704443597南京萬辰溧水交通路項目商業(yè)初步發(fā)展建議 57P

1、 logo 萬辰溧水交通路項目萬辰溧水交通路項目 商業(yè)初步發(fā)展建議商業(yè)初步發(fā)展建議 版權(quán)聲明: 本文僅供客戶內(nèi)部使用，版權(quán)歸新景祥機構(gòu)所有，未經(jīng)新景祥機構(gòu)書面許可， 不得擅自向其它任何機構(gòu)和個人傳閱、引用、復(fù)制和發(fā)布報告中的部分或全部內(nèi)容。 日期：2010年11月18日 謹呈：江蘇萬辰置業(yè)有限公司謹呈：江蘇萬辰置業(yè)有限公司 服務(wù)創(chuàng)造價值 中國房地產(chǎn)策劃代理綜合實力top10企業(yè) 城市背景分析城市背景分析 1 1 項目定位及發(fā)展戰(zhàn)略項目定位及發(fā)展戰(zhàn)略 3 3 項目初步規(guī)劃建議項目初步規(guī)劃建議 4 4 市場機會點分析市場機會點分析 2 2 服務(wù)創(chuàng)造價值 中國房地產(chǎn)策劃代理綜合實力top10企業(yè) n

2、 溧水縣經(jīng)濟逐年穩(wěn)步快速發(fā)展， 20092009年年gdpgdp總量總量186.4186.4億元，同比增億元，同比增 長長16.8%16.8%。 數(shù)據(jù)來源：南京市統(tǒng)計局 目前溧水整體經(jīng)濟發(fā)展水平與周邊區(qū)縣相比仍處于相對落目前溧水整體經(jīng)濟發(fā)展水平與周邊區(qū)縣相比仍處于相對落 后地位，但溧水經(jīng)濟逐年穩(wěn)步快速增長，發(fā)展態(tài)勢良好后地位，但溧水經(jīng)濟逐年穩(wěn)步快速增長，發(fā)展態(tài)勢良好 gdpgdp分析分析 n產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)中，第二產(chǎn)業(yè)所占比重較高，制造第二產(chǎn)業(yè)所占比重較高，制造 業(yè)基礎(chǔ)相對堅實業(yè)基礎(chǔ)相對堅實，第三產(chǎn)業(yè)所占比例不高， 但處于快速發(fā)展階段快速發(fā)展階段，形式主要以旅游、休以旅游、休 閑為主閑為主，而金融保險

3、業(yè)為代表的高端服務(wù)業(yè) 較少，導(dǎo)致白領(lǐng)缺失。 服務(wù)創(chuàng)造價值 中國房地產(chǎn)策劃代理綜合實力top10企業(yè) n 08年之前，溧水縣歷年的金融機構(gòu)存款 余額增幅呈下降趨勢，而貸款余額增幅呈上 升趨勢，說明溧水居民消費意識較強。溧水居民消費意識較強。 n 受金融危機影響，08年儲蓄率大幅回升， 居民整體消費意識尚需進一步引導(dǎo)。 溧水居民人均可支配收入逐年增加，消費意識較強，受金溧水居民人均可支配收入逐年增加，消費意識較強，受金 融危機影響，融危機影響，0808年儲蓄率大幅回升，居民整體消費意識尚年儲蓄率大幅回升，居民整體消費意識尚 需進一步引導(dǎo)需進一步引導(dǎo) 數(shù)據(jù)來源：南京市統(tǒng)計局 消費指標消費指標 服務(wù)創(chuàng)

4、造價值 中國房地產(chǎn)策劃代理綜合實力top10企業(yè) 地區(qū)生產(chǎn)總地區(qū)生產(chǎn)總 值（億元）值（億元） 排名排名 財政總收財政總收 入（億元）入（億元） 排排 名名 固定資產(chǎn)投固定資產(chǎn)投 資（億元）資（億元） 排排 名名 社會消費品零社會消費品零 售總額（億元）售總額（億元） 排排 名名 城鎮(zhèn)居民人均可城鎮(zhèn)居民人均可 支配收入（元）支配收入（元） 排排 名名 浦口區(qū)浦口區(qū)196.5196.53 336.2636.262 2186.42186.422 274.2374.233 321292212922 2 江寧區(qū)江寧區(qū)411.1411.11 196.3396.331 1420.41420.411 1132

5、.41132.411 122604226041 1 六合區(qū)六合區(qū)235.1235.12 234.1934.193 3180.16180.163 3111.44111.442 220909209093 3 溧水縣溧水縣159.6159.65 517.5317.534 4118.99118.994 449.2449.245 519899198995 5 高淳縣高淳縣168.2168.24 414.5814.585 5108.11108.115 556.6956.694 420908209084 4 對比分析對比分析 n溧水縣的整體經(jīng)濟發(fā)展情況與周邊區(qū)縣相比仍處于落后地位。但近幾年穩(wěn)步快 速增長，發(fā)

6、展態(tài)勢良好，產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)中以旅游休閑度假業(yè)為代表的第三產(chǎn)業(yè)正在興 起，整個縣城可挖掘消費潛力大，未來商業(yè)存在較大的發(fā)展空間，商業(yè)進一步轉(zhuǎn)整個縣城可挖掘消費潛力大，未來商業(yè)存在較大的發(fā)展空間，商業(yè)進一步轉(zhuǎn) 型是必然趨勢。型是必然趨勢。 服務(wù)創(chuàng)造價值 中國房地產(chǎn)策劃代理綜合實力top10企業(yè) 溧水的商業(yè)市場快速發(fā)展，正處于由多業(yè)態(tài)組合模式向都溧水的商業(yè)市場快速發(fā)展，正處于由多業(yè)態(tài)組合模式向都 市市mallmall轉(zhuǎn)變的階段，轉(zhuǎn)型期的溧水需要商業(yè)業(yè)態(tài)的進一步轉(zhuǎn)變的階段，轉(zhuǎn)型期的溧水需要商業(yè)業(yè)態(tài)的進一步 升華，標桿商業(yè)（升華，標桿商業(yè)（mallmall）的出現(xiàn)是大勢所趨）的出現(xiàn)是大勢所趨 商業(yè)發(fā)展階段商業(yè)

7、發(fā)展階段 歐美經(jīng)濟發(fā)展的經(jīng)驗證明，當城市的人均gdp達到4000美金以上時，人們單純購物的時間會明顯縮短， 此時融合休閑、娛樂與購物的業(yè)態(tài)將迅速發(fā)展。 人人 均均 gg d d p p 城市城市 化率化率 + + 人均gdp位于 1500美金以下；城 市化水平在25%以 下 人均gdp位于 15002000美金； 城市化水平在45% 以下 人均gdp位于 2000 4500美金； 城市化水平在45% 以上 70%以下 人均gdp位于 4500 8000美金； 城市化水平在70% 以上 90%以下 人均gdp位于 8000 20000美金； 城市化水平在90% 以上 商業(yè)處于與農(nóng)業(yè)經(jīng) 濟相匹配的

8、原始狀 態(tài) 商業(yè)形態(tài)出現(xiàn)第一 次升級，取代了農(nóng) 業(yè)時代的地攤、 集 貿(mào)市場，商品為城 市生 活提供基本保 障 商業(yè)形態(tài)出現(xiàn)飛 躍， 多樣化、規(guī)?；?現(xiàn)代商業(yè)出現(xiàn)，如 超市、專賣店、精 品店等 超越商業(yè)范疇的廣 義商業(yè)形態(tài)出現(xiàn)， shoppingmall、 大型購物中心、旅 游商業(yè)地產(chǎn)、物流 等綜合型商業(yè)形態(tài) 出現(xiàn) 廣義性商業(yè)的升華 轉(zhuǎn)型， 主題性的購 物公園等極具個性 消費的場所出現(xiàn) 溧水所處階段 服務(wù)創(chuàng)造價值 中國房地產(chǎn)策劃代理綜合實力top10企業(yè) 溧水商業(yè)網(wǎng)點規(guī)劃體現(xiàn)城市商業(yè)地產(chǎn)的發(fā)展前景和業(yè)態(tài)升級溧水商業(yè)網(wǎng)點規(guī)劃體現(xiàn)城市商業(yè)地產(chǎn)的發(fā)展前景和業(yè)態(tài)升級 趨勢，本項目所處區(qū)域規(guī)劃為未來的城

9、市商業(yè)核心趨勢，本項目所處區(qū)域規(guī)劃為未來的城市商業(yè)核心 溧水縣服務(wù)業(yè)十一五發(fā)展規(guī)劃 商業(yè)規(guī)劃商業(yè)規(guī)劃 縣級商貿(mào)網(wǎng)絡(luò)體系 n形成以通濟街商業(yè)廣場、城中商貿(mào)文化廣場、大東門美食步行街為核心形成以通濟街商業(yè)廣場、城中商貿(mào)文化廣場、大東門美食步行街為核心 的商貿(mào)圈。的商貿(mào)圈。 n打造通濟時尚品牌商業(yè)街、大東門美食步行街、中大文化辦公商業(yè)街、 珍珠橋農(nóng)副食品商業(yè)街五條特色商業(yè)街。 n鼓勵通過加盟、兼并、收購，組建連鎖超市、賣場。 n培育和發(fā)展重點骨干企業(yè)。 n加快發(fā)展專賣店和便利店，鼓勵國內(nèi)外知名品牌的專賣店、專業(yè)店進入 溧水。 n力爭10個商貿(mào)流通企業(yè)年銷售超億元，新增品牌專賣店50家。 服務(wù)創(chuàng)造價值

10、 中國房地產(chǎn)策劃代理綜合實力top10企業(yè) 縣城商業(yè)特點縣城商業(yè)特點 縣城經(jīng)濟以縣城為中心，鄉(xiāng)鎮(zhèn)為紐 帶，鄉(xiāng)村經(jīng)濟為基礎(chǔ)，是一個縣范 圍內(nèi)的全部經(jīng)濟活動總和，是國民 經(jīng)濟各部門相互交織的綜合體 我國縣城面積占國土面積的90%以 上，縣城人口占全國人口的80%以 上，縣城gdp占全國gdp的70%左 右 縣城經(jīng)濟作用縣城經(jīng)濟作用 縣城商業(yè)是城市商業(yè)和農(nóng)村商業(yè)的 結(jié)合部，又是工業(yè)經(jīng)濟與農(nóng)業(yè)經(jīng)濟 的交匯點，也是宏觀經(jīng)濟與微觀經(jīng) 濟的銜接處 縣城商業(yè)的發(fā)展依托縣城經(jīng)濟發(fā)展 水平，是連接中心城區(qū)與廣大農(nóng)村 區(qū)域的消費紐帶，既發(fā)揮引導(dǎo)縣城 消費的方向，又接受中心城市的輻 射 縣城商業(yè)作用縣城商業(yè)作用 縣城

11、經(jīng)濟與商業(yè) 縣城經(jīng)濟縣城經(jīng)濟 縣城商業(yè)縣城商業(yè) 縣城商業(yè)是連接中心城區(qū)與廣大農(nóng)村區(qū)域的消費紐帶，既縣城商業(yè)是連接中心城區(qū)與廣大農(nóng)村區(qū)域的消費紐帶，既 發(fā)揮引導(dǎo)縣城消費的方向，又接受中心城市的輻射發(fā)揮引導(dǎo)縣城消費的方向，又接受中心城市的輻射 服務(wù)創(chuàng)造價值 中國房地產(chǎn)策劃代理綜合實力top10企業(yè) n縣城商業(yè)承載著連接城市與農(nóng)村市場的作用，商業(yè)業(yè)態(tài)滯后于城市商業(yè)，沿街 散鋪廣泛存在 n縣城商業(yè)更要關(guān)注消費的流失，尤其交通、距離等因素影響消費流失的程度 n零售的便利性、價格優(yōu)勢及物流成本等要素是決定縣城商業(yè)的重要因素 縣城商業(yè)特點縣城商業(yè)特點 主要輻射當?shù)爻擎?zhèn) 人口或者下屬鄉(xiāng)鎮(zhèn) 人口，他們的購買 能

12、力都較低 商業(yè)經(jīng)營集中在零 售業(yè)為主的，價值 低的，便利性質(zhì)的 產(chǎn)品 價值最大的產(chǎn)品 容易受到上一級 城市的沖擊 流失部分高收入 人口到更高級別 的城市 高檔次商品容易受到大城市的沖擊，大部分高收入客群存在高檔次商品容易受到大城市的沖擊，大部分高收入客群存在 流失現(xiàn)象流失現(xiàn)象 服務(wù)創(chuàng)造價值 中國房地產(chǎn)策劃代理綜合實力top10企業(yè) 縣城商業(yè)特點縣城商業(yè)特點 縣城商業(yè)與縣城商業(yè)與 城市商業(yè)差異分析城市商業(yè)差異分析 輻射范圍輻射范圍 功能差異功能差異 服務(wù)人口服務(wù)人口 縣城商業(yè)與城市商業(yè)服務(wù)功能差異大，城區(qū)功能集聚性強，縣城商業(yè)與城市商業(yè)服務(wù)功能差異大，城區(qū)功能集聚性強， 在經(jīng)濟發(fā)展中起著統(tǒng)領(lǐng)作用

13、在經(jīng)濟發(fā)展中起著統(tǒng)領(lǐng)作用 城市是人口密集區(qū)域，服務(wù)人口廣泛城市是人口密集區(qū)域，服務(wù)人口廣泛 縣城是人口集中區(qū)域，服務(wù)人口相對縣城是人口集中區(qū)域，服務(wù)人口相對 較少較少 城市商業(yè)輻射范圍廣，依照不同的規(guī)模城市商業(yè)輻射范圍廣，依照不同的規(guī)模 等級輻射的范圍不一，但包括縣區(qū)在內(nèi)等級輻射的范圍不一，但包括縣區(qū)在內(nèi) 的廣泛區(qū)域的廣泛區(qū)域 縣城商業(yè)與城市商業(yè)無論從服務(wù)功能、輻射范圍還是服務(wù)縣城商業(yè)與城市商業(yè)無論從服務(wù)功能、輻射范圍還是服務(wù) 人口數(shù)量都存在明顯差異，本項目商業(yè)定位必須符合縣城人口數(shù)量都存在明顯差異，本項目商業(yè)定位必須符合縣城 商業(yè)的發(fā)展特點與規(guī)律商業(yè)的發(fā)展特點與規(guī)律 服務(wù)創(chuàng)造價值 中國房地產(chǎn)

14、策劃代理綜合實力top10企業(yè) pgdp持續(xù)增長，人均可支配收入不斷增加， 具備可挖掘的消費潛力 p溧水的新規(guī)劃新發(fā)展，商業(yè)輻射能力將進一 步加強 經(jīng)濟環(huán)境經(jīng)濟環(huán)境 本項目啟示本項目啟示抓住城抓住城 市發(fā)展的機遇，把握商市發(fā)展的機遇，把握商 業(yè)升級換代的機會，但業(yè)升級換代的機會，但 同時必須符合縣級商業(yè)同時必須符合縣級商業(yè) 發(fā)展的規(guī)律，適度超前，發(fā)展的規(guī)律，適度超前， 以符合當?shù)乜腿盒枨蟮囊苑袭數(shù)乜腿盒枨蟮?業(yè)態(tài)撬動市場業(yè)態(tài)撬動市場 商業(yè)發(fā)展總結(jié)商業(yè)發(fā)展總結(jié) p城市的商業(yè)發(fā)展規(guī)律，以及溧水的商業(yè)網(wǎng) 點規(guī)劃，體現(xiàn)了溧水商業(yè)地產(chǎn)的發(fā)展前景和 業(yè)態(tài)升級換代的趨勢 商業(yè)環(huán)境商業(yè)環(huán)境 p溧水具有縣城商

15、業(yè)的共性特點，與城市商 業(yè)具有一定的差異，在商業(yè)升級的過程中， 要切合縣城實際消費需求，考慮高端消費流 失等因素，適度超前，進行精準業(yè)態(tài)定位 商業(yè)特點商業(yè)特點 服務(wù)創(chuàng)造價值 中國房地產(chǎn)策劃代理綜合實力top10企業(yè) 城市背景分析城市背景分析 1 1 項目定位及發(fā)展戰(zhàn)略項目定位及發(fā)展戰(zhàn)略 3 3 項目初步規(guī)劃建議項目初步規(guī)劃建議 4 4 市場機會點分析市場機會點分析 2 2 商圈分析商圈分析 消費客群分析消費客群分析 業(yè)態(tài)機會點分析業(yè)態(tài)機會點分析 服務(wù)創(chuàng)造價值 中國房地產(chǎn)策劃代理綜合實力top10企業(yè) 商業(yè)的核心城市輻射性：商業(yè)的核心城市輻射性： 由于受中心城市輻射影響，邊緣地區(qū)的商業(yè)層級普 遍

16、較低，客戶有去中心城市消費的驅(qū)動力。 “周末會去南京購物、玩，早上去，周末會去南京購物、玩，早上去， 下午就可以回來。下午就可以回來。” 消費者訪談消費者訪談 受南京市區(qū)強大輻射力的影響，溧水中高端消費存在明顯受南京市區(qū)強大輻射力的影響，溧水中高端消費存在明顯 外流現(xiàn)象，縣城以中端和中低端商業(yè)為主，服裝、餐飲、外流現(xiàn)象，縣城以中端和中低端商業(yè)為主，服裝、餐飲、 零售成為主要業(yè)態(tài)零售成為主要業(yè)態(tài) 4545分鐘車程分鐘車程 南京南京 溧水溧水 商業(yè)環(huán)境商業(yè)環(huán)境 服務(wù)創(chuàng)造價值 中國房地產(chǎn)策劃代理綜合實力top10企業(yè) 溧水整體商業(yè)格局是以通濟街為核心的單核商圈結(jié)構(gòu)，商溧水整體商業(yè)格局是以通濟街為核心

17、的單核商圈結(jié)構(gòu)，商 業(yè)較為集中，整個商業(yè)處于起步階段業(yè)較為集中，整個商業(yè)處于起步階段 往高淳往高淳 往南京往南京 蘇果超市蘇果超市 蘇果超市蘇果超市 國美電器國美電器 五星電器五星電器 通濟街通濟街 大東門大東門 商業(yè)街商業(yè)街 蘇寧電器蘇寧電器 中心商業(yè)區(qū)中心商業(yè)區(qū) 交通路交通路 通濟街通濟街 大東門街大東門街 中中 大大 街街 珍珍 珠珠 路路 后后 巷巷 通濟街商業(yè)廣場通濟街商業(yè)廣場 大東門商業(yè)步行街大東門商業(yè)步行街 溫州商貿(mào)文溫州商貿(mào)文 化廣場化廣場 商業(yè)格局商業(yè)格局 中心商業(yè)區(qū)包括以通濟街為核中心商業(yè)區(qū)包括以通濟街為核 心的心的“三縱三橫三縱三橫”六個主要商六個主要商 業(yè)街區(qū)及三大主題

18、商業(yè)廣場。業(yè)街區(qū)及三大主題商業(yè)廣場。 服務(wù)創(chuàng)造價值 中國房地產(chǎn)策劃代理綜合實力top10企業(yè) 商業(yè)形態(tài)商業(yè)形態(tài) 體量體量 （萬）（萬） 鋪位鋪位 數(shù)量數(shù)量 主力戶型主力戶型 租金水平（元租金水平（元/ / 天）天） 主力商家主力商家 通濟街通濟街沿街商業(yè)集中商業(yè)1.568801002.53.5百貨大樓、安踏、李寧 中大街中大街沿街商業(yè)專業(yè)市場1.8118 100 120 11.5柒牌、七匹狼、利朗 后巷后巷沿街商業(yè)110130500.91.2無主力門店 大東門街大東門街 沿街商業(yè)集中式商 業(yè)專業(yè)市場 1.569801000.8-1.8 跨世紀美食城、文峰服 飾 珍珠路珍珠路 沿街商業(yè)集中式商

19、業(yè) 3.510360801.0-1.5小尾羊、阿迪達斯 交通路交通路 沿街商業(yè)集中式商 業(yè) 1.510150800.9-1.2 五星電器、曼德夫、圓 夢ktv 通濟街商業(yè)廣場通濟街商業(yè)廣場沿街商業(yè)3.5267801002.6-3.3 優(yōu)仙美地、通靈翠鉆、 安踏 大東門商業(yè)步行街大東門商業(yè)步行街沿街商業(yè)3.5232801000.81.5 宇明手機大賣場、絕代 佳人ktv 溫州商貿(mào)文化廣場溫州商貿(mào)文化廣場沿街商業(yè)1.268801200.61.0 錢柜ktv、美的、金伯 利鉆石 蘇寧電器蘇寧電器專業(yè)市場0.3 五星電器五星電器專業(yè)市場0.25 國美電器國美電器專業(yè)市場0.4 蘇果超市蘇果超市 （通濟

20、街店）（通濟街店） 集中式商業(yè)0.75 11.5 （周邊商鋪） 蘇果超市蘇果超市 （珍珠路店）（珍珠路店） 集中式商業(yè)0.6 11.5 （周邊商鋪） 文峰服飾文峰服飾 （大東門店）（大東門店） 專業(yè)市場0.2 文峰服飾文峰服飾 （珍珠路店）（珍珠路店） 專業(yè)市場0.3 招商城招商城小商品市場3.520400.81.5服裝城、商海娛樂城 總計總計25.31127 溧水中心商業(yè)區(qū)主要商業(yè)體量約溧水中心商業(yè)區(qū)主要商業(yè)體量約2525萬平米，鋪位數(shù)量約萬平米，鋪位數(shù)量約 11271127個，經(jīng)營業(yè)態(tài)以服裝、餐飲及專業(yè)市場為主個，經(jīng)營業(yè)態(tài)以服裝、餐飲及專業(yè)市場為主 業(yè)態(tài)類型業(yè)態(tài)類型鋪位數(shù)量鋪位數(shù)量業(yè)態(tài)占比

21、業(yè)態(tài)占比 零售零售50504%4% 服裝服裝36736733%33% 餐飲餐飲27627624%24% 社區(qū)服務(wù)社區(qū)服務(wù)17717716%16% 專業(yè)市場專業(yè)市場15915914%14% 休閑娛樂休閑娛樂47474%4% 其他其他51515%5% 商業(yè)格局商業(yè)格局 服務(wù)創(chuàng)造價值 中國房地產(chǎn)策劃代理綜合實力top10企業(yè) 通濟街商業(yè)廣場通濟街商業(yè)廣場經(jīng)過整體規(guī)劃打造成為縣城中心中高經(jīng)過整體規(guī)劃打造成為縣城中心中高 檔商貿(mào)街區(qū)檔商貿(mào)街區(qū) n 地理位置：地理位置：北至交通路，南至通濟街，東至廟街，西至望京北至交通路，南至通濟街，東至廟街，西至望京 路路 n 商業(yè)形態(tài)：商業(yè)形態(tài)：沿街商業(yè)沿街商業(yè) n

22、商業(yè)規(guī)模：商業(yè)規(guī)模：總營業(yè)面積約總營業(yè)面積約3.53.5萬萬 n 商鋪數(shù)量：商鋪數(shù)量：共共267267家家 n主力戶型：主力戶型： 40405050，開間，開間5 56m6m，進深，進深8 810m10m 80 80100100，開間，開間8 810m10m，進深，進深101012m12m n租金水平：租金水平：單層鋪位租金約單層鋪位租金約2.6-3.32.6-3.3元元/ /天天 n業(yè)態(tài)結(jié)構(gòu)：業(yè)態(tài)結(jié)構(gòu)：以服裝類為主占以服裝類為主占6060，其次為社區(qū)服務(wù)類（醫(yī)療、，其次為社區(qū)服務(wù)類（醫(yī)療、 美容美發(fā)、電信郵政），餐飲類美容美發(fā)、電信郵政），餐飲類 n 商業(yè)定位：商業(yè)定位：中高檔商業(yè)中高檔商業(yè)

23、 n 主力客戶：主力客戶：中心城區(qū)以及各鄉(xiāng)鎮(zhèn)客戶中心城區(qū)以及各鄉(xiāng)鎮(zhèn)客戶 n 輻射區(qū)域：輻射區(qū)域：輻射整個城區(qū)包括其他鄉(xiāng)鎮(zhèn)輻射整個城區(qū)包括其他鄉(xiāng)鎮(zhèn) n 經(jīng)營狀況：經(jīng)營狀況：位于商圈核心區(qū)位，人流量大，商業(yè)經(jīng)營狀況較位于商圈核心區(qū)位，人流量大，商業(yè)經(jīng)營狀況較 好。好。 n主力商家：主力商家：夢巴黎夢巴黎ktvktv、優(yōu)仙美地、通靈翠鉆、上海老廟銀樓、優(yōu)仙美地、通靈翠鉆、上海老廟銀樓、 安踏、紅豆家紡、虎豹男裝、五星電器、蘇果超市安踏、紅豆家紡、虎豹男裝、五星電器、蘇果超市 中中 大大 街街 珍珍 珠珠 路路 通濟街通濟街 大東門街大東門街 后后 巷巷 交通路交通路通濟街商業(yè)廣場通濟街商業(yè)廣場 典型

24、個案典型個案 服務(wù)創(chuàng)造價值 中國房地產(chǎn)策劃代理綜合實力top10企業(yè) n 地理位置：地理位置：東至珍珠路，西至中大街東至珍珠路，西至中大街 n 商業(yè)形態(tài)：商業(yè)形態(tài)：沿街商業(yè)集中商業(yè)，多為單層街鋪。沿街商業(yè)集中商業(yè)，多為單層街鋪。 n 商業(yè)規(guī)模：商業(yè)規(guī)模：街區(qū)總長街區(qū)總長430430米，總營業(yè)面積約米，總營業(yè)面積約1.51.5萬萬 n 商鋪數(shù)量：商鋪數(shù)量：共共6868家家 n主力戶型：主力戶型： 40-5040-50：開間：開間4-54-5米，進深米，進深10-1210-12米米 80-10080-100：開間：開間8-108-10米，進深米，進深10-1210-12米米 150-200150-

25、200：開間：開間14-1614-16米，進深米，進深10-1210-12米米 n 租金水平：租金水平：單層鋪位租金約單層鋪位租金約2.5-3.52.5-3.5元元/ /天天 n業(yè)態(tài)結(jié)構(gòu)：業(yè)態(tài)結(jié)構(gòu)：以服裝鞋帽以服裝鞋帽( (運動、品牌服裝專賣）為主占運動、品牌服裝專賣）為主占 7575，其次為其他類（眼鏡、首飾、手表）、社區(qū)服務(wù)，其次為其他類（眼鏡、首飾、手表）、社區(qū)服務(wù) 類、餐飲類類、餐飲類 n 商業(yè)定位：商業(yè)定位：高中檔品牌店高中檔品牌店 n 主力客戶：主力客戶：中心城區(qū)客戶為主中心城區(qū)客戶為主 n 輻射區(qū)域：輻射區(qū)域：輻射整個城區(qū)，對溧水其他鄉(xiāng)鎮(zhèn)輻射力較輻射整個城區(qū)，對溧水其他鄉(xiāng)鎮(zhèn)輻射力

26、較 強強 n 經(jīng)營狀況：經(jīng)營狀況：人流量高，商業(yè)經(jīng)營狀況極佳，目前街區(qū)人流量高，商業(yè)經(jīng)營狀況極佳，目前街區(qū) 正進行整體景觀園林改造，逐步形成高檔購物氛圍。正進行整體景觀園林改造，逐步形成高檔購物氛圍。 n 主力商家：主力商家：法萊服飾大賣場、百貨大樓、安踏、李寧、法萊服飾大賣場、百貨大樓、安踏、李寧、 森馬等森馬等 望望 京京 街街 中中 大大 街街 珍珍 珠珠 路路 通濟街通濟街 通濟街通濟街主要經(jīng)營服裝百貨類商品，滿足主城區(qū)消費需主要經(jīng)營服裝百貨類商品，滿足主城區(qū)消費需 求求 典型個案典型個案 服務(wù)創(chuàng)造價值 中國房地產(chǎn)策劃代理綜合實力top10企業(yè) 中大街中大街位于核心商圈西側(cè)，與通濟街存

27、在同質(zhì)化競爭，位于核心商圈西側(cè)，與通濟街存在同質(zhì)化競爭， 商業(yè)經(jīng)營狀況受到一定影響商業(yè)經(jīng)營狀況受到一定影響 n 地理位置：地理位置：北至交通路，南至大東門街北至交通路，南至大東門街 n 商業(yè)形態(tài)：商業(yè)形態(tài)：沿街商業(yè)專業(yè)市場，以單層門面為主沿街商業(yè)專業(yè)市場，以單層門面為主 n 商業(yè)規(guī)模：商業(yè)規(guī)模：街區(qū)總長街區(qū)總長720720米，總營業(yè)面積約米，總營業(yè)面積約1.81.8萬萬 n 商鋪數(shù)量：商鋪數(shù)量：共共118118家家 n主力戶型：主力戶型： 100100120120為主，開間為主，開間7 78 m8 m，進深，進深12-12- 14 m14 m n租金水平：租金水平：單層鋪位租金約單層鋪位租金約

28、1-1.51-1.5元元/ /天天 n業(yè)態(tài)結(jié)構(gòu)：業(yè)態(tài)結(jié)構(gòu)：以服裝為主占以服裝為主占4444，其次為社區(qū)服務(wù)類，其次為社區(qū)服務(wù)類 （美容美（美容美 發(fā)、婚慶鮮花）、零售類、其他類（金店、飾品、房地發(fā)、婚慶鮮花）、零售類、其他類（金店、飾品、房地 產(chǎn)）產(chǎn)） n 商業(yè)定位：商業(yè)定位：中檔商業(yè)中檔商業(yè) n 主力客戶：主力客戶：中心城區(qū)居民中心城區(qū)居民 n 輻射區(qū)域：輻射區(qū)域：主要輻射中心城區(qū)主要輻射中心城區(qū) n 經(jīng)營狀況：經(jīng)營狀況：人流量不高，商業(yè)氛圍一般。人流量不高，商業(yè)氛圍一般。 n 主力商家：主力商家：柒牌、七匹狼、利朗、金伯利鉆石、寶慶柒牌、七匹狼、利朗、金伯利鉆石、寶慶 銀樓等銀樓等 中大街

29、中大街 珍珍 珠珠 路路 大東門街大東門街 交通路交通路 典型個案典型個案 服務(wù)創(chuàng)造價值 中國房地產(chǎn)策劃代理綜合實力top10企業(yè) 交通路交通路北側(cè)以五金、餐飲為主，南側(cè)與通濟街商業(yè)廣北側(cè)以五金、餐飲為主，南側(cè)與通濟街商業(yè)廣 場相呼應(yīng)形成以蘇果、五星為紐帶的商業(yè)街區(qū)場相呼應(yīng)形成以蘇果、五星為紐帶的商業(yè)街區(qū) n 地理位置：地理位置：東至珍珠路，西至中大街東至珍珠路，西至中大街 n 商業(yè)形態(tài)：商業(yè)形態(tài)：沿街商業(yè)集中式商業(yè)，以單層商鋪為主沿街商業(yè)集中式商業(yè)，以單層商鋪為主 n 商業(yè)規(guī)模：商業(yè)規(guī)模：街區(qū)總長街區(qū)總長420420米，總營業(yè)面積約米，總營業(yè)面積約1.51.5萬萬 n 商鋪數(shù)量：商鋪數(shù)量：共

30、共101101家家 n主力戶型：主力戶型： 20204040，開間，開間4 45m5m，進深，進深5 58m8m 50 508080，開間，開間6 68m8m，進深，進深8 810m10m n租金水平：租金水平：單層鋪位租金約單層鋪位租金約0.9-1.20.9-1.2元元/ /天天 n業(yè)態(tài)結(jié)構(gòu)：業(yè)態(tài)結(jié)構(gòu)：以社區(qū)服務(wù)類（美容美發(fā)、藥店、酒店以社區(qū)服務(wù)類（美容美發(fā)、藥店、酒店 ）為主占）為主占 4040，其次為綜合服務(wù)類（醫(yī)療、美容美發(fā)、婚紗攝影），餐，其次為綜合服務(wù)類（醫(yī)療、美容美發(fā)、婚紗攝影），餐 飲類飲類 n 商業(yè)定位：商業(yè)定位：中低檔商業(yè)中低檔商業(yè) n 主力客戶：主力客戶：中心城區(qū)及各鄉(xiāng)鎮(zhèn)

31、客戶中心城區(qū)及各鄉(xiāng)鎮(zhèn)客戶 n 輻射區(qū)域：輻射區(qū)域：輻射整個城區(qū)及下屬鄉(xiāng)鎮(zhèn)輻射整個城區(qū)及下屬鄉(xiāng)鎮(zhèn) n 經(jīng)營狀況：經(jīng)營狀況：人流量較大，南側(cè)明顯商業(yè)氛圍優(yōu)與北側(cè)。人流量較大，南側(cè)明顯商業(yè)氛圍優(yōu)與北側(cè)。 n 主力商家：主力商家：五星電器、蘇果超市、來來永和豆?jié){、曼德夫、五星電器、蘇果超市、來來永和豆?jié){、曼德夫、 圓夢圓夢ktvktv 中中 大大 街街 珍珍 珠珠 路路 通濟街通濟街 大東門街大東門街 后后 巷巷 交通路交通路 典型個案典型個案 服務(wù)創(chuàng)造價值 中國房地產(chǎn)策劃代理綜合實力top10企業(yè) 后巷后巷以服裝、零售為主的商業(yè)街區(qū)，街道歷史久遠，以服裝、零售為主的商業(yè)街區(qū)，街道歷史久遠， 商業(yè)形象

32、不高商業(yè)形象不高 n 地理位置：地理位置：北至通濟街，南至大東門街北至通濟街，南至大東門街 n 商業(yè)形態(tài)：商業(yè)形態(tài)：沿街商業(yè)，以單層門面為主沿街商業(yè)，以單層門面為主 n 商業(yè)規(guī)模：商業(yè)規(guī)模：街區(qū)總長街區(qū)總長350350米，總營業(yè)面積約米，總營業(yè)面積約1 1萬萬 n 商鋪數(shù)量：商鋪數(shù)量：共共101101家家 n主力戶型：主力戶型： 30305050，開間，開間3 35m5m，進深，進深9 910 m10 m 80 80100100，開間，開間8 810m10m，進深，進深101012 m12 m n租金水平：租金水平：單層鋪位租金約單層鋪位租金約0.9-1.20.9-1.2元元/ /天天 n業(yè)態(tài)

33、結(jié)構(gòu)：業(yè)態(tài)結(jié)構(gòu)：以服裝為主占以服裝為主占4040，其次為零售類（便利店、茶，其次為零售類（便利店、茶 葉店）、社區(qū)服務(wù)類、專業(yè)市場類（電腦城、電動車行）葉店）、社區(qū)服務(wù)類、專業(yè)市場類（電腦城、電動車行） n 商業(yè)定位：商業(yè)定位：中低檔商業(yè)中低檔商業(yè) n 主力客戶：主力客戶：街道附近居民街道附近居民 n 輻射區(qū)域：輻射區(qū)域：輻射力較弱，街道附近中心城區(qū)輻射力較弱，街道附近中心城區(qū) n 經(jīng)營狀況：經(jīng)營狀況：人流量一般，歷史久遠形象較差，商業(yè)氛圍不高。人流量一般，歷史久遠形象較差，商業(yè)氛圍不高。 n 主力商家：主力商家：無主力門店無主力門店 中中 大大 街街 珍珍 珠珠 路路 通濟街通濟街 大東門街

34、大東門街 后后 巷巷 典型個案典型個案 服務(wù)創(chuàng)造價值 中國房地產(chǎn)策劃代理綜合實力top10企業(yè) 大東門街大東門街形成以手機、電腦為主營業(yè)態(tài)的專業(yè)型街區(qū)，形成以手機、電腦為主營業(yè)態(tài)的專業(yè)型街區(qū)， 業(yè)態(tài)聚集效應(yīng)明顯業(yè)態(tài)聚集效應(yīng)明顯 n 地理位置：地理位置：西至中大街，東至珍珠路西至中大街，東至珍珠路 n 商業(yè)形態(tài)：商業(yè)形態(tài)：沿街商業(yè)集中式商業(yè)專業(yè)市場，以單層門面沿街商業(yè)集中式商業(yè)專業(yè)市場，以單層門面 為主為主 n 商業(yè)規(guī)模：商業(yè)規(guī)模：街區(qū)總長街區(qū)總長520520米，總營業(yè)面積約米，總營業(yè)面積約1.51.5萬萬 n 商鋪數(shù)量：商鋪數(shù)量：共共6969家家 n主力戶型：主力戶型： 10102525，開間

35、，開間2 24m4m，進深，進深5 58m8m 80 80100100，開間，開間8 810m10m，進深，進深101012 m12 m n租金水平：租金水平：單層鋪位租金約單層鋪位租金約0.8-1.80.8-1.8元元/ /天天 n業(yè)態(tài)結(jié)構(gòu)：業(yè)態(tài)結(jié)構(gòu)：以專業(yè)市場（書店、電腦、手機、電動車等以專業(yè)市場（書店、電腦、手機、電動車等 ）為）為 主占主占4646，其次為社區(qū)服務(wù)類（醫(yī)療、通訊服務(wù)類），餐飲類，其次為社區(qū)服務(wù)類（醫(yī)療、通訊服務(wù)類），餐飲類 n 商業(yè)定位：商業(yè)定位：中檔商業(yè)中檔商業(yè) n 主力客戶：主力客戶：中心城區(qū)客戶中心城區(qū)客戶 n 輻射區(qū)域：輻射區(qū)域：輻射整個城區(qū)輻射整個城區(qū) n 經(jīng)

36、營狀況：經(jīng)營狀況：靠近珍珠路一側(cè)人流量較大，專業(yè)性市場聚集效應(yīng)靠近珍珠路一側(cè)人流量較大，專業(yè)性市場聚集效應(yīng) 明顯，整體經(jīng)營狀況良好。明顯，整體經(jīng)營狀況良好。 n 主力商家：主力商家：跨世紀美食城、宇明手機城、領(lǐng)潮手機城、溧水跨世紀美食城、宇明手機城、領(lǐng)潮手機城、溧水 3g3g手機大賣場、文峰服飾手機大賣場、文峰服飾 中中 大大 街街 珍珍 珠珠 路路 通濟街通濟街 大東門街大東門街 后后 巷巷 典型個案典型個案 服務(wù)創(chuàng)造價值 中國房地產(chǎn)策劃代理綜合實力top10企業(yè) 大東門商業(yè)步行街大東門商業(yè)步行街南側(cè)形成手機、電腦專業(yè)賣場，中南側(cè)形成手機、電腦專業(yè)賣場，中 部及北部形成餐飲、休閑娛樂街區(qū)部及

37、北部形成餐飲、休閑娛樂街區(qū) n 地理位置：地理位置：北至通濟街，南至大東門街，東至珍珠路，西至后北至通濟街，南至大東門街，東至珍珠路，西至后 巷巷 n 商業(yè)形態(tài)：商業(yè)形態(tài)：沿街商業(yè)，以雙層聯(lián)體商鋪為主（部分拆分出租）沿街商業(yè)，以雙層聯(lián)體商鋪為主（部分拆分出租） n 商業(yè)規(guī)模：商業(yè)規(guī)模：總長度約總長度約500500米（水街米（水街5050米，旱街米，旱街450450米），總營業(yè)米），總營業(yè) 面積約面積約3.53.5萬萬 n 商鋪數(shù)量：商鋪數(shù)量：共共232232家家 n主力戶型：主力戶型： 8080100100，開間，開間6 68m8m，進深，進深101012m12m 120 120200200，

38、開間，開間6 68m8m，進深，進深101012m12m（2 2層）層） n租金水平：租金水平：單層鋪位租金約單層鋪位租金約1.21.21.51.5元元/ /天天( (水街沿街水街沿街) ) 雙層鋪位租金約雙層鋪位租金約0.8-1.20.8-1.2元元/ /天（旱街內(nèi)鋪）天（旱街內(nèi)鋪） n業(yè)態(tài)結(jié)構(gòu)：業(yè)態(tài)結(jié)構(gòu)：以餐飲類為主占以餐飲類為主占8080，其次為專業(yè)市場類（手機、電，其次為專業(yè)市場類（手機、電 腦），娛樂類（腦），娛樂類（ktvktv、網(wǎng)吧、足療）、網(wǎng)吧、足療） n 商業(yè)定位：商業(yè)定位：中檔商業(yè)中檔商業(yè) n 主力客戶：主力客戶：中心城區(qū)中心城區(qū) n 輻射區(qū)域：輻射區(qū)域：輻射整個城區(qū)輻射整

39、個城區(qū) n 經(jīng)營狀況：經(jīng)營狀況：街區(qū)內(nèi)人流量不足，鋪面空置率高，南北兩側(cè)商業(yè)街區(qū)內(nèi)人流量不足，鋪面空置率高，南北兩側(cè)商業(yè) 優(yōu)于中間沿街商鋪。優(yōu)于中間沿街商鋪。 n主力商家：主力商家：溧水宇明手機大賣場、溧水溧水宇明手機大賣場、溧水3g3g手機大賣場、絕代佳手機大賣場、絕代佳 人人ktvktv、禪悅國際瑜珈、武王府大酒店、聚鑫源酒樓、禪悅國際瑜珈、武王府大酒店、聚鑫源酒樓 中中 大大 街街 珍珍 珠珠 路路 通濟街通濟街 大東門街大東門街 后后 巷巷 交通路交通路 大東門商大東門商 業(yè)步行街業(yè)步行街 典型個案典型個案 服務(wù)創(chuàng)造價值 中國房地產(chǎn)策劃代理綜合實力top10企業(yè) 珍珠路珍珠路南北主干道

40、之一，整體跨度較大，業(yè)態(tài)豐富，以南北主干道之一，整體跨度較大，業(yè)態(tài)豐富，以 招商城小商品市場、文峰服飾為代表招商城小商品市場、文峰服飾為代表 n 地理位置：地理位置：北至交通路，南至大東門街北至交通路，南至大東門街 n 商業(yè)形態(tài)：商業(yè)形態(tài)：沿街商業(yè)集中式商業(yè)，集中式商業(yè)沿街商業(yè)集中式商業(yè)，集中式商業(yè)2 23 3層，沿層，沿 街門面多為單層街門面多為單層 n 商業(yè)規(guī)模：商業(yè)規(guī)模：街區(qū)總長街區(qū)總長950950米，總營業(yè)面積約米，總營業(yè)面積約3.53.5萬萬 n 商鋪數(shù)量：商鋪數(shù)量：共共103103家家 n主力戶型：主力戶型： 18184040，開間，開間3 35m5m，進深，進深6 68m8m 6

41、0 608080，開間，開間6 68m8m，進深，進深101012m12m n租金水平：租金水平：單層鋪位租金約單層鋪位租金約1.0-1.51.0-1.5元元/ /天天 n業(yè)態(tài)結(jié)構(gòu)：業(yè)態(tài)結(jié)構(gòu)：以專業(yè)市場（機電、手機、文具等以專業(yè)市場（機電、手機、文具等 ）為主占）為主占4040， 其次為社區(qū)服務(wù)類（醫(yī)療、美容美發(fā)、婚紗攝影），餐飲類其次為社區(qū)服務(wù)類（醫(yī)療、美容美發(fā)、婚紗攝影），餐飲類 n 商業(yè)定位：商業(yè)定位：中低檔商業(yè)中低檔商業(yè) n 主力客戶：主力客戶：中心城區(qū)及各鄉(xiāng)鎮(zhèn)客戶中心城區(qū)及各鄉(xiāng)鎮(zhèn)客戶 n 輻射區(qū)域：輻射區(qū)域：輻射整個城區(qū)及下屬鄉(xiāng)鎮(zhèn)輻射整個城區(qū)及下屬鄉(xiāng)鎮(zhèn) n 經(jīng)營狀況：經(jīng)營狀況：人流量

42、較大，專業(yè)市場密集分布，餐飲業(yè)比較發(fā)達。人流量較大，專業(yè)市場密集分布，餐飲業(yè)比較發(fā)達。 n 主力商家：主力商家：招商城、溧水手機大賣場、文峰服飾等招商城、溧水手機大賣場、文峰服飾等 中中 大大 街街 珍珍 珠珠 路路 通濟街通濟街 大東門街大東門街 后后 巷巷 典型個案典型個案 服務(wù)創(chuàng)造價值 中國房地產(chǎn)策劃代理綜合實力top10企業(yè) 溫州商貿(mào)文化廣場溫州商貿(mào)文化廣場業(yè)態(tài)規(guī)劃與中心商圈有一定重疊，業(yè)態(tài)規(guī)劃與中心商圈有一定重疊， 整體商業(yè)氛圍較差整體商業(yè)氛圍較差 n 地理位置：地理位置：北至通濟街，南至大東門街，東至后巷，西至中北至通濟街，南至大東門街，東至后巷，西至中 大街大街 n 商業(yè)形態(tài)：商

43、業(yè)形態(tài)：沿街商業(yè)，以雙層商鋪為主沿街商業(yè)，以雙層商鋪為主 n 商業(yè)規(guī)模：商業(yè)規(guī)模：總營業(yè)面積約總營業(yè)面積約1.21.2萬萬 n 商鋪數(shù)量：商鋪數(shù)量：共共6868家家 n主力戶型：主力戶型： 8080120120，開間，開間4 46m6m，進深，進深101012m12m（2 2層）層） n租金水平：租金水平：鋪位租金約鋪位租金約0.60.61.01.0元元/ /天天 n業(yè)態(tài)結(jié)構(gòu)：業(yè)態(tài)結(jié)構(gòu)：以服裝類為主占以服裝類為主占7171，其次為娛樂休閑類（，其次為娛樂休閑類（ktvktv、 網(wǎng)吧、足療）網(wǎng)吧、足療） n 商業(yè)定位：商業(yè)定位：中檔商業(yè)中檔商業(yè) n 主力客戶：主力客戶：中心城區(qū)中心城區(qū) n 輻射

44、區(qū)域：輻射區(qū)域：城市中心區(qū)域城市中心區(qū)域 n 經(jīng)營狀況：經(jīng)營狀況：街區(qū)體量較小，空間閉塞未建立較強的昭示面，街區(qū)體量較小，空間閉塞未建立較強的昭示面， 整體商業(yè)氛圍較差。整體商業(yè)氛圍較差。 n主力商家：主力商家：錢柜錢柜ktvktv、美的空調(diào)、金伯利鉆石、美的空調(diào)、金伯利鉆石 中中 大大 街街 珍珍 珠珠 路路 通濟街通濟街 大東門街大東門街 后后 巷巷 交通路交通路 溫州商貿(mào)溫州商貿(mào) 文化廣場文化廣場 典型個案典型個案 服務(wù)創(chuàng)造價值 中國房地產(chǎn)策劃代理綜合實力top10企業(yè) p溧水目前商業(yè)格局仍以通濟街為核心的單核 商圈結(jié)構(gòu)，整體定位多以沿街商鋪形式出現(xiàn)， 輻射整個城區(qū) p受南京市區(qū)強大輻射

45、力的影響，溧水中高端 消費存在明顯外流現(xiàn)象 p整體檔次以中端和中低端為主，業(yè)態(tài)提升升 級需求明顯 商圈發(fā)展商圈發(fā)展 現(xiàn)狀現(xiàn)狀 p項目處于核心商圈地帶，商業(yè)氛圍成熟， 應(yīng)抓住目前市場上存在的業(yè)態(tài)空白，進行商 業(yè)的提檔升級 商圈與項商圈與項 目之間關(guān)目之間關(guān) 系系 本項目啟示本項目啟示對市場對市場 存在的業(yè)態(tài)空白進行引存在的業(yè)態(tài)空白進行引 領(lǐng)，深入了解客群需求，領(lǐng)，深入了解客群需求， 對市場現(xiàn)有業(yè)態(tài)逐步分對市場現(xiàn)有業(yè)態(tài)逐步分 析，了解未來發(fā)展趨勢，析，了解未來發(fā)展趨勢， 進行提檔升級進行提檔升級 通過商圈發(fā)展現(xiàn)狀及商圈與項目關(guān)系的分析可以看出，本項通過商圈發(fā)展現(xiàn)狀及商圈與項目關(guān)系的分析可以看出，本

46、項 目處于溧水核心商圈地帶，商業(yè)氛圍成熟，應(yīng)當重點體現(xiàn)城目處于溧水核心商圈地帶，商業(yè)氛圍成熟，應(yīng)當重點體現(xiàn)城 市商業(yè)的提檔升級，引領(lǐng)城市商業(yè)的發(fā)展市商業(yè)的提檔升級，引領(lǐng)城市商業(yè)的發(fā)展 商圈總結(jié)商圈總結(jié) 服務(wù)創(chuàng)造價值 中國房地產(chǎn)策劃代理綜合實力top10企業(yè) 溧水消費客群來源溧水消費客群來源 主要客群主要客群次要客群次要客群游離客群游離客群 目標消費目標消費 家庭消費及家庭消費及 商務(wù)消費商務(wù)消費 特色體驗消特色體驗消 費費 游離客群游離客群 南京市區(qū)體驗式消費南京市區(qū)體驗式消費 區(qū)域來源：區(qū)域來源：南京市區(qū)為主南京市區(qū)為主 消費原因：消費原因：出差、旅游、路過或目標消費出差、旅游、路過或目標消

47、費 消費目的：消費目的：商務(wù)或體驗式商務(wù)或體驗式 價格敏感：價格敏感：對價格不敏感，看中特色與服務(wù)對價格不敏感，看中特色與服務(wù) 次要客群次要客群 周邊鄉(xiāng)鎮(zhèn)周邊鄉(xiāng)鎮(zhèn) 區(qū)域來源：區(qū)域來源：周邊鄉(xiāng)鎮(zhèn)為主周邊鄉(xiāng)鎮(zhèn)為主 消費原因：消費原因：目標消費目標消費 消費目的：消費目的：滿足目標需求滿足目標需求 價格敏感：價格敏感：對價格較敏感，多為中年或中老年人對價格較敏感，多為中年或中老年人 主要客群主要客群 溧水縣區(qū)客群溧水縣區(qū)客群 區(qū)域來源：區(qū)域來源：溧水縣區(qū)溧水縣區(qū) 消費原因：消費原因：居住在此，就近消費居住在此，就近消費 消費目的：消費目的：滿足家庭生活需求滿足家庭生活需求 價格敏感：價格敏感：家庭消

48、費較為敏感，商務(wù)消費不敏感家庭消費較為敏感，商務(wù)消費不敏感 對消費客群來源進行分析，對本項目客群進行挖掘及鎖定對消費客群來源進行分析，對本項目客群進行挖掘及鎖定 服務(wù)創(chuàng)造價值 中國房地產(chǎn)策劃代理綜合實力top10企業(yè) 溧水消費客群特點溧水消費客群特點 購物購物餐飲餐飲娛樂娛樂休閑休閑 溧水主要供給溧水主要供給 通濟街、中大街、 后巷、珍珠路等， 包含服裝、電器賣 場、超市等多類業(yè) 態(tài) 中心商圈的餐飲業(yè) 態(tài)除大東門商業(yè)步 行街較為集中之外， 在其他商業(yè)街體量 小，較為分散； 目前運營項目包括 錢柜ktv、夢巴黎 ktv、圓夢ktv、絕 代佳人ktv等，分布 不集中，以中檔、 中低檔為主，缺少 知

49、名品牌主力店的 引進 以茶社、咖啡為 主， 如優(yōu)仙美地等 供給特點供給特點 中低檔消費，服飾 類購物下轄鄉(xiāng)鎮(zhèn)客 群占了大部分 餐飲較為火爆，中 高低均有覆蓋，但 中高端餐飲整體供 給不足 檔次、服務(wù)等較 低， 規(guī)模、形象都較為 落后 新近發(fā)展起來，生 意較好，具備發(fā)展 空間 溧水居民消費溧水居民消費 特點特點 家庭日常生活類就 近超市購物，服飾 等基本流入南京， 特別是年輕人購物 受南京沖擊較大 餐飲消費觀念開始 轉(zhuǎn)換，外出就餐頻 率每年都有遞增 娛樂項目較少，不 能滿足需求，酒吧 類流入南京消費 消費觀念引導(dǎo)較快 接受，未來發(fā)展將 更快 對本項目消費對本項目消費 傾向傾向 服飾類購物如有，

50、高于現(xiàn)有水平，會 滿足部分需求，但 流失率依然會很大 如有，欣然接受， 但特色、服務(wù)、硬 件等需要高于現(xiàn)有 水平 如有，需要提升檔 次及服務(wù)，升級現(xiàn) 有娛樂 如有，會給予消費 者更多的選擇空間 生活、家庭消費特點明顯，對餐飲娛樂業(yè)態(tài)升級需求較強生活、家庭消費特點明顯，對餐飲娛樂業(yè)態(tài)升級需求較強 在了解客群需求的基礎(chǔ)之上，對各類業(yè)態(tài)的可行性進行研判在了解客群需求的基礎(chǔ)之上，對各類業(yè)態(tài)的可行性進行研判 服務(wù)創(chuàng)造價值 中國房地產(chǎn)策劃代理綜合實力top10企業(yè) 百貨百貨 目前在運營的購物業(yè)態(tài)大部分為臨街店鋪零售形式，分布目前在運營的購物業(yè)態(tài)大部分為臨街店鋪零售形式，分布 散亂，檔次較低，中高端百貨業(yè)態(tài)

51、存在市場空白散亂，檔次較低，中高端百貨業(yè)態(tài)存在市場空白 分布區(qū)域業(yè)態(tài)主力面積（平方米）特點 通濟街服裝百貨80100 p分布：運營項目 分散于核心商業(yè)圈 的各個商業(yè)街內(nèi) p規(guī)模：規(guī)模普遍 較小，缺乏集中式 經(jīng)營 p檔次：目前運營 項目以中檔、中低 檔為主， 中大街服裝零售100120 大東門街 手機電腦 餐飲娛樂 80100 后巷服裝零售3050 珍珠路 機電手機 小商品 6080 交通路 五金 餐飲娛樂 5080 交通路交通路 通濟街通濟街 大東門街大東門街 中中 大大 街街 珍珍 珠珠 路路 后后 巷巷 服務(wù)創(chuàng)造價值 中國房地產(chǎn)策劃代理綜合實力top10企業(yè) 商業(yè)街商業(yè)街 商業(yè)街是溧水的主

52、要商業(yè)形態(tài)，業(yè)態(tài)方面多為零售和專業(yè)市商業(yè)街是溧水的主要商業(yè)形態(tài)，業(yè)態(tài)方面多為零售和專業(yè)市 場，主要還是以傳統(tǒng)商業(yè)為主，缺少主題化、特色化街區(qū)場，主要還是以傳統(tǒng)商業(yè)為主，缺少主題化、特色化街區(qū) 交通路交通路 通濟街通濟街 大東門街大東門街 中中 大大 街街 珍珍 珠珠 路路 后后 巷巷 商業(yè)形態(tài)主要業(yè)態(tài) 體量主力面積主力商家商業(yè)檔次 通濟街 沿街商業(yè)集中商 業(yè) 服裝百貨1.5萬80100 百貨大樓、法萊服飾 大賣場 中高端 中大街 沿街商業(yè)專業(yè)市 場 服裝零售1.8萬100120柒牌、七匹狼、利朗中端 大東門街 沿街商業(yè)集中式 商業(yè)專業(yè)市場 手機電腦 餐飲娛樂 1.5萬80100 跨世紀美食城、

53、溧水 3g手機大賣場 中端 后巷沿街商業(yè)服裝零售1萬3050無主力門店中低端 珍珠路 沿街商業(yè)集中式 商業(yè) 機電手機 小商品 3.5萬6080 招商城、溧水手機大 賣場 中低端 交通路 沿街商業(yè)集中式 商業(yè) 五金 餐飲娛樂 1.5萬5080 五星電器、曼德夫、 圓夢ktv 中低端 服務(wù)創(chuàng)造價值 中國房地產(chǎn)策劃代理綜合實力top10企業(yè) 大型超市大型超市 項目規(guī)模業(yè)態(tài)客戶經(jīng)營狀況 蘇果超市 （交通路 店） 7500 1f（服裝、首飾、小 電器） 2f（家紡、日用品） 3f（食品） 城區(qū)及 鄉(xiāng)鎮(zhèn)客 戶 位于人氣最旺的 通濟街商圈，人 流量集中，帶動 了附近商鋪的客 源。 蘇果超市 （灣子口 店）

54、6000 1f（食品、日用品） 2f（家紡、服裝） 外側(cè)沿街以餐飲為主 中心城 區(qū)及城 東片區(qū) 形成以蘇果為中 心的小型商貿(mào)中 心，人流量匯聚， 蘇果兩側(cè)沿街門 面經(jīng)營狀況均高 于周邊。 溧水主城區(qū)現(xiàn)有兩家大型蘇果超市，未來交通路店將搬至萬溧水主城區(qū)現(xiàn)有兩家大型蘇果超市，未來交通路店將搬至萬 辰華潤蘇果內(nèi)，整體超市規(guī)模較大，未來萬辰華潤蘇果將與辰華潤蘇果內(nèi)，整體超市規(guī)模較大，未來萬辰華潤蘇果將與 本項目共融共生，為本項目帶來人流，不建議引入新的超市本項目共融共生，為本項目帶來人流，不建議引入新的超市 蘇果社區(qū)店（交通路店）蘇果社區(qū)店（交通路店） 蘇果社區(qū)店（灣子口店）蘇果社區(qū)店（灣子口店） 華

55、潤蘇果（萬辰店）華潤蘇果（萬辰店） 服務(wù)創(chuàng)造價值 中國房地產(chǎn)策劃代理綜合實力top10企業(yè) 項目項目 規(guī)模規(guī)模 （平米）（平米） 經(jīng)營狀況經(jīng)營狀況客戶客戶特點特點 蘇寧電器蘇寧電器3000 較差，相對區(qū) 域位置較偏 城區(qū)及鄉(xiāng)鎮(zhèn) 客戶 家電、電腦賣 場 五星電器五星電器2500良好 城區(qū)及鄉(xiāng)鎮(zhèn) 客戶 家電大型賣場 國美電器國美電器4000良好 城區(qū)及鄉(xiāng)鎮(zhèn) 客戶 家電為主大型 賣場 家電賣場家電賣場 目前核心商圈區(qū)域已有三大家電賣場的布點，基本處于目前核心商圈區(qū)域已有三大家電賣場的布點，基本處于 飽和狀態(tài)，不建議引入此類業(yè)態(tài)飽和狀態(tài)，不建議引入此類業(yè)態(tài) 交通路交通路 通濟街通濟街 大東門街大東門街

56、 中中 大大 街街 后后 巷巷 五星電器五星電器 蘇寧電器蘇寧電器 國美電器國美電器 服務(wù)創(chuàng)造價值 中國房地產(chǎn)策劃代理綜合實力top10企業(yè) 餐飲娛樂大部分為中低端消費，餐飲知名品牌少，規(guī)模均餐飲娛樂大部分為中低端消費，餐飲知名品牌少，規(guī)模均 較小，娛樂以網(wǎng)吧、較小，娛樂以網(wǎng)吧、ktvktv為主，檔次有限為主，檔次有限 餐飲娛樂餐飲娛樂 p分布：分布：中心商圈的餐飲業(yè) 態(tài)除大東門商業(yè)步行街較為 集中之外，在其他商業(yè)街體 量小，較為分散；整體市場 的休閑娛樂業(yè)態(tài)體量有限。 p檔次：目前運營項目以中 檔、中低檔為主，缺少知名 品牌主力店的引進 “大型餐飲只有小廚娘做大型餐飲只有小廚娘做 的還不錯，

57、天天都爆滿，的還不錯，天天都爆滿， 整體需求明顯沒有得到滿整體需求明顯沒有得到滿 足。足?！?” 消費者訪談消費者訪談 服務(wù)創(chuàng)造價值 中國房地產(chǎn)策劃代理綜合實力top10企業(yè) 家居市場家居市場 現(xiàn)有主要集中式家居市場分布在珍珠路東面，形象差、現(xiàn)有主要集中式家居市場分布在珍珠路東面，形象差、 檔次低，供應(yīng)量不大檔次低，供應(yīng)量不大 金寶市場金寶市場 恒隆家居恒隆家居 項目功能及業(yè)態(tài)檔次規(guī)模目前情況 金寶市 場 家居、裝飾材 料、日用百貨 中低檔3萬 業(yè)態(tài)較為全面， 輻射城區(qū)和周 邊鄉(xiāng)鎮(zhèn) 恒隆家 居 家居、家紡、 家裝 中高檔1萬 引入了掌上明 珠等多家家居 主力店和部分 裝飾公司 服務(wù)創(chuàng)造價值 中

58、國房地產(chǎn)策劃代理綜合實力top10企業(yè) 影院情況影院情況 溧水市場目前缺乏高品質(zhì)的大型影院，本項目可引進大溧水市場目前缺乏高品質(zhì)的大型影院，本項目可引進大 型品牌影院，引領(lǐng)城市商業(yè)發(fā)展，樹立標桿型品牌影院，引領(lǐng)城市商業(yè)發(fā)展，樹立標桿 “去年我還是特地跑到南京去看的阿 凡達。其實新電影院不一定要多大， 但各方面條件要跟上?！?消費者訪談消費者訪談 溧水影劇院位于珍珠路是溧水 縣最老的影視劇院，現(xiàn)在已逐 步被淘汰，主要用于各種商業(yè) 性質(zhì)租賃 溧水影劇院溧水影劇院 服務(wù)創(chuàng)造價值 中國房地產(chǎn)策劃代理綜合實力top10企業(yè) 本項目在發(fā)展百貨、商業(yè)街、餐飲娛樂及家居廣場等業(yè)態(tài)上都本項目在發(fā)展百貨、商業(yè)街、

59、餐飲娛樂及家居廣場等業(yè)態(tài)上都 具備市場基礎(chǔ)，打造具備目的性、特色性的綜合一站式商業(yè)是具備市場基礎(chǔ)，打造具備目的性、特色性的綜合一站式商業(yè)是 本項目的主要發(fā)展方向本項目的主要發(fā)展方向 p核心商圈內(nèi)大型超市規(guī)模大，距離本項目近，本 項目應(yīng)共享其人流；家電賣場趨于飽和狀態(tài)，避免 進入激烈競爭 超市，家超市，家 電賣場電賣場 p核心商圈的商業(yè)街，整體業(yè)態(tài)檔次不高，以傳統(tǒng) 商業(yè)為主，缺乏特色類主題類商業(yè)街區(qū) 商業(yè)街商業(yè)街 p溧水市場目前尚無大型影院，本項目可通過影院 的引入，提升整體客群的消費認知度 影院影院 p溧水高檔餐飲娛樂缺乏，項目可著力打造集中式 餐飲娛樂，構(gòu)建目的型要素 餐飲娛樂餐飲娛樂 p溧

60、水目前缺乏純粹的百貨業(yè)態(tài)，多以臨街商鋪的 零售形式運營，形象檔次不高，項目可著重打造集 中式百貨業(yè)態(tài) 百貨百貨 p現(xiàn)有家居廣場整體檔次不高，建議對此類業(yè)態(tài)進 行提檔升級 家居建材家居建材 市場空白市場空白 市場空白市場空白 提檔升級提檔升級 市場飽和市場飽和 提檔升級提檔升級 提檔升級提檔升級 業(yè)態(tài)分析總結(jié)業(yè)態(tài)分析總結(jié) 服務(wù)創(chuàng)造價值 中國房地產(chǎn)策劃代理綜合實力top10企業(yè) 城市背景分析城市背景分析 1 1 項目定位及發(fā)展戰(zhàn)略項目定位及發(fā)展戰(zhàn)略 3 3 項目初步規(guī)劃建議項目初步規(guī)劃建議 4 4 市場機會點分析市場機會點分析 2 2 服務(wù)創(chuàng)造價值 中國房地產(chǎn)策劃代理綜合實力top10企業(yè) 本項目