解讀物業(yè)稅[1]

1、物業(yè)稅的開征物業(yè)稅的開征 國務(wù)院批轉(zhuǎn)發(fā)展改革委關(guān)于國務(wù)院批轉(zhuǎn)發(fā)展改革委關(guān)于2009年深化經(jīng)濟體制改革工作意見的通知年深化經(jīng)濟體制改革工作意見的通知 【意見原文意見原文】 全面實施增值稅轉(zhuǎn)型改革；統(tǒng)一內(nèi)外資企業(yè)和個人城建稅、教育費附全面實施增值稅轉(zhuǎn)型改革；統(tǒng)一內(nèi)外資企業(yè)和個人城建稅、教育費附 加等稅收制度；研究推進綜合和分類相結(jié)合的個人所得稅制度；研究加等稅收制度；研究推進綜合和分類相結(jié)合的個人所得稅制度；研究 制訂并擇機出臺資源稅改革方案；加快理順環(huán)境稅費制度，研究開征制訂并擇機出臺資源稅改革方案；加快理順環(huán)境稅費制度，研究開征 環(huán)境稅；環(huán)境稅；深化房地產(chǎn)稅制改革，研究開征物業(yè)稅深化房地產(chǎn)稅制

2、改革，研究開征物業(yè)稅（財政部、稅務(wù)總局、（財政部、稅務(wù)總局、 發(fā)展改革委、住房城鄉(xiāng)建設(shè)部負責(zé)）發(fā)展改革委、住房城鄉(xiāng)建設(shè)部負責(zé)）。 【何為物業(yè)稅（不動產(chǎn)稅、地產(chǎn)稅）何為物業(yè)稅（不動產(chǎn)稅、地產(chǎn)稅）】 所謂物業(yè)稅又稱財產(chǎn)稅或地產(chǎn)稅，主要是針對土地、房屋等不動產(chǎn)，要求其針對土地、房屋等不動產(chǎn)，要求其 承租人或所有者每年都要繳納一定稅款承租人或所有者每年都要繳納一定稅款，而應(yīng)繳納的稅值會隨著不動產(chǎn)市場 價值的升高而提高。比如說公路、地鐵等開通后，沿線的房產(chǎn)價格就會隨之 提高，相應(yīng)地，物業(yè)稅也要提高。 從理論上說，物業(yè)稅是一種財產(chǎn)稅，是針對國民的財產(chǎn)所征收的一種稅收。 因此，首先政府必須尊重國民的財產(chǎn)，并

3、為之提供保護；然后，作為一種對 應(yīng)，國民必須繳納一定的稅收，以保證政府相應(yīng)的支出。物業(yè)稅是政府以政物業(yè)稅是政府以政 權(quán)強制力，對使用或者占有不動產(chǎn)的業(yè)主征收的補償政府提供公共品的費用權(quán)強制力，對使用或者占有不動產(chǎn)的業(yè)主征收的補償政府提供公共品的費用。 目前，世界上大多數(shù)成熟的市場經(jīng)濟國家都對房地產(chǎn)征收物業(yè)稅，并以財產(chǎn)以財產(chǎn) 的持有作為課稅前提、以財產(chǎn)的價值為計稅依據(jù)的持有作為課稅前提、以財產(chǎn)的價值為計稅依據(jù)。依據(jù)國際慣例，物業(yè)稅多 屬于地方稅，是國家財政穩(wěn)定而重要的來源。 我國目前保有的狹義房地產(chǎn)稅種：我國目前保有的狹義房地產(chǎn)稅種： u 1 1、房產(chǎn)稅、房產(chǎn)稅 以城市、縣城、建制鎮(zhèn)和工礦區(qū)范圍

4、內(nèi)的房屋為征稅對象，按房產(chǎn)余值或租金收 入為計稅依據(jù)，向產(chǎn)權(quán)所有人征收的一種稅（此稅不適用外商投資企業(yè)、外國企 業(yè)和外籍個人）。其稅率分為兩類：按照房產(chǎn)余值計算應(yīng)納稅額的，適用稅率為 1.2%；按照房產(chǎn)租金收入計算應(yīng)納稅額的，適用稅率為12%，但個人按市場價格 出租的居民住房，減按4%的稅率征收。房產(chǎn)稅按年征收、分期繳納。 u 2 2、城市房地產(chǎn)稅、城市房地產(chǎn)稅 現(xiàn)僅對外商投資企業(yè)、外國企業(yè)和外籍個人的房產(chǎn)征收。其稅率分為兩類：按照 房產(chǎn)余值計算應(yīng)納稅額的，適用稅率為1.2%；按照房產(chǎn)租金收入計算應(yīng)納稅額的， 適用稅率為18%.城市房地產(chǎn)稅按季或按半年分期繳納，具體期限由主管稅務(wù)機關(guān) 核定。

5、u 3 3、城鎮(zhèn)土地使用稅、城鎮(zhèn)土地使用稅 以在城市、縣城、建制鎮(zhèn)和工礦區(qū)范圍內(nèi)的土地為征稅對象，以實際占用的土地 面積為計稅依據(jù)，按規(guī)定稅額對使用土地的單位和個人征收。其稅額標準按大城 市、中等城市、小城市和縣城、建制鎮(zhèn)、工礦區(qū)分別確定，在每平方米0.6元至30 元之間。土地使用稅按年計算、分期繳納。 房地產(chǎn)稅、城市房產(chǎn)稅的缺陷房地產(chǎn)稅、城市房產(chǎn)稅的缺陷 房產(chǎn)稅是針對國民個人和國內(nèi)企業(yè)所擁有的經(jīng)營性質(zhì)的房產(chǎn)征收的一 種稅，體現(xiàn)了對非經(jīng)營性質(zhì)的產(chǎn)權(quán)所有者的公平性； 城市房產(chǎn)稅是針對外商投資企業(yè)、外國企業(yè)和外籍個人所擁有的房產(chǎn) 征收的稅種，是對我國國內(nèi)企業(yè)和國民個人公平性的體現(xiàn) 二者都未能體現(xiàn)產(chǎn)

6、權(quán)所有者對公共資二者都未能體現(xiàn)產(chǎn)權(quán)所有者對公共資 源的占用的多少和質(zhì)量源的占用的多少和質(zhì)量 物業(yè)稅的征收原因物業(yè)稅的征收原因 1、物業(yè)稅的征收是對產(chǎn)權(quán)所有者之間占用政府提供的公共物品的數(shù) 量和質(zhì)量的公平性體現(xiàn)，是對產(chǎn)權(quán)所有者之間利益公平性的平衡。 2、近幾年投機性的炒房對房地產(chǎn)市場影響很大，造成了市場一方面 一部分人買不起、買不到房子，而另一部分人卻擁有幾套、幾十套房 子，使市場資源出現(xiàn)嚴重的分配失衡現(xiàn)象，物業(yè)稅的征收增加了保有 環(huán)節(jié)的成本，從而調(diào)節(jié)市場分配。 【物業(yè)稅提出過程物業(yè)稅提出過程】 最早提出物業(yè)稅概念的官方文件是2003年10月中共十六屆三中全會的會議公 報：在條件具備的時候?qū)Σ粍?/p>

7、產(chǎn)開征統(tǒng)一規(guī)范的物業(yè)稅。物業(yè)稅的概念由 此進入國人的視野，3年多來一直是官記與民間持續(xù)關(guān)注的一個話題。 在2005中國財稅論壇上，財政部部長金人慶提出，“十一五”將大力推進稅 制改革，完善稅收制度體系，其中一項任務(wù)即是：逐步出臺消費稅和物業(yè)稅。 財政部稅政司司長史耀斌就此闡述說，構(gòu)建和諧社會，稅收政策要調(diào)節(jié)收入 分配，維護社會公平。稅收政策在維護社會公平方面的重要作用在于，參與 個人和財產(chǎn)的分配。他說，我國開征個人所得稅、車船稅，以及今后推進 物業(yè)稅的改革等等，將會直接或者間接地起到維護公平的作用。 全國最早提出愿意開展物業(yè)稅試點的是廣州市。緊跟廣州之后，深圳、上海、 溫州等地也先后提出愿意開

8、展物業(yè)稅改革試點。 2006年，北京、深圳、重慶、南京等六城市開始物業(yè)稅空轉(zhuǎn)實驗。2007年10 月，物權(quán)法生效為物業(yè)稅開征提供了法理基礎(chǔ)。07年又批準河南、安徽、 福建、大連四個地區(qū)部分區(qū)域作為房地產(chǎn)模擬評稅擴大試點范圍。 截至07年，物業(yè)稅已經(jīng)在北京、遼寧、江蘇、深圳、寧夏、重慶、河南、安 徽、福建、大連這10個省市進行房地產(chǎn)模擬評稅試點。 2008年，包括北京在內(nèi)的多個城市向國家稅務(wù)總局和財政部遞交了物業(yè)稅 “空轉(zhuǎn)實”的申請方案，但未申請并未通過。 關(guān)于關(guān)于20092009年深化經(jīng)濟體制改革工作意見的通知年深化經(jīng)濟體制改革工作意見的通知 提出研究 物業(yè)稅開征的問題，應(yīng)該說是對上述10各省

9、市試點評稅的肯 定，應(yīng)該說我國目前已經(jīng)具備開征物業(yè)稅的基本條件，雖然 說物業(yè)稅的開征還存在很多的細節(jié)性問題，但應(yīng)該離正式開 征的期限已經(jīng)為時不遠。 物業(yè)稅開征需要解決的問題物業(yè)稅開征需要解決的問題 | 1、界定清楚物業(yè)稅與現(xiàn)有房地產(chǎn)稅種之間的關(guān)系。如有沖突可 能造成雙重收稅的問題，加重消費者負擔(dān)，于情于理不合。 | 2、物業(yè)稅的稅負確定問題，一則確定評稅價值，二則確定稅率。 只有準確的解決上述兩個問題才能確定出公平的稅負。 | 3、需要權(quán)衡土地出讓金是否納入物業(yè)稅的征收內(nèi)容以及對個人 自住房屋的征稅問題。 物業(yè)稅開征的時間問題物業(yè)稅開征的時間問題 2003年物業(yè)稅開始進入國人的視線，2006年

10、6個省市物業(yè)稅開始“空 轉(zhuǎn)”實施，到2007年擴大到10個省市的“空轉(zhuǎn)”施行，可以看到我國 對于開征物業(yè)稅的決心，2008年以北京為首的幾個城市申請物業(yè)稅由 “空轉(zhuǎn)實”，但是未得到國家稅務(wù)總局和財政局的同意，表明國家決 策層對于當時的時機并不認可，如今發(fā)改委又將物業(yè)稅的開征寫入到 了09年的深化經(jīng)濟體制改革的意見當中，表明中央已認可物業(yè)稅開征 的時機，考慮到短期對房地產(chǎn)市場景氣度的降低作用、目前房地產(chǎn)所 處較為不景氣的環(huán)境，以及開征前所需要解決的一系列重要問題的難 度，開征的時間應(yīng)該在未來的2-3年左右房地產(chǎn)市場較為景氣之時。 物業(yè)稅的開征對房地產(chǎn)市場的影響物業(yè)稅的開征對房地產(chǎn)市場的影響 v

11、1、對于房地產(chǎn)整體環(huán)境，短期來看，增加了房產(chǎn)投資者的投資成本，可能會使市 場上的投資意愿下降，面對目前房地產(chǎn)行業(yè)景氣度差的情況，可能會增加市場不 景氣的程度，長期來看，通過抑制炒房來穩(wěn)定房價，從而降低房地產(chǎn)泡沫風(fēng)險的 產(chǎn)生，自住型的消費會逐漸抬頭，房地產(chǎn)市場進入健康景氣空間。 v 2、對于房地產(chǎn)開發(fā)，短期開看，征稅環(huán)節(jié)由開發(fā)過程轉(zhuǎn)到最終的保有過程，降低 了開發(fā)商的開發(fā)成本，使其投資開發(fā)意愿上升，長期來看，市場的逐漸健康發(fā)展， 會排擠出部分開發(fā)商脫離此行業(yè)，從而使行業(yè)集中度上升。 v 3、對于一手房市場，抑制過度炒房，減少個人住房消費盲目擴張；將增加屯房捂 盤者的持房成本，這樣有利于平衡市場供需

12、關(guān)系。從長期看，開征物業(yè)稅后會加 大房地產(chǎn)保有環(huán)節(jié)的稅收負擔(dān)，降低投資和投機者的收入預(yù)期，從而抑制對房市 的過度炒作。 v 4、對于二手房市場，較高的保有稅率可以避免業(yè)主空置或低效率使用房產(chǎn)，以盤 活現(xiàn)有房產(chǎn)存量，刺激存量房的流動，促進三級市場的發(fā)展，從而更好地實現(xiàn)住 房“經(jīng)濟適用房二手房商品房”的梯級消費，滿足不同收入階層家庭的 住房消費。 物業(yè)稅征收預(yù)估物業(yè)稅征收預(yù)估（1） 1、征收原則以鼓勵正當住房消費為主，抑制炒房投機行為。2008年 提出了對“改善型”住房的首付和貸款利率放松，因此在物業(yè)稅的征 收上應(yīng)該能夠與此保持相對的一致，對于自住性質(zhì)的人均住宅面積低 于當?shù)仄骄绞滋追浚瑧?yīng)該免

13、于征收物業(yè)稅，而對改善型的二套房 會征收低稅率的物業(yè)稅，對于擁有非改善型二套房、三套房、豪宅的 所有者，征收高比率的物業(yè)稅。 2、評稅價值和稅率的確定。物業(yè)稅的征收緣由就是對于政府提供公 共物品占用公平性的權(quán)衡，因此對于其評稅的價值會仿效城市內(nèi)土地 價值的方式，每年由政府制定出指導(dǎo)單位價值，然后根據(jù)房屋面積大 小和建筑類型確定上浮百分比，三者綜合計算評稅價值，稅率的確定 傾向于參考增值稅的累計稅率，不同的類型和組別征收不同的稅率標 準的稅。 物業(yè)稅的征收預(yù)估物業(yè)稅的征收預(yù)估（2） 3、目前實行的是70年土地出讓金一次性由開發(fā)商交上，而后分攤到房 價當中，如果改革為按照物業(yè)稅征收，分70年向產(chǎn)權(quán)所有者征收，對于 稅收的征收者來說需要逐個收取，與目前實行的一次性繳納相比，征收 成本太高且征收時間跨度拉長、難度加大，目前看來，土地出讓金不能 改革成物業(yè)稅的形式征收，但是可以嘗