可研報(bào)告冠華別墅項(xiàng)目市場(chǎng)研究及營(yíng)銷(xiāo)推廣企劃建議書(shū)_第1頁(yè)
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文檔簡(jiǎn)介

1、冠華別墅項(xiàng)目市場(chǎng)研究及營(yíng)銷(xiāo)推廣企劃建議書(shū)委托單位:上海冠華房地產(chǎn)有限公司報(bào)告單位:上海開(kāi)啟房地產(chǎn)投資咨詢(xún)有限公司 上海天啟企業(yè)策劃有限公司報(bào)告日期:二00二年四月二十八日天啟&開(kāi)啟地址:上海市凱旋路2200號(hào)凱旋大廈2樓電話(huà)傳真-mail:(版權(quán)所有 未經(jīng)同意 不得采用)第一部分 市場(chǎng)研究篇& 上海房地產(chǎn)市場(chǎng)綜述& 上海別墅市場(chǎng)整體情況& 重點(diǎn)市場(chǎng)研究【第一章 上海房地產(chǎn)市場(chǎng)綜述】一、宏觀經(jīng)濟(jì)與上海房地產(chǎn)市場(chǎng)1、上海宏觀經(jīng)濟(jì)的趨好,為上海房地產(chǎn)行業(yè)高速發(fā)展創(chuàng)造俱佳條件;上海市統(tǒng)計(jì)局年度統(tǒng)計(jì)顯示:2001年,上海市國(guó)

2、民經(jīng)濟(jì)持續(xù)、快速、健康發(fā)展,經(jīng)濟(jì)運(yùn)行質(zhì)量和效益不斷改善,實(shí)現(xiàn)了“十五”計(jì)劃的良好開(kāi)局。2001年,上海完成國(guó)內(nèi)生產(chǎn)總值4950.84億元,比上年增長(zhǎng)10.2%,高于全國(guó)2.9個(gè)百分點(diǎn),并連續(xù)第10年實(shí)現(xiàn)兩位數(shù)增長(zhǎng)。上海良好的經(jīng)濟(jì)環(huán)境,促使整個(gè)城市建設(shè)的高速發(fā)展;人均gdp達(dá)到4500美元,為城市的房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展創(chuàng)造了俱佳條件;相應(yīng)地,房地產(chǎn)業(yè)也為城市經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)貢獻(xiàn)一定力量,房地產(chǎn)業(yè)成為第三產(chǎn)業(yè)增長(zhǎng)的領(lǐng)頭羊。全年房地產(chǎn)業(yè)增加值308.58億元,增長(zhǎng)17.8%,增幅比上年提高2.4個(gè)百分點(diǎn),其對(duì)經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)的貢獻(xiàn)率達(dá)到9.7%,比上年提高2.9個(gè)百分點(diǎn)。2、城市建設(shè)的良性發(fā)展和大規(guī)模的基礎(chǔ)設(shè)施投資,為上

3、海房地產(chǎn)不斷帶來(lái)新的增長(zhǎng)點(diǎn);根據(jù)中央提出的上海要建成“國(guó)際經(jīng)濟(jì)、貿(mào)易、金融、航運(yùn)”四個(gè)中心的指導(dǎo)意見(jiàn),2001年3月上海市人民代表大會(huì)通過(guò)了“十五”社會(huì)經(jīng)濟(jì)發(fā)展計(jì)劃,其中無(wú)論是產(chǎn)業(yè)發(fā)展布局,還是城市基礎(chǔ)設(shè)施計(jì)劃布局,都是體現(xiàn)了“四個(gè)中心”的要求。隨著“十五”計(jì)劃開(kāi)局新一輪投資計(jì)劃啟動(dòng)和投資結(jié)構(gòu)的調(diào)整,上海市固定資產(chǎn)投資出現(xiàn)了快速回升的良好態(tài)勢(shì)。2001年完成全社會(huì)固定資產(chǎn)投資1984.31億元,比上年增長(zhǎng)6.1%,增幅比上年提高5.4個(gè)百分點(diǎn),投資總量超過(guò)歷史最高水平。投資結(jié)構(gòu)繼續(xù)改善。全年完成基本建設(shè)投資712.49億元,比上年增長(zhǎng)1.3%;完成更新改造投資436.83億元,增長(zhǎng)10.2%;

4、完成房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資620.31億元,增長(zhǎng)9.6%。城市基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)步伐加快,全年完成城市基礎(chǔ)設(shè)施投資510.78億元,比上年增長(zhǎng)13.5%。市區(qū)2200萬(wàn)平方米的舊區(qū)改造工程啟動(dòng),以及黃浦江兩岸綜合改造、申博工程等一系列大市政規(guī)劃啟動(dòng),為上海房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展提供堅(jiān)實(shí)后盾。3、政策積極引導(dǎo)、管理體制逐步完善,上海房地產(chǎn)市場(chǎng)更趨成熟,規(guī)范;正是這樣相輔相成的發(fā)展模式堅(jiān)定了政府對(duì)房地產(chǎn)行業(yè)的信心,上?!笆濉币?guī)劃已明確指出,房地產(chǎn)業(yè)為支柱產(chǎn)業(yè)之一。近年來(lái),隨著管理體制的完善,上海房地產(chǎn)市場(chǎng)更趨成熟,更加規(guī)范,這一切,為房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)創(chuàng)造了非常有利的運(yùn)行環(huán)境,而上海經(jīng)濟(jì)的可持續(xù)發(fā)展特性,為房地產(chǎn)開(kāi)發(fā),營(yíng)造了

5、良好的市場(chǎng)氛圍。二、2001年上海房地產(chǎn)市場(chǎng)20世紀(jì)90年代的上海房地產(chǎn)市場(chǎng),走過(guò)了以繁榮為主要特征的路程。在90年代中期二三年的回調(diào)整理后,在90年代末期伴隨經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)的加速,房地產(chǎn)市場(chǎng)急速回升,放出巨量,2001年的上海房地產(chǎn)市場(chǎng)創(chuàng)下歷史最好業(yè)績(jī),商品房預(yù)售面積1831.8萬(wàn)平方米,存量房銷(xiāo)售面積1422.4萬(wàn)平方米,二、三級(jí)房地產(chǎn)市場(chǎng)共產(chǎn)生3254.2萬(wàn)平方米的銷(xiāo)量,表現(xiàn)出新的市場(chǎng)行情特征。1、市場(chǎng)供求兩旺,交易再創(chuàng)新高2001年,上海商品房供應(yīng),在上半年登記數(shù)大幅減少的基礎(chǔ)上(*預(yù)售標(biāo)準(zhǔn)提高)恢復(fù)高速增長(zhǎng),與此同時(shí),上海商品房成交繼續(xù)保持旺盛勢(shì)頭,在連續(xù)五年的高速增長(zhǎng)后繼續(xù)大比例攀升。其

6、中:供應(yīng)全年批準(zhǔn)預(yù)售面積1660萬(wàn)平方米,比2000年增加7.1%成交全年預(yù)售登記面積1832萬(wàn)平方米,比2000年增加26.1%2、供不應(yīng)求局面全面形成2001年,全年商品房批準(zhǔn)預(yù)售面積和實(shí)際預(yù)售面積之比達(dá)到1:1.104,全年實(shí)際預(yù)售面積第一次超過(guò)批準(zhǔn)預(yù)售面積。3、成交套數(shù)同步增長(zhǎng),單套面積擴(kuò)張趨緩2001年,與預(yù)售總面積急劇增長(zhǎng)同步,上海商品房預(yù)售購(gòu)買(mǎi)套數(shù)也急速增加,由1999年9.73萬(wàn)套,2000年11.94萬(wàn)套增加到2001年的14.98萬(wàn)套。與預(yù)售總面積急劇增長(zhǎng)略有不同的是,2001年的單套面積比總面積增長(zhǎng)偏慢。1999年2000年2001年總面積(萬(wàn)/平方米)107514531

7、832總套數(shù)(萬(wàn)套)9.7311.9414.98單套面積(平方米)110.46121.66122.274、市場(chǎng)火熱讓人振奮,威脅存在不容忽視我們應(yīng)當(dāng)看到來(lái)自市場(chǎng)的威脅:2001年全年新增經(jīng)營(yíng)性項(xiàng)目土地出讓面積為1050萬(wàn)平方米,而84%的量集中在1012月,也就是說(shuō),全市去年第四季度新增出讓面積達(dá)886萬(wàn)平方米。這個(gè)數(shù)據(jù)將直接影響到今年的市場(chǎng)供應(yīng),可以預(yù)見(jiàn),2002年市場(chǎng)氛圍良好,但競(jìng)爭(zhēng)將極其激烈?!镜诙?上海別墅市場(chǎng)整體情況】一、上海別墅市場(chǎng)回顧和展望1、上海別墅市場(chǎng)發(fā)展的三個(gè)階段從九十年代初上海的第一批別墅誕生開(kāi)始,上海別墅伴隨著宏觀經(jīng)濟(jì)和上海樓市的起伏,走過(guò)了出生、成長(zhǎng)、調(diào)整、放量的一

8、個(gè)中長(zhǎng)期過(guò)程。按時(shí)間和別墅的發(fā)展周期可將其分為三個(gè)階段:第一階段:外銷(xiāo)別墅掀起第一次別墅浪潮;19921998年進(jìn)入九十年代后,外商投資速度和深度皆有強(qiáng)勁的增長(zhǎng),適用商業(yè)發(fā)展的家居別墅群應(yīng)運(yùn)而生,上海出現(xiàn)了大批的外銷(xiāo)花園別墅群,形成上海別墅市場(chǎng)的第一次浪潮。外銷(xiāo)別墅基本集中在兩個(gè)區(qū)域:長(zhǎng)寧區(qū)虹橋路沿線;市中心徐家匯華山路、建國(guó)路一帶其中長(zhǎng)寧區(qū)虹橋路沿線分布最為密集,虹橋路沿線在內(nèi)、外環(huán)線之間就分布有二十多個(gè)外銷(xiāo)別墅樓盤(pán),這些樓盤(pán)大多為虹橋開(kāi)發(fā)區(qū)的伴生產(chǎn)物,隨著虹橋開(kāi)發(fā)區(qū)的成熟,外銷(xiāo)別墅作為高檔的房地產(chǎn)商品之一,目標(biāo)市場(chǎng)有局限性。再由于開(kāi)發(fā)過(guò)度,及前兩年?yáng)|南亞金融危機(jī)的影響,外銷(xiāo)房市場(chǎng)經(jīng)歷了一個(gè)

9、較長(zhǎng)的低迷期。直到近來(lái)稍有好轉(zhuǎn),去年的外銷(xiāo)別墅的空置率仍有30%左右。關(guān)鍵詞:外銷(xiāo)別墅、開(kāi)發(fā)過(guò)度、低迷第二階段:內(nèi)需獨(dú)顯魅力,內(nèi)銷(xiāo)別墅迎來(lái)別墅市場(chǎng)的第二春;19982000年從1998年開(kāi)始,在世界各國(guó)特別是亞洲國(guó)家還在經(jīng)歷著金融風(fēng)暴所帶來(lái)的蕭條時(shí),中國(guó)卻保持著穩(wěn)定高速的發(fā)展,特別上海作為國(guó)內(nèi)經(jīng)濟(jì)的橋頭堡,更顯鶴立雞群。由于經(jīng)濟(jì)的發(fā)展,帶動(dòng)了居民收入的提高,發(fā)達(dá)的商業(yè)和金融氣氛以及日趨完善的市政、交通設(shè)施,吸引了眾多國(guó)內(nèi)外的投資者。近三、四年來(lái)上海的房地產(chǎn)市場(chǎng)特別是住宅市場(chǎng)得到了迅猛發(fā)展,同時(shí)也帶動(dòng)了別墅市場(chǎng)的復(fù)蘇。在外銷(xiāo)別墅市場(chǎng)陷入低潮,還未走出迷谷的時(shí)候,內(nèi)銷(xiāo)別墅市場(chǎng)反而比較活躍,1998

10、年下半年開(kāi)始上海西南莘莊附近地區(qū)掀起第二輪滬郊別墅置業(yè)熱潮,1999年-2000年,排屋、聯(lián)體別墅等經(jīng)濟(jì)型別墅涌入市場(chǎng),并迅速被市場(chǎng)所認(rèn)可,更預(yù)示著上海別墅市場(chǎng)春天的到來(lái)。 關(guān)鍵詞:滬郊置業(yè)、排屋、聯(lián)體第三階段:別墅供應(yīng)放出巨量,別墅品種逐步齊全,意味著“別墅年”的到來(lái);2001年至今一方面,別墅供應(yīng)放出巨量。從1998年至2001年四年內(nèi),上海別墅類(lèi)物業(yè)供銷(xiāo)面積已經(jīng)占全部住宅開(kāi)發(fā)面積近1/3。另外,從2001年土地出讓面積的容積率來(lái)看,呈現(xiàn)出大幅度下降趨勢(shì), 1-9月容積率為1.32,第三季度為1.16,而2000年同期分別為1.87和1.83。這也反映出2002年投放市場(chǎng)的別墅仍將一個(gè)較大

11、的上升趨勢(shì)。另一方面,市場(chǎng)形成了有效供應(yīng)。市場(chǎng)上確實(shí)出現(xiàn)了一大批區(qū)位適中、品質(zhì)優(yōu)越、價(jià)格適宜、升值較快的市場(chǎng)接受度高的別墅。從幾十萬(wàn)的排屋,到幾百萬(wàn)甚至幾千萬(wàn)的豪宅,滬上別墅逐步形成了高中低檔滿(mǎn)足不同市場(chǎng)、不同需求的物業(yè)品類(lèi)體系。關(guān)鍵詞:1/3、高市場(chǎng)接受度2、2001年上海別墅市場(chǎng)2001年上海別墅市場(chǎng)成為上海樓市的熱點(diǎn),品質(zhì)優(yōu)異、價(jià)位適宜的別墅引爆了購(gòu)房者的購(gòu)“墅”熱情,紅紅火火、如日中天場(chǎng)面令業(yè)內(nèi)人士驚嘆,更被滬上眾多媒體稱(chēng)為“別墅年”。總體上,2001上海別墅市場(chǎng)出現(xiàn)了如下新特征:& 別墅項(xiàng)目供應(yīng)量猛增全年上市別墅項(xiàng)目42個(gè),約是2000年的兩倍,在第四季度則達(dá)到了上海歷史最高峰,上市

12、別墅項(xiàng)目21個(gè)幾乎與2000年全年的量接近。別墅市場(chǎng)出盤(pán)量占2001年上市項(xiàng)目總量的16%,成為上海房地產(chǎn)市場(chǎng)中的一支生力軍,由于其投資周期短、回報(bào)率高吸引著愈來(lái)愈多的開(kāi)發(fā)商投入到別墅項(xiàng)目的開(kāi)發(fā)建設(shè)上。2001年四個(gè)季度純別墅上市量分別為1、6、10、19,呈遞增走勢(shì),平均每月上市3個(gè)別墅項(xiàng)目。& 高低兩端別墅份額逐步加大,并被市場(chǎng)看好。別墅市場(chǎng)中,高檔別墅項(xiàng)目正日益增多,獨(dú)立且?guī)в絮r明個(gè)性的別墅總價(jià)大多在200萬(wàn)元以上/棟,但市場(chǎng)趨之若騖。在高檔別墅走俏的同時(shí),郊縣邊遠(yuǎn)地區(qū)的聯(lián)體別墅以及混合物業(yè)類(lèi)型中總價(jià)在70萬(wàn)元/棟左右的經(jīng)濟(jì)型別墅,因走中低價(jià)位路線,迎合了部分消費(fèi)者的需求而同樣俏銷(xiāo)。&

13、現(xiàn)代風(fēng)格大行其道2001年上海別墅風(fēng)格一反原有的歐陸風(fēng)格、北美風(fēng)格一統(tǒng)天下的局面,現(xiàn)代風(fēng)格成為別墅的流行趨勢(shì)。從全雙拼別墅的花語(yǔ)墅以及長(zhǎng)島別墅中的“貝氏別墅”、云頂別墅等,都以現(xiàn)代風(fēng)格為代表,講究運(yùn)用大塊面玻璃,透光,體現(xiàn)出一種時(shí)尚,得到了業(yè)內(nèi)和購(gòu)房者的認(rèn)同。& 新區(qū)域市場(chǎng)的形成原先別墅市場(chǎng)大多位于西郊沿線、滬青平公路和莘莊端橋一帶,隨著市民對(duì)這種“有天、有地、有花園”物業(yè)的青睞和市場(chǎng)成交的活躍,在上市總量增加的情況下,其區(qū)域分布已開(kāi)始打破常規(guī),松江地區(qū)、浦東滬南地區(qū)、青浦、蘆潮港、張江、普陀等地也紛紛出現(xiàn)較大體量的別墅、排屋。& 豪宅市場(chǎng)的形成電影“大腕”中的豪宅理論不求最好、只求最貴,似乎

14、解釋了豪宅市場(chǎng)的成因。鼎邦儷池因其全國(guó)住宅最貴單價(jià)2800-3500美元聞名上海樓市,總共56套已售80%以上。湖南路上湯臣怡園也以每平方米27000元的高價(jià)獨(dú)領(lǐng)風(fēng)騷,也取得了80%以上的銷(xiāo)售業(yè)績(jī),再次印證了豪宅理論。& 競(jìng)爭(zhēng)日趨激烈、市場(chǎng)投入逐步加大隨著供應(yīng)的增加,市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)日趨激烈,別墅開(kāi)發(fā)商們不可以“好酒不怕巷子深”,各開(kāi)發(fā)商為了取得預(yù)期的市場(chǎng)效果,不惜重金加大了市場(chǎng)推廣費(fèi)用。這一點(diǎn)從2001年第四季度個(gè)案廣告投放量排行榜上別墅項(xiàng)目的表現(xiàn)得到證實(shí)。2001第四季度上海樓市廣告投放前十名中,別墅項(xiàng)目占了六席。2001年第四季度個(gè)案廣告投放量排行榜排名樓盤(pán)名稱(chēng)區(qū)域投放量/萬(wàn)元發(fā)展商1佘山銀湖別

15、墅松江271.8廣東黃河集團(tuán)上海公司4新上?;▓@洋房松江127.37茸欣房產(chǎn)6春天花園長(zhǎng)寧88.7東方金馬8虹橋高爾府別墅閔行74虹橋高爾夫俱樂(lè)部9康橋半島南匯72.5康橋半島10云頂別墅松江56.48富淘房產(chǎn)3、2002年上海別墅市場(chǎng)展望2002年別墅市場(chǎng)較2001年將更上一層樓,供需將持續(xù)上漲,同時(shí)也不可避免的帶來(lái)相當(dāng)程度的高位風(fēng)險(xiǎn)。& 市場(chǎng)供應(yīng)量不減從2002年1月的別墅上市量來(lái)分析,今年的別墅市場(chǎng)供應(yīng)繼續(xù)呈上升勢(shì)頭,1月份已上市4個(gè)別墅項(xiàng)目,而2001年一季度才1個(gè),前年1季度4個(gè),超過(guò)了歷史紀(jì)錄。除了一些開(kāi)發(fā)商開(kāi)好別墅項(xiàng)目之外,更有一些其他行業(yè)公司欲投資別墅市場(chǎng)。& 別墅項(xiàng)目遍地開(kāi)花

16、據(jù)了解今年的別墅市場(chǎng)除了在傳統(tǒng)的閔行、松江將有大批別墅項(xiàng)目啟動(dòng)外,在嘉定、江橋、南匯等地都將開(kāi)發(fā)別墅項(xiàng)目,市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)將非常激烈。& 豪宅市場(chǎng)繼續(xù)看好今年開(kāi)盤(pán)的西郊莊園以單套總價(jià)人民幣300-3500萬(wàn),創(chuàng)下上海別墅最高價(jià),目前一期已全部定完,二期也預(yù)定了50%以上。佘山腳下的上海紫園最高定價(jià)將達(dá)到1.3億人民幣,屆時(shí)豪宅天價(jià)紀(jì)錄將再度刷新。豪宅滿(mǎn)足了部分需求者的心理,而目前可選擇的豪宅并不多,2002豪宅市場(chǎng)將繼續(xù)走好。& 投資別墅項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)凸現(xiàn)雖然別墅市場(chǎng)前景看好,但若出現(xiàn)供求比例失恒的局面或宏觀經(jīng)濟(jì)形勢(shì)的波動(dòng),別墅市場(chǎng)最先遭殃,據(jù)了解去年上市的別墅項(xiàng)目已有一些出現(xiàn)銷(xiāo)售阻力,別墅市場(chǎng)若沒(méi)有特色、

17、沒(méi)有創(chuàng)新、沒(méi)有文化、靠簡(jiǎn)單的復(fù)制,則市場(chǎng)前景不容樂(lè)觀。二、綜觀當(dāng)今上海別墅市場(chǎng),大致按需求表現(xiàn)為六大類(lèi)型: 居住型別墅針對(duì)那些不滿(mǎn)足于城市鋼筋混凝土環(huán)境的人士而言; 度假型別墅上海以后會(huì)出現(xiàn)一家人擁有兩套房子的現(xiàn)實(shí),郊區(qū)的別墅用于周末或節(jié)假日用,他們對(duì)獨(dú)棟或聯(lián)體需求較大; 短期居住型他們分布在高科技園區(qū)、進(jìn)出口貿(mào)易區(qū)、外企聚集等地;如金橋、張江、古北等,這些別墅環(huán)境好,檔次高,投資回報(bào)率高,大多租給老總居??; 旅游型別墅適合這類(lèi)需求的別墅位于風(fēng)景名勝旁邊,被經(jīng)營(yíng)者用來(lái)當(dāng)賓館使用; 辦公型別墅上海這是為滿(mǎn)足香港、臺(tái)灣以及國(guó)外公司解決辦公場(chǎng)地需求的; 投資型別墅如上海的老別墅。三、上海別墅市場(chǎng)的區(qū)

18、域分布據(jù)統(tǒng)計(jì),從1992年起至今開(kāi)發(fā)建造的別墅樓盤(pán)大約160個(gè),可建造面積約在1000萬(wàn)平方米左右,目前已交付使用或正在建造的總量約在700萬(wàn)平方米左右(估計(jì)1.5萬(wàn)套)。從上海別墅市場(chǎng)分布區(qū)域來(lái)看,主要集中在浦東、青浦318國(guó)道兩側(cè)、閔行莘莊周邊地區(qū)、松江新橋九亭等區(qū)域。這些地區(qū)別墅一個(gè)最大的特點(diǎn)就是交通非常方便,與市中心距離大多在15-30公里之間。1、眾多別墅產(chǎn)品呈板塊式主要分布于如下區(qū)域& & & 虹橋區(qū)域90年代初期上海的外銷(xiāo)別墅集中區(qū)域。這一區(qū)域是傳統(tǒng)的高檔住宅區(qū),也是外銷(xiāo)別墅集中區(qū)。別墅多以租賃為主,租賃對(duì)象則主要是港澳臺(tái)人士以及國(guó)外來(lái)華人士。區(qū)域內(nèi)別墅主要是早期開(kāi)發(fā)的高級(jí)外銷(xiāo)別

19、墅,如富宏花園別墅、嘉年別墅、龍柏花園、羅丹花園別墅、滿(mǎn)庭花花園、皇朝別墅、盛綠苑等等;近年來(lái),該區(qū)域發(fā)展商秉承了開(kāi)發(fā)精品的路線風(fēng)格,相繼開(kāi)發(fā)了定位于高級(jí)白領(lǐng)的別墅住宅。金斯花園、虹橋中華園、虹橋高爾夫別墅、鼎邦麗池、奧玎宮廷別墅等物業(yè)的建成,其平均單價(jià)一般控制于8000-10000元平方米,物業(yè)的品質(zhì)特性也吸引了不少人氣。加之由相對(duì)營(yíng)建以久的名都城、皇朝別墅等物業(yè)所襯,蔚然勾勒出一道建筑天際線,使“入住虹橋”一度成為業(yè)主高貴身份的象征。據(jù)統(tǒng)計(jì),西郊賓館周邊和動(dòng)物園周?chē)膭e墅區(qū)現(xiàn)有別墅項(xiàng)目44個(gè),共有別墅1669棟,高級(jí)公寓147棟。& & 滬青平公路沿線依托318國(guó)道的便捷優(yōu)勢(shì),使規(guī)模性別墅

20、住宅更添魅力。主要位于虹橋機(jī)場(chǎng)西面,基本上可以看作是虹橋地區(qū)的延伸段。這一帶別墅以高檔外銷(xiāo)為主,區(qū)域市場(chǎng)內(nèi)別墅住宅可謂姿態(tài)萬(wàn)千、各具特色。如大千美墅、萬(wàn)科三期聯(lián)排、銀濤高爾夫別墅、海天花園、康虹苑、安盛山莊、石濤園、西郊莊園、西郊別墅等;再往下延伸,由依傍于淀山湖河畔的威尼斯花園、國(guó)際華城等景觀稀有別墅,顯示其休閑性度假的物業(yè)特性。& 滬松公路(泗涇)沿線排屋、獨(dú)棟為主的內(nèi)銷(xiāo)居住型別墅得益于良好的交通條件(滬青平高速公路、滬松公路、擬建中的r4輕軌)和得天獨(dú)厚的自然條件,滬松公路沿線,尤其是七公里長(zhǎng)的泗陳公路沿線,短短兩三年,已吸納了云頂別墅、銀湖別墅、麗茵別墅、九洲大唐、新上海里弄人家等十?dāng)?shù)

21、個(gè)高級(jí)別墅樓盤(pán),地價(jià)也從原先的10萬(wàn)/畝升到35-55萬(wàn)/畝。泗涇鎮(zhèn)可供住宅建設(shè)的900畝土地,基本“名花有主”,這里將形成一個(gè)以高級(jí)別墅為主要形態(tài)的“泗涇別墅”板塊。另外,松江新城300萬(wàn)平方米大學(xué)城的建設(shè),會(huì)有大批別墅樓盤(pán)涌現(xiàn)。& 松江佘山風(fēng)景區(qū)獨(dú)棟為主的高檔度假型別墅上海獨(dú)一無(wú)二的山水資源,造就頂級(jí)概念。目前真正屬風(fēng)景區(qū)內(nèi)的別墅并不多見(jiàn),天馬別墅、銀湖別墅僅僅借用佘山概念而已。但是萬(wàn)科、明園、利寶等十余家房地產(chǎn)企業(yè)已在佘山度假區(qū)悄悄地大量購(gòu)置了土地,嘉兆實(shí)業(yè)更是要在此建造1.3億天價(jià)別墅上海紫園,一場(chǎng)翻天覆地的佘山頂級(jí)別墅大戰(zhàn)即將拉開(kāi)帷幕。& 松江九亭地區(qū)西南樓市已燃起新一輪開(kāi)發(fā)浪潮。這

22、里,地鐵輕軌、快速干道、莘松立交等組成一幅覆蓋全市的立體網(wǎng)絡(luò)通道,靠近七寶成熟社區(qū),區(qū)域內(nèi)以獨(dú)立式別墅、聯(lián)體式別墅并存的格局更多建立于密集輻射交通網(wǎng)周邊,使市民出入更為自由。交通便捷優(yōu)勢(shì)再度引來(lái)購(gòu)房者關(guān)注。繼松江新城之后,松江九亭近30家開(kāi)發(fā)商匯聚,形成申城新的別墅開(kāi)發(fā)居住區(qū)域?,F(xiàn)有三盛頤景園、江南文化園、奧林匹克花園等。從價(jià)格來(lái)看,目前聯(lián)排每平方米2200元以上,獨(dú)立別墅售價(jià)超過(guò)3000元。& 莘閔別墅園區(qū)盤(pán)量最集中的別墅區(qū)1995年5月,一條由莘莊通往松江境內(nèi)的地下隧道通車(chē)伊始,“莘閔別墅園區(qū)”開(kāi)始逐漸被樓市認(rèn)識(shí),同年百佳花園的破土,預(yù)示著1,035畝的首期莘閔園區(qū)規(guī)劃開(kāi)始。到2000年為

23、止,整座園區(qū)共有7,135畝土地,已開(kāi)發(fā)土地3,368畝,共完成各類(lèi)別墅建造2,673棟,總共面積近84萬(wàn)方。其價(jià)格范圍有較大跨度,從2500-10000元/平方米不等。到目前為止,共有16家房地產(chǎn)公司進(jìn)駐開(kāi)發(fā)。隸屬松江新橋鎮(zhèn)。主要產(chǎn)品有:淺水灣花園、雅閣花園、櫻園、騰谷苑、劍橋景苑、君臨天下、君臨頤和、花語(yǔ)墅、現(xiàn)代緣墅、同潤(rùn)別莊、云間水莊、彩虹美墅、喬愛(ài)別墅、綠洲比華利、雅仕軒、桃花源等。& & 閔行顧戴路板塊區(qū)域板塊行情集結(jié)樓盤(pán)開(kāi)發(fā),形成區(qū)域熱點(diǎn)。顧戴路拓寬竣工以來(lái),區(qū)域房產(chǎn)發(fā)展迅速,一大批別墅商品介入其中,使中高檔消費(fèi)概念初露雛形。風(fēng)荷云墅、圣淘沙花園、當(dāng)代藝墅、東方蘇荷、皇都花園等高檔

24、樓盤(pán)借助環(huán)線交通優(yōu)勢(shì)及本身品位,也有效形成了賣(mài)方市場(chǎng)。& & 中心城區(qū)土地的珍貴稀有性使城區(qū)別墅較為鮮見(jiàn)。地處桂平路的牡丹園均在銷(xiāo)售中獲得不凡的佳績(jī)。通常物業(yè)有租有售。此類(lèi)別墅物業(yè)管理、景觀和空氣質(zhì)量提出很高要求,單棟價(jià)格基本在200萬(wàn)元以上。個(gè)別精品別墅如靜安的南草坪花園,以其地處中心城區(qū)的天然優(yōu)勢(shì)及毗鄰蘇州河黃金水岸將單價(jià)一再提升。& 浦東板塊區(qū)域多塊別墅區(qū)塊并存繼浦東西北沿江片形成高檔公寓住宅區(qū)后,浦東東南片的內(nèi)、外環(huán)線之間,又形成了以張江高科技園區(qū)、金橋出口加工區(qū)、康橋工業(yè)區(qū)和華夏文化旅游區(qū)為核心的四大別墅住宅區(qū)。尤其是浦東新機(jī)場(chǎng)的投入運(yùn)營(yíng)、磁懸浮列車(chē)的建設(shè),更將匯集了浦東絕大部分別墅

25、項(xiàng)目的四大區(qū)域拉到了人們的視線當(dāng)中。從內(nèi)環(huán)線以?xún)?nèi)的怡東花園、四季雅苑到外環(huán)以外的愛(ài)建三陵府邸、海濱高爾夫別墅等,別墅開(kāi)發(fā)大有余地??們r(jià)格209-3500萬(wàn)的湯臣豪園因高爾夫球場(chǎng)的附加值而爆棚滬上;康橋地區(qū)則嘗試投資型別墅,以3000畝超大規(guī)模的康橋半島以“新獨(dú)院住宅”概念面市后,更將該區(qū)域推到別墅投資者視野前列,而陸續(xù)推出的1503000萬(wàn)單體別墅,區(qū)域上市量也不亞于金橋。因此,浦東地區(qū)的別墅開(kāi)發(fā)前景令人樂(lè)觀,也將是未來(lái)上海別墅開(kāi)發(fā)的重點(diǎn)區(qū)域。& 嘉定地區(qū)依托南翔古鎮(zhèn)。多以獨(dú)立式別墅為主,這些別墅的平均售價(jià)在6000元單價(jià)左右,平均租金在3000元天。租售并舉的策略是當(dāng)?shù)貏e墅商品營(yíng)銷(xiāo)特色。嘉華

26、山莊、上佳別墅、愛(ài)利舍等物業(yè)的營(yíng)建也滿(mǎn)足當(dāng)?shù)馗呦M(fèi)群體的置業(yè)需求。& 其它地區(qū)上海其它非主力供應(yīng)區(qū)。南匯靠近浦東一塊,楓丹白露、羅山綠洲、東方夏威夷等以水景為特色的別墅。嘉定依托南翔古鎮(zhèn)人文特色,建造一批以獨(dú)立式為主的別墅,這些別墅的平均售價(jià)在6000元左右,平均租金在3000元天。租售并舉的策略是當(dāng)?shù)貏e墅商品營(yíng)銷(xiāo)特色。主要產(chǎn)品有:東海別墅、嘉華山莊、上海領(lǐng)地、愛(ài)利舍花園等奉賢以海景為特色的別墅:棕櫚灘海景高爾夫、金海灣、碧瑤別墅等普陀邊緣地帶的新建別墅:東渡園景別墅、美墅。2、行政區(qū)域分布根據(jù)統(tǒng)計(jì),目前閔行、松江、浦東、長(zhǎng)寧四區(qū)別墅占別墅市場(chǎng)總數(shù)的78.32%,各區(qū)分布比率如下閔行30.07

27、%、松江21.68%、浦東18.18%、長(zhǎng)寧8.39%、青浦6.99%、嘉定4.20%、南匯3.5%、其他(奉賢、普陀、徐匯、靜安、寶山、楊浦)6.99%。四、上海別墅市場(chǎng)的價(jià)格區(qū)間1、總價(jià)結(jié)構(gòu)通過(guò)對(duì)在售別墅的總價(jià)進(jìn)行分析發(fā)現(xiàn),目前上海別墅供應(yīng)量集中在100萬(wàn)至200萬(wàn)價(jià)格段,占到了供應(yīng)量的46%;其次是總價(jià)在200至300萬(wàn)的中高檔別墅,占總供應(yīng)量的17%;而總價(jià)在100萬(wàn)以下的經(jīng)濟(jì)型別墅和總價(jià)在300萬(wàn)以上的豪華型別墅分別為15%和12%。從價(jià)格上看,上海別墅市場(chǎng)的產(chǎn)品結(jié)構(gòu)與消費(fèi)結(jié)構(gòu)基本吻合,不存在大的結(jié)構(gòu)性矛盾。 2、一般單價(jià)目前聯(lián)體別墅單價(jià)多在3000-4000元,面積200平方米左右

28、,總價(jià)60萬(wàn)-80萬(wàn),相當(dāng)市中心一套中高檔公寓。獨(dú)立式別墅單價(jià)多在5000元以上,面積300平方米左右,總價(jià)在150萬(wàn)元以上。一些面積500平方米以上甚至1000平方米以上的宅院,價(jià)格則超過(guò)1000萬(wàn)以上。3、板塊均價(jià)五、上海別墅市場(chǎng)的供需狀況1、長(zhǎng)期供不應(yīng)求、但短期嚴(yán)重供過(guò)于求。2000年上海在建別墅(包括聯(lián)體別墅和獨(dú)立別墅)177萬(wàn)平方米,當(dāng)年銷(xiāo)售面積約50萬(wàn)平方米。2001年在建別墅大致在400萬(wàn)方,銷(xiāo)售面積在100萬(wàn)平方米上下。2002年預(yù)計(jì)新建別墅面積可能在800-1000萬(wàn)平方米。從長(zhǎng)期需求來(lái)看,上海別墅需求在5-10萬(wàn)套,而目前別墅上市總量還不到1.5萬(wàn)套;但從短期來(lái)看,目前上海

29、住宅市場(chǎng)近兩千萬(wàn)平方米的銷(xiāo)售天量也只能維持三年左右,按中房指數(shù)辦公室的分析,在購(gòu)房者中只有5%的家庭會(huì)選擇別墅,那么上海去年別墅的需求量就只有7600套,建筑面積也只有200多萬(wàn)平方米,與大量的市場(chǎng)供應(yīng)量有一定的差距。因此,長(zhǎng)期看好的別墅市場(chǎng)在短期內(nèi)將是供過(guò)于求,短期供應(yīng)量的增長(zhǎng)速度大大超過(guò)需求量的增長(zhǎng)速度,必將使一些沒(méi)有特色的別墅被棄之出局。2、本地客源僅占三成據(jù)調(diào)查表明,在目前在上海別墅的購(gòu)買(mǎi)人群中,上海籍僅占31.2%,國(guó)內(nèi)其他地區(qū)的購(gòu)買(mǎi)者占了25%,港澳、臺(tái)同胞則占了近30%,余下的為其他國(guó)家外籍人士購(gòu)買(mǎi)。從調(diào)查結(jié)果,可以看出,絕大多數(shù)購(gòu)房者并不是長(zhǎng)期居住在上海的本地人。產(chǎn)品與客戶(hù)之間

30、空間地域的差距,導(dǎo)致了信息了不對(duì)稱(chēng)和失靈。如何迅速及時(shí)把自己項(xiàng)目的信息傳遞到這些潛在的客戶(hù)手中,將是在這場(chǎng)別墅競(jìng)爭(zhēng)中急需解決的問(wèn)題。 六、目前上海別墅市場(chǎng)的開(kāi)發(fā)風(fēng)險(xiǎn)及對(duì)策1、風(fēng)險(xiǎn)點(diǎn)風(fēng)險(xiǎn)之一:供需矛盾突出的風(fēng)險(xiǎn)只有5%的潛在消費(fèi)群,一年的需求量在六七千套,建筑面積在100-200萬(wàn)平方米,與目前大量的市場(chǎng)供應(yīng)量(800-1000萬(wàn)平方米,1.5萬(wàn)套左右)相比差距懸殊。因此,長(zhǎng)期看好的別墅市場(chǎng)在短期內(nèi)肯定是供過(guò)于求,短期供應(yīng)量的增長(zhǎng)速度,尤其是2002和2003年,將大大超過(guò)需求量的增長(zhǎng)速度,必將使一些沒(méi)有特色的別墅被棄之出局。& 大勢(shì)影響在整體經(jīng)濟(jì)形勢(shì)看好的情況下,別墅的消費(fèi)自然會(huì)增長(zhǎng)迅速,但一

31、旦經(jīng)濟(jì)形勢(shì)發(fā)生變化,別墅作為奢侈品消費(fèi)的彈性系數(shù)很大,影響就會(huì)十分明顯;如何抓住有利的大勢(shì),準(zhǔn)確把握推案的時(shí)機(jī)將非常關(guān)鍵。& 板塊支撐風(fēng)險(xiǎn)別墅購(gòu)買(mǎi)群喜歡相同品位和檔次的人群聚集,別墅也會(huì)形成相應(yīng)的板塊效益;而且,更重要的是,每個(gè)別墅板塊的背后都有強(qiáng)大的客戶(hù)群的支撐。如虹橋和滬青平板塊受虹橋開(kāi)發(fā)區(qū)的支撐;浦東板塊受張江、金橋等開(kāi)發(fā)區(qū)眾多外企入駐的需求影響。目前,本案所處的位置正處于滬松公路板塊的邊緣,離佘山也有一定距離,而松江新城的興起還需要一定的時(shí)間催化,將有一定的風(fēng)險(xiǎn)。如何找到本案的板塊歸屬和客戶(hù)支撐,將是本案的一大重點(diǎn)。風(fēng)險(xiǎn)之二:價(jià)值取向的風(fēng)險(xiǎn)集中表現(xiàn)為客源、產(chǎn)品、地段三者間的矛盾,分別體

32、現(xiàn)在:& 價(jià)值選擇風(fēng)險(xiǎn)如:受靜態(tài)市場(chǎng)局面誘惑,高價(jià)位拿地,而開(kāi)發(fā)與銷(xiāo)售動(dòng)作遲緩;以后來(lái)進(jìn)入高度競(jìng)爭(zhēng)的板塊區(qū)域,但產(chǎn)品又無(wú)明顯差異和優(yōu)勢(shì);遠(yuǎn)離市場(chǎng)熱點(diǎn)區(qū)域、或過(guò)早進(jìn)入“尚無(wú)人氣”的潛力板塊,“單打獨(dú)斗”;& 價(jià)值創(chuàng)造風(fēng)險(xiǎn)如:開(kāi)發(fā)在遠(yuǎn)郊,車(chē)程在一小時(shí)以上且交通不方便的聯(lián)排別墅;開(kāi)發(fā)總價(jià)在二三百萬(wàn)一套,品質(zhì)卻又無(wú)法明顯高于同類(lèi)產(chǎn)品的獨(dú)立別墅;產(chǎn)品規(guī)劃設(shè)計(jì)質(zhì)量等有明顯缺陷;& 價(jià)值傳播風(fēng)險(xiǎn)如:過(guò)分依賴(lài)產(chǎn)品優(yōu)勢(shì)和外部市場(chǎng)環(huán)境,而輕視營(yíng)銷(xiāo)作用;營(yíng)銷(xiāo)模式簡(jiǎn)陋單一或者不恰當(dāng),例如不重視營(yíng)銷(xiāo)策略,僅依靠大量粗放式的廣告投放或者夸大宣傳等2、對(duì)策從上述分析我們可以看到,別墅市場(chǎng)中即存在誘人的商機(jī),也蘊(yùn)藏著巨大的風(fēng)

33、險(xiǎn)。如何防范、化解別墅開(kāi)發(fā)中存在的風(fēng)險(xiǎn),成為擺在每一個(gè)現(xiàn)實(shí)面對(duì)市場(chǎng)的發(fā)展商面前的一大難題。通過(guò)大量的市場(chǎng)分析和競(jìng)爭(zhēng)研判,我們認(rèn)為別墅開(kāi)發(fā)商防范、化解風(fēng)險(xiǎn),至少要做好以下三個(gè)方面:1、 順勢(shì)而做,適時(shí)入市;房產(chǎn)尤其是別墅物業(yè)是非常特殊的商品,一方面需求彈性很大,另一方面較一般商品而言,有著非常特殊的地域特性,一個(gè)成功項(xiàng)目對(duì)外部環(huán)境有三大先決要求:天時(shí):宏觀經(jīng)濟(jì)的起落,房地產(chǎn)行業(yè)興衰,都將直接關(guān)系到項(xiàng)目的成功與否,成為決定項(xiàng)目決定入市時(shí)機(jī)的首要因素;地利:項(xiàng)目所處地域板塊要具備足夠的成熟度和競(jìng)爭(zhēng)能力、恰好處在板塊發(fā)展秩序中的合理位置;人和:旺盛的人氣和市場(chǎng)關(guān)注度。把握天時(shí)、地利、人和,順應(yīng)大勢(shì),適

34、時(shí)入市,是項(xiàng)目成功的先決條件。2、 全局眼光、戰(zhàn)略制勝;激烈的市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)要開(kāi)發(fā)商有全局的眼光,從戰(zhàn)略高度統(tǒng)籌全局的能力。在拿地的最開(kāi)始,就應(yīng)以市場(chǎng)的眼光、銷(xiāo)售的眼光,進(jìn)行充分的價(jià)值研判,確立高市場(chǎng)接受度的產(chǎn)品價(jià)值創(chuàng)造系統(tǒng)和準(zhǔn)確的推案價(jià)值傳遞系統(tǒng)。全局眼光、戰(zhàn)略制勝,是項(xiàng)目成功的關(guān)鍵一環(huán)。3、 整合營(yíng)銷(xiāo)、努力創(chuàng)新;& 細(xì)致、充分、深入的市場(chǎng)研判;& 精準(zhǔn)、到位的市場(chǎng)定位;& 正確的營(yíng)銷(xiāo)主題和營(yíng)銷(xiāo)模式& 創(chuàng)新的營(yíng)銷(xiāo)手段整合、創(chuàng)新的營(yíng)銷(xiāo)推廣系統(tǒng),是項(xiàng)目成功的實(shí)現(xiàn)保證?!镜谌?重點(diǎn)競(jìng)爭(zhēng)市場(chǎng)研究】一、松江板塊1、松江概況松江區(qū),位于上海西南,黃浦江上游。面積604平方公里,滬籍人口49萬(wàn),于1998年撤

35、縣設(shè)區(qū)。松江古稱(chēng)華亭,別稱(chēng)云間,唐天寶十年(公元751年)置華亭縣,后改稱(chēng)松江縣,今年是松江建縣1250周年。上海開(kāi)埠前,松江是上海地區(qū)政治、經(jīng)濟(jì)、文化中心。歷史上曾有蘇(蘇州府)松(松江府)財(cái)賦半天下之美譽(yù)。改革開(kāi)放以來(lái),尤其是進(jìn)入90年代松江經(jīng)濟(jì)快速增長(zhǎng),2000年,全區(qū)國(guó)內(nèi)生產(chǎn)總值130.89億元,工農(nóng)業(yè)總產(chǎn)值421.06億元,其中工業(yè)產(chǎn)值406.75億元;地方財(cái)政收入12.07億元;全社會(huì)固定資產(chǎn)投資總額47.2億元;社會(huì)消費(fèi)品零售額62.44億元。松江是上海市十五期間重點(diǎn)建設(shè)的新城,近期規(guī)劃面積36平方公里,人口25萬(wàn)以上。建設(shè)中的松江新城以滬杭高速公路為軸,北部重點(diǎn)展現(xiàn)歐陸城市風(fēng)貌

36、,南部體現(xiàn)明清建筑風(fēng)格,一城兩貌相得益彰。建設(shè)中的松江大學(xué)城以及十五期間實(shí)施的綜合交通、行政中心、商務(wù)中心、信息網(wǎng)絡(luò)等十大工程,將努力把松江建設(shè)成一座體現(xiàn)上海郊區(qū)綜合實(shí)力和水平、居住環(huán)境優(yōu)越、中等規(guī)模的文化旅游園林城市。松江關(guān)鍵詞:松江新城/國(guó)家級(jí)出口加工區(qū)/市級(jí)工業(yè)區(qū)/佘山旅游度假區(qū)/松江大學(xué)城/現(xiàn)代農(nóng)業(yè)園/區(qū)魚(yú)米之鄉(xiāng)/歷史文化名城/2、松江九亭松江九亭,位處上海西南,與莘莊鎮(zhèn)、七寶鎮(zhèn)、新橋鎮(zhèn)相鄰。九亭緊鄰市區(qū),同時(shí)又具備市郊的地理?xiàng)l件。九亭的產(chǎn)品主要是別墅和多層,尤其是別墅開(kāi)發(fā)規(guī)模大而集中。已成為與莘莊、新閔園區(qū)并駕齊驅(qū)的別墅勝地。九亭別墅的一大獨(dú)特優(yōu)勢(shì)就是有一個(gè)穩(wěn)固的客源群體。與之相鄰的

37、新莊鎮(zhèn)飛速發(fā)展,人氣量在急升。與之緊鄰的七寶鎮(zhèn)正在形成一個(gè)旺盛的西南商圈,吸納著大量就業(yè)人口,九亭房產(chǎn)將有著強(qiáng)有力的客源支撐。2000年之后,特別是2001年,半島花園、新上海弄里人家取得一定成功的基礎(chǔ)上,別墅市場(chǎng)連續(xù)出現(xiàn)了像三盛頤景園、江南文化園、新上?;▓@洋房等的大體量別墅物業(yè)項(xiàng)目,強(qiáng)烈的產(chǎn)品吸引力和集中廣告效應(yīng)引起了市場(chǎng)的強(qiáng)烈反響,需求大幅拉動(dòng)。2001年的九亭別墅市場(chǎng)的確令上海房地產(chǎn)業(yè)刮目相看。 & 價(jià)格帶 19992001年的九亭別墅價(jià)格實(shí)現(xiàn)了三級(jí)跳,均價(jià)從2500元平方米跳至4519元平方米,連銷(xiāo)售情況不理想的北美經(jīng)典也水漲船高。九亭別墅價(jià)格已經(jīng)基本消除了區(qū)位概念影響,直逼莘莊的同

38、類(lèi)物業(yè)。 & 去化情況 九亭別墅各盤(pán),銷(xiāo)售情況普遍良好。新上海里弄人家一、二期聯(lián)體別墅,已基本售罄,目前推出的三期別墅,在房型、面積等方面有所調(diào)整,雖然總價(jià)適當(dāng)放大,但銷(xiāo)售依舊紅火。三盛頤景園、江南文化園、半島花園(二期)、九州大唐花園等基本上能達(dá)到平均半年銷(xiāo)售65以上的業(yè)績(jī)。這反映了九亭別墅市場(chǎng)的影響日益擴(kuò)大以及上海房地產(chǎn)市場(chǎng)對(duì)別墅物業(yè)的需求量逐漸上漲。但也應(yīng)當(dāng)看到,在九亭也有像北美經(jīng)典等去化較慢的項(xiàng)目,可見(jiàn)別墅自身的產(chǎn)品力仍是銷(xiāo)售率得到保證的重要因素之一。3、松江佘山佘山鎮(zhèn)地處松江西北,外與青浦區(qū)相連、內(nèi)與泗涇、茸北、天馬山鎮(zhèn)為鄰,佘山擁有上海獨(dú)一無(wú)二的山水資源,佘山鎮(zhèn)囊括了上海大多數(shù)山體

39、。東西佘山、鳳凰山、辰山和小山等稀有資源,加上穿過(guò)該區(qū)域的通波塘、辰山塘等河流構(gòu)筑了松江乃至上海別墅的頂級(jí)地段,佘山國(guó)家旅游度假區(qū)更是形成了對(duì)佘山別墅的強(qiáng)大支持。由于佘山距離上海市區(qū)較遠(yuǎn),并且出于對(duì)風(fēng)景區(qū)住宅開(kāi)發(fā)的謹(jǐn)慎原則,佘山并未象松江其他區(qū)域一樣出現(xiàn)大量的住宅別墅,目前真正屬風(fēng)景區(qū)內(nèi)的別墅并不多見(jiàn),天馬別墅、銀湖別墅僅僅借用佘山概念而已。但是隨著別墅市場(chǎng)的趨熱和深入以及松江新城的興建,佘山頂級(jí)地段的開(kāi)發(fā)在所難免。據(jù)可靠消息透露,在沈轉(zhuǎn)公路以北、方松公路以西、泗陳公路以南的佘山度假區(qū)內(nèi),萬(wàn)科、明園、利寶等十余家房地產(chǎn)企業(yè)已悄悄地購(gòu)置了土地,嘉兆實(shí)業(yè)更是要在此建造1.3億天價(jià)別墅上海紫園,一場(chǎng)翻天覆地的佘山頂級(jí)別墅大戰(zhàn)即將拉開(kāi)帷幕。由于所處地段珍貴,所以規(guī)劃中的別墅項(xiàng)目多為高檔、豪華型別墅,一般具有山水環(huán)境好、容積率非常低、綠化率水花率高、花園面積大、單棟占地面積大等特點(diǎn)。如,“上海紫園”分為西區(qū)、東區(qū)兩個(gè)區(qū)域,西區(qū)為西佘山南面約1300畝土地;東區(qū)包括月湖邊的2500畝土地。首期開(kāi)發(fā)西佘山別墅建筑面積為18400平方米、容積率0.178、綠化率71.57,共建

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