凱捷—Genway Project Midterm Report4

1、建屋集團(tuán)管理咨詢項(xiàng)目建屋集團(tuán)管理咨詢項(xiàng)目 行業(yè)分析和內(nèi)部診斷中期報(bào)告（溝通版）行業(yè)分析和內(nèi)部診斷中期報(bào)告（溝通版） 2006/12/21 2 真誠(chéng)協(xié)同 協(xié)同業(yè)務(wù)體驗(yàn) copyright capgemini 2005 all rights reserved 目錄目錄 項(xiàng)目回顧項(xiàng)目回顧 中國(guó)房地產(chǎn)行業(yè)及相關(guān)細(xì)分子行業(yè)分析 宏觀環(huán)境分析 細(xì)分子行業(yè)分析 建屋集團(tuán)現(xiàn)有業(yè)務(wù)和管理能力診斷 改進(jìn)方向初步建議 下一階段工作計(jì)劃 3 真誠(chéng)協(xié)同 協(xié)同業(yè)務(wù)體驗(yàn) copyright capgemini 2005 all rights reserved 在建屋集團(tuán)高層領(lǐng)導(dǎo)與中層骨干的大力支持與配合下，項(xiàng)目進(jìn)度基本在建

2、屋集團(tuán)高層領(lǐng)導(dǎo)與中層骨干的大力支持與配合下，項(xiàng)目進(jìn)度基本 按計(jì)劃進(jìn)行按計(jì)劃進(jìn)行, , 目前已經(jīng)進(jìn)入中期報(bào)告階段目前已經(jīng)進(jìn)入中期報(bào)告階段 工作內(nèi)容工作內(nèi)容 工作周工作周 第第1 1周周第第2 2周周第第3 3周周第第4 4周周第第5 5周周第第6 6周周第第7 7周周第第8 8周周 第第9 9周周 第第1010周周 第第1111周周 第第1212周周 階段一：企業(yè)內(nèi)部診斷階段一：企業(yè)內(nèi)部診斷 項(xiàng)目啟動(dòng)會(huì) 問(wèn)卷調(diào)研 內(nèi)部調(diào)研訪談 集團(tuán)中層調(diào)研訪談 集團(tuán)高層調(diào)研訪談 行業(yè)研究 集團(tuán)內(nèi)部評(píng)估診斷 建屋集團(tuán)發(fā)展戰(zhàn)略理解及流程 體系改善方向建議 中期報(bào)告會(huì)及報(bào)告調(diào)整 階段二、運(yùn)營(yíng)體系改善階段二、運(yùn)營(yíng)體系改

3、善 管理流程優(yōu)化設(shè)計(jì)及研討 業(yè)務(wù)流程優(yōu)化設(shè)計(jì)及研討 職位評(píng)估 績(jī)效管理體系設(shè)計(jì) 薪酬體系設(shè)計(jì) 最終報(bào)告會(huì)及報(bào)告調(diào)整 4 真誠(chéng)協(xié)同 協(xié)同業(yè)務(wù)體驗(yàn) copyright capgemini 2005 all rights reserved 在在1111月月2727日召開(kāi)了項(xiàng)目啟動(dòng)會(huì)，明確本次管理咨詢項(xiàng)目的意義、目標(biāo)日召開(kāi)了項(xiàng)目啟動(dòng)會(huì)，明確本次管理咨詢項(xiàng)目的意義、目標(biāo) 及內(nèi)容界定及內(nèi)容界定 項(xiàng)目啟動(dòng)會(huì)項(xiàng)目啟動(dòng)會(huì) 明確本次咨詢項(xiàng)目的意義與目標(biāo) 項(xiàng)目的工作內(nèi)容界定及任務(wù)展開(kāi) 聯(lián)合工作小組會(huì)議，明確責(zé)任分工 5 真誠(chéng)協(xié)同 協(xié)同業(yè)務(wù)體驗(yàn) copyright capgemini 2005 all rights

4、reserved 項(xiàng)目組完成了大量深入的內(nèi)部訪談，涉及集團(tuán)高層領(lǐng)導(dǎo)、中層骨干近項(xiàng)目組完成了大量深入的內(nèi)部訪談，涉及集團(tuán)高層領(lǐng)導(dǎo)、中層骨干近 4040人次人次 高層領(lǐng)導(dǎo)訪談高層領(lǐng)導(dǎo)訪談 集團(tuán)總裁 沈臻 集團(tuán)執(zhí)行副總裁 李宗陽(yáng) 集團(tuán)執(zhí)行副總裁 李敏 集團(tuán)執(zhí)行副總裁 徐中 集團(tuán)執(zhí)行副總裁 管震華 集團(tuán)執(zhí)行副總裁 凌學(xué)風(fēng) 集團(tuán)副總裁 韓建山 集團(tuán)副總裁 燕中寶 集團(tuán)總工程師 張金輝 集團(tuán)副總裁 謝浩軍 集團(tuán)副總裁 謝易涵 集團(tuán)副總裁 劉和元 集團(tuán)副總裁 何雯 中層骨干訪談中層骨干訪談 裝飾材料部 1人次 招投標(biāo)辦公室 2人次 投資控制部 1人次 規(guī)劃建設(shè)部 2人次 營(yíng)銷(xiāo)中心 3人次 商業(yè)營(yíng)運(yùn)部 2人次

5、 總裁辦公室 2人次 資本管理部 4人次 戰(zhàn)略發(fā)展部 1人次 住宅項(xiàng)目部 2人次 商業(yè)項(xiàng)目部 2人次 酒店管理中心 1人次 旅游管理中心 1人次 b2c項(xiàng)目 1人次 體育公司 1人次 內(nèi)部訪談近內(nèi)部訪談近4040人次人次 6 真誠(chéng)協(xié)同 協(xié)同業(yè)務(wù)體驗(yàn) copyright capgemini 2005 all rights reserved 20052005年建屋集團(tuán)年鑒年建屋集團(tuán)年鑒 組織架構(gòu)組織架構(gòu) 集團(tuán)組織架構(gòu)與職責(zé)說(shuō)明 規(guī)章管理制度規(guī)章管理制度 人事管理制度與表單 資金管理制度（初稿） 會(huì)計(jì)核算制度 iso9000相關(guān)文件 部門(mén)的職責(zé)、流程部門(mén)的職責(zé)、流程 住宅項(xiàng)目部崗位職責(zé) 營(yíng)銷(xiāo)中心工作

6、職責(zé)，銷(xiāo)售部工作流程 財(cái)務(wù)報(bào)表與統(tǒng)計(jì)分析財(cái)務(wù)報(bào)表與統(tǒng)計(jì)分析 20032005年報(bào)表 各開(kāi)工項(xiàng)目的成本控制、預(yù)算、財(cái)務(wù)分析 項(xiàng)目開(kāi)發(fā)管理辦法 設(shè)計(jì)變更程序的規(guī)定 工程竣工結(jié)算程序的規(guī)定 工程現(xiàn)場(chǎng)簽證程序的規(guī)定 投資控制部工作制度與流程 收集了建屋集團(tuán)大量規(guī)章制度和相關(guān)資料，在此基礎(chǔ)上結(jié)合訪談進(jìn)行收集了建屋集團(tuán)大量規(guī)章制度和相關(guān)資料，在此基礎(chǔ)上結(jié)合訪談進(jìn)行 內(nèi)部診斷分析內(nèi)部診斷分析 項(xiàng)目組收集到的主要資料列表項(xiàng)目組收集到的主要資料列表 7 真誠(chéng)協(xié)同 協(xié)同業(yè)務(wù)體驗(yàn) copyright capgemini 2005 all rights reserved 商業(yè)地產(chǎn)商業(yè)地產(chǎn) 對(duì)建屋集團(tuán)涉及到的住宅地產(chǎn)、

7、商業(yè)地產(chǎn)、工業(yè)地產(chǎn)和物業(yè)管理行業(yè)，對(duì)建屋集團(tuán)涉及到的住宅地產(chǎn)、商業(yè)地產(chǎn)、工業(yè)地產(chǎn)和物業(yè)管理行業(yè)， 進(jìn)行了充分的行業(yè)研究進(jìn)行了充分的行業(yè)研究 工業(yè)地產(chǎn)工業(yè)地產(chǎn) 住宅地產(chǎn)住宅地產(chǎn) 物業(yè)管理物業(yè)管理 8 真誠(chéng)協(xié)同 協(xié)同業(yè)務(wù)體驗(yàn) copyright capgemini 2005 all rights reserved 并在第三周，進(jìn)行了組織診斷調(diào)研和業(yè)務(wù)流程培訓(xùn)并在第三周，進(jìn)行了組織診斷調(diào)研和業(yè)務(wù)流程培訓(xùn) 組織診斷調(diào)研組織診斷調(diào)研 組織調(diào)研問(wèn)卷共發(fā)放69份，回收69份，其中進(jìn)行 統(tǒng)計(jì)的有效問(wèn)卷為69份 通過(guò)組織調(diào)研這種方式，可以更加深入的了解企 業(yè)在7大層面的現(xiàn)狀 公司各階層在7個(gè)層面“對(duì)公司認(rèn)知或認(rèn)

8、同” 是怎樣的? 在上述不同層面和領(lǐng)域中的“強(qiáng)項(xiàng)”和“弱 項(xiàng)”分別是什么？ 公司各階層將如何面對(duì)企業(yè)的變革？ 業(yè)務(wù)流程培訓(xùn)業(yè)務(wù)流程培訓(xùn) 業(yè)務(wù)流程再造基本概念和方法 業(yè)務(wù)流程優(yōu)化的原則 業(yè)務(wù)流程優(yōu)化的工具 9 真誠(chéng)協(xié)同 協(xié)同業(yè)務(wù)體驗(yàn) copyright capgemini 2005 all rights reserved 目錄目錄 項(xiàng)目回顧 中國(guó)房地產(chǎn)行業(yè)及相關(guān)細(xì)分子行業(yè)分析 宏觀環(huán)境分析宏觀環(huán)境分析 細(xì)分子行業(yè)分析 建屋集團(tuán)現(xiàn)有業(yè)務(wù)和管理能力診斷 改進(jìn)方向初步建議 下一階段工作計(jì)劃 10 真誠(chéng)協(xié)同 協(xié)同業(yè)務(wù)體驗(yàn) copyright capgemini 2005 all rights reser

9、ved 世界范圍內(nèi)房地產(chǎn)發(fā)展大體上有三大發(fā)展階段，中國(guó)目前處于第一階世界范圍內(nèi)房地產(chǎn)發(fā)展大體上有三大發(fā)展階段，中國(guó)目前處于第一階 段段 時(shí)間時(shí)間 行行 業(yè)業(yè) 成成 熟熟 度度 房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)/ /產(chǎn)品型產(chǎn)品型房地產(chǎn)投資房地產(chǎn)投資/ /資本運(yùn)作型資本運(yùn)作型房地產(chǎn)金融房地產(chǎn)金融/ /服務(wù)型服務(wù)型 中國(guó)大陸房地產(chǎn)中國(guó)大陸房地產(chǎn) 香港房地產(chǎn)香港房地產(chǎn) 發(fā)達(dá)國(guó)家房地產(chǎn)發(fā)達(dá)國(guó)家房地產(chǎn) 中國(guó)大規(guī)模開(kāi)發(fā)時(shí)代尚未結(jié)束，但 少數(shù)領(lǐng)先城市土地稀缺時(shí)代已經(jīng)來(lái) 臨，市場(chǎng)也逐步接近均衡 行業(yè)成熟度與房地產(chǎn)商業(yè)模式演變示意圖行業(yè)成熟度與房地產(chǎn)商業(yè)模式演變示意圖 經(jīng)濟(jì)特征經(jīng)濟(jì)特征 需求特征需求特征 業(yè)務(wù)特征業(yè)務(wù)特征 高

10、利潤(rùn)階段 高風(fēng)險(xiǎn)/高回報(bào) 產(chǎn)品創(chuàng)新 中等利潤(rùn)階段 適中風(fēng)險(xiǎn)/適中回報(bào) 資本優(yōu)勢(shì)/規(guī)模優(yōu)勢(shì) 微利階段 低風(fēng)險(xiǎn)/低回報(bào) 規(guī)模優(yōu)勢(shì) 賣(mài)方市場(chǎng) 對(duì)新增房產(chǎn)需求 快速膨脹 均衡市場(chǎng) 對(duì)新增房產(chǎn)需求 穩(wěn)定增長(zhǎng) 買(mǎi)方市場(chǎng) 以提升房產(chǎn)質(zhì)量 的需求為主 房產(chǎn)增量開(kāi)發(fā) 地產(chǎn)開(kāi)發(fā) 房地產(chǎn)開(kāi)發(fā) 物業(yè)經(jīng)營(yíng) 房產(chǎn)中介 房地產(chǎn)金融服務(wù) 房地產(chǎn)金融服務(wù) 物業(yè)經(jīng)營(yíng) 房產(chǎn)中介 房屋定制 11 真誠(chéng)協(xié)同 協(xié)同業(yè)務(wù)體驗(yàn) copyright capgemini 2005 all rights reserved 中國(guó)房地產(chǎn)行業(yè)依然保持快速增長(zhǎng)，房地產(chǎn)投資額占中國(guó)房地產(chǎn)行業(yè)依然保持快速增長(zhǎng)，房地產(chǎn)投資額占gdp比重穩(wěn)步上比重穩(wěn)步上 升，其

11、中住宅地產(chǎn)是最大的新增投資細(xì)分市場(chǎng)升，其中住宅地產(chǎn)是最大的新增投資細(xì)分市場(chǎng) 9905年房地產(chǎn)細(xì)分市場(chǎng)投資完成額年房地產(chǎn)細(xì)分市場(chǎng)投資完成額 單位：% 68.3%67.2%67.1%67.1%66.5%66.5%64.3% 0105年國(guó)民經(jīng)濟(jì)發(fā)展與房地產(chǎn)投資年國(guó)民經(jīng)濟(jì)發(fā)展與房地產(chǎn)投資 單位：億元 房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資額對(duì)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資額對(duì)gdp的貢獻(xiàn)達(dá)的貢獻(xiàn)達(dá)8%左右，是國(guó)民經(jīng)濟(jì)的支柱產(chǎn)業(yè)左右，是國(guó)民經(jīng)濟(jì)的支柱產(chǎn)業(yè) 宏觀經(jīng)濟(jì)發(fā)展的持續(xù)看好，從根本上決定未來(lái)中長(zhǎng)期房地產(chǎn)市場(chǎng)的樂(lè)觀局面宏觀經(jīng)濟(jì)發(fā)展的持續(xù)看好，從根本上決定未來(lái)中長(zhǎng)期房地產(chǎn)市場(chǎng)的樂(lè)觀局面 資料來(lái)源：國(guó)家統(tǒng)計(jì)局、凱捷分析 12 真誠(chéng)協(xié)同 協(xié)同業(yè)務(wù)

12、體驗(yàn) copyright capgemini 2005 all rights reserved 房地產(chǎn)市場(chǎng)價(jià)格連續(xù)房地產(chǎn)市場(chǎng)價(jià)格連續(xù)11年年“高歌猛進(jìn)高歌猛進(jìn)”，社會(huì)、政府對(duì)房地產(chǎn)過(guò)熱可，社會(huì)、政府對(duì)房地產(chǎn)過(guò)熱可 能導(dǎo)致的能導(dǎo)致的“房地產(chǎn)泡沫房地產(chǎn)泡沫”越來(lái)越擔(dān)心越來(lái)越擔(dān)心 9105年我國(guó)商品房?jī)r(jià)格分析年我國(guó)商品房?jī)r(jià)格分析 資料來(lái)源：國(guó)家統(tǒng)計(jì)局、凱捷分析 9404年香港房地產(chǎn)年香港房地產(chǎn)“泡沫泡沫”后價(jià)格指數(shù)后價(jià)格指數(shù) 13 真誠(chéng)協(xié)同 協(xié)同業(yè)務(wù)體驗(yàn) copyright capgemini 2005 all rights reserved 政府通過(guò)金融、土地、稅收政策，從供需兩方面對(duì)整個(gè)行業(yè)施加

13、影響，政府通過(guò)金融、土地、稅收政策，從供需兩方面對(duì)整個(gè)行業(yè)施加影響， 促使市場(chǎng)降溫，促進(jìn)行業(yè)優(yōu)勝劣汰促使市場(chǎng)降溫，促進(jìn)行業(yè)優(yōu)勝劣汰 0202年至今的年至今的主要調(diào)控政策一覽主要調(diào)控政策一覽 20022002年年 20032003年年 20042004年年 20052005年年 20062006年年 2002年出臺(tái)土地 招拍掛制度，促 進(jìn)土地供應(yīng)透明 化，規(guī)范房地產(chǎn) 企業(yè)行為 2006年5 月17 日 國(guó)務(wù)院 公布 6 項(xiàng)房地產(chǎn)調(diào)控 措施，即“國(guó)六 條” 2006年5月“九 部委十五條”， 控制戶型結(jié)構(gòu)、 提升首付比例、 延長(zhǎng)稅收期限 2003年央行121 號(hào)文件，提高房 地產(chǎn)貸款門(mén)檻2004年

14、提高銀行 存貸款利率 2005年4 月30 日， 建設(shè)部、發(fā)改委7 部門(mén)針對(duì)解決房地 產(chǎn)投資規(guī)模過(guò)大和 價(jià)格上升過(guò)快的問(wèn) 題，提出國(guó)八條 2005年6 月1 日， 稅務(wù)總局 對(duì)個(gè)人購(gòu) 買(mǎi)住房不足2 年轉(zhuǎn) 手交易的，銷(xiāo)售是 按取得的售房收入 全額征收5%營(yíng)業(yè)稅 控制供應(yīng)為主控制供應(yīng)為主 引導(dǎo)需求為主引導(dǎo)需求為主 宏觀調(diào)控政策對(duì)產(chǎn)業(yè)產(chǎn)生重大影響，表現(xiàn)為促進(jìn)行業(yè)整合和企業(yè)能力提升，總體宏觀調(diào)控政策對(duì)產(chǎn)業(yè)產(chǎn)生重大影響，表現(xiàn)為促進(jìn)行業(yè)整合和企業(yè)能力提升，總體 而言，對(duì)于具有規(guī)模和競(jìng)爭(zhēng)力優(yōu)勢(shì)的中大型房地產(chǎn)商利大于弊而言，對(duì)于具有規(guī)模和競(jìng)爭(zhēng)力優(yōu)勢(shì)的中大型房地產(chǎn)商利大于弊 加大房地產(chǎn)企業(yè)的融資難度，資金成本增

15、加加大房地產(chǎn)企業(yè)的融資難度，資金成本增加 土地供應(yīng)透明化，規(guī)范市場(chǎng)行為土地供應(yīng)透明化，規(guī)范市場(chǎng)行為 控制控制房?jī)r(jià)房?jī)r(jià)上漲、調(diào)整供給結(jié)構(gòu)、引導(dǎo)理上漲、調(diào)整供給結(jié)構(gòu)、引導(dǎo)理 性需求性需求 14 真誠(chéng)協(xié)同 協(xié)同業(yè)務(wù)體驗(yàn) copyright capgemini 2005 all rights reserved 目錄目錄 項(xiàng)目回顧 中國(guó)房地產(chǎn)行業(yè)及相關(guān)細(xì)分子行業(yè)分析 宏觀環(huán)境分析 細(xì)分子行業(yè)分析細(xì)分子行業(yè)分析 建屋集團(tuán)現(xiàn)有業(yè)務(wù)和管理能力診斷 改進(jìn)方向初步建議 下一階段工作計(jì)劃 15 真誠(chéng)協(xié)同 協(xié)同業(yè)務(wù)體驗(yàn) copyright capgemini 2005 all rights reserved 目錄目錄

16、 項(xiàng)目回顧 中國(guó)房地產(chǎn)行業(yè)及相關(guān)細(xì)分子行業(yè)分析 宏觀環(huán)境分析 細(xì)分子行業(yè)分析 住宅地產(chǎn)住宅地產(chǎn) 商業(yè)地產(chǎn) 工業(yè)地產(chǎn) 物業(yè)管理 建屋集團(tuán)現(xiàn)有業(yè)務(wù)和管理能力診斷 改進(jìn)方向初步建議 下一階段工作計(jì)劃 16 真誠(chéng)協(xié)同 協(xié)同業(yè)務(wù)體驗(yàn) copyright capgemini 2005 all rights reserved 近年來(lái)我國(guó)住宅市場(chǎng)供需兩旺，整體呈現(xiàn)快速發(fā)展態(tài)勢(shì)近年來(lái)我國(guó)住宅市場(chǎng)供需兩旺，整體呈現(xiàn)快速發(fā)展態(tài)勢(shì) 97970505年全國(guó)住宅竣工、銷(xiāo)售面積年全國(guó)住宅竣工、銷(xiāo)售面積 單位：平米均價(jià)（元）單位：億平方米 91910505年年全國(guó)商品住宅平均售價(jià)全國(guó)商品住宅平均售價(jià) 資料來(lái)源：國(guó)家統(tǒng)計(jì)局、凱

17、捷分析 0404、0505年竣工面積增長(zhǎng)率放緩，是前幾年對(duì)供應(yīng)方政策調(diào)控的直接結(jié)果年竣工面積增長(zhǎng)率放緩，是前幾年對(duì)供應(yīng)方政策調(diào)控的直接結(jié)果 需求政策沒(méi)能較好引導(dǎo)需求，使得總體需求增長(zhǎng)快于投資開(kāi)發(fā)增長(zhǎng)速度，導(dǎo)致近需求政策沒(méi)能較好引導(dǎo)需求，使得總體需求增長(zhǎng)快于投資開(kāi)發(fā)增長(zhǎng)速度，導(dǎo)致近 年來(lái)全國(guó)市場(chǎng)房屋價(jià)格呈持續(xù)上漲的態(tài)勢(shì)年來(lái)全國(guó)市場(chǎng)房屋價(jià)格呈持續(xù)上漲的態(tài)勢(shì) 竣工面積cagr：27.8% 銷(xiāo)售面積cagr：16.3% 17 真誠(chéng)協(xié)同 協(xié)同業(yè)務(wù)體驗(yàn) copyright capgemini 2005 all rights reserved 大量宏觀調(diào)控政策的出臺(tái)，使得近三年的全國(guó)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資額減緩，大

18、量宏觀調(diào)控政策的出臺(tái)，使得近三年的全國(guó)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資額減緩， 住宅投資過(guò)熱的勢(shì)頭得到一定程度的控制住宅投資過(guò)熱的勢(shì)頭得到一定程度的控制 資料來(lái)源：中國(guó)統(tǒng)計(jì)年鑒、凱捷分析 97970 05 5年全國(guó)住宅開(kāi)發(fā)投資完成額年全國(guó)住宅開(kāi)發(fā)投資完成額 單位：萬(wàn)平米單位：億元 97970 05 5年全國(guó)土地購(gòu)置與開(kāi)發(fā)情況年全國(guó)土地購(gòu)置與開(kāi)發(fā)情況 03030505年開(kāi)發(fā)投資額增速放緩，說(shuō)明中央實(shí)施的宏觀調(diào)控措施，一定程度上緩解年開(kāi)發(fā)投資額增速放緩，說(shuō)明中央實(shí)施的宏觀調(diào)控措施，一定程度上緩解 了房地產(chǎn)投資的過(guò)快增長(zhǎng)。投資高峰期已過(guò)，投機(jī)性泡沫減少了房地產(chǎn)投資的過(guò)快增長(zhǎng)。投資高峰期已過(guò)，投機(jī)性泡沫減少 土地購(gòu)置面

19、積持續(xù)快速增長(zhǎng)主要是市場(chǎng)對(duì)住宅需求中長(zhǎng)期持續(xù)看好的結(jié)果土地購(gòu)置面積持續(xù)快速增長(zhǎng)主要是市場(chǎng)對(duì)住宅需求中長(zhǎng)期持續(xù)看好的結(jié)果 18 真誠(chéng)協(xié)同 協(xié)同業(yè)務(wù)體驗(yàn) copyright capgemini 2005 all rights reserved 隨著新一輪宏觀調(diào)控政策的持續(xù)和宏觀經(jīng)濟(jì)的增長(zhǎng)預(yù)期，預(yù)計(jì)我國(guó)房隨著新一輪宏觀調(diào)控政策的持續(xù)和宏觀經(jīng)濟(jì)的增長(zhǎng)預(yù)期，預(yù)計(jì)我國(guó)房 地產(chǎn)行業(yè)將逐步進(jìn)入理性增速階段，房?jī)r(jià)漲幅也將回歸合理地產(chǎn)行業(yè)將逐步進(jìn)入理性增速階段，房?jī)r(jià)漲幅也將回歸合理 資料來(lái)源：國(guó)家統(tǒng)計(jì)局，仲量聯(lián)行分析報(bào)告、凱捷分析 我國(guó)住宅我國(guó)住宅房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資增幅預(yù)計(jì)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資增幅預(yù)計(jì) 我國(guó)住宅我國(guó)住宅房地

20、產(chǎn)價(jià)格增幅預(yù)計(jì)房地產(chǎn)價(jià)格增幅預(yù)計(jì) 15%左右的長(zhǎng)期合理增幅 聯(lián)合國(guó)根據(jù)對(duì)聯(lián)合國(guó)根據(jù)對(duì)7070多個(gè)國(guó)家住宅發(fā)展過(guò)程多個(gè)國(guó)家住宅發(fā)展過(guò)程 的統(tǒng)計(jì)分析，人均的統(tǒng)計(jì)分析，人均gdpgdp水平達(dá)到水平達(dá)到800800美元，將美元，將 進(jìn)入住宅產(chǎn)業(yè)的高速發(fā)展期進(jìn)入住宅產(chǎn)業(yè)的高速發(fā)展期 諸多因素表明，我國(guó)房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)仍處于諸多因素表明，我國(guó)房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)仍處于 發(fā)展的初期，需求增長(zhǎng)長(zhǎng)期看好發(fā)展的初期，需求增長(zhǎng)長(zhǎng)期看好 歷年人均歷年人均gdpgdp分析分析 單位：美元 房地產(chǎn)投資增幅 預(yù)計(jì)將回落至 15%-20左右合 理水平 房?jī)r(jià)漲幅將 回歸理性 cagr=10.8%cagr=10.8% 19 真誠(chéng)協(xié)同 協(xié)同業(yè)務(wù)體

21、驗(yàn) copyright capgemini 2005 all rights reserved 凱捷認(rèn)為，產(chǎn)業(yè)環(huán)境變化使得住宅地產(chǎn)行業(yè)未來(lái)呈現(xiàn)四大典型特征凱捷認(rèn)為，產(chǎn)業(yè)環(huán)境變化使得住宅地產(chǎn)行業(yè)未來(lái)呈現(xiàn)四大典型特征 特征三：特征三： 以資金實(shí)力、專業(yè)能力和組以資金實(shí)力、專業(yè)能力和組 織管理能力作為關(guān)鍵成功要織管理能力作為關(guān)鍵成功要 素素 特征一：特征一： 行業(yè)資源開(kāi)始逐漸向大型房行業(yè)資源開(kāi)始逐漸向大型房 地產(chǎn)企業(yè)集中，行業(yè)集中度地產(chǎn)企業(yè)集中，行業(yè)集中度 有所提升有所提升 特征二：特征二： 經(jīng)濟(jì)發(fā)展呈明顯階梯性分經(jīng)濟(jì)發(fā)展呈明顯階梯性分 布，為房地產(chǎn)企業(yè)跨地域布，為房地產(chǎn)企業(yè)跨地域 發(fā)展提供長(zhǎng)期機(jī)會(huì)發(fā)

22、展提供長(zhǎng)期機(jī)會(huì) 特征四：特征四： 住宅行業(yè)的資產(chǎn)流動(dòng)性較住宅行業(yè)的資產(chǎn)流動(dòng)性較 好，但資產(chǎn)負(fù)債率相對(duì)較好，但資產(chǎn)負(fù)債率相對(duì)較 高高 住宅地產(chǎn)住宅地產(chǎn) 20 真誠(chéng)協(xié)同 協(xié)同業(yè)務(wù)體驗(yàn) copyright capgemini 2005 all rights reserved 百?gòu)?qiáng)企業(yè)平均增速比較百?gòu)?qiáng)企業(yè)平均增速比較 特征一：特征一： 行業(yè)資源開(kāi)始逐漸向大型房地產(chǎn)企業(yè)集中，集中度有所提升，使得行業(yè)領(lǐng)先行業(yè)資源開(kāi)始逐漸向大型房地產(chǎn)企業(yè)集中，集中度有所提升，使得行業(yè)領(lǐng)先 者獲得超過(guò)行業(yè)平均增長(zhǎng)速度的發(fā)展，優(yōu)勢(shì)企業(yè)群體脫穎而出者獲得超過(guò)行業(yè)平均增長(zhǎng)速度的發(fā)展，優(yōu)勢(shì)企業(yè)群體脫穎而出 03-03-0 05 5年

23、百?gòu)?qiáng)企業(yè)市場(chǎng)占有率分析年百?gòu)?qiáng)企業(yè)市場(chǎng)占有率分析 單位：億元 行業(yè)資源開(kāi)始逐漸向大型房地產(chǎn)企業(yè)集中，百?gòu)?qiáng)企業(yè)市場(chǎng)占有率迅速提升行業(yè)資源開(kāi)始逐漸向大型房地產(chǎn)企業(yè)集中，百?gòu)?qiáng)企業(yè)市場(chǎng)占有率迅速提升 統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)表明統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)表明百?gòu)?qiáng)企業(yè)百?gòu)?qiáng)企業(yè)近兩年近兩年的年均銷(xiāo)售額增長(zhǎng)率的年均銷(xiāo)售額增長(zhǎng)率超過(guò)超過(guò)100100，遠(yuǎn)高于行業(yè)平均，遠(yuǎn)高于行業(yè)平均 增長(zhǎng)速度增長(zhǎng)速度 資料來(lái)源：國(guó)家統(tǒng)計(jì)局公報(bào)、凱捷分析 21 真誠(chéng)協(xié)同 協(xié)同業(yè)務(wù)體驗(yàn) copyright capgemini 2005 all rights reserved 特征二：特征二： 我國(guó)經(jīng)濟(jì)發(fā)展呈明顯的階梯性，二三線城市逐步成為關(guān)注重點(diǎn)，我國(guó)經(jīng)濟(jì)發(fā)展呈明顯的

24、階梯性，二三線城市逐步成為關(guān)注重點(diǎn)，為房地產(chǎn)企為房地產(chǎn)企 業(yè)跨地域發(fā)展提供了長(zhǎng)期機(jī)會(huì)業(yè)跨地域發(fā)展提供了長(zhǎng)期機(jī)會(huì) 區(qū)域市場(chǎng)區(qū)域市場(chǎng) 競(jìng)爭(zhēng)集中度競(jìng)爭(zhēng)集中度 一線城市一線城市 二線城市二線城市 三線城市三線城市 四線城市四線城市 區(qū)域市場(chǎng)成熟度分布示意圖區(qū)域市場(chǎng)成熟度分布示意圖 競(jìng)爭(zhēng)競(jìng)爭(zhēng) 態(tài)勢(shì)態(tài)勢(shì) 行業(yè)行業(yè) 特點(diǎn)特點(diǎn) 國(guó)際性城市，人口規(guī)模在1000萬(wàn) 左右，消費(fèi)能力強(qiáng)，外來(lái)購(gòu)買(mǎi)力 強(qiáng)（來(lái)自全國(guó)范圍） 擁有較大的高端產(chǎn)品空間 多種業(yè)務(wù)模式并存，開(kāi)發(fā)業(yè)務(wù)仍 有較大空間，物業(yè)持有經(jīng)營(yíng)、服 務(wù)發(fā)展迅速，金融業(yè)務(wù)取得發(fā)展 經(jīng)濟(jì)不發(fā)達(dá)地區(qū)的中心 城市，消費(fèi)能力一般， 以本地消費(fèi)為主 開(kāi)發(fā)業(yè)務(wù)正步入快速發(fā) 展，服

25、務(wù)業(yè)務(wù)空間小 市場(chǎng)規(guī)模小，消費(fèi)能力 低 房產(chǎn)開(kāi)發(fā)業(yè)務(wù)處于起步 階段 發(fā)達(dá)的區(qū)域經(jīng)濟(jì)中心，有 較強(qiáng)的消費(fèi)能力和外來(lái)購(gòu) 買(mǎi)力（經(jīng)濟(jì)區(qū)域內(nèi)） 有一定的高端產(chǎn)品空間 開(kāi)發(fā)業(yè)務(wù)主導(dǎo)，物業(yè)持有 及服務(wù)業(yè)務(wù)開(kāi)始發(fā)展 低水平競(jìng)爭(zhēng)階段 中低端產(chǎn)品需求 沒(méi)有有競(jìng)爭(zhēng)力的房地產(chǎn) 企業(yè) 本地企業(yè)為主，缺乏行 業(yè)領(lǐng)導(dǎo)品牌 低水平競(jìng)爭(zhēng)階段 中低端產(chǎn)品需求 國(guó)內(nèi)領(lǐng)先開(kāi)發(fā)企業(yè)開(kāi)始進(jìn) 入，沖擊本地企業(yè)，競(jìng)爭(zhēng) 日趨激烈，市場(chǎng)集中度上 升 開(kāi)發(fā)占據(jù)主導(dǎo)，房地產(chǎn)服 務(wù)起步，發(fā)展速度一般 外地、外資、本地企業(yè)共同競(jìng)爭(zhēng)， 行業(yè)巨頭初顯市場(chǎng)集中度緩慢上 升，競(jìng)爭(zhēng)日趨激烈 市場(chǎng)需求層次更豐富，競(jìng)爭(zhēng)手段 差異化 區(qū)域經(jīng)濟(jì)發(fā)達(dá)程區(qū)域經(jīng)濟(jì)發(fā)達(dá)程 度

26、度/ /城市級(jí)別城市級(jí)別 中國(guó)三大經(jīng)濟(jì)區(qū)域的中心城市 ：北京、上海北京、上海、廣州、深圳等 天津、重慶 較發(fā)達(dá)的省會(huì)城市：杭州 、成都、沈陽(yáng)、等 區(qū)域經(jīng)濟(jì)輻射城市：青島 、大連、蘇州、珠海等 落后的省會(huì)城市：青海 、呼和浩特、蘭州等 縣級(jí)市 縣城 22 真誠(chéng)協(xié)同 協(xié)同業(yè)務(wù)體驗(yàn) copyright capgemini 2005 all rights reserved 特征三：特征三： 房地產(chǎn)市場(chǎng)化運(yùn)作程度日益提升，房地產(chǎn)市場(chǎng)化運(yùn)作程度日益提升，關(guān)鍵成功因素逐步由土地獲取能力等外在關(guān)鍵成功因素逐步由土地獲取能力等外在 因素轉(zhuǎn)變?yōu)橐蛩剞D(zhuǎn)變?yōu)橘Y金實(shí)力、業(yè)務(wù)能力和組織管理能力資金實(shí)力、業(yè)務(wù)能力和組織管理

27、能力等內(nèi)在能力等內(nèi)在能力 土地協(xié)議土地協(xié)議 出讓時(shí)期出讓時(shí)期 土地招拍土地招拍 掛時(shí)期掛時(shí)期 營(yíng)銷(xiāo)客服營(yíng)銷(xiāo)客服工程管理工程管理規(guī)劃設(shè)計(jì)規(guī)劃設(shè)計(jì)研發(fā)策劃研發(fā)策劃土地獲取土地獲取 n房地產(chǎn)行業(yè)無(wú)序競(jìng)爭(zhēng)，沒(méi)有形成行業(yè)壁壘，政府關(guān)系、土地 獲取能力是關(guān)鍵成功要素 n非市場(chǎng)化運(yùn)作，能力建設(shè)圍繞土地獲得為目的，行業(yè)績(jī)效低 n房地產(chǎn)企業(yè)數(shù)量仍偏多、規(guī)模偏小、集中度低 重要環(huán)節(jié)重要環(huán)節(jié) 重要環(huán)節(jié)重要環(huán)節(jié)重要環(huán)節(jié)重要環(huán)節(jié) n宏觀緊縮，房地產(chǎn)市場(chǎng)由無(wú)序競(jìng)爭(zhēng)向大企業(yè)占領(lǐng)瓜分市場(chǎng)轉(zhuǎn)變，企業(yè)的規(guī) ?；I(yè)化、品牌化成為必然趨勢(shì) n資金實(shí)力取代土地獲取能力成為企業(yè)發(fā)展的最關(guān)鍵因素 n市場(chǎng)化運(yùn)作程度加大，公司層面的組織管

28、理能力、以研發(fā)策劃、營(yíng)銷(xiāo)客服 為代表的啞鈴型業(yè)務(wù)能力，成為未來(lái)行業(yè)競(jìng)爭(zhēng)的主要載體 23 真誠(chéng)協(xié)同 協(xié)同業(yè)務(wù)體驗(yàn) copyright capgemini 2005 all rights reserved 特征四：特征四： 相對(duì)于持有經(jīng)營(yíng)，住宅開(kāi)發(fā)業(yè)務(wù)的資金回收周期短、資產(chǎn)流動(dòng)性較好相對(duì)于持有經(jīng)營(yíng)，住宅開(kāi)發(fā)業(yè)務(wù)的資金回收周期短、資產(chǎn)流動(dòng)性較好 資料來(lái)源：上市公司年報(bào)，凱捷分析 資產(chǎn)結(jié)構(gòu)比較（單位：萬(wàn)元）資產(chǎn)結(jié)構(gòu)比較（單位：萬(wàn)元）資產(chǎn)負(fù)債率比較資產(chǎn)負(fù)債率比較 經(jīng)營(yíng)現(xiàn)金凈流入與經(jīng)營(yíng)現(xiàn)金凈流入與流動(dòng)負(fù)債比流動(dòng)負(fù)債比 金地萬(wàn)科合生創(chuàng)展金地萬(wàn)科合生創(chuàng)展 金地 萬(wàn)科 合生創(chuàng)展 單一住宅開(kāi)發(fā)模式單一住宅開(kāi)發(fā)模式

29、 萬(wàn)科、金地的資產(chǎn)規(guī)?？焖僭鲩L(zhǎng)，固 定資產(chǎn)比例都很低，沒(méi)有經(jīng)營(yíng)性的資產(chǎn) 開(kāi)發(fā)與持有經(jīng)營(yíng)并重模式開(kāi)發(fā)與持有經(jīng)營(yíng)并重模式 合生創(chuàng)展已開(kāi)始將相當(dāng)部分資金投向 持有經(jīng)營(yíng)的物業(yè)，所以固定資產(chǎn)比例高 資產(chǎn)負(fù)債率相對(duì)較高，經(jīng)營(yíng)現(xiàn)金凈流 入與流動(dòng)負(fù)債比值基本為負(fù)值，始終處在 現(xiàn)金短缺狀態(tài) 24 真誠(chéng)協(xié)同 協(xié)同業(yè)務(wù)體驗(yàn) copyright capgemini 2005 all rights reserved 目錄目錄 項(xiàng)目回顧 中國(guó)房地產(chǎn)行業(yè)及相關(guān)細(xì)分子行業(yè)分析 宏觀環(huán)境分析 細(xì)分子行業(yè)分析 住宅地產(chǎn) 商業(yè)地產(chǎn)商業(yè)地產(chǎn) 工業(yè)地產(chǎn) 物業(yè)管理 建屋集團(tuán)現(xiàn)有業(yè)務(wù)和管理能力診斷 改進(jìn)方向初步建議 下一階段工作計(jì)劃 寫(xiě)字

30、樓寫(xiě)字樓 酒店 零售地產(chǎn) 25 真誠(chéng)協(xié)同 協(xié)同業(yè)務(wù)體驗(yàn) copyright capgemini 2005 all rights reserved 近近5 5年來(lái)寫(xiě)字樓投資規(guī)模保持與房地產(chǎn)行業(yè)整體投資一致的快速增長(zhǎng)，年來(lái)寫(xiě)字樓投資規(guī)模保持與房地產(chǎn)行業(yè)整體投資一致的快速增長(zhǎng)， 占房地產(chǎn)總體投資規(guī)模的比例穩(wěn)定在占房地產(chǎn)總體投資規(guī)模的比例穩(wěn)定在5 5左右左右 單位：億元 cagr=24.4%cagr=24.4% 1997199720052005年全國(guó)寫(xiě)字樓投資完成額情況年全國(guó)寫(xiě)字樓投資完成額情況 2001年至今，雖然寫(xiě)字樓 行業(yè)每年的投資額在快速提 升（cagr為24.4），但目 前整體規(guī)模不大，20

31、05年為 739億人民幣 20012005年，寫(xiě)字樓投 資額占房地產(chǎn)業(yè)總體投資規(guī) 模的比例比較穩(wěn)定，約占房 地產(chǎn)總投資額的5左右 宏觀調(diào)控政策對(duì)寫(xiě)字樓行 業(yè)的影響非常大，2002年開(kāi) 始的爆發(fā)性增長(zhǎng)，很大程度 上是受前幾年受政策影響的 投資不足所致 關(guān)鍵發(fā)現(xiàn)關(guān)鍵發(fā)現(xiàn) 資料來(lái)源：國(guó)家統(tǒng)計(jì)局、凱捷分析 26 真誠(chéng)協(xié)同 協(xié)同業(yè)務(wù)體驗(yàn) copyright capgemini 2005 all rights reserved 未來(lái)宏觀經(jīng)濟(jì)持續(xù)向好、產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)不斷調(diào)整，尤其是第三產(chǎn)業(yè)的良好未來(lái)宏觀經(jīng)濟(jì)持續(xù)向好、產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)不斷調(diào)整，尤其是第三產(chǎn)業(yè)的良好 發(fā)展是寫(xiě)字樓孕育和發(fā)展的最有力推動(dòng)因素發(fā)展是寫(xiě)字樓孕育和發(fā)

32、展的最有力推動(dòng)因素 資料來(lái)源：國(guó)家統(tǒng)計(jì)局、凱捷分析 全國(guó)各級(jí)產(chǎn)業(yè)全國(guó)各級(jí)產(chǎn)業(yè)gdpgdp所占比列所占比列 cagr=4.4% 2.30 2.02 2.18 2.11 單位：億 01-0401-04第三產(chǎn)業(yè)就業(yè)人數(shù)第三產(chǎn)業(yè)就業(yè)人數(shù) 城市的第三產(chǎn)業(yè)比重越高， 這個(gè)城市寫(xiě)字樓的數(shù)量就會(huì) 越多 第三產(chǎn)業(yè)規(guī)模的發(fā)展刺激 了對(duì)寫(xiě)字樓的需求 高科技、信息、網(wǎng)絡(luò)、知 識(shí)等服務(wù)業(yè) 旅游、會(huì)展、娛樂(lè)、傳媒 金融、保險(xiǎn)、地產(chǎn)、 廣 告、各類(lèi)事務(wù)所 我國(guó)經(jīng)濟(jì)中，第三產(chǎn)業(yè)所 占比重正穩(wěn)定提升 關(guān)鍵發(fā)現(xiàn)關(guān)鍵發(fā)現(xiàn) 27 真誠(chéng)協(xié)同 協(xié)同業(yè)務(wù)體驗(yàn) copyright capgemini 2005 all rights rese

33、rved 受五大因素推動(dòng)，寫(xiě)字樓從企業(yè)自用辦公用房轉(zhuǎn)變?yōu)楠?dú)立的生產(chǎn)要素，受五大因素推動(dòng)，寫(xiě)字樓從企業(yè)自用辦公用房轉(zhuǎn)變?yōu)楠?dú)立的生產(chǎn)要素， 市場(chǎng)化趨勢(shì)明顯，持續(xù)向上的發(fā)展趨勢(shì)不會(huì)改變市場(chǎng)化趨勢(shì)明顯，持續(xù)向上的發(fā)展趨勢(shì)不會(huì)改變 受城市經(jīng)濟(jì)發(fā)展的規(guī)律影響，第三產(chǎn)業(yè)所占城市 的所有產(chǎn)業(yè)的比重正逐年增大 產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)與規(guī)模產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)與規(guī)模 第三產(chǎn)業(yè)中的新型高端服務(wù)業(yè)，特別是金融、保 險(xiǎn)、互聯(lián)網(wǎng)、文化教育等行業(yè)高速發(fā)展，規(guī)模不斷 擴(kuò)大 新型服務(wù)業(yè)產(chǎn)生新型服務(wù)業(yè)產(chǎn)生 企業(yè)規(guī)模擴(kuò)張，總部管理人員增多，管理設(shè)施更 加專業(yè)、復(fù)雜 企業(yè)規(guī)模成長(zhǎng)企業(yè)規(guī)模成長(zhǎng) 全球經(jīng)濟(jì)一體化促進(jìn)商務(wù)活動(dòng)的頻繁，需要專業(yè) 化環(huán)境及配套設(shè)施條件

34、商務(wù)活動(dòng)頻繁商務(wù)活動(dòng)頻繁 房地產(chǎn)產(chǎn)品的保值和增值功能吸引海外基金、國(guó) 內(nèi)機(jī)構(gòu)以及個(gè)人投資者進(jìn)入 投資需求投資需求 追求形象、質(zhì)量，體現(xiàn) 企業(yè)實(shí)力 商務(wù)活動(dòng)中心（辦公、 會(huì)議等相關(guān)設(shè)施） 交通便捷及其他配套 專業(yè)的物業(yè)服務(wù) 專業(yè)化寫(xiě)字樓市場(chǎng)專業(yè)化寫(xiě)字樓市場(chǎng) 28 真誠(chéng)協(xié)同 協(xié)同業(yè)務(wù)體驗(yàn) copyright capgemini 2005 all rights reserved 寫(xiě)字樓開(kāi)發(fā)與持有經(jīng)營(yíng)，市場(chǎng)都呈現(xiàn)高度的分散化，競(jìng)爭(zhēng)方式也比較寫(xiě)字樓開(kāi)發(fā)與持有經(jīng)營(yíng)，市場(chǎng)都呈現(xiàn)高度的分散化，競(jìng)爭(zhēng)方式也比較 初級(jí)，區(qū)位選擇和準(zhǔn)確定位是共同的關(guān)鍵成功要素初級(jí)，區(qū)位選擇和準(zhǔn)確定位是共同的關(guān)鍵成功要素 開(kāi)發(fā)模式開(kāi)發(fā)

35、模式持有經(jīng)營(yíng)模式持有經(jīng)營(yíng)模式 集中度集中度 競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手 競(jìng)爭(zhēng)方式競(jìng)爭(zhēng)方式 關(guān)鍵成功關(guān)鍵成功 因素因素 高度分散 主要以單體項(xiàng)目開(kāi)發(fā)為主 寫(xiě)字樓的片區(qū)開(kāi)發(fā)較少 開(kāi)發(fā)企業(yè)主體多元化：企業(yè)自 建、房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商、外資和業(yè) 外資本 沒(méi)有領(lǐng)先的寫(xiě)字樓開(kāi)發(fā)企業(yè) 主要體現(xiàn)在對(duì)土地的競(jìng)爭(zhēng) 其次體現(xiàn)在策劃、定位以及建 設(shè)能力的競(jìng)爭(zhēng) 高度分散 以單體項(xiàng)目持有經(jīng)營(yíng)為主 普遍缺乏規(guī)模 持有經(jīng)營(yíng)的投資主體多元化 主要是區(qū)位的競(jìng)爭(zhēng) 經(jīng)營(yíng)能力的競(jìng)爭(zhēng) 物業(yè)本身品質(zhì)、形象的競(jìng)爭(zhēng) 區(qū)位選擇區(qū)位選擇 準(zhǔn)確定位準(zhǔn)確定位 工程建設(shè)能力 成本控制 自身的資金實(shí)力或融資能力 區(qū)位選擇區(qū)位選擇 準(zhǔn)確定位準(zhǔn)確定位 企業(yè)自身的資金實(shí)力 經(jīng)營(yíng)

36、和物業(yè)管理能力 物業(yè)形象 模式一模式一模式二模式二 29 真誠(chéng)協(xié)同 協(xié)同業(yè)務(wù)體驗(yàn) copyright capgemini 2005 all rights reserved 持有經(jīng)營(yíng)模式具有良好和穩(wěn)定收益、風(fēng)險(xiǎn)較低等優(yōu)點(diǎn)，部分實(shí)力雄厚持有經(jīng)營(yíng)模式具有良好和穩(wěn)定收益、風(fēng)險(xiǎn)較低等優(yōu)點(diǎn)，部分實(shí)力雄厚 企業(yè)正在跨進(jìn)這一領(lǐng)域企業(yè)正在跨進(jìn)這一領(lǐng)域 出售出售開(kāi)發(fā)開(kāi)發(fā)投資投資持有持有/ /經(jīng)營(yíng)經(jīng)營(yíng)開(kāi)發(fā)開(kāi)發(fā)投資投資 優(yōu)點(diǎn)優(yōu)點(diǎn) 難點(diǎn)難點(diǎn) 資金回籠快 符合中國(guó)大多數(shù)企業(yè)資源現(xiàn)狀 開(kāi)發(fā)多個(gè)項(xiàng)目時(shí)，可滾動(dòng)開(kāi)發(fā)， 減輕資金壓力 土地獲取日益困難 由于現(xiàn)金流不穩(wěn)定，對(duì)財(cái)務(wù)的 影響較大 受階段時(shí)間內(nèi)市場(chǎng)行情的影響 較大 持續(xù)獲

37、利能力不強(qiáng) 長(zhǎng)期穩(wěn)定的回報(bào)，可以有效平滑 企業(yè)現(xiàn)金流，而且風(fēng)險(xiǎn)相對(duì)較低 為未來(lái)通過(guò)資產(chǎn)證券化融資打下 基礎(chǔ) 除長(zhǎng)期回報(bào)外，有提供深度增值 服務(wù)而獲利的空間 資金占用量大，短期內(nèi)資金壓力 大 變現(xiàn)性差 需要擁有或聘請(qǐng)專業(yè)的管理能力 模式一模式一模式二模式二 30 真誠(chéng)協(xié)同 協(xié)同業(yè)務(wù)體驗(yàn) copyright capgemini 2005 all rights reserved 目錄目錄 項(xiàng)目回顧 中國(guó)房地產(chǎn)行業(yè)及相關(guān)細(xì)分子行業(yè)分析 宏觀環(huán)境分析 細(xì)分子行業(yè)分析 住宅地產(chǎn) 商業(yè)地產(chǎn)商業(yè)地產(chǎn) 工業(yè)地產(chǎn) 物業(yè)管理 建屋集團(tuán)現(xiàn)有業(yè)務(wù)和管理能力診斷 改進(jìn)方向初步建議 下一階段工作計(jì)劃 寫(xiě)字樓 酒店酒店 零售

38、地產(chǎn) 31 真誠(chéng)協(xié)同 協(xié)同業(yè)務(wù)體驗(yàn) copyright capgemini 2005 all rights reserved 酒店業(yè)的需求與酒店業(yè)的需求與gdpgdp增長(zhǎng)之間表現(xiàn)出很強(qiáng)的相關(guān)性，中國(guó)酒店業(yè)保持了增長(zhǎng)之間表現(xiàn)出很強(qiáng)的相關(guān)性，中國(guó)酒店業(yè)保持了 快速增長(zhǎng)快速增長(zhǎng) 單位：家 資料來(lái)源：國(guó)家統(tǒng)計(jì)局、中國(guó)資訊行、凱捷分析 中國(guó)星級(jí)酒店數(shù)量及年增長(zhǎng)率中國(guó)星級(jí)酒店數(shù)量及年增長(zhǎng)率 第一波酒店建 設(shè)熱在1994年 達(dá)到頂峰 應(yīng)該是97年左右 的投資決策；且 2000年行業(yè)仍處 于大幅虧損中 32 真誠(chéng)協(xié)同 協(xié)同業(yè)務(wù)體驗(yàn) copyright capgemini 2005 all rights res

39、erved 我國(guó)酒店行業(yè)起步于改革開(kāi)放，發(fā)展也呈現(xiàn)周期性波動(dòng)，目前正處于我國(guó)酒店行業(yè)起步于改革開(kāi)放，發(fā)展也呈現(xiàn)周期性波動(dòng)，目前正處于 新一輪上升周期，預(yù)計(jì)此輪周期持續(xù)的時(shí)間可能會(huì)更長(zhǎng)新一輪上升周期，預(yù)計(jì)此輪周期持續(xù)的時(shí)間可能會(huì)更長(zhǎng) 周期性的行業(yè)虧損周期性的行業(yè)虧損 中國(guó)酒店業(yè)的發(fā)展周期中國(guó)酒店業(yè)的發(fā)展周期 資料來(lái)源：hsbc、ceic、申銀萬(wàn)國(guó)證券，凱捷分析 我國(guó)經(jīng)濟(jì)的強(qiáng)勁發(fā)展帶 動(dòng)了旅游度假和商務(wù)需求 隨著中國(guó)在國(guó)際舞臺(tái)上 重要性的增強(qiáng)，奧運(yùn)會(huì)、 世博會(huì)、亞運(yùn)會(huì)等全球和 區(qū)域性的活動(dòng)的舉辦將使 國(guó)內(nèi)酒店市場(chǎng)在未來(lái)繼續(xù) 快速發(fā)展 預(yù)計(jì)本輪周期持續(xù)的時(shí) 間可能會(huì)長(zhǎng)，一般行業(yè)周 期約為10年 酒店

40、市場(chǎng)分析酒店市場(chǎng)分析 處于上升期處于上升期 33 真誠(chéng)協(xié)同 協(xié)同業(yè)務(wù)體驗(yàn) copyright capgemini 2005 all rights reserved 酒店集團(tuán)化、專業(yè)化管理是發(fā)展趨勢(shì)，國(guó)際酒店管理集團(tuán)近年來(lái)多以酒店集團(tuán)化、專業(yè)化管理是發(fā)展趨勢(shì)，國(guó)際酒店管理集團(tuán)近年來(lái)多以 委托管理方式大舉進(jìn)入中國(guó)酒店業(yè)市場(chǎng)委托管理方式大舉進(jìn)入中國(guó)酒店業(yè)市場(chǎng) 注：專業(yè)酒店管理公司所管理酒店占全部星級(jí)酒店的比例 我國(guó)星級(jí)酒店的集團(tuán)化率我國(guó)星級(jí)酒店的集團(tuán)化率* *不斷提高不斷提高 截至截至0606年年6 6月，國(guó)內(nèi)共有飯店管理公司月，國(guó)內(nèi)共有飯店管理公司206206家，托管飯店總數(shù)家，托管飯店總數(shù)194

41、61946家。集團(tuán)化趨勢(shì)家。集團(tuán)化趨勢(shì) 有所加快，但與美國(guó)有所加快，但與美國(guó)80%80%、歐洲、歐洲50%50%左右的星級(jí)酒店集團(tuán)化率仍存在著巨大差距左右的星級(jí)酒店集團(tuán)化率仍存在著巨大差距 國(guó)際酒店管理集團(tuán)由于其較高的管理和服務(wù)水平，以及國(guó)際知名度使得其具備了國(guó)際酒店管理集團(tuán)由于其較高的管理和服務(wù)水平，以及國(guó)際知名度使得其具備了 品牌優(yōu)勢(shì)、規(guī)模優(yōu)勢(shì)和管理優(yōu)勢(shì)品牌優(yōu)勢(shì)、規(guī)模優(yōu)勢(shì)和管理優(yōu)勢(shì) 品牌 在華酒店 數(shù)量 在華經(jīng)營(yíng)模式 洲際 4545均委托管理 萬(wàn)豪3939全球范圍包括中國(guó)堅(jiān)持不帶資管理 雅高 2323 委托管理（索菲特、諾富特、美（索菲特、諾富特、美 居），帶資管理（宜必思）居），帶資管理

42、（宜必思） 希爾頓 5 5委托管理 凱悅 4 4委托管理 喜達(dá)屋 2020 委托管理、特許經(jīng)營(yíng)及有選擇的帶、特許經(jīng)營(yíng)及有選擇的帶 資管理資管理 香格里拉 1818帶資管理為主，適當(dāng)擴(kuò)展委托管理帶資管理為主，適當(dāng)擴(kuò)展委托管理 國(guó)際酒店管理集團(tuán)在中國(guó)的經(jīng)營(yíng)模式國(guó)際酒店管理集團(tuán)在中國(guó)的經(jīng)營(yíng)模式 資料來(lái)源：價(jià)值中國(guó)網(wǎng)，跨國(guó)酒店集團(tuán)競(jìng)爭(zhēng)情報(bào)，synergy capital，凱捷分析 34 真誠(chéng)協(xié)同 協(xié)同業(yè)務(wù)體驗(yàn) copyright capgemini 2005 all rights reserved 相比開(kāi)發(fā)與經(jīng)營(yíng)，酒店持有的回報(bào)率低、回收期長(zhǎng)但能獲取較高的地相比開(kāi)發(fā)與經(jīng)營(yíng)，酒店持有的回報(bào)率低、回收期長(zhǎng)

43、但能獲取較高的地 產(chǎn)增值，有實(shí)力的開(kāi)發(fā)商傾向于選擇性地持有酒店物業(yè)產(chǎn)增值，有實(shí)力的開(kāi)發(fā)商傾向于選擇性地持有酒店物業(yè) 開(kāi)發(fā)開(kāi)發(fā)持有持有經(jīng)營(yíng)經(jīng)營(yíng) 現(xiàn)狀現(xiàn)狀 開(kāi)發(fā)環(huán)節(jié)的獲利性 較高 年投資回報(bào)一般在 15%以上 高星級(jí)酒店投資回收期15-20年， 投資回報(bào)率5-6%；五星級(jí)盈利能力 和抗風(fēng)險(xiǎn)性更強(qiáng) 五星級(jí)酒店能保持每年10-15% 地產(chǎn)升值；優(yōu)越地段的高端酒店物 業(yè)甚至更高 酒店類(lèi)上市公司（均涉及酒 店經(jīng)營(yíng)）平均毛利潤(rùn)60%以上，最 高者達(dá)96% 酒店管理業(yè)務(wù)通過(guò)輸出管理 獲利基本上不需要成本費(fèi)用的投 入，獲利性很高 趨勢(shì)趨勢(shì) 酒店開(kāi)發(fā)仍能維持 比較高的盈利水平 持有經(jīng)營(yíng)的投資回報(bào)基本維持 現(xiàn)有水平

44、 稀缺地段的高端酒店物業(yè)的地 產(chǎn)增值前景看好 隨著我國(guó)酒店行業(yè)集團(tuán)化趨 勢(shì)的加快，酒店經(jīng)營(yíng)管理的業(yè)務(wù) 市場(chǎng)前景廣闊，盈利能力仍將保 持較高水平 盈利盈利 利性較高且回報(bào)快 回報(bào)較低、回收期長(zhǎng)但能獲取 較高地產(chǎn)增值 盈利性高，但高端市場(chǎng)目前 主要被國(guó)際酒店管理集團(tuán)所主導(dǎo) 獲取穩(wěn)定長(zhǎng)線回報(bào)獲取穩(wěn)定長(zhǎng)線回報(bào) 規(guī)避單一開(kāi)發(fā)風(fēng)險(xiǎn)規(guī)避單一開(kāi)發(fā)風(fēng)險(xiǎn) 作為作為 項(xiàng)目項(xiàng)目 配套配套 較好較好 融資融資 渠道渠道 穩(wěn)定的長(zhǎng)線投資回報(bào) 規(guī)避企業(yè)經(jīng)營(yíng)風(fēng)險(xiǎn) 酒店物業(yè)較易獲得投資 者親睞，有較好的融資 渠道 酒店物業(yè)的帶動(dòng)效應(yīng)，能促進(jìn)周邊地產(chǎn)升值 提升項(xiàng)目品位和企業(yè)品牌形象，擴(kuò)大知名度 35 真誠(chéng)協(xié)同 協(xié)同業(yè)務(wù)體驗(yàn) co

45、pyright capgemini 2005 all rights reserved 酒店要經(jīng)營(yíng)成功并獲得較好的投資回報(bào)，關(guān)鍵在于區(qū)位選擇和品牌酒店要經(jīng)營(yíng)成功并獲得較好的投資回報(bào)，關(guān)鍵在于區(qū)位選擇和品牌 酒店經(jīng)營(yíng)的關(guān)鍵酒店經(jīng)營(yíng)的關(guān)鍵 成功要素成功要素 準(zhǔn)確定位，明確的目標(biāo)市場(chǎng)準(zhǔn)確定位，明確的目標(biāo)市場(chǎng) 品牌品牌 區(qū)位區(qū)位 經(jīng)營(yíng)管理經(jīng)營(yíng)管理 成本控制成本控制 選址：良好的地段（商業(yè)區(qū)、 交通樞紐、高速公路邊） 商務(wù)酒店一定要求商務(wù)氛圍 濃厚；旅游酒店一般要求有 良好的景點(diǎn)資源 國(guó)際知名品牌能積累忠誠(chéng)的 客戶群 確保入住率 經(jīng)營(yíng)策略 服務(wù)創(chuàng)新 營(yíng)銷(xiāo)等等 合理的前期投資成本：避免酒 店投資的總成本失控

46、，總成本 和酒店的規(guī)模、檔次錯(cuò)位 合理的資金結(jié)構(gòu)：一般貸款的 比例不要超過(guò)60% 運(yùn)營(yíng)成本控制：如采購(gòu)等 關(guān)鍵成功要素關(guān)鍵成功要素 36 真誠(chéng)協(xié)同 協(xié)同業(yè)務(wù)體驗(yàn) copyright capgemini 2005 all rights reserved 目錄目錄 項(xiàng)目回顧 中國(guó)房地產(chǎn)行業(yè)及相關(guān)細(xì)分子行業(yè)分析 宏觀環(huán)境分析 細(xì)分子行業(yè)分析 住宅地產(chǎn) 商業(yè)地產(chǎn)商業(yè)地產(chǎn) 工業(yè)地產(chǎn) 物業(yè)管理 建屋集團(tuán)現(xiàn)有業(yè)務(wù)和管理能力診斷 改進(jìn)方向初步建議 下一階段工作計(jì)劃 寫(xiě)字樓 酒店 零售地產(chǎn)零售地產(chǎn) 37 真誠(chéng)協(xié)同 協(xié)同業(yè)務(wù)體驗(yàn) copyright capgemini 2005 all rights reserv

47、ed 零售地產(chǎn)同時(shí)受房地產(chǎn)與零售業(yè)的波動(dòng)性影響，伴隨國(guó)家經(jīng)濟(jì)和零售零售地產(chǎn)同時(shí)受房地產(chǎn)與零售業(yè)的波動(dòng)性影響，伴隨國(guó)家經(jīng)濟(jì)和零售 業(yè)的持續(xù)發(fā)展，零售地產(chǎn)近年來(lái)持續(xù)快速增長(zhǎng)業(yè)的持續(xù)發(fā)展，零售地產(chǎn)近年來(lái)持續(xù)快速增長(zhǎng) 零售地產(chǎn)完成投資額零售地產(chǎn)完成投資額 單位：億元 資料來(lái)源： 中國(guó)統(tǒng)計(jì)年鑒2005，國(guó)家統(tǒng)計(jì)局 ，凱捷分析 零售地產(chǎn)新開(kāi)工面積零售地產(chǎn)新開(kāi)工面積 單位：萬(wàn)平方米 零售地產(chǎn)的增長(zhǎng)節(jié)奏與 同年房地產(chǎn)發(fā)展情況緊密吻 合，但波動(dòng)幅度更大 2003年、2004年全國(guó)商 業(yè)營(yíng)業(yè)用房投資增速一度達(dá) 37、35，遠(yuǎn)高于全國(guó)房 地產(chǎn)投資增速；受政府針對(duì) 房地產(chǎn)的宏觀調(diào)控政策影響， 2005年商業(yè)營(yíng)業(yè)用房投

48、資增 長(zhǎng)率下跌至16 38 真誠(chéng)協(xié)同 協(xié)同業(yè)務(wù)體驗(yàn) copyright capgemini 2005 all rights reserved 長(zhǎng)期來(lái)看零售地產(chǎn)增長(zhǎng)空間巨大，未來(lái)長(zhǎng)期來(lái)看零售地產(chǎn)增長(zhǎng)空間巨大，未來(lái)1515年是中國(guó)零售地產(chǎn)增長(zhǎng)最快年是中國(guó)零售地產(chǎn)增長(zhǎng)最快 的階段，的階段，20202020年過(guò)后零售地產(chǎn)將增長(zhǎng)緩慢年過(guò)后零售地產(chǎn)將增長(zhǎng)緩慢 零售地產(chǎn)發(fā)展粗略估算圖零售地產(chǎn)發(fā)展粗略估算圖 單位：億平方米 未來(lái)15年是中國(guó)零售地產(chǎn)增 長(zhǎng)最快的階段，粗略估算復(fù) 合增長(zhǎng)率可達(dá)16.5% 20202050年中國(guó)零售地產(chǎn) 將持續(xù)增長(zhǎng)，但增長(zhǎng)幅度比 較慢，維持在3.1%左右 2050年以后中國(guó)零售地產(chǎn)

49、將 達(dá)到供需平衡點(diǎn)，增長(zhǎng)極少 推算基礎(chǔ)推算基礎(chǔ) 1997年2005年零售地產(chǎn)完成投資額的總面積僅0.86億平方米。由于1997年以前中國(guó)零售地產(chǎn)發(fā) 展落后緩慢，而1997年至今零售地產(chǎn)高速增長(zhǎng)，推測(cè)該階段新增的零售地產(chǎn)面積（0.87億平方米） 構(gòu)成中國(guó)零售地產(chǎn)總面積的絕大部分，故以此數(shù)粗略估算截止2005年全國(guó)零售地產(chǎn)總面積 2020年，中國(guó)人口將達(dá)14.6億；另根據(jù)中國(guó)全面小康的規(guī)劃，到2020年人均gdp必須達(dá)到2500美元； 按照國(guó)際慣例，一個(gè)城市正常零售地產(chǎn)容量為人均0.5-1平方米。保守起見(jiàn)取人均零售地產(chǎn)0.5平 方米，可估算：2020年全國(guó)零售地產(chǎn)規(guī)模將達(dá) 14.6億*0.57.3

50、億平方米 中國(guó)人口在2033年達(dá)到15億峰值，保守估計(jì)2050年維持15億人口；另外，國(guó)家規(guī)劃2050年達(dá)到中 等發(fā)達(dá)國(guó)家水平，而目前，世界上發(fā)達(dá)的歐美等國(guó)人均零售地產(chǎn)面積為1.2平方米，因此可推算： 2050年全國(guó)零售地產(chǎn)規(guī)模將達(dá)： 15億*1.2 18億平方米 39 真誠(chéng)協(xié)同 協(xié)同業(yè)務(wù)體驗(yàn) copyright capgemini 2005 all rights reserved 零售業(yè)繁榮發(fā)展及專業(yè)化分工進(jìn)一步提升，促進(jìn)國(guó)內(nèi)零售地產(chǎn)開(kāi)發(fā)、零售業(yè)繁榮發(fā)展及專業(yè)化分工進(jìn)一步提升，促進(jìn)國(guó)內(nèi)零售地產(chǎn)開(kāi)發(fā)、 持有與零售商的分離，成為相對(duì)獨(dú)立的行業(yè)持有與零售商的分離，成為相對(duì)獨(dú)立的行業(yè) 商業(yè)企業(yè)通過(guò)投

51、資方式，購(gòu)買(mǎi)符合要求的土地，建 設(shè)商業(yè)物業(yè)，自己持有物業(yè)并開(kāi)展商品批發(fā)零售業(yè) 務(wù) 零售市場(chǎng)高速發(fā)展，新 經(jīng)營(yíng)業(yè)態(tài)不斷涌現(xiàn) 為進(jìn)一步加強(qiáng)專業(yè)化發(fā) 展，部分商業(yè)企業(yè)通過(guò) 租賃獲取物業(yè)資源，降 低物業(yè)持有帶來(lái)的資金 沉淀，加速規(guī)?；瘮U(kuò)張 速度，搶占市場(chǎng)先機(jī) 商品零售經(jīng)營(yíng)商品零售經(jīng)營(yíng) 部分專業(yè)基金（機(jī)構(gòu) 投資者）或房地產(chǎn)公 司或者持有黃金區(qū)位 的商業(yè)物業(yè)，通過(guò)租 賃的方式獲取穩(wěn)定收 益，分享商業(yè)行業(yè)爆 發(fā)成長(zhǎng)帶來(lái)的利益 零售地產(chǎn)持有零售地產(chǎn)持有 國(guó)家對(duì)土地供應(yīng)的市 場(chǎng)化以及房地產(chǎn)行業(yè) 的專業(yè)化發(fā)展，促進(jìn) 零售地產(chǎn)開(kāi)發(fā)專業(yè)化 趨勢(shì) 零售地產(chǎn)開(kāi)發(fā)零售地產(chǎn)開(kāi)發(fā) 零售地產(chǎn)開(kāi)發(fā)和持有與商業(yè)零售經(jīng)營(yíng)一體化階段零售

52、地產(chǎn)開(kāi)發(fā)和持有與商業(yè)零售經(jīng)營(yíng)一體化階段 分化分化 資料來(lái)源： 凱捷分析 40 真誠(chéng)協(xié)同 協(xié)同業(yè)務(wù)體驗(yàn) copyright capgemini 2005 all rights reserved 零售地產(chǎn)商的關(guān)鍵成功因素包括客戶關(guān)系、融資渠道、業(yè)務(wù)模式、運(yùn)零售地產(chǎn)商的關(guān)鍵成功因素包括客戶關(guān)系、融資渠道、業(yè)務(wù)模式、運(yùn) 營(yíng)能力、前期策劃能力營(yíng)能力、前期策劃能力 零售地產(chǎn)零售地產(chǎn) 開(kāi)發(fā)關(guān)鍵開(kāi)發(fā)關(guān)鍵 成功要素成功要素 運(yùn)營(yíng)能力運(yùn)營(yíng)能力 注重商業(yè)的經(jīng)營(yíng)和業(yè)績(jī)，靠強(qiáng)大 的長(zhǎng)期商業(yè)經(jīng)營(yíng)能力來(lái)獲得長(zhǎng)期 高收益 融資渠道融資渠道 靈活尋求和采用合適的商業(yè)地 產(chǎn)金融工具 業(yè)務(wù)模式業(yè)務(wù)模式 以“只租不售”為大型項(xiàng)目運(yùn)

53、作的基本準(zhǔn)則，體現(xiàn)了回歸商 業(yè)內(nèi)在規(guī)律和價(jià)值，體現(xiàn)了長(zhǎng) 期獲利的思想 前期策劃能力前期策劃能力 注重前期定位、規(guī)劃和招商的 科學(xué)性，與專業(yè)經(jīng)營(yíng)管理團(tuán)隊(duì) 深度合作 客戶關(guān)系客戶關(guān)系 地產(chǎn)商主力店建立長(zhǎng)期合作的伙伴關(guān)系，主 力店進(jìn)駐帶動(dòng)整個(gè)項(xiàng)目的招商并為整個(gè)項(xiàng)目 長(zhǎng)期經(jīng)營(yíng)提供了保障，主力店則取得較好位 置和優(yōu)惠租賃條件 41 真誠(chéng)協(xié)同 協(xié)同業(yè)務(wù)體驗(yàn) copyright capgemini 2005 all rights reserved 目錄目錄 項(xiàng)目回顧 中國(guó)房地產(chǎn)行業(yè)及相關(guān)細(xì)分子行業(yè)分析 宏觀環(huán)境分析 細(xì)分子行業(yè)分析 住宅地產(chǎn) 商業(yè)地產(chǎn) 工業(yè)地產(chǎn)工業(yè)地產(chǎn) 物業(yè)管理 建屋集團(tuán)現(xiàn)有業(yè)務(wù)和管理能力診

54、斷 改進(jìn)方向初步建議 下一階段工作計(jì)劃 42 真誠(chéng)協(xié)同 協(xié)同業(yè)務(wù)體驗(yàn) copyright capgemini 2005 all rights reserved 我國(guó)工業(yè)地產(chǎn)（我國(guó)工業(yè)地產(chǎn)（廠房廠房/ /倉(cāng)庫(kù)）的竣工面積近年來(lái)保持快速增長(zhǎng)，占房地倉(cāng)庫(kù)）的竣工面積近年來(lái)保持快速增長(zhǎng)，占房地 產(chǎn)總體竣工面積的比重不斷提升產(chǎn)總體竣工面積的比重不斷提升 02-02-0 06 6年全國(guó)廠房年全國(guó)廠房/ /倉(cāng)庫(kù)竣工面積倉(cāng)庫(kù)竣工面積 單位：萬(wàn)平方米 資料來(lái)源： 中國(guó)建筑業(yè)統(tǒng)計(jì)年鑒 ，凱捷分析 近幾年廠房/倉(cāng)庫(kù)的竣 工面積保持22.1%的年復(fù)合 增長(zhǎng)率，05年竣工面積達(dá) 到27339萬(wàn)平米 廠房/倉(cāng)庫(kù)竣工面積占

55、 總體房地產(chǎn)竣工面積的比 重逐年提升，預(yù)計(jì)2006年 將超過(guò)20的比例 主要發(fā)現(xiàn)主要發(fā)現(xiàn) cagr: 22.1%cagr: 22.1% 43 真誠(chéng)協(xié)同 協(xié)同業(yè)務(wù)體驗(yàn) copyright capgemini 2005 all rights reserved 世界制造業(yè)重心向中國(guó)轉(zhuǎn)移與產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)調(diào)整，是工業(yè)地產(chǎn)行業(yè)未來(lái)持世界制造業(yè)重心向中國(guó)轉(zhuǎn)移與產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)調(diào)整，是工業(yè)地產(chǎn)行業(yè)未來(lái)持 續(xù)快速發(fā)展的重要支撐續(xù)快速發(fā)展的重要支撐 制造業(yè)吸引外商投資額 持續(xù)占據(jù)總投資的70%左右 仲量聯(lián)行報(bào)告指出，中 國(guó)將成為外國(guó)企業(yè)工業(yè)活動(dòng) 向海外轉(zhuǎn)移的主要目的地， 這種增長(zhǎng)的勢(shì)頭在未來(lái)將會(huì) 繼續(xù)保持下去 資料表明，世界上

56、的制 造業(yè)重心已開(kāi)始向中國(guó)轉(zhuǎn)移， 中國(guó)將成為“世界工廠” 中國(guó)當(dāng)前的制造業(yè)僅占 全球的7，要成為“世界 工廠”或要趕上美國(guó)27、 日本30的市場(chǎng)占有率還有 很大上升空間 趨勢(shì)預(yù)測(cè)趨勢(shì)預(yù)測(cè) 中國(guó)制造業(yè)吸引外商投資額統(tǒng)計(jì)中國(guó)制造業(yè)吸引外商投資額統(tǒng)計(jì) 資料來(lái)源： 國(guó)家統(tǒng)計(jì)局，凱捷分析 單位：億元 cagr: 6.7%cagr: 6.7% cagr: 32%cagr: 32% 44 真誠(chéng)協(xié)同 協(xié)同業(yè)務(wù)體驗(yàn) copyright capgemini 2005 all rights reserved 行業(yè)研究表明，行業(yè)研究表明，由于上海、北京以及廣州在一定程度上的勞動(dòng)力成本由于上海、北京以及廣州在一定程度上

57、的勞動(dòng)力成本 和土地成本上升，國(guó)內(nèi)工業(yè)房地產(chǎn)的布局有逐步內(nèi)移趨勢(shì)和土地成本上升，國(guó)內(nèi)工業(yè)房地產(chǎn)的布局有逐步內(nèi)移趨勢(shì) 資料來(lái)源： 仲量聯(lián)行中國(guó)新興工業(yè)前沿白皮書(shū)，凱捷分析 綜合工業(yè)類(lèi)：綜合工業(yè)類(lèi)：盡管成本較高，上 海、北京和廣州這三大城市對(duì)這些業(yè) 務(wù)仍具吸引力，緊隨其后的是一些已 成氣候的熱點(diǎn)城市，如天津、蘇州、 大連和青島 研發(fā)類(lèi)：研發(fā)類(lèi)：研發(fā)和其它高價(jià)值/小 規(guī)模工業(yè)活動(dòng)的最佳地點(diǎn)包括一些成 熟城市（如上海和廣州）、海外投資 水平較高的新興城市（如天津和大連） 低成本制造類(lèi)：低成本制造類(lèi)：低價(jià)值/大批量 制造業(yè)務(wù)的理想地點(diǎn)是那些提供較低 成本的城市，其中包括西安、哈爾濱、 濟(jì)南和長(zhǎng)春等城市

58、關(guān)鍵發(fā)現(xiàn)關(guān)鍵發(fā)現(xiàn) 影響業(yè)務(wù)選址決策的關(guān)鍵因素可歸為五大方面：經(jīng)濟(jì)、勞動(dòng)力、基礎(chǔ)設(shè)施、 政府/業(yè)務(wù)環(huán)境和房地產(chǎn) 其它因素相同條件下，虛線上方城市帶來(lái)的價(jià)值更高，內(nèi)地的二線城市的工 業(yè)選址優(yōu)勢(shì)顯現(xiàn)，可以預(yù)見(jiàn)，“十一五”規(guī)劃期間，白皮書(shū)中的上海、北京、 廣州之外的后備熱點(diǎn)新興城市的工業(yè)地產(chǎn)將迎來(lái)新一輪的快速發(fā)展期 低 北京 高 上海 廣州 天津 蘇州 深圳 杭州 哈爾濱 成都 重慶 大連 青島 長(zhǎng)沙 寧波 武漢 鄭州 無(wú)錫 南京 西安 長(zhǎng)春 濟(jì)南 福州 沈陽(yáng) 廈門(mén) 南昌 成本成本 質(zhì)量質(zhì)量 高 低 綜合工業(yè)類(lèi)綜合工業(yè)類(lèi) 研發(fā)類(lèi)研發(fā)類(lèi) 低成本制造類(lèi)低成本制造類(lèi) 45 真誠(chéng)協(xié)同 協(xié)同業(yè)務(wù)體驗(yàn) copyr

59、ight capgemini 2005 all rights reserved 工業(yè)地產(chǎn)主要載體是開(kāi)發(fā)區(qū)，尚未形成完整意義的地產(chǎn)概念，伴隨著工業(yè)地產(chǎn)主要載體是開(kāi)發(fā)區(qū)，尚未形成完整意義的地產(chǎn)概念，伴隨著 工業(yè)土地招拍掛政策出臺(tái)和開(kāi)發(fā)區(qū)逐步完善，工業(yè)土地招拍掛政策出臺(tái)和開(kāi)發(fā)區(qū)逐步完善，有望有望進(jìn)入獨(dú)立發(fā)展模式進(jìn)入獨(dú)立發(fā)展模式 中國(guó)工業(yè)地產(chǎn)依附園區(qū)發(fā)展模式中國(guó)工業(yè)地產(chǎn)依附園區(qū)發(fā)展模式 美國(guó)、日本工業(yè)地產(chǎn)獨(dú)立發(fā)展模式美國(guó)、日本工業(yè)地產(chǎn)獨(dú)立發(fā)展模式 特點(diǎn)是行業(yè)規(guī)模較小，處于起步階段 工業(yè)地產(chǎn)依附產(chǎn)業(yè)園區(qū)發(fā)展，成為輔 助形態(tài)或招商引資的工具，沒(méi)有獨(dú)立開(kāi) 來(lái) 特點(diǎn)是行業(yè)規(guī)模較大，處于相對(duì)成熟 階段 工業(yè)地產(chǎn)

60、成為地產(chǎn)投資開(kāi)發(fā)的一大類(lèi) 別，形成了從規(guī)劃到上市的完整操作鏈條 國(guó)際國(guó)際 國(guó)際而言，工業(yè)地產(chǎn)已經(jīng) 成為地產(chǎn)投資開(kāi)發(fā)的一大類(lèi)別， 往往是一個(gè)城市乃至國(guó)家的經(jīng) 濟(jì)支柱 中國(guó)中國(guó) 工業(yè)地產(chǎn)建造、經(jīng)營(yíng)商多 為開(kāi)發(fā)區(qū)管委會(huì)下屬開(kāi)發(fā)公司， 政府多看中的是進(jìn)駐企業(yè)的長(zhǎng) 期產(chǎn)值、稅收等，對(duì)租金利潤(rùn) 讓利較大 日益高漲的投資回報(bào)率， 使工業(yè)地產(chǎn)將以獨(dú)立的形態(tài)來(lái) 運(yùn)作，會(huì)回歸到地產(chǎn)本來(lái)面目， 成為投資熱點(diǎn) 關(guān)鍵發(fā)現(xiàn)關(guān)鍵發(fā)現(xiàn) 46 真誠(chéng)協(xié)同 協(xié)同業(yè)務(wù)體驗(yàn) copyright capgemini 2005 all rights reserved 工業(yè)地產(chǎn)分為標(biāo)準(zhǔn)廠房與定制廠房，關(guān)鍵成功因素有所不同工業(yè)地產(chǎn)分為標(biāo)準(zhǔn)廠房