)業(yè)核心區(qū)乃至未來行政中心的目標來建設 申請將大屯、騰鰲、甘泉轉(zhuǎn)為城區(qū) “城鄉(xiāng)一體”再造一個鞍山 一、城南建30萬人口新城區(qū) 二、鞍海營一體實現(xiàn)“南進” 三、海臺岫打造多個出?？?勝利路改造鞍山第一路 鞍山與周邊城市各項商業(yè)指標比較（鞍山與周邊城市各項商業(yè)指標比較（2008） 城市 指標 鞍山 排名 鞍山威海煙臺天津沈陽

7、大連太原唐山本溪丹東吉林 石家 莊 呼和 浩特 gdp（億元）81607.91780 3434 6354 3861 3858 1468 3561.2610.9563.861300.22838 1316 第三產(chǎn)業(yè)（億元）9656560 1068 2411 1743 1575 706 1107.9189221.03497.61104 739 社會消費品零售總額 （億元） 11 368.3484 1023 2000 1506 1183 620 809.76141.6198.07481.11005 533 gdp增長率 2 16.6%12.1%13.6%16.5%16.3%16.5%8.1%13.1%

8、15.0%16.1%20.6%11.0%13.6% 第三產(chǎn)業(yè)增長率219.8%16.5%16.5%14.7%15.0%14.4%13.3%15.3%16.3%13.7%28.3%12.9%15.1% 社會消費品零售總額 增長率 6 23.2%23.2%23.4%24.5%22.2%20.3%20.2%24.8%22.2%22.3%23.7%22.4%23.8% 批發(fā)零售貿(mào)易業(yè)零售 額（億元） 11 298.6411 868 1690 607 987 561 678.61116.6166.7412.8893 398 餐飲業(yè)零售額（億元）869.661 110 305 80 185 57 118.

9、272531.3767.799 131 批發(fā)零售業(yè)增幅822.8%24.6%25.3%24.9%24.6%20.9%17.6%24.2%22.4%20%24.1%22.0%23.9% 餐飲業(yè)增幅725.4%17.1%23.5%22.7%22.2%18.3%27.4%28.7%27.5%29.7%21.1%27.4%29.8% 從上表觀察可以看出，鞍山市僅僅在經(jīng)濟總量和第三產(chǎn)業(yè)的增長率上名列周邊城市前茅，但是在消費品市 場上卻處于落后地位，僅高于遼寧境內(nèi)的其他城市，整體上看，鞍山商業(yè)環(huán)境總體上要弱于周邊較發(fā)達城市， 其與同為工業(yè)城市的唐山差距甚大，但是，隨著鞍山市第三產(chǎn)業(yè)的迅速發(fā)展，鞍山商業(yè)將迎

10、來一次發(fā)展的契機。 商業(yè)路分布商業(yè)路分布“六路六路” 1、勝利路精品商業(yè)路 4、千山東路文化旅游產(chǎn)業(yè)路 2、建國南路商飲風情路 5、人民路家電五金路 3、千山西路、解放西路汽車產(chǎn)業(yè)路 6、解放東路新興商業(yè)路 六路簡介六路簡介 1、勝利路精品商業(yè)路：全長9.1公里。重點發(fā)展高檔購物中心、綜合超市、精品專賣、餐飲娛樂、金融 商務、郵電通訊、傳媒創(chuàng)意等現(xiàn)代服務業(yè)和高層商住區(qū)。 2、建國南路商飲風情路：全長5.6公里。沿路主要開發(fā)建設cbd商務設施和綜合購物設施，中高檔寫字 樓、商住樓，大中型文化娛樂設施，以及中高檔酒店、酒吧、茶吧、ktv等餐飲娛樂設施。 3、千山西路、解放西路汽車產(chǎn)業(yè)路：全長5.7

11、公里。沿路主要開發(fā)建設大中型汽車銷售服務區(qū)、品牌汽 車店、汽車零配件及保養(yǎng)維修服務等設施。 4、千山東路文化旅游產(chǎn)業(yè)路：全長10.2公里。重點發(fā)展大型主題公園、游樂園以及旅游觀光、休閑度 假、商居商住等精品文化旅游設施。 5、人民路家電五金路：全長3.8公里。重點發(fā)展大中型購物中心、綜合超市、家電五金機電品牌專賣店 和專業(yè)店、賓館酒店、高層商住區(qū)等服務設施。 6、解放東路新興商業(yè)路：全長4.9公里。重點發(fā)展大型中高檔高層商住區(qū)，配套建設綜合超市、便利店、 專業(yè)店、餐飲娛樂等服務設施。 商圈分布商圈分布“九圈九圈” “九圈九圈”：加快提升一個城市中心商圈，發(fā)展完善八個副中心商圈，突出商貿(mào)集聚。

12、鐵東區(qū)站前商圈鐵東區(qū)站前商圈市中心商圈市中心商圈 該商圈發(fā)展行政文化中心、中央商務區(qū)的功能定位，以鐵東二道街、二一九路、文化 街、青年街、五一路沿線為核心，通過改造開發(fā)，積極引進國內(nèi)外知名企業(yè)和高端品牌， 大力發(fā)展現(xiàn)代流通業(yè)態(tài)，推進經(jīng)營結(jié)構(gòu)調(diào)整，完善經(jīng)營服務功能，提升綜合服務能力，拓 展經(jīng)營服務領域，提高商貿(mào)集聚程度，充分體現(xiàn)現(xiàn)代都市繁榮繁華、特色各異的濃厚商業(yè) 氛圍，展現(xiàn)鞍山市現(xiàn)代商業(yè)發(fā)展水平和大都市形象。 鐵東區(qū)三大副中心商圈鐵東區(qū)三大副中心商圈 鐵東湖南副中心商圈：以湖南街為軸線，北起綠化街，南至新營路，向東延伸至營 城子新區(qū)，同時開發(fā)大石街、東工人街，主要發(fā)展綜合購物、專賣店、餐飲店、

13、郵電、 金融、通訊等服務業(yè)。 鐵東長大副中心商圈：以長大街為軸心，開發(fā)建設中華南路以西、長大街以南區(qū)域，形 成居民購物、餐飲、娛樂為一體的商業(yè)圈，以適應中華南路南延和后峪地區(qū)拆遷改造需要。 鐵東對爐副中心商圈：結(jié)合健康街兩側(cè)拆遷改造，配套建設大型商業(yè)和文化基礎設施， 形成集購物、文化、餐飲、休閑為一體的商業(yè)新圈。 鐵西區(qū)兩大副中心商圈鐵西區(qū)兩大副中心商圈 鐵西永樂副中心商圈：以鐵西永樂公園為核心，結(jié)合周邊舊民宅和工礦企業(yè)搬遷改造，大力開發(fā)建設 商業(yè)地產(chǎn)，重點發(fā)展購物、餐飲、文化娛樂、休閑等服務設施。 鞍山西站副中心商圈：圍繞規(guī)劃新建的“哈大”高速鐵路，結(jié)合二臺子、達道灣地區(qū)運動遷改造，在 北起

14、人民路，南至鞍騰路，西起鞍山西站，東至鐵西區(qū)的區(qū)域內(nèi)，規(guī)劃布局生活物流區(qū)和商住新區(qū)，充分 依托正在規(guī)劃新建的東北商貿(mào)城，打造成未來鞍山西部的新商圈。 立山區(qū)兩大副中心商圈立山區(qū)兩大副中心商圈 立山深溝寺副中心商圈：充分利用深溝寺四區(qū)、六區(qū)和八區(qū)的閑置土地，推進健身廣場東北角大型綜 合超市和深溝寺八區(qū)大型商住區(qū)的規(guī)劃建設，以滿足本區(qū)域居民日常生活需求。 立山曙光副中心商圈：以曙光路與建國東路交匯處為節(jié)點，結(jié)合本區(qū)域整體拆遷改造，重點開發(fā)建設 綜合購物、餐飲娛樂、商務服務等服務設施。 千山區(qū)一大副中心商圈千山區(qū)一大副中心商圈 千山區(qū)中心區(qū)副中心商圈：以建國南路與舊騰路東延交匯處為中心，按照居住生活

15、區(qū)、物流區(qū)、楊柳 河濱河綠化帶、地區(qū)綜合服務帶、對外交通服務帶“兩區(qū)三帶”布局，形成集行政、商居、物流、旅游等 功 能于一體的城南區(qū)域性新商圈，成為市區(qū)與鞍山新城區(qū)的重要節(jié)點。 商區(qū)分布商區(qū)分布“三區(qū)三區(qū)”( (規(guī)劃建設中）規(guī)劃建設中） 大力發(fā)展產(chǎn)業(yè)園區(qū)和專業(yè)市場集群，突出產(chǎn)業(yè)融合 東北鋼鐵大市場物流加工集中區(qū)： 位于市區(qū)西北部，規(guī)劃面積2.45平方公里。利用鞍鋼鋼鐵資源，開發(fā)建設鋼鐵加工、倉儲、交易、配送、 運輸?shù)壬a(chǎn)性服務業(yè)。最終形成年處加工配送1000萬噸以上、銷售超千億元的能力，成為東北地區(qū)鋼鐵物流 航母。 東北商貿(mào)城批發(fā)市場集中區(qū)： 位于市區(qū)西部，規(guī)劃面積11.35平方公里。重點發(fā)展

16、新型建材、精細化工、五金機電、機械產(chǎn)品、農(nóng)副產(chǎn) 品、商貿(mào)和日用品等各類專業(yè)市場集群，配套建設奧體中心、會展中心、職教城等綜合服務設施。 湯崗子健康文化產(chǎn)業(yè)區(qū)： 位于我市規(guī)劃建設的城南新區(qū)核心區(qū)內(nèi)，新區(qū)總規(guī)劃面積33平方公里，其中：商業(yè)金融服務業(yè)等商業(yè)用 地面積3.3平方公里。充分利用亞洲著名溫泉和湯崗子理療資源，開發(fā)建設康復、理療、度假等服務設施，配 套建設商住、商務、金融、商業(yè)、旅游、休閑等服務設施。 商業(yè)街分布商業(yè)街分布“三街三街”（規(guī)劃建設中）（規(guī)劃建設中） 1、韓國風情一條街：位于千山西路以北解放西路東側(cè)，全長500米。沿路開發(fā)建設具有朝鮮族民俗風情 建筑和鮮族特色風味美食餐飲業(yè)。 2

17、、風味美食一條街：位于新華街，全長500米，沿路開發(fā)建設中外特色餐飲店、快餐店、食品飲食專業(yè) 店、酒吧、茶吧等餐飲服務業(yè)。 3、茶飲休閑一條街：位于營城路，全長500米，沿路開發(fā)建設集各類酒吧、茶吧、咖啡吧、購物中心、 中型超市、便利店、居住小區(qū)為一體的商住商居設施。 其他商業(yè)分布其他商業(yè)分布“一帶一帶”“”“一網(wǎng)一網(wǎng)”（規(guī)劃建（規(guī)劃建 設中）設中） “一帶”：大力開發(fā)濱水景觀帶，突出宜居宜商。 萬水河濱水經(jīng)濟帶：以原南沙河大橋為中心，結(jié)合河道綜合治理，對河道兩岸的 舊民宅和棚戶區(qū)進行拆遷。重點推進團組式大型商住區(qū)建設，沿岸、沿街發(fā)展酒 吧、茶吧、特色餐飲、文化娛樂等服務設施，配套建設公園、綠

18、地和沿岸濱水景 觀帶及各類亮化設施，形成市區(qū)北大門一道靚麗的濱河經(jīng)濟帶。 “一網(wǎng)”：強化推進社區(qū)流通服務網(wǎng)絡建設，突出便民利民。 社區(qū)便民服務網(wǎng)：結(jié)合城市規(guī)劃和新區(qū)建設及棚戶區(qū)改造，積極推進商住新區(qū)、 農(nóng)貿(mào)市場和社區(qū)服務中心“三位一體”便民服務網(wǎng)絡建設，重點開發(fā)建設一批農(nóng) 貿(mào)市場、便民超市和社區(qū)服務中心，形成布局完善、功能齊備的新型社區(qū)流通服 務體系。 行政區(qū)劃行政區(qū)劃 區(qū)劃 面積 （平方千米） 人口 （萬人） 區(qū)政府 鞍山市 9249 361 - 鐵東區(qū)3049駐解放路 鐵西區(qū)3429駐人民路171號 立山區(qū)5542駐北勝利路340號 千山區(qū)50326駐鞍海路28號 海城市2732113駐海

19、州街道 臺安縣139338駐臺安鎮(zhèn)恩良路 岫巖滿族 自治縣 450251駐岫巖鎮(zhèn) 鞍山市轄鐵東區(qū)、鐵西區(qū)、立山區(qū)、千山區(qū)等4個市轄區(qū)、臺 安縣、岫巖滿族自治縣，代管海城市（縣級市）?？h（市）區(qū)共 轄58個鎮(zhèn)、7個鄉(xiāng)、48個街道辦事處。 鞍山基準地價鞍山基準地價 鞍山歷年土地出讓金情況鞍山歷年土地出讓金情況 從上圖可以看出，2005年以來，鞍山市歷年土地出讓金增長迅猛，可以看出，鞍山市作為工業(yè)大市， 在2005年以前，土地出讓較少，主要依靠老工業(yè)支撐城市經(jīng)濟發(fā)展，房地產(chǎn)等第三產(chǎn)業(yè)發(fā)展相對滯后， 2006年開始，鞍山市土地出讓規(guī)模呈現(xiàn)爆發(fā)態(tài)勢，從而使得房地產(chǎn)業(yè)迅速發(fā)展，土地出讓金的增長率在 200

20、6年達到1000%的恐怖速度，之后開始逐年下降，但是依然達到100%以上，可以看出鞍山市的土地出 讓在經(jīng)過爆發(fā)之后，逐漸趨于穩(wěn)定，鞍山房地產(chǎn)業(yè)在一定程度上也與上述趨勢相符，不可否認，超高土地 出讓金增長率和土地出讓金折射出的是鞍山房地產(chǎn)業(yè)的爆發(fā)與迅猛發(fā)展。 往年鞍山土地成交溢價狀況分析往年鞍山土地成交溢價狀況分析 鞍山市2007-2008年4月份之間成交的土地案例74宗（剔出工業(yè)用地出讓），全市成交土 地超過70%以底價或略高于底價成交，反映出鞍山作為三線城市，目前土地市場競爭不是很 激烈。未來土地成交價格仍會以底價或略高于底價的形式成交。 往年各區(qū)土地溢價情況分析往年各區(qū)土地溢價情況分析 可

21、以看出，鐵東、鐵西區(qū)作為老城區(qū)，超過底價成交的土地超過50%，原因是作為老城 區(qū)土地的稀缺性，土地競爭相對其他各區(qū)較大，而其他各區(qū)大部分基本都以底價或略高于底 價成交。鐵東、鐵西區(qū)老城區(qū)土地供應將會減少，未來土地供應的主要區(qū)域為高新區(qū)、立山 區(qū)、千山區(qū)等外城區(qū)域。 萬科將在鞍建設超大樓盤 6月25日下午，市長谷春立出席了鞍山市第十批國有建設用地使用權(quán)掛牌出讓簽約儀式。 在簽約儀式上，鞍山萬科房地產(chǎn)開發(fā)有限公司與市土地儲備中心正式簽約，出資4.6億元購 買30萬平方米土地，建設新的樓盤。 幾年來，鞍山萬科房地產(chǎn)開發(fā)有限公司先后在鞍投資建設了萬科城市花園、金色家園、 萬科城等項目，均獲得巨大成功。

22、此次，鞍山萬科房地產(chǎn)開發(fā)有限公司又成功競得萬科城市 花園東北角30萬平方米地塊，項目總建筑面積50余萬平方米，開發(fā)面積為萬科此前在鞍開發(fā) 樓盤面積的總和。 土地事件（土地事件（2009） 鞍山房地產(chǎn)投資情況鞍山房地產(chǎn)投資情況 從上圖觀察可以看出，2007年以前，鞍山市的房地產(chǎn)投資增速平緩且低于全社會固定資產(chǎn)投資總額， 致使鞍山房地產(chǎn)投資在固投總額中所占的比例越來越小，房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展也不慍不火。2007年開始，鞍山房 地產(chǎn)業(yè)明顯開始爆發(fā)，房地產(chǎn)投資增速明顯暴漲，且在固投中所占的比重越來越大，僅07、08兩年，比例 擴大了將近一倍，且在2008年全國樓市慘淡的大形勢下，鞍山房地產(chǎn)迅速發(fā)展，2008年

23、房地產(chǎn)投資增速擴 大到驚人的114.3%，可見一、鞍山作為老工業(yè)城市，經(jīng)濟基礎扎實，但房地產(chǎn)業(yè)相對落后，一旦爆發(fā)，抗 風險能力極強；二，作為三線城市，幾乎不受或少受世界經(jīng)濟危機和國內(nèi)房地產(chǎn)危機的沖擊，且為危機形 勢下的后方避風港。三、城市環(huán)境的改善和城市化進程的加快，以及人民生活水平的改善，致使住房需求 強勁。 鞍山歷年商品房開發(fā)情況鞍山歷年商品房開發(fā)情況 從上圖可以看出，鞍山市近年來商品房施工面積逐年上漲，2008年暴增158.9%，可以看出鞍山 市房地產(chǎn)開發(fā)市場信心很大，也反映出近年來鞍山市房地產(chǎn)開發(fā)雖然不排除盲目性，但是更多的是良 好的市場前景，除此之外，2008年鞍山商品房竣工面積也暴

24、增到240.1萬平方米，增幅高達121%，可 以看出，2008年是鞍山房地產(chǎn)業(yè)供應井噴的一年，結(jié)合銷售情況進一步分析。 鞍山歷年商品房銷售情況鞍山歷年商品房銷售情況 從上圖可以看出，鞍山市2008年以前，商品房銷售面積和銷售額增長平緩，與開發(fā)情況基本相符， 到2008年，商品房銷售面積和銷售額同時暴增，鞍山商品房銷售市場一片紅火，且2007和2008兩年， 銷售面積都大于竣工面積，市場供不應求狀況明顯，銷售市場的紅火在一定程度上大大增強了房地產(chǎn) 業(yè)的信心，這樣，2008年施工面積的暴增也在情理之中，但是，2008年銷售的井噴引發(fā)的高開發(fā)體 量對未來房地產(chǎn)市場銷售也形成了壓力。 2008年房地產(chǎn)

25、投資橫向比年房地產(chǎn)投資橫向比 從上圖可以看出，鞍山市房地產(chǎn)投資額要低于環(huán)渤海同類型，同級別城市的，這主要歸結(jié)于城市環(huán)境、交 通環(huán)境等區(qū)位地理的相對落后，但是卻高于東北同類型或同級別的大多數(shù)城市，典型的唐山，雖然鞍山經(jīng)濟落 后于唐山，但是房地產(chǎn)開發(fā)卻高于唐山，可見，鞍山在東北區(qū)塊或同類型同級別城市里，房地產(chǎn)投資具有領先 地位.。從上圖還可以明顯發(fā)現(xiàn)，鞍山市的房地產(chǎn)投資不僅高于周邊近鄰城市，且增長率超出環(huán)渤海城市一大 截，可謂增長驚人。房地產(chǎn)發(fā)展迅猛的現(xiàn)狀也顯而易見。 煙臺市歷年商品房平均價格煙臺市歷年商品房平均價格 從上圖可以看出，鞍山市商品房均價2008年以前增長較快，2008年受到阻礙，僅增

26、長0.09%，這與供應量 的暴增有關(guān)，主要還是與經(jīng)濟發(fā)展水平同步的，房價的過快增長，只會透支后市的升值潛力，對市場不利，特 別是對于鞍山這樣房地產(chǎn)業(yè)起步較晚甚至剛剛起步的城市是很嚴重的，鑒于未來鞍山市場開發(fā)量較大的影響， 鞍山在未來幾年商品房均價不會上升太快，但是突破3000元/平方米是必然的。 2008年鞍山房地產(chǎn)開發(fā)資金情況年鞍山房地產(chǎn)開發(fā)資金情況 隨著鞍山市房地產(chǎn)市 場的不斷完善，實力較差 的開發(fā)商或者合并重組， 或者退出市場。由于開發(fā) 商自身實力的增強，以及 房地產(chǎn)市場銷售情況看好， 銀行信貸對房地產(chǎn)開發(fā)投 資的支持力度有所加大， 開發(fā)商資金回籠速度加快， 資金到位情況良好。自籌 資金

27、成為房地產(chǎn)開發(fā)資金 的主要經(jīng)濟來源。 小小 結(jié)結(jié) 鞍山房地產(chǎn)業(yè)起步較晚，鞍山市目前房地產(chǎn)市場仍處于健康發(fā)展的上升勢 頭，呈現(xiàn)供求兩旺的局面，未出現(xiàn)像部分一線城市呈現(xiàn)的銷售量大幅下滑 的情況，商品房尤其是商品住宅的開工、銷售都出現(xiàn)同比大幅增長的趨勢。 開工面積與竣工面積有較大落差，市場未來供應量充足，銷售面積2007年 來也始終大于竣工面積，可見鞍山市商品房需求量也較大，基本上處于供 求平衡狀態(tài)。 鞍山市房價隨著城市化進程的加快，經(jīng)濟的快速發(fā)展和城市環(huán)境的改善等 因素的作用，將還有很大的上升空間，鞍山的房價是與經(jīng)濟水平相適應的。 鞍山市房地產(chǎn)市場處于蓬勃發(fā)展期，與環(huán)渤海經(jīng)濟發(fā)達城市有不小的差距，

28、 但是卻高于東北各同等級大工業(yè)城市，房地產(chǎn)企業(yè)資金充裕，對后市投資 熱情不減，同時鞍山市商品房開發(fā)量增幅、竣工量增幅、銷售量增幅、銷 售額增幅、商品房實際預售率、單個樓盤開盤當日一次性銷售率、房地產(chǎn) 市場潛力7項全國第一。呈現(xiàn)潛力巨大，供需兩旺的顯著特征。 往年住宅投資情況往年住宅投資情況 從上圖可以看出，2005年以來，鞍山市住宅投資額逐年增長，2007年住宅投資占房地產(chǎn)投資比例迅 猛擴大到80.2%，2007年也是鞍山房地產(chǎn)投資迅猛增長的開始，而住宅投資依然迅速擴大再房地產(chǎn)投資中 的占比可以看出，盡管房地產(chǎn)投資增幅迅猛，但是住宅投資增長率仍然要高于房地產(chǎn)投資增長率的，可見 鞍山住宅市場呈現(xiàn)

29、爆發(fā)式發(fā)展，住宅市場在房地產(chǎn)市場中的地位越來越重要，鞍山市房地產(chǎn)在未來住宅市 場將競爭激烈，同時也折射出鞍山住宅市場具有相當高的需求。 近年鞍山住宅銷售情況近年鞍山住宅銷售情況 從上圖可以看出，鞍山市住宅銷售面積和銷售金額今年來一直爆出較高的增長率，尤其是2008年， 增長率均高達100%以上，可見2008年鞍山市住宅市場并未像全國市場那樣遇冷，反而異?；鸨?，另外從 上圖銷售金額增長率線要高于銷售面積增長率線，可以看出，鞍山市住宅價格也是呈增長態(tài)勢，從二者之 間2008年的落差縮小可以看出，2008年雖然銷售火爆，但是價格增長速度卻受到阻礙。 今年鞍山住宅銷售均價情況今年鞍山住宅銷售均價情況

30、從上圖可以看出，鞍山市住宅銷售雖然形式一片大好，但是住宅價格卻沒有出現(xiàn)暴漲暴跌情況，增 長基本符合經(jīng)濟發(fā)展情況，2008年價格增長率暴跌，與銷售的火爆形成的反差，可以看出鞍山住宅市場 基本呈現(xiàn)理性發(fā)展，也受到全國樓市的部分影響，但是影響不大。 鞍山住宅近年空置面積情況鞍山住宅近年空置面積情況 近年來，鞍山市住宅空置面積波動較大，但是總體呈現(xiàn)下降趨勢，到2008年，鞍山市空置面積下降 到2005年來的最低點，僅43萬平米，可見，2008年鞍山住宅市場不僅銷售火爆，且市場需求具有強大的 抗風險能力，潛力巨大，空置下降，更加大了鞍山市住宅的發(fā)展空間，后市強大的需求對鞍山未來住宅市 場是一個大利好。

31、鞍山戶型面積需求狀況鞍山戶型面積需求狀況 2006年來，鞍山銷售的住宅平均面積逐年下降，2006年住宅銷售平均面積大113平方米/套，2007年 下降到90-100平米/套，2008年進一步下降到90以下，可以看出，盡管90平方米的戶型供應量較大，但是， 逐年下降的戶型面積，可以反映出，鞍山市住宅市場的戶型面積需求逐漸向小戶型轉(zhuǎn)變，小戶型逐漸主導 鞍山住宅市場，成為最受歡迎的戶型面積。 鞍山二手住宅購房客戶年齡分布鞍山二手住宅購房客戶年齡分布 從上圖可以看出，鞍山住宅購房客戶主力群體為46-55歲的中老年人，其次是23-29歲的青年人，30- 45歲的中年人購房需求也較大，可以看出鞍山市住房需

32、求層次分明，且以剛性需求為主，投資需求為輔。 鞍山目前樓盤分布情況（鞍山目前樓盤分布情況（20092009） 典型開發(fā)商： 萬科地產(chǎn) 大德地產(chǎn) 申江嘉寶 四隆地產(chǎn) 恒基地產(chǎn) 抽樣分析各區(qū)目前在售樓盤情況抽樣分析各區(qū)目前在售樓盤情況 千山區(qū)因樣本過少， 其均價情況實際要低于 3200。從右圖可以看出鐵 東區(qū)和鐵西區(qū)作為老城區(qū)， 價格較高，且由于土地的 稀缺性，容積率相對于其 他區(qū)也較高，其中鐵東區(qū) 最高，其次鐵西區(qū)，而立 山區(qū)和千山區(qū)不論價格還 是容積率都要低于老城區(qū)。 小小 結(jié)結(jié) 目前，鞍山市住宅市場以自住為主，投資客也較多。 鞍山市房價總體呈現(xiàn)上升趨勢，且在未來仍有較大的上升空間，且基本 與

33、城市經(jīng)濟發(fā)展水平相適應，鞍山房價的上升幅度遠遠低于居民收入增 加幅度和經(jīng)濟發(fā)展水平。 鞍山市2008年人均住房面積僅22.5平方米，人均住房面積遠遠低于全國 平均水平，更低于全國50強城市平均水平，鞍山至少需要新建住宅800 萬平方米，才能達到全國平均水平，而要達到全國50強城市平均水平則 需要新建住宅1200萬平方米，鞍山房地產(chǎn)需求巨大。 市場上大部分為外地開發(fā)商開發(fā)的樓盤，鞍山的房地產(chǎn)開發(fā)商80%來自 南方，其中50%是浙商。鞍山房地產(chǎn)競爭激烈，其中萬科很早就在鞍山 布局。 鞍山住宅市場的火爆，導致開發(fā)商對后市持樂觀態(tài)度，囤地惜售現(xiàn)象嚴 重，且高施工量和高投資對后市將形成較大的壓力，未來供

34、應量過大將 過度透支鞍山的有效需求，市場競爭壓力將進一步擴大。 鞍山寫字樓分布鞍山寫字樓分布 從上圖可以看出，鞍山寫字樓主要分布于鐵東區(qū)，且集中分布于市級中心商圈鐵東站前商圈， 此地位于鞍山市中心最繁華地區(qū)，周邊配套完善，交通方便。鞍山寫字樓物業(yè)很少，主要分布于鐵東區(qū)和 鐵西區(qū)，千山區(qū)和立山區(qū)目前幾乎沒有寫字樓。 鞍山寫字樓列表鞍山寫字樓列表 寫字樓名稱地址 萬科東源大廈鐵東區(qū)勝利路21號 鞍山市物資貿(mào)易大廈鐵東區(qū)二道街90號 金融大廈 鐵東區(qū)勝利路號地段 天河大廈 鐵東區(qū)南二道街58-1號 金龍大廈 鐵東區(qū)勝利廣場西側(cè)勝利南路40號 銀杏園寫字樓 鐵東區(qū)站前二道街 興華寫字樓鐵東區(qū)文化街附近

35、 民族大廈 鐵西區(qū)人民路75號 鞍山市目前寫字樓物業(yè)僅8幢，其中7幢位于鐵東，1幢位于鐵西，且寫字樓都并非正 軌純寫字樓物業(yè)，基本都是商住混用，鞍山寫字樓多集中于配套成熟的站前商圈。 小小 結(jié)結(jié) 鞍山市作為一個鋼鐵城市，在城市環(huán)境上與其他城市差距較大，在吸納 外來投資者辦公方面能力不足，企業(yè)進駐數(shù)量有限，市場對寫字樓需求 不大。 鞍山市作為三線城市，城市經(jīng)濟容量和輻射能力有限，盡管房地產(chǎn)業(yè)發(fā) 展迅猛，但是在寫字樓物業(yè)在房地產(chǎn)投資增幅很小，所占市場份額也是 逐漸減少，這從鞍山住宅投資占房地產(chǎn)投資比例近年來迅猛局擴大到 80%以上可以看出，商業(yè)物業(yè)和其他物業(yè)的市場份額都在縮小。 鞍山市寫字樓空置率

36、普遍較大，多用于酒店，娛樂，居住等混合業(yè)態(tài)， 寫字樓租恁市場平淡。 鞍山萬科東源大廈是萬科在東北打響的一場艱苦的“上甘嶺戰(zhàn)役”，此 項目曾經(jīng)使得鞍山萬科負債累累，嚴峻的銷售和短缺的資金使得此項目 一度幾乎成為爛尾樓。最后雖然沒有成為爛尾樓，但鞍山萬科直到2001 年才還清債務。1993年開工，直到1998年才完工。 目前鞍山市城市整體狀況不適合寫字樓物業(yè)。 旅游資源旅游資源 鞍山資源豐富，市區(qū)周圍鐵礦儲量逾百億噸，占全國儲量的四分之一；南部和東南部是菱鎂礦富集地帶， 約占世界儲量的四分之一；滑石礦是我國三大產(chǎn)地之一，儲量居世界之首；岫巖地區(qū)素有“玉石之鄉(xiāng)”的美 稱，擁有豐富的玉石資源；此外，農(nóng)

37、產(chǎn)品資源、地熱資源也相當豐富。鞍山旅游資源十分豐富，有東北明珠 之稱的千山國家風景名勝區(qū)，有中國最大的溫泉康復中心湯崗子溫泉，有堪稱世界之最的七彩玉佛，還有東 山城市森林公園、岫巖藥山風景區(qū)、海城白云山風景區(qū)等；以鞍山國際大酒店為代表的一大批高中檔酒店可 以為游客提供舒適的休閑環(huán)境；海城西柳服裝市場、南臺箱包市場、岫巖玉器市場及遍布鞍山城區(qū)的各大商 場，也將為來鞍游人提供理想的購物場所。 鞍山歷年旅游人數(shù)增長情況鞍山歷年旅游人數(shù)增長情況 從上圖可以看出，鞍山市旅游人數(shù)2004年以來一直保持較快增長，旅游業(yè)發(fā)展狀況良好，旅游總?cè)藬?shù)增 長率雖然有起伏波動，但是總體基本保持在15%以上，入境游客人數(shù)

38、增長率雖然2004-2006年曾下降趨勢，但 是2007年開始迅速上升，盡管2008年全球金融危機，鞍山市入境游客人數(shù)增長率卻高達46%，首次大幅超過 旅游總?cè)藬?shù)增長率，由此可以看出，鞍山市入境旅游人數(shù)在總?cè)藬?shù)中所占的比例近年來迅速提高，鞍山市旅 游環(huán)境也逐步被境外游客所認同，對境外游客有較高的吸引力。 鞍山歷年旅游總收入統(tǒng)計鞍山歷年旅游總收入統(tǒng)計 鞍山市旅游收入逐年穩(wěn)步較快上升，旅游業(yè)發(fā)展較快，旅游收入增長率曲線基本與旅游人數(shù)增長率相符， 旅游外匯收入增長率除了2006、2007年基本都高于旅游總收入增長率，可見鞍山市的旅游外匯收入在旅游總 收入中的作用越來越大，尤其是2008年，旅游外匯收

39、入在國內(nèi)旅游市場不旺的情況下，逆市暴增51%，可見 鞍山市旅游業(yè)正逐步走向國際化，境外認同度逐漸提高。 2008年鞍山市旅游業(yè)與類似城市對比年鞍山市旅游業(yè)與類似城市對比 城市人口數(shù)(萬人)613729.41776351.44 gdp總值(億元)3858.23561.193860.51607.94 社會消費品零售額(億元)1182.6809.761505.5368.34 人均gdp(元)631984819054106458304 人均可支配收入(元)175001638217295150744 年旅游人次(萬人)3000960.9552091545.53 入境游客人次(萬人)954.2947.61

40、5.53 入境游客占旅游總數(shù)的比 重 3.17%0.45%0.91%1%2 外匯旅游收入（億美元）6.580.173.31.23 入境游客人均消費 （美元/人次） 692.6396.3693.3774.21 年旅游收入(億元)400.847.98410.3112.163 從上表可以看出，鞍山市在經(jīng)濟指標上和周邊類似城市相比基本都處于最后一位，但是在旅游業(yè)上，卻 不是最后一位，與同為工業(yè)城市，且a級景區(qū)數(shù)量更多的唐山相比，鞍山在旅游指數(shù)上要全面超過唐山，尤其 是入境游客人均消費這一指數(shù)上位居三大城市的首位，入境游客占比這一指數(shù)位居第二位，可見，鞍山旅游 業(yè)創(chuàng)造價值的總量上雖然與一二線城市有所差距

41、，但是在入境旅游上卻仍然有一定的優(yōu)勢，并且旅游業(yè)要好 于周邊大多數(shù)同等級城市，旅游外向型趨勢也比較明顯。 酒店概況酒店概況 n 酒店數(shù)量及分布：酒店數(shù)量及分布：鞍山市現(xiàn)有旅游 星級酒店18家，五星級酒店2家， 四星級酒店2家。 n 房間數(shù)及價格：市區(qū)房間數(shù)及價格：市區(qū)五星級酒店共 有628個房間，平均價格為634元/天； 四星級共有625個房間，平均價格 為233元/天。 n 出租率：出租率：2008年，煙臺市市區(qū)星級 酒店平均入住率為90%。 煙臺四五星級酒店列表煙臺四五星級酒店列表 國內(nèi)管理國際大酒店51994-300680 園林路 219號 國內(nèi)管理五環(huán)大酒店52000-328588 南

42、勝利路 43號 國內(nèi)管理寰球大酒店4-377248 鐵東區(qū)民 生巷1號 國內(nèi)管理鞍山四海假日酒店420052007248218 園林路 333號 鞍山市星級酒店稀少，五星級酒店僅2家，四星級酒店也只有2家，五星級酒店中，國際大酒店主要客人 為政府官員，五環(huán)大酒店商務人士居多，稀少的星級酒店數(shù)量，導致鞍山市星級酒店平均入住率都挺高，基 本在90%以上，客源主要是旅游者，鞍山市由于城市經(jīng)濟發(fā)展水平的限制，星級酒店業(yè)發(fā)展比較落后，并且 服務質(zhì)量普遍較差。 鞍山星級酒店分布狀況鞍山星級酒店分布狀況 鞍山市區(qū)未來建成的酒店鞍山市區(qū)未來建成的酒店 目前，負責引進該項目的項目單位已經(jīng)初步確定，而且，香格里拉

43、大酒店在鞍山的 位置也已經(jīng)基本圈定，可能位于鞍山市的人民公園附近。（2007年） 大商集團聯(lián)手法國雅高集團下屬的宜必思國際酒店簽約儀式近日舉行。宜必思國際酒店作為鞍 山市第一家由外商投資的國際化酒店，進駐正在建設中的位于勝利廣場北側(cè)的鞍山新瑪特購物休閑 廣場，為鞍山城市綜合體業(yè)態(tài)拉開了筑巢引鳳的大幕。（2008年） 6月27日，鞍山市重點招商引資項目，鞍山華達置業(yè)有限公司投資開發(fā)的皇冠假日酒店及皇冠 國際即將破土動工。 據(jù)了解，皇冠假日酒店及皇冠國際項目位于鞍山市鐵東區(qū)勝利南路與千山中路 交匯處，由鞍山華達置業(yè)有限公司投資開發(fā)，總建筑面積2101萬平方米，由4棟33層的高檔住宅以 及168米高

44、的國際五星級皇冠假日酒店組成，總投資15億元人民幣。（2009年） 小小 結(jié)結(jié) 目前，鞍山由于城市經(jīng)濟相對比較落后，城市化程度有限，旅游業(yè)并不發(fā)達， 商務會議發(fā)展緩慢，使得市區(qū)內(nèi)星級酒店較少，酒店業(yè)競爭并不激烈，服務質(zhì) 量普遍較差。 鞍山房價具有很大的彈性空間，總體偏低，星級飯店客房價格與周邊發(fā)達城市 相比，差距較大。 目前鞍山市星級酒店并沒有正規(guī)化得星級劃分，名義上的五星級酒店也只是達 到準五星級別，真正的高檔高品質(zhì)優(yōu)質(zhì)服務的星級酒店幾乎沒有。 鞍山市近年來城市發(fā)展日新月異，城市化進程不斷加快，經(jīng)濟實力突飛猛進， 目前位列東北發(fā)達城市第五名，旅游業(yè)發(fā)展迅速，特別是外來游客數(shù)量激增， 城市對外

45、交流程度逐漸加強，為鞍山市未來酒店業(yè)的發(fā)展帶來了難逢的機遇。 鞍山目前各大行業(yè)國際品牌爭相進駐鞍山，迅猛的房地產(chǎn)開發(fā)勢頭和快速的經(jīng) 濟增長，使得各大國際知名企業(yè)看到了鞍山的潛質(zhì)，強大品牌進駐的同時進一 步拉動了鞍山的城市發(fā)展，同時也帶來了激烈的競爭，酒店業(yè)皇冠假日，香格 里拉的強勢進駐，勢必使得鞍山酒店業(yè)在迎來機遇的同時，也在挑戰(zhàn)中不斷升 級重組。 總總 結(jié)結(jié) 鞍山城市經(jīng)濟的迅速發(fā)展，使得鞍山市充滿了機遇，迅猛的房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展勢頭，使得鞍山城市面貌日新月 異，這是機遇，同時也是挑戰(zhàn)。 一、鞍山在我國東北地區(qū)占有舉足輕重的地位，作為我國的“鋼鐵之都”，鞍山在東北各大城市中排名第五， 是大東北經(jīng)濟圈

46、的重要城市，北靠沈陽，南接大連，扼東北入關(guān)之要道，城市經(jīng)濟發(fā)展具備超越東北大多數(shù)城 市優(yōu)秀條件。 二、商圈的不斷開發(fā)，商業(yè)街的整合新建，商業(yè)路網(wǎng)的組合等，都為鞍山商業(yè)的發(fā)展提供了條件，城市環(huán)境 和城市配套的不斷完善，為房地產(chǎn)業(yè)打下了堅實的基礎。 三、土地出讓規(guī)模的不斷擴大，為房地產(chǎn)業(yè)提供了發(fā)展的口糧，城市的迅速發(fā)展，城市規(guī)模的不斷擴大，房 地產(chǎn)業(yè)將高速發(fā)展。 四、鞍山目前第三產(chǎn)業(yè)發(fā)展較快，但是總體水平較低，外來企業(yè)和本地企業(yè)較少，且鞍 山作為一個工業(yè)城市，企業(yè)的重點還是在工業(yè)發(fā)展上，但是產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)也在不斷調(diào)整，從市 場上來看，目前鞍山市對于寫字樓物業(yè)的需求并不大，但是隨著鞍山城市經(jīng)濟的發(fā)展，外

47、來企業(yè)的不斷進駐，城市對外輻射能力的進一步加強，鞍山寫字樓的發(fā)展將迎來新的機遇。 目前鞍山寫字樓不論從建筑、設計、質(zhì)量等方面水平普遍較低，基本無達到甲級水平的。 五、鞍山市是三線城市，在2008年金融危機的情況下，房地產(chǎn)業(yè)，尤其是住宅并未受 到嚴重影響，只是房價的漲幅受到阻礙，但是銷售卻一片火爆，這是近年來鞍山住宅地產(chǎn) 的普遍現(xiàn)象，鞍山的高住房需求和高抗風險能力，以及高速的城市經(jīng)濟發(fā)展和房地產(chǎn)發(fā)展， 使得開發(fā)商對鞍山長期看好，導致2008年的高施工量，但是也對未來市場形成了較大壓力。 六、鞍山市旅游業(yè)發(fā)展較快，旅游人數(shù)每年保持較高增長，尤其是入境游客人數(shù)增幅，2008年達到 歷史新高，一方面由

48、于鞍山市旅游環(huán)境逐漸被境外游客所認同，另一方面，鞍山城市環(huán)境的改善都為旅 游業(yè)的發(fā)展提供了條件，但是高速增長的旅游業(yè)并未使得鞍山酒店有較大的發(fā)展，酒店業(yè)發(fā)展相對落 后，但是隨著鞍山市城市經(jīng)濟的快速發(fā)展，眾多國外知名品牌進駐鞍山，其中酒店業(yè)在未來就有2家國 際五星級入駐，鞍山酒店的高入住率和快速發(fā)展的旅游業(yè)和第三產(chǎn)業(yè)，使得酒店業(yè)在未來將迅速發(fā)展， 市區(qū)內(nèi)酒店檔次和服務面臨著升級和重組的挑戰(zhàn)。 如何進行房地產(chǎn)市場分析如何進行房地產(chǎn)市場分析 學習內(nèi)容學習內(nèi)容 理論部分 案例學習 為什么要進行房地產(chǎn)市場分析？為什么要進行房地產(chǎn)市場分析？ 房地產(chǎn)市場分析的思路、步驟和方法房地產(chǎn)市場分析的思路、步驟和方法

49、 什么是房地產(chǎn)市場分析？什么是房地產(chǎn)市場分析？ 慈溪銀泰地產(chǎn)項目市場研究及定位報告慈溪銀泰地產(chǎn)項目市場研究及定位報告 市場市場 為什么要進行房地產(chǎn)市場分析？為什么要進行房地產(chǎn)市場分析？ 開發(fā)商 建筑師消費者 1。評估項目所處的市場環(huán)境評估項目所處的市場環(huán)境 2。尋找項目潛在的市場機會，挖掘需求尚未被滿足的市場尋找項目潛在的市場機會，挖掘需求尚未被滿足的市場 3。制定項目的發(fā)展方向和市場定位制定項目的發(fā)展方向和市場定位 4。推薦最具競爭力的產(chǎn)品建議推薦最具競爭力的產(chǎn)品建議 5。評評估項目目估項目目標實現(xiàn)的可能性。標實現(xiàn)的可能性。 市場分析是對市場調(diào)研搜集到的信息進行市場分析是對市場調(diào)研搜集到的信

50、息進行整合與提整合與提 煉煉的過程，市場分析的結(jié)論是進行決策的基礎。的過程，市場分析的結(jié)論是進行決策的基礎。 開發(fā)商是追逐利潤的，建筑師 是唯美主義的，市場分析是連 接開發(fā)商、建筑師和消費者的 橋梁，房地產(chǎn)市場分析是基于 對市場的理性判斷 具體起到 哪些作用呢？ 什么是房地產(chǎn)市場分析？什么是房地產(chǎn)市場分析？ 概念，即指：針對某種特定物業(yè)研究市場的供需關(guān)系。針對某種特定物業(yè)研究市場的供需關(guān)系。 需求方：物業(yè)的購買者或租賃者需求方：物業(yè)的購買者或租賃者 供應方：市場中的各競爭物業(yè)（包括住宅、公寓、寫字樓、商業(yè)、酒店供應方：市場中的各競爭物業(yè)（包括住宅、公寓、寫字樓、商業(yè)、酒店 等）等） 市場分析不

51、是簡單的羅列市場數(shù)據(jù)，而是必須基于數(shù)據(jù)進行分析！ 房地產(chǎn)市場分析的思路、步驟和方法房地產(chǎn)市場分析的思路、步驟和方法 1。思路。思路 v三個層次三個層次 區(qū)域市場、專業(yè)物業(yè)市 場、項目市場 v兩個方面兩個方面 供給、需求 v三個時段三個時段 過去、現(xiàn)在、未來 區(qū)域 市場分析 專業(yè) 市場分析 項目 市場分析 廣州經(jīng)濟 環(huán)境和房 地產(chǎn)市場 廣州住宅 市場 項目所在 地市場 例如： 競爭供給分析 客戶需求分析 競爭供給分析 客戶需求分析 競爭樓盤分析 客戶需求分析 房地產(chǎn)市場分析的思路、步驟和方法房地產(chǎn)市場分析的思路、步驟和方法 2。步驟。步驟 第一步：市場區(qū)域界定第一步：市場區(qū)域界定 這里所指的區(qū)域

52、是中觀房地產(chǎn)市場 分析的基本單位，具有完整的房地 產(chǎn)市場特征的范圍，一般以行政區(qū) 劃來劃分。 第二步：區(qū)域經(jīng)濟環(huán)境和市場第二步：區(qū)域經(jīng)濟環(huán)境和市場 分析分析 考察整個區(qū)域經(jīng)濟環(huán)境，判斷區(qū)域 房地產(chǎn)市場處于何種發(fā)展階段，找 到影響房地產(chǎn)市場變化的主要因素， 對區(qū)域房地產(chǎn)發(fā)展前景進行預測。 第三步：專業(yè)市場分析第三步：專業(yè)市場分析 按物業(yè)類型進行市場細分，對各專 業(yè)市場的供給和需求進行對比預測， 從而揭示各專業(yè)市場的需求潛力及 分布狀況。 第四步：項目市場分析第四步：項目市場分析 根據(jù)對競爭對手及消費者的分析找 到項目的機會點、預估項目的市場 占有率。 房地產(chǎn)市場分析的思路、步驟和方法房地產(chǎn)市場分

53、析的思路、步驟和方法 3。方法。方法 第二步第二步 區(qū)域經(jīng)濟環(huán)境和市場分析區(qū)域經(jīng)濟環(huán)境和市場分析 區(qū)域經(jīng)濟區(qū)域經(jīng)濟 環(huán)境分環(huán)境分 析析 區(qū)域房地區(qū)域房地 產(chǎn)市場分產(chǎn)市場分 析析 （一）基（一）基 本內(nèi)容本內(nèi)容 + 對當?shù)亟?jīng)濟環(huán)境中決定所有類型房地產(chǎn)供給和需求的基本因素 進行分析，對過去變化趨勢進行判斷，預測未來的發(fā)展前景。 房地產(chǎn)市場分析的思路、步驟和方法房地產(chǎn)市場分析的思路、步驟和方法 3。方法。方法 第二步第二步 區(qū)域經(jīng)濟環(huán)境和市場分析區(qū)域經(jīng)濟環(huán)境和市場分析 （二）基本（二）基本 資料的獲得資料的獲得 區(qū)域經(jīng)濟環(huán)境分析區(qū)域經(jīng)濟環(huán)境分析 1、總量指標 gdp、人口、人均gdp、固 定資產(chǎn)投資

54、、新批三資企業(yè)人 數(shù)、接待入境旅游人數(shù) 2、結(jié)構(gòu)指標：產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)及布局、 就業(yè)人口結(jié)構(gòu) 3、水平指標：人均收入水平、消 費水平、人均居住面積、住宅 消費支出水平 4、城市經(jīng)濟發(fā)展計劃、產(chǎn)業(yè)規(guī)劃、 城市總體規(guī)劃 區(qū)域房地產(chǎn)市場分析區(qū)域房地產(chǎn)市場分析 1、投資：開發(fā)投資額 2、土地開發(fā)：土地開發(fā)投資、開 發(fā)面積、土地出讓金 3、商品房開發(fā)：施工面積、竣工 面積、年開發(fā)量 4、銷售：銷售額、銷售面積、價 格、空置量、吸納量 5、房地產(chǎn)景氣指數(shù)、價格指數(shù) 數(shù)據(jù)來源數(shù)據(jù)來源 各地方統(tǒng)計年鑒、統(tǒng)計公 報、經(jīng)濟發(fā)展月報、地方 經(jīng)濟信息網(wǎng)、地方政府網(wǎng) 站、中房指數(shù)、國房指數(shù)、 地方房地產(chǎn)年鑒 土地、規(guī)劃部門的政

55、府官 員訪談 規(guī)劃、房地產(chǎn)等專業(yè)人士 訪談 房地產(chǎn)市場分析的思路、步驟和方法房地產(chǎn)市場分析的思路、步驟和方法 3。方法。方法 第二步第二步 區(qū)域經(jīng)區(qū)域經(jīng) 濟環(huán)境濟環(huán)境 和市場和市場 分析分析 （三）能夠反映區(qū)域房（三）能夠反映區(qū)域房 地產(chǎn)市場發(fā)展狀況的指地產(chǎn)市場發(fā)展狀況的指 標標 人均人均gdpgdp與房地產(chǎn)發(fā)展關(guān)系與房地產(chǎn)發(fā)展關(guān)系 gdpgdp增速與房地產(chǎn)發(fā)展關(guān)系增速與房地產(chǎn)發(fā)展關(guān)系 發(fā)展 階段 啟動階 段 快速發(fā)展 階段 平穩(wěn)發(fā)展 階段 減緩發(fā) 展階段 人均 gdp （美 元） 800 3000 3000 4000 4000 8000 8000以以 上上 生存、改 善需求兼 有 宏觀經(jīng)濟

56、增長 房地產(chǎn)業(yè) 發(fā)展狀況 小于4%萎縮 4-5%停滯 5-8%穩(wěn)定發(fā)展 大于8%高速發(fā)展 房地產(chǎn)市場分析的思路、步驟和方法房地產(chǎn)市場分析的思路、步驟和方法 3。方法。方法 異常異常 基本基本 正常正常 正常正常 運行運行 基本基本 正常正常 異常異常 房地產(chǎn)房地產(chǎn) 開發(fā)投開發(fā)投 資額增資額增 幅幅 25 % 適度投資利于拉動經(jīng)濟增長，而增幅 過高，將使供給過量，若無需求匹配， 將導致供過于求 房地產(chǎn)房地產(chǎn) 開發(fā)投開發(fā)投 資資/gdp 0.2 反映房地產(chǎn)投資規(guī)模的基礎指標，合 理指標為0.1-0.15 房地產(chǎn)房地產(chǎn) 開發(fā)投開發(fā)投 資資 /固定資固定資 產(chǎn)投資產(chǎn)投資 152 2 223 0 303

57、 7 房地產(chǎn)市場預警預報指標體系房地產(chǎn)市場預警預報指標體系 第二步第二步 區(qū)域經(jīng)濟區(qū)域經(jīng)濟 環(huán)境和市環(huán)境和市 場分析場分析 （三）能夠反映區(qū)域房（三）能夠反映區(qū)域房 地產(chǎn)市場發(fā)展狀況的指地產(chǎn)市場發(fā)展狀況的指 標標 房地產(chǎn)市場分析的思路、步驟和方法房地產(chǎn)市場分析的思路、步驟和方法 3。方法。方法 第二步第二步 區(qū)域經(jīng)濟區(qū)域經(jīng)濟 環(huán)境和市環(huán)境和市 場分析場分析 （三）能夠反映區(qū)域房（三）能夠反映區(qū)域房 地產(chǎn)市場發(fā)展狀況的指地產(chǎn)市場發(fā)展狀況的指 標標 消費 類型 恩格 爾系 數(shù) 住房消費 占總消費 性支出的 比重（%） 恩格爾 系數(shù) 住房消 費占總 消費支 出的比 重（%） 溫飽 型 0.5 0.5

58、9 9.4 0.55 0.59 7.6 0.50 0.55 11.2 小康 型 0.4 0.5 0.45 0.5 12.1 恩格爾系數(shù)與住房支出比重的國際衡量標準恩格爾系數(shù)與住房支出比重的國際衡量標準 恩格爾系數(shù)食物支出金額/總支出金額 與國際上其他國 家相比，在相同 的收入水平下， 我國城市居民的 住房支出占總消 費支出的比重仍 然偏低 北 京 上 海 天 津 重 慶 成 都 武 漢 西 安 人均可 支配收 入 （元） 138 82 14 86 7 103 13 809 4 964 1 852 4 77 48 20082008年年我國各主要城市的恩格爾系數(shù)我國各主要城市的恩格爾系數(shù) 房地產(chǎn)市場分析的思路、步驟