新化新世界國際項目前期招商策劃方案

1、專業(yè)專業(yè) 突破突破 創(chuàng)新創(chuàng)新 新化新世界國際項目前期招商策劃方案新化新世界國際項目前期招商策劃方案 本報告解決的核心問題：本報告解決的核心問題： 本報告的意義本報告的意義 提升本項目的商業(yè)綜合價值，確保提升本項目的商業(yè)綜合價值，確保 開發(fā)商的項目收益最大化，樹立新化開發(fā)商的項目收益最大化，樹立新化 及湘中高檔商業(yè)的新典范及湘中高檔商業(yè)的新典范。 解決問題的思路何在？解決問題的思路何在？ 有的放矢有的放矢 項目整體定位項目整體定位目標(biāo)客戶尋找目標(biāo)客戶尋找 新世界國際項目初步建議 1 2 3 項目片區(qū)商業(yè)狀況 對項目的理解 項目定位建議 1、項目周邊商業(yè)狀況 項目位于新化梅苑南路，地處縣級開發(fā)區(qū),

2、屬正在發(fā)展 的商業(yè)片區(qū),區(qū)位優(yōu)勢較明顯； 商業(yè)概況商業(yè)概況 1、項目周邊商業(yè)狀況 新化商業(yè)主要集中于老城區(qū),且發(fā)展落后,新化目前還沒有 上規(guī)模、上檔次的商業(yè)購物中心，新城區(qū)商業(yè)發(fā)展更是空 白,新城區(qū)的開發(fā)為本項目的發(fā)展帶來空前的機遇良機。 商業(yè)概況商業(yè)概況 1、項目周邊商業(yè)狀況 新化目前以步行街、超市等零散商業(yè)業(yè)態(tài)為主，老城區(qū)商業(yè) 氛圍濃厚，但落后的商業(yè)業(yè)態(tài)及布局，明顯影響了人們的消 費欲望,故現(xiàn)代化、潮流化、差異化互補型商業(yè)才具有更好的 發(fā)展前景。 商業(yè)概況商業(yè)概況 2、 對項目的理解 以商業(yè)以商業(yè)+精品公寓住宅為主體的商業(yè)項目精品公寓住宅為主體的商業(yè)項目 地段：位于成熟商圈，區(qū)位優(yōu)勢佳地段

3、：位于成熟商圈，區(qū)位優(yōu)勢佳 周邊消費：超市、專業(yè)店、百貨，以零售消費為主周邊消費：超市、專業(yè)店、百貨，以零售消費為主 本項目地處新城區(qū)主干道，新化未來重點發(fā)展的商貿(mào)、金融及人居 中心區(qū)。項目地塊一面臨街，交通便利，展示面好。 本地塊區(qū)域處新化重點發(fā)展區(qū)域，同時區(qū)域內(nèi)住宅小區(qū)眾多， 消費人群較大，片區(qū)內(nèi)的專業(yè)店與大型百貨、超市存在市場空間。 2、對項目的理解 競爭：新化同業(yè)態(tài)商業(yè)競爭相當(dāng)激烈。競爭：新化同業(yè)態(tài)商業(yè)競爭相當(dāng)激烈。 項目自身：整體商業(yè)面積較大，需突出項目自身：整體商業(yè)面積較大，需突出“專?！迸c與“全全”的特點的特點 由于新化的商業(yè)街開發(fā)體量較大，對本項目商業(yè)經(jīng)營形成直接競 爭，因此本

4、項目的商業(yè)經(jīng)營定位對項目的成敗有著舉足輕重的作用。 本項目單層面積3千余平米，整體商業(yè)面積為18000平米左右，若想項 目一到四層的商業(yè)都做能旺，形成強大的市場影響力和輻射力，必須 要在“?！迸c“全”字上做文章。 商業(yè)部分商業(yè)部分特點特點要求要求贏利模式贏利模式 外街與一樓室內(nèi)外街與一樓室內(nèi) 街鋪街鋪 獨立商鋪易于出售， 產(chǎn)權(quán)清晰 經(jīng)營定位與項目整體業(yè)態(tài) 構(gòu)成一致性 高價銷售，加快資金回 籠，合理控制投資 成本。 二二-四樓內(nèi)鋪部四樓內(nèi)鋪部 分分 產(chǎn)權(quán)分割較為困難， 出售價值不大 保證產(chǎn)權(quán)長期持有、實現(xiàn) 統(tǒng)一經(jīng)營管理 統(tǒng)一租賃，長期經(jīng)營， 形成逐年增長的固 定收益。 結(jié)論結(jié)論 結(jié)合項目特點，采

5、用租售結(jié)合，即零散出售與統(tǒng)一租賃相結(jié)合的贏利模式是 最為理想的。 項目如何實現(xiàn)收益項目如何實現(xiàn)收益 2、對項目的理解、對項目的理解 項目如何競爭 借助現(xiàn)有的成熟商業(yè)條件，充分利用購物人群的消費 特點，并進一步細(xì)分本區(qū)域居民的消費需要，有效利用片 區(qū)消費的關(guān)聯(lián)性與互補性，創(chuàng)造出聯(lián)動的商業(yè)效益。 增強內(nèi)鋪的商業(yè)功能，從而提升街鋪與獨立商鋪的 價值，成為項目入市銷售的關(guān)鍵。同時采用差異化的經(jīng) 營定位策略，使項目形成獨特的經(jīng)營競爭優(yōu)勢。 制定合理的租賃價格，吸引實力商家入駐，形成項 目的商業(yè)核心競爭優(yōu)勢，以及最具性價比的價格優(yōu)勢， 使本項目成為本片區(qū)炙手可熱的商業(yè)項目。 2、對項目的理解、對項目的理解

6、 假設(shè)點一：電子、電腦城假設(shè)點一：電子、電腦城 充分利用本項目的區(qū)域優(yōu)勢，順應(yīng)現(xiàn)在的市場需求， 將市場的消費特性進一步強化；但由于項目周邊新康園經(jīng) 貿(mào)中心已定位為電子電腦專業(yè)市場項目，加上老城區(qū)眾多 的品牌經(jīng)營門店，競爭已相當(dāng)激烈。 假設(shè)點二：百貨、超市業(yè)態(tài)假設(shè)點二：百貨、超市業(yè)態(tài) 項目商業(yè)部分的柱距寬度、面積等物業(yè)條件完全可以依 照百貨超市的經(jīng)營要求進行設(shè)計，經(jīng)營檔次亦能與精品公寓 的形象相符；但是目前項目周邊人氣暫時不旺，此方案的主 力店招商與后續(xù)經(jīng)營存在一定的難度。 3、項目的定位建議 假設(shè)點三：電器城假設(shè)點三：電器城 新化商業(yè)以超市、家電、潮流服飾等零售業(yè)態(tài)為主， 如本項目，形成與新化

7、周邊業(yè)態(tài)的錯位經(jīng)營業(yè)態(tài)，在 規(guī)模及檔次上進行新化商業(yè)的全面升級，形成特有的 競爭優(yōu)勢。 3、項目的定位建議 小結(jié)小結(jié)： 以上幾種定位方案都具備一定的可行性，但具體的經(jīng)營定位還以上幾種定位方案都具備一定的可行性，但具體的經(jīng)營定位還 需要經(jīng)過縝密細(xì)致的市場調(diào)研才能得出。總之，本項目在定位上需要經(jīng)過縝密細(xì)致的市場調(diào)研才能得出?？傊?，本項目在定位上 既要既要避免正面競爭避免正面競爭、走、走差異化差異化路線，又要充分利用好現(xiàn)有的成熟路線，又要充分利用好現(xiàn)有的成熟 商業(yè)環(huán)境，提高項目的整體招商可行性，使項目具備良好的持續(xù)商業(yè)環(huán)境，提高項目的整體招商可行性，使項目具備良好的持續(xù) 經(jīng)營能力。經(jīng)營能力。 3、項

8、目的定位建議 報告結(jié)論報告結(jié)論1 項目定位項目定位 根據(jù)我公司一系列可行性調(diào)研及對產(chǎn)品的市場研究得出如下結(jié)論： 努力拔高本項目的商業(yè)形象，將本項目打造成新化商業(yè)升級的樣板工 程，使本項目成為湘中最具活躍的商業(yè)領(lǐng)地。 本項目打造為集購物、娛樂、餐飲、休閑、本項目打造為集購物、娛樂、餐飲、休閑、 時尚功能于一體的綜合性，超大規(guī)模的購時尚功能于一體的綜合性，超大規(guī)模的購 物商業(yè)廣場物商業(yè)廣場。 裙樓招商業(yè)態(tài) 國內(nèi)百貨品牌 國內(nèi)超級市場連鎖品牌 國內(nèi)快餐連鎖品牌 大型電器零售連鎖品牌 招商范圍 臨街商鋪 1-4層裙樓內(nèi)鋪 銷售與招商租賃的比例控制：銷售與招商租賃的比例控制： “連租約銷售部份連租約銷售

9、部份”的面的面 積占了總面積的積占了總面積的30%35%30%35%； “連租約銷售部份連租約銷售部份”的售的售 價總值占了項目總資產(chǎn)的價總值占了項目總資產(chǎn)的 55%60%55%60%； “連租約銷售部份連租約銷售部份”，在以后的主要銷售策略，在以后的主要銷售策略： 將售價提升將售價提升20%30%20%30%；具體可；具體可 行的提升幅度，屆時再核算；行的提升幅度，屆時再核算； 將租約期內(nèi)的租金（或返租將租約期內(nèi)的租金（或返租 期內(nèi)的租金）在簽訂銷售合期內(nèi)的租金）在簽訂銷售合 同的同時，一次性抵扣售價；同的同時，一次性抵扣售價； 項目的業(yè)態(tài)分布規(guī)劃（一）及各區(qū)的租金幅度建議項目的業(yè)態(tài)分布規(guī)劃

10、（一）及各區(qū)的租金幅度建議 l l 百貨百貨/ /超市主力店：超市主力店： 規(guī)劃面積：約規(guī)劃面積：約80008000平方米；平方米； 規(guī)劃位置：項目規(guī)劃位置：項目1212層；層； 預(yù)計招商優(yōu)惠條件：預(yù)計招商優(yōu)惠條件： a a租金：￥租金：￥10201020元元/ /，管理，管理 費、空調(diào)電費是否包括在費、空調(diào)電費是否包括在 內(nèi)，另外考慮；內(nèi)，另外考慮； b b 免租優(yōu)惠：免租優(yōu)惠：1 1年年1.51.5年租金年租金; ; c c廣告位租金優(yōu)惠廣告位租金優(yōu)惠: :另議另議; ; 目標(biāo)主力店：新一佳、心連心、目標(biāo)主力店：新一佳、心連心、 步步高、永安城、佳慧百貨、步步高、永安城、佳慧百貨、 ita

11、titat百貨會員俱樂部等。百貨會員俱樂部等。 項目的業(yè)態(tài)分布規(guī)劃（二）及各區(qū)的租金幅度建議項目的業(yè)態(tài)分布規(guī)劃（二）及各區(qū)的租金幅度建議 餐飲、娛樂休閑、家私家具、家電主力餐飲、娛樂休閑、家私家具、家電主力 店：店： 規(guī)劃面積：約規(guī)劃面積：約60006000平方米；平方米； 規(guī)劃位置：項目規(guī)劃位置：項目3434層；層； 預(yù)計招商優(yōu)惠條件：預(yù)計招商優(yōu)惠條件： a a租金：￥租金：￥10151015元元/ /，管理費、，管理費、 空調(diào)電費是否包括在內(nèi)，另外考空調(diào)電費是否包括在內(nèi)，另外考 慮；慮； b b 免租優(yōu)惠：免租優(yōu)惠：1 1年年1.51.5年租金年租金; ; c c廣告位租金優(yōu)惠廣告位租金優(yōu)

12、惠: :另議另議; ; 目標(biāo)主力店：肯德基、麥當(dāng)勞、德克士、目標(biāo)主力店：肯德基、麥當(dāng)勞、德克士、 通程電器、國美、蘇寧等知名家電。通程電器、國美、蘇寧等知名家電。 項目的業(yè)態(tài)分布規(guī)劃（三），及各區(qū)的租金幅度建議項目的業(yè)態(tài)分布規(guī)劃（三），及各區(qū)的租金幅度建議 各類品牌店主力店：各類品牌店主力店： 規(guī)劃面積：約規(guī)劃面積：約10001000平方米；平方米； 規(guī)劃位置：一層臨街商鋪；規(guī)劃位置：一層臨街商鋪； 預(yù)計招商優(yōu)惠條件：預(yù)計招商優(yōu)惠條件： a a租金：￥租金：￥20352035元元/ /，管理，管理 費、空調(diào)電費是否包括在內(nèi)費、空調(diào)電費是否包括在內(nèi) ，另外考慮；，另外考慮； b b 免租優(yōu)惠：免

13、租優(yōu)惠：1 1年年1.51.5年租金年租金; ; c c廣告位租金優(yōu)惠廣告位租金優(yōu)惠: :另議另議; ; 合作方式合作方式 買斷經(jīng)營：一次性買斷部分商鋪產(chǎn) 權(quán)、在符合相關(guān)法律及商場管理的 范圍內(nèi)自行經(jīng)營。 租賃經(jīng)營：由大型商業(yè)品牌或?qū)I(yè) 商業(yè)管理機構(gòu)整體租賃該項目的1- 4層裙樓或部分裙樓進行經(jīng)營管理。 聯(lián)合經(jīng)營：由大型商業(yè)品牌或?qū)I(yè) 商業(yè)管理機構(gòu)與新世界按比例聯(lián)合 經(jīng)營該項目的1-4層裙樓。 主要租賃條件的確定主要租賃條件的確定 一、一、 租期：租期： 主力店：主力店：15201520年；年； 各類品牌專賣店：各類品牌專賣店：5858年；年； 二、二、 遞增遞增 起算時間：從第四年起，開始遞

14、增；起算時間：從第四年起，開始遞增； 增幅：增幅： 主力店：主力店：5%7%/5%7%/年；年； 各類品牌專賣店：各類品牌專賣店：6%8%/6%8%/年；年； 三、三、 經(jīng)營權(quán)、管理權(quán)、與產(chǎn)權(quán)的關(guān)系經(jīng)營權(quán)、管理權(quán)、與產(chǎn)權(quán)的關(guān)系 經(jīng)營商戶在租賃期內(nèi)具有經(jīng)營權(quán)； 產(chǎn)權(quán)歸發(fā)展商，商戶須同意：發(fā)展商可連租約銷售； 產(chǎn)權(quán)銷售時，新業(yè)主在合同里亦承諾承接原有租約到期滿； 經(jīng)營商戶須遵守經(jīng)營管理公司的管理規(guī)定 四、管理費：四、管理費： 建議在租憑合同注明：首二年免收物業(yè)管理費， 但不包括：空調(diào)電費、電梯電費、公共照明電費 等。 二年后，依據(jù)當(dāng)時物價局審批意見及管理公司規(guī) 定執(zhí)行 五、免租裝修期：五、免租裝修

15、期： 大面積租賃的主力店，根據(jù)實際洽談情況，適當(dāng)大面積租賃的主力店，根據(jù)實際洽談情況，適當(dāng) 予以二年至三年的予以二年至三年的“免租期免租期”； 各類品牌專賣店，可予一年或二年不等（具體視各類品牌專賣店，可予一年或二年不等（具體視 情況而定）。情況而定）。 六、廣告位租金：六、廣告位租金： 依據(jù)不同廣告位置設(shè)置不同的廣告位租金；依據(jù)不同廣告位置設(shè)置不同的廣告位租金； 主力店可予適當(dāng)優(yōu)惠；主力店可予適當(dāng)優(yōu)惠； 七、允許進場裝修時間：七、允許進場裝修時間： 預(yù)計需在預(yù)計需在20092009年年1010月份；月份； 第三部份第三部份 營銷工作節(jié)奏的控制營銷工作節(jié)奏的控制 第一階段：招商第一階段：招商

16、前期：主力目標(biāo)店的租賃招商；前期：主力目標(biāo)店的租賃招商； 時間估算：時間估算：20082008年年8 8月至月至1111月份；月份； 中期：大量的品牌經(jīng)營店租憑招商；中期：大量的品牌經(jīng)營店租憑招商； 時間估算：時間估算：20082008年年1111月份至月份至20092009年年3 3月份；月份； 后期：補充各類餐飲店、娛樂、休閑、展示后期：補充各類餐飲店、娛樂、休閑、展示 店的配置；店的配置； 時間估算：時間估算：20092009年年4 4月份至月份至9 9月份月份 第二階段：銷售第二階段：銷售 正式開盤銷售：正式開盤銷售： 時間估算：時間估算：20082008年年1010月份；月份； 前提

17、：招商、宣傳如期進展，并取前提：招商、宣傳如期進展，并取 得如期效果；得如期效果； 強銷期：強銷期： 時間估算：時間估算：20082008年年1010至至20092009年年5 5月份；月份； 尾段銷售期：尾段銷售期： 時間估算：時間估算：20092009年年5 5月份至月份至9 9月份月份 第三階段：經(jīng)營第三階段：經(jīng)營 組建經(jīng)營管理公司： 時間估算：2009年底（9、10月 份）； 主要工作： 選聘經(jīng)營管理顧問公司； 選聘經(jīng)營專業(yè)人才； 擬定經(jīng)營管理運作方案； 第一批主力店進場裝修： 時間估算：2009年10月份； 開業(yè)籌備； 開始時間估算：2009年12月份； 主要工作： 人員培訓(xùn)； 各類

18、宣傳、推廣、公關(guān)活動的籌備； 正式開業(yè)經(jīng)營； 我們的優(yōu)勢我們的優(yōu)勢1 1 緯達地產(chǎn)-專注于商業(yè)地產(chǎn)的顧問公司！ 集商業(yè)地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)、全程商業(yè)經(jīng)營管理于一體集商業(yè)地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)、全程商業(yè)經(jīng)營管理于一體 商業(yè)地產(chǎn)樓盤的營銷策劃和經(jīng)營管理專家商業(yè)地產(chǎn)樓盤的營銷策劃和經(jīng)營管理專家 致力于商業(yè)地產(chǎn)的策劃、銷售和商場運營管理致力于商業(yè)地產(chǎn)的策劃、銷售和商場運營管理 緯達邦聯(lián) 服務(wù)特色 將商業(yè)地產(chǎn)營銷和商業(yè)經(jīng)營管理有機結(jié)合，用專將商業(yè)地產(chǎn)營銷和商業(yè)經(jīng)營管理有機結(jié)合，用專 業(yè)的商業(yè)經(jīng)營管理做商鋪投資回報的強力引擎，推動商業(yè)的商業(yè)經(jīng)營管理做商鋪投資回報的強力引擎，推動商 業(yè)地產(chǎn)的持續(xù)旺銷，竭力為地產(chǎn)開發(fā)商全面提升項目的業(yè)地產(chǎn)的持續(xù)旺銷，竭力為地產(chǎn)開發(fā)商全面提升項目的 商業(yè)價值。商業(yè)價值。 以豐富的商業(yè)運營