中規(guī)院深圳分院福田中心區(qū)崗廈河園舊村改造規(guī)劃研究匯報

1、房地產(chǎn)房地產(chǎn)e網(wǎng)網(wǎng) 福田中心區(qū)崗廈河園舊村改造 規(guī)劃研究 委托方：福田區(qū)舊村改造辦 合作方：中規(guī)院深圳分院 房地產(chǎn)房地產(chǎn)e網(wǎng)網(wǎng) 項目背景 1、整體改造增值空間不足 以彌補資金缺口。 2、將現(xiàn)有建筑全部拆成垃 圾，是一種浪費。 3、破壞了崗廈村的舊有文 化及生活習慣，破壞了 現(xiàn)有商脈。 1、掩蓋式改造不利于中心區(qū)發(fā)展， 應從政治、區(qū)位角度考慮，完善 中心區(qū)功能體系 2、崗廈村改造因其特殊區(qū)位不具有 效仿性，對社會影響意義深遠。 整體改造所換來的綜合效益將會 遠遠超過付出的經(jīng)濟成本。 3、應改造為綜合區(qū)而不是單純居住 區(qū)。加大商業(yè)功能，減少居住功 能，能最大限度減少資金缺口 代表：規(guī)劃部門代表：區(qū)

2、政府 不同觀點 委托中規(guī)院及世聯(lián)從理論及市 場經(jīng)濟方面進行本項目的整體 規(guī)劃研究 房地產(chǎn)房地產(chǎn)e網(wǎng)網(wǎng) 房地產(chǎn)房地產(chǎn)e網(wǎng)網(wǎng) 客戶目標 房地產(chǎn)房地產(chǎn)e網(wǎng)網(wǎng) 客戶問題 房地產(chǎn)房地產(chǎn)e網(wǎng)網(wǎng) 房地產(chǎn)房地產(chǎn)e網(wǎng)網(wǎng) cbd案例研究 中心區(qū)功能塊 分析 房地產(chǎn)房地產(chǎn)e網(wǎng)網(wǎng) 深圳中心區(qū) 功能比例 成功cbd 功能比例 地塊周邊市場 物業(yè)分析 發(fā)現(xiàn)中心區(qū) 功能缺陷 初步確定項目 功能比例 房地產(chǎn)房地產(chǎn)e網(wǎng)網(wǎng) 地塊現(xiàn)狀 容積率 中心區(qū) 容積率分布 周邊區(qū)域 容積率分布 中心區(qū) 地面地價分布 房地產(chǎn)房地產(chǎn)e網(wǎng)網(wǎng) cbd案例研究 中心區(qū)功能塊 分析 房地產(chǎn)房地產(chǎn)e網(wǎng)網(wǎng) 房地產(chǎn)房地產(chǎn)e網(wǎng)網(wǎng) 峰值地價點所在區(qū)域成為cbd核

3、 美國部分城市的cbd功能 房地產(chǎn)房地產(chǎn)e網(wǎng)網(wǎng) 國際cbd案例研究得出的結論 p成熟cbd存在峰值地價點 p峰值地價點所在區(qū)域成為cbd核 p臨近cbd核區(qū)域分布的娛樂、零售及臨時居住功能使 cbd充滿活力 p地鐵、輕軌沿線逐漸成為cbd最繁華的重要區(qū)位 p綜合體成為cbd內(nèi)商業(yè)開發(fā)項目的發(fā)展趨勢 p容積率獎勵制度推動立體步行系統(tǒng)及公共空間的完善 房地產(chǎn)房地產(chǎn)e網(wǎng)網(wǎng) 概念化的cbd功能示意 e區(qū) 公共管理及 辦公機構區(qū) c區(qū) 商務 辦公區(qū) d區(qū) 娛樂、 及臨時 居住區(qū) f區(qū) 居住區(qū) b區(qū) 次級 零售區(qū) a區(qū) 專業(yè) 零售區(qū) 河 流 或 海 灣 鐵 路 山脈 天然 屏障 混 合 區(qū) 周邊區(qū)域 功能

4、延續(xù) 動態(tài)發(fā)展 功能延續(xù)區(qū) 房地產(chǎn)房地產(chǎn)e網(wǎng)網(wǎng) 房地產(chǎn)房地產(chǎn)e網(wǎng)網(wǎng) 國際成熟cbd功能結構 a區(qū)專業(yè)零售區(qū)。位于可達性最佳的位置，如主干道兩側(cè)、地鐵站前。所 售商品和提供的服務等級最高，服務范圍為全市。通常沿街道分布。 b區(qū)次級零售區(qū)。與a區(qū)相連但特征明顯，所售商品為小件用品，通常位 于a區(qū)一側(cè)或圍繞a區(qū)不連續(xù)分布。 c區(qū)商務辦公區(qū)。為高度集中的寫字樓，傾向于分布在展示性較好的位置。 d區(qū)娛樂區(qū)、旅館及臨時居住區(qū)。與a區(qū)、c區(qū)相連，主要依賴于這兩個 區(qū)而實現(xiàn)商業(yè)價值。 e區(qū)公共管理及辦公機構區(qū)。一般位于cbd一側(cè)，因其非商業(yè)性而缺乏活 力。 f區(qū)居家住宅區(qū)。居家型居住社區(qū)，一般位于cbd邊緣環(huán)

5、境較好的位置。 房地產(chǎn)房地產(chǎn)e網(wǎng)網(wǎng) 地塊在中心區(qū)的功能地位 地鐵 地鐵 商務區(qū)已經(jīng)形成， 由于聚集效應，中 心區(qū)西側(cè)可能形成 會展中心將帶動 會展經(jīng)濟 中心區(qū)居住物業(yè)大 量存在，已經(jīng)形成 居住區(qū)，中心區(qū)周 邊已形成 公共管理及辦公機 構區(qū)已經(jīng)形成 城市購物中心規(guī)劃 商業(yè)面積近30萬， 可能形成專業(yè)零售 區(qū)，但需要經(jīng)受市 場和時間考驗 房地產(chǎn)房地產(chǎn)e網(wǎng)網(wǎng) cbd案例研究 中心區(qū)功能塊 分析 房地產(chǎn)房地產(chǎn)e網(wǎng)網(wǎng) 地塊可能承擔的功能結構 a區(qū)專業(yè)零售區(qū)。 b區(qū)次級零售區(qū)。 c區(qū)商務辦公區(qū)。 d區(qū)娛樂、旅館及臨時居住區(qū)。 e區(qū)公共管理及辦公機構區(qū)。 f區(qū)居家住宅區(qū)。 房地產(chǎn)房地產(chǎn)e網(wǎng)網(wǎng) 地塊可能承擔的

6、功能結構 難以形成 可能形成 b區(qū)次級零售區(qū)。 d區(qū)娛樂、臨時居住區(qū)。 f區(qū)居家住宅區(qū)。 a區(qū)專業(yè)零售區(qū)。 c區(qū)商務辦公區(qū)。 e區(qū)公共管理及辦公機構區(qū)。 房地產(chǎn)房地產(chǎn)e網(wǎng)網(wǎng) cbd案例研究 中心區(qū)功能塊 分析 房地產(chǎn)房地產(chǎn)e網(wǎng)網(wǎng) 從市場角度驗證項目地塊的功能定位 房地產(chǎn)房地產(chǎn)e網(wǎng)網(wǎng) 1.純居住物業(yè) q目前中心區(qū)已建或在建的純居住型住宅項目有：黃埔雅苑、天健世紀花 園、中銀花園、深業(yè)花園、雅頌居、中海華庭、彩福大廈、風華盛世、 嘉麟豪庭、城中雅苑、星河國際、港麗豪庭等，總供應量已達200萬平方 米。 q住宅樓盤主要分布于中心區(qū)四角，定位普遍較高，目標客戶以高收入階 層及港人為主，銷售均價在850

7、0元/平方米以上。 q由于項目地處中心區(qū)，為配合中心區(qū)高標準的整體規(guī)劃定位，同時又考 慮到村民的拆遷返建需求，純居住物業(yè)應定位為中高檔次。 q由于中心區(qū)現(xiàn)有住宅供應量已達200萬平方米，而中心區(qū)的規(guī)劃居住人口 僅為7.7萬人，住宅供應量已較大，故本項目的純住宅物業(yè)開發(fā)規(guī)模不宜 過大，以滿足中心區(qū)居住配套功能和村民拆遷返建需求即可。 房地產(chǎn)房地產(chǎn)e網(wǎng)網(wǎng) 房地產(chǎn)房地產(chǎn)e網(wǎng)網(wǎng) 2.臨時居所物業(yè) q臨時居所即主要用于投資租售的小戶型住宅和商務式酒店公寓，它集 居住、辦公、休閑為一體，很受小生意人及商務人士的青睞。 q由于項目地處中心區(qū)邊緣商業(yè)繁華地段，又鄰近皇崗口岸，市政及商 務配套設施完善，交通便捷

8、，彩田路沿線具備了發(fā)展小戶型住宅和商 務式酒店公寓（即臨時居所）的天然優(yōu)勢。 q項目地塊周邊的彩田路兩側(cè)現(xiàn)已建有彩福大廈、彩天名苑、彩虹新都、 喜洋洋等以小戶型為主的住宅公寓，前三個樓盤均已100售出，銷 售均價在6500元/平米以上，喜洋洋預售情況也非常好。另該區(qū)域的 三級市場極為活躍，房屋租售情況良好；商務式酒店公寓主要建有景 軒酒店、江蘇賓館、福建大廈等，平時入住率平均達到70以上。 q依據(jù)中心區(qū)的總體規(guī)劃，中心區(qū)南片區(qū)將建設成為城市的中心商務區(qū) （cbd），商務式酒店公寓及小戶型住宅的市場需求量將會很大，故 本項目可在鄰近中心區(qū)一側(cè)規(guī)劃建設高檔商務酒店，在彩田路一側(cè)規(guī) 劃建設一定規(guī)模量

9、的中高檔小戶型住宅及商務公寓。 房地產(chǎn)房地產(chǎn)e網(wǎng)網(wǎng) 3. 商業(yè)娛樂物業(yè) q項目地塊周邊現(xiàn)已有發(fā)展較為成熟的區(qū)域級彩田商業(yè)圈，以家居市場 和大型購物超市為主，商業(yè)面積共約7萬平米，經(jīng)營狀況良好。另中 心區(qū)的南片區(qū)中部規(guī)劃建設有購物公園、城市購物中心、福華地下商 業(yè)街等，均為規(guī)模較大的商業(yè)項目，商業(yè)面積近30萬平米，中心區(qū)商 業(yè)圈初現(xiàn)雛形。 q中心區(qū)及項目地塊周邊高檔的休閑娛樂項目較少，僅有圣保羅disco、 拉斯維加斯夜總會和美洲健身會，作為定位為現(xiàn)代國際性城市的中心 區(qū)，該部分城市功能較為匱乏。 q本項目的商業(yè)功能延續(xù)可倚靠彩田路商業(yè)圈已形成的成熟商業(yè)氛圍優(yōu) 勢，抓住商機以地鐵崗廈站為核心沿福

10、華路兩側(cè)規(guī)劃建設一定規(guī)模的 商業(yè)物業(yè)?？紤]到中心區(qū)商業(yè)圈在未來3年內(nèi)也將形成且項目規(guī)模較 大，故本項目且應注重發(fā)展特色商業(yè)，避免同構競爭。 q本項目還應重點開發(fā)建設一批檔次較高的休閑娛樂項目，如特色酒吧、 高檔食府、游樂場、夜總會等，以完善中心區(qū)的城市功能，使華燈初 上的中心區(qū)也變的更有生氣，更加繁榮。 房地產(chǎn)房地產(chǎn)e網(wǎng)網(wǎng) 4. 辦公物業(yè) q中心區(qū)純辦公寫字樓主要集中于中心區(qū)南區(qū)cbd的西北角，形成了商 務辦公核心區(qū)，是未來城市的金融、商務中心； q中心區(qū)寫字樓現(xiàn)已開發(fā)規(guī)模建筑面積達160萬平方米，未來城市寫字 樓的新增供應量也主要集中在中心區(qū)； q本項目地塊不在cbd辦公核心區(qū)范圍內(nèi)，地塊周

11、邊唯一新建辦公寫字 樓大中華國際交易廣場項目也一直處于爛尾停工狀態(tài)，商務辦公氣氛 不濃，區(qū)域形象不佳。 q故本項目開發(fā)中高檔寫字樓物業(yè)，規(guī)模不宜過大。 房地產(chǎn)房地產(chǎn)e網(wǎng)網(wǎng) 市場驗證項目整體功能定位 b區(qū)次級零售區(qū) d區(qū)娛樂、臨時居住區(qū) f區(qū)居家住宅區(qū) 市場判定 可實現(xiàn) 市場判定 可實現(xiàn) 市場判定 可實現(xiàn)，但須 控制開發(fā)規(guī)模 房地產(chǎn)房地產(chǎn)e網(wǎng)網(wǎng) cbd案例研究 中心區(qū)功能塊 分析 房地產(chǎn)房地產(chǎn)e網(wǎng)網(wǎng) 建議本片區(qū)整體功能定位為以次級零售商業(yè)、娛樂及臨 時居所為主導的商住多功能綜合片區(qū)。 房地產(chǎn)房地產(chǎn)e網(wǎng)網(wǎng) 深圳中心區(qū) 功能比例 成功cbd 功能比例 地塊周邊市場 物業(yè)分析 發(fā)現(xiàn)中心區(qū) 功能缺陷 初

12、步確定項目 功能比例 房地產(chǎn)房地產(chǎn)e網(wǎng)網(wǎng) 成功cbd案例研究 q研究國際知名cbd案例近四十年的發(fā)展歷程，可以 看出成熟cbd的發(fā)展是動態(tài)的，cbd的功能及核心 隨著市場演變在不斷調(diào)整而趨于合理與完善。 q我們重點研究東京新宿、香港中環(huán)（待完善）希望 從中找出本項目發(fā)展可借鑒的經(jīng)驗與啟示。 房地產(chǎn)房地產(chǎn)e網(wǎng)網(wǎng) 新宿cbd發(fā)展歷程 q日本橋、銀座是東京最老的商業(yè)、商務中 心，成為東京的都心。 q20世紀60年代為疏散過于集中的城市機能， 政府決定將距離銀座約5km處的新宿地區(qū)建 設成為綜合性副都心，發(fā)展規(guī)劃于1960年公 布。 q新宿的發(fā)展得益于快速交通的完善，新宿 地處兩條重要干道交叉口上。

13、新宿 銀座 房地產(chǎn)房地產(chǎn)e網(wǎng)網(wǎng) 東京新宿 q新宿區(qū)位于東京都中心區(qū) 以西，距銀座約5km。 q新宿cbd 的建設至今已 逾40年，已成為發(fā)展較為 成熟的國際知名cbd之一。 q經(jīng)過40年的發(fā)展，新宿總 用地面積已達到270公頃， 其中集中商務辦公區(qū)占地 56公頃（未包括邊緣辦公 區(qū)及零星分布的辦公面 積），零售商業(yè)娛樂功能 占地84公頃。 新宿 銀座 深圳市中心區(qū)cbd位于原羅湖金融商業(yè)中心以西約4公里，而cbd總占地面積約 240公頃，所以無論從區(qū)位上還是從發(fā)展規(guī)模上都與東京新宿具有很強的可比性。 房地產(chǎn)房地產(chǎn)e網(wǎng)網(wǎng) 用地功能現(xiàn)狀 房地產(chǎn)房地產(chǎn)e網(wǎng)網(wǎng) 功能分區(qū)示意 銀座方向 集中商務 辦公區(qū)

14、 邊緣 辦公區(qū) 住宅區(qū) 娛樂及臨時 居住區(qū) 集中 商業(yè)區(qū) 辦公、臨時 居住混合區(qū) 功能延續(xù) 周邊住宅區(qū) 功能延續(xù) 周邊住宅區(qū) 房地產(chǎn)房地產(chǎn)e網(wǎng)網(wǎng) 集中商務辦公區(qū) 集中商務辦公區(qū)東 側(cè)接集中商業(yè)區(qū)， 西側(cè)接新宿中央公 園。 由15棟商務辦公樓 組成，內(nèi)部設有健 身、餐飲、零售等 設施，總建筑面積 約200萬m2，日間 人口達30萬人。 房地產(chǎn)房地產(chǎn)e網(wǎng)網(wǎng) 房地產(chǎn)房地產(chǎn)e網(wǎng)網(wǎng) 東京新宿 在早期單一的零售商業(yè)功 能基礎上，商務辦公、娛 樂設施功能現(xiàn)已成為新宿 最顯著的特征。 新宿形象： -land大廈 opera city大廈 時代廣場 southern tower大廈 公園塔大廈 東京新都廳 房地

15、產(chǎn)房地產(chǎn)e網(wǎng)網(wǎng) 新宿cbd形象 東京新都廳 land大廈 新宿公園塔大廈 房地產(chǎn)房地產(chǎn)e網(wǎng)網(wǎng) 房地產(chǎn)房地產(chǎn)e網(wǎng)網(wǎng) 成功cbd的功能比例 日本東京新宿tokyo shinjuku cbd占主導地位的物業(yè)功能 比例經(jīng)估算約為： 住宅 辦公 商業(yè)5 5 2 cbd功能比例功能比例 住宅：5住宅：5 辦公：5辦公：5 商業(yè)：2商業(yè)：2 房地產(chǎn)房地產(chǎn)e網(wǎng)網(wǎng) 深圳中心區(qū)功能布局（法定圖則） 各類功能用地面積比例 圖例 各類功能建筑面積比例 38% 38% 12% 9% 2% 1% 0%10%20%30%40%50% 商務辦公 居住 文化設施 商業(yè)及酒店 其它 行政辦公 房地產(chǎn)房地產(chǎn)e網(wǎng)網(wǎng) 深圳中心區(qū)功能比

16、例 依據(jù)中心區(qū)總體規(guī)劃各物業(yè)所占百分比分別為： 住宅38、辦公38、商業(yè)9。 住宅 辦公 商業(yè)8 8 2 中心區(qū)規(guī)劃功能比例中心區(qū)規(guī)劃功能比例 住宅：8住宅：8 辦公：8辦公：8 商業(yè)：2商業(yè)：2 房地產(chǎn)房地產(chǎn)e網(wǎng)網(wǎng) 房地產(chǎn)房地產(chǎn)e網(wǎng)網(wǎng) 深圳中心區(qū) 功能比例 成功cbd 功能比例 地塊周邊市場 物業(yè)分析 發(fā)現(xiàn)中心區(qū) 功能缺陷 初步確定項目 功能比例 房地產(chǎn)房地產(chǎn)e網(wǎng)網(wǎng) 發(fā)現(xiàn)中心區(qū)功能缺陷 成功成功cbd功能比例功能比例 住宅：5住宅：5 辦公：5辦公：5 商業(yè)：2商業(yè)：2 中心區(qū)規(guī)劃功能比例中心區(qū)規(guī)劃功能比例 住宅：8住宅：8 辦公：8辦公：8 商業(yè)：2商業(yè)：2 房地產(chǎn)房地產(chǎn)e網(wǎng)網(wǎng) 深圳中心區(qū)

17、 功能比例 成功cbd 功能比例 地塊周邊市場 物業(yè)分析 發(fā)現(xiàn)中心區(qū) 功能缺陷 初步確定項目 功能比例 房地產(chǎn)房地產(chǎn)e網(wǎng)網(wǎng) 地塊周邊市場物業(yè)功能分析 圖圖 例例:商業(yè)住宅賓館酒店辦公 皇 崗 路 深深 南南 大大 道道 濱濱 河河 大大 道道 項目 地塊 中心商業(yè)區(qū) 會展中心 崗廈 中學 彩 田 路 福 華 三 路 雅頌居 市民中心 其他地鐵 綠化地 房地產(chǎn)房地產(chǎn)e網(wǎng)網(wǎng) 項目地塊可能形成的物業(yè)功能（從市場功能延續(xù)角度分析） 圖圖 例例:商業(yè)住宅賓館酒店辦公 皇 崗 路 深深 南南 大大 道道 濱濱 河河 大大 道道 中心商業(yè)區(qū) 會展中心 崗廈 中學 彩彩 田田 路路 福 華 三 路 其他地鐵

18、綠化地 房地產(chǎn)房地產(chǎn)e網(wǎng)網(wǎng) 地塊周邊（周邊1km范圍內(nèi)）現(xiàn)有物業(yè)功能比例 q住宅建筑面積：76萬平方米 q寫字樓建筑面積：25萬平方米 q商業(yè)建筑面積：39萬平方米 住宅 辦公 商業(yè)5 2 3 周邊物業(yè)功能比例周邊物業(yè)功能比例 住宅：5住宅：5 辦公：2辦公：2 商業(yè)：3商業(yè)：3 房地產(chǎn)房地產(chǎn)e網(wǎng)網(wǎng) 深圳中心區(qū) 功能比例 成功cbd 功能比例 地塊周邊市場 物業(yè)分析 發(fā)現(xiàn)中心區(qū) 功能缺陷 初步確定項目 功能比例 房地產(chǎn)房地產(chǎn)e網(wǎng)網(wǎng) 初步確定項目地塊物業(yè)功能比例 從項目地塊可能形成的物業(yè)功能并結合周邊現(xiàn)有物業(yè) 功能的分布綜合考慮，初步確定： 住宅 辦公 商業(yè)6 2 3 物業(yè)功能比例物業(yè)功能比例

19、住宅：6住宅：6 辦公：2辦公：2 商業(yè)：3商業(yè)：3 房地產(chǎn)房地產(chǎn)e網(wǎng)網(wǎng) 深圳中心區(qū) 功能比例 成功cbd 功能比例 地塊周邊市場 物業(yè)分析 發(fā)現(xiàn)中心區(qū) 功能缺陷 初步確定項目 功能比例 房地產(chǎn)房地產(chǎn)e網(wǎng)網(wǎng) 房地產(chǎn)房地產(chǎn)e網(wǎng)網(wǎng) 項目地塊物業(yè)功能比例驗證 依據(jù)初步確定的本項目物業(yè)功能比例，經(jīng)過經(jīng)濟測算住宅面積為40萬 平米，辦公面積12萬平米，商業(yè)面積20萬平米。按照中心區(qū)規(guī)劃總 建筑面積為750萬平米來計算，則各物業(yè)所占比例分別為：住宅5、 辦公1.5、商業(yè)3。 那么中心區(qū)的各物業(yè)所占百分比應調(diào)整為： 住宅43、辦公39.5、商業(yè)12 即 住宅 辦公 商業(yè)7 6 2 中心區(qū)功能比例中心區(qū)功能比

20、例 住宅：7住宅：7 辦公：6辦公：6 商業(yè)：2商業(yè)：2 房地產(chǎn)房地產(chǎn)e網(wǎng)網(wǎng) 項目地塊物業(yè)功能比例驗證 成功成功cbd功能比例功能比例 住宅：5住宅：5 辦公：5辦公：5 商業(yè)：2商業(yè)：2 中心區(qū)功能比例中心區(qū)功能比例 住宅：7住宅：7 辦公：6辦公：6 商業(yè)：2商業(yè)：2 通過中心區(qū)與國際成功cbd的功能比例對照，我們可以看出通過本項目的改 造完善了中心區(qū)的功能，使深圳中心區(qū)cbd發(fā)展更趨于國際化的成功模式， 同時也提升了地塊區(qū)域乃至整個中心區(qū)的整體形象。 因此從市場分析及周邊物業(yè)研究初步確定的本項目物業(yè)功能比例是合理的。 住宅 辦公 商業(yè)6 2 3 房地產(chǎn)房地產(chǎn)e網(wǎng)網(wǎng) 深圳中心區(qū) 功能比例

21、成功cbd 功能比例 地塊周邊市場 物業(yè)分析 發(fā)現(xiàn)中心區(qū) 功能缺陷 初步確定項目 功能比例 房地產(chǎn)房地產(chǎn)e網(wǎng)網(wǎng) 住宅 辦公 商業(yè)6 2 3，另外考慮約5的其他配套 設施建設，即可算出各物業(yè)占項目總建筑面積的比例分別為： 住宅：52 辦公：17 商業(yè)：26 其他5 整體物業(yè)功能比例整體物業(yè)功能比例 52% 17% 26% 5% 住宅 辦公 商業(yè) 其他配套 房地產(chǎn)房地產(chǎn)e網(wǎng)網(wǎng) 地塊現(xiàn)狀 容積率 中心區(qū) 容積率分布 周邊區(qū)域 容積率分布 中心區(qū) 地面地價分布 房地產(chǎn)房地產(chǎn)e網(wǎng)網(wǎng) 地塊現(xiàn)狀容積率 崗廈河園舊村現(xiàn)有高密度村民私宅489棟，共計41萬 m2；低密度集體物業(yè)63棟，11.5萬m2，現(xiàn)狀容積率

22、 高達2.95。 資料來源： 房地產(chǎn)房地產(chǎn)e網(wǎng)網(wǎng) 地塊周邊區(qū)域容積率分布 深深 南南 大大 道道 濱濱 河河 大大 道道 彩 田 路 皇 崗 路 金 田 路 項目 地塊 未 建 25 35 912 廣場綠地 地塊周邊 除沿彩田 路一側(cè)容 積率較高 外，區(qū)域 容積率均 在5以下。 待建商 業(yè)項目 1.0以下 35 會展中心 1.0 房地產(chǎn)房地產(chǎn)e網(wǎng)網(wǎng) 地塊現(xiàn)狀 容積率 中心區(qū) 容積率分布 周邊區(qū)域 容積率分布 中心區(qū) 地面地價分布 房地產(chǎn)房地產(chǎn)e網(wǎng)網(wǎng) 中心區(qū)容積率分布 1.21.5 14 710 710 79 2.8 2.8 3.8 2.84.5 北區(qū)：開發(fā)強度低，容積率集中在1.5 和2.8

23、南區(qū)：開發(fā)強度高，容積率以7為主 未定義用地 行政、文化集中區(qū) 居住集中區(qū) 商務辦公集中區(qū) 2.24.8 房地產(chǎn)房地產(chǎn)e網(wǎng)網(wǎng) 中心區(qū)地面地價分布 3800-4800 3700-14800 16100- 23000 16100- 23000 16800- 21600 9000 9000- 12000 8400- 13500 9000 地價峰值區(qū) 地價峰值區(qū) 出現(xiàn)在cbd 中心偏西南， 最高地面地 價達到 23000元/平 方米 資料來源：福田 區(qū)市場地價圖 房地產(chǎn)房地產(chǎn)e網(wǎng)網(wǎng) 應用核框理論確定容積率范圍 住宅 住宅 住宅 零 售 商 業(yè) 區(qū) 本項目地塊 行政文化 核框 核緣 根據(jù)e.m.霍伍德

24、和r.r.伯依斯的 核框（core- frame）結構理 論，結合中心區(qū) 容積率分布圖和 地價分布圖，可 以確定中心區(qū)的 核心位置，而本 地塊處于cbd的 核緣區(qū)域內(nèi)，容 積率范圍可以據(jù) 此初步確定為 35之間。 硬核 核心容積率范圍510；核緣容積率范圍35；核框容積率范圍3以下。 住宅 房地產(chǎn)房地產(chǎn)e網(wǎng)網(wǎng) 地塊現(xiàn)狀 容積率 中心區(qū) 容積率分布 周邊區(qū)域 容積率分布 中心區(qū) 地面地價分布 房地產(chǎn)房地產(chǎn)e網(wǎng)網(wǎng) 房地產(chǎn)房地產(chǎn)e網(wǎng)網(wǎng) 確定容積率范圍 依據(jù)核框理論該項目地塊容積率應在35之間，但考 慮到中國國情與國際化cbd的差異性，在該容積率范圍 的基礎上應乘以1.1的影響系數(shù)（專家觀點），再結合

25、項 目及周邊市場的實際情況，即 初步確定本項目的容積率范圍為： 3.55.5之間。 房地產(chǎn)房地產(chǎn)e網(wǎng)網(wǎng) 地塊現(xiàn)狀 容積率 中心區(qū) 容積率分布 周邊區(qū)域 容積率分布 中心區(qū) 地面地價分布 房地產(chǎn)房地產(chǎn)e網(wǎng)網(wǎng) 經(jīng)濟測算 一、項目基本情況 1、崗廈村河園片區(qū)可用于開發(fā)改造的土地面積為17.7 萬平方米，并以此作為經(jīng)濟測算依據(jù)。如以毛用地面 積（即加市政道路）20.2萬計算項目容積率，則測算表中 所示容積率將相應下調(diào)。 2、現(xiàn)總建筑面積為52.5萬平方米，容積率2.95。 3、私宅共489棟，41萬平方米；集體物業(yè)11.5萬平方 米，其中商業(yè)鋪位2萬平方米。 資料來源：福田區(qū)舊村改造辦編 寫的崗廈村河

26、園片區(qū)拆遷改造研究分析 報告 房地產(chǎn)房地產(chǎn)e網(wǎng)網(wǎng) 二、經(jīng)濟測算前提條件 1、地面地價 根據(jù)深規(guī)土紀【2001】55號文件關于解決福田區(qū)有關規(guī)劃國土 問題現(xiàn)場辦公的會議紀要的相關內(nèi)容，河園片區(qū)改造、開發(fā)涉及的 用地免除全部土地出讓金和地價，因此本次測算不計地價。 2、開發(fā)周期 開發(fā)模式研究還未完成，此次測算僅為靜態(tài)測算，未考慮開發(fā)周 期、開發(fā)模式的影響因素。 3、補償比例系數(shù)k 設定補償比例系數(shù)k，根據(jù)福田舊村改造辦關于崗廈規(guī)劃的意見 和要求，即按最不利因素考慮，按集體物業(yè)1：1補償商業(yè)，私宅1： 1補償住宅，其中私宅補償亦可用改造后的商業(yè)予以代換，即取k1。 補償結果： 集體物業(yè)補償11.5萬

27、平方米商業(yè)物業(yè)。 私宅補償41萬平方米住宅物業(yè)。 房地產(chǎn)房地產(chǎn)e網(wǎng)網(wǎng) 單 位：萬；億元 基 本基 本 情況情況 占地面積17.717.717.7 容積率4.354.895.31 建筑面積7786.5593.99 住宅(52)40.1945.1849.06 商業(yè)(26)20.0222.524.44 寫字樓(17)12.8614.4515.7 配套(5)3.854.334.7 拆遷補償面積（k=1）52.552.552.5 商業(yè)11.511.511.5 住宅414141 可售面積21.129.6336.7 商業(yè)8.521112.94 住宅 -0.814.188.06 寫字樓12.8614.4515

28、.7 收入收入 銷售收入28.0437.9445.64 商業(yè)20000/-0.5722.0125.87 住宅7000/17.042.935.64 寫字樓9000/11.5713.0114.13 國土局道路補償3.793.793.79 成本成本 拆遷費0.340.340.34 安置費2.382.382.38 建設費24.7227.7930.18 銷售、稅費及其他4.335.686.72 利利 潤潤 利潤總額0.065.549.81 成本費用率潤率0.215.324.7 *若住宅面積不夠補償居民私宅，按商業(yè)：居住0.35：1進行補償。 三、經(jīng)濟效益測算表（按市場平均價格水平） 房地產(chǎn)房地產(chǎn)e網(wǎng)網(wǎng)

29、經(jīng)濟測算結果柱形圖（按利潤率為零計算） -2.48 -1.47 -0.45 0.56 1.58 2.6 3.61 4.63 5.64 6.66 7.67 8.69 9.7 10.72 11.74 -4.00 -2.00 0.00 2.00 4.00 6.00 8.00 10.00 12.00 4.14.24.34.44.54.64.74.84.95.05.15.25.35.45.5 資金缺口（億元） 資金缺口（億元） 按集體物業(yè)1：1補償商業(yè)，私宅1：1補償住宅，在容積率達到 4.35時，成本費用利潤率為零，項目無資金缺口。 平衡點 房地產(chǎn)房地產(chǎn)e網(wǎng)網(wǎng) 經(jīng)濟測算結果柱形圖（按利潤率15測算）

30、按集體物業(yè)1：1補償商業(yè)，私宅1：1補償住宅，在容積率達到 4.9時，成本費用利潤率為15，即項目無資金缺口。 -8.02 -7.01 -5.99 -4.98 -3.96 -2.94 -1.93 -0.91 0.1 1.12 2.13 3.15 4.16 5.18 6.19 -10.00 -8.00 -6.00 -4.00 -2.00 0.00 2.00 4.00 6.00 8.00 4.14.24.34.44.54.64.74.84.95.05.15.25.35.45.5 資金缺口(億元) 資金缺口( 億元) 平衡點 房地產(chǎn)房地產(chǎn)e網(wǎng)網(wǎng) 經(jīng)濟測算結果柱形圖（按利潤率25測算） -12.29

31、-11.27 -10.26 -9.24 -8.23 -7.21 -6.19 -5.18 -4.16 -3.15 -2.13 -1.12 -0.1 0.91 1.93 -14.00 -12.00 -10.00 -8.00 -6.00 -4.00 -2.00 0.00 2.00 4.1 4.2 4.3 4.4 4.5 4.6 4.7 4.8 4.9 5.0 5.1 5.2 5.3 5.4 5.5 資金缺口（億元） 資金缺口（億元） 按集體物業(yè)1：1補償商業(yè)，私宅1：1補償住宅，在容積率達到 5.3時，成本費用利潤率為25，項目無資金缺口。 平衡點 房地產(chǎn)房地產(chǎn)e網(wǎng)網(wǎng) 四、經(jīng)濟效益測算表（按市場保守

32、價格水平） 單位：萬；億元 基基 本本 情情 況況 占地面積17.717.717.7 容積率4.985.856.6 建筑面積88.15103.54116.82 住宅(52)46.0154.0560.98 商業(yè)(26)22.9226.9230.37 寫字樓(17)14.7217.2919.51 配套(5)4.415.185.84 拆遷補償面積（k=1） 52.552.552.5 商業(yè)11.511.511.5 住宅414141 可售面積21.145.7458.3 商業(yè)11.4215.4218.81 住宅 5.0113.0519.98 寫字樓14.7217.2719.51 收收 入入 銷售收入32.

33、1645.4556.9 商業(yè)15000/ 17.1323.1328.31 住宅6500/ 3.268.4812.99 寫字樓8000/ 11.7813.8315.61 國土局道路補償3.793.793.79 成成 本本 拆遷費0.340.340.34 安置費2.382.382.38 建設費28.333.2537.51 銷售、稅費及其他4.896.78.25 利利 潤潤 利潤總額0.036.612.2 成本費用利潤率0.115.425.2 房地產(chǎn)房地產(chǎn)e網(wǎng)網(wǎng) -1.32 -0.57 0.18 0.94 1.69 2.44 3.19 3.94 4.69 5.446.19 6.95 7.7 8.45 9.2 9.9510.7 11.45 12.2 12.96 13.71 -2 0 2 4 6 8 10 12 14 4.8 4.955.1 5.2 5.3 5.4 5.5