房地產(chǎn)行業(yè)融資涉稅問題探析

1、房地產(chǎn)行業(yè)融資涉稅問題探析 劃匿I劃創(chuàng)房地產(chǎn)行業(yè)是典型的資金密集型行業(yè)，很少有房地產(chǎn)投資者全部以自有資 本金投入。近幾年，國家為有效抑制房地產(chǎn)開發(fā)過熱現(xiàn)象，對房地產(chǎn)行業(yè)宏觀 調(diào)控措施的不斷出臺，根據(jù)國務(wù)院的要求，房地產(chǎn)開發(fā)項目投資的自有資本金 比例已從原來規(guī)定的20 %提高了 15個百分點，即自有資金投資需占項目總投 資的35%。銀監(jiān)會和央行也對房地產(chǎn)行業(yè)采取了一系列限貸措施。在此背景下,銀行對房地產(chǎn)行業(yè)開發(fā)貸款的審核更加嚴(yán)格，貸款額度降低，迫使房地產(chǎn)開發(fā) 企業(yè)不斷開拓其他新的融資渠道。目前，雖然銀行信貸仍然是房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè) 的主要融資方式，也是最重要的一種融資方式，但融資方式的多樣性已經(jīng)開始

2、 顯現(xiàn)。及時對房地產(chǎn)行業(yè)融資涉稅問題加以研究，十分必要。本文將結(jié)合我局 對房地產(chǎn)行業(yè)的納稅評估情況，對房地產(chǎn)行業(yè)某些融資方式存在涉稅問題進行 分析。一、房地產(chǎn)行業(yè)融資方式介紹（一）銀行貸款融資從目前來看，銀行貸款是房地產(chǎn)企業(yè)融資的主要渠道。包括信用貸款、保 證貸款、抵押貸款、質(zhì)押貸款等。1、信用貸款是指以借款人的信譽發(fā)放的貸款，經(jīng)貸款審查、評估，確認(rèn)借款人資信良好，確能償還貸款的，可以不提供擔(dān)保。2、擔(dān)保貸款是以按照擔(dān)保法規(guī)定的保證方式以第三人承諾在借款人不能償還貸款時，按約定承擔(dān)一般保證責(zé)任或者連帶責(zé)任而發(fā)放貸款。3、抵押貸款是指按照擔(dān)保法規(guī)定的抵押方式以借款人或者第三人的財產(chǎn)作 為抵押物發(fā)

3、放貸款。4、質(zhì)押貸款是指按照擔(dān)保法規(guī)定的質(zhì)押方式以借款人或第三人的財產(chǎn)和權(quán) 利作為質(zhì)押物發(fā)放的貸款。（二）非銀行金融機構(gòu)融資非銀行金融機構(gòu)（亦稱其他金融機構(gòu)），是指銀行以外的從事貨幣信用業(yè)務(wù)和金融服務(wù)業(yè)務(wù)的金融機構(gòu)。具體是指未冠以“銀行”名稱，經(jīng)營信托投資、 融資租賃、證券承銷與經(jīng)紀(jì)、各類保險等金融業(yè)務(wù)的金融機構(gòu)。按業(yè)務(wù)性質(zhì)分 為合作性金融機構(gòu)、信托投資機構(gòu)、證券經(jīng)營機構(gòu)、財務(wù)公司、保險公司、金 融租賃公司、郵政儲蓄機構(gòu)、典當(dāng)行等。房地產(chǎn)企業(yè)向非銀行金融機構(gòu)融資，除采取信用貸款、保證貸款、抵押貸款、質(zhì)押貸款等銀行信貸相關(guān)形式外，一般還采取以下特有形式：1、吸收非銀行金融機構(gòu)投資入股（一般是一方

4、出地一方出錢或共同出資）： 成立股份公司，風(fēng)險共擔(dān)，利潤共享，共同開發(fā)。2、吸收非銀行金融機構(gòu)投資入股， 非銀行金融機構(gòu)不承擔(dān)風(fēng)險，按期定額 領(lǐng)取“分紅”（實為等額利息）。3、 以尚未開始建設(shè)或未完工的全部或部分工程項目作為抵押（一般是先簽銷售協(xié)議），取得貸款。（三）其它企業(yè)融資企業(yè)間的融資活動，在這里是指合法的融資活動。包括合資建房、合作建 房等。1、合資建房：是指兩家或多家企業(yè)共同出資，成立股份公司，風(fēng)險共擔(dān)， 利潤共享，共同開發(fā)。2、合作建房：根據(jù)國稅函發(fā)1995156號文件規(guī)定“合作建房是指由 一方提供土地使用權(quán)，另一方提供資金，合作建房?！睂τ谔峁┩恋厥褂脵?quán)一 方來說，另一方提供資金

5、，對其是一種融入資金的方式。（四）個人融資房地產(chǎn)企業(yè)向個人融資，主要是指向個人借款或進行房屋預(yù)售。房地產(chǎn)企 業(yè)向個人融資雖然金額有限，但形式多樣，涉及居民個人人員較多。1、個人借款：房地產(chǎn)企業(yè)向個人借款，與非法集資還是有著本質(zhì)區(qū)別，主 要是向公司法人、個人股東或管理高層人員借款。2、 集資建房：主要是指以建設(shè)方為職工集資建房的名義， 房地產(chǎn)企業(yè)直接 或由建設(shè)方向個人收取集資建房款，作為房地產(chǎn)項目開發(fā)資金投入開發(fā)。3、收取預(yù)售款：房地產(chǎn)企業(yè)一般采取商品房預(yù)售方式，在房屋建設(shè)期內(nèi)， 以按預(yù)定價結(jié)算房款、一次付全款優(yōu)惠等形式，給予購房者一定價格優(yōu)惠，先 期收取定金、房款。二、房地產(chǎn)行業(yè)融資過程中顯現(xiàn)

6、的一些問題由于在房地產(chǎn)開發(fā)過程中企業(yè)對資金的巨大需求，房地產(chǎn)行業(yè)能否順利融 資，對項目開發(fā)的成功與否至為關(guān)鍵。有的企業(yè)，在正常融資渠道不能充分滿 足其資金需要的情況下，開始尋求“變通”手段，和現(xiàn)行的金融政策、規(guī)定打 起“擦邊球”。（一）一房多售。房地產(chǎn)企業(yè)為了獲取足夠的資金，在商品房預(yù)售環(huán)節(jié)上做文章，通過米取 把一套商品房銷售給多人，簽定多份預(yù)售協(xié)議方式，騙取預(yù)售房款。到交房時 再以簽定的只是預(yù)售（不是銷售）協(xié)議為借口，或退房款或予換房。（二）簽定預(yù)售協(xié)議的同時，簽定回購協(xié)議。有的房地產(chǎn)企業(yè)，為規(guī)避企業(yè)拆借資金的違法風(fēng)險，以較低的價格與其他 企業(yè)簽定商品房預(yù)售協(xié)議，收取款項。雙方同時簽定商品房

7、回購協(xié)議，規(guī)定房 地產(chǎn)企業(yè)到期以較高價格回購。（三）以高回報為條件，接受非法投資。為獲取非法投資，有的房地產(chǎn)企業(yè)開出年 20%-30%的高回報率，簽定投 資協(xié)議。此類協(xié)議一般名義上是投資，但對方不參與經(jīng)營，不共擔(dān)風(fēng)險，只是 定期定額收取回報。（四）通過簽定商品房預(yù)售協(xié)議，騙取銀行個人住房按揭貸款（企業(yè)通稱 為“假按揭”）。所謂銀行按揭（也稱按揭貸款，簡稱按揭），是一項住房貸款業(yè)務(wù)品種，購房者支付一定比例的首期購房款，其余的購房款由購房者向銀行申請貸款取 得，貸款銀行將購房者的借款代為支付給售樓方。與此同時，借款人將自己所 購住房抵押給貸款銀行，開發(fā)商在一定期限內(nèi)對購房者的借款承擔(dān)一定的擔(dān)保 責(zé)

8、任。當(dāng)借款人按期歸還貸款后，貸款銀行辦理注銷抵押登記，由購房者取得 所購住房產(chǎn)權(quán)證；反之，貸款銀行將依法處分抵押房產(chǎn)，并從中優(yōu)先受償，貸 款銀行也可以追究開發(fā)商的擔(dān)保責(zé)任，以確保貸款本息的及時收回。當(dāng)房地產(chǎn)開發(fā)商自身資金實力不強或出現(xiàn)資金流動性困難時，為了緩解資 金壓力，保證項目或其他待開發(fā)項目的運轉(zhuǎn)，在直接融資或向銀行申請開發(fā)貸 款受限的情況下，利用個人住房貸款申請門檻較低、銀行內(nèi)部管理及操作不到 位審查不嚴(yán)格等，從銀行套取資金。三、房地產(chǎn)行業(yè)融資活動引發(fā)的涉稅問題（一）企業(yè)對房產(chǎn)進行“重復(fù)銷售”的涉稅問題由于國家對房地產(chǎn)開發(fā)市場宏觀調(diào)控力度的不斷加強，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)融 資難度越來越大。在正

9、常融資渠道無法化解資金困難的情況下，有的企業(yè)開始 采取“重復(fù)銷售”的方式來籌措資金。在納稅評估和稅務(wù)稽查的工作實踐中， 曾發(fā)現(xiàn)有的房地產(chǎn)企業(yè)先將整棟寫字樓預(yù)售給某企業(yè)，后又將該棟樓其中一部 分預(yù)售給另一企業(yè)。對兩次銷售收取的房款，該企業(yè)均未入帳，也未按規(guī)定繳 納營業(yè)稅。對此企業(yè)的解釋是，“重復(fù)銷售”兩個售房合同在履約上都存在不 確定性，隨時都有可能被終止，企業(yè)不能據(jù)此確定為銷售收入。根據(jù)中華人民共和國營業(yè)稅暫行條例第一條“在中華人民共和國境內(nèi) 提供本條例規(guī)定的勞務(wù)（以下簡稱應(yīng)稅勞務(wù)）、轉(zhuǎn)讓無形資產(chǎn)或者銷售不動產(chǎn)的單 位和個人，為營業(yè)稅的納稅義務(wù)人”的規(guī)定，該企業(yè)應(yīng)該就銷售商品房行為申 報繳納營

10、業(yè)稅。但是對該企業(yè)“重復(fù)銷售”如何確定銷售收入并計算征收營業(yè) 稅問題，筆者以為如果只是單純依據(jù)相關(guān)法律即按中華人民共和國營業(yè)稅暫 行條例第四條“納稅人提供應(yīng)稅勞務(wù)、轉(zhuǎn)讓無形資產(chǎn)或者銷售不動產(chǎn)，按照 營業(yè)額和規(guī)定的稅率計算應(yīng)納稅額”規(guī)定和第五條“納稅人的營業(yè)額為納稅人 提供應(yīng)稅勞務(wù)、轉(zhuǎn)讓無形資產(chǎn)或者銷售不動產(chǎn)向?qū)Ψ绞杖〉娜績r款和價外費 用”規(guī)定，對該企業(yè)“重復(fù)銷售”收取的全部房款全額確認(rèn)銷售收入并計算征 收營業(yè)稅，似有不妥之處，主要原因是：根據(jù)中華人民共和國合同法第五 十二條第一款規(guī)定，“一方以欺詐、脅迫的手段訂立合同，損害國家利益”的， 合同無效。從企業(yè)“重復(fù)銷售”所采取的方式方法看，企業(yè)就

11、同一房產(chǎn)簽定的 第二份商品房預(yù)售合同，應(yīng)屬無效合同。根據(jù)中華人民共和國合同法 第五十六條規(guī)定，無效的合同或者被撤銷的合同自始沒有法律約束力。據(jù)此， 筆者以為企業(yè)對同一房產(chǎn)的第二次“銷售”，應(yīng)屬合同詐騙行為，其取得的“售 房款”應(yīng)判定為詐騙所得，不能確認(rèn)為銷售收入?！爸貜?fù)銷售”的營業(yè)稅涉稅 問題，應(yīng)只就企業(yè)第一次銷售收取的售房款確認(rèn)銷售收入，計征營業(yè)稅。（二）預(yù)售同時簽定回購協(xié)議的涉稅問題對這種預(yù)售同時簽定回購協(xié)議現(xiàn)象，房地產(chǎn)企業(yè)認(rèn)為只是企業(yè)的一種融資 行為，不應(yīng)該繳納營業(yè)稅。如某舉報案件，開發(fā)商在北京黃金地段開發(fā)寫字樓 項目，由于后續(xù)資金不足，以不可思議的低價簽約預(yù)售協(xié)議，同時又以高于預(yù) 售價

12、格50%簽訂一份回購協(xié)議。對于該項預(yù)售房款是否繳納營業(yè)稅，開發(fā)商堅 持認(rèn)為企業(yè)目的只是緩解資金不足，是一種融資行為，以后企業(yè)對房產(chǎn)還要回 購，應(yīng)在放棄回購或購回后進行實際銷售時繳納。對營業(yè)稅的納稅義務(wù)發(fā)生時間，中華人民共和國營業(yè)稅暫行條例第九 條有明確的規(guī)定即：“營業(yè)稅的納稅義務(wù)發(fā)生時間，為納稅人收訖營業(yè)收入款項 或者取得索取營業(yè)收入款項憑據(jù)的當(dāng)天”。對該企業(yè)預(yù)售同時簽定回購協(xié)議收 取的“售房款”，不管企業(yè)如何解釋，不管回購協(xié)議執(zhí)行結(jié)果如何，都應(yīng)該在 收取款項時確認(rèn)營業(yè)收入計征營業(yè)稅。同時根據(jù)簽定的回購協(xié)議，在房地產(chǎn)企 業(yè)到期實行回購時進行如下處理：對方企業(yè)收取的回購款按銷售不動產(chǎn)征收營 業(yè)稅

13、，房地產(chǎn)企業(yè)回購的房產(chǎn)再銷售時，按再銷售價格征收營業(yè)稅。（三）以高回報為條件，接受非法投資的涉稅問題非法投資和接受非法投資行為，從一開始就不受法律保護。據(jù)重慶法制網(wǎng) 訊，一公司將54萬元資金借給另一公司六七年后仍未收回， 向法院起訴要求對 方償還借款及利息。近日，綦江法院判決確認(rèn)雙方借貸行為違法，借款方只返 還本金。法院認(rèn)為，兩公司之間的借款屬企事業(yè)單位之間的資金拆借行為，該 行為違反我國金融法律、法規(guī)規(guī)定，系無效行為。該行為所確立的借款合同關(guān) 系無效。房地產(chǎn)企業(yè)作為接受非法投資行為一方，為違法行為支付的利息，不 屬于按企業(yè)所得稅暫行條例第六條第一款“向非金融機構(gòu)借款的利息支出” 全額不得在企

14、業(yè)所得稅稅前扣除。（四）合作建房引發(fā)的涉稅問題對于合作建房問題，盡管稅收法律、法規(guī)都有明確的規(guī)定，但有的合作企 業(yè)還是采取各種手段逃避、拖延履行納稅義務(wù)。1、雙方以各自擁有的土地使用權(quán)和房屋所有權(quán)相互交換，按“以物易物” 方式合作建房，違法冒用合股成立合營企業(yè)的合作建房方式繳納稅款。按國稅發(fā)1995156號通知，純粹“以物易物”方式合作建房，提供土地使用權(quán)一方，應(yīng)按“轉(zhuǎn)讓無形資產(chǎn)”稅目征收營業(yè)稅，另一方應(yīng)按“銷售不動產(chǎn)”稅目征收營業(yè)稅。如果雙方（或任何一方）將分得的房屋銷售出去， 應(yīng)對銷售收入再按“銷售不動產(chǎn)”稅目征收營業(yè)稅。對于合股成立合營企業(yè)的 合作建房，房屋建成后，如果雙方采用風(fēng)險共擔(dān)、

15、利潤共享的分配方式，對一 方向合營企業(yè)提供的土地使用權(quán)，視為投資入股，對其不征收營業(yè)稅。只對合 營企業(yè)銷售房屋取得的收入按“銷售不動產(chǎn)”稅目征收營業(yè)稅，對雙方分得的 利潤不征收營業(yè)稅。合作建房過程中，有的企業(yè)為少繳稅款，在本沒有成立合營企業(yè)的前提下，只 就分得的房屋進行再銷售時按“銷售不動產(chǎn)”稅目繳納營業(yè)稅。2、合股成立合營企業(yè)的合作建房，不具備“以無形資產(chǎn)投資入股，參與接 受投資方的利潤分配、共同承擔(dān)投資風(fēng)險”條件，雙方也只就分得的房屋進行 再銷售時按“銷售不動產(chǎn)”稅目繳納營業(yè)稅。為了達(dá)到少繳稅款的目的，有的合作雙方，謀劃鉆政策空子，在形式上成 立合營企業(yè)，但在房屋建成后，提供土地使用權(quán)一方

16、，有的采取按銷售收入的 一定比例提成或提取固定利潤，有的雙方按一定比例分配房屋，本不屬于“以 無形資產(chǎn)投資入股，參與接受投資方的利潤分配、共同承擔(dān)投資風(fēng)險的行為， 不征營業(yè)稅”范圍，卻享用著這一政策。（五）開發(fā)商進行抵押貸款或為他人擔(dān)保貸款引發(fā)的涉稅問題抵押貸款是開發(fā)商以房產(chǎn)或地產(chǎn)為抵押而取得的貸款。借貸雙方當(dāng)事人應(yīng) 按照一定法律程序共同訂立書面抵押貸款合同，并辦理公正登記。另外，雙方 當(dāng)事人應(yīng)在合同簽訂立之日一定期限內(nèi)到房地產(chǎn)管理部門申請抵押登記。抵押 貸款合同自抵押登記之日起生效，合同生效，企業(yè)收到銀行貸款存入銀行時， 在會計處理上應(yīng)借：銀行存款貸：長期借款。在抵押期間內(nèi)抵押權(quán)人保管房產(chǎn)

17、的產(chǎn)權(quán)證書和地產(chǎn)的使用權(quán)證書，但不轉(zhuǎn)移房地產(chǎn)的占有權(quán)、使用權(quán)、收益權(quán)， 以上權(quán)利仍歸出押人。由于發(fā)生房地產(chǎn)權(quán)利的轉(zhuǎn)移，出押人即開發(fā)商也就不發(fā) 生納稅義務(wù)。當(dāng)合同規(guī)定的到期，開發(fā)商無力歸還貸款，抵押權(quán)人依據(jù)法定程 序和合同約定，抵押的房屋被抵債權(quán)人抵作貸款本息，以物抵債的行為已經(jīng)發(fā) 生，這一行為應(yīng)視同銷售，債務(wù)人開發(fā)商發(fā)生納稅義務(wù)，應(yīng)繳納相關(guān)稅費。國 家稅務(wù)總局關(guān)于印發(fā)營業(yè)稅問題解答（之一）的通知明確規(guī)定“借款者無力 歸還貸款，抵押的房屋被銀行收走以抵作貸款本息，這表明房屋的所有權(quán)被借 款者有償轉(zhuǎn)讓給銀行，應(yīng)對借款者轉(zhuǎn)讓房屋所有權(quán)的行為按銷售不動產(chǎn)稅 目征收營業(yè)稅”。在納稅評估和稅務(wù)稽查實踐中發(fā)

18、現(xiàn)，開發(fā)商由于資金匱 乏，無力償還所欠債務(wù)，對財產(chǎn)移交行為不作任何帳務(wù)處理，不向地稅局申報 繳納營業(yè)稅、城建稅及教育費附加。如本市某房地產(chǎn)公司在投資及經(jīng)營管理中 出現(xiàn)重大失誤，無力償還所欠債務(wù)，債權(quán)人向法院提起訴訟，北京市最高人民 法院20GG年12月做出民事裁定，判定該公司將所開發(fā)的大廈移交債權(quán)人。經(jīng)稽查核實，債權(quán)人已于20GG年2月正式接管了該大廈的經(jīng)營權(quán)，但是由于 該公司尚未辦理大廈產(chǎn)權(quán)證明，故無法辦理與債權(quán)人的產(chǎn)權(quán)交接手續(xù)，且對財 產(chǎn)移交行為未作任何帳務(wù)處理，但是根據(jù)法院裁決及債權(quán)人同該公司已實質(zhì)將 不動產(chǎn)、土地使用權(quán)進行交接，判定該公司已實質(zhì)將自己的不動產(chǎn)、土地使用 權(quán)進行了抵債、相

19、應(yīng)的權(quán)利進行了轉(zhuǎn)移，根據(jù)規(guī)定此行為應(yīng)視同銷售，檢查處 理該單位補繳應(yīng)繳未繳的營業(yè)稅、城建稅、教育費附加。有的開發(fā)商未直接抵押貸款，但以房產(chǎn)為其他單位貸款提供擔(dān)保，貸款到 期貸款單位無力歸還，擔(dān)保開發(fā)商承擔(dān)連帶責(zé)任，房產(chǎn)被抵償債務(wù)。這一行為 同樣應(yīng)視同銷售，擔(dān)保開發(fā)商發(fā)生納稅義務(wù)，應(yīng)繳納相關(guān)稅費。20GG年，對某案納稅評估中發(fā)現(xiàn)，本市東城區(qū)某房地產(chǎn)公司投資方向工商銀行的貸款，該 房地產(chǎn)公司在經(jīng)營期內(nèi)為其進行擔(dān)保，后投資方無力償還貸款，工商銀行向法院提起訴訟，法院裁定該房地產(chǎn)公司將其開發(fā)的商業(yè)大廈房產(chǎn)及土地使用權(quán)轉(zhuǎn) 歸工商銀行，該商業(yè)大廈房產(chǎn)及土地使用權(quán)經(jīng)評估價值人民幣6億余元。該房地產(chǎn)公司對此事

20、件既未進行帳務(wù)處理，也未申報繳納相關(guān)稅費。此案轉(zhuǎn)入稽查 后，經(jīng)檢查人員進一步核實取證后，處理補繳應(yīng)繳未繳的營業(yè)稅、城建稅、教 育費附加共計3千余萬元。（六）個人住房按揭貸款引發(fā)的涉稅問題個人住房按揭貸款是指貸款銀行向借款人發(fā)放的、用于其購買一手房、借 款人所購住房作為抵押物、開法商提供階段性擔(dān)保的貸款。首付款不低于房價 的20%、貸款期限最長30年。1、房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)對個人住房按揭貸款通過“長期借款”進行核算，不在 預(yù)收帳款和營業(yè)收入科目反映，更不向地稅局申報繳納稅費。在納稅評估和稅 務(wù)稽查工作實踐中，曾發(fā)現(xiàn)注冊在海淀區(qū)的一個房地產(chǎn)開發(fā)公司，房產(chǎn)已基本 售完，但企業(yè)利潤額為虧損。審核企業(yè)財務(wù)報

21、表等資料，發(fā)現(xiàn)企業(yè)“長期借款” 貸方余額明顯偏高。后經(jīng)核對企業(yè)借款合同，并對財務(wù)人員進行詢問，發(fā)現(xiàn)企 業(yè)收到銀行給付的住房按揭款后，借：“銀行存款”貸：“長期借款”。該企 業(yè)共補繳營業(yè)稅1000余萬元。2、企業(yè)借口“假按揭”，不繳納營業(yè)稅。通過銀行按揭貸款購房，已經(jīng)逐步成為人們購買商品房的主要方式。由于 相當(dāng)一部分房地產(chǎn)開發(fā)商的自有資金有限，再加上銀行不斷提高對房地產(chǎn)開發(fā) 項目的貸款門檻，開發(fā)商便打起購房按揭貸款的主意，采取一種企業(yè)自稱為“假 按揭”的方式向變相融資，套取銀行資金。企業(yè)的通常做法是：利用企業(yè)員工 或員工親屬的名字（有的企業(yè)以支付一定好處費為條件），簽定個人預(yù)購商品 房協(xié)議，由企

22、業(yè)支付個人首付款，通過合法審批手續(xù)，取得銀行對個人的住房 按揭貸款。“假按揭”不僅詐騙了銀行信貸資金、造成房地產(chǎn)虛假繁榮的表象， 同時存在嚴(yán)重的涉稅問題。企業(yè)收到銀行給付的住房按揭款后， 帳務(wù)處理是借： “銀行存款”貸：“長期借款”。在納稅評估和稅務(wù)稽查工作實踐中，企業(yè)通 常會以我們是“假按揭”，并沒有真正意義的銷售為借口，拒絕履行納稅義務(wù)。對于企業(yè)所謂的“假按揭”，應(yīng)按中華人民共和國營業(yè)稅暫行條例第 九條的規(guī)定即：“營業(yè)稅的納稅義務(wù)發(fā)生時間，為納稅人收訖營業(yè)收入款項或者 取得索取營業(yè)收入款項憑據(jù)的當(dāng)天”處理，確認(rèn)營業(yè)收入，征收營業(yè)稅。主要 有以下原因：“假按揭”只是企業(yè)一方表述，從法律形式上

23、看，簽訂了商品房 預(yù)售合同，購房人給付了首付款，經(jīng)過了貸款商業(yè)銀行的法定審批程序；其次， 從行為內(nèi)容看，簽訂了商品房預(yù)售合同，購房人將商品房抵押給了銀行，開發(fā) 商提供了擔(dān)保，銀行已將按揭款撥付給開發(fā)商。據(jù)此，完全可以確認(rèn)開發(fā)商收 到的就是銀行提供的個人住房按揭貸款，應(yīng)該確認(rèn)收入繳納營業(yè)稅。“假按揭”只不過是企業(yè)逃避納稅義務(wù)的一個借口罷了。四、房地產(chǎn)行業(yè)融資問題的納稅評估對策基于房地產(chǎn)行業(yè)融資問題的普遍性和多樣性，在納稅評估工作中，應(yīng)重視 做好以下工作：（一）加強對房地產(chǎn)企業(yè)內(nèi)控制度的評估從納稅評估的概念看，納稅評估工作依據(jù)的是對數(shù)據(jù)信息的對比分析，但 從實際工作情況看，要做好對房地產(chǎn)行業(yè)的納稅評估，尤其是專項評估，僅僅 依據(jù)數(shù)據(jù)信息是遠(yuǎn)遠(yuǎn)不夠的，必須加強對企業(yè)內(nèi)控制度的評估。企業(yè)內(nèi)控制度是指“單位為了提高會計信息質(zhì)量，保護資產(chǎn)的安全、完整， 確保有關(guān)法律法規(guī)和規(guī)章制度