泰安·新興園營銷策劃報告84p

1、切脈營銷切脈營銷 執(zhí)行為王執(zhí)行為王 2010年泰山新興園營銷策劃報告 2010年泰安年泰安新興園新興園 營銷策劃報告營銷策劃報告 切脈營銷切脈營銷 執(zhí)行為王執(zhí)行為王 2010年泰山新興園營銷策劃報告 城市概況城市概況 總體規(guī)劃總體規(guī)劃 宏觀市場分析宏觀市場分析宏觀環(huán)境宏觀環(huán)境 東部市場分析東部市場分析 中部市場分析中部市場分析 西部市場分析西部市場分析房產(chǎn)市場房產(chǎn)市場 區(qū)域分析區(qū)域分析 項目分析項目分析 項目整體定位項目整體定位項目定位項目定位 戶型建議戶型建議 配套建議配套建議 服務建議服務建議產(chǎn)品建議產(chǎn)品建議 營銷推廣策略營銷推廣策略 營銷推廣主題營銷推廣主題 近期工作安排近期工作安排營銷

2、推廣營銷推廣 切脈營銷切脈營銷 執(zhí)行為王執(zhí)行為王 2010年泰山新興園營銷策劃報告 城市概況城市概況 總體規(guī)劃總體規(guī)劃 宏觀市場分析宏觀市場分析宏觀環(huán)境宏觀環(huán)境 東部市場分析東部市場分析 中部市場分析中部市場分析 西部市場分析西部市場分析房產(chǎn)市場房產(chǎn)市場 區(qū)域分析區(qū)域分析 項目分析項目分析 項目整體定位項目整體定位項目定位項目定位 戶型建議戶型建議 配套建議配套建議 服務建議服務建議產(chǎn)品建議產(chǎn)品建議 營銷推廣策略營銷推廣策略 營銷推廣主題營銷推廣主題 近期工作安排近期工作安排營銷推廣營銷推廣 切脈營銷切脈營銷 執(zhí)行為王執(zhí)行為王 2010年泰山新興園營銷策劃報告 一、城市概況一、城市概況 西部新

3、城區(qū)西部新城區(qū) 城市城市 中心區(qū)中心區(qū) 東部東部 城區(qū)城區(qū) 南部南部 產(chǎn)業(yè)區(qū)產(chǎn)業(yè)區(qū) 時時 代代 發(fā)發(fā) 展展 線線 泰安是山東省中部一座 著名的文化旅游城市?？偯?積7762平方公里，全市2008 年末常住人口545.6萬人。 中心城區(qū)下轄泰山區(qū)與 岱岳區(qū)，總?cè)丝诩s為157157萬萬 人人。中心城區(qū)面積約為116116 平方公里平方公里。 目前城區(qū)主要以時代發(fā)展線劃分為四大區(qū)域： 城市中心區(qū)、西部新城區(qū)、東部城區(qū)、南部產(chǎn)業(yè)區(qū)城市中心區(qū)、西部新城區(qū)、東部城區(qū)、南部產(chǎn)業(yè)區(qū) 切脈營銷切脈營銷 執(zhí)行為王執(zhí)行為王 2010年泰山新興園營銷策劃報告 二、總體規(guī)劃二、總體規(guī)劃 中心城區(qū)形成“一主、一主、 一副

4、一副”的空間布局結(jié)構(gòu)。一 主為主城即泰城，一副為南 部新城。 主城規(guī)劃形成“一個中一個中 心，一軸一線，六大組團，心，一軸一線，六大組團， 六條綠帶六條綠帶”的空間結(jié)構(gòu)。 其中六大組團為： 東部新城組團、玻纖工業(yè)區(qū)組團、新火車站組團、農(nóng)業(yè)高科園組團、天平東部新城組團、玻纖工業(yè)區(qū)組團、新火車站組團、農(nóng)業(yè)高科園組團、天平 組團和旅游經(jīng)濟開發(fā)區(qū)組團組團和旅游經(jīng)濟開發(fā)區(qū)組團 切脈營銷切脈營銷 執(zhí)行為王執(zhí)行為王 2010年泰山新興園營銷策劃報告 三、城市發(fā)展小結(jié)三、城市發(fā)展小結(jié) 未來人口及城市發(fā)展較為平緩未來人口及城市發(fā)展較為平緩 泰安市城市容量小，外來人口數(shù)量較少，且多為中低收入人群，同時中心城區(qū)缺少

5、大 型企業(yè)，因此對周邊城市吸引力較差。因此未來35年內(nèi)將基本保持現(xiàn)有城市規(guī)模，這就 造成房地產(chǎn)市場需求量不會有大的提升空間。 分區(qū)名確、中心突出分區(qū)名確、中心突出 未來泰安城市發(fā)展將明確按照分區(qū)和組團發(fā)展，且這種劃分符合當?shù)鼐用竦纳盍晳T， 滿足其生活需要。因此老城將保持其核心區(qū)地位，其地段、配套等優(yōu)勢還將持續(xù)一段時期， 因此老城與新區(qū)房價將保持差距，并有繼續(xù)拉大的可能。 老城提升空間有限，新城發(fā)展前景廣闊老城提升空間有限，新城發(fā)展前景廣闊 老城由于發(fā)展較為成熟，因此未來幾年面貌將不會產(chǎn)生較大改變，以新政府廣場為核 心的西部新城區(qū)由于相對老城較遠，雖然內(nèi)部配套設施和居住氛圍還未形成規(guī)模，近期仍

6、 將作為老城的輔城存在。但其豐富的行政資源、土地資源和總體規(guī)劃的明顯傾斜，決定了 其未來發(fā)展前景廣闊。 切脈營銷切脈營銷 執(zhí)行為王執(zhí)行為王 2010年泰山新興園營銷策劃報告 四、宏觀市場分析四、宏觀市場分析 2009年年10月月2010年年1月月 二手房交易套數(shù)（單位：套）二手房交易套數(shù)（單位：套） 2009年年10月月2010年年1月月 新建商品房銷售套數(shù)（單位：套）新建商品房銷售套數(shù)（單位：套） 切脈營銷切脈營銷 執(zhí)行為王執(zhí)行為王 2010年泰山新興園營銷策劃報告 2009年年10月月2010年年1月月 商品房預售套數(shù)（單位：套）商品房預售套數(shù)（單位：套） 由以上三項數(shù)據(jù)圖表對比可發(fā)現(xiàn)，泰

7、安二手房市場成交量較大。排除年底集中注冊 成交因素，并參照以往數(shù)據(jù)，可確定泰安二手房市場月平均成交量高于新建商品房和商 品房總和，主要影響因素如下： 1、城區(qū)居住環(huán)境成熟，但商品房價格較高，部分客戶選擇二手房。 2、城市中心區(qū)樓盤目前供應量有限，部分客戶由于無法購買轉(zhuǎn)而選擇二手房 3、城區(qū)邊緣位置樓盤性價比較高，因此在區(qū)域市場中高于二手房成交。 中心區(qū)價格分流中心區(qū)價格分流 周邊區(qū)機會明顯周邊區(qū)機會明顯 切脈營銷切脈營銷 執(zhí)行為王執(zhí)行為王 2010年泰山新興園營銷策劃報告 2009年年10月月2010年年1月月 商品房預售均價（單位：萬元）商品房預售均價（單位：萬元） 由以上數(shù)據(jù)圖表可發(fā)現(xiàn)，自

8、11月商品房預售均價產(chǎn)生大幅上升之后，至2010年1月 底，價格基本持平，結(jié)合上述成交量圖表綜合分析，可知： 1、經(jīng)過10月份政策調(diào)整之后，期房銷售明顯下降，現(xiàn)房銷售穩(wěn)步上升。 2、市場與客戶均進入一定觀望和試探階段，進一步的“洗牌”醞釀成型。 3、均價與項目所在區(qū)域價格較為接近，說明本項目產(chǎn)品市場接受度較高。 4、工程進度成為客戶主要關注問題之一。 客戶觀望情緒明顯客戶觀望情緒明顯 降低風險現(xiàn)房走俏降低風險現(xiàn)房走俏 切脈營銷切脈營銷 執(zhí)行為王執(zhí)行為王 2010年泰山新興園營銷策劃報告 市區(qū)樓盤價格居高，郊區(qū)價格動蕩市區(qū)樓盤價格居高，郊區(qū)價格動蕩 泰安樓市價格呈上揚趨勢，而市區(qū)樓市價格的上升將

9、會增大消費者購房壓力，從而 令部分消費者購房意向轉(zhuǎn)往城市邊緣地帶。 市場風險不斷累積市場風險不斷累積 政府公務員大都擁有兩套甚至三套可作為第一居所的住房，近三年銷售的房屋空置 率較高，市直安居工程入住率平均不高于30%，說明市場權宜型投資意味濃厚，真實住 房需求僅工薪階層較為迫切。 房產(chǎn)投資回報較低房產(chǎn)投資回報較低 由泰安獨特的城市經(jīng)濟特征所決定，房地產(chǎn)市場相對封閉，絕大部分的購房者和租 房者均為本地人，流動人口及外來遷居人口比例很低，造成房屋的出租率和租金也低。 供應量集中釋放，市場結(jié)構(gòu)將發(fā)生明顯轉(zhuǎn)變供應量集中釋放，市場結(jié)構(gòu)將發(fā)生明顯轉(zhuǎn)變 據(jù)不完全統(tǒng)計， 20102011年長城路區(qū)域處于運作

10、階段的樓盤約為20個，總供應 面積達200萬，未來競爭較為激烈，且會改變現(xiàn)有市場占有率。 二手房分流及價格沖擊明顯二手房分流及價格沖擊明顯 泰安市場二手房成交持續(xù)活躍，對中層客戶分流明顯，同時由于二手房銷售均價較 低，將對本項目未來銷售產(chǎn)生一定威脅。 五、市場動態(tài)五、市場動態(tài) 切脈營銷切脈營銷 執(zhí)行為王執(zhí)行為王 2010年泰山新興園營銷策劃報告 小結(jié)小結(jié) 關于現(xiàn)狀關于現(xiàn)狀 關于趨勢關于趨勢 關于客戶關于客戶 關于區(qū)域關于區(qū)域 泰安是城市容量較小，房地產(chǎn)市場受濟南影響較明顯，泰安是城市容量較小，房地產(chǎn)市場受濟南影響較明顯， 中低端需求量中低端需求量比較大，價格存在比較大，價格存在虛高成分虛高成分

11、。 在在供應的推動供應的推動下，未來幾年的泰安市場的下，未來幾年的泰安市場的競爭將極大加競爭將極大加 劇劇，同時市場的整體同時市場的整體開發(fā)水平將大步提升。開發(fā)水平將大步提升。 以內(nèi)生需求為主以內(nèi)生需求為主的市場的市場，自用和權宜性投資自用和權宜性投資是主要的置是主要的置 業(yè)目的；貧富差距明顯。業(yè)目的；貧富差距明顯。 項目所在的區(qū)域是新城重點發(fā)展區(qū)域，未來供應量較大，項目所在的區(qū)域是新城重點發(fā)展區(qū)域，未來供應量較大， 將面臨將面臨激烈的同質(zhì)競爭。激烈的同質(zhì)競爭。 切脈營銷切脈營銷 執(zhí)行為王執(zhí)行為王 2010年泰山新興園營銷策劃報告 城市概況城市概況 總體規(guī)劃總體規(guī)劃 宏觀市場分析宏觀市場分析宏

12、觀環(huán)境宏觀環(huán)境 東部市場分析東部市場分析 中部市場分析中部市場分析 西部市場分析西部市場分析房產(chǎn)市場房產(chǎn)市場 區(qū)域分析區(qū)域分析 項目分析項目分析 項目整體定位項目整體定位項目定位項目定位 戶型建議戶型建議 配套建議配套建議 服務建議服務建議產(chǎn)品建議產(chǎn)品建議 營銷推廣策略營銷推廣策略 營銷推廣主題營銷推廣主題 近期工作安排近期工作安排營銷推廣營銷推廣 切脈營銷切脈營銷 執(zhí)行為王執(zhí)行為王 2010年泰山新興園營銷策劃報告 泰安市場區(qū)域劃分泰安市場區(qū)域劃分 中部老城區(qū)中部老城區(qū)：城市核心區(qū)域，住宅、商業(yè)、寫字樓項目集中于此，樓盤密集，但新開發(fā)樓 盤較少，新開樓盤地段稀缺性凸顯。 西部：西部：隨著“時

13、代發(fā)展線”這一城市重點項目的開工建設，涌現(xiàn)一部分高檔的住宅樓和商 務樓項目，帶動整個西部片區(qū)有較快發(fā)展，2010年市場供應量較大。 東部：東部：樓盤較為分散且多數(shù)為新開樓盤，配套日趨完善，新的居住板塊正在形成。 南部新城區(qū)：南部新城區(qū)：城市建設重點向南發(fā)展，由此催生“奧林匹克花園”等項目的誕生。在目前 在房地產(chǎn)市場中正形成規(guī)模片區(qū)。 中部老中部老 城區(qū)城區(qū) 西部西部 東部東部 南南 部部 時時 代代 發(fā)發(fā) 展展 線線 切脈營銷切脈營銷 執(zhí)行為王執(zhí)行為王 2010年泰山新興園營銷策劃報告 項目名稱項目名稱項目位置項目位置形態(tài)形態(tài)規(guī)模規(guī)模 面積范圍面積范圍 主力面積主力面積 均價（元均價（元/）銷

14、售率銷售率 恒基富麗 東方 東岳大街東 段路南 多層、高 層住宅 建筑面積約 為7萬， 以多層為主， 部分小高層 剩余面積以 130為主 46004900/ 剩余房源不足 100套 御井苑 泰安小井轉(zhuǎn) 盤東南 多層住宅21棟多層 70-112 3030元/ - 112 瑞和東城 國際 泰明路泰安 十九中學東 多層住宅 建面72.7萬 70-130 3300元/ 一期33棟，交2 萬定金，2010 年11.30交房 華城麗景 灣 泰前大街與 鳳臺東路交 匯處 多層住宅8.1萬 90-140 4150元 / 現(xiàn)只有八九十 平的 9095 志高國際 東岳大街與 溫泉路交匯 處 多層、高 層住宅 占地

15、面積 222目，建 筑面積50萬 80200 現(xiàn)在5200 5500元/，開 盤價6000元/ 現(xiàn)在處于預約 排號階段，春 節(jié)后選房。 120130 東部市場東部市場 切脈營銷切脈營銷 執(zhí)行為王執(zhí)行為王 2010年泰山新興園營銷策劃報告 中部市場中部市場 項目名稱項目名稱項目位置項目位置形態(tài)形態(tài)規(guī)模規(guī)模 面積范圍面積范圍 主力面積主力面積 均價（元均價（元/）銷售情況銷售情況 華府天地 山東農(nóng)業(yè)大學斜 對面 高層+底商 3棟18 層 130-300 8500 銷售80% 130-180 銀座城市 廣場 東岳大街與龍?zhí)?路交匯處東南 高層住宅+ 商業(yè)綜合體 建面10 萬 60-300 6000清

16、盤 120-160 書香名邸 東岳大街與虎山 路交匯處 高層住宅+ 底商 建面4 萬 92-144 5500-6000 未出售，也沒有優(yōu) 惠活動 118、144 水岸華庭 泰安南湖公園西 側(cè) 小高層住宅 2棟11 層（共 300戶） 90-138 4900-5000 已銷售1年，僅余20 來套 90-138 山景疊院 文化路泰山外語 學院對面 高層住宅 建筑面 積約8 萬 60-300 10000元/ 九月底推出交50萬 活動，仍在繼續(xù) 未定 九州花園 山大街與東更路 交匯處 小高層+多 層+寫字樓 綜合體 建面6.6 萬 70-120 4440 住宅清盤，僅余商 鋪7700元/左右 70-1

17、20 切脈營銷切脈營銷 執(zhí)行為王執(zhí)行為王 2010年泰山新興園營銷策劃報告 項目名稱項目名稱項目位置項目位置形態(tài)形態(tài)規(guī)模規(guī)模 面積范圍面積范圍 主力面積主力面積 均價（元均價（元/）銷售情況銷售情況 財富中心 東岳大街與校場 街交匯處 高層住宅 辦公樓一 體 總建 15225 70-127.6 6000銷售率80%以上 盛世文苑 南關熱電廠南 300米路東 多層住宅 總建筑 面積 15423. 2 85-1233600 僅余七八套120 和123 切脈營銷切脈營銷 執(zhí)行為王執(zhí)行為王 2010年泰山新興園營銷策劃報告 西部市場西部市場 項目名稱項目名稱項目進度項目進度形態(tài)形態(tài)規(guī)模規(guī)模 面積范圍面

18、積范圍 主力面積主力面積 均價均價 （元（元/） 銷售情況銷售情況活動活動 天龍大廈天龍大廈現(xiàn)房現(xiàn)房 商務公商務公 寓寓 一棟一棟30層層 剩剩116m2與與 149m2 5000 剩余房源剩余房源10套套 左右左右 無無 名仕尚座名仕尚座 2009.11月月 份動工，份動工， 地槽完工地槽完工 商鋪商鋪 高層住高層住 宅宅 總用地面積：總用地面積： 21750;總總 建筑面積：建筑面積：8 萬萬 501402平米平米 以小戶型為主以小戶型為主 4200處于排號階段處于排號階段 交交10000排排 號，每平米號，每平米 優(yōu)惠優(yōu)惠100 月季花園月季花園現(xiàn)房現(xiàn)房 多層住多層住 宅宅 15棟棟5層

19、層 目前主推目前主推 157m2 4300剩余剩余20戶左右戶左右無無 五環(huán)小區(qū)五環(huán)小區(qū)現(xiàn)房現(xiàn)房 多層住多層住 宅宅 北面北面25棟棟 南面南面5棟棟 80-130m23700售罄售罄無無 福盈天際福盈天際地基完成地基完成 高層住高層住 宅宅 商鋪商鋪 一期一期6棟棟500 戶左右戶左右 二期二期3棟棟400 戶左右戶左右 70-2002 107m2，200m2 47005、6月份開盤月份開盤 現(xiàn)在可以交現(xiàn)在可以交 錢預定錢預定 新城國際新城國際地基施工地基施工 高層住高層住 宅宅 商鋪商鋪 建面建面4.9萬萬 10 棟棟 89，115， 139 4800 一期賣完，二一期賣完，二 期正在進行

20、期正在進行 正月十五后正月十五后 推新戶型，推新戶型， 價上漲價上漲 弘澤小區(qū)弘澤小區(qū)地基施工地基施工 商住樓商住樓 住宅住宅 商住商住27層層 住宅十層住宅十層 80-150m2 5000以以 上上 5月份左右開月份左右開 盤盤 無無 切脈營銷切脈營銷 執(zhí)行為王執(zhí)行為王 2010年泰山新興園營銷策劃報告 圣地公寓圣地公寓 a、b座現(xiàn)座現(xiàn) 房，酒店房，酒店 和和c座明年座明年 春天完工，春天完工， 冬季停工冬季停工 酒店、酒店、 高層住高層住 宅、商宅、商 鋪鋪 總建面總建面 14.2萬，萬， 2棟棟22層，層， 2棟棟27層層 現(xiàn)有現(xiàn)有 114-138 a座座100的的 4200元元/ c座

21、均價座均價5500元元 / 40套房源未售出套房源未售出無無 圣山大廈圣山大廈挖地槽挖地槽 高層住高層住 宅宅 公寓公寓 建面建面8.6萬萬 ， 60-260 未定未定未售未售無無 蘋果園蘋果園起地基起地基 高層住高層住 宅宅 商鋪商鋪 占地占地180畝畝 31棟棟 96m2 和和 126m2 4500 一期一期6、7、8、11 還剩下還剩下16戶左右戶左右 先交先交2萬萬 定金定金 切脈營銷切脈營銷 執(zhí)行為王執(zhí)行為王 2010年泰山新興園營銷策劃報告 住宅市場分析小結(jié)住宅市場分析小結(jié) 價格特征：價格特征：由于泰山資源的存在，泰安房價呈現(xiàn)北高南低，從中心區(qū)域向東、西、南 依次降低的價格格局。

22、面積特征：面積特征：泰安樓市戶型面積在60-300之間 ，西部地區(qū)戶型集中在80-200，經(jīng)濟 型和舒適型均有分布。90-120的戶型市場需求量較大的戶型市場需求量較大。 市中心房市：市中心房市：中心區(qū)新開樓盤大約中心區(qū)新開樓盤大約5-7個，均為小高層或高層住宅個，均為小高層或高層住宅，以書香名邸、山景 疊院、華府天地等高檔樓盤為代表，本案相對樓盤聚集區(qū)較遠本案相對樓盤聚集區(qū)較遠。 西部房市：西部房市：西部自然與政策環(huán)境優(yōu)良，由于時代發(fā)展線片區(qū)的帶動及總體規(guī)劃的要求， 區(qū)域內(nèi)新開樓盤較多，產(chǎn)品形態(tài)豐富，高層、多層、別墅均有分布，集中在長城路沿線， 以高層建筑為主。目標客戶群分布較為廣泛，價格可

23、接受程度較好目標客戶群分布較為廣泛，價格可接受程度較好。 切脈營銷切脈營銷 執(zhí)行為王執(zhí)行為王 2010年泰山新興園營銷策劃報告 國華時代國華時代 銀座城市廣場銀座城市廣場 書香名邸書香名邸華府天地（未動工）華府天地（未動工） 部分樓盤照片部分樓盤照片 華城麗景灣華城麗景灣 恒基富麗東方（現(xiàn)場）恒基富麗東方（現(xiàn)場） 切脈營銷切脈營銷 執(zhí)行為王執(zhí)行為王 2010年泰山新興園營銷策劃報告 碧云華庭圍擋（未動工）碧云華庭圍擋（未動工）容郡國際容郡國際 圣地國際公寓圣地國際公寓 怡和名居怡和名居 世紀大廈圍擋（未動工）世紀大廈圍擋（未動工） 切脈營銷切脈營銷 執(zhí)行為王執(zhí)行為王 2010年泰山新興園營銷策

24、劃報告 城市概況城市概況 總體規(guī)劃總體規(guī)劃 宏觀市場分析宏觀市場分析宏觀環(huán)境宏觀環(huán)境 東部市場分析東部市場分析 中部市場分析中部市場分析 西部市場分析西部市場分析房產(chǎn)市場房產(chǎn)市場 區(qū)域分析區(qū)域分析 項目分析項目分析 項目整體定位項目整體定位項目定位項目定位 戶型建議戶型建議 配套建議配套建議 服務建議服務建議產(chǎn)品建議產(chǎn)品建議 營銷推廣策略營銷推廣策略 營銷推廣主題營銷推廣主題 近期工作安排近期工作安排營銷推廣營銷推廣 切脈營銷切脈營銷 執(zhí)行為王執(zhí)行為王 2010年泰山新興園營銷策劃報告 一、區(qū)域分析一、區(qū)域分析 本項目位于東岳大街與長城路交叉口，項目一期已較為成熟，交通比較便利。 處于新城輻射

25、圈內(nèi)，距離市政府較近，長城路居住圈日漸形成。 地塊周邊超市、商場、餐飲、車站、醫(yī)院、銀行等生活配套較為完善，生活氛 圍已初步形成 三分鐘車程三分鐘車程 市政府市政府 切脈營銷切脈營銷 執(zhí)行為王執(zhí)行為王 2010年泰山新興園營銷策劃報告 二、項目分析二、項目分析 我們在市場上的位置我們在市場上的位置 長城路最佳區(qū)位+西城第一大盤+一期成熟社區(qū)+成功推廣形象 我們的未來需要什么？我們的未來需要什么？ 對于新興園來說，如何持久的保持項目的熱度和吸引力，是整體項目成功和保 證最大利潤空間的首要因素。 切脈營銷切脈營銷 執(zhí)行為王執(zhí)行為王 2010年泰山新興園營銷策劃報告 競爭者的落腳點競爭者的落腳點 圣

26、地公寓圣地公寓低總價，低門檻，時尚生活 新城國際新城國際新城中央，上層建筑 蘋果園蘋果園規(guī)范社區(qū)，幸福生活 名仕尚座名仕尚座精英小戶型代表 距離鐵路較近，均價4500，尾盤銷售。與長城 我們的優(yōu)勢在哪里？我們的落點在哪里？我們的位置在哪里？我們的優(yōu)勢在哪里？我們的落點在哪里？我們的位置在哪里？ 突出大盤優(yōu)勢，確立成熟落點，堅定引領位置突出大盤優(yōu)勢，確立成熟落點，堅定引領位置 切脈營銷切脈營銷 執(zhí)行為王執(zhí)行為王 2010年泰山新興園營銷策劃報告 三、項目整體定位三、項目整體定位 我們要給客戶一個持續(xù)選擇的理由我們要給客戶一個持續(xù)選擇的理由 當客戶已經(jīng)熟悉了新興園，我們還能給予他們什么？ 大盤氣質(zhì)

27、，成熟的居住環(huán)境 體驗式營銷 大盤優(yōu)勢，多樣的產(chǎn)品鏈條 選擇式營銷 大盤價值，完善的配套設施 服務式營銷 大盤氛圍，良好的業(yè)主關系 圈層式營銷 大盤理念，主流的生活主張 召喚式營銷 切脈營銷切脈營銷 執(zhí)行為王執(zhí)行為王 2010年泰山新興園營銷策劃報告 我們的客戶我們的客戶 一期未成功選房的客戶 曾來訪但當時無具體購房意愿的客戶 一期購房，偏重投資型客戶 一期購房，偏重自用型客戶 被中心城區(qū)高房價分流的客戶 在市政府周邊工作的人群 有一定經(jīng)濟實力的婚房客戶 通過老客戶介紹購房的客戶 投資型客戶 老客戶老客戶 新客戶新客戶 切脈營銷切脈營銷 執(zhí)行為王執(zhí)行為王 2010年泰山新興園營銷策劃報告 泰城

28、好房子的標準泰城好房子的標準 成熟宜居大盤成熟宜居大盤 高性價比產(chǎn)品高性價比產(chǎn)品+成熟社區(qū)生活成熟社區(qū)生活+大盤完善配套服務大盤完善配套服務 項目整體定位項目整體定位 切脈營銷切脈營銷 執(zhí)行為王執(zhí)行為王 2010年泰山新興園營銷策劃報告 細節(jié)大宅細節(jié)大宅 全民之家全民之家 健康人居健康人居 多樣產(chǎn)品多樣產(chǎn)品 / 宜居戶型宜居戶型 / 關注細節(jié)關注細節(jié)/ 功能全面功能全面 客戶心理訴求：客戶心理訴求： 對大盤和開發(fā)商品牌的認同。 對成熟樓盤風險低，形象好，性價比高的認同。 對項目整體規(guī)模和配套服務的認同。 對項目在市場上所營造的口碑的認同。 產(chǎn)品定位產(chǎn)品定位 切脈營銷切脈營銷 執(zhí)行為王執(zhí)行為王

29、2010年泰山新興園營銷策劃報告 城市概況城市概況 總體規(guī)劃總體規(guī)劃 宏觀市場分析宏觀市場分析宏觀環(huán)境宏觀環(huán)境 東部市場分析東部市場分析 中部市場分析中部市場分析 西部市場分析西部市場分析房產(chǎn)市場房產(chǎn)市場 區(qū)域分析區(qū)域分析 項目分析項目分析 項目整體定位項目整體定位項目定位項目定位 戶型建議戶型建議 配套建議配套建議 服務建議服務建議產(chǎn)品建議產(chǎn)品建議 營銷推廣策略營銷推廣策略 營銷推廣主題營銷推廣主題 近期工作安排近期工作安排營銷推廣營銷推廣 切脈營銷切脈營銷 執(zhí)行為王執(zhí)行為王 2010年泰山新興園營銷策劃報告 一、戶型建議一、戶型建議 本項目后期供應量較大，運作周期較長。因此后期在產(chǎn)品上應作

30、出創(chuàng)新，以豐富產(chǎn) 品鏈條，增加市場吸引力和利潤空間。 挖掘橫向附加價值，送足面積 空中花園/入戶花園 高層建筑在每幾層有一個垂直方向或水平方向空中花園，輔之以架空層綠化、屋頂 綠化 落地觀景窗 頂層復式 skyhouse位于建筑的上層，擁有360度的視野，層高12米，內(nèi)部空間可以設計成兩 層空中別墅 立體綠化 底層架空環(huán)境綠化、空中連廊綠化、樓體外墻綠化、陽臺綠化和屋頂綠化 高層如何創(chuàng)新高層如何創(chuàng)新? ? 切脈營銷切脈營銷 執(zhí)行為王執(zhí)行為王 2010年泰山新興園營銷策劃報告 挖掘橫向附加值，送面積挖掘橫向附加值，送面積 送大露臺，而且業(yè) 主可將部分隔成室 內(nèi)空間 送結(jié)構(gòu)面積，即設 計死角形成的

31、公攤 的面積 南北錯位陽臺 的設計，可不 計面積贈送， 增加超值感 送“能跳舞的大陽臺” 送屋頂花園 送入戶花園 切脈營銷切脈營銷 執(zhí)行為王執(zhí)行為王 2010年泰山新興園營銷策劃報告 半地下室有獨立的采光口半地下室有獨立的采光口 地臺凸窗，偷面積地臺凸窗，偷面積可拆卸凸窗和可打掉步入式凸窗梁可拆卸凸窗和可打掉步入式凸窗梁 建筑細節(jié)：建筑細節(jié)： 合理布局，增加得房率，合理布局，增加得房率， 偷面積，降低成本偷面積，降低成本 切脈營銷切脈營銷 執(zhí)行為王執(zhí)行為王 2010年泰山新興園營銷策劃報告 小高層類洋房戶型示意小高層類洋房戶型示意 切脈營銷切脈營銷 執(zhí)行為王執(zhí)行為王 2010年泰山新興園營銷策

32、劃報告 高高層類洋房戶型示意層類洋房戶型示意 切脈營銷切脈營銷 執(zhí)行為王執(zhí)行為王 2010年泰山新興園營銷策劃報告 高高層類洋房戶型示意層類洋房戶型示意 切脈營銷切脈營銷 執(zhí)行為王執(zhí)行為王 2010年泰山新興園營銷策劃報告 該戶型也是送夾層的一種變化，最下層的高度低于該戶型也是送夾層的一種變化，最下層的高度低于2.2米，形成三錯層。米，形成三錯層。 切脈營銷切脈營銷 執(zhí)行為王執(zhí)行為王 2010年泰山新興園營銷策劃報告 底層架空底層架空 底層架空層往往與園林景觀相融合，是小區(qū)綠化的延伸，居住舒適度大為增 加。雖然表面上似乎提升了房屋的建造成本，但實際則是更好地利用了土地，保 護了自然環(huán)境，增進了

33、住宅區(qū)的整體性和完美性。 底層架空的結(jié)構(gòu)，有較多的功能，主要體現(xiàn)在5個方面： （1）小區(qū)綠化、休閑設施之用； （2）用來作為停車場等進行經(jīng)營； （3）一些管線出口，儀器儀表集中管理區(qū)； （4）小區(qū)部分配套商業(yè)、物業(yè)（物業(yè)服務中心、宿舍）運用； （5）架空層的其他運用。 切脈營銷切脈營銷 執(zhí)行為王執(zhí)行為王 2010年泰山新興園營銷策劃報告 切脈營銷切脈營銷 執(zhí)行為王執(zhí)行為王 2010年泰山新興園營銷策劃報告 切脈營銷切脈營銷 執(zhí)行為王執(zhí)行為王 2010年泰山新興園營銷策劃報告 高高層挑高入戶大堂層挑高入戶大堂 切脈營銷切脈營銷 執(zhí)行為王執(zhí)行為王 2010年泰山新興園營銷策劃報告 二、配套建議二、

34、配套建議 本項目配套設施不僅僅是供客戶后期實際使用，而且對于項目目前的運作具有重要 意義。通過配套設施以提升體驗式營銷效果，使來訪客戶通過配套設施對項目整體形成 良好印象，最終促成成交。 綠化、景觀及活動場地 大門、雕塑等設施 休閑座椅等小品 健身房、會所等高檔配套設施 配套組成部分配套組成部分 切脈營銷切脈營銷 執(zhí)行為王執(zhí)行為王 2010年泰山新興園營銷策劃報告 社區(qū)中央位置設置中心廣場，小區(qū)中心位置 建筑水景和小區(qū)標志 高綠化率，做到一步一景高綠化率，做到一步一景 在情感上達到一種，把家安 在公園里的感覺，從根本上改變 了兵營式小區(qū)的消極居住模式， 迎合了人們對居住環(huán)境更人性化 的需求。

35、切脈營銷切脈營銷 執(zhí)行為王執(zhí)行為王 2010年泰山新興園營銷策劃報告 1、社區(qū)景觀綠化以點線面有機結(jié)合，組團式園林景 觀綠化，突出層次感，既可以節(jié)省土地，又有美感。 2、花木草坪、三季有花，四季有景，隨處都有可休 憩的涼亭，注重人文環(huán)境的塑造。 切脈營銷切脈營銷 執(zhí)行為王執(zhí)行為王 2010年泰山新興園營銷策劃報告 塑造大型內(nèi)部庭院式綠化，從而可以使得住戶在小區(qū)內(nèi)部也可享受到公園般的景色 漫步崎嶇小徑，欣賞沿途風景，歸家 一路風景，一路成長，隨時給孩子上課 切脈營銷切脈營銷 執(zhí)行為王執(zhí)行為王 2010年泰山新興園營銷策劃報告 景觀小品建議：小品帶有歐式建筑元素景觀小品建議：小品帶有歐式建筑元素

36、切脈營銷切脈營銷 執(zhí)行為王執(zhí)行為王 2010年泰山新興園營銷策劃報告 特色規(guī)劃特色規(guī)劃 高檔會所高檔會所 健身房健身房 乒乓球室乒乓球室 會議室會議室 電影放映室電影放映室 大盤風范獨享領地大盤風范獨享領地 切脈營銷切脈營銷 執(zhí)行為王執(zhí)行為王 2010年泰山新興園營銷策劃報告 三、服務建議三、服務建議 為保持大盤形象，本項目應在營銷過程中提供專業(yè)而充分的服務，并與項目推廣相 結(jié)合，體現(xiàn)項目的視覺沖擊力。 客戶到訪體驗系統(tǒng) 安全感酒店感品位感國際感細致感 聽覺視覺嗅覺味覺觸覺 切脈營銷切脈營銷 執(zhí)行為王執(zhí)行為王 2010年泰山新興園營銷策劃報告 安全感安全感 鑒于項目所處區(qū)位環(huán)境，安全性一定是客

37、戶非常關心的。多么 齊備的紅外、電子巡更等等現(xiàn)代化社區(qū)保安系統(tǒng)，不如用“人” 在一開始就給客戶一種心理上的安全感來的重要。 建議 保安數(shù)量要稍多于常規(guī)配置保安數(shù)量要稍多于常規(guī)配置，在客戶參觀過程中潛意識里總 有他們的身影。 保安形象一定要優(yōu)中選優(yōu)，高大威猛，不卑不亢。建議選用類選用類 似香港警察服裝的制服似香港警察服裝的制服，給以更為強烈的心理暗示。 【客戶到訪體驗系統(tǒng)】分解說明：【客戶到訪體驗系統(tǒng)】分解說明： 切脈營銷切脈營銷 執(zhí)行為王執(zhí)行為王 2010年泰山新興園營銷策劃報告 酒店感酒店感 即：尊貴+舒適 除了保潔、茶水等服務人員的著裝、禮儀要重點考慮外。建議在接待廳配備老年或 者外籍門童

38、一名，除了給客戶以酒店般的心理感受外，更重要的是做好客戶的引導 工作，特別是對待老人、兒童服務要格外細致。 【客戶到訪體驗系統(tǒng)】分解說明：【客戶到訪體驗系統(tǒng)】分解說明： 體驗五星級酒店式的入戶感受體驗五星級酒店式的入戶感受 挑高大堂 水晶吊燈 大理石花紋鋪地 休閑沙發(fā)組合 花草植物布置 專業(yè)物管及接待臺 切脈營銷切脈營銷 執(zhí)行為王執(zhí)行為王 2010年泰山新興園營銷策劃報告 國際感國際感 國際化可以通過一些道具來加以暗示： 聽覺聽覺除中央音樂背景外，洗手間播放國外電臺的節(jié)目 視覺視覺國外金融、時事、人文、時尚雜志要看似隨意實則規(guī)范的置于客戶觸手可 及處（要即時期刊） 【客戶到訪體驗系統(tǒng)】分解說明

39、：【客戶到訪體驗系統(tǒng)】分解說明： 看樓路線醒目標識系統(tǒng)看樓路線醒目標識系統(tǒng) 沿路道旗指引標識沿路道旗指引標識 賣場外圍展板其他賣場外圍展板其他 切脈營銷切脈營銷 執(zhí)行為王執(zhí)行為王 2010年泰山新興園營銷策劃報告 品位感品位感 硬件硬件售樓處內(nèi)的裝飾畫應該自畫廊購買原創(chuàng)作品。 軟件軟件應該向銷售顧問提供關于禮儀、葡萄酒、雪茄、名馬、高爾夫、珠寶、時裝、 古玩、藝術品等系統(tǒng)知識，以增加和客戶更深入溝通的可能。 細致感細致感 飲料飲料飲料的選擇，飲用水至少是屈臣氏、依云或者雀巢，而避免用桶裝水。并 向客戶提供即煮咖啡，味道的經(jīng)營也是影響客戶認可度的重要手段?？蛻袈渥?， 由專人詢問客人飲用何種飲料

40、（應至少提供水、咖啡、紅茶、果汁），并迅速提供， 下午四點左右可提供適量點心或餅干。 音樂音樂背景音樂的選擇至關重要，必須既不會干擾客戶，又給人以輕松、高雅的 感受，我們將精心挑選合適的音樂予以建議。 衣帽間衣帽間冬季設置，由專人為客戶保管大衣。 【客戶到訪體驗系統(tǒng)】分解說明：【客戶到訪體驗系統(tǒng)】分解說明： 切脈營銷切脈營銷 執(zhí)行為王執(zhí)行為王 2010年泰山新興園營銷策劃報告 周到禮貌的看房細節(jié)：周到禮貌的看房細節(jié)： n看房車看房車 n安全頂棚、安全帽發(fā)放區(qū)安全頂棚、安全帽發(fā)放區(qū) n有效但不冰冷的警戒線有效但不冰冷的警戒線 n停車場防曬車罩停車場防曬車罩 切脈營銷切脈營銷 執(zhí)行為王執(zhí)行為王 2

41、010年泰山新興園營銷策劃報告 技術公關技術公關工法樣板房和部品工作區(qū)工法樣板房和部品工作區(qū) 傳統(tǒng)的精裝樣板房有煽情誤導之嫌，以工法樣板房和部品工作區(qū)展示品質(zhì)細節(jié)，更展示開 發(fā)商實力和誠信，將例行的工程業(yè)務，搬到營銷現(xiàn)場來打動消費者 工法樣板房部品工作區(qū) 切脈營銷切脈營銷 執(zhí)行為王執(zhí)行為王 2010年泰山新興園營銷策劃報告 城市概況城市概況 總體規(guī)劃總體規(guī)劃 宏觀市場分析宏觀市場分析宏觀環(huán)境宏觀環(huán)境 東部市場分析東部市場分析 中部市場分析中部市場分析 西部市場分析西部市場分析房產(chǎn)市場房產(chǎn)市場 區(qū)域分析區(qū)域分析 項目分析項目分析 項目整體定位項目整體定位項目定位項目定位 戶型建議戶型建議 配套建

42、議配套建議 服務建議服務建議產(chǎn)品建議產(chǎn)品建議 營銷推廣策略營銷推廣策略 營銷推廣主題營銷推廣主題 近期工作安排近期工作安排營銷推廣營銷推廣 切脈營銷切脈營銷 執(zhí)行為王執(zhí)行為王 2010年泰山新興園營銷策劃報告 一、營銷推廣策略一、營銷推廣策略 體驗式營銷體驗式營銷從硬件配套到宣傳推廣，將各項因素集中至售樓部、集中到置業(yè)顧問 的營銷技巧和談客系統(tǒng)中，第一時間傳遞項目形象，促成客戶成交。 客帶客營銷客帶客營銷成熟大盤的最大優(yōu)勢在于一批成熟的客戶群體，如何維系客戶關系， 不斷擴張客戶圈層將成為營銷的重要組成部分。 事件營銷事件營銷本項目形象已經(jīng)深入人心，后期在運作過程中應重在延續(xù)，重在通過事 件達到

43、經(jīng)濟效益和社會效益雙豐收，項目形象和企業(yè)形象同步推出。 切脈營銷切脈營銷 執(zhí)行為王執(zhí)行為王 2010年泰山新興園營銷策劃報告 宣傳渠道宣傳渠道 媒體類型形式 紙媒軟文 “好房子的標準”系列軟文報道 硬廣 整版+半版+通欄交替投放 廣播15 +30 廣播廣告 戶外公交車體 繁華地段三面翻 項目周邊圍擋 繁華路段路旗 博客建立項目主頁 電視主流電視臺投放 移動電視公交車電視廣告投放 宣傳推廣原則：集約型，精準、以最小投入獲得最大效果 切脈營銷切脈營銷 執(zhí)行為王執(zhí)行為王 2010年泰山新興園營銷策劃報告 泰城好房子的標準泰城好房子的標準 首席大盤！首席城市生活！首席大盤！首席城市生活！ 二、營銷推廣

44、主題二、營銷推廣主題 切脈營銷切脈營銷 執(zhí)行為王執(zhí)行為王 2010年泰山新興園營銷策劃報告 系列推廣主題：系列推廣主題： 嘈雜的繁華不是我對居住的追求 居住首席的感覺！居住首席的感覺！ 切脈營銷切脈營銷 執(zhí)行為王執(zhí)行為王 2010年泰山新興園營銷策劃報告 系列推廣主題：系列推廣主題： 死板的冬青不是我對綠色的追求 綠色首席的感覺！綠色首席的感覺！ 切脈營銷切脈營銷 執(zhí)行為王執(zhí)行為王 2010年泰山新興園營銷策劃報告 系列推廣主題：系列推廣主題： 冷清的茶座不是我對休閑的追求 休閑首席的感覺！休閑首席的感覺！ 切脈營銷切脈營銷 執(zhí)行為王執(zhí)行為王 2010年泰山新興園營銷策劃報告 營銷構(gòu)架營銷構(gòu)架

45、 行動策略：行動策略：借助一期造勢，傳遞成熟大盤形象，制造輿論熱點 執(zhí)行策略執(zhí)行策略：將籌備期所制定的產(chǎn)品細節(jié)執(zhí)行案，通過高標準產(chǎn)品推介會、細化內(nèi) 容的媒體推廣，制造輿論話題，引起客群 關注。 做好技術公關。 廣告形式：廣告形式：報紙、電視、廣播、戶外、網(wǎng)絡、雜志、客戶營銷、活動營銷等。 銷售蓄勢期銷售蓄勢期 切脈營銷切脈營銷 執(zhí)行為王執(zhí)行為王 2010年泰山新興園營銷策劃報告 營銷構(gòu)架營銷構(gòu)架 銷售蓄勢期銷售蓄勢期 戰(zhàn)術啟動戰(zhàn)術目的 廣 告 1、戶外廣告發(fā)布傳遞項目理念：首席大盤，首席城市生活首席大盤，首席城市生活 2、平面廣告發(fā)布平面廣告高調(diào)亮相：泰城好房子的標準泰城好房子的標準 3、廣播

46、廣告發(fā)布短時間內(nèi)，迅速在客群中擴大項目知名度 公 益 4、公益活動啟動行為時間傳達品牌精神 5、新聞宣傳計劃實 施 暗線造勢，放大公益活動、品牌理念 階段戰(zhàn)術組合階段戰(zhàn)術組合 短時間爆破短時間爆破 提升勢能：開放/開盤時現(xiàn)場支持力強，所以盡可能提升前期勢能。 彰顯氣魄：市場競爭激烈，所以傳播的第一擊也一定是重拳！ 立體化覆蓋立體化覆蓋 以大眾打擊小眾：成為大眾矚目的明星項目，對客戶的吸引力越強，價格上升可能空間才存在可能。 以業(yè)內(nèi)打擊客戶：業(yè)內(nèi)人士常常作為客戶的置業(yè)顧問角色出現(xiàn)，因此將此類人群也列為傳播重點。 切脈營銷切脈營銷 執(zhí)行為王執(zhí)行為王 2010年泰山新興園營銷策劃報告 營銷構(gòu)架營銷構(gòu)

47、架 一期景觀開放區(qū)一期景觀開放區(qū) 目的：讓一期積累的客戶，親臨現(xiàn)場體驗新興園 “細微”之處。 手段：將售樓部外部裝潢和社區(qū)景觀以觀景通道 聯(lián)系，使客戶參觀景觀開放區(qū)直接而簡便 新興園新興園“細節(jié)細節(jié)”成就生活成就生活產(chǎn)品說明會產(chǎn)品說明會 目的：作為項目第一次亮相，集中展示項目形象。 手段：邀請媒體、客戶現(xiàn)場聽取產(chǎn)品說明 銷售蓄勢期銷售蓄勢期 切脈營銷切脈營銷 執(zhí)行為王執(zhí)行為王 2010年泰山新興園營銷策劃報告 銷售蓄勢期銷售蓄勢期 營銷構(gòu)架營銷構(gòu)架 公益活動系列：公益活動系列：愛心環(huán)保袋免費贈送愛心環(huán)保袋免費贈送 鎖定商場、市政廣場等人流量集中區(qū)域，現(xiàn)場設展臺分發(fā)贈送環(huán)保袋。 活動規(guī)模：當天分

48、發(fā)1萬1.5萬個環(huán)保袋； 聯(lián)合媒體：電視臺、廣播、報紙、網(wǎng)絡 切脈營銷切脈營銷 執(zhí)行為王執(zhí)行為王 2010年泰山新興園營銷策劃報告 行動策略：行動策略：強勢公關，組合營銷，一炮打響。 執(zhí)行策略執(zhí)行策略：再次整合政府資源，轟動泰安，獨具匠心的開盤儀式，為項目銷售制 造更多的話題關注點。 適當?shù)娜胧袃r位，實現(xiàn)搶購的必要前提。 廣告形式：廣告形式：報紙、電視、廣播、戶外、網(wǎng)絡、雜志、客戶營銷、活動營銷等。 開盤熱銷期開盤熱銷期 營銷構(gòu)架營銷構(gòu)架 切脈營銷切脈營銷 執(zhí)行為王執(zhí)行為王 2010年泰山新興園營銷策劃報告 階段戰(zhàn)術組合階段戰(zhàn)術組合 開盤熱銷期開盤熱銷期 營銷構(gòu)架營銷構(gòu)架 戰(zhàn)術啟動戰(zhàn)術目的 廣

49、 告 1、戶外廣告發(fā)布 繼續(xù)以大形象直接打擊市場：細節(jié)，所有人都細節(jié)，所有人都 該關注！該關注！ 2、平面廣告發(fā)布通過項目利益詳解提升市場熱度。 3、廣播廣告發(fā)布持續(xù)提升市場熱度。 公 共 4、公益活動啟東影響意見領導者，全面擴大口碑傳播 5、新聞宣傳 通過業(yè)內(nèi)渠道進行新一輪傳播，進行產(chǎn)品及活 動解熱 資 料 6、客戶通訊與客戶保持緊密聯(lián)系（制作項目月刊投遞） 展 賣 7、樣板體驗區(qū)包裝支持 切脈營銷切脈營銷 執(zhí)行為王執(zhí)行為王 2010年泰山新興園營銷策劃報告 開盤熱銷期開盤熱銷期 營銷構(gòu)架營銷構(gòu)架 項目巡展項目巡展 目的：集中傳遞項目形象。 手段：在線上推廣營造大形象的支持下，鎖定 商場、車

50、站等人流量集中區(qū)域，進行外場巡展， 直接與客戶發(fā)生溝通，傳遞品牌信息并傳遞階段 銷售信息。 成立大客戶專案組成立大客戶專案組 目的：集中傳遞項目形象 手段：成立大客戶專案組，主攻西高新政府機關、 事業(yè)單位、大企業(yè)。為重點目標客戶做專場推介酒 會，吸引團購。開盤前1個月，成立“奪金小組”， 開展豐富的全民營銷活動：公司職員通過進企業(yè)、 向親戚朋友推薦，團購、上網(wǎng)傳口碑等方式拓展客 戶。 時間：6月下旬-7月上旬 營銷道具營銷道具 電腦、項目推介ppt、dm折頁、環(huán)保購物袋、 明信片 切脈營銷切脈營銷 執(zhí)行為王執(zhí)行為王 2010年泰山新興園營銷策劃報告 開盤熱銷期開盤熱銷期 營銷構(gòu)架營銷構(gòu)架 開盤

51、日盛大解籌活動開盤日盛大解籌活動 開盤日舉行盛大選房活動，聚集人氣，快速實現(xiàn)銷售，促進推出單位全面消化。 切脈營銷切脈營銷 執(zhí)行為王執(zhí)行為王 2010年泰山新興園營銷策劃報告 行動策略：行動策略：圈層公關，組合營銷。 執(zhí)行策略執(zhí)行策略：多方面整合資源，利用“圈層”這一特殊文化，為項目銷售服務。 適當調(diào)整價位，實現(xiàn)項目利潤。 廣告形式：廣告形式：報紙、電視、廣播、戶外、網(wǎng)絡、雜志、客戶營銷、活動營銷等。 營銷構(gòu)架營銷構(gòu)架 后續(xù)銷售期后續(xù)銷售期 切脈營銷切脈營銷 執(zhí)行為王執(zhí)行為王 2010年泰山新興園營銷策劃報告 后續(xù)銷售期后續(xù)銷售期 營銷構(gòu)架營銷構(gòu)架 精英健康計劃精英健康計劃 利用會所的場地，與

52、市內(nèi)知名健身品牌如“黑駿馬”等 機構(gòu)合作，提供優(yōu)惠措施或者免費，進行健身、瑜伽等精 英健身計劃。 周末主題酒會系列活動周末主題酒會系列活動 拓展客戶渠道、實現(xiàn)圈層交流，增加到訪量，促進客 帶客。 切脈營銷切脈營銷 執(zhí)行為王執(zhí)行為王 2010年泰山新興園營銷策劃報告 借場地給商家做活動，做低成本的營銷活動借場地給商家做活動，做低成本的營銷活動; ; 如當?shù)刂膫髅焦?、酒莊等如當?shù)刂膫髅焦尽⒕魄f等 活動對象：擁有可以和項目共享客戶資源的單位。 后續(xù)銷售期后續(xù)銷售期 營銷構(gòu)架營銷構(gòu)架 切脈營銷切脈營銷 執(zhí)行為王執(zhí)行為王 2010年泰山新興園營銷策劃報告 戰(zhàn)術啟動戰(zhàn)術目的實施時間 廣 告 1

53、、戶外廣告發(fā)布繼續(xù)以大形象打擊市場 根據(jù)營銷節(jié)點，確 定最終執(zhí)行時間 2、平面廣告發(fā)布通過圈層概念維系市場熱度。 3、廣播廣告發(fā)布持續(xù)傳遞項目細節(jié)。 公 共 4、公益活動啟東引領、組織泰城圈層活動 5、新聞宣傳 報道項目進程、傳遞項目賣點、組織 圈層交流 資 料 6、客戶通訊 與客戶保持緊密聯(lián)系（制作項目月刊 投遞） 營銷構(gòu)架營銷構(gòu)架 后續(xù)銷售期后續(xù)銷售期 階段戰(zhàn)術組合階段戰(zhàn)術組合 切脈營銷切脈營銷 執(zhí)行為王執(zhí)行為王 2010年泰山新興園營銷策劃報告 近期工作安排近期工作安排 由于項目所在區(qū)域未來放量太大，因此建議銷售部快速進駐，以爭取市場先機，并為由于項目所在區(qū)域未來放量太大，因此建議銷售部

54、快速進駐，以爭取市場先機，并為 雙方合作爭取充足的時間和空間。如雙方合作爭取充足的時間和空間。如3 3月中旬可入住，則進入第一個月具體工作安排如下：月中旬可入住，則進入第一個月具體工作安排如下： 3 3月月1515日：日：銷售部進駐 3 3月月1515日日33月月1717日：日：銷售部、策劃部整理項目前期資料，并整理談客思路。 3月月17日日3月月19日：日：銷售部、策劃部、設計部共同討論形成項目推廣主題及宣傳調(diào)性， 并與開發(fā)商對接。 3月月19日日3月月22日：日：第一版報紙廣告及宣傳單頁同步上市，并初步整理形成客戶數(shù)據(jù)庫， 發(fā)送首批業(yè)主群短信。 3月月23日日3月月28日：日：對前期客戶進

55、行全面回訪，并組織業(yè)主俱樂部（暫名“新部落”） 3月月29日日4月月4日：日：第二版報紙廣告、宣傳單頁、短信廣告同步上市，并更換項目圍擋 等外部包裝，營銷嶄新的項目形象 4月月5日日4月月11日：日：發(fā)放業(yè)主俱樂部邀請函，成立業(yè)主俱樂部，并組織首次俱樂部活 動新興園二期產(chǎn)品說明會 切脈營銷切脈營銷 執(zhí)行為王執(zhí)行為王 2010年泰山新興園營銷策劃報告 本案重在市場分析、項目定位、產(chǎn)品建議、營銷推廣策略等方面，具體 執(zhí)行推廣方案及樓盤包裝方案將在以上重點策略確定后另行呈送。如有不足之 處，敬請指正！ 結(jié) 束 語 切脈營銷切脈營銷 執(zhí)行為王執(zhí)行為王 2010年泰山新興園營銷策劃報告 切脈營銷切脈營銷

56、 執(zhí)行為王執(zhí)行為王 2010年泰山新興園營銷策劃報告 浩華成立10年來服務案例 超過600多個， 目前浩華已擁 有員工600余人，至2008年底， 浩華地產(chǎn)已參與國內(nèi)近300個 地產(chǎn)項目的發(fā)展顧問，策劃和 代理銷售物業(yè)項目達300多個， 實際銷售金額逾130億元。 這些案例能夠為本項目的 前期定位、產(chǎn)品規(guī)劃設計、營 銷策略的制定和銷售實施等提 供全方位的借鑒。 切脈營銷切脈營銷 執(zhí)行為王執(zhí)行為王 2010年泰山新興園營銷策劃報告 s 代理項目 ales agent 切脈營銷切脈營銷 執(zhí)行為王執(zhí)行為王 2010年泰山新興園營銷策劃報告 優(yōu)勢：成熟名盤大盤操作模式優(yōu)勢：成熟名盤大盤操作模式 濰坊鳳凰太陽城：千畝城市洋房 “階梯狀的房子 帶花園的家” 切脈營銷切脈營銷 執(zhí)行為王執(zhí)行為王 2010年泰山新興園營銷策劃報告 位于泰山腳下白馬石社區(qū)，向陽北大