4月23日深圳皇崗商務(wù)中心招商執(zhí)行方案——寫字樓、商業(yè)

1、皇崗商務(wù)中心招商執(zhí)行方案皇崗商務(wù)中心招商執(zhí)行方案 寫字樓、商業(yè)寫字樓、商業(yè) 皇庭商業(yè)公司皇庭商業(yè)公司 2010年年4月月23日日 一、市場(chǎng)分析（宏觀、區(qū)域）一、市場(chǎng)分析（宏觀、區(qū)域） 二、項(xiàng)目定位（寫字樓、商業(yè)）二、項(xiàng)目定位（寫字樓、商業(yè)） 三、項(xiàng)目招商策略三、項(xiàng)目招商策略 四、項(xiàng)目租金建議四、項(xiàng)目租金建議 五、項(xiàng)目招商實(shí)施五、項(xiàng)目招商實(shí)施 介 介 紹紹 提提 綱綱 一、市場(chǎng)分析（宏觀、區(qū)域）一、市場(chǎng)分析（宏觀、區(qū)域） 宏觀市場(chǎng)宏觀市場(chǎng) 1 1珠三角一體化珠三角一體化 人均地區(qū)生產(chǎn)總值達(dá)到135000元； 服務(wù)業(yè)增加值比重達(dá)到60% （2012年目標(biāo)53） ； 城鄉(xiāng)居民收入水平比2012年翻一

2、番； 城鎮(zhèn)化水平達(dá)到85%左右（2012年目標(biāo)80）。 珠江三角洲地區(qū)改革發(fā)展規(guī)劃綱要(2008-2020年) 深圳處于整個(gè)戰(zhàn)略規(guī)劃的中心，也將是受益最大的城市深圳處于整個(gè)戰(zhàn)略規(guī)劃的中心，也將是受益最大的城市 形成粵港澳三地分工合作、優(yōu)勢(shì)互補(bǔ)、全球最具核心競(jìng)爭(zhēng)力的大都市圈之一形成粵港澳三地分工合作、優(yōu)勢(shì)互補(bǔ)、全球最具核心競(jìng)爭(zhēng)力的大都市圈之一 20092009年年5 5月月1414日，日，深圳綜合配套改革試驗(yàn)總體方案深圳綜合配套改革試驗(yàn)總體方案獲國(guó)務(wù)院批復(fù)，明確了深港共建獲國(guó)務(wù)院批復(fù)，明確了深港共建 全球性的五大中心全球性的五大中心 金融中心 物流中心 貿(mào)易中心 創(chuàng)新中心 國(guó)際文化創(chuàng)意產(chǎn)業(yè)中心

3、2 2深港一體化深港一體化 cbd中心將立足珠三角，發(fā)展具有高度戰(zhàn)略價(jià)值的高端服務(wù)業(yè)和總部經(jīng)濟(jì)基地，與香港合作發(fā)展成為 區(qū)域的生產(chǎn)性服務(wù)業(yè)中心，深圳城市轉(zhuǎn)型的突破點(diǎn)和新的增長(zhǎng)點(diǎn)。 3 3發(fā)展策略發(fā)展策略 “中心強(qiáng)化、兩翼伸展中心強(qiáng)化、兩翼伸展” 現(xiàn)代服務(wù)業(yè)現(xiàn)代服務(wù)業(yè) 支持珠江三角洲地區(qū)與港澳地區(qū)在現(xiàn)代服務(wù)業(yè)領(lǐng)域的深度合作，重點(diǎn)發(fā)展 到到20202020年，現(xiàn)代服務(wù)業(yè)增加值占服務(wù)業(yè)增加值的比重超過(guò)年，現(xiàn)代服務(wù)業(yè)增加值占服務(wù)業(yè)增加值的比重超過(guò)60% 60% 信息服務(wù)業(yè) 科技服務(wù)業(yè) 商務(wù)服務(wù)業(yè) 外包服務(wù)業(yè) 文化創(chuàng)意產(chǎn)業(yè) 金融業(yè) 物流業(yè) 會(huì)展業(yè) 旅游業(yè) 總部經(jīng)濟(jì) 4 4 區(qū)域市場(chǎng)區(qū)域市場(chǎng) 1.1 寫字

4、樓租金整體上漲寫字樓租金整體上漲 126.9 受惠于國(guó)內(nèi)經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)回穩(wěn)，受惠于國(guó)內(nèi)經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)回穩(wěn)，2010年第一季度基金及證券類和高科技企業(yè)表現(xiàn)活躍，積極尋年第一季度基金及證券類和高科技企業(yè)表現(xiàn)活躍，積極尋 找可租賃物業(yè)。全市甲級(jí)寫字樓平均租金較上季度末上升找可租賃物業(yè)。全市甲級(jí)寫字樓平均租金較上季度末上升1.4%，為每月每平方米，為每月每平方米126.9 元，漲元，漲 幅最大的福田區(qū)達(dá)到每月每平方米幅最大的福田區(qū)達(dá)到每月每平方米133.7 元。元。 125 甲級(jí)甲級(jí)寫字樓供應(yīng)面積增加、空置率上漲寫字樓供應(yīng)面積增加、空置率上漲 卓越世紀(jì)中心卓越世紀(jì)中心3、4 號(hào)樓入伙，總共為市場(chǎng)帶來(lái)號(hào)樓入伙，總共

5、為市場(chǎng)帶來(lái)96,000 平方米的平方米的 辦公面積，其中卓越世紀(jì)中心辦公面積，其中卓越世紀(jì)中心4 號(hào)樓帶來(lái)了號(hào)樓帶來(lái)了6 萬(wàn)平方米的甲級(jí)寫字萬(wàn)平方米的甲級(jí)寫字 樓供應(yīng)。至此，全市甲級(jí)寫字樓總存量達(dá)到樓供應(yīng)。至此，全市甲級(jí)寫字樓總存量達(dá)到1,616,891 平方米，平方米， 空置高達(dá)空置高達(dá)18.89萬(wàn)平米，空置量達(dá)到萬(wàn)平米，空置量達(dá)到11.7%。 1.2 中心區(qū)寫字樓未來(lái)趨勢(shì)：未來(lái)壓力巨大；中心區(qū)寫字樓未來(lái)趨勢(shì)：未來(lái)壓力巨大； 中心區(qū)域未來(lái)中心區(qū)域未來(lái)1-2年內(nèi)甲級(jí)寫字樓總供應(yīng)量為年內(nèi)甲級(jí)寫字樓總供應(yīng)量為53.5萬(wàn)平米，將會(huì)造成較大的市萬(wàn)平米，將會(huì)造成較大的市 場(chǎng)壓力，預(yù)計(jì)場(chǎng)壓力，預(yù)計(jì)2011

6、年中心區(qū)寫字樓散租可能會(huì)集中爆發(fā)；年中心區(qū)寫字樓散租可能會(huì)集中爆發(fā)； 單一產(chǎn)權(quán)甲級(jí)寫字樓租賃市場(chǎng)表現(xiàn)：出租率、出租價(jià)格雙高單一產(chǎn)權(quán)甲級(jí)寫字樓租賃市場(chǎng)表現(xiàn)：出租率、出租價(jià)格雙高 1、 目前中心區(qū)單一業(yè)權(quán)的寫字樓較少，主要為嘉里建設(shè)廣 場(chǎng)及港中旅大廈；單一業(yè)權(quán)的寫字樓出租率普遍較高， 一般為一般為70%以上，主要原因是單一業(yè)權(quán)業(yè)主一般資金以上，主要原因是單一業(yè)權(quán)業(yè)主一般資金 實(shí)力雄厚，個(gè)體項(xiàng)目招租周期普遍為實(shí)力雄厚，個(gè)體項(xiàng)目招租周期普遍為2年以上。年以上。 2、 單一產(chǎn)權(quán)甲級(jí)寫字樓主流平均租金為110-160元/ /月， 屬于寫字樓的高端類型。 230元/ /月為深圳頂級(jí)租賃 寫字樓的天花板 ；

7、3、 單一業(yè)權(quán)寫字樓注重企業(yè)的素質(zhì)高于價(jià)格單一業(yè)權(quán)寫字樓注重企業(yè)的素質(zhì)高于價(jià)格，如星河中心 整體引進(jìn)平安集團(tuán)、榮超中心引進(jìn)建設(shè)銀行。 4、本區(qū)能提供整層或多層連層的辦公面積有限整層或多層連層的辦公面積有限，該類物業(yè) 成為大型集團(tuán)的租賃首選； 嘉里廣場(chǎng) 星河發(fā)展中心 榮超中心 港中旅大廈 東海商務(wù)大廈 上述為實(shí)際成交價(jià)格區(qū)間上述為實(shí)際成交價(jià)格區(qū)間 1.3 租賃客戶以本土私企為主，行業(yè)以金融行業(yè)為主租賃客戶以本土私企為主，行業(yè)以金融行業(yè)為主 中外合資中外合資本土私企本土私企 1.4 國(guó)企國(guó)企 2008-2009年寫字樓客戶成交類型分析年寫字樓客戶成交類型分析 78% 7% 外資企業(yè)外資企業(yè) 6%5

8、%4% 個(gè)人個(gè)人 甲級(jí)寫字樓市場(chǎng)新增需求的主要來(lái)源依然是甲級(jí)寫字樓市場(chǎng)新增需求的主要來(lái)源依然是 金融行業(yè)。受惠于國(guó)內(nèi)經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)回穩(wěn)，本季度基金融行業(yè)。受惠于國(guó)內(nèi)經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)回穩(wěn)，本季度基 金及證券類和高科技企業(yè)表現(xiàn)活躍，積極尋找可金及證券類和高科技企業(yè)表現(xiàn)活躍，積極尋找可 租賃物業(yè)。租賃物業(yè)。 中心區(qū)商業(yè)：模式過(guò)于單一，業(yè)態(tài)不平衡。金融超市類、餐中心區(qū)商業(yè)：模式過(guò)于單一，業(yè)態(tài)不平衡。金融超市類、餐 飲等為主要業(yè)態(tài)飲等為主要業(yè)態(tài) 類型類型金融超市類金融超市類餐飲類餐飲類配套類配套類其他類其他類 比例比例 40%35%15%10% 小結(jié)：小結(jié)：1、模式過(guò)于單一，業(yè)態(tài)不平衡，金融超市類、餐飲等業(yè)態(tài)是中心區(qū)

9、、模式過(guò)于單一，業(yè)態(tài)不平衡，金融超市類、餐飲等業(yè)態(tài)是中心區(qū) 寫字樓的主要業(yè)態(tài)。目前未能充分利用商務(wù)、會(huì)展、旅游的消費(fèi)群體。寫字樓的主要業(yè)態(tài)。目前未能充分利用商務(wù)、會(huì)展、旅游的消費(fèi)群體。 2、除、除1f外外,空置率都非常高，一般在空置率都非常高，一般在50%以上。以上。 3、除、除1f外，租金普遍較低，甚至出現(xiàn)商業(yè)與寫字樓租金倒掛現(xiàn)象，面積超外，租金普遍較低，甚至出現(xiàn)商業(yè)與寫字樓租金倒掛現(xiàn)象，面積超 過(guò)過(guò)1000平米以上的多低于寫字樓價(jià)值。平米以上的多低于寫字樓價(jià)值。 1.5 業(yè)態(tài)表業(yè)態(tài)表 對(duì)項(xiàng)目招商的風(fēng)險(xiǎn)點(diǎn)風(fēng)險(xiǎn)點(diǎn) 2010年國(guó)內(nèi)經(jīng)濟(jì)整體 轉(zhuǎn)暖，內(nèi)資企業(yè)率先 活躍，回流中心區(qū)的 趨勢(shì)明顯； 本區(qū)

10、能提供整層或多 層辦公面積的甲級(jí)物 業(yè)有限，該類物業(yè)成 為大型集團(tuán)的租賃首 選； 單一產(chǎn)權(quán)物業(yè)受客戶 青睞，出租率、價(jià)格 走高； 特色餐飲、大型餐飲 尚未充分發(fā)展 總結(jié)：近期寫字樓租金、供應(yīng)量雙升引起空置率上升，單一產(chǎn)權(quán)寫總結(jié)：近期寫字樓租金、供應(yīng)量雙升引起空置率上升，單一產(chǎn)權(quán)寫 字樓租金維穩(wěn)，出租率上揚(yáng)；商業(yè)模式單一，發(fā)展不平衡，中心區(qū)字樓租金維穩(wěn)，出租率上揚(yáng)；商業(yè)模式單一，發(fā)展不平衡，中心區(qū) 夜晚任然呈現(xiàn)夜晚任然呈現(xiàn)“空城空城”現(xiàn)象；現(xiàn)象； 對(duì)項(xiàng)目招商的機(jī)會(huì)點(diǎn)機(jī)會(huì)點(diǎn) 未來(lái)1-2年內(nèi)新增中心 區(qū)甲級(jí)寫字樓辦公物 業(yè)放量較大，分流客 戶較大； 2011年開始，中心區(qū) 租賃型物業(yè)開始集中 放量，

11、并在兩年時(shí)間 內(nèi)供應(yīng)超過(guò)80萬(wàn)平方 米； 與卓越1號(hào)樓形成正面 競(jìng)爭(zhēng)，同時(shí)已經(jīng)入伙 的3、4號(hào)樓分流相當(dāng) 部分客戶； 二、項(xiàng)目定位二、項(xiàng)目定位 l 寫字樓部分寫字樓部分 l 商業(yè)部分商業(yè)部分 寫字樓部分寫字樓部分 客戶定位客戶定位 定位為世界定位為世界500強(qiáng)企業(yè)及國(guó)內(nèi)實(shí)力物流、金融、強(qiáng)企業(yè)及國(guó)內(nèi)實(shí)力物流、金融、 貿(mào)易、房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)；及與會(huì)展產(chǎn)業(yè)相關(guān)聯(lián)的貿(mào)易、房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)；及與會(huì)展產(chǎn)業(yè)相關(guān)聯(lián)的 高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)、文化產(chǎn)業(yè)企業(yè)。高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)、文化產(chǎn)業(yè)企業(yè)。 寫字樓寫字樓 （6-27f、33-52f、 55-56f） 6-13f（低區(qū)）（低區(qū)） 國(guó)內(nèi)實(shí)力物流、金融、國(guó)內(nèi)實(shí)力物流、金融、 貿(mào)易、房地

12、產(chǎn)企業(yè)貿(mào)易、房地產(chǎn)企業(yè) 15-27f： （中低區(qū)）（中低區(qū)） 世界世界500強(qiáng)企業(yè)強(qiáng)企業(yè) 55-56f： 國(guó)際頂尖名企國(guó)際頂尖名企 33-52f： （中高、高區(qū)）（中高、高區(qū)） 與會(huì)展行業(yè)相關(guān)聯(lián)的與會(huì)展行業(yè)相關(guān)聯(lián)的 電子、生物、高新科技型電子、生物、高新科技型 企業(yè)及文化產(chǎn)業(yè)企業(yè)企業(yè)及文化產(chǎn)業(yè)企業(yè) 備注：備注：2832酒店式公寓、酒店式公寓、53-54私人銀行、私人銀行、57-59集團(tuán)集團(tuán) 業(yè)態(tài)定位業(yè)態(tài)定位 根據(jù)中心區(qū)市場(chǎng)調(diào)研，結(jié)合公司領(lǐng)導(dǎo)指示，著眼于項(xiàng)目的整體招商運(yùn)根據(jù)中心區(qū)市場(chǎng)調(diào)研，結(jié)合公司領(lǐng)導(dǎo)指示，著眼于項(xiàng)目的整體招商運(yùn) 營(yíng)，并考慮到涉及項(xiàng)目招商的設(shè)計(jì)、工程、設(shè)備等技術(shù)因素，建議項(xiàng)營(yíng)，并

13、考慮到涉及項(xiàng)目招商的設(shè)計(jì)、工程、設(shè)備等技術(shù)因素，建議項(xiàng) 目寫字樓部分的業(yè)態(tài)組合如下：目寫字樓部分的業(yè)態(tài)組合如下： 層數(shù)層數(shù)物業(yè)類型物業(yè)類型建筑面積建筑面積( (） 57f-59f57f-59f集團(tuán)自用集團(tuán)自用約約65806580 5555、5656寫字樓寫字樓約約36803680 53-54f53-54f夾夾 私人銀行私人銀行/ /會(huì)所會(huì)所（含（含5454夾夾 16001600） 55425542 28-32f28-32f酒店式公寓酒店式公寓1014910149 6-52f6-52f（扣除（扣除2626、27f27f面面 積）積） 寫字樓寫字樓7472574725 1f1f大堂大堂/ /銀行銀

14、行/ /租賃商務(wù)中心租賃商務(wù)中心19671967 業(yè)態(tài)總計(jì)業(yè)態(tài)總計(jì) 寫字樓定位寫字樓定位 面積以最終的查丈報(bào)告為準(zhǔn)面積以最終的查丈報(bào)告為準(zhǔn) 低區(qū)寫字樓（低區(qū)寫字樓（6-13f，8個(gè)整層）個(gè)整層）原則上以半層（約原則上以半層（約1000平方米）起租。前平方米）起租。前 期可推出期可推出6、7f作為測(cè)試市場(chǎng)，允許作為測(cè)試市場(chǎng)，允許400-600平方米的面積區(qū)間。平方米的面積區(qū)間。 注：箭頭代表電梯出口處人流動(dòng)向注：箭頭代表電梯出口處人流動(dòng)向 中低區(qū)寫字樓（中低區(qū)寫字樓（15-27f， 11.5個(gè)整層），個(gè)整層），原則上以原則上以1層（約層（約2000平方米）起租。若平方米）起租。若 個(gè)別企業(yè)最大限

15、度不足整層，允許個(gè)別企業(yè)最大限度不足整層，允許1500+500的形式出現(xiàn)。的形式出現(xiàn)。 注：箭頭代表電梯出口處人流動(dòng)向注：箭頭代表電梯出口處人流動(dòng)向 38層標(biāo)準(zhǔn)層層標(biāo)準(zhǔn)層 主要戶型：主要戶型： a、b-單房（單房（42 平方米）平方米） c、d-1房房1廳廳 （約（約60-75平方米）平方米） 中高區(qū)寫字樓（中高區(qū)寫字樓（33-52f，20個(gè)整層）個(gè)整層）劃分劃分200300400-600平方米的使用面積區(qū)組合平方米的使用面積區(qū)組合 （500/600/700/800/900/1000/1100/1200），滿足各類客戶的需求。最低），滿足各類客戶的需求。最低200平方米起租。平方米起租。 20

16、0 300 600 400 300 400 200 400 200 注：箭頭代表電梯出口處人流動(dòng)向注：箭頭代表電梯出口處人流動(dòng)向 高區(qū)寫字樓（高區(qū)寫字樓（55、56f）以以2層整體出租（約層整體出租（約3680平方米），面向國(guó)際高端平方米），面向國(guó)際高端 企業(yè)。企業(yè)。 注：箭頭代表電梯出口處人流動(dòng)向注：箭頭代表電梯出口處人流動(dòng)向 商業(yè)部分商業(yè)部分 客戶定位客戶定位 定位為世界定位為世界500強(qiáng)企業(yè)總部及國(guó)內(nèi)實(shí)力物流、金融、貿(mào)易、房地產(chǎn)開強(qiáng)企業(yè)總部及國(guó)內(nèi)實(shí)力物流、金融、貿(mào)易、房地產(chǎn)開 發(fā)企業(yè)、高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)企業(yè)發(fā)企業(yè)、高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)企業(yè)ceo、管理層、普通員工的商務(wù)配套。滿、管理層、普通員工的商務(wù)配

17、套。滿 足商務(wù)洽談、宴會(huì)、團(tuán)體、日常配套等要求。足商務(wù)洽談、宴會(huì)、團(tuán)體、日常配套等要求。 業(yè)態(tài)定位業(yè)態(tài)定位 商業(yè)業(yè)態(tài)定位：與卓越世紀(jì)中心商業(yè)共同規(guī)劃，業(yè)態(tài)互補(bǔ)。兼顧考慮商業(yè)業(yè)態(tài)定位：與卓越世紀(jì)中心商業(yè)共同規(guī)劃，業(yè)態(tài)互補(bǔ)。兼顧考慮 本項(xiàng)目?jī)?nèi)部交通組織、人流動(dòng)線，裙樓業(yè)態(tài)與塔樓業(yè)態(tài)的組合的互補(bǔ)本項(xiàng)目?jī)?nèi)部交通組織、人流動(dòng)線，裙樓業(yè)態(tài)與塔樓業(yè)態(tài)的組合的互補(bǔ) 性，以及商業(yè)后期經(jīng)營(yíng)管理，將商業(yè)業(yè)態(tài)確定如下：性，以及商業(yè)后期經(jīng)營(yíng)管理，將商業(yè)業(yè)態(tài)確定如下： 商業(yè)業(yè)態(tài)定位：商業(yè)業(yè)態(tài)定位： 層數(shù)層數(shù)物業(yè)類型物業(yè)類型建筑面積建筑面積( (） 5f5f員工餐廳、健身、會(huì)議、泳員工餐廳、健身、會(huì)議、泳 池（或?qū)懽謽牵┏?/p>

18、（或?qū)懽謽牵?29402940 4f4f高檔大型酒樓高檔大型酒樓42504250（裙：（裙：22752275， 塔塔19751975） 3f3f 中式酒樓中式酒樓22952295 2f2f特色餐飲特色餐飲16281628 1f1f銀行、中介地鋪、便利店、銀行、中介地鋪、便利店、 移動(dòng)營(yíng)業(yè)廳、租賃中心、眼移動(dòng)營(yíng)業(yè)廳、租賃中心、眼 鏡店鏡店 19091909（裙：（裙：13651365， 塔塔544544） -1f-1f 美食廣場(chǎng)美食廣場(chǎng)1643/1643/地下室地下室 -2f-2f停車場(chǎng)（停車場(chǎng)（275275個(gè)）個(gè)）地下室面積：地下室面積： 2639826398平米平米 -3f-3f停車場(chǎng)（停車

19、場(chǎng)（200200個(gè)）個(gè)） 業(yè)態(tài)總計(jì)業(yè)態(tài)總計(jì) -1f：美食廣場(chǎng)：美食廣場(chǎng)+停車場(chǎng)停車場(chǎng) -3至至-2f：停車場(chǎng)：停車場(chǎng) 4f：高檔大型酒樓：高檔大型酒樓 5f：?jiǎn)T工餐廳、會(huì)議、健身、泳池：?jiǎn)T工餐廳、會(huì)議、健身、泳池 1f：銀行、中介地鋪、便利店、銀行、中介地鋪、便利店、 移動(dòng)營(yíng)業(yè)廳、租賃中心、眼鏡移動(dòng)營(yíng)業(yè)廳、租賃中心、眼鏡 店店 1、3、4、5f可考慮單獨(dú)規(guī)劃餐飲，也可以靈活組合，組合可考慮單獨(dú)規(guī)劃餐飲，也可以靈活組合，組合 出租。出租。 2、面積以最終的查丈報(bào)告為準(zhǔn)、面積以最終的查丈報(bào)告為準(zhǔn) 3f：中式酒樓：中式酒樓 2f：特色餐飲：特色餐飲 廣場(chǎng)廣場(chǎng) 下層廣場(chǎng)下層廣場(chǎng) 3號(hào)車道 電梯 商業(yè)

20、124.3 86.3 152.1 157 57 115.4 120 362 100 1f：金融、配套（：金融、配套（1909平米）平米） 1層傾向金融、配套為主，選擇商家以先考慮價(jià)值最大化兼顧考慮品牌效應(yīng) 星巴克coffee 商務(wù)租賃中心 有扶梯有扶梯 商業(yè) 980 商業(yè) 663 4號(hào)車道 3號(hào)車道 電梯 卸貨區(qū) -1f：美食廣場(chǎng)（：美食廣場(chǎng)（1643平米）平米） 方案一：整體包租（美樂(lè)匯方案一：整體包租（美樂(lè)匯1家）家） 方案二：分租（真功夫、嘉旺方案二：分租（真功夫、嘉旺5-6家）家） 663 980 塔樓 范圍 挑空 電梯 96 128.9 116.6 125 181.8 172 101

21、 60 2f：特色餐飲（：特色餐飲（1628平米）平米） 雨花雨花 味千味千 名典名典 雨花雨花/綠茵閣綠茵閣/ 元綠回轉(zhuǎn)壽司元綠回轉(zhuǎn)壽司 扶梯扶梯 挑空 空間 酒樓面積酒樓面積 電梯 商業(yè) 2294.63 3f：中式酒樓（：中式酒樓（2295平米）平米） 廚房 品牌：丹桂軒、私房菜品牌：丹桂軒、私房菜 商業(yè) 范圍 塔樓 范圍 電梯 酒樓包房或辦公 2275.41 1920.56 4f：高檔大型酒樓（：高檔大型酒樓（4250平米，含塔樓）平米，含塔樓） 廚房 品牌：潮泰軒、海港、春滿園、品牌：潮泰軒、海港、春滿園、 鳳凰樓、金屋國(guó)菜、新梅園鳳凰樓、金屋國(guó)菜、新梅園 消防梯消防梯 客梯客梯 wc

22、 電梯 商業(yè) 1446.98 員工餐廳 培訓(xùn) 健身 局部六層面積局部六層面積 5f：商務(wù)配套（：商務(wù)配套（2940平米）平米）-備選：塔樓方案可為寫字樓備選：塔樓方案可為寫字樓 游泳池游泳池 宴會(huì)廳。參考麗思卡爾頓宴會(huì)廳。參考麗思卡爾頓 酒店會(huì)議廳，劃分為若干酒店會(huì)議廳，劃分為若干 個(gè)小會(huì)議廳，會(huì)議淡季時(shí)個(gè)小會(huì)議廳，會(huì)議淡季時(shí) 可改為酒樓包房可改為酒樓包房 中空中空 扶梯扶梯 三、項(xiàng)目招商策略三、項(xiàng)目招商策略 項(xiàng)目招商策略要求項(xiàng)目招商策略要求項(xiàng)目招商策略要求細(xì)化項(xiàng)目招商策略要求細(xì)化 一、招商是基礎(chǔ)，為公司貢獻(xiàn) 穩(wěn)定的現(xiàn)金流是目標(biāo)； 二、招商不單為招商，須注重 后續(xù)經(jīng)營(yíng)，避免出現(xiàn)部分 退租和大面

23、積退租，影響 現(xiàn)金收益； 三、招商注重養(yǎng)商，尤其是 在招商初期，更應(yīng)放水養(yǎng)魚； 策略要求策略要求 1、快速而有效的招商，可以使得集 團(tuán)減少資本化利息，回籠資金， 減少經(jīng)營(yíng)風(fēng)險(xiǎn)； 2、招商的最終目的是持續(xù)化的經(jīng)營(yíng)， 穩(wěn)定的逐級(jí)遞增的現(xiàn)金流收入； 在首次招商時(shí)則需嚴(yán)格把關(guān)證企 業(yè)、商戶的品牌，是項(xiàng)目持久的 關(guān)鍵。 3、在養(yǎng)商期兼顧商家的經(jīng)營(yíng)風(fēng)險(xiǎn)， 注重共贏； 項(xiàng)目招商策略要求：項(xiàng)目招商策略要求：3.1 市場(chǎng)形象策略市場(chǎng)形象策略市場(chǎng)形象策略實(shí)施市場(chǎng)形象策略實(shí)施 一、項(xiàng)目所處cbd的的聚核、壟斷資源及全深 圳最濃厚的商務(wù)氣氛。 二、綜合體規(guī)?？偭啃蜗笪蛻艉蜕碳遥?三、268米的地標(biāo)樹立項(xiàng)目形象高度

24、； 四、純租賃、單一產(chǎn)權(quán)國(guó)際商務(wù)標(biāo)志。 五、品牌經(jīng)營(yíng)管理提升項(xiàng)目?jī)r(jià)值及辦公形象； 六、實(shí)現(xiàn)項(xiàng)目品牌與皇庭品牌的良性互動(dòng)，提 升皇庭形象； 策略一策略一 1、通過(guò)高端麗思卡爾頓酒店現(xiàn)場(chǎng)包裝， 招商折頁(yè)、電子手冊(cè)樹立深圳市cbd、 最大規(guī)模綜合體、中心區(qū)新地標(biāo)頂級(jí) 高端商務(wù)形象； 2、 統(tǒng)一對(duì)外宣傳深圳cbd最大、最高端 綜合體航母。對(duì)內(nèi)則凸顯自身價(jià)值， 純租賃型物業(yè)的優(yōu)越性； 3、賣點(diǎn)宣傳注重高端經(jīng)營(yíng)管理，通過(guò) “高力國(guó)際”的物業(yè)品牌，重點(diǎn)突出 本項(xiàng)目國(guó)際化的運(yùn)營(yíng)水平； 4、通過(guò)樓體燈光字彰顯皇庭集團(tuán)進(jìn)駐中 心區(qū)最高端，強(qiáng)勢(shì)展示集團(tuán)與卓越、 榮超站在同一高度。成功招商所形成 的市場(chǎng)口碑提升皇庭品

25、牌形象。 3.2 市場(chǎng)形象策略：市場(chǎng)形象策略： 招商模式策略招商模式策略招商模式策略實(shí)施招商模式策略實(shí)施 以皇庭為中心，自主招商，自主管 理。整合優(yōu)質(zhì)代理公司 策略二策略二 1、皇庭地產(chǎn)自行駐場(chǎng)并擔(dān)任總推廣， 整合五大行及國(guó)內(nèi)知名中介代理公 司外圍資源，充分挖掘優(yōu)質(zhì)客戶。 2、皇庭地產(chǎn)擔(dān)任現(xiàn)場(chǎng)管理及總銷控。 3、代理公司擔(dān)任“助攻”，皇庭以自 行團(tuán)隊(duì)扮演“射手”角色，進(jìn)行并 負(fù)責(zé)總調(diào)度和協(xié)調(diào)； 3.3 招商模式策略：招商模式策略： 招商節(jié)奏策略招商節(jié)奏策略招商節(jié)奏策略實(shí)施招商節(jié)奏策略實(shí)施 節(jié)奏：以公司的今年消化總量的70%為 整體目標(biāo)，實(shí)現(xiàn)價(jià)值最大化。首推 中低區(qū)寫字樓、商業(yè)，二推中高區(qū) 小型

26、高新產(chǎn)業(yè)板塊寫字樓；三推高 端保留物業(yè)。 節(jié)奏方面是造勢(shì)造市造價(jià)。 策略三策略三 4月至10月：首推中低區(qū)寫字樓、商業(yè)。 10月至12月：二推中高區(qū)高新產(chǎn)業(yè)寫字樓。 12月后：三推高端保留物業(yè)。 3.4 招商節(jié)奏策略：招商節(jié)奏策略： 注：推盤節(jié)奏切忌斷斷續(xù)續(xù)、猶豫不決，須保證一氣呵成注：推盤節(jié)奏切忌斷斷續(xù)續(xù)、猶豫不決，須保證一氣呵成 寫字樓、商業(yè)招商策略寫字樓、商業(yè)招商策略招商策略實(shí)施招商策略實(shí)施 一、“以點(diǎn)帶面”，先引名企入駐，形成 “羊群效應(yīng) ”； 二、合理分割，合理控制寫字樓面積組合， 通過(guò)戶型面積控制進(jìn)駐企業(yè)品質(zhì)。分割 的基本原則是與世紀(jì)中心1、3、4號(hào)樓 形成產(chǎn)品差異。 三、通過(guò)價(jià)格

27、的拉差，引導(dǎo)客戶分流。 四、通過(guò)銷控，控制進(jìn)駐客戶數(shù)量及質(zhì)素。 五、規(guī)避原酒店改造的酒店小單位的影響， 導(dǎo)入創(chuàng)業(yè)、高科技型、會(huì)展產(chǎn)業(yè)辦公概 念； 六、商業(yè)先行，通過(guò)盡快引進(jìn)銀行、大餐 飲等品牌商家作為寫字樓的重要配套。 策略四策略四 1、通過(guò)免租期的不同，實(shí)施客戶積累客 戶，梳理客戶，優(yōu)選排序。 2、以引進(jìn)行業(yè)的名企帶動(dòng)其行業(yè)內(nèi)的中 小客戶或關(guān)聯(lián)客戶進(jìn)駐，重要是先抓 住“羊群效應(yīng) ”中的頭羊，帶動(dòng)其他 企業(yè)租賃； 3、中、低區(qū)純寫字樓部分按照半層、一層 的出租的高端規(guī)劃，營(yíng)造本項(xiàng)目的高端品質(zhì)、 及臻顯本項(xiàng)目與高端客戶合作的姿態(tài)，先在 市場(chǎng)上形成口碑； 4、中高、高區(qū)小單位寫字樓組合成200 3

28、00400600平方米等幾種組合方案，兼 顧采光及景觀，采取靈活組合，便于擴(kuò)大招 租范圍。需產(chǎn)品規(guī)劃設(shè)計(jì)部門配合做一層標(biāo) 準(zhǔn)辦公模擬圖（圖紙），作為客戶的引導(dǎo)。 3.5 招商策略：招商策略： 招商推廣策略招商推廣策略招商推廣策略實(shí)施招商推廣策略實(shí)施 一、采取小眾媒體為主，節(jié)約廣告 費(fèi)用的同時(shí)，集中傳播“點(diǎn)對(duì) 點(diǎn)”。區(qū)域覆蓋偏重以中心區(qū)為 主的關(guān)內(nèi)羅湖、福田、南山區(qū)商 務(wù)區(qū)，客戶以金融、物流、貿(mào)易、 高科技企業(yè)、房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)為 主。兼顧與會(huì)展產(chǎn)業(yè)相關(guān)聯(lián)的企 業(yè)。 二、充分利用代理公司客戶資源以 及相應(yīng)資源平臺(tái)； 三、攔截世紀(jì)中心1號(hào)樓客戶資源； 策略五策略五 1、報(bào)紙（特報(bào)、商報(bào)為主、南都為輔

29、）、 電臺(tái)、網(wǎng)絡(luò)、電梯廣告、現(xiàn)場(chǎng)包裝 （條幅、燈光字、圍墻），租賃信息 全城發(fā)布，高調(diào)姿態(tài)占位中心區(qū)域租 賃市場(chǎng)。 2、充分整合代理公司平臺(tái)資源線，整合 國(guó)際、國(guó)內(nèi)各類高端客戶。 3、短信息、直郵數(shù)據(jù)庫(kù)、“點(diǎn)對(duì)點(diǎn)”傳 播吸引大、中型企業(yè)。 4、航空雜志、高爾夫雜志吸引商務(wù)客戶 群。 5、其他：招商人員積累的客戶資料。 3.6 寫字樓招商推廣策略：寫字樓招商推廣策略： 四、項(xiàng)目租金建議四、項(xiàng)目租金建議 項(xiàng)目基礎(chǔ)形象及未來(lái)預(yù)期項(xiàng)目基礎(chǔ)形象及未來(lái)預(yù)期 市場(chǎng)租金判斷市場(chǎng)租金判斷 20102010年福田中心區(qū)第年福田中心區(qū)第 一季度實(shí)際成交平均租一季度實(shí)際成交平均租 金參考金參考: : 133.7133

30、.7元元/m/m2 2/ /月月 可參照性項(xiàng)目卓越世可參照性項(xiàng)目卓越世 紀(jì)中心紀(jì)中心3 3、4 4號(hào)樓：號(hào)樓：30f30f 以下以下130130元元/m/m2 2/ /月，月， 30f-35f30f-35f：147147元元/m2/m2/ 月，（月，（根據(jù)根據(jù)20102010年年4 4月月 成交樣本成交樣本） 低開高走，預(yù)留漲價(jià)低開高走，預(yù)留漲價(jià) 空間，避免走嘉里、東空間，避免走嘉里、東 海老路，將誠(chéng)意客戶全海老路，將誠(chéng)意客戶全 部趕到競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手處。新部趕到競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手處。新 標(biāo)志型商業(yè)辦公寫字樓標(biāo)志型商業(yè)辦公寫字樓 市場(chǎng)租金溢價(jià)浮動(dòng)范圍市場(chǎng)租金溢價(jià)浮動(dòng)范圍 參考參考: : 上浮上浮15%-20%

31、考慮超甲級(jí)寫字樓首考慮超甲級(jí)寫字樓首 期更為看重期更為看重優(yōu)質(zhì)客戶的優(yōu)質(zhì)客戶的 組合。爭(zhēng)取高端優(yōu)質(zhì)客組合。爭(zhēng)取高端優(yōu)質(zhì)客 戶是物業(yè)長(zhǎng)期盈利根本戶是物業(yè)長(zhǎng)期盈利根本 所在，也是日后漲價(jià)的所在，也是日后漲價(jià)的 主因。主因。 吸引優(yōu)質(zhì)商家而做出的吸引優(yōu)質(zhì)商家而做出的 招商優(yōu)惠招商優(yōu)惠 考慮項(xiàng)目在租賃期遇考慮項(xiàng)目在租賃期遇 到的到的市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)（世紀(jì)中市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)（世紀(jì)中 心心1 1、3 3、4 4棟、東海、棟、東海、 neoneo等）等），而相應(yīng)做出，而相應(yīng)做出 的租金價(jià)格組合策略。的租金價(jià)格組合策略。 考慮到本項(xiàng)目為再租考慮到本項(xiàng)目為再租 賃項(xiàng)目，項(xiàng)目保證快速賃項(xiàng)目，項(xiàng)目保證快速 的出租率為優(yōu)先。的出租率

32、為優(yōu)先。 辦公樓及商務(wù)辦公樓租金建議：辦公樓及商務(wù)辦公樓租金建議： 項(xiàng)目租金初判：項(xiàng)目租金初判： 均價(jià)均價(jià)150-155元元/月月/m2 ，125-178元元/月月/m2 報(bào)價(jià)可上浮動(dòng)報(bào)價(jià)可上浮動(dòng)20%：150-215元元/月月/m2 注：寫字樓可租賃面積約為注：寫字樓可租賃面積約為78405平方米平方米 2 未來(lái)形象塑造：未來(lái)形象塑造：與卓越1號(hào)樓成為 cbd新的商務(wù)雙地標(biāo)項(xiàng)目; 4.1 寫字樓租金區(qū)間建議：寫字樓租金區(qū)間建議： 附件：寫字樓市場(chǎng)調(diào)研表4月10日 附件附件1：片區(qū)寫字樓租金調(diào)研片區(qū)寫字樓租金調(diào)研 項(xiàng)目指標(biāo)項(xiàng)目指標(biāo)嘉里建設(shè)廣場(chǎng)嘉里建設(shè)廣場(chǎng) 卓越世紀(jì)中心卓越世紀(jì)中心 東海國(guó)際中心

33、東海國(guó)際中心 中國(guó)港中旅大中國(guó)港中旅大 廈廈 國(guó)際商會(huì)中心國(guó)際商會(huì)中心榮超經(jīng)貿(mào)中心榮超經(jīng)貿(mào)中心卓越時(shí)代廣場(chǎng)卓越時(shí)代廣場(chǎng) 占地面積占地面積7003.5 總占地面積 30163.01 36156.6436688139.0071387295 m2 總建筑面積總建筑面積9500060000496789.2256438133595115247.62120000 m2 標(biāo)準(zhǔn)層面積標(biāo)準(zhǔn)層面積16001940 低區(qū)1733.69 高區(qū)1635.59 1567-1630 210021001726 m2 戶型劃分面戶型劃分面 積（高區(qū)、積（高區(qū)、 低區(qū)）低區(qū)） 高區(qū)：400 低區(qū)300 低、中、高三 個(gè)區(qū)低中區(qū)每

34、 層10個(gè)單位； 高區(qū)為復(fù)式每 層4個(gè)單位 180-350 300-700 160-300 160-300 70-150-274-460 層高層高4.1m44.42米4.2米3.6米3.8米3.95米 樓高樓高100m185178.36米154米216米206米218米 大堂大堂800/12mh15.5 mh 雙大堂17.5 mh18 mh18 mh 300012 mh 1500雙大堂，高22m 電梯電梯 每棟10臺(tái)/日立電梯 （含2部消防電梯） 載重1800kg（24人 ） 12部原裝三菱 電梯（含2部消 防電梯） 瑞士迅達(dá)s7000客 梯16臺(tái)；vip客梯 2臺(tái)，客梯1800kg； vip

35、客梯1350kg； 停車場(chǎng)梯： 1150kg 15部otis原 裝進(jìn)口 18部原裝三菱電梯 （含2部消防電梯） 17部奧的斯（含2 部消防電梯） 16部原裝三菱電 梯 空調(diào)空調(diào) 采用盤管風(fēng)機(jī)中央空 調(diào)系統(tǒng)， 獨(dú)立新風(fēng)設(shè) 計(jì)，分戶計(jì)量，設(shè)獨(dú) 立系統(tǒng)可提供24小時(shí) 不間斷冷卻水。 冰蓄冷vrv中 央空調(diào) 1.獨(dú)立空調(diào)系統(tǒng)， 空調(diào)設(shè)計(jì)冷量： 130w/, 辦公室 采用二管制風(fēng)機(jī) 盤管加新風(fēng)處理 系統(tǒng)，一般商鋪 采用二管制風(fēng)機(jī) 盤管加新風(fēng)系統(tǒng) 美國(guó)特靈中央 空調(diào)，分戶計(jì) 量，獨(dú)立新風(fēng) 日本原裝三菱重工 智能變頻空調(diào)系統(tǒng) 大金vrv變冷媒 流量多聯(lián)變頻空 調(diào)系統(tǒng) 美國(guó)特靈中央空 調(diào)，分戶計(jì)量， 獨(dú)立新風(fēng)

36、 停車位停車位31015501657個(gè)240473個(gè)423483個(gè) 項(xiàng)目指標(biāo)項(xiàng)目指標(biāo)嘉里建設(shè)廣場(chǎng)嘉里建設(shè)廣場(chǎng)卓越世紀(jì)中心卓越世紀(jì)中心東海國(guó)際中心東海國(guó)際中心 中國(guó)港中旅大中國(guó)港中旅大 廈廈 國(guó)際商會(huì)中心國(guó)際商會(huì)中心榮超經(jīng)貿(mào)中心榮超經(jīng)貿(mào)中心卓越時(shí)代廣場(chǎng)卓越時(shí)代廣場(chǎng) 管理費(fèi)管理費(fèi) 22.4元/月 （空調(diào)按流量 計(jì)收） 18元（空調(diào)按流 量計(jì)收） 28元（含空調(diào)）28（含空調(diào)）26（含空調(diào)） 16元（空調(diào)按流量 計(jì)收） 16元（空調(diào)按流 量），商業(yè)30元 玻璃幕墻玻璃幕墻 單元式low-e 玻璃幕墻 low-e玻璃幕墻 單元式low-e玻 璃幕墻（三層） low-e玻璃幕 墻 low-e中空玻璃幕

37、墻 low-e中空玻璃 幕墻 單元式low-e玻璃 幕墻 核心筒特點(diǎn)核心筒特點(diǎn) 偏筒設(shè)計(jì)，電 梯廳靠近 一字核心筒結(jié)構(gòu)一字核心筒結(jié)構(gòu) 一字核心筒結(jié) 構(gòu) 漸收式十字核心筒漸收式十字核心筒十字核心筒 發(fā)電機(jī)組發(fā)電機(jī)組 1部1500kva后 備發(fā)電機(jī) 雙電源供電系統(tǒng) 雙回路，正常供 電量：80va/m2 c.租用區(qū)應(yīng)急用 電：20va/m2 a.1臺(tái)備用發(fā)電機(jī) 組供公共區(qū)消防 及緊急設(shè)施，1 臺(tái)租區(qū)備用發(fā)電 機(jī)組供租戶應(yīng)急 用電，每層 20va/m2 1部1200kva 柴油機(jī) 2部1000kva后備發(fā) 電機(jī) 2部800kva后備發(fā)電 機(jī) 寫字樓內(nèi)部裝修標(biāo)準(zhǔn)寫字樓內(nèi)部裝修標(biāo)準(zhǔn) 送天花吊頂， 網(wǎng)絡(luò)地板

38、 毛坯，網(wǎng)絡(luò)地板 毛坯，網(wǎng)絡(luò)地板 毛坯毛坯毛坯毛坯 工程施工進(jìn)度工程施工進(jìn)度內(nèi)部裝修內(nèi)部裝修主體塔樓施工中正常運(yùn)營(yíng)正常運(yùn)營(yíng)正常運(yùn)營(yíng)正常運(yùn)營(yíng) 租賃狀況租賃狀況已出租70%3#、4#樓已售磬開始招商僅余300099%100%出租率99% 售（租）價(jià)售（租）價(jià) 樓層價(jià)格180 250元，高區(qū) 報(bào)價(jià)230-250元， 實(shí)際1315層 200元，16 17層230元， 1823層230 250元，12層 以下180195 元 美聯(lián)成交價(jià)格130 元實(shí)收（4#樓11 層16層之間） 中原成交半層 （4#樓3035層 之間），成立價(jià) 格147元。低中區(qū) 三級(jí)市場(chǎng)報(bào)價(jià) 140150元，超 高區(qū)160170元，

39、 開發(fā)商報(bào)價(jià)160- 180元 樓層價(jià)格均價(jià) 142元，低區(qū) 415層， 135145元， 高區(qū)1728層 ，145155元 ，頂層2931 層，185200 元 帶簡(jiǎn)單裝修：樓層 均價(jià)160元。2f-3f 商業(yè)+辦公，租金 140元，低區(qū)5f30 層150元，中區(qū)30 43層150160元， 高區(qū)4355層165 170元 帶簡(jiǎn)單裝修：樓層 均價(jià)160元。2f- 3f商業(yè)+辦公，租 金140元，低區(qū) 5f30層150元， 中區(qū)1933層 150160元，高區(qū) 3548層165170 元 帶簡(jiǎn)單裝修：樓層 均價(jià)160元。2f-3f 商業(yè)，租金450- 500元，低區(qū)4f 19層150元，中區(qū)

40、2034層155165 元，高區(qū)3547層 170180元，超高 區(qū)4852層200 220元 分項(xiàng)皇崗商務(wù)中心世紀(jì)中心4號(hào)樓東海商務(wù)中心嘉里建設(shè)廣場(chǎng)華潤(rùn)中心 地段（20）1818161820 交通（8）66788 景觀（12）10811129 戶型（10）71010810 層高（5）55555 外立面昭示（10）108989 大堂（5）55545 園林（5）55544 停車位（5）43445 內(nèi)部硬件電梯、中央 空調(diào)（10） 1010101010 內(nèi)部配套（10）887610 系數(shù)8882898795 打分表打分表 租金測(cè)算依據(jù)：租金測(cè)算依據(jù)： 備注：1、選取的樣板主要是項(xiàng)目1公里范圍內(nèi)同類

41、型項(xiàng)目 2、站在目前時(shí)間節(jié)點(diǎn)考慮該價(jià)格。 分項(xiàng)分項(xiàng) 皇崗商務(wù)中心世紀(jì)中心4號(hào)樓東海商務(wù)中心嘉里建設(shè)廣場(chǎng)華潤(rùn)中心 系數(shù)8882898795 實(shí)際租金a130150200220 計(jì)算值1a139148202204 權(quán)重a75%10%10%5% 計(jì)算值2a104.2514.820.210.2 計(jì)算租金149.45149.45 備注：1、選取的樣板主要是項(xiàng)目1公里范圍內(nèi)同類型項(xiàng)目。租金是寫字樓毛胚（嘉里廣場(chǎng)扣除其裝修的價(jià)格） 2、站在目前時(shí)間節(jié)點(diǎn)考慮該價(jià)格。 3、上述價(jià)格為第一年租金，實(shí)收價(jià)格會(huì)遞增5%-8%。 備注：經(jīng)測(cè)算本項(xiàng)目目前的租金為149.45149.45元/平米.月，該測(cè)算未考慮出租率等關(guān)

42、鍵因數(shù)。如考慮本項(xiàng)目2010年出 租率達(dá)到70%（約55441平方米），難度相對(duì)中心區(qū)寫字樓年出租面積2-3萬(wàn)平方米要高1倍，且未考慮包括neo等眾 多項(xiàng)目的競(jìng)爭(zhēng)影響因數(shù)。根據(jù)公司領(lǐng)導(dǎo)的指示調(diào)整，在該價(jià)格的基礎(chǔ)上調(diào)整，調(diào)整價(jià)格后為 元/平米.月。 租金測(cè)算租金測(cè)算 業(yè)態(tài)特征業(yè)態(tài)特征 基礎(chǔ)租金 樓層數(shù)建筑面積第一年實(shí)收租金 高區(qū)寫字樓高區(qū)寫字樓 55f-57f半4576m2178/m2/月 48f-52f10094m2168/m2/月 41f-47f13168m2168/m2/月 中高區(qū)寫字樓中高區(qū)寫字樓 39f避難層1910.17m2 37f-38f3847.84m2163/m2/月 34f-

43、36f5876.38m2163/m2/月 33f1996.57m2158/m2/月 26f-27f3901.68m2（暫定）153/m2/月 中低區(qū)寫字樓中低區(qū)寫字樓 25f避難層1929.24m2 23f-24f3825.81m2145m2/月 21f-22f3802.69m2140/m2/月 18f-20f5716.88m2140/m2/月 15f-17f5806.27m2135/m2/月 低區(qū)寫字樓低區(qū)寫字樓 14f避難層1969.63m2110/m2/月 12f-13f4009.04m2135/m2/月 9f-11f6121.67m2130/m2/月 6f-8f5928.14m2125

44、/m2/月 租金調(diào)整備注租金調(diào)整備注 注意：上述價(jià)格為第一年租金。按出租情況調(diào)整租金范圍注意：上述價(jià)格為第一年租金。按出租情況調(diào)整租金范圍 寫字樓租金及租賃條件建議寫字樓租金及租賃條件建議（模擬表）（模擬表）4.2 租賃條件：租賃條件： 免租期（含裝修期）：免租期（含裝修期）：2個(gè)月，個(gè)月， 品牌名企：另議。品牌名企：另議。 折扣：折扣： 1層以內(nèi)層以內(nèi) 無(wú)無(wú) 1層層2層層 2% 2層層3層層 3% 3層層4層層 5% 4層層 6% 金融機(jī)構(gòu)金融機(jī)構(gòu) 2% 優(yōu)質(zhì)企業(yè)優(yōu)質(zhì)企業(yè) 2% 知名企業(yè)知名企業(yè)2% 上市公司上市公司3% 行業(yè)商會(huì)行業(yè)商會(huì)3% 世界世界500強(qiáng)強(qiáng)5% 指定日期內(nèi)簽定意向書折扣

45、：指定日期內(nèi)簽定意向書折扣： 2% 上述折扣可累加。上述折扣可累加。 遞增率：第二年遞增遞增率：第二年遞增5-8%。 合同期：合同期：2-3年年 管理費(fèi)：管理費(fèi)：20元元/平米平米.月（參考月（參考 市場(chǎng)，按照不低于卓越世紀(jì)市場(chǎng)，按照不低于卓越世紀(jì) 中心標(biāo)準(zhǔn)制定，結(jié)合物業(yè)管中心標(biāo)準(zhǔn)制定，結(jié)合物業(yè)管 理公司測(cè)算）理公司測(cè)算） 空調(diào)費(fèi)：空調(diào)費(fèi)： 待定待定 押金：押金：2個(gè)月租金。個(gè)月租金。 商業(yè)租金水平及租賃條件建議商業(yè)租金水平及租賃條件建議 根據(jù)片區(qū)租金水平，采用市場(chǎng)比較法，并結(jié)合根據(jù)片區(qū)租金水平，采用市場(chǎng)比較法，并結(jié)合 本項(xiàng)目實(shí)際情況，本項(xiàng)目實(shí)際情況， 建議租金如下：建議租金如下： 負(fù)一層：負(fù)

46、一層：150200元元/平米平米 一層：一層：600800元元/平米平米 二層：二層：150180元元/平米平米 三層：三層：80100元元/平米平米 四層：四層：6075元元/平米平米 五層：五層：5070元元/平米平米 租賃條件建議如下：租賃條件建議如下： 免租期（含裝修期）：免租期（含裝修期）：3-5個(gè)月，品牌客戶：另議。個(gè)月，品牌客戶：另議。 折扣：無(wú)。折扣：無(wú)。 遞增率：第二年開始遞增遞增率：第二年開始遞增5%- 8%，每?jī)赡暌贿f增，每?jī)赡暌贿f增 管理費(fèi)：管理費(fèi)：25元元/平米平米 空調(diào)費(fèi)：待定，空調(diào)費(fèi)：待定，(由物業(yè)管理公司測(cè)算由物業(yè)管理公司測(cè)算) 合同期：合同期：3-8年年 押金

47、：押金：2個(gè)月租金。個(gè)月租金。 合作模式：租賃為主，知名品合作模式：租賃為主，知名品 牌可考慮聯(lián)營(yíng)（扣牌可考慮聯(lián)營(yíng)（扣 點(diǎn)）合作，如麥當(dāng)勞、肯德基等點(diǎn)）合作，如麥當(dāng)勞、肯德基等 4.3 商業(yè)租金調(diào)研參考見附件商業(yè)租金調(diào)研參考見附件 附件附件2：片區(qū)商業(yè)租金調(diào)研片區(qū)商業(yè)租金調(diào)研 項(xiàng)目名稱項(xiàng)目名稱金中環(huán)金中環(huán)財(cái)富大廈財(cái)富大廈現(xiàn)代國(guó)際現(xiàn)代國(guó)際時(shí)代金融中心時(shí)代金融中心卓越時(shí)代廣場(chǎng)卓越時(shí)代廣場(chǎng) 位置位置 一層正 街 五層負(fù)一層二層二層一層正街一至四層 一層正 街 二層 租金租金 （元/） 45088107.6280150700130670200 面積面積( (）4505069299.33 1023.11

48、 不詳約實(shí)用300/間約7000/46370 業(yè)態(tài)業(yè)態(tài) 招商銀 行 金皇廷 酒樓 鈺花溪 光大銀 行 臻品 軒餐 飲 輝騰、保時(shí)捷汽 車 中國(guó)平安銀行美聯(lián)物業(yè)嘉旺快餐 遞增率遞增率 第三年 8% 第三 年3% 第三 年5% 不詳不詳不詳?shù)谌?% 第三年 8% 第三年5% 管理費(fèi)管理費(fèi)40元/，空調(diào)費(fèi)按流量計(jì)費(fèi) 25元/，空調(diào)費(fèi)按流量 計(jì)費(fèi)（大部分商 家自裝空調(diào)） 22元/，空調(diào)費(fèi)按 流量計(jì)費(fèi) 28元/,空調(diào)按流量計(jì)費(fèi) 30元/，空調(diào)費(fèi)按流量計(jì)費(fèi) 實(shí)用率實(shí)用率80%70%70%85%85%80% 一層90%，二至四層 80% 70%65% 合同期限合同期限5年10年5年5年10年不詳10年3年

49、3年 片區(qū)平均片區(qū)平均 租金水平租金水平 一層700-1120元/ 二層至六層108元-200元/ 負(fù)一層100元-250元/（環(huán)球 美食街） 一層280-500元/ 二層150元/ 一層600- 800元/ 二層銷售給包商 銀行 一層600-750元/ 二層至四層 130-180元/ 一層400-800元/（內(nèi)街、正 街） 二層至四層180-300元/ 商業(yè)租金明細(xì)表商業(yè)租金明細(xì)表 樓層樓層編號(hào)編號(hào)面積面積租金單價(jià)租金單價(jià)月租金月租金 （萬(wàn)元）（萬(wàn)元） 業(yè)態(tài)規(guī)劃業(yè)態(tài)規(guī)劃 -1f164315024.65 美食廣場(chǎng)美食廣場(chǎng) 1f 1f塔樓54480043.52銀行、商務(wù)配套銀行、商務(wù)配套 1f裙

50、樓136565088.72 1f小計(jì)小計(jì)1909692132.24 2f162815024.42 特色餐飲特色餐飲 3f22949020.6粵式酒樓粵式酒樓 4f 4f塔樓19757514.8 大型酒樓大型酒樓 4f裙樓22757517.0 4f小計(jì)小計(jì)425031.8 5f29397020.5健身、員工餐廳、培健身、員工餐廳、培 訓(xùn)訓(xùn) 合計(jì)合五、項(xiàng)目招商實(shí)施五、項(xiàng)目招商實(shí)施 1、商業(yè)部相應(yīng)人員架構(gòu)、人員配備到位； 2、物業(yè)管理公司及駐場(chǎng)經(jīng)理的挑選； 3、提供與招商相關(guān)的設(shè)計(jì)、工程、設(shè)備 項(xiàng)目技術(shù)數(shù)據(jù)。 （工程部） 4、項(xiàng)目具備工程對(duì)接人員（工程部） 一、招商團(tuán)隊(duì)及相關(guān)單位配合：一、招商團(tuán)隊(duì)及相關(guān)單位配合： 1、招商中心設(shè)計(jì)方案、樣板層方案（設(shè)計(jì)部、商業(yè)公司）； 2、大堂、看樓通道包裝（看樓電梯、通道包裝） 樣板房（清水房）、交樓標(biāo)準(zhǔn)、硬件展示； 3、 項(xiàng)目現(xiàn)場(chǎng)燈光字、圍墻制作、導(dǎo)示牌 等制作安裝； （商業(yè)公司） 二、二、形象展示制作準(zhǔn)備：形象展示制作準(zhǔn)備： 1、電子招商手冊(cè)、招商折頁(yè)、vi等各物料準(zhǔn)備 2、招商流程圖、入駐品牌商家名錄 3、客戶來(lái)