房產(chǎn)稅案例關(guān)鍵的

1、房產(chǎn)稅案例關(guān)鍵點(diǎn) 1.房產(chǎn)稅納稅人 房產(chǎn)稅由產(chǎn)權(quán)所有人繳納。產(chǎn)權(quán)屬于全民 所有的，由經(jīng)營管理的單位繳納。產(chǎn)權(quán)出典 的，由承典人繳納。產(chǎn)權(quán)所有人、承典人不 在房產(chǎn)所在地的，或者產(chǎn)權(quán)未確定及租典糾 紛未解決的，由房產(chǎn)代管人或者使用人繳納。 【例1】由于轉(zhuǎn)租者不是產(chǎn)權(quán)所有人，因 此對轉(zhuǎn)租者取得的房產(chǎn)轉(zhuǎn)租收入不征收房 產(chǎn)稅。房產(chǎn)轉(zhuǎn)租，不需要繳納房產(chǎn)稅 【例2】不論是否取得房產(chǎn)證，若屬于房 產(chǎn)稅的納稅義務(wù)人，則應(yīng)按規(guī)定繳納房產(chǎn)稅。 【例3】納稅人因房屋大修導(dǎo)致連續(xù)停用 半年以上的，在房屋大修期間免征房產(chǎn)稅。 “房產(chǎn)”是以房屋形態(tài)表現(xiàn)的財(cái)產(chǎn)。房屋 是指有屋面和圍護(hù)結(jié)構(gòu)（有墻或兩邊有柱） 能夠遮風(fēng)避雨，可供

2、人們在其中生產(chǎn)、工作、 學(xué)習(xí)、娛樂、居住或儲藏物資的場所。 獨(dú)立于房屋之外的建筑物， 如圍墻、煙囪、 水塔、變電塔、油池油柜、酒窖菜窖、酒精 石灰窯以及各種油氣罐等，不屬于房產(chǎn)。 （房產(chǎn)稅暫行條例（國發(fā)198690 號） 【例4】單純的墻面出租不屬于房產(chǎn)出租， 該處房產(chǎn)仍應(yīng)按從價方式繳納房產(chǎn)稅，即依 照房產(chǎn)余值計(jì)算繳納，稅率為1.2%。 【例5】鑒于房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)開發(fā)的商品 房在出售前，對房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)而言是一種 產(chǎn)品，因此，對房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)建造的商品 房，在售出前，不征收房產(chǎn)稅；但對售出前 房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)已使用或出租、出借的商品 房應(yīng)按規(guī)定征收房產(chǎn)稅。（國稅發(fā)2003 89號） 3. 關(guān)于房

3、屋附屬設(shè)備的解釋 房產(chǎn)原值應(yīng)包括與房屋不可分割的各種 附屬設(shè)備或一般不單獨(dú)計(jì)算價值的配套設(shè) 施。主要有：暖氣、衛(wèi)生、通風(fēng)、照明、煤 氣等設(shè)備；各種管線，如蒸氣、壓縮空氣、 石油、給水排水等管道及電力、電訊、電纜 導(dǎo)線；電梯、升降機(jī)、過道、曬臺等 。”（房 產(chǎn)稅暫行條例（國發(fā)198690號） 【例6】依照房產(chǎn)余值計(jì)算繳納房產(chǎn)稅: 中央空調(diào)需要計(jì)入房產(chǎn)原值， 立式空調(diào)不需 要計(jì)入房產(chǎn)原值。 【例7】企業(yè)配置的凡是以房屋為載體、 不可以隨意移動的消防設(shè)施性質(zhì)上屬于應(yīng) 繳納房產(chǎn)稅的配套設(shè)施， 無論是否計(jì)入固定 資產(chǎn)原值，均應(yīng)納入房產(chǎn)原值繳納房產(chǎn)稅。 如果是可以隨意移動的滅火器材， 則不需要 繳納房產(chǎn)稅

4、。 4. 土地價值計(jì)入房產(chǎn)原值 對按照房產(chǎn)原值計(jì)稅的房產(chǎn)，無論會計(jì) 如何核算，房產(chǎn)原值均應(yīng)包含地價，包括為 取得土地使用權(quán)支付的價款、 開發(fā)土地發(fā)生 的成本費(fèi)用等。宗地容積率低于05的，按 房產(chǎn)建筑面積的2倍計(jì)算土地面積并據(jù)此確 定計(jì)入房產(chǎn)原值的地價。（財(cái)稅2010 121 號） 5. 地下建筑繳納房產(chǎn)稅 凡在房產(chǎn)稅征收范圍內(nèi)的具備房屋功能 的地下建筑，包括與地上房屋相連的地下建 筑以及完全建在地面以下的建筑、地下人防 設(shè)施等，均應(yīng)當(dāng)依照有關(guān)規(guī)定征收房產(chǎn)稅。 述具備房屋功能的地下建筑是指有屋 面和維護(hù)結(jié)構(gòu)，能夠遮風(fēng)避雨，可供人們在 或儲藏物資的場所。（財(cái)稅2005181 口 A 號） 6. 房

5、產(chǎn)稅的計(jì)稅依據(jù) （1 ）房產(chǎn)稅依照房產(chǎn)原值一次減除10% 至30%后的余值計(jì)算繳納。具體減除幅度， 由省、自治區(qū)、直轄市人民政府規(guī)定，稅率 1.2%。 業(yè)用途房產(chǎn)，以房屋原價的50%60% 作為應(yīng)稅房產(chǎn)原值。 應(yīng)納房產(chǎn)稅的稅額=應(yīng)稅房產(chǎn)原值X1- (10%-30% ) X1.2% 商業(yè)和其他用途房產(chǎn)，以房屋原價的 70%80%作為應(yīng)稅房產(chǎn)原值。 應(yīng)納房產(chǎn)稅的稅額=應(yīng)稅房產(chǎn)原值X1- (10%-30% ) X1.2% 房屋原價折算為應(yīng)稅房產(chǎn)原值的具體比 例，由各省、自治區(qū)、直轄市和計(jì)劃單列市 財(cái)政和地方稅務(wù)部門在上述幅度內(nèi)自行確 定。 (2)房產(chǎn)出租的，以房產(chǎn)租金收入為房 產(chǎn)稅的計(jì)稅依據(jù)，計(jì)征房

6、產(chǎn)稅的租金收入不 含增值稅，稅率12%。 【例8】對自用房產(chǎn)部分，無租使用人按 照房產(chǎn)余值代為繳納房產(chǎn)稅。對出租部分， 按房產(chǎn)租金收入計(jì)算繳納房產(chǎn)稅。 【例9】對出租房產(chǎn)，租賃雙方簽訂的租 賃合同約定有免收租金期限的，免收租金期 間由產(chǎn)權(quán)所有人按照房產(chǎn)原值繳納房產(chǎn)稅。 財(cái)稅2010121 號) 【例10】自有商業(yè)房產(chǎn)部分自用另外 部分出租，房產(chǎn)稅如何繳納: 自用的按照從價計(jì)征，按照房產(chǎn)余值計(jì)征 房產(chǎn)稅，出租的按照從租計(jì)征，按租金收入 計(jì)征房產(chǎn)稅。 自用部分按房產(chǎn)原值 （自用面積/總面積） 來作為計(jì)稅房產(chǎn)原值。 出租部分，按租金收入12%計(jì)算繳納房產(chǎn) 稅。 【例11】出租房屋的租金應(yīng)包括出租的 房屋及其他不可分割、 不單獨(dú)計(jì)價的各種附 屬設(shè)施及配套設(shè)施的租金收入。對租金收入 中包含的水電費(fèi)、電話費(fèi)、煤氣費(fèi)等，凡單 獨(dú)計(jì)價的可予以扣除；凡不能單獨(dú)計(jì)價或者 計(jì)價明顯偏高及劃分不清的，由稅務(wù)部門核 定扣除。 【例12】對于投資聯(lián)營的房產(chǎn)，應(yīng)根據(jù) 投資聯(lián)營的具體情況，在計(jì)征房產(chǎn)稅時予以 區(qū)別對待。對于以房產(chǎn)投資聯(lián)營，投資者參 與投資利潤分紅，共擔(dān)風(fēng)險的情況，按房產(chǎn) 原值作為計(jì)稅依據(jù)計(jì)征房產(chǎn)稅; 對于以房產(chǎn) 投資，收取固定收入，不承擔(dān)聯(lián)營風(fēng)險的情 況，實(shí)際上是以聯(lián)營名義取得房產(chǎn)的租金， 應(yīng)根據(jù)中華人民共和國房產(chǎn)稅暫行條例 的有關(guān)規(guī)定由出租方按租金收入