特殊事項說明

1、主要資產(chǎn)評估假設的內(nèi)涵及應用（一）主要資產(chǎn)評估假設的內(nèi)涵1. 交易假設（最基本的前提假設）（1）交易假設的含義交易假設是假定所有待評資產(chǎn)已經(jīng)處在交易過程中，評估師根據(jù)待評估資產(chǎn)的交易條件等模擬市場進行估價。（2）交易假設的意義交易假設一方面為資產(chǎn)評估得以進行“創(chuàng)造”了條件；另一方面它明確限定了資產(chǎn)評估的外部環(huán)境，即資產(chǎn)是被置于市場交易之中；資產(chǎn)評估不能脫離市場條件而孤立地進行。2. 公開市場假設（交易環(huán)境的假定）（1）公開市場假設的含義指資產(chǎn)可以在充分競爭的市場上自由買賣，其價格高低取決于一定市場的供給狀況下獨立的買賣雙方對資產(chǎn)的價值判斷。資產(chǎn)的交換價值受市場機制的制約并由市場行情決定，而不是

2、由個別交易案例決定。所謂公開市場，是指一個有眾多買者和賣者的充分競爭性的市場。在這個市場上，買者和賣者的地位是平等的。 資產(chǎn)交易雙方都有獲取足夠市場信息的機會和時間，買賣雙方的交易行為都是自愿的、理智的，而非在強制或受限制的條件下進行的。買賣雙方都能對資產(chǎn)的功能、用途及其交易價格等作出理智的判斷。（2）公開市場假設的意義其他假設都是以公開市場假設為基本參照的。公開市場假設也是資產(chǎn)評估中使用頻率較高的一種假設，凡是能在公開市場上進行交 易、用途較為廣泛的或者通用性較好的資產(chǎn)，都可以考慮按公開市場假設前提進行評估。3. 最佳使用假設（多用于房地產(chǎn)評估）所謂最佳使用是指一項資產(chǎn)在法律上允許、技術(shù)上可

3、能、經(jīng)濟上可行，經(jīng)過充分合理的論證，能使該項資產(chǎn)實現(xiàn)其最高價值的使用。最佳使用通常是對一項資產(chǎn)如果存在多種不同的用途，評估人員應該選擇其最佳用途來對比進行評估。會計準則中的公允價值就明確規(guī)定是最佳用途下的市場價值。4. 現(xiàn)狀利用假設所謂現(xiàn)狀利用是指一項資產(chǎn)按照其目前的利用狀態(tài)及利用方式對其價值進行評估。現(xiàn)狀利用方式可能不是最佳使用方式。5. 原地續(xù)用假設原地續(xù)用是指一項資產(chǎn)在原來的安裝地繼續(xù)被使用，其使用方式和目的可能不變，也可能會改變。原地續(xù)用的價值要素一般應該包括：設備的購置價格+設備運輸費+安裝調(diào)試費等。如果涉及使用方式及目的變化， 還要根據(jù)委托條件確定是否考慮變更使用方式而發(fā)生的 成本

4、費用。6. 異地續(xù)用假設異地續(xù)用是指一項資產(chǎn)不在原來的安裝地繼續(xù)被使用，而是要被轉(zhuǎn)移到另外一個地方繼續(xù)使用，當然使用方式和目的也可能會改變，也可能不改變。異地續(xù)用涉及設備的拆除、遷移和重新安裝調(diào)試等環(huán)節(jié)。確定其價值除了設備本體價值，還需要根據(jù)買賣雙方約定的資產(chǎn)交割及費用承擔條件，要素是否還包括設備的拆除費用、運輸?shù)叫碌刂返馁M用和重新安裝調(diào)試費等。7. 持續(xù)經(jīng)營假設（經(jīng)營主體）持續(xù)經(jīng)營假設實際是一項針對企業(yè)或業(yè)務資產(chǎn)組（CGU也可以稱為經(jīng)營主體）的假設。該項假設一般不適用單項資產(chǎn)。持續(xù)經(jīng)營假設是指假設一個經(jīng)營主體的經(jīng)營活動可以連續(xù)下去，在未來可預測的時間內(nèi)該主體的經(jīng)營活動不會中止或終止。假設一個

5、經(jīng)營主體是由部分資產(chǎn)和負債按照特定目的組成的，并且需要完成某種功能， 實際就是假設經(jīng)營主體在未來可預測的時間內(nèi)將會繼續(xù)按照這個特定目的，繼續(xù)該特定功 能。持續(xù)經(jīng)營假設下的評估一定是基于企業(yè)未來經(jīng)營收益的多少來確定其現(xiàn)實價值的。8. 有序清算假設經(jīng)營主體在其所有者有序控制下實施清算，即清算在一個有計劃、有秩序的前提下進行。9. 強制清算假設強制清算是經(jīng)營主體的清算不在其所有者控制之下，而是在外部勢力的控制下按照法定的或者由控制人自主設定的程序進行，該清算經(jīng)營主體的所有者無法干預。（二）主要資產(chǎn)評估假設的應用1. 資產(chǎn)評估假設應用的基本要求合理性（存在發(fā)生的可能性）評估假設都應建立在一定依據(jù)、合理

6、推斷、邏輯推理的前提下，設定的假設都存在發(fā)生的可能性針對性（針對具有不確定性的特定問題）評估假設應該針對某些特定問題。這些特定問題具有不確定性，這種不確定性，評估人員可能無法合理計量，需要通過假設忽略其對評估的影響。相關(guān)性（與評估項目、結(jié)論形成有關(guān)）評估假設與評估項目實際情況相關(guān)；與評估結(jié)論形成過程相關(guān)。2. 評估假設應用需要考慮的基本因素評估目的不同的評估目的，市場環(huán)境條件、交易方式、企業(yè)存續(xù)狀態(tài)、資產(chǎn)狀態(tài)等不同，評估報告的作用以及評估結(jié)論的使用方式不同評估對象單項資產(chǎn)評估假設適用于資產(chǎn)使用狀態(tài)假設；企業(yè)價值評估假設適用企業(yè)經(jīng)營狀態(tài)假設或者清算假設等 價值類型不同的價值類型，市場交易條件假設

7、條件也就不同。評估資料評估資料必要性是一個絕對概念：必要的評估資料是評估的前提條件，依據(jù)不同的評估資料有時會得出不同的評估結(jié)論。評估資料是否完整是一個相對的概念，評估依據(jù)的資料很難界定其“絕對”完整，評估應就必要資料的取得作出假設。3. 各個假設的應用舉例（1）交易假設的應用（2）公開市場假設的應用（3）最佳使用假設的應用（4）現(xiàn)狀利用假設的應用【例3-30】某工業(yè)企業(yè)合法擁有的土地使用權(quán)，國有土地使用證載明用途為工業(yè)用地，最佳用途為商業(yè)，評估假設可否設定為商業(yè)用地用途？正確答案對于該類問題需要分析，如果土地權(quán)利人無權(quán)改變土地用途，則需要按照現(xiàn)狀目的評估；如果土地權(quán)利人有權(quán)利通過履行規(guī)定的程序

8、改變土地用途，可以在考慮支付必要變更成本的前提下使用最佳用途評估。針對資產(chǎn)狀態(tài)的假設一般會對被評估資產(chǎn)的價值產(chǎn)生影響，因此，評估人員也需要在評估報告中對所采用的假設進行充分說明。（5）原地續(xù)用假設的應用【例3-27】某企業(yè)擁有一條生產(chǎn)線，該生產(chǎn)線由若干臺設備組成，現(xiàn)擬將該生產(chǎn)線轉(zhuǎn)讓給一家新公司。 新公司將在原地繼續(xù)使用該生產(chǎn)線，需要對其進行評估，如何選擇價值前提和價值類型？正確答案該案例是較為典型的選擇原地續(xù)用價值前提的案例。根據(jù)介紹，本案例的評估目的是將生產(chǎn)線在原安裝地繼續(xù)使用為目的資產(chǎn)轉(zhuǎn)讓，因此，應該選擇原地續(xù)用前提下的市場價值作為評估價值類型。（6）異地續(xù)用假設的應用【例3-28】前案例

9、中，如果新公司將在一個新地址安裝使用這條生產(chǎn)線，并且約定出資方負責將該生產(chǎn)線移置到新地址并負責安裝調(diào)試。這時需要如何選擇價值前提和價值類型？正確答案根據(jù)該案例的情況，需要選擇異地續(xù)用前提下的市場價值?！纠?-29】某企業(yè)因城市建設規(guī)劃搬遷，涉及對企業(yè)資產(chǎn)補償和收益損失補償評估，涉及搬遷資產(chǎn)的評估，如何設置資產(chǎn)評估的相關(guān)假設前提？正確答案企業(yè)由于需要搬遷，因此全部資產(chǎn)不會在原地繼續(xù)使用，需要異地使用，因此對于各單項資產(chǎn)的評估應該采用異地續(xù)用假設前提。（7）持續(xù)經(jīng)營假設的應用【例3-19】某工業(yè)生產(chǎn)企業(yè)未達產(chǎn)，評估時是否可以按照未來可以達產(chǎn)的方式進行評估？正確答案如果企業(yè)已經(jīng)制定有明確的達產(chǎn)投資計

10、劃、 實施途徑等具有充分可行 的方案，并且該企業(yè)投資符合國家產(chǎn)業(yè)政策、 投資來源落實，收益預測時可假設企業(yè)按計劃 達產(chǎn)。上述評估假設屬于推測性假設。所謂推測性假設是針對評估對象實體、法律、經(jīng)濟屬性方面存在不確定性，資產(chǎn)市場條件與趨勢的外部環(huán)境存在不確定性。選擇最有可能發(fā)生或發(fā)生概率最大的情形作為評估前提，是較為常見的一種評估假設。需要說明的是該假設忽略了該企業(yè)在達產(chǎn)過程中全部不確定因素?！纠?-20】某企業(yè)享受所得稅優(yōu)惠政策，但享受年限短于評估收益年限，優(yōu)惠政策到期后，是否可以延長優(yōu)惠期？正確答案企業(yè)優(yōu)惠期滿后有兩種可能性， 一種是繼續(xù)享受優(yōu)惠政策， 一種是優(yōu) 惠政策終止。當評估分析標的資產(chǎn)未

11、來滿足稅收優(yōu)惠的各種措施都可以保證，特別是涉及未來投資的來源全部落實后，可以采用評估假設認為稅收優(yōu)惠期滿后可以延長?！纠?-21】某藥品生產(chǎn)企業(yè)，產(chǎn)能充足，因行業(yè)競爭激烈、藥品銷售網(wǎng)絡缺陷、銷售模式不符合市場變化，歷史經(jīng)營收益狀況不佳。在對企業(yè)股權(quán)轉(zhuǎn)讓評估時，是否可以假 設企業(yè)以后可以改進銷售網(wǎng)絡缺陷、優(yōu)化銷售模式等？正確答案企業(yè)的銷售模式、銷售渠道等應該屬于企業(yè)重要的無形資產(chǎn)，也是進行企業(yè)價值評估中十分重要的價值要素。如果企業(yè)可以完善這方面的改進，該企業(yè)就已經(jīng)不是原來的企業(yè)，這屬于重大的改變。這種情況一般不可以采用，假設其未來可以改變銷售模 式，并在此基礎上對其進行評估?！纠?-22】某加油

12、站評估，是否可以假設未來油價不變？正確答案釆用評估假設假定產(chǎn)品價格不變顯然是不合理的，不能采用該評估假設。但是在實際評估中由于加油站的油價是政府定價，并且隨國際原油的價格波動，因此無法預測，但是我們可以預測加油站的單位毛利，認為國家目前油品定價原則未來不發(fā)生變化，這種假設是可以接受的。 類似的情況也會發(fā)生在火力發(fā)電企業(yè)，上網(wǎng)電價是政府定價， 無法預測未來的變化，不能采用評估假設的方式認為未來電價不變，但是可以采用評估假設的方式設定未來政府采用的煤電聯(lián)動確定電價的機制不變?！纠?-23】某評估項目，評估按照企業(yè)提供的預測資料進行，并假設企業(yè)未來按 照企業(yè)提出的計劃如期實現(xiàn)，評估人員是否可以接受此

13、類假設？正確答案這一假設缺乏依據(jù)，評估人員不能接受該類假設。類似的情況還包括假設企業(yè)未來應收賬款全部可以按期回收，不會發(fā)生壞賬；企業(yè)未來的原材料可以按照目前的價格足量按期采購等等。這些假設都是不合理的?！纠?-24】某企業(yè)并購項目投資價值評估，并購企業(yè)制定了并購方案及并購整合措施，對并購標的公司的投資價值評估是否可以使用兩個假設：（1）投資并購方案實現(xiàn)；（2）并購整合如期實現(xiàn)。正確答案實務中在與委托方充分協(xié)商后，評估人員在進行投資價值評估時原則 上可以采用上述兩種假設。由于投資價值評估在很大程度上就是建立在預期假設基礎上的， 投資價值評估一般沒有僅建立在現(xiàn)實基礎上的，因此，評估人員在與委托方充

14、分協(xié)商基礎上可以采用上述假設，但需要明確披露?！纠?-25】某企業(yè)集團需要將其一個全資子公司轉(zhuǎn)讓，需要對該子公司股權(quán)的市 場價值進行評估，是否可以按照現(xiàn)狀持續(xù)經(jīng)營假設，完全參考其歷史經(jīng)營數(shù)據(jù)預測未來？正確答案 標的企業(yè)作為企業(yè)集團的一個子公司，其歷史經(jīng)營中很可能與集團之間存在某些關(guān)聯(lián)交易；或者是集團為了追求協(xié)同效應而有意安排的一些經(jīng)營業(yè)務。但是一旦該企業(yè)集團將其轉(zhuǎn)讓出集團，這些關(guān)聯(lián)交易，或者有意安排的業(yè)務都將不能持續(xù)。因此，此時完全按照現(xiàn)狀持續(xù)經(jīng)營假設參考標的企業(yè)的歷史數(shù)據(jù)預測未來，是不符合未來實際情況 的，也是依據(jù)不充分的。（7）有序清算假設的應用（8）強制清算假設的應用【例3-26】某企業(yè)

15、破產(chǎn)清算評估項目，清算組制定、并經(jīng)債權(quán)人會議表決通過的清算方案，在限定時間內(nèi)處置可變現(xiàn)資產(chǎn)。對可變現(xiàn)資產(chǎn)評估，可否假設為強制出售？正確答案本案例已經(jīng)明確企業(yè)不再持續(xù)經(jīng)營，并且相關(guān)清算是在債權(quán)人主導下進行的，因此該清算是一個強制清算，可以采用強制清算假設。如果企業(yè)的清算屬于結(jié)業(yè)清算，清算過程完全掌握在企業(yè)的股東手中，則該清算屬于有序清算，不屬于強制清算，不能采用強制清算假設。（十一）特別事項說明（程序受到的限制、評估特殊處理、評估結(jié)論瑕疵以及期后事項）1. 評估資料不完整的情形2. 權(quán)屬資料不全面或者存在瑕疵的情形（1）說明法律權(quán)屬瑕疵和設定產(chǎn)權(quán)前提的事實；（2）說明本次評估處理的方法及處理結(jié)果

16、；（3）說明此種處理可能產(chǎn)生的后果；（4）提出企業(yè)做出的承諾和聲明的責任；（5）資產(chǎn)評估師披露此種處理不影響評估結(jié)論合理性。3. 引用其他機構(gòu)出具報告結(jié)果的披露要求資產(chǎn)評估報告應當披露引用其他機構(gòu)出具報告結(jié)論的情況，并說明承擔引用不當?shù)南嚓P(guān)責任。4. 評估程序受到限制的披露（實地勘査受限在第4章第5節(jié)已講解）存在特殊的資產(chǎn)置放方式時，應披露的內(nèi)容為：首先，說明特殊的資產(chǎn)置放方式、資金金額和占總資產(chǎn)的比例以及釆取的清查方法； 其次，說明這種處理對評估結(jié)論的影響及程度； 最后，說明此種處理不影響評估結(jié)論的合理性。5. 評估基準日存在的法律、經(jīng)濟等未決事項 首先，說明重大合同、重大訴訟事項的情況；

17、其次，說明本次評估處理的方法及處理結(jié)果； 再次，說明此種處理可能產(chǎn)生的后果；最后，提出此種處理的責任。6. 關(guān)于擔保、租賃及其或有負債（或有資產(chǎn)）的披露 評估報告應當說明該類事項的性質(zhì)、金額及與評估對象的關(guān)系 并提示評估報告使用人注意該事項對評估結(jié)論可能產(chǎn)生的影響。7. 關(guān)于期后事項的披露資產(chǎn)評估中的期后事項， 通常是指評估基準日至評估報告日之間發(fā)生的、可能對評估結(jié)論產(chǎn)生影響的事項。例如國家調(diào)整稅收政策、中央銀行調(diào)整存貸款利率等，都會對評估結(jié)論 產(chǎn)生影響。資產(chǎn)評估師應當在切實可行的情況下，在評估報告中充分披露 “評估報告評估基準日期后重大事項”，說明其內(nèi)容、估計其對資產(chǎn)價值的影響；如無法作出估

18、計，應當說明其原因。8. 關(guān)于經(jīng)濟行為對評估結(jié)論的影響某些情況下，企業(yè)擬實施經(jīng)濟行為的進度和安排與評估工作的進度安排銜接不緊密，可能影響到評估工作甚至評估結(jié)論。因此，企業(yè)國有資產(chǎn)評估報告指南要求披露本次資產(chǎn)評估對應的經(jīng)濟行為中，可能對評估結(jié)論產(chǎn)生重大影響的瑕疵情形。例如：某企業(yè)重組改制評估項目，根據(jù)經(jīng)濟行為實施的安排，在股份公司設立前， 將全部納入改制范圍的房屋土地辦理產(chǎn)權(quán)證，但在評估報告出具時， 部分房產(chǎn)和土地仍未辦理產(chǎn)權(quán)證。該部分房產(chǎn)、土地在辦理權(quán)證時，可能與評估申報的信息不同，從而影響評估結(jié)論。9. 總體要求評估報告應當說明對特別事項的處理方式、特別事項對評估結(jié)論可能產(chǎn)生的影響，并提示評

19、估報告使用人關(guān)注其對經(jīng)濟行為的影響。對于客觀存在的特殊事項，資產(chǎn)評估師不同的處理方式對報告使用人的決策有直接影 響。例如，房屋所有權(quán)所載明的面積與實際面積不一致時，實務中存在按實際面積或按證載面積處理兩種不同的方式，根據(jù)單位面積估算房屋價值也會因此而不同。盡管資產(chǎn)評估處理的一般原則是根據(jù)證載面積確定評估價值，但當企業(yè)按測繪機構(gòu)測量的面積重新確權(quán)，并正在辦理房屋所有權(quán)證時，資產(chǎn)評估師可以按照測繪機構(gòu)測量的面積進 行估算；當企業(yè)申報的面積明顯比證載面積更為符合實際情況時，也可以按申報的面積確定其評估價值。但不論進行何種合理的處理，資產(chǎn)評估師都應當對事項本身以及對事項的處理方式作出 說明，以使報告使

20、用人全面了解評估信息。（二十）資產(chǎn)評估報吿使用限制說明1. 關(guān)于評估報告的法律效力（1）國有資產(chǎn)評估報告是“核準文件”和“備案表”形成的基礎文件（2）國有資產(chǎn)評估報告需要經(jīng)核準或備案后，與核準文件、備案表一起使用。核準文件是相關(guān)經(jīng)濟行為中涉及資產(chǎn)和產(chǎn)權(quán)價值的確認文件，是國有資產(chǎn)產(chǎn)權(quán)交易重要的參考，也是企業(yè)辦理產(chǎn)權(quán)登記、股權(quán)設置等相關(guān)手續(xù)的必備文件。國有資產(chǎn)評估項目備案表是企業(yè)依法履行法定資產(chǎn)評估的有效證明，是相關(guān)經(jīng)濟行為中涉及資產(chǎn)和產(chǎn)權(quán)價值的確認文件， 是國有資產(chǎn)產(chǎn)權(quán)交易的重要參考， 也是企業(yè)辦理產(chǎn)權(quán)登記、 股權(quán)設置等相關(guān)手續(xù)的必備文件。（3）最終直接作為交易參考、企業(yè)辦理產(chǎn)權(quán)登記、股權(quán)設置等

21、使用的文件 除了國有資產(chǎn)評估報告，還應包括報告的“核準文件”和“備案表”。2. 關(guān)于評估程序受限時評估報告的使用限制（應當披露）3. 關(guān)于報告的摘抄、引用和披露未征得出具資產(chǎn)評估報告的資產(chǎn)評估機構(gòu)同意，資產(chǎn)評估報告的內(nèi)容不得被摘抄、引用或者披露于公開媒體，法律、行政法規(guī)規(guī)定以及相關(guān)當事人另有約定的除外。4. 關(guān)于使用人和使用范圍（第 3章已經(jīng)說明）評估報告僅供委托人、評估委托合同中約定的其他評估報告使用人和國家法律、行政法規(guī)規(guī)定的評估報告使用人使用；除此之外，任何機構(gòu)和個人不能由于得到評估報告而成為評估報告的使用人。委托人或者評估報告使用人應當按照法律規(guī)定和評估報告載明的使用范圍使用評估報 告

22、；委托人或者評估報告使用人違反前述規(guī)定使用評估報告的，資產(chǎn)評估機構(gòu)及資產(chǎn)評估師不承擔責任。5. 關(guān)于評估結(jié)論的理解和使用有效期評估報告使用人應當正確理解評估結(jié)論，評估結(jié)論不等同于評估對象可實現(xiàn)的價格，評估結(jié)論不應當被認為是對評估對象可實現(xiàn)價格的保證。委托人或者評估報告使用人應當在評估報告載明的評估結(jié)論的使用有效期內(nèi)使用報告。五、評估說明（一）評估說明的構(gòu)成1. 評估說明的內(nèi)容包括評估說明使用范圍聲明；委托人和被評估單位 （或者產(chǎn)權(quán)持有單位） 編寫的企業(yè)關(guān)于進行資產(chǎn)評估有關(guān)事項的說明和資產(chǎn)評估師編寫的資產(chǎn)評估說明。2. 評估說明使用范圍的聲明應當寫明評估說明使用單位或部門的范圍及限制條款。3.

23、企業(yè)關(guān)于進行資產(chǎn)評估有關(guān)事項的說明（1）可以共同或分別編寫委托人和被評估單位（或者產(chǎn)權(quán)持有單位）可以共同編寫或者分別編寫 企業(yè)關(guān)于 進行資產(chǎn)評估有關(guān)事項的說明。委托人單位負責人和被評估單位（或者產(chǎn)權(quán)持有單位）負責人應當對所編寫的說明 簽名、加蓋相應單位公章并簽署日期。（2）企業(yè)關(guān)于進行資產(chǎn)評估有關(guān)事項的說明的內(nèi)容包括： 委托人、被評估單位（或者產(chǎn)權(quán)持有單位）各自概況； 關(guān)于經(jīng)濟行為的說明； 關(guān)于評估對象與評估范圍的說明； 關(guān)于評估基準日的說明； 可能影響評估工作的重大事項說明； 資產(chǎn)負債情況、未來經(jīng)營和收益狀況預測說明； 資料清單。4資產(chǎn)評估說明是對評估對象進行核實、 評定估算的詳細說明， 主

24、要內(nèi)容包括：（1）評估對象與評估范圍說明；（2）資產(chǎn)核實總體情況說明；（3 ）評估技術(shù)說明；（4）評估結(jié)論及分析。（二）評估對象與評估范圍說明1. 基本內(nèi)容（1）評估對象與評估范圍說明的內(nèi)容包括： 委托評估的評估對象與評估范圍； 委托評估的資產(chǎn)類型、賬面金額； 委托評估的資產(chǎn)權(quán)屬狀況（含應當評估的相關(guān)負債）。（2）說明的編寫應當注意 評估對象與評估范圍為非股權(quán)單項資產(chǎn)或者資產(chǎn)組合時應簡要介紹具體內(nèi)容，如資產(chǎn)的類型、數(shù)量、特征及相關(guān)權(quán)屬狀況，以便報告使用人簡明了解。 評估對象為企業(yè)價值時評估范圍如包含下屬獨立核算企業(yè)，應介紹公司產(chǎn)權(quán)、管理架構(gòu)圖，按母公司會計核算口徑簡要介紹各級次報表單位，涉及多

25、家單位時應以列表方式介紹。 與評估對象存在密切關(guān)系而不在評估范圍內(nèi)的資產(chǎn)，應予特別說明如房屋構(gòu)筑物所占用的土地情況及是否在評估范圍內(nèi)等。 如委托人另行委托其他專業(yè)評估機構(gòu)對土地使用權(quán)、礦業(yè)權(quán)等資產(chǎn)進行評估應對此事項進行說明，同時應關(guān)注其所出具報告中評估對象的價值定義；當評估對象存在土地出讓金、礦業(yè)權(quán)價款等預計負債時，需根據(jù)經(jīng)濟行為方案內(nèi)涵 所確定的擬支付主體，恰當考慮本評估范圍是否應包括這部分負債。 委托評估的資產(chǎn)賬面價值應特別說明是否經(jīng)過審計以及所發(fā)表的審計意見類型及簡要情況。 資產(chǎn)權(quán)屬狀況應重點介紹評估范圍內(nèi)房產(chǎn)、土地、礦業(yè)權(quán)等辦證情況。2. 實物資產(chǎn)的分布情況及特點實物資產(chǎn)的分布情況及特

26、點的說明應包括實物資產(chǎn)的類型、數(shù)量、分布情況和存放地點；實物資產(chǎn)的技術(shù)特點、實際使用情況、大修理及改擴建情況等。3. 企業(yè)申報的賬面記錄或者未記錄的無形資產(chǎn)情況（介紹其基準日基本情況及形成過程）4. 企業(yè)申報的表外資產(chǎn)（如有申報）的類型、數(shù)量應說明企業(yè)申報的表外資產(chǎn)的類型、數(shù)量等，并介紹其在評估基準日的基本情況及形成過程以及企業(yè)提供的相關(guān)資產(chǎn)權(quán)屬資料。5. 引用其他機構(gòu)出具的報告的結(jié)果所涉及的資產(chǎn)類型、數(shù)量和賬面金額（或者評估值）應當詳細說明所涉及的資產(chǎn)類型、數(shù)量和賬面金額（或者評估值）；同時應當說明所引用其他機構(gòu)出具的報告載明的評估范圍、評估目的、評估基準日以及評估報告的批準情況。（三）資產(chǎn)

27、核實總體情況說明1資產(chǎn)核實人員組織、實施時間和過程說明主要說明參加資產(chǎn)評估工作核實的人員情況、人員專業(yè)和地域分組情況、時間進度以及核實的總體過程。具體階段說明的主要內(nèi)容現(xiàn)場核實工作準備階段審核企業(yè)申報的明細表安排調(diào)整完善現(xiàn)場工作計劃進人現(xiàn)場前的準備工作選擇適當?shù)倪M場時間現(xiàn)場核實工作階段說明評估專業(yè)人員進行的詢問、函證、核對、監(jiān)盤、勘查、檢查等工作情況說明獲取評估業(yè)務需要的基礎資料了解評估對象現(xiàn)狀關(guān)注評估對象法律權(quán)屬等2影響資產(chǎn)核實的事項及處理方法 （1 ）影響資產(chǎn)核實的事項一般包括資產(chǎn)性能的限制、存放地點的限制、訴訟保全的限制、技術(shù)性能的局限、涉及商業(yè)秘密和國家秘密以及評估基準日時正在進行的大

28、修理、改擴建情況等。（2）不能采用現(xiàn)場調(diào)查方式直接核實的資產(chǎn)應當說明原因、涉及范圍及處理方法。（3）影響資產(chǎn)核實情況應該說明的內(nèi)容首先，都需要對資產(chǎn)是否存在、存在狀態(tài)、權(quán)屬資料三個方面采取的措施。其次，有兩種情形需要說明資產(chǎn)技術(shù)狀態(tài)資產(chǎn)性能的限制、涉及商業(yè)秘密和國家秘密時，對資產(chǎn)技術(shù)狀態(tài)應說明查閱技術(shù)檔案、檢測報告、運行記錄等歷史資料情況以及是否利用專業(yè)機構(gòu)的檢測結(jié)果對資產(chǎn)技術(shù)狀態(tài) 作出判斷。（4）如果采用抽樣方法對資產(chǎn)進行核實應當說明所采取的抽樣方法，并說明抽樣方法對作出“是否存在、存在狀態(tài)”總體判斷結(jié)果的可靠性。（5）采取任何非現(xiàn)場核査方法，均應在此部分作說明。3.核實結(jié)論（1）核實結(jié)論應

29、當說明資產(chǎn)核實結(jié)果是否與賬面記錄存在差異及其程度。通常核實結(jié)果不應與賬面記錄有差異，在審計評估同時進行的項目中，對于不一致的情形，應當要求被評估單位作出解釋，查明情況后在評估值中作處理。也可以根據(jù)評估實物清查的結(jié)果，與企業(yè)、審計師協(xié)調(diào)進行追溯至評估基準日的調(diào)整，以做到賬、表、實相符。（2）對權(quán)屬資料不完善的應說明查驗權(quán)屬資料的截止日，并說明企業(yè)提供的有關(guān)權(quán)屬證明的情況。（3 ）對企業(yè)申報的賬外資產(chǎn)應說明核實情況、相關(guān)當事人確認的情況。（四）評估技術(shù)說明（了解）（五）評估結(jié)論及分析（了解）二、評估工作底稿的內(nèi)容（管理類和操作類）（一）管理類工作底稿管理類工作底稿通常包括以下內(nèi)容：1. 評估業(yè)務基本事項的記錄；2. 評估委托合同；3. 評估計劃；4. 評估業(yè)務執(zhí)行過程中重大問題處理記錄；5. 評估報告的審核記錄及其他相關(guān)資料。以企業(yè)價值評估為例，上述 5項內(nèi)容可以細化為12個方面（了解）。（二）操作類工作底稿1操作類工作底稿的主要內(nèi)容（1）現(xiàn)場調(diào)查階段收集的現(xiàn)場調(diào)查記錄與相關(guān)資料 內(nèi)容一般包括以下幾方面： 委托人、相關(guān)當事人申報的資產(chǎn)明細表及相關(guān)資料； 通過詢問、核對、勘査、函證等方式獲得的評