常熟成本分析

1、成本收益測(cè)算本項(xiàng)目建筑面積商鋪酒店式公寓建筑面積（平方米）2000012000總計(jì)建筑面積：32000 m2一、成本費(fèi)用測(cè)算1、土地樓面價(jià)：4500元/平方米 土地總價(jià)14400萬元（地價(jià)含基本配套相關(guān)費(fèi)用）。2、前期工程費(fèi)：50元/ itf （含規(guī)劃設(shè)計(jì)費(fèi)、地質(zhì)勘探費(fèi)、臨時(shí)接水接電費(fèi)等），總計(jì)160萬元。3、基礎(chǔ)設(shè)施費(fèi)：130元/ itf （含永久水、永久電、室外道路環(huán)境工程等），總計(jì)416萬元。4、建筑安裝工程費(fèi)：總計(jì) 4400萬元（含土建裝修、給排水消防、暖通、電弱點(diǎn)、室外等造價(jià)費(fèi)用）商鋪：?jiǎn)蝺r(jià)1000 元/ % 總計(jì)2000 萬。酒店式公寓：?jiǎn)蝺r(jià) 2000元/ itf,總計(jì)2400萬。

2、5、管理費(fèi)用：以上14項(xiàng)之和x 3% = 19376 萬元x 3 %= 581.3 萬元6、銷售費(fèi)用：總計(jì) 1158萬元項(xiàng)目計(jì)算依據(jù)總價(jià)（萬元）廣告宣傳及廣告代理費(fèi)銷售收入x 1%386銷售代理費(fèi)銷售收入x 1.5%579其他銷售費(fèi)用銷售收入x 0.5%1937、間接費(fèi)用：總計(jì) 44萬元項(xiàng)目計(jì)算依據(jù)單價(jià)（元/平方米）總價(jià)（元）商鋪酒店式公寓質(zhì)檢費(fèi)建筑安裝費(fèi)x 1%01.01.844000審標(biāo)費(fèi)建筑安裝費(fèi)x 1%o1.02.044000監(jiān)理費(fèi)建筑安裝費(fèi)x 8%08.016.03520008、流轉(zhuǎn)稅：按銷售收入x 6% =2316萬元9、不可預(yù)見費(fèi)以上14項(xiàng)之和x 3% =581.3 萬元10、財(cái)

3、務(wù)費(fèi)用按銀行貸款7 %的利率來計(jì)算，暫貸資金5000萬，2年所產(chǎn)生的利息為5000 萬x 7% x 2 = 700 萬元成本合計(jì):24756.6萬元成本單價(jià)7736.5元/平方米二、銷售收入測(cè)算商鋪均價(jià)16000元/ m2,銷售收入32000萬元酒店式公寓均價(jià)5500元/ m2,銷售收入 6600萬元銷售收入合計(jì)38600萬元三、項(xiàng)目收益收益=銷售收入成本合計(jì)=13843.4 萬元每平方米收益=4326元/平方米注：（此收益不包括戶外廣告收益、商業(yè)經(jīng)營(yíng)收益、場(chǎng)地租賃收益、地下車庫經(jīng)營(yíng)收益等費(fèi) 用）。四、項(xiàng)目不確定性分析本項(xiàng)目的不確定因素主要來自以下幾個(gè)方面：建造成本、售價(jià)、開發(fā)周期、貸款利率等

4、。這些因素，受當(dāng)?shù)卣巍⒔?jīng)濟(jì)、社會(huì)條件的影響，有可能發(fā)生變化，影響本項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)效益目 標(biāo)的實(shí)現(xiàn)。1 .盈利能力分析投資利潤(rùn)率=利潤(rùn)總額/投資總額=55.9 %與略高于銀行貸款利率的社會(huì)平均利潤(rùn)率，以及房地產(chǎn)同行業(yè)相應(yīng)指標(biāo)的比較，該項(xiàng)目的利潤(rùn)率都高出不少。故項(xiàng)目是可行的。2 .盈虧平衡分析假定本項(xiàng)目總投資不變， 且售價(jià)與收款進(jìn)度如基準(zhǔn)方案所設(shè)，則由計(jì)算可得，當(dāng)本項(xiàng)目所有物業(yè)銷售率達(dá)到 64.1 %時(shí)，住宅全部投資利潤(rùn)率為零，也即投資剛能保本。 一般認(rèn)為，當(dāng)盈虧平衡點(diǎn)的銷售率小于等于70 %時(shí)，項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)較低。本項(xiàng)目盈虧平衡點(diǎn)的銷售率為2.1 1 %,可見其風(fēng)險(xiǎn)程度較低。3 .敏感性分析影響本項(xiàng)目財(cái)務(wù)

5、效益的主要不確定性因素為開發(fā)成本、售價(jià)水平、銷售稅率、建設(shè)經(jīng) 營(yíng)期的長(zhǎng)短。據(jù)市場(chǎng)預(yù)測(cè)，開發(fā)成本項(xiàng)目中最有可能發(fā)生波動(dòng)變化的是建安工程費(fèi)和售價(jià)水 平。因而，本項(xiàng)目敏感性分析針對(duì)投資利潤(rùn)率的評(píng)價(jià)指標(biāo)，分別計(jì)算售價(jià)上下波動(dòng) 5%、10 %和建安工程費(fèi)上下波動(dòng) 10%、20 %時(shí)，對(duì)經(jīng)濟(jì)評(píng)價(jià)指標(biāo)影響。具體情況見下表：(1)建筑安裝工程費(fèi)用變動(dòng)對(duì)項(xiàng)目利潤(rùn)率的影響項(xiàng)目指標(biāo)基準(zhǔn)方案建安工程費(fèi)變動(dòng) 20% 10%10%20 %投資利潤(rùn)率55.9 %62.1 %59.2 %53.3 %50.2 %投資利潤(rùn)率升降幅度11.1 %5.9 %-4.7 %-10.2 %此表反映的是建筑安裝費(fèi)對(duì)項(xiàng)目收益率的影響。建筑安裝

6、費(fèi)用是項(xiàng)目的一個(gè)較大的不確定因素。從表中我們看出建安工程費(fèi)與收益率之間的關(guān)系，建筑安裝費(fèi)用與物業(yè)的檔次及質(zhì)量有著直接的關(guān)系，檔次質(zhì)量的提升勢(shì)必造成售價(jià)的提升，也會(huì)影響到項(xiàng)目的收益率。 而目前市場(chǎng)上建筑材料成本變化很快，我們必須注意這方面的控制。(2)項(xiàng)目整體售價(jià)變動(dòng)對(duì)項(xiàng)目利潤(rùn)率的影響項(xiàng)目指標(biāo)基準(zhǔn)方案項(xiàng)目整體售價(jià)變動(dòng) 10%5%5%10 %投資利潤(rùn)率55.9 %42.3 %49.2 %62.6 %69.1 %投資利潤(rùn)率升降幅度-24.3 %-12.0 %12.0 %23.6 %上表反映的是商鋪及酒店式公寓整體售價(jià)變動(dòng)對(duì)收益率的影響。與前表相比較，我們看到整體售價(jià)變動(dòng)對(duì)收益率的影響大于建安工程費(fèi)變

7、動(dòng)所產(chǎn)生的影響。所以價(jià)格的制定及控制對(duì)本案的操作是否成功非常關(guān)鍵，合理的售價(jià)和有力的銷控措施將極大的保障本項(xiàng)目的收益。(3)酒店式公寓售價(jià)變動(dòng)對(duì)項(xiàng)目利潤(rùn)率的影響項(xiàng)目指標(biāo)基準(zhǔn)方案酒店式公寓售價(jià)變動(dòng) 10%5%5%10 %投資利潤(rùn)率55.9 %53.6 %54.8 %57.1 %58.2 %投資利潤(rùn)率升降幅度-4.1 %-2.0 %2.1 %4.1 %上表反映出酒店式公寓價(jià)格的變動(dòng)對(duì)項(xiàng)目的影響。我們看到雖然酒店式公寓價(jià)格的變動(dòng)對(duì)項(xiàng)目的利潤(rùn)有所影響， 但影響的幅度不是很大， 這是因?yàn)榫频晔焦⒌恼w售價(jià)及總量不及商鋪。但我們不能因?yàn)榫频晔焦⑹找媛实母叩投鲆曀闹匾?，因?yàn)榫频晔焦⒌慕ㄔO(shè)是對(duì)整個(gè)項(xiàng)目檔次的一種提升，將直接影響商鋪的銷售。(4) 商鋪售價(jià)變動(dòng)對(duì)項(xiàng)目利潤(rùn)率的影響項(xiàng)目指標(biāo)基準(zhǔn)方案商鋪售價(jià)變動(dòng)-10 %5%5%10 %投資利潤(rùn)率55.9 %44.7 %50.3 %61.9 %66.9 %投資利潤(rùn)率升降幅度-20.0 %-10.0 %10.70 %19.7 %上表直接反映了商鋪價(jià)格變動(dòng)對(duì)項(xiàng)目收益率的影響。從表中我們可以看