南京市物業(yè)服務(wù)收費(fèi)管理實(shí)施辦法

1、 南京市物業(yè)服務(wù)收費(fèi)管理實(shí)施辦法 第一條 為規(guī)范本市物業(yè)服務(wù)收費(fèi)行為，維護(hù)業(yè)主和物業(yè)管理企業(yè)的合法權(quán)益，根據(jù)國(guó)務(wù)院物業(yè)管理?xiàng)l例、江 蘇省物業(yè)管理?xiàng)l例和國(guó)家發(fā)展和改革委員會(huì)、建設(shè)部物業(yè)服務(wù)收費(fèi)管理辦法、江蘇省物業(yè)服務(wù)收費(fèi)管理辦法 的有關(guān)規(guī)定，制定本辦法。 第二條本辦法適用于本市行政區(qū)域內(nèi)具有國(guó)家物業(yè)管理企業(yè)資質(zhì)的企業(yè)，對(duì)各類(lèi)物業(yè)提供社會(huì)化、 專(zhuān)業(yè)化、市場(chǎng)化 服務(wù)的收費(fèi)行為。 第三條本辦法所稱(chēng)物業(yè)服務(wù)收費(fèi)，是指物業(yè)管理企業(yè)按照物業(yè)服務(wù)合同約定，對(duì)房屋及配套的設(shè)施 設(shè)備和相關(guān)場(chǎng)地 進(jìn)行維修、養(yǎng)護(hù)、管理，維護(hù)相關(guān)區(qū)域內(nèi)的環(huán)境衛(wèi)生和秩序，向業(yè)主所收取的費(fèi)用。 第四條政府提倡并引導(dǎo)通過(guò)公開(kāi)、公平、公正的市

2、場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)機(jī)制選擇物業(yè)管理企業(yè)；鼓勵(lì)物業(yè)管理企業(yè)開(kāi)展正當(dāng)?shù)膬r(jià) 格競(jìng)爭(zhēng)，禁止價(jià)格欺詐，促進(jìn)物業(yè)服務(wù)收費(fèi)通過(guò)市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)形成。 第五條市物價(jià)局會(huì)同市房產(chǎn)管理局負(fù)責(zé)全市物業(yè)服務(wù)收費(fèi)的管理與監(jiān)督工作，制定本市物業(yè)服務(wù)收費(fèi)的管理辦法及 相關(guān)政策規(guī)定；區(qū)、縣價(jià)格主管部門(mén)會(huì)同同級(jí)物業(yè)管理行政主管部門(mén)負(fù)責(zé)轄區(qū)內(nèi)物業(yè)服務(wù)收費(fèi)政策的實(shí)施和 監(jiān)督管理工作。 第六條物業(yè)服務(wù)收費(fèi)應(yīng)當(dāng)遵循合理、公開(kāi)以及費(fèi)用與服務(wù)內(nèi)容、服務(wù)質(zhì)量相適應(yīng)的原則。 第七條物業(yè)服務(wù)收費(fèi)包括公共服務(wù)費(fèi)和代收代辦服務(wù)費(fèi)、特約服務(wù)費(fèi)。物業(yè)服務(wù)收費(fèi)根據(jù)物業(yè)的性質(zhì)、提供服務(wù)的 內(nèi)容、特點(diǎn)的不同情況，分別實(shí)行政府指導(dǎo)價(jià)和市場(chǎng)調(diào)節(jié)價(jià)。普通住宅的公共服務(wù)收費(fèi)及住宅區(qū)停車(chē)

3、服務(wù)等 專(zhuān)項(xiàng)服務(wù)收費(fèi)，實(shí)行政府指導(dǎo)價(jià)。普通住宅以外的住宅及各類(lèi)非住宅物業(yè)的公共服務(wù)收費(fèi)和滿(mǎn)足部分業(yè)主、 使用人需要或接受委托開(kāi)展的特約服務(wù)、代收代辦服務(wù)收費(fèi)，實(shí)行市場(chǎng)調(diào)節(jié)價(jià)。 第八條實(shí)行政府指導(dǎo)價(jià)的普通住宅公共服務(wù)收費(fèi)，由市物價(jià)局會(huì)同市房產(chǎn)管理局根據(jù)物業(yè)的硬件設(shè)施、環(huán)境和物業(yè) 管理企業(yè)的服務(wù)內(nèi)容、服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)等因素，制定相應(yīng)的等級(jí)收費(fèi)基準(zhǔn)價(jià)及浮動(dòng)幅度，向社會(huì)公布。 第九條業(yè)主大會(huì)成立前，開(kāi)發(fā)建設(shè)單位與物業(yè)管理企業(yè)應(yīng)在前期物業(yè)服務(wù)合同中約定公共服務(wù)收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)（水平）、 計(jì)費(fèi)方式、計(jì)費(fèi)起始時(shí)間，并同時(shí)約定物業(yè)管理服務(wù)內(nèi)容、服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)，涉及物業(yè)買(mǎi)受人共同利益的約定應(yīng)當(dāng) 一致。普通住宅前期物業(yè)管理公共服務(wù)收費(fèi)

4、水平應(yīng)在政府指導(dǎo)價(jià)范圍內(nèi)約定，并在業(yè)主入住前報(bào)經(jīng)價(jià)格主管 部門(mén)核準(zhǔn)。以招投標(biāo)方式確定的普通住宅前期物業(yè)服務(wù)收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)報(bào)價(jià)格主管部門(mén)備案。價(jià)格主管部門(mén)和物業(yè) 管理行政主管部門(mén)對(duì)招投標(biāo)過(guò)程中的價(jià)格行為實(shí)施監(jiān)督管理，及時(shí)糾正和依法查處招投標(biāo)中的違法違規(guī)行為。 第十條業(yè)主大會(huì)成立后，普通住宅公共服務(wù)收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)由業(yè)主委員會(huì)經(jīng)業(yè)主大會(huì)同意后，在政府指導(dǎo)價(jià)范圍內(nèi)與物業(yè) 管理企業(yè)在物業(yè)服務(wù)合同中約定。 第十一條 、實(shí)行市場(chǎng)調(diào)節(jié)價(jià)的物業(yè)服務(wù)收費(fèi)，業(yè)主大會(huì)成立前，由開(kāi)發(fā)建設(shè)單位與物業(yè)管理企業(yè)在前期物業(yè)服務(wù)合同 中約定；業(yè)主大會(huì)成立后，由業(yè)主委員會(huì)經(jīng)業(yè)主大會(huì)同意后與物業(yè)管理企業(yè)在物業(yè)服務(wù)合同中約定。價(jià)格主管部門(mén)和物業(yè)行

5、政主管部門(mén)應(yīng)加強(qiáng)對(duì)實(shí)行市場(chǎng)調(diào)節(jié)價(jià)的物業(yè)服務(wù)收費(fèi)行為的規(guī)范與引導(dǎo)，行業(yè)協(xié)會(huì)可定期公 布實(shí)行市場(chǎng)調(diào)節(jié)價(jià)的各類(lèi)物業(yè)公共服務(wù)費(fèi)收費(fèi)水平，促進(jìn)相關(guān)各方合理約定物業(yè)服務(wù)收費(fèi)有關(guān)事項(xiàng)。 第十二條、物業(yè)服務(wù)收費(fèi)可以采取包干制或者酬金制等形式約定。 包干制是指由業(yè)主向物業(yè)管理企業(yè)支付固定物業(yè)服務(wù)費(fèi)用，盈虧均由物業(yè)管理企業(yè)承擔(dān)的物業(yè)服務(wù)計(jì)費(fèi)方式。酬金制 是指在預(yù)收的物業(yè)服務(wù)資金中按約定比例或者約定數(shù)額提取酬金支付給物業(yè)管理企業(yè)，其余全部用于物業(yè)服務(wù)合同約 定的支出，結(jié)余或者不足均由業(yè)主享有或者承擔(dān)的物業(yè)服務(wù)計(jì)費(fèi)方式。 第十三條 物業(yè)管理公共服務(wù)費(fèi)用的構(gòu)成因素為： 1、管理服務(wù)人員的工資、社會(huì)保險(xiǎn)和按規(guī)定提取的福利

6、費(fèi)等； 2、物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備的日常維護(hù)保養(yǎng)費(fèi)用； 3、物業(yè)管理區(qū)域清潔衛(wèi)生費(fèi)用； 4、物業(yè)管理區(qū)域綠化養(yǎng)護(hù)費(fèi)用； 5、物業(yè)管理區(qū)域秩序維護(hù)費(fèi)用； 6、物業(yè)管理企業(yè)辦公費(fèi)用； 7、物業(yè)管理企業(yè)固定資產(chǎn)折舊費(fèi)用； 8、經(jīng)業(yè)主大會(huì)同意的其他費(fèi)用； 9、合理利潤(rùn)（普通住宅不超過(guò) 8 %）; 10、法定稅費(fèi)。 第十四條 業(yè)主、使用人自辦理物業(yè)交付使用手續(xù)之日起，應(yīng)按物業(yè)服務(wù)合同約定的時(shí)間交納物業(yè)服務(wù)費(fèi)用。物業(yè)出 租或以其他方式交他人使用的，物業(yè)服務(wù)費(fèi)用由業(yè)主或使用人按約定交納，但業(yè)主負(fù)最終交納責(zé)任。物業(yè)管理公共服 務(wù)費(fèi)以法定產(chǎn)權(quán)面積（房屋所有權(quán)證登記的建筑面積）計(jì)算；未辦證的以售房合同中房屋建

7、筑面積或房產(chǎn)測(cè)繪部門(mén)實(shí) 測(cè)的房屋建筑面積計(jì)算。未計(jì)入產(chǎn)權(quán)面積的附屬房屋不得收取公共服務(wù)費(fèi)。 第十五條 納入物業(yè)管理范圍的已竣工但尚未售出或者因開(kāi)發(fā)建設(shè)單位原因未按時(shí)交給物業(yè)買(mǎi)受人的物業(yè)，物業(yè)服務(wù) 費(fèi)用由開(kāi)發(fā)建設(shè)單位全額交納。業(yè)主辦理入住手續(xù)后長(zhǎng)期（連續(xù)性六個(gè)月以上）未入住的空置物業(yè)及入住后長(zhǎng)期未使 用的空置物業(yè)， 業(yè)主應(yīng)向物業(yè)管理企業(yè)書(shū)面?zhèn)浒?，按?guī)定或約定公共服務(wù)費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)的70 %交納空置物業(yè)管理費(fèi)。 第十六條 前期物業(yè)管理住宅小區(qū)，因開(kāi)發(fā)建設(shè)單位分期開(kāi)發(fā)、分批交付使用的原因，造成小區(qū)配套設(shè)施和綠化環(huán)境 未能到位的，業(yè)主交納的物業(yè)管理公共服務(wù)費(fèi)應(yīng)低于規(guī)定（約定）收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)的15%- 30 %，具體

8、比例應(yīng)在前期物業(yè)服 務(wù)合同中約定，差額部分由開(kāi)發(fā)建設(shè)單位補(bǔ)償物業(yè)管理企業(yè)。 第十七條 住宅小區(qū)內(nèi)符合規(guī)劃要求的封閉式共用車(chē)庫(kù)和露天汽車(chē)停車(chē)場(chǎng)（停車(chē)位），由物業(yè)管理企業(yè)人員提供管理 服務(wù)的，經(jīng)價(jià)格主管部門(mén)批準(zhǔn)，可收取停車(chē)管理服務(wù)費(fèi)，具體收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)由各級(jí)價(jià)格主管部門(mén)在市規(guī)定的范圍內(nèi)核定。 業(yè)主大會(huì)成立后的住宅小區(qū)，由業(yè)主委員會(huì)經(jīng)業(yè)主大會(huì)同意后，在政府指導(dǎo)價(jià)范圍內(nèi)與物業(yè)管理企業(yè)在物業(yè)服務(wù)合同 中約定停車(chē)服務(wù)具體收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)。在保證業(yè)主停車(chē)的前提下，有條件的住宅小區(qū)可設(shè)立外來(lái)臨時(shí)停車(chē)位，進(jìn)入小區(qū)執(zhí)行 公務(wù)、搶修檢修、救護(hù)等特種車(chē)輛及業(yè)主的搬家車(chē)、送貨車(chē)和臨時(shí)停車(chē)時(shí)間在一小時(shí)內(nèi)的車(chē)輛不得收取停車(chē)費(fèi)，臨時(shí) 停車(chē)

9、時(shí)間超過(guò)一小時(shí)的車(chē)輛按規(guī)定收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)計(jì)次收費(fèi)。 第十八條物業(yè)的電梯、水泵、中央空調(diào)等公共設(shè)備設(shè)施運(yùn)行電費(fèi)及公共照明等其他公共水電費(fèi)除物業(yè)服務(wù)合同另有 約定外應(yīng)納入代收代交費(fèi)用，由物業(yè)管理企業(yè)單獨(dú)列帳，按實(shí)際支出費(fèi)用和約定方式公開(kāi)合理分?jǐn)?，具體分?jǐn)偡绞接?業(yè)主委員會(huì)經(jīng)業(yè)主大會(huì)同意后與物業(yè)管理企業(yè)協(xié)商確定，業(yè)主大會(huì)成立前，由開(kāi)發(fā)建設(shè)單位與物業(yè)管理企業(yè)在前期物 業(yè)服務(wù)合同中約定。物業(yè)管理企業(yè)辦公所用水電費(fèi)用不得向業(yè)主分?jǐn)?。住宅區(qū)物業(yè)公共電費(fèi)分?jǐn)偡绞娇砂匆韵略瓌t確 定：公共照明電費(fèi)按戶(hù)分?jǐn)偅欢渭訅汗┧秒娰M(fèi)按用水量分?jǐn)?；電梯電費(fèi)可選擇按面積、按戶(hù)、按常住人口或月 票方式分?jǐn)?，除?jīng)業(yè)主大會(huì)同意外不得采

10、用零票方式收取電梯費(fèi)。空置物業(yè)業(yè)主公共水電費(fèi)按正常分?jǐn)傎M(fèi)用的70 %分 攤。 第十九條 物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)，供水、供電、供氣、供熱、環(huán)衛(wèi)、通信、有線(xiàn)電視等單位應(yīng)當(dāng)向最終用戶(hù)收取有關(guān)費(fèi)用。 物業(yè)管理企業(yè)接受委托代收上述費(fèi)用的，雙方應(yīng)當(dāng)簽訂有償服務(wù)合同，由物業(yè)管理企業(yè)向委托單位收取手續(xù)費(fèi)。不得 向業(yè)主收取手續(xù)費(fèi)等額外費(fèi)用。 第二十條 設(shè)有集中供暖系統(tǒng)的物業(yè)，應(yīng)按照 以收抵支、收支平衡的原則，由物業(yè)管理企業(yè)提出收費(fèi)方案，經(jīng)業(yè)主大 會(huì)同意后收取；業(yè)主大會(huì)成立前，由開(kāi)發(fā)建設(shè)單位與物業(yè)管理企業(yè)在前期物業(yè)服務(wù)合同中約定。供暖期結(jié)束后，物業(yè) 管理企業(yè)應(yīng)向業(yè)主公布收支情況，若有結(jié)余，應(yīng)結(jié)轉(zhuǎn)下一供暖期使用，不得挪作他

11、用。 第二十一條 物業(yè)管理企業(yè)經(jīng)相關(guān)業(yè)主、業(yè)主大會(huì)同意并辦理有關(guān)批準(zhǔn)手續(xù)后，利用物業(yè)共用部位、共用設(shè)施進(jìn)行經(jīng) 營(yíng)所得的收益，在扣除物業(yè)管理企業(yè)相關(guān)費(fèi)用后，應(yīng)當(dāng)將收益的30 %用于補(bǔ)貼物業(yè)管理公共服務(wù)費(fèi)，收益的70 %納入 維修基金，但合同另有約定的除外。 第二十二條 業(yè)主、使用人裝飾裝修房屋的，裝修單位（或裝修人）應(yīng)在裝修前與物業(yè)管理企業(yè)簽訂裝修管理協(xié)議， 并按規(guī)定標(biāo)準(zhǔn)交納裝修管理服務(wù)費(fèi)用。物業(yè)管理企業(yè)不得向業(yè)主和裝修單位收取任何形式的裝修保證金和裝修人員出 入證工本費(fèi)、電梯使用費(fèi)等費(fèi)用。 第二十三條 物業(yè)管理服務(wù)收費(fèi)實(shí)行明碼標(biāo)價(jià)，物業(yè)管理企業(yè)應(yīng)當(dāng)按價(jià)格主管部門(mén)的規(guī)定將服務(wù)內(nèi)容、服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)、收

12、費(fèi)項(xiàng)目、收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)等在其服務(wù)區(qū)域內(nèi)的醒目位置或收費(fèi)場(chǎng)所公示。物業(yè)管理企業(yè)應(yīng)每半年（或一年）以書(shū)面形式向業(yè) 主、使用人公布物業(yè)服務(wù)收費(fèi)、經(jīng)營(yíng)性設(shè)施收益、公共水電費(fèi)用分?jǐn)?、物業(yè)維修基金的收支情況，接受業(yè)主委員會(huì)、 業(yè)主、使用人和價(jià)格主管部門(mén)的監(jiān)督。 第二十四條 物業(yè)管理企業(yè)應(yīng)完善內(nèi)部財(cái)務(wù)管理制度，強(qiáng)化成本、收支約束。實(shí)行物業(yè)公共服務(wù)費(fèi)用包干制的，物業(yè) 管理企業(yè)應(yīng)對(duì)每個(gè)獨(dú)立的物業(yè)區(qū)域單獨(dú)建帳核算，按合同約定定期公布財(cái)務(wù)狀況；實(shí)行物業(yè)公共服務(wù)費(fèi)用酬金制的， 物業(yè)管理企業(yè)應(yīng)當(dāng)向業(yè)主大會(huì)或全體業(yè)主每年不少于一次公布物業(yè)服務(wù)資金的收支情況。物業(yè)管理企業(yè)或業(yè)主大會(huì)可 以按照物業(yè)服務(wù)合同約定聘請(qǐng)專(zhuān)業(yè)機(jī)構(gòu)對(duì)物業(yè)服務(wù)

13、資金年度預(yù)決算和物業(yè)服務(wù)資金的收支情況進(jìn)行審計(jì)。 第二十五條 物業(yè)管理企業(yè)未經(jīng)業(yè)主、使用人同意，一次性預(yù)收物業(yè)公共服務(wù)費(fèi)不得超過(guò)六個(gè)月，也不得擅自向業(yè)主、 使用人收取長(zhǎng)期占用（一年以上）性質(zhì)的押金、保證金等費(fèi)用。 第二十六條 物業(yè)管理企業(yè)將物業(yè)服務(wù)合同中的部分專(zhuān)業(yè)服務(wù)事項(xiàng)外包給其他專(zhuān)業(yè)服務(wù)企業(yè)的，不得降低服務(wù)質(zhì)量， 減少服務(wù)內(nèi)容，提高收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)。 第二十七條 物業(yè)管理企業(yè)已接受委托實(shí)施物業(yè)服務(wù)并收取相應(yīng)服務(wù)費(fèi)用的，其他部門(mén)和單位不得重復(fù)收取性質(zhì)和內(nèi) 容相同的費(fèi)用。 第二十八條 業(yè)主應(yīng)當(dāng)按照物業(yè)服務(wù)合同的約定按時(shí)交納物業(yè)服務(wù)費(fèi)用。業(yè)主違反物業(yè)服務(wù)合同約定逾期不交納服務(wù) 費(fèi)用的，業(yè)主委員會(huì)應(yīng)當(dāng)協(xié)助物

14、業(yè)管理企業(yè)督促其限期交納；逾期仍不交納的，物業(yè)管理企業(yè)可以依法追繳。物業(yè)發(fā) 生產(chǎn)權(quán)或使用權(quán)轉(zhuǎn)移時(shí)，業(yè)主或者物業(yè)使用人應(yīng)當(dāng)及時(shí)結(jié)清物業(yè)服務(wù)費(fèi)用。 第二十九條 各級(jí)價(jià)格主管部門(mén)和物業(yè)管理行政主管部門(mén)應(yīng)當(dāng)加強(qiáng)對(duì)物業(yè)管理企業(yè)的服務(wù)內(nèi)容、服務(wù)質(zhì)量和收費(fèi)項(xiàng)目、 標(biāo)準(zhǔn)、收費(fèi)行為的監(jiān)督。物業(yè)管理企業(yè)違反價(jià)格法律、法規(guī)和規(guī)定的，由政府價(jià)格主管部門(mén) 依據(jù)中華人民共和國(guó)價(jià) 格法和價(jià)格違法行為行政處罰規(guī)定等法律法規(guī)予以處罰。 第三十條 各縣及江寧、浦口、六合區(qū)可依據(jù)本辦法制定本地區(qū)具體實(shí)施辦法。 第三一條 本辦法由市物價(jià)局會(huì)同市房產(chǎn)管理局負(fù)責(zé)解釋。 第三十二條 本辦法自2005年3月1日起執(zhí)行，此前凡與本辦法不一致的規(guī)定同時(shí)廢止。 一、南京市普通住宅物業(yè)管理公共服務(wù)等級(jí)收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn) 單位：: 元/平方米.月等級(jí)類(lèi)別 一級(jí) 二級(jí) 三級(jí)四級(jí)五級(jí) 無(wú)電梯 0.20-0.30 0.35-0.45 0.50-0.60 0.70-0.80 0.90-1.00 有電梯 0.30-0.50 0.60-0.80 0.90-1.10 1.20-1.50 1.60-2.00 二、南京市住宅區(qū)物業(yè)管理停車(chē)服務(wù)收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn) 單位:元/輛月 露天車(chē)位 室內(nèi)車(chē)庫(kù)業(yè)主共