4月19日翔安XP04地塊投資分析報告

1、翔安翔安x x2010p042010p04地塊地塊 投資分析報告投資分析報告 第一章：宏觀分析第一章：宏觀分析第二章：市場分析第二章：市場分析第三章：地塊分析第三章：地塊分析 第四章：項目定位第四章：項目定位第五章：投資分析第五章：投資分析 地塊規(guī)劃出讓條件地塊規(guī)劃出讓條件 區(qū)域規(guī)劃與建設(shè)區(qū)域規(guī)劃與建設(shè) 地塊環(huán)境分析地塊環(huán)境分析 地塊地塊swotswot分析分析 土地市場分析土地市場分析 房地產(chǎn)市場分析房地產(chǎn)市場分析 區(qū)域市場分析區(qū)域市場分析 市場總結(jié)市場總結(jié) 開發(fā)銷售計劃開發(fā)銷售計劃 成本估算成本估算 起拍價效益分析起拍價效益分析 投標(biāo)報價分析投標(biāo)報價分析 風(fēng)險分析風(fēng)險分析 匯報內(nèi)容框架匯報

2、內(nèi)容框架 客群定位客群定位 形象定位形象定位 產(chǎn)品定位產(chǎn)品定位 價格定位價格定位 宏觀經(jīng)濟分析宏觀經(jīng)濟分析 廈門經(jīng)濟環(huán)境廈門經(jīng)濟環(huán)境 宏觀政策分析宏觀政策分析 廈門政策環(huán)境廈門政策環(huán)境 1 1 宏觀經(jīng)濟環(huán)境分析宏觀經(jīng)濟環(huán)境分析 2 2 廈門經(jīng)濟環(huán)境分析廈門經(jīng)濟環(huán)境分析 3 3 宏觀政策環(huán)境分析宏觀政策環(huán)境分析 4 4 廈門政策環(huán)境分析廈門政策環(huán)境分析 第一章：宏觀環(huán)境分析第一章：宏觀環(huán)境分析 經(jīng)濟強勢復(fù)蘇，快速穩(wěn)定增長趨勢明確經(jīng)濟強勢復(fù)蘇，快速穩(wěn)定增長趨勢明確 宏觀經(jīng)濟宏觀經(jīng)濟 啟示：啟示： 1、國內(nèi)宏觀經(jīng)濟強勢復(fù)蘇，重回快速穩(wěn)定增長趨勢相對明確； 2、發(fā)達國家經(jīng)濟處于復(fù)蘇過程，通脹從發(fā)展中國

3、家向發(fā)達國家蔓延； 3、產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)調(diào)整、產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)移成為經(jīng)濟發(fā)展的大趨勢； cpicpi快速提升，經(jīng)濟可能進入長期通脹階段快速提升，經(jīng)濟可能進入長期通脹階段 宏觀經(jīng)濟宏觀經(jīng)濟 n2月份cpi達到4.9%，由資金泛 濫引起的通脹可能開始轉(zhuǎn)向收入 提高、基礎(chǔ)產(chǎn)品價格上升的推動 型通脹。通脹趨勢可能長期保持。 n2月份ppi上升到7.2%，工業(yè)品 成本快速提高，未來可能傳導(dǎo)到 居民消費價格指數(shù)。 npmi從2010年12月開始逐步下滑， 2月份pmi下降到52.2%，但實體 經(jīng)濟發(fā)展仍然樂觀。 n“用工荒”、油價、金價、糧價 快速上升，反映了由流動性推動 的通脹可能長期伴隨經(jīng)濟的發(fā)展。 央行已經(jīng)三次加息，

4、開始進入加息通道央行已經(jīng)三次加息，開始進入加息通道 n2010年10月份近三年來首次加息后，央行已三次加息；1-3年期貸款利率共上調(diào)了70個 基點；隨著通脹的進一步發(fā)展，今年內(nèi)可能還有兩次以上加息。 n宏觀經(jīng)濟可能在未來1-3年內(nèi)保持資金“高成本”階段； n加息對房地產(chǎn)業(yè)長期發(fā)展產(chǎn)生重要影響，一般在加息初期難以體現(xiàn)，隨著加息的持續(xù)積 累，將有效抑制房地產(chǎn)需求和提高開發(fā)商成本。 廈門經(jīng)濟重回快速增長，三產(chǎn)占比廈門經(jīng)濟重回快速增長，三產(chǎn)占比49%49% 2008年，2009年廈門gdp增長開始下滑， 2009年增長率僅為8%，2010年經(jīng)濟快速恢復(fù)， 增長率達到15.1%，重回快速增長軌道。 20

5、10年，廈門第一產(chǎn)業(yè)增加值23億元，增長3.2%，第 二產(chǎn)業(yè)增加值1027億元，增長21%，第三產(chǎn)業(yè)增加值 1004億元，增長9.7%；三次產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)為：1：:50:49， 與2009年相比，第二產(chǎn)業(yè)比重上升，第三產(chǎn)業(yè)比重下 降；可見2010年經(jīng)濟增長主要由第二產(chǎn)業(yè)貢獻。 廈門三次產(chǎn)業(yè)比以第二產(chǎn)業(yè)和第三產(chǎn)業(yè)為主， 服務(wù)業(yè)發(fā)展水平較國內(nèi)發(fā)達城市仍有一定差距， 較福建省主要城市則處于領(lǐng)先地位 小于小于 4%4% 4%-4%- 5%5% 5%-5%- 8%8% 大于大于 8%8% 萎縮停滯穩(wěn)定發(fā)展高速發(fā)展 廈門經(jīng)濟廈門經(jīng)濟 城市居民生活富裕，收入快速增長城市居民生活富裕，收入快速增長 n 廈門城市居民

6、人均可支配 收入保持快速穩(wěn)步增長， 2010年已達到29253元。比 09年增長12； n 廈門城市居民2010年人均 消費性支出19961元同比上年 增長1.1%； n在通貨膨脹和工資快速增長 趨勢下，居民收入開始進入 快速增長期。 n財產(chǎn)性收入比重將快速提高 廈門經(jīng)濟廈門經(jīng)濟 固投與房地產(chǎn)開發(fā)高速增長，經(jīng)濟依賴房地產(chǎn)業(yè)固投與房地產(chǎn)開發(fā)高速增長，經(jīng)濟依賴房地產(chǎn)業(yè) n2010年固定資產(chǎn)投資1010億元，比去年同期增長14.5% ； n房地產(chǎn)開發(fā)完成投資396億元，增長34.5% ；其中土地購置費250.34億元，增長56.7%，占 房地產(chǎn)投資的63.2%，拉動房地產(chǎn)投資增長30.7個百分點；

7、n投資產(chǎn)業(yè)集中，房地產(chǎn)與制造業(yè)投資比例最高，分別占40%與18%； n基礎(chǔ)設(shè)施投資下滑，全年基礎(chǔ)設(shè)施投入313億元，下降3.2%，比上年大幅下滑15.8個百分點 。 廈門經(jīng)濟廈門經(jīng)濟 地方財力進一步加強，民間存款上升地方財力進一步加強，民間存款上升 20102010年其它主要經(jīng)濟指標(biāo)年其它主要經(jīng)濟指標(biāo) 類別類別財政總收入財政總收入地方財政收入地方財政收入 金融機構(gòu)（中資）存款金融機構(gòu)（中資）存款 余額余額 城鄉(xiāng)居民儲蓄存款城鄉(xiāng)居民儲蓄存款 金額金額526.億元289.17億元3961.84億元1346.72億元 增長率增長率16.5%20.2%25.3%16.3% 數(shù)據(jù)來源：廈門市統(tǒng)計局?jǐn)?shù)據(jù)來

8、源：廈門市統(tǒng)計局 n2010年，廈門市財政總收入突破500億元，達526.02億元，為全市g(shù)dp的25.6%，增長16.5%。 n地方級財政收入289.17億元，為全市g(shù)dp的14.1%，增長20.2%。 n財政總收入和地方級財政收入總量均比2005年翻了一番，五年分別年均增長20.9%和24.1%， ； n2010年末，全市中外資金融機構(gòu)本外幣各項存款余額4440.60億元，比上年增長27.5%，比年 初增加960.16億元；本外幣各項貸款余額3621.72億元,增長21.1%，比年初增加632.08億元。 廈門經(jīng)濟廈門經(jīng)濟 廈門版廈門版“國八條國八條” ” 1 1、合理確定廈門市新建住房價

9、格調(diào)控目標(biāo)、合理確定廈門市新建住房價格調(diào)控目標(biāo) 月上旬向社會公布新建住房價格控制目標(biāo)。 2 2、加大保障性安居工程建設(shè)力度，擴大住房保障范圍、加大保障性安居工程建設(shè)力度，擴大住房保障范圍 2011年，廈門全市建設(shè)各類保障性住房（含廉租房、經(jīng)濟適用房、公共租賃房、限價商品房和危 舊房改造安置房）萬套。 3 3、調(diào)整完善相關(guān)稅收政策，加強稅收征管、調(diào)整完善相關(guān)稅收政策，加強稅收征管 二手房交易全額征稅。 4 4、強化差別化住房信貸政策、強化差別化住房信貸政策 貸款購買第二套住房的家庭，首付款比例不低于，貸款利率不低于基準(zhǔn)利率的倍。 5 5、嚴(yán)格住房用地供應(yīng)管理、嚴(yán)格住房用地供應(yīng)管理 6 6、合理引

10、導(dǎo)住房需求、合理引導(dǎo)住房需求 7 7、加快個人住房信息系統(tǒng)建設(shè)、加快個人住房信息系統(tǒng)建設(shè) 8 8、堅持和強化輿論引導(dǎo)、堅持和強化輿論引導(dǎo) 廈門版國八條分析廈門版國八條分析 n廈門版國八條主要重申全國版國八條； n提出今年保障性住宅建設(shè)目標(biāo)4.3萬套，廈門保障性住房建設(shè)一直領(lǐng)先于全國 各主要城市，未來保障性住房建設(shè)側(cè)重于廉租房與限價房。 20112011年廈門限購令年廈門限購令 宏觀政策宏觀政策 一、各相關(guān)單位應(yīng)嚴(yán)格執(zhí)行本市限制居民家庭（包括購房人、配偶及未成年子女）購買商一、各相關(guān)單位應(yīng)嚴(yán)格執(zhí)行本市限制居民家庭（包括購房人、配偶及未成年子女）購買商 品住房的政策。即：品住房的政策。即：”本地禁

11、三，外地禁二本地禁三，外地禁二“。外地居民購房需提供自購房之日起前。外地居民購房需提供自購房之日起前2 2 年在本市累計繳納年在本市累計繳納1 1年以上個人所得稅繳納證明或社會保險繳納證明的非本市戶籍居民年以上個人所得稅繳納證明或社會保險繳納證明的非本市戶籍居民 家庭。家庭。 二、限購政策實施期間，購房人應(yīng)如實填寫并提交二、限購政策實施期間，購房人應(yīng)如實填寫并提交購房人及家庭成員情況申報表購房人及家庭成員情況申報表 三、購房人提供虛假信息騙購住房的，應(yīng)承擔(dān)相應(yīng)的法律責(zé)任。三、購房人提供虛假信息騙購住房的，應(yīng)承擔(dān)相應(yīng)的法律責(zé)任。 四、廈門市房地產(chǎn)交易權(quán)籍登記中心在辦理房地產(chǎn)交易登記時，應(yīng)查驗四、

12、廈門市房地產(chǎn)交易權(quán)籍登記中心在辦理房地產(chǎn)交易登記時，應(yīng)查驗申報表申報表和購房和購房 人的戶口簿、結(jié)婚證、個人所得稅或社會保險繳納證明等證件，通過房地產(chǎn)登記信息人的戶口簿、結(jié)婚證、個人所得稅或社會保險繳納證明等證件，通過房地產(chǎn)登記信息 系統(tǒng)核查購房人住房情況，凡不符合本通知要求的，不予辦理登記。系統(tǒng)核查購房人住房情況，凡不符合本通知要求的，不予辦理登記。 五、交易時間的認(rèn)定，新建商品住房以網(wǎng)簽合同備案時間為準(zhǔn)，存量住房買賣以業(yè)務(wù)收件五、交易時間的認(rèn)定，新建商品住房以網(wǎng)簽合同備案時間為準(zhǔn)，存量住房買賣以業(yè)務(wù)收件 時間為準(zhǔn)。時間為準(zhǔn)。 廈門限購分析廈門限購分析 n“本地禁三，外地禁二”，外地居民2年

13、內(nèi)繳納1年社?；蚣{稅證明即可購房； n廈門限購令相對比較溫柔，但能夠有效抑制外地炒房需求； n廈門限購令在全市范圍內(nèi)執(zhí)行，不分區(qū)域。 政策對廈門房地產(chǎn)市場的影響政策對廈門房地產(chǎn)市場的影響 u市場走勢市場走勢反彈趨勢被抑制反彈趨勢被抑制 5月份以來，廈門樓市不溫不火 ；第四季度，隨著大量新盤推出，房價進一步向上大幅 突破的沖動可能被抑制，短期內(nèi)將處于僵持階段。隨著本輪通脹及通脹預(yù)期的結(jié)束，調(diào) 控政策可能逐步放松。 u客戶結(jié)構(gòu)客戶結(jié)構(gòu)本地客戶將成為主力本地客戶將成為主力 新政重申，打擊外地客戶在廈購房，特別是省外客戶，未來市場將以本地客戶為主，絕 大部分銀行對省內(nèi)客戶也要求提供相關(guān)證明的，也將抑制

14、省內(nèi)其他城市客戶。 u市場結(jié)構(gòu)市場結(jié)構(gòu)mm型走向：高端、低端受影響較小，中端樓盤影響大。型走向：高端、低端受影響較小，中端樓盤影響大。 滿足剛性需求的中小戶型樓盤將成為市場主力，特別是首次購房群體將成為市場的主流。 對于中大戶型以二次置業(yè)以上的改善型需求為主的樓盤，將受到首付提高和購房成本提 高、三套停貸等影響，需求減少，銷售難度加大。而對于高端樓盤，客戶經(jīng)濟實力強， 對此影響也相對較小。 u消費心態(tài)消費心態(tài)可能進入新的觀望期可能進入新的觀望期 受新政重申影響，購房客戶轉(zhuǎn)持觀望心態(tài)加強，部分客戶等待市場相對穩(wěn)定后再出手購 房。 廈門政策廈門政策 近階段廈門市獲得的政策性支持近階段廈門市獲得的政

15、策性支持 城市發(fā)展城市發(fā)展 特區(qū)擴大到全市特區(qū)擴大到全市 20102010年年6 6月國務(wù)院批準(zhǔn)廈門市將廈門經(jīng)濟特區(qū)擴月國務(wù)院批準(zhǔn)廈門市將廈門經(jīng)濟特區(qū)擴 大到全市，廈門特區(qū)面積擴大大到全市，廈門特區(qū)面積擴大1111倍。倍。 中央支持特區(qū)發(fā)展中央支持特區(qū)發(fā)展 20102010年年9 9月月6 6日特區(qū)日特區(qū)3030周年慶典上，胡錦濤強調(diào)中周年慶典上，胡錦濤強調(diào)中 央將一如既往地支持經(jīng)濟特區(qū)大膽探索，先行先央將一如既往地支持經(jīng)濟特區(qū)大膽探索，先行先 試，發(fā)揮作用試，發(fā)揮作用 。 體制創(chuàng)新試點體制創(chuàng)新試點 中國服務(wù)外包示范城市中國服務(wù)外包示范城市 跨境貿(mào)易結(jié)算試點城市跨境貿(mào)易結(jié)算試點城市 “三網(wǎng)融合

16、三網(wǎng)融合”試點城市試點城市 國家創(chuàng)新型試點城市國家創(chuàng)新型試點城市 國家知識產(chǎn)權(quán)工作示范城市國家知識產(chǎn)權(quán)工作示范城市 城市建設(shè)重點：全面推進島內(nèi)外一體化建設(shè)城市建設(shè)重點：全面推進島內(nèi)外一體化建設(shè) 島外新城建設(shè) 島內(nèi)優(yōu)化提升 四大新城：四大新城：集美新城、海滄新城、翔安南部新城 、同安濱海 新城 建設(shè)面積：建設(shè)面積：240平方公里 建設(shè)目標(biāo)：建設(shè)目標(biāo)：一流現(xiàn)代化國際性濱海新城 舊城舊村改造：舊城舊村改造：曾厝、西郭、將軍祠、鐘宅等片區(qū)改造啟 動 ； 綜合體建設(shè)：綜合體建設(shè)：萬達城市綜合體和觀音山、五緣灣、湖邊水庫 等東部商務(wù)區(qū)建設(shè)全面推進； n20102010年初，胡錦濤總年初，胡錦濤總 書記視察

17、廈門時要求書記視察廈門時要求 “規(guī)劃一體化、基礎(chǔ)設(shè)規(guī)劃一體化、基礎(chǔ)設(shè) 施建設(shè)一體化、基本公施建設(shè)一體化、基本公 共服務(wù)一體化共服務(wù)一體化” ” 。 n20102010年島外三大新城年島外三大新城 建設(shè)相繼開工；基礎(chǔ)設(shè)建設(shè)相繼開工；基礎(chǔ)設(shè) 施投入繼續(xù)擴大，房地施投入繼續(xù)擴大，房地 產(chǎn)開發(fā)量大幅提高。產(chǎn)開發(fā)量大幅提高。 城市發(fā)展城市發(fā)展 宏觀環(huán)境總結(jié)宏觀環(huán)境總結(jié) 宏觀經(jīng)濟回歸快速發(fā)展軌道，通脹向縱深領(lǐng)域蔓延； 廈門經(jīng)濟全面恢復(fù)，政府財力保障島內(nèi)外一體化建設(shè)； 廈門限購“本地禁三，外地禁二”；效果有待觀察； 4.3萬套保障性住房含限價房料難以撼動市場格局； 城市基礎(chǔ)設(shè)施投資進一步向島外傾斜。 1 1

18、 土地市場分析土地市場分析 2 2 房地產(chǎn)市場分析房地產(chǎn)市場分析 3 3 區(qū)域市場分析區(qū)域市場分析 4 4 市場總結(jié)分析市場總結(jié)分析 第二章：市場分析第二章：市場分析 土地出讓量攀升，島外比例提高，均價回落土地出讓量攀升，島外比例提高，均價回落 土地市場土地市場 n20072007年年20092009年廈門出讓商住用地樓面價保持在年廈門出讓商住用地樓面價保持在4000480040004800元元/ /； n20102010年島外成交土地比例提高，土地出讓均價下降；年島外成交土地比例提高，土地出讓均價下降； n土地出讓量、價格受房地產(chǎn)市場狀況影響較大。土地出讓量、價格受房地產(chǎn)市場狀況影響較大。

19、土地出讓重點區(qū)域向島外轉(zhuǎn)移土地出讓重點區(qū)域向島外轉(zhuǎn)移 土地市場土地市場 n2009年島內(nèi)、外商住用地出讓規(guī)劃建筑面積比例 為27：63；其中集美區(qū)商住用地出讓占45%； n2010年島內(nèi)、外商住用地出讓規(guī)劃建筑面積比例 為15：85；其中同安商住用地出讓規(guī)劃建筑面積 占38%； n島外基礎(chǔ)設(shè)施的完善，區(qū)域開發(fā)進入市場運作階 段，房地產(chǎn)開發(fā)開始接棒新城建設(shè)； n島內(nèi)可供出讓用地日漸稀少，土地資源稀缺性已 非常明顯； n島外成為房地產(chǎn)開發(fā)的最主要戰(zhàn)場已勢不可擋； n“高端化”已經(jīng)成為島內(nèi)住宅開發(fā)的共性。 島內(nèi)用地稀缺，島外新城為主島內(nèi)用地稀缺，島外新城為主 土地市場土地市場 區(qū)域區(qū)域地塊編號地塊編

20、號 規(guī)劃建規(guī)劃建 筑面積（）筑面積（） 成交總成交總 價（萬元）價（萬元） 樓面價樓面價 （元（元/ /） 受讓人受讓人 島內(nèi) 2010p134946303102006271 上海兆瑞 2010p08162201656010210 新景地 2010p02302003048010093恒禾置地 2010p149546934009784新景地 2009g233384010470030940 廈門恒興 集美 j2009p014430001032002330 萬科 j2009p025350001368002557 廈門貴豐房 地產(chǎn) 2009jp014660601600003433 廈門東區(qū) 2010j

21、p043549501069203012北京富銘 j2010p082252001025004552招商地產(chǎn) 同安 2010tp02185200642003467 金帝 2010tp032987001065003565 金帝 2010tp01222600743003338 金帝 2010tp04293500803002736 金帝 翔安 2010xp0264800335005170 寶嘉 瓊湖路南側(cè)地塊在建工程61577.71165002680 翔安建發(fā) x2009g053392901102903251 北京首開 x2009g04109000213901962 萬科 n島內(nèi)新出讓用地以酒店、商業(yè)、

22、城市綜合體 為主，住宅用地出讓日漸稀少；住宅用地出 讓樓面價680010000元/； n集美城市基礎(chǔ)設(shè)施完善，發(fā)展空間和潛力巨 大；是廈門住宅用地出讓的集中區(qū)域；區(qū)域 出讓住宅樓面價23003500元/；濱海區(qū) 域樓面價可達6000元/； n同安濱海新城建設(shè)成為住宅用地出讓的重要 區(qū)域；區(qū)域樓面價為25003500元/； n翔安新城房地產(chǎn)開發(fā)處于起步階段，土地出 讓將逐年增大，區(qū)域住宅用地出讓樓面價為 20005000元/； n海滄片區(qū)發(fā)展比較成熟，可出讓用地相對較 少，區(qū)域住宅樓面價5000元/左右。 住宅年成交住宅年成交300300萬平，均價萬平，均價0.91.10.91.1萬元萬元/ /

23、 房產(chǎn)市場房產(chǎn)市場 n06、07年廈門住宅成交量為300萬平米左右，08年市場住宅成交107萬平米，2009年市場 恢復(fù)性增長，住宅成交面積接近400萬平米；2010年市場供應(yīng)不足，市場成交量下滑。 n07年以后廈門住宅成交均價長期保持在900011000元/；島內(nèi)住宅均價1.6萬元/ y 以上，島外住宅均價約為8000元/ 左右。 價格異常穩(wěn)定，價格異常穩(wěn)定，2 2月份成交大幅下滑月份成交大幅下滑 房產(chǎn)市場房產(chǎn)市場 n2月份住宅成交量下滑到 18.31萬平方米，環(huán)比下降 49%，同比上漲40%。 n廈門市住宅成交均價長期 穩(wěn)定在10000-12000元/； 2011年1月份全市住宅均 價為1

24、1196元/。 n隨著房地產(chǎn)新政的影響未 來房地產(chǎn)市場成交量可能進 一步下降，短期內(nèi)價格還不 會松動。 供銷比平衡，供銷比平衡，20102010年下半年供應(yīng)大幅增加年下半年供應(yīng)大幅增加 房產(chǎn)市場房產(chǎn)市場 n0306年，供銷比小于等于1；市場供銷平衡，供應(yīng)量略小于銷售量； n0708年，市場供應(yīng)量大于銷售量，供銷比大于1，市場存量積壓比較嚴(yán)重； n09年，市場供應(yīng)量遠小于銷售量，市場持續(xù)消化存量； n10年市場供銷平衡，供銷比失衡已經(jīng)扭轉(zhuǎn)。 本地客群下降，外省市已上升，省內(nèi)保持穩(wěn)定本地客群下降，外省市已上升，省內(nèi)保持穩(wěn)定 n2010年上半年廈門本地購房客群比例為34.8%，本地居民購房比例下降到

25、最低點； n省內(nèi)其它區(qū)域購房客群比例基本穩(wěn)定，維持在27%35%之間； n省外客群比例有逐年上升之勢，2010年比例為34.46%；“限外令”后可能下降； n海外客群比例較小，維持在2.5%7%之間。 房產(chǎn)市場房產(chǎn)市場 區(qū)域價值逐漸認(rèn)可，受政策影響區(qū)域價值逐漸認(rèn)可，受政策影響2011年以來呈現(xiàn)量價齊跌態(tài)勢年以來呈現(xiàn)量價齊跌態(tài)勢 n從09年底至今翔安商品住宅的供需比較看，伴隨著供應(yīng)量的增加，需求也是逐建遞升。尤其在9月 隨著萬科金色悅城的推動下，供應(yīng)量與需求量都攀至頂峰； n從翔安區(qū)商品住宅的供需變化看，隨著翔安隧道的開通，區(qū)域價值逐漸受到認(rèn)可，加之特房、匯景、 萬科、首開、國貿(mào)等品牌房企的進駐

26、，片區(qū)未來發(fā)展?jié)摿捎^； n區(qū)域價格在萬科金色悅城、國貿(mào)金門灣等項目的帶動下逐漸遞增； n區(qū)域以大盤、中小戶型為主，受國家宏觀政策調(diào)控影響，今年以來成交量和均價呈雙雙下跌之勢； 一手房價格先升后降趨勢，最高值是去年五月份10237，現(xiàn)降至6519元/ 區(qū)域市場區(qū)域市場 區(qū)域市場區(qū)域市場 在售項目分布圖在售項目分布圖 馬巷鎮(zhèn)馬巷鎮(zhèn) 新店鎮(zhèn)新店鎮(zhèn) 火炬產(chǎn)業(yè)區(qū)火炬產(chǎn)業(yè)區(qū) 東部片東部片 本案本案 翔安區(qū)政府翔安區(qū)政府 萬科金色悅城萬科金色悅城特房錦繡翔安特房錦繡翔安 特房美地雅登特房美地雅登 匯景新城匯景新城 區(qū)域區(qū)域項項 目目位置位置開發(fā)商開發(fā)商 總建筑面積總建筑面積 （平方米）（平方米） 規(guī)劃用途

27、規(guī)劃用途 土地成本土地成本 （元（元/ /平方米）平方米） 分期開發(fā)分期開發(fā) 情況情況 馬巷鎮(zhèn) 金色悅城 舫陽北路與舫 陽東路交叉口 東南側(cè) 廈門萬科109000 居住、商業(yè)2000分二期開發(fā) 錦繡翔安水瓊線以南 特房316800居住、商業(yè)1171 計劃分三期 開發(fā) 新店鎮(zhèn) 美地雅登 水瓊線以南、 翔安大道以東 特房430523居住、商業(yè)1150 計劃分三期 開發(fā) 匯景新城 翔安區(qū)區(qū)府大 道與馬新路交 叉口 匯景141190 居住、商業(yè) 幼兒園 3736分三期開發(fā) 大嶝鎮(zhèn)金門灣翔安區(qū)大嶝鎮(zhèn)廈門國貿(mào)160932.4 商業(yè)、居住、酒 店 665 目前已開發(fā) 三期 區(qū)域市場區(qū)域市場 在售項目基本資料

28、在售項目基本資料 項項 目目建筑類型建筑類型建筑風(fēng)格建筑風(fēng)格主力戶型主力戶型 園林風(fēng)園林風(fēng) 格格 裝修情況裝修情況物業(yè)管理物業(yè)管理 馬巷鎮(zhèn) 金色悅城高層、洋房現(xiàn)代 二房76，三房89-110 ，洋房115-140 現(xiàn)代精裝修萬科物業(yè) 錦繡翔安高層、洋房典雅細膩 一房、二房、三房、四 房56-190 閩南特色毛坯匯嘉物業(yè) 新店鎮(zhèn) 美地雅登高層、洋房摩登現(xiàn)代二房、三房69-114現(xiàn)代毛坯匯嘉物業(yè) 匯景新城高層、城市公寓 現(xiàn)代 單身公寓48 ， 一房 58-68 二房84，三房119 二房（挑高）68 二房（挑高）88-94 現(xiàn)代毛坯九昌物業(yè) 大嶝鎮(zhèn)金門灣 酒店,別墅（聯(lián)排， 獨幢），公寓 海濱 二

29、房101-136，獨棟 別墅300-500 海濱毛坯國貿(mào)物業(yè) 區(qū)域市場區(qū)域市場 在售項目產(chǎn)品對比表在售項目產(chǎn)品對比表 在售項目戶型配比明細在售項目戶型配比明細 項項 目目戶戶 型型戶型面積（戶型面積（）戶型套數(shù)戶型套數(shù)戶型比例戶型比例 馬巷鎮(zhèn) 金色悅城二期 二房7620433% 三房 8913222% 10616627% 洋房 116366% 133366% 139366% 錦繡翔安二期 （高層） 一房39-8515434% 二房73-8522951% 三房100-1086414% 四房19361% 新店鎮(zhèn) 匯景新城三期 一房46.96，64.18-64.48733% 二房87-9014454

30、% 二房（挑高）85.823513% 美地雅登三期 二房 69-746448.5% 80-846448.5% 三房11443% 大嶝鎮(zhèn)國貿(mào)金門灣別墅a區(qū) 獨棟354-5065461% 聯(lián)排255-2753439% 注：數(shù)據(jù)來源廈門網(wǎng)上房地產(chǎn)注：數(shù)據(jù)來源廈門網(wǎng)上房地產(chǎn) 在售項目銷售情況在售項目銷售情況 項項 目目 銷售均價銷售均價 （元（元/ /平方米）平方米） 目前銷售價格目前銷售價格 （元（元/ /平方米）平方米） 總簽約率總簽約率客群客群置業(yè)目的置業(yè)目的 馬巷鎮(zhèn) 金色悅城748410000左右33.45% 廈門島內(nèi)的首次置業(yè)者及投 資客，以青年群體為主 首置、首改、 投資 錦繡翔安 （二期

31、） 5786 7000-800098.61% 省內(nèi)異地投資客及翔安本地 改善客群為主 首改、投資 新店鎮(zhèn) 美地雅登 （二期） 6407 7000左右97.30% 島內(nèi)首次置業(yè)者及省內(nèi)異地 投資客為主 首置、投資 匯景新城76008300左右73% 島內(nèi)35-50歲投資者，泉州、 三明等異地客群 ，） 翔安 本地公務(wù)員、教師等為主 首置、投資 大嶝鎮(zhèn)金門灣18603 公寓7000-8000 別墅18000左右 49.99% 廈門本地客戶和泉州籍客戶 為主，及臺灣、香港和境外 人士 投資 區(qū)域市場區(qū)域市場 注：數(shù)據(jù)來源房管局備案數(shù)據(jù)注：數(shù)據(jù)來源房管局備案數(shù)據(jù) 萬科金色悅城（二期）萬科金色悅城（二期

32、） n社區(qū)總建10萬，占地5萬，容積率2.0，建筑密度 25%。35%綠化率的社區(qū)園林林木叢生，花香怡人， 格調(diào)清新淡雅，卻不失人氣； n面向青年成長型家庭的需求，推出帶精裝的70-90兩 房、95-110三房?，F(xiàn)有的物業(yè)類型是高層、席院 house。住宅戶型從兩房到三房不等，面積從76至 106余不等； n 三房小面積受青年置業(yè)喜愛，洋房贈送面積多； n 推廣渠道全面展開，報廣、戶外、路演、節(jié)日活動、 線上線下宣傳全線鋪開，企業(yè)品牌號召力強。 區(qū)域市場區(qū)域市場 一期已售產(chǎn)品一期已售產(chǎn)品 住宅部分：住宅部分：3535層層 402402戶戶 商業(yè)部分：商業(yè)部分：1717套套 3#樓樓 4 4層：

33、層：6 6戶戶4 4層：層：6 6 戶戶 4 4層：層：6 6戶戶 4 4層：層：6 6戶戶 4 4層：層：6 6戶戶 4 4層：層：6 6戶戶 二房（76 平） 三房（89 平） 庭 院 客 廳 臥 室 臥 室 臥 室 廚 房 衛(wèi) 生 間 書 房 洋房 （116平） 中駿x2009g03 總建114100 樓面價2372元/ 待售項目分布圖待售項目分布圖 區(qū)域市場區(qū)域市場 翔安區(qū)政府 馬巷鎮(zhèn) 新店鎮(zhèn) 火炬產(chǎn)業(yè)區(qū) 東部片 文教區(qū) 東區(qū)x2009g02 總建33200 樓面價2500元/ 特房x2007g02 總建146751 樓面價4497元/ 特房x2007g03 總建294250 樓面價2

34、600元/ 首開x2009g05 總建339290 樓面價3251元/ 明發(fā)x2010p01 總建237500 樓面價3432元/ 寶嘉2010xp02 總建64800 樓面價5170元/ 本案本案 地塊名稱地塊名稱開發(fā)商開發(fā)商規(guī)劃用途規(guī)劃用途工程進度工程進度 占地面積占地面積 ( () ) 總建總建 （) ) 樓面地價樓面地價 （元（元/ /） 馬巷鎮(zhèn) x2007g03特房 居住、商業(yè)、 幼兒園 待建109389.6872942502600 x2009g03中駿 居住、商業(yè)、 幼兒園 在建56947.55114100 2372 新店鎮(zhèn) x2009g02東區(qū)居住、商業(yè) 待建18434.8573

35、32002500 x2009g05首開 居住、商業(yè)、 辦公、幼兒園 前期設(shè)計 中 165270.3553392903251 2010xp02寶嘉居住、商業(yè)待建28168.906648005170 翔安南部新城 x2007g02特房 居住、商業(yè)、 幼兒園 待建66704.756 146751 4497 x2010p01明發(fā)居住、商業(yè)待建104379.554 237500 3432 待售項目基本資料待售項目基本資料 區(qū)域市場區(qū)域市場 區(qū)域市場總結(jié)區(qū)域市場總結(jié) n區(qū)域產(chǎn)品：以高層住宅和洋房為主流戶型，中小戶型比重較大； n區(qū)域客群：翔安本地客群僅占各項目客群的20-25%,島內(nèi)客群約占各 項目客群的

36、35-40%，異地客群占各項目客群的40%-50%； n區(qū)域價格：整體均價約7100元/，區(qū)位及品質(zhì)影響售價，北部老城 區(qū)與南部新城區(qū)同質(zhì)項目價格差異約1000元/，同區(qū)域內(nèi)品質(zhì)項目 較普通項目價差約1500-2000元/。 區(qū)域市場區(qū)域市場 1 地塊區(qū)位地塊區(qū)位 2 地塊規(guī)劃與出讓條件地塊規(guī)劃與出讓條件 3 區(qū)域規(guī)劃與建設(shè)區(qū)域規(guī)劃與建設(shè) 4 地塊環(huán)境分析地塊環(huán)境分析 5 地塊地塊swot分析分析 6 競爭力提煉競爭力提煉 第三章：地塊分析第三章：地塊分析 地塊可共享馬巷重鎮(zhèn)的完善配套和旺盛人氣地塊可共享馬巷重鎮(zhèn)的完善配套和旺盛人氣 地塊分析地塊分析 地塊位置圖地塊位置圖 x2007g03 特

37、房特房 x2009g03 翔安建發(fā)翔安建發(fā) 擬出讓地塊 324國道（巷北路）國道（巷北路） 翔翔 安安 大大 道道 翔安第一翔安第一 中學(xué)中學(xué) 馬巷馬巷 中學(xué)中學(xué) 廳口路（未建）廳口路（未建） 冠捷電子冠捷電子 巷巷 西西 路（舊路（舊324國道）國道） 馬巷馬巷 中心中心 小學(xué)小學(xué) 翔安區(qū)人翔安區(qū)人 民法院民法院 馬巷鎮(zhèn)馬巷鎮(zhèn) 地塊位于巷西路 (舊324國道) 北， 廳口路（未建）以 西，共享馬巷重鎮(zhèn) 齊備配套和旺盛人 氣。翔安一中、馬 巷中學(xué)及馬巷中心 小學(xué)依序排列于地 塊南側(cè)，教育資源 突出，生活配套完 善。 地塊規(guī)劃要求：居住面積約占地塊規(guī)劃要求：居住面積約占81%，商業(yè)面積約占，商業(yè)

38、面積約占13% 地塊位置地塊位置 曾林片區(qū)巷西路（舊324國道）與廳口路（未建）交叉口北側(cè) 土地用途土地用途居住、商業(yè)、幼兒園 土地面積（平方米）土地面積（平方米）36796.748 建筑面積（平方米）建筑面積（平方米）92040以下 不同性質(zhì)建筑不同性質(zhì)建筑 占總建筑面積占總建筑面積 ( (平方米平方米) ) 居?。?5340以下 ；商業(yè)：12000以下 開閉所 ：不少于160；幼兒園：不少于3900 生鮮超市中心店（含附屬式公廁） ：不少于1500 公用移動通信基站一座40;l連鎖便利店不少于50 建筑密度（上限）建筑密度（上限）30% 綠地率（下限）綠地率（下限）35% 戶型要求戶型要求

39、 建筑面積144以下的住宅面積占地塊總住宅面積的70%以上 停車位設(shè)置停車位設(shè)置 生鮮超市中心店按1.5車位/100建筑面積配置，其他符合2006年 廈門市城市規(guī)劃管理技術(shù)規(guī)定和廈規(guī)2008112號文。 建筑高度建筑高度 層數(shù)層數(shù) 特定地區(qū)限高特定地區(qū)限高 低層、多層低層、多層 高層的限定高層的限定 高層、多層 必須符合廈規(guī)20107號文的規(guī)定 地塊分析地塊分析 地塊現(xiàn)狀：正在拆遷中，部分已完成平整地塊現(xiàn)狀：正在拆遷中，部分已完成平整 廳廳 口口 路（未建）路（未建） 324 國國 道（巷北路）道（巷北路） 巷巷 西西 路（舊路（舊324國道）國道） 地塊東側(cè)的福潤住宅 樓及雅思幼兒園 地塊南

40、側(cè)巷西路零亂 臨街店鋪 地塊分析地塊分析 注：地塊攝于注：地塊攝于2010年初年初 地塊出讓條件地塊出讓條件 項項 目目內(nèi)內(nèi) 容容 出讓方式出讓方式拍賣 起始價（萬元）起始價（萬元）22480 起始樓面價（元起始樓面價（元/ /平方米）平方米）2442 競買保證金（萬元）競買保證金（萬元）4496 增價幅度（萬元）增價幅度（萬元）100 土地使用權(quán)出讓年限土地使用權(quán)出讓年限居住70年，商業(yè)40年 規(guī)劃動工時間規(guī)劃動工時間土地交付之日起一年內(nèi) 規(guī)劃完工時間規(guī)劃完工時間開工之日起三年內(nèi) 特別條件：成交之日起特別條件：成交之日起5個工作日內(nèi)付清全部土地出讓金個工作日內(nèi)付清全部土地出讓金 地塊分析地塊

41、分析 馬巷馬巷千年古鎮(zhèn)之底蘊千年古鎮(zhèn)之底蘊 馬巷千年古鎮(zhèn)，馬巷千年古鎮(zhèn)，30003000年前就有先人的遺跡，積淀閩南悠久歷史和商業(yè)文化年前就有先人的遺跡，積淀閩南悠久歷史和商業(yè)文化 馬巷作為千年古鎮(zhèn) ，三面襟海，一面 羅山。據(jù)可查的歷史，自宋代以來，馬 巷就是官方的重要驛站，一直是閩南交 通咽喉之地 是閩南重要的僑鄉(xiāng)和臺胞祖籍地之一, 人杰地靈。 作為“七泉之巨郡，南北之要沖”的馬 巷 ，至明代中葉，馬巷已是“人居稠密， 商賈輻轃轃”，成了閩南一帶的貿(mào)易集鎮(zhèn) 區(qū)域規(guī)劃與建設(shè)區(qū)域規(guī)劃與建設(shè) 馬巷馬巷僑胞鄉(xiāng)根僑胞鄉(xiāng)根 翔安是廈門著名僑鄉(xiāng)，海外華胞約15萬人， 分布于35個國家和地區(qū)，現(xiàn)有歸僑僑眷6

42、萬多人 。 翔安有3600多金門籍同胞 ，是全省金胞最全省金胞最 集中的地方集中的地方，許多金門人的根就在翔安。根就在翔安。 2010年翔安召開第十一屆世界六桂堂懇親 會，閩南的六桂宗親正爭取將世界世界六桂堂六桂堂宗親宗親 總會從美國洛杉磯遷回廈門總會從美國洛杉磯遷回廈門。 注：數(shù)據(jù)和信息來自翔安區(qū)僑聯(lián)注：數(shù)據(jù)和信息來自翔安區(qū)僑聯(lián) 區(qū)域規(guī)劃與建設(shè)區(qū)域規(guī)劃與建設(shè) n 巷北工業(yè)區(qū)已入駐近百家企業(yè)，行業(yè)跨度大，入駐企業(yè)有鴻星爾克、舫昌佛具等； n 火炬高新工科技園：電子、輕工業(yè)。入駐企業(yè)有麥克奧迪、友達、冠捷等。 高新高新 科技園科技園 巷北巷北 工業(yè)區(qū)工業(yè)區(qū) 同民同民 醫(yī)院醫(yī)院 馬巷馬巷 商業(yè)中心

43、商業(yè)中心 毗鄰兩大工業(yè)園區(qū)，企業(yè)主及中高管理層存在置業(yè)需求毗鄰兩大工業(yè)園區(qū)，企業(yè)主及中高管理層存在置業(yè)需求 區(qū)域規(guī)劃與建設(shè)區(qū)域規(guī)劃與建設(shè) 區(qū)域規(guī)劃與建設(shè)區(qū)域規(guī)劃與建設(shè) 馬巷片區(qū)定位為以居住、文化、商業(yè)、現(xiàn)代光電產(chǎn)馬巷片區(qū)定位為以居住、文化、商業(yè)、現(xiàn)代光電產(chǎn) 業(yè)為主的城市綜合區(qū)業(yè)為主的城市綜合區(qū) n 馬巷（1307）片區(qū)位于廈門市翔安區(qū)中 部，規(guī)劃總用地12.29平方公里，建設(shè)用地 11.45平方公里，規(guī)劃區(qū)總?cè)丝诩s11.5萬人。 n 馬巷片區(qū)功能定位為以居住、文化、商業(yè)、 現(xiàn)代光電產(chǎn)業(yè)為主的城市綜合區(qū)。本次規(guī)劃 確定馬巷片區(qū)為“三區(qū)、兩帶、兩園區(qū)”的 總體功能結(jié)構(gòu)。 n “三區(qū)”即為馬巷、舫陽

44、、市頭三個居住 片區(qū)； n “兩帶”是指在翔安東路和舫山東路沿線 形成兩個公共設(shè)施帶； n “兩園區(qū)”是指火炬（翔安）產(chǎn)業(yè)區(qū)和市 頭光電產(chǎn)業(yè)園區(qū)。 學(xué)校、醫(yī)院、百貨、銀行、商店學(xué)校、醫(yī)院、百貨、銀行、商店盡在地塊步行范圍內(nèi)盡在地塊步行范圍內(nèi) 地塊分析地塊分析 福潤翔百貨 同民醫(yī)院 馬巷中心小學(xué) 馬巷中學(xué) 郵政儲蓄銀行 翔安一中 地塊環(huán)境分析地塊環(huán)境分析交通發(fā)達交通發(fā)達 地塊分析地塊分析 n 地塊南鄰巷西路，北臨324國 道， 舫山北路、舫山西路、翔 安東路均分布于地塊西、南與 東側(cè)，干道環(huán)繞，出行便利； n 地塊距翔安大道、沈海高速 不遠，沿翔安大道向南可經(jīng)翔 安隧道約30分鐘達島內(nèi)，經(jīng)沈 海

45、高速可連接漳州、泉州區(qū)域。 324324國道（巷北路）國道（巷北路） 巷西路巷西路 翔安大道翔安大道 舫山西路舫山西路 舫山北路舫山北路 翔安東路翔安東路 沈海高速沈海高速 具備配套及交通優(yōu)勢，但周邊環(huán)境雜亂，影響品質(zhì)形象具備配套及交通優(yōu)勢，但周邊環(huán)境雜亂，影響品質(zhì)形象 地塊分析地塊分析 1、交通：干道環(huán)繞，出行便利； 2、區(qū)位：位處馬巷重鎮(zhèn)，共享繁華配 套和人氣； 3、配套：教育、醫(yī)療、商業(yè)等一應(yīng)俱 全； 1、周邊環(huán)境雜亂，缺乏景觀資源； 2、現(xiàn)有周邊人群素質(zhì)參差不齊，影 響地塊未來居住品質(zhì)； 3、根深蒂固的與島內(nèi)的心理距離短 期內(nèi)還難以改變； 4、地塊拆遷量較大。 swotswot分析分析

46、 優(yōu)優(yōu) 勢勢 劣劣 勢勢機機 會會 威威 脅脅 1、萬科、特房等品牌房企的入駐提 升了區(qū)域檔次，也為本案帶來一定 利好； 2、馬巷片區(qū)的美好規(guī)劃前景提升本 案發(fā)展?jié)摿Γ?3、區(qū)內(nèi)兩大工業(yè)區(qū)也為本案帶來較 大置業(yè)需求； 4、海西經(jīng)濟發(fā)展的良好預(yù)期。 1、地塊現(xiàn)狀還未拆遷平整完畢，存 在延期交地風(fēng)險； 2、當(dāng)前逐漸收緊的貨幣信號增加房 企資金壓力； 3、地塊要求一次性付清地價款考驗 開發(fā)商現(xiàn)金流； 4、日趨嚴(yán)厲的房地產(chǎn)調(diào)控政策制約 行業(yè)發(fā)展。 核心競爭力核心競爭力共享馬巷成熟配套和繁華人氣，營造活力新城共享馬巷成熟配套和繁華人氣，營造活力新城 地塊分析地塊分析 n馬巷作為千年古鎮(zhèn)，不僅有著 悠久歷

47、史文化底蘊，也是翔安 配套最為齊全的區(qū)域，在當(dāng)?shù)?人心中有著無可取代的地位。 n區(qū)內(nèi)兩大工業(yè)區(qū)的建立，更為 本案提供了新的置業(yè)需求。 n地塊核心競爭優(yōu)勢即可借助馬 巷成熟配套和繁華人氣，打造 具有文化底蘊的活力新城。 地塊規(guī)劃示意圖地塊規(guī)劃示意圖 （僅供參考）（僅供參考） 1 1 客群定位客群定位 2 2 形象定位形象定位 3 3 產(chǎn)品定位產(chǎn)品定位 4 4 價格定位價格定位 第四章：項目定位第四章：項目定位 本市占本市占45%45%，省內(nèi)占，省內(nèi)占35%35%，省外占，省外占20%20%，總價在，總價在8080萬萬 元以上，戶口和配套是主要需求。元以上，戶口和配套是主要需求。 客群定位客群定位

48、 n廈門房地產(chǎn)市場購房客群中本市客戶約 為總量的4555%， n廈門以外省內(nèi)的購房客群約占3040% n其中以泉州、漳州、三明和龍巖為主 n省外和境外客戶分別約占15%和5%； 客群類客群類 別別 白領(lǐng)階層本地?fù)Q房 客群 周邊地區(qū)外 來客群 普通生意人 客源區(qū)客源區(qū) 域域 廈門廈門 省內(nèi)其它地 區(qū)為主 省內(nèi)其它地 區(qū)為主 區(qū)域需區(qū)域需 求求 市中心區(qū) 域 環(huán)境較好 區(qū)域 島內(nèi)為主市中心區(qū)域 面積需面積需 求求 120平以 下為主 120平三 房以上 80平以上80平以上 品質(zhì)需品質(zhì)需 求求 一般高一般、高一般 其它需其它需 求求 周邊商業(yè) 與公共配 套 高端配套戶口戶口 可接受可接受 總價總價

49、 120萬以 下 150萬以 上 80萬以上80150萬 本案客戶以青年之家和經(jīng)濟務(wù)實家庭為主本案客戶以青年之家和經(jīng)濟務(wù)實家庭為主 客戶客戶 土地土地 產(chǎn)品產(chǎn)品 依據(jù)三：競品分析后對核依據(jù)三：競品分析后對核 心客戶的篩選心客戶的篩選 分析結(jié)論：分析結(jié)論：本案客戶以青 年之家和經(jīng)濟務(wù)實家庭為 主（包括投資客）。 依據(jù)二：客戶對土地屬依據(jù)二：客戶對土地屬 性的需求分析性的需求分析 分析結(jié)論：分析結(jié)論：本案最為適 合社會新銳中的青年之 家和經(jīng)濟務(wù)實家庭，此 外還適合投資者。 依據(jù)一：板塊客群演變趨勢分析依據(jù)一：板塊客群演變趨勢分析 分析結(jié)論：分析結(jié)論：2010-2011年島內(nèi)和外地投資客主 導(dǎo)翔安市

50、場，2011-2012年投資客充分釋放， 自住客加快導(dǎo)入并逐漸占據(jù)主導(dǎo)，其中島內(nèi) 自住客將是客群擴容的重點方向。 島外類似項目客群特征島外類似項目客群特征 客群定位客群定位 地塊借助馬巷鎮(zhèn)的繁華配套，可打造為輻射翔安及島地塊借助馬巷鎮(zhèn)的繁華配套，可打造為輻射翔安及島 內(nèi)的中高檔舒適型住宅項目。內(nèi)的中高檔舒適型住宅項目。 權(quán)比權(quán)比 細細 目目 優(yōu)優(yōu)良良一般一般較差較差差差 土地級別土地級別 自然景觀自然景觀 交通情況交通情況 生活配套生活配套 社會治安社會治安 學(xué)區(qū)情況學(xué)區(qū)情況 社會人文社會人文 增值價值增值價值 區(qū)位形象區(qū)位形象 地塊所處的馬巷鎮(zhèn)，是翔安傳統(tǒng)重鎮(zhèn)之一，有著豐富的配套資源和人氣口

51、碑， 本地塊作為馬巷舊城改造的重要項目之一，隨著區(qū)域配套的進一步完善，尤其在已 入駐的萬科、特房等品牌開發(fā)商的帶動下，地塊價值潛力較大，可打造為輻射翔安 及島內(nèi)的中高檔舒適型住宅項目。 形象定位形象定位 千年古鎮(zhèn)千年古鎮(zhèn) 尚品生活尚品生活 區(qū)位屬性區(qū)位屬性 配套價值屬性配套價值屬性 歷史人文屬性歷史人文屬性 價值定位屬性價值定位屬性 形象定位形象定位 產(chǎn)品定位產(chǎn)品定位舒適居住舒適居住尚品社區(qū)尚品社區(qū) 項目規(guī)劃概念圖（僅供參考）項目規(guī)劃概念圖（僅供參考） 產(chǎn)品定位產(chǎn)品定位 規(guī)劃總平建議規(guī)劃總平建議 規(guī)劃僅供參考規(guī)劃僅供參考 n 項目規(guī)模：地塊規(guī)模適中，總建 超9萬。 n 地塊形態(tài)：地塊形狀較為規(guī)

52、則， 內(nèi)部平坦，無道路風(fēng)格，整體統(tǒng)一， 易于總平規(guī)劃布局。 n 建筑形態(tài)：本案容積率為2.5， 建筑密度為30%，地塊建筑平均樓層 為8.3，可規(guī)劃多層、小高層、高層 的多樣建筑形態(tài)搭配組合。 n 物業(yè)形態(tài)：地塊居住占比81%， 商業(yè)占比13%，因此地塊未來還將規(guī) 劃集中式商業(yè)。 產(chǎn)品定位產(chǎn)品定位 n本戶型面積配比，有約75%產(chǎn)品在市場主流產(chǎn)品區(qū)間； n多樣化滿足潛在客戶的產(chǎn)品線規(guī)劃，符合大盤開發(fā)規(guī)律； n洋房通過產(chǎn)品創(chuàng)新，提高地塊品質(zhì)； n休閑生活+居家生活。 根據(jù)規(guī)劃條件，住宅面積為74390，144平米以下面積占70%以上。 產(chǎn)品定位產(chǎn)品定位戶型配比建議 產(chǎn)品產(chǎn)品定位定位 產(chǎn)品類型產(chǎn)品類

53、型戶型品類戶型品類建筑面積建筑面積總套數(shù)總套數(shù)面積比例面積比例各類面積各類面積 高層、小高層高層、小高層 兩房型70-80347 35.00%26036.5 緊湊三房型100-110213 30.00%22317 舒適三房型120-14086 15.00%11158.5 洋房（多層）洋房（多層） 閑情三房型120-14060 10.00%7439 四房型140-16050 10.00%7439 總計總計755 755 100%100%7439074390 預(yù)計一年后地塊高層銷售均價為預(yù)計一年后地塊高層銷售均價為80008000元元/ /，作為地塊，作為地塊 投資分析測算依據(jù)，僅供參考。投資分析

54、測算依據(jù)，僅供參考。 按照區(qū)域可比項目，運用市場比較法，得出本地塊住宅現(xiàn)在售價為7547元/平米，預(yù)計一年后銷售， 以每年遞增6-8%的增長率計，售價預(yù)計約為8000元/（市場環(huán)境變化莫測，此價格僅作為投資測算 的依據(jù)） 價格定位價格定位 類別類別權(quán)數(shù)權(quán)數(shù)錦繡翔安錦繡翔安金色悅城金色悅城藍灣尚都藍灣尚都本案本案 區(qū)域因素 65% 地段區(qū)位15%909095100 周邊配套10%909095100 交通因素5%909090100 自然環(huán)境10%100100100100 景觀因素15%100100100100 區(qū)域發(fā)展10%100100100100 個別因素 35% 項目規(guī)模5%105100100

55、100 建筑規(guī)劃5%95110105100 戶型規(guī)劃10%95110105100 園林設(shè)計5%100110105100 社區(qū)配套5%95100100100 物業(yè)管理5%100110105100 修正指數(shù)96.2599.599.5100 交易均價（元/平米）680080007500/ 本案修正價格7065 8040 7538 / 可比權(quán)重30%30%40%/ 本案市場比較價格（元/平米）7547 7547 各物業(yè)價格定位各物業(yè)價格定位 根據(jù)上述住宅價格定位，本地塊可售物業(yè)的售價如下： p 高層銷售均價約80008000元元/ / p 洋房銷售均價約1200012000元元/（參考市場價格（參考市

56、場價格+正常溢價率）正常溢價率） p 商業(yè)銷售均價約1500015000元元/ /（參考市場價格（參考市場價格+正常溢價率）正常溢價率） p 車位銷售價格約1010萬元萬元/ /個個（參考市場價格（參考市場價格+ +正常溢價率）正常溢價率） （備注：以上售價僅供參考，作為項目投資測算依據(jù)） 價格定位價格定位 1 開發(fā)銷售計劃開發(fā)銷售計劃 2 成本估算成本估算 3 收入估算收入估算 4 起拍價效益分析起拍價效益分析 5 投標(biāo)報價分析投標(biāo)報價分析 6 投標(biāo)競爭分析投標(biāo)競爭分析 7 7 風(fēng)險評估風(fēng)險評估 第五章：投資分析第五章：投資分析 工程進度計劃工程進度計劃 1 1、分期開發(fā)：地塊規(guī)模不大，計劃

57、整體開發(fā)。、分期開發(fā)：地塊規(guī)模不大，計劃整體開發(fā)。 2 2、工程進度計劃：工程時間為、工程進度計劃：工程時間為2 2年半，項目計劃于年半，項目計劃于20112011年下半年開工，年下半年開工，20132013年下半年全部完工。年下半年全部完工。 3 3、銷售進度計劃：銷售時間為、銷售進度計劃：銷售時間為1 1年半，項目計劃年半，項目計劃20122012年下半年開始銷售，至年下半年開始銷售，至20132013年下半年銷售完成。年下半年銷售完成。 投資分析投資分析 銷售進度計劃銷售進度計劃 主要銷售時間節(jié)點：主要銷售時間節(jié)點： 20122012年下半年開始預(yù)售，銷售周期年下半年開始預(yù)售，銷售周期1

58、 1年半，年半， 設(shè)定高層、洋房及商業(yè)全部銷售完畢，車設(shè)定高層、洋房及商業(yè)全部銷售完畢，車 位銷售位銷售75%75%。 各類型物業(yè)銷售進度計劃各類型物業(yè)銷售進度計劃 類型類型 20122012年年 下半年下半年 20132013年年 上半年上半年 20132013年年 下半年下半年 高層高層40%40%40%40%20%20% 洋房洋房30%30%40%40%30%30% 商業(yè)商業(yè)25%25%45%45%30%30% 車庫車庫25%25%30%30%20%20% 投資分析投資分析 投資估算匯總表投資估算匯總表 預(yù)計項目總投資金額約為預(yù)計項目總投資金額約為6.9億元億元 項目開發(fā)成本測算項目開發(fā)

59、成本測算 序號序號項目項目總成本（萬元）總成本（萬元） 單方成本（元）單方成本（元） 所占比例所占比例 一一土地成本（含稅）土地成本（含稅） 23154.4 2680.2233.55% 二二前期工程費前期工程費1035.75 119.891.5% 三三基礎(chǔ)設(shè)施費基礎(chǔ)設(shè)施費 3837.83444.245.56% 四四建安工程及配套建安工程及配套 27205.383149.1439.41% 六六不可預(yù)見費不可預(yù)見費 962.37111.4 1.39% 七七開發(fā)總成本開發(fā)總成本56195.73 6504.89 81.41% 八八 期間費用期間費用 7732.44895.0611.02% 管理費用管理

60、費用 1377.48 159.452.0% 財務(wù)費用財務(wù)費用 3600 416.715.22% 管理費用管理費用 2754.96318.9 3.99% 九九 稅費稅費 5096.68589.967.38% 營業(yè)稅及附加營業(yè)稅及附加 5096.68589.967.38% 土地增值稅土地增值稅 0.0% 十十總投資總投資 69024.85 7989.91 100% 投資分析投資分析 收入?yún)R總表收入?yún)R總表 序號序號項項 目目 面積面積 （萬（萬） （個）（個） 單價（元單價（元/ / ） （元（元/ /個）個） 銷售額銷售額 （萬元）（萬元） 備注備注 1 1住住 宅宅5.951800047609.