萬科地產設計標準(DOC84頁)

1、統(tǒng)一技術標準（2021版）編制中心研發(fā)部日期2021年12月30日校對日期審核日期批準日期修訂記錄日 期修訂狀態(tài)修改內容修改人校對人審核人批準人參加討論認定人員：目錄總則第一部分 總圖設計第一章 規(guī)模等級.模式與主要配套指標第二章 總平面規(guī)劃要點第三章 公共設施規(guī)劃要點第四章 營銷體驗區(qū)規(guī)劃要點第五章 小區(qū)內交通系統(tǒng)設計要點第二部分 建筑專業(yè)第一章 萬科現有風格純化第二章 住宅技術要求第三章 會所技術要求第四章 配套商業(yè)技術要求第五章 地下車庫技術要求第六章 建材選用標準第三部分 結構專業(yè)第一章 各類建筑的結構形式及材料限額標準第二章 結構設計總則第三章 材料選用范圍第四章 各類建筑的具體要求

2、第五章 填充墻中構造柱、圈梁、過梁的布置原則及配筋要求第四部分 給排水專業(yè)第一章 住宅技術要求（未含超高層）第二章 會所技術要求第三章 配套商業(yè)技術要求第四章 地下車庫技術要求第五部分 暖通空調專業(yè)第一章 住宅技術要求第二章 會所技術要求第三章 配套商業(yè)技術要求第四章 地下車庫技術要求第六部分 電氣專業(yè)第一章 住宅技術要求第二章 會所技術要求第三章 配套商業(yè)技術要求第四章 地下車庫技術要求第七部分 室內專業(yè)第一章 會所技術要求第二章 住宅公共部位技術要求第三章 營銷樣板房技術要求第四章 精裝修房技術要求第八部分 景觀專業(yè)第一章 景觀等級分類第二章 景觀構成第三章 不同風格景觀要求第四章 景觀設

3、計要求總則一、編制目的1. 結合萬科房地產集團獨有的開發(fā)模式和經驗，通過對國家標準未涉及到的總結提煉形成了萬科住宅統(tǒng)一技術標準。本標準針對萬科住宅項目存在的主要問題進行針對性編制，作為設計研發(fā)三創(chuàng)工作第一階段核心成果。2. 該標準將作為集團項目設計、施工等工作的技術依據，與成本標準、營銷標準共同構成萬科產品標準。3. 該標準每年修訂一次，由研發(fā)中心負責起草、修訂，技術決策小組審核，各相關中心、項目公司執(zhí)行。二、適用范圍本措施適用于萬科地產集團開發(fā)的住宅項目，承接萬科地產集團開發(fā)項目的設計施工單位，在施工中應按照本措施和當地的相關規(guī)定及技術標準，統(tǒng)一現場施工程序化做法，提高住宅開發(fā)綠化建造質量。

4、三、總設計要求1. 施工圖設計單位應作為設計總包，配合市政設施配套專項設計，匯總管網綜合圖；配合各設備專業(yè)廠商完成專項設計；配合室內外精裝修等專項設計，完成審核，并蓋章出圖。同時包括各項專業(yè)廠家二次設計的審核工作。2. 正圖及每次修改圖紙編號必須注明版本與日期以便圖紙查閱、區(qū)分和存檔。3. 方案設計單位要提供建筑外裝材料一覽表，要提供外立面造型的重要節(jié)點詳圖。4. 住宅結構專業(yè)應當按照戶型要求進行結構優(yōu)化5. 方案設計單位及其施工設計單位在擴初階段，施工圖階段平面圖及立面圖上標明雨水管，陽臺落水管的位置。6. 建筑專業(yè)要協(xié)調各專業(yè)保證凈高要求，各專業(yè)要表達開關、插座、管井、箱、柜、雨水口、地漏

5、、潔具、集水坑等的定位。7. 管線綜合與景觀設計要同步進行，密切聯(lián)動。第一部分 規(guī)劃總圖設計第一章 規(guī)模等級.模式與主要配套指標 1.規(guī)模等級 分類規(guī)范類型人口規(guī)模(人)戶數(戶)用地規(guī)模(公頃)建筑規(guī)模(萬平方米)城郊超級大盤城市片區(qū)規(guī)模10-20萬3.06 .4萬.150200-300城郊中等大盤居住區(qū)規(guī)模3-5萬1.01.6萬60-15060-150城郊普通大盤大小區(qū)規(guī)模1.2-1.8萬0.40.6萬20-3030-502.超級大盤規(guī)劃結構 分類布局結構物業(yè)基本單位網狀道路形態(tài)高開放性布局片區(qū)+組團級街坊組團級街坊(6-12萬)城市主次干道組團級道路(寬度借鑒小區(qū)級道路)中開放性布局片區(qū)

6、+小區(qū)級街坊 小區(qū)級街坊(15-30萬)城市主次干道小區(qū)級道路低開放性布局片區(qū)+居住區(qū)+小區(qū)+組團小區(qū)城市主次干道居住區(qū)級路3.道路等級分類距離(米)道路紅線或建筑控制線之間(米)路面寬度(米)通行模式城市主次干道0.7-1.5km30-50米3.75mx4(6)過境居住區(qū)級道路紅線20m9-12過境小區(qū)級道路建筑控制線間10或14(采暖區(qū))6-9過境或非過境組團級道路建筑控制線間8或10(采暖區(qū))3-5非過境宅間小路-2.5非過境4.配套商業(yè)等級分類基本商業(yè)面積基本設置業(yè)態(tài)基本設置業(yè)態(tài)配套業(yè)態(tài)大型商業(yè)中心（超級大盤）6-12萬平米大型商場+步行街區(qū)+酒店/酒店公寓購物中心、超市、百貨店，文化

7、娛樂、餐飲旅游、金融服務、圖書報刊、郵電業(yè)中等商業(yè)中心（中等大盤）2.5-3萬平米中型商場+步行街區(qū)+(酒店/酒店公寓)超市、便利店、醫(yī)藥店，菜市場、餐飲生活服務、圖書報刊、郵電業(yè)街坊商業(yè)（普通大盤）總建筑面積的8-15%沿街商鋪或沿街商業(yè)內街便利店、餐飲店，生活服務業(yè)對10萬人以下的超級大盤，大型商業(yè)中心與中等商業(yè)中心整合即可5.會所面積與數量項目規(guī)模會所總面積單個會所面積與數量備注超級大盤S總建x0.04-0.066000-8000;按照居住區(qū)數量設置1個有五星級酒店和大型商業(yè)中心，可折減相應功能面積中等大盤S總建x0.07-0.104000-6000;每個居住區(qū)規(guī)模設置1-2個普通大盤S

8、總建x0.10-0.15 3000-5000;1個第二章 總平面規(guī)劃要點1.要有分期分區(qū)建設圖，包含售樓處、樣板房、看房通道的位置和相應的景觀范圍。 2.圖紙要充分清楚表達各種人、車、物等的流線和各流線與出入口、停車場（位）、廣場、消防車道及消防登高面設計的關系。3.地形復雜的基地，應做好豎向設計、排水系統(tǒng)設計，尤其是室外廣場、道路與建筑入口之間的豎向處理。場地排水設計，做到簡潔通暢；盡量使用暗溝組織場地的排水系統(tǒng)，確需使用明溝時，需減少對環(huán)境的影響。4.總平圖要明示各種配套設施的位置和指標（如物業(yè)用房、物業(yè)崗亭及物業(yè)名稱背景墻、衛(wèi)生站、居委會、治安聯(lián)防站、垃圾收集站，以及化糞池、隔油池、地下

9、油庫等）。化糞池、隔油池等的布置應方便檢修和使用。5.應特別注意進排風井、排煙井、設備吊裝孔洞、機動非機動車出入口等各類出地面建（構）筑物的位置、體量與立面設計，美觀實用。6.項目公司應現場實測市政部門提供的各管網接口的坐標和標高，無誤后提供設計。對小區(qū)內綜合管線進行有機的組織，盡量將檢查井、雨水井、通風井等設于隱蔽處或結合景觀設計綜合處理。7.高端項目尤其別墅類要注重顧客心理:01首層樓面標高一定要統(tǒng)一,避免業(yè)主忌諱投訴;02高低起伏通過景觀來做;03坡地建筑宜選擇陽坡布置建筑,保證南低北高。8.小區(qū)中心景觀帶中軸線盡端宜有主體建筑收尾，不宜形成穿透性景觀結構。第三章 公共設施規(guī)劃要點1.設

10、備用房應在規(guī)劃設計階段權衡設計、成本、工程等各方因素，確定其位置。一般宜盡量考慮結合地下車庫布置；必須布置在地上時，應避免對小區(qū)景觀造成不利影響，不應對周邊的住戶形成噪音、灰塵、視覺等的干擾。同時，應設置合理的路徑供工作人員進出設備用房。2.物業(yè)管理處首先盡量考慮布置在會所地下室，可考慮報建與實際使用分開；其次考慮布置在住宅首層；必須布置在地上獨立建筑時，應在不影響小區(qū)功能布局的前提下，布置在便捷位置(如入口附近)，便于小區(qū)的管理，方便住戶的使用同時應減少對小區(qū)的影響。3.物業(yè)管理處的使用要求通常包含會議室、管理員辦公室、業(yè)委會辦公室、財務室、客戶接待室，一般結合國家地方規(guī)定及物業(yè)部門要求設計

11、。4.物業(yè)管理使用的維修、保潔、綠化等倉庫應應避免對小區(qū)景觀、住戶形成干擾，可結合地下室空間設置。5.總控室應與消防控制室結合布置，在滿足消防要求的前提下應便于小區(qū)管理和使用。6.垃圾房應設在小區(qū)的最小風向的上風向和較隱蔽的位置以減少對住戶的干擾。（其面積由住戶數量來計算決定，一般不小于6平方米），與住宅距離不宜小于10米，外部與道路相連；應設給水點和地漏，其地面及內壁宜貼光滑、易清潔飾面材料，并配置給排水設施、排氣通風設施和照明設施（設計過程中應確定垃圾收集形式，即采用垃圾房還是環(huán)保型垃圾收集設備）。7.垃圾房的地面標高設計應考慮垃圾的轉運方式：桶裝垃圾裝車對地面無特別要求； 壓縮式垃圾清運

12、車要求地面高出室外地面1.5米且層高不小于4.5米。進出口的門應考慮耐久性。10.公共洗手間是提供給小區(qū)內活動或工作（如保安、保潔人員）的人員使用的。通常布置在首層較為隱蔽的位置；其數量與選點應考慮距離因素保證使用者能方便地使用；其使用要求僅需滿足便器、洗手盆及拖布池即可。9.崗亭位置確定時應該充分考慮人行、車行的進出口關系，造型應與小區(qū)形象相適，配備電話、網絡、空調、照明等設施；各主要出入口崗亭宜設衛(wèi)生間；讀卡器位置應與崗亭同側，方便停車取卡、讀卡及繳費，同時，應設置遮雨設施。第四章 營銷體驗區(qū)規(guī)劃要點一營銷體驗區(qū)規(guī)劃要點1.選址應盡量布置在城市人流往返較多處，以達到吸引人流、增加拜訪量的要

13、求。1.1選址應靠近城市主要道路，特別是優(yōu)先選擇主要道路交叉口處。1.2選址應靠近超市、商業(yè)、公園、健身、娛樂等大量人流聚集、流動處。1.3項目地塊周邊有景觀資源時，選址應盡量臨近自然景觀。1.4一般會所宜與主次出入口結合布置。1.5地塊條件為以上4種情況綜合時，應按1、2、3、4的順序優(yōu)先考慮。 2.營銷體驗區(qū)一般包括會所兼售樓處，觀房動線，一期樣板樓區(qū)。2.1營銷體驗區(qū)一般宜界定為一期整體開發(fā)范圍或者一期開發(fā)范圍的主要部分。2.2樣板樓區(qū)建議在不影響整體規(guī)劃空間效果的前提下，將項目各種類型樓盤綜合布置，從而為后期開發(fā)產品定位及產品調整提供實質性依據。2.3樣板樓區(qū)在不影響整體規(guī)劃空間效果的

14、前提下，宜將形象價值最高的住宅類型集中。3.營銷體驗區(qū)總體造價宜高出項目平均成本30% -50%。二會所兼售樓處規(guī)劃要點1.會所及室外場地占地面積應控制在3000-5000 m2左右。1.1如會所與樣板樓間有大型花園（包括地下及地上花園），或者會所周圍設置網球場，室外大型泳池，則另外增加相應場地面積。1.2如用地用地紅線與道路紅線間有較大綠帶并且可以利用，可相應減小前廣場面積。1.3會所前廣場面積不宜小于1500平米，進深不宜小于30米，寬度不宜小于50米。2.售樓處應盡量靠近道路紅線，從道路上看售樓處外墻LOGO標識應醒目、清晰。3.停車：售樓處室外應設置15-30個停車位，停車路面宜鋪砌植

15、草磚。4.廣場：售樓處室外應布置面積不小于600 m2的硬質廣場，用于SP活動使用，也可以做成景觀淺水池形式（SP活動時把水抽干作為廣場使用）；廣場可不占用售樓處用地，而是暫時借用整體規(guī)劃用地，作為臨時功能和臨時用地設計。5.景觀：通向售樓處主入口的道路應布置為景觀道，可采用鋪地、綠化、水景等手法來組織。對于售樓處洽談區(qū)等休閑、座談的區(qū)域，室外應布置優(yōu)美的景觀環(huán)境。第五章 小區(qū)內交通系統(tǒng)設計要點一、 基本原則1、 人車分流。2、 人行便捷。3、 車行通而不暢。4、 高效，人車流基本不發(fā)生紊流，合并，沖突，交叉。5、 要與景觀、建筑、管線良好的組織起來。6、 主次入口布置要合理，數量要經過計算、

16、檢驗、復核、審定。二、基本設計措施與設計手法詳見總圖附錄01。附錄01.小區(qū)內交通系統(tǒng)設計手法1、主次入口宜開于城市次干道。2、從入口起即做人車分離?？刹捎么笮￠T、隔離欄予以劃分。對于整體上抬式人車分流可用臺階及扶梯劃分。3、路網組織要高效合理，可采用外圍式，串聯(lián)組團式，分割管理式，整體上抬式等。外圍式在入口分流后，即將車行道繞整個小區(qū)外圍環(huán)繞，車流導入外圍的地庫入口，或導入組團的外圍入口。而內部只允許人流通行。串聯(lián)組團式對于大的小區(qū)，外圍已不能滿足交通及規(guī)范的要求?？刹捎么?lián)組團式。將車行到分隔及串聯(lián)組織各組團，車流引入組團的一到兩點，在各組團內做到人車分流。分割管理式對于消防規(guī)范強制要求而

17、非交通必須的道路，可用隔離樁分離，地面材質異化，平時車輛不允許通行，以做到人車分流。整體上抬式可結合成本及市場考慮，將小區(qū)內的第一層整體架空，做車庫或半地下車庫，車流從小區(qū)入口直接入庫，人流通過電梯或臺階入小區(qū)首層平面，以此達到人車分流目的。4、人行便捷。既有人行便捷出入小區(qū)的通道，也有服務與欣賞景觀，休閑娛樂，體育鍛煉的人行景觀小道。5、車行要通而不暢。防止小區(qū)道路成為外來車輛的穿越道路，造成小區(qū)混亂，并使小區(qū)品質下降。6、由第3條在大的方面已經防止人車流混雜，但在小的方面仍需采取措施。如：設置交通標示：采用車無法通行的措施，如：道路異化、限寬、隔離樁等；加強監(jiān)控與管理，隨時調節(jié)。水系、臺階

18、等景觀軟阻隔。外圍式路網串聯(lián)組團式路網整體上抬式路網分割管理式路網車行要通而不暢防止人車流混雜第二部分 建筑專業(yè)第一章 萬科現有風格純化與提升風格體系地中海官邸風格地中海田園風格森海灣度假風格風格特點典雅華貴.細部豐富舒緩浪漫.追求質樸與手工感 明快浪漫.熱帶休閑外飾特點紅瓦屋頂紅瓦.花瓦紅瓦.藍瓦出檐深遠，裝飾繁細出檐中等，裝飾簡潔出檐較小，裝飾極潔凹凸有致，變化較規(guī)則。多用細膩線腳，雙短列柱，古典柱式，組合窗套，浮雕，壁柱拱廊等要素。墻體顏色淺黃，飽和度中，明度較高。通過屋頂變化，退臺，陽臺穿插等手法形成參差錯落的豐富體形變化；線腳.窗套較為簡潔；墻體顏色中黃，飽和度較低（較高亦可），明度

19、較低。屋頂變化豐富；陽角，陽臺窗洞輪廓圓潤；白色墻體熱反射性好。宜提倡單體簡潔，群體高低錯落有致，整體變化豐富的建筑形象藝術。主墻體為涂料；1-3層為暖色砂巖或頁巖基座，基座普通段宜1.5-2層，八角陽臺或客廳陽臺，交通核處可考慮局部3層，形成變化；宜采用水平錯縫規(guī)則貼法，垂直宜寬窄相間；勒腳可考慮采用蘑菇石或與基座相同；石材與涂料交界處宜采用線腳過渡。頂層露臺可考慮木質或仿木花架，顏色為深栗色。主墻體為涂料，1-2層基座可考慮借鑒托斯卡納風格，采用天然石材或文化石，為考慮施工效果，一般宜相對規(guī)則。根據體形變化，可采用2種石材形成肌理變化；根據閣樓，八角亭處可考慮基座與主體皆作石材，形成穿插變

20、化；主墻體涂料根據體形變化顏色可采用同色系2種顏色，一般分界處為外墻陰腳部分。花架類似官邸風格。主墻體為涂料；1-3層局部突出部為可考慮采用天然石材，結合深色木質花架，作為中介材料，以與周圍綠色植物取得更加和諧的關系。勒腳周圍宜采用灌木遮擋，以避免排水溝對建筑形象與景觀形象的破壞。同時基墻排水溝可不用考慮作特殊裝飾處理。=裝修特點硬裝華貴，墻體多用木裝飾板，大理石壁柱，臺盆等。線腳細膩，天棚多做吊頂；軟裝古典華貴。硬裝簡潔，公共部分多為中黃色涂料，局部房間涂料顏色變化，色彩飽和度較低；軟裝豐富，各種壁掛裝飾豐富。建議采用西班牙田園與東南亞巴厘島風格的混合體。即深栗色木材或藤編作為硬裝重要元素與

21、家具的主要材料。景觀特點重點區(qū)域宜考慮采用熱帶植物，強調坡度變化，道路宜屈曲回環(huán)，植被宜疏密相間，開闔有序。強調首層住戶的私密性。亭閣花架雕塑宜采用經典歐式造型。小尺度景觀，較小間距下不感覺到壓抑。一般宜采用同緯度氣候區(qū)域常用植物，形成多重垂直綠化，品種豐富，綠量較大。通過陶罐，小塊磚石材甬路，木質或鐵藝小品營造氣氛。熱帶植被。暴雨強度大，多為紅沙土，建議土坡為緩，通過植物的垂直變化形成高低錯落，起伏有致的形象。重點區(qū)域考慮大椰王，聚集處采用榕樹，花池矮墻多用火山石。適用項目低層.多層.小高層.高層低層.多層.小高層.低層.多層.小高層.高層適用高度別墅.多高層住宅項目別墅.類別墅海南項目.熱

22、帶休閑風格標桿企業(yè)廣州北京星河灣北京上海龍湖艷瀾山萬科杭州歐洲原型西班牙意大利官邸及宮殿西班牙意大利莊園建筑希臘克里特島風格現有項目世紀城系列（主體風格）軍山.鎮(zhèn)江項目.海門局部海南森海灣項目第二章 住宅技術要求第一節(jié).住宅外立面設計要點1.采用三段式建筑形式，根據建筑高度的不同，選擇合式的比例關系。2.立面在外裝貼面材料變化處、門窗周圍、陽臺、露臺、檐口等處做出細部線腳過渡。3.窗框考慮香檳色，窗框分格不要太細碎。要求廠家根據建筑門窗表及門窗圖集，根據施工工藝及驗收規(guī)范再出一遍門窗圖集，并要求原設計單位復核。4.底層勒腳處不露墻根，綠化緊貼建筑，建筑四周僅留出單元出入口。5.地方規(guī)范要必加外

23、遮陽的項目:應對措施:01窗扇盡量布置在外墻內側,建議加窗套;02在窗外采用織物下拉窗簾式外遮陽,尺寸小不影響外立面造型,便于拆卸更換;03造價便宜。6雨水管高端項目可以通過虹吸排水或內排水解決，中端項目盡量布置在隱蔽處，如外墻凹進部位或陰角處。雨水管應避免過多彎頭，當遇到建筑腰線或其它突出墻面裝飾物時，雨水管宜直通。7陽臺落水管要求：布置在陽臺內側：01無外裝飾柱時：一般布置在外墻側一邊；陰角陽臺布置在陰角處；02有裝飾柱時:裝飾柱外緣高層采用混凝土L型構造柱,上下鋼筋拉結;多層采用磚砌構造柱,上下鋼筋拉結;落水管布置在L型構造柱陰角部位。L型構造柱內側宜采用輕質砌塊，將落水管隱藏。8空調位

24、與空調冷凝水管要求：01.空調位盡量考慮結合陽臺，露臺布置；02.空調位盡量考慮做到外墻凹進部位或陰角處；03.空調位位于凸窗下，隔板不應采用實體墻面以避免安裝不便及影響散熱；04.空調位位于平窗下，鐵藝隔板兩側應大于窗套邊200mm,冷凝立管應布置在窗套與外墻陰角處;05.精裝修房建議空調冷凝水由室內機冷凝水口沿墻地暗埋PVC管引至就近的衛(wèi)生間或陽臺地漏。9雨水管,陽臺水落管,空調冷凝水管宜與墻體顏色相同，建議物資統(tǒng)一向生產廠家訂制，但應禁止在白色pvc管材上噴涂顏料，不耐久。10外墻基座規(guī)則石材貼面的勾縫寬度建議為12-15mm。11雙聯(lián)窗設計要求：01客廳與主臥室部位不出現雙聯(lián)窗；02雙

25、聯(lián)窗盡量布置在次要房間；03南立面雙聯(lián)窗的數量不超過20%；04雙聯(lián)窗盡量出現在頂部1-2層即可。第二節(jié).公共部分設計要點 一首層門廳與門廊空間1除類似海南地區(qū)項目外，其余地區(qū)北向電梯廳不考慮敞開式。2單元入口前宜做門廊或采用玻璃雨蓬，雨蓬必須有坡度并有組織排水，靠墻一側設300 mm混凝土翻邊。入口應設入戶對講機等設施，并應進行無障礙設計。3單元門不應采用無框玻璃門，開啟扇應設電磁門鎖、閉門器及門碰。門窗應有詳細設計，型材安全性、玻璃安全性應經過專業(yè)計算，并滿足建筑設計的要求。4住宅入口大堂面積，多層宜為812 、中高層（18層以下）宜為1525 ，高層（18層以上）宜位25-30，大堂面積

26、不包括電梯廳面積。5入口大堂一般應設置公告欄、信報箱，休息座椅；高檔樓盤共享型大廳（2-3個單元共享）宜增設電子顯示屏、服務臺、寄存間等功能、提供休息飲品服務。 6信報箱的深度應可投放16開本雜志，可考慮與奶箱結合布置。在大堂內時，宜考慮外投內?。耗Ｊ?1.作專門信報投遞間，凈寬不宜小于1.5米；模式02.箱設在大堂外時需考慮防雨，上加玻璃雨棚并盡量潛入墻體內（參見上海綠城）；模式03信報箱在架空層時，應有照明；04雙廳設計：外廳設信報箱，不設門禁，內廳為業(yè)主入口。7消火栓箱、電表箱等水電設備應避免設在首層大廳的主要視線范圍內，可設于樓梯間內，但應避開人行主要通道。以上箱體應當采用嵌壁式安裝。

27、二電梯廳、走廊 1電梯廳、敞開式過道、走廊應加強遮雨及排水措施，防止雨水倒灌。地面采用防滑材料，找坡(敞開式走廊靠外側可考慮作淺邊溝)并設地漏。外設花池應考慮取水點和排水設施。2應避免從公共空間跨越或翻爬至戶內，尤其注意防止從欄桿、水平挑板等處跨越。3公共空間應合理安排消火栓箱的安裝位置，避開廳、臥室墻面及正對戶門設置，消火栓箱必須采用嵌壁式安裝。4強弱電井宜合并為1個，以減小管井面積，提高得房率。豎井應利用通道作為檢修面積，高層豎井凈寬度不宜小于060m；多層豎井凈寬度不宜小于035m；管井門寬度設計應保證維修操作方便。5所有管道井門上緣宜與入戶門上緣齊平，即2100高度。設備管井應設不少于

28、100mm高的門檻，門檻高度應與踢腳高度一致。管井門油漆顏色宜與周邊墻體顏色一致或者與樓梯間疏散防火門顏色一致。三電梯1電梯門口做高差10-20mm的反坡，防止電梯井進水。2住宅每單元至少有一臺電梯通達地下車庫。3在初步設計和施工圖設計階段，電梯數量應經計算確定。電梯的服務質量應滿足以下要求：乘客平均等候時間不宜超過120秒，發(fā)梯間隔時間不宜超過60秒。4電梯數量、容量和速度表 標準建筑數量（臺）額定容量P（人）速度V（m/s）經濟級常用級舒適級豪華級住宅80-100戶/臺60-80戶/臺40-60戶/臺40戶/臺8，10，151-2.55高檔住宅宜考慮電梯直接入戶設計；觀景住宅宜考慮設觀光電

29、梯；為了與歐式風格協(xié)調，不宜采用弧形觀光電梯；高層豪華住宅宜考慮傭人電梯與主人電梯分離設計。四公共樓梯間1單元交通核平面應合理、緊湊，盡量減少公攤面積，保證高得房率。1疏散樓梯應盡量考慮自然通風。2樓梯應注意梁底碰頭問題，高度較高或較低的樓梯平臺不設吸頂燈，可設置壁燈。3樓梯間窗戶開啟扇的高度應滿足安全高度和方便開啟的要求，落地玻璃窗應設護欄。樓梯間為敞開式時，應采取措施防止臺風時雨水飄入梯間，并設地漏，樓梯間地磚應考慮防滑。同時應防止從梯間攀爬至戶內的可能性。4雙跑樓梯間層高2.90米，開間控制在2.60-2.70米；高層剪刀梯樓梯間的凈長度不宜超過6.60米；電梯前室的寬度控制不宜小于1.

30、8；電梯井道尺寸設計要求按照選用具體電梯產品的最小尺寸進行設計，18層以上宜考慮高速電梯。五屋面1屋面局部作為頂層業(yè)主的私家花園使用時，應滿足防火規(guī)范所要求的公共疏散面積和疏散要求，并預留公共設施檢修通道，私家花園欄桿設計應保證屋面排水暢通。2屋頂私家花園、露臺應考慮安全防范措施；頂層陽臺應考慮晾衣遮雨設計。3上人屋面宜考慮可做公共屋頂花園。鋪地布磚，女兒墻壓頂及壓頂上避雷帶等應精細考慮，屋頂排氣管應做美化處理；屋頂宜作局部花架，考慮遮雨設計，花架可宜布置室外桌椅；屋頂綠化宜采用盆栽植物；女兒墻高度不宜過高，如外立面需要做超高女兒墻（仿檐）時，應設置相應洞口，避免屋頂空間閉塞。4上層屋面的雨水

31、不應排入下層私家使用的屋面和露臺。5機房屋面應設爬梯，便于檢修，爬梯應有防止兒童攀爬的措施。6屋頂排氣管外加鋼管保護，鋼管與結構層應有可靠連接。在排氣管300范圍內多加一層柔性防水層。第三節(jié).套內空間設計要點單體得房率：18層以上不小于81%，11-18層不小于84%，7-11層不小于87%，多層花園洋房不小于87%。當設計有創(chuàng)意，并有新賣點的房型，得房率可適當放開。一套內入口空間1入戶門1.1入戶門應具備防盜功能，門洞高不少于2100mm，門洞寬按兩種考慮，子母門寬1300mm，單扇門寬1000mm（門扇凈寬900mm）。 1.2一梯三四戶單元，中間單元防盜門宜設通風裝置。1.3入戶門應設墻

32、垛，垛寬不小于100mm，可能情況下垛寬200mm。1.4入戶門不宜正對居室門，不應正對衛(wèi)生間門和戶外管井門。1.5 多層住宅入戶門應避免緊貼樓梯臺階，應留有不少于300mm的緩沖距離。2入戶花園（根據地方政策規(guī)定與房型需要設置）2.1入戶花園根據設計具體情況宜結構降板100150mm。2.2配電箱可以安裝在花園內合適的墻上。2.3入戶花園要考慮照明，防水電源插座和給排水設施。3入戶玄關3.1套型面積九十平方米以上戶型宜設入戶玄關，并應考慮鞋柜位置，鞋柜深300mm。3.2 入戶玄關的走道凈寬度不小于1200mm，（不包含鞋柜位置）。3.3 玄關天花中央明裝吸頂燈，在門開啟方向一側暗裝照明開關

33、，底邊距地1.30m；在門開啟方向一側安裝對講機，底邊距地1.30m（如選用掛墻式對講機可只預留標準接線盒8686mm），對講機距門邊的距離宜大于400mm；可能情況下暗裝住戶弱電分線箱，底邊距地0.30m。開關，對講機，住戶弱電分線箱應考慮布置的美觀。4客廳及餐廳3.1客廳小二房戶型（90以下）開間不宜小于3600mm，大兩房及小三房戶型（90-110）不宜小于3900mm；大三房及小四房戶型（90-120）不宜小于4200mm，130平米以上戶型不宜小于4500mm。客廳應有良好的朝向或戶外景觀視野。3.2客廳布置主家具（組合沙發(fā)或電視柜）的墻面不宜小于3000 mm。如考慮設置柜式空調則

34、不宜小于4000 mm?？蛷d通往陽臺的落地門不應滿開間布置，至少一側設置寬度不小于550mm的墻垛；盡量減少直接開向客、餐廳的門的數量。3.3 客廳、餐廳合設時，三房以上戶型盡量不需要通過廚房便能形成穿堂風。3.4客廳內不允許露梁；客廳、餐廳之間不宜設梁，可采用大板形式。3.5無入戶花園時電視墻宜面對住宅入口，有入戶花園時沙發(fā)宜面對花園。3.6客廳正/側面設陽臺，進深不宜小于1500mm。建議采用住宅偷面積手段，將實際進深做到1800 mm以上。（雙層欄桿，間距600 mm，作為空調位報建，驗收后將內側欄桿拆除。）3.7客廳要考慮安裝壁掛式分體空調或柜式分體空調的兩種可能性，并預留相應的電器插

35、座和冷凝水管，合理設計空調留洞及排水方式。采用分體機，暗裝插座距側墻邊200300mm，底邊距地2.02.2m，冷媒管穿墻留洞直徑80mm，中心距地2.20m，向外傾斜2%。采用空調柜機，暗裝插座底邊高度0.30m，留洞中心距地250mm，直徑80mm，向外傾斜2%。 3.8客廳電視墻暗裝電視及電源插座；沙發(fā)墻暗裝電話、網絡插座及電源插座；其他墻面應保證3米之內有電源插座；以上插座安裝高度一般為底邊距地面0.30m?？蛷d電視柜背景墻上都應設置3個以電源插座，并設置相應的電視電話多媒體寬帶網等插座。安裝高度應高出電視矮柜（300-400 mm高）100 mm，安裝高度宜底邊距地面500-600

36、mm?？蛷d電視柜背景墻上各種插座宜組合設計，并位于電視的垂直中間線上。3.9 餐廳的位置盡量縮短與廚房的距離，有條件的情況下盡量做到明餐廳設計。3.10餐廳開間凈寬度不宜小于2400 mm，大三房以上房型凈寬度不宜小于2700 mm。5臥室及書房5.1臥室及書房的開間與進深5.1.1主臥室開間：小二房戶型（90以下）不宜小于3400mm，大兩房及小三房戶型（90-110）不宜小于3600mm；大三房及小四房戶型（90-120）不宜小于3800mm，臥室開間一般不宜大于3900mm。5.1.2次臥室開間：中等戶型以上次臥室開間不宜小于3200 mm，大戶型不宜小于3300 mm。5.1.3書房與

37、兒童房開間：不應小于2400 mm和2700 mm。5.1.4臥室進深最小值=衣柜深度+床頭柜寬度x2+床寬+300（考慮抹灰厚度）5.2不影響外立面效果及外墻保溫的情況下，盡量考慮采用凸窗擴大使用面積。5.2.1在外立面設計無需在凸窗下做空調位的情況下，宜采用步入式凸窗，進深宜不小于600 mm。建議按照正常凸窗作窗臺，驗收通過后敲掉，為客戶提供高附加值空間。5.2.2步入式凸窗窗洞底邊一般距地面600 mm，如房間考慮設置書寫功能，可設置為900高，內窗臺板宜800高且整體澆筑，業(yè)主裝修時可拆除窗下填充墻后可做寫字臺使用。5.2.3凸窗防護欄桿考慮交房時體驗及裝修時拆除，考慮作25 mm薄

38、壁方管，噴涂黑色。5.3臥室開門、開窗位置需結合室內設計的要求考慮家具的合理布置。臥室內均應考慮一定衣柜位置，大三房以上主臥宜設步入式更衣間。主臥室宜避免衛(wèi)生間直接對床開門，如通過步入式更衣間連接則可不做特殊要求。臥室門洞高2100mm，寬900mm，門垛寬不小于50。5.4主臥室棚頂不允許露梁，在上層平面設計時要嚴格注意。 5.5書房的家具布置應考慮與插座、網絡接口相一致。 6廚房6.1廚房單側布置操作臺時開間不宜小于1.8m，雙側布置操作臺時開間不宜小于2.4m。6.2廚房宜配置服務陽臺，陽臺應考慮布置洗衣機，陽臺增設給水龍頭及洗衣機專用地漏。 6.3廚房操作臺總長度不宜小于2600mm，

39、各部分長度應滿足以下要求：面寬（mm）進深（mm）備注準備臺300550洗滌臺（雙星盆）700550調理臺500550灶臺800550配餐臺3005506.4廚房須考慮配置以下電器：抽油煙機（插座暗裝于吊櫥內，底邊距地2022 mm）、冰箱（專用插座暗裝，底邊距地130 mm）、消毒柜（插座暗裝于操作臺面下，底邊距地500 mm）；如廚房設置燃氣熱水器，在適當位置設置電源開關，底邊距地130 mm。液化氣探測器暗裝于爐灶下方，底邊距地0.30m，天然氣探測器安裝于吊頂。在燃氣探測器（0.4m）旁應預留電源線和接線盒。6.5為方便使用電飯煲，烤箱，電熱水壺等小家電，廚房在操作臺適當處（非灶臺，洗

40、菜池，切菜板）另外預留3-4個成組防水型可開關插座，底邊距操作臺面200 mm高，一般距地面距離1000mm。6.6冰箱預留位不應小于700700mm，當住宅面積超過150時，應考慮市面上雙開門冰箱（1000mm寬、800mm深）的尺寸。 6.7廚房不設地漏，洗菜池宜靠外窗設置，洗菜池和灶臺之間應為調理臺。窗戶設計應考慮櫥柜的位置及合理性。 6.8廚房排水管在樓板面上起坡明敷設，盡可能與服務陽臺上的排水立管接駁。6.9排氣道6.9.1 聯(lián)排別墅、獨立別墅宜設排氣道；多層以上住宅均應設置排氣道。6.9.2排氣道不可與冰箱位相鄰。6.9.3不設排氣道的廚房，應在外墻預留150孔洞。 6.9.4四房

41、以上戶型宜考慮工人房及小設備間，工人房盡量緊靠廚房、生活陽臺等服務區(qū)域，應設獨立衛(wèi)生間。工人房衛(wèi)生間應設蹲便器、柱盆、淋?。ㄔ诙妆闫魃希?衛(wèi)生間7.1 TOWNHOUSE、別墅衛(wèi)生間應盡量做小降板（結構降板50mm），如衛(wèi)生間下層為廳房時，可采用結構降板350mm的大降板、側排或同層排水等方式進行排水。7.2衛(wèi)生間墻周邊應做200高（距結構面）反檻，反檻高度應按照相鄰房間地坪計算。7.3衛(wèi)生間：門洞高2100mm，寬800mm。7.4 衛(wèi)生間內不宜設置熱水器，也不宜設洗衣機；7.5坐便器應盡量避開臥室墻面布置。7.6給水管、排水管不應發(fā)生沖突，立管宜結合管井布置，不遮擋排氣洞口、不影響開窗，

42、室內吊裝排水管不影響熱水器排風管出洞。7.7 復式房上下衛(wèi)生間盡量對齊。8陽臺及露臺8.1生活陽臺面積不小于4.5，推拉門兩側宜留不小于550mm的墻垛，方便立管和室內家具擺放；8.2 服務陽臺面積不宜小于3.0，進深不小于1200mm，在服務陽臺宜設燃氣熱水器、燃氣計量表、洗衣機水嘴和拖布池水嘴，空調室外機等應與廚房開窗協(xié)調，合理設置，保證廚房可開啟窗扇面積滿足規(guī)范要求，開啟方式應有利于通風換氣。燃氣熱水器應保證與排水立管的水平距離不小于400mm。陽臺門不宜采用門連窗形式。8.4 陽臺露臺降板：為防止雨水灌入室內，陽臺一般宜降板80mm，露臺降板分3種情況：凡是垂直落影為下面房間一部分的，

43、為保證下面房間頂棚平整美觀，可不降板，采用門檻方式，門檻高度不宜超過200 mm，鋁合金推拉門下框軌道面距結構樓面高度不小于80mm； 凡是垂直落影為全部小房間的，降板150 mm；凡是垂直落影為陽臺的，根據露臺進深降板80-100 mm。 陽臺鋁合金推拉門下框軌道面距結構樓面高度不小于50-80mm，便于裝修。8.5 空調穿墻管避免與雨水管沖突。8.6陽臺、露臺及種植屋面應預留給水點，并充分考慮排水順暢?；ǔ匦杩紤]底板與平臺完成面的高差，并需有防水和排水處理?；ǔ爻乇陧毈F澆細石混凝土。8.7熱水器1熱水器可設在廚房或靠近廚房的服務陽臺上，且應標明熱水器的位置及形式。純THouse及別墅有條件

44、時應預留可使用太陽能熱水器的設備給水管。熱水器設在室內時，應預留熱水器排煙孔，如排煙孔穿梁，則孔中心距梁底為150，如排煙孔在梁下，則孔中心距梁底為100。應避免和給排水管發(fā)生沖突，外墻預留120孔洞。9首層頂層住戶特別設計9.1 首層住宅特別設計應盡可能設私家花園，花園范圍應包括該戶整個面寬?；▓@范圍內不得設有管井，花園標高可以比環(huán)境標高略高。私家花園外有人行道路的，花園可向人行道開門。 首層住戶各入口應設門禁，公共樓道主入口門內設對講機，花園次入口設門鈴。私家花園應預留上、下水設施。水表箱應避免設在私家花園。9.2頂住戶特別設計頂層復式上層衛(wèi)生間在下層廳房之上時，為保證下層廳房天花平整，上

45、層衛(wèi)生間不降板，并采用同層排水。復式廚房與標準層不對位時可不做排氣道（管）而采用水平排放方式。頂層住戶的私家花園應預留上下水，私家花園出入口設防雨設施并預留帶防水電源插座。9.3主體地下一層空間的利用主體地下室北側宜作為非機械停車庫，南側宜作為住戶生活用房。住戶生活用房宜延面寬分為2部分：一部分歸首層住戶使用，可采用戶內樓梯上下聯(lián)系；一部分歸2層住戶使用，可采用別墅類電梯上下聯(lián)系（凈尺寸18001800mm）。如考慮北側地下非機械停車庫實際作為機械停車庫使用，則主體地下室北側地坪及基礎局部降低至與地下車庫底板同高。主體北側地下室考慮上部做夾層，凈高2190。有戶內樓梯或爬梯與南側空間結合布置。

46、南側應有地下庭院，進深不宜小于2400 mm。夾層北側結合采光井設置采光通風高窗。第四節(jié).建筑構造節(jié)點 第三章 會所技術要求第一節(jié) 會所功能布置要求1小區(qū)會所在規(guī)劃設計時要根據項目本身的規(guī)模、品質、業(yè)主層次、經濟承受能力等度身定做。配套設施不宜過分追求大而全，提高會所使用效率，降低造價和運營成本。2居民對社區(qū)功能的需求為：24小時營業(yè)的便利超市、閱覽室、健身房、咖啡館、美容院、網球場、棋牌室、中西餐廳、視聽室、桌球室、迷你高爾夫球場、壁球室等。設計會所時可適當增加棋牌室、乒乓球室等群眾喜愛的項目的數量。3高檔小區(qū)的會所采用封閉式管理，僅僅針對項目業(yè)主開放，采用會員制。設計時要保證會所的環(huán)境安寧

47、、考慮會員的人身安全、私密性，提升物業(yè)的品質。要讓業(yè)主在其中能充分地感受到自身的歸屬感和享有特殊會員權的滿足感。4 中高檔小區(qū)的會所采用半開放式和開放式管理，針對不同的項目采用不同的開放形式，會所的設置要便于對外經營，同時要考慮外部消費群體不對社區(qū)住戶安全構成威脅。5社區(qū)會所要能起到延展住宅客廳功能的作用，其相關的服務及配套符合住宅業(yè)主的身心需要。要關注老人和小孩，給他們多提供一些活動場地。6高端會所可根據不同的消費層次，確定各自的風格、特色和品位，從開放式經營做起，進而逐步確定會員類型，然后再過渡到會員制的路子，這類會所更類似于高檔的休閑娛樂場所或針對細分后的特定市場需求而產生的個性化活動場

48、所。設計時要充分考慮到會所經營項目的變化。第二節(jié) 會所兼作售樓處設計要點1會所設計時優(yōu)先按會所功能設計，考慮近期改造為售樓處。2在會所和售樓處轉換過程中，應減少對外立面的影響。2.1廚房、衛(wèi)生間等涉水房間原則上不做改造，設計時應統(tǒng)一考慮。2.2設計時應注意避免結構、水、電做較大的改造。第三節(jié) 會所兼作售樓處立面設計要點1會所一般為二、三層建筑，大體量豪華會所局部考慮四層2立面造型要均衡優(yōu)美，體現穩(wěn)重尊貴的身份地位。布局水平展開，通過豎向高聳塔樓，打破水平線條，豐富天際線。通過連續(xù)拱券柱廊，體現優(yōu)美的韻律感。3會所入口設計要典雅、大氣，成為功能與身份體現的結合4 細部設計要精致典雅，展現形象檔次

49、品位。5會所空間要開放通透，營造商務休閑娛樂的功能氛圍。6立面采用三段式構圖，注意比例、尺度的處理。屋頂采用紅色西班牙筒瓦、外墻采用淺色的高級涂料、勒腳采用黃色澳洲砂巖。第四章 配套商業(yè)技術要求第一節(jié) 沿街商鋪或步行商業(yè)內街1.布置要求:1.1.一般所占比例不宜超過項目總建筑面積的10%;1.2.主力店，次主力店宜布置道街道轉角，主入口等重要部位。1.3.主力店，次主力店宜采取獨立商業(yè)，一般宜作為餐飲，設計應當留好燃氣，上下水，隔油池。1.4沿街商業(yè)景觀要充分考慮人行道至商業(yè)店鋪的通達性。1.5沿街商鋪及景觀應統(tǒng)一設計店招。1.6沿街商鋪及景觀應統(tǒng)一設計亮化工程。2.面積配比名稱單體面積(m2

50、)占比統(tǒng)計層數經營內容經營模式主力店500-100010%2-3宜餐飲娛樂類物業(yè)持有次主力店300-50010%2-3宜餐飲娛樂類物業(yè)持有或銷售基本店鋪200-30020%1-2非獨立店鋪不宜餐飲類銷售100-20020%1-2非獨立店鋪不宜餐飲類銷售100以下40%1-2非獨立店鋪不宜餐飲類銷售第二節(jié) 步行商業(yè)街區(qū)或大型商業(yè)廣場2.1標準模式2.1.1標準模式一般由主商場（4層）+商業(yè)街區(qū)（23層）+酒店式公寓及酒店構成。標準店為大、中主力店帶動小店模式，商業(yè)街以餐飲娛樂及特色主題商業(yè)為主。2.1.2如果為星級酒店（4星級/5星級）宜單獨設置地塊，且宜與商業(yè)街區(qū)或商業(yè)街相鄰。2.2面積配比店

51、型及規(guī)模業(yè)態(tài)及比例名稱單個面積(m2)經營內容占比統(tǒng)計備注大型店10000-20220超市25%持有.租賃5000-10000精品家居5000-10000百貨（可與超市組合）中型店2022-4000娛樂中心（量販KTV）50%銷售200-300銷售100-200銷售100以下銷售2.3地下車庫設備層設計要點2.3.1超市應有步道到地下車庫。2.3.2地下室客用電梯應有門廳，設自動開啟玻璃門。2.3.3結合貨梯位置在地下設置卸貨區(qū)和垃圾間面積應該在25-30平方米之間，（分類間+總間，供商場使用），卸貨區(qū)應有相應的管理用房，垃圾間應設給排水口供清洗，應設排氣裝置。兩者盡量統(tǒng)一設置管理用房。卸貨區(qū)

52、應考慮若干裝卸位，并注意回車空間，大型貨車卸貨平臺1m高，小型車卸貨平臺0.45m高。2.4地上部分設計要點2.4.1柱網尺寸以8.1m8.1m為主網，邊沿部分依地形，造型靈活處理。2.4.2外街店鋪室內外高差為150mm，室內店鋪室內外高差為15mm。2.4.3層高：普通梁板結構：一層55.5m；二、三層55.2m（超市部分的凈高宜在3.8m以上）； 四層約4.8m（影視廳除外）。2.4.4主商場內中庭回廊不設柱子（除大中庭部分外）。2.4.5主商場內街商鋪的店面玻璃墻距柱邊300mm。2.4.6單面走廊寬約3m，中間走廊寬約4m。2.4.7沿外街的商鋪，大型餐飲店、大型店、中型店內預留獨立

53、衛(wèi)生間位置，預留上下水口，余不設。 2.4.8結合貨梯位置設置卸貨區(qū)以510左右垃圾間，垃圾間應設給排水、排氣裝置。2.4.9公共衛(wèi)生間不設門，平面布局，采用視線遮擋。2.5消防疏散設計要點2.5.1不超24米高的高層裙房按建規(guī)設計，所有建筑的耐火等級套規(guī)范低限。2.5.2相鄰防火分區(qū)之間借用疏散寬度應達到本區(qū)理論疏散寬度的30%。2.5.3相鄰防火分區(qū)宜共用疏散樓梯。2.5.4疏散樓梯宜用半層剪刀梯形式。2.5.5設計中須應用“虛擬防火分區(qū)”及“準安全區(qū)域”的概念。2.6立面設計2.6.1主商場建筑外立面造型與廣告位布置應協(xié)調，求得最佳造型效果和經濟效益。2.6.2主商場餐飲業(yè)態(tài)應有自然采光與通風，余不開窗或少開窗。2.6.3立面設計須考慮沿街小店采用分體空調的外機位效果。第五章 地下車庫技術要求（不考慮人防）第一節(jié) 地下