物業(yè)管理公司在商業(yè)資產運營管理中的重要作用

1、物業(yè)管理公司在商業(yè)資產運營管理中的重要作用導言物業(yè)管理公司簡稱物業(yè)公司。物業(yè)公司是專門從事地上 永久性建筑物、附屬設備、各 項設施及相關場地和周圍環(huán)境的專業(yè)化管理的，為業(yè)主和非業(yè)主使用人提供良好的生活或 工作環(huán)境的，具有獨立法人資格的經濟實體。作為獨立的企業(yè)法人，物業(yè)管理公司必須由 明確的經營宗旨和經行業(yè)主管部門認可的管理章程，能夠獨立承擔民事和經濟法律責任。物業(yè)公司須自主經營、自負盈虧、自我約束、自我發(fā)展的機制運行。首先：物業(yè)管理公司在某種程度上承擔著某些行政管理的特殊職能，是現(xiàn)階段城市現(xiàn)代化建 設的重要組成部分。隨著國家新一輪的房地產宏觀調控拉開序幕，多年以來以住宅為主導的中國房地產市場開

2、始發(fā)生轉移和變化，市場資本流向以及各大開發(fā)企業(yè)開發(fā)策略向商業(yè)地產領域傾斜將是順應市場變化迎接新機遇 和挑戰(zhàn)的必然結果，作為房地產產業(yè)鏈重要一環(huán)的物業(yè)服務行業(yè)也必須面對這一客觀實際。由于大多數(shù)物業(yè)服務企業(yè)只能通過提供傳統(tǒng)物業(yè)服務以及有限的業(yè)主共有資源的利用創(chuàng)造收益，收入有限而成本卻不斷攀升，市場競爭越來越激烈，利潤空間越來越薄。基于此，拓展物業(yè)服務利潤空間， 尋找新的市場空白點將成為物業(yè)服務企業(yè)從勞動密集型向技術密集型；從低利潤率向高利潤率轉變的必然途徑之一，商業(yè)地產市場的加快發(fā)展無疑將為物業(yè)服務企業(yè)提供這樣一個新的發(fā)展契機。其次：商業(yè)資產化運營的環(huán)境及發(fā)展趨勢。、房地產市場新一輪調整，住宅開發(fā)

3、擴 展受阻礙。、商業(yè)地產影響較小，穩(wěn)步發(fā)展。最后：物業(yè)管理公司在商業(yè)資產運營的策略：（一）商業(yè)資產運營專業(yè)規(guī)劃 細分市場：市場細分可以幫助做好商業(yè)物業(yè)的市場定位、經營產品定位與客戶定位。從租戶的行 業(yè)背景、租價承受力、租期長短、租賃面積大小、擴張潛力等方面對租戶進行細分，可以 在劇烈競爭的市場中找準自己的目標客戶，根據(jù)特定細分市場的需求，對出租物業(yè)作出相 應的調整，提高物業(yè)出租效果。合理的商業(yè)空間規(guī)劃和目前的住宅大盤一樣綜合化、多功能化也是商業(yè)的一個重要發(fā)展方向，特別是對于 大型商業(yè)地產開發(fā)項目。從規(guī)劃設計出發(fā)建立商業(yè)與其它行業(yè)共生的綜合服務體系，實現(xiàn) 商業(yè)與其住宅生活配套等的整合，是發(fā)揮多種

4、資源優(yōu)勢、實現(xiàn)商業(yè)、物業(yè)服務價值最大化的重要手段對于商業(yè)而言自由、靈活的規(guī)劃形態(tài)以及宜人的空間尺度是考慮的重點。例如一些商業(yè)依附于高層住宅的底部，帶有明顯的底商特色，如缺乏合理的商業(yè)空間規(guī)劃幾極容易形成很大的局限，并且易形成商業(yè)與住宅的互相干擾。盡管前期銷售勢頭不錯，但并不能保證日后的商業(yè)良性經營及后期的物業(yè)管理。（二）商業(yè)資產運營專業(yè)規(guī)劃 商業(yè)推廣：1. 多種途徑宣傳樹立物業(yè)良好的形象與口碑。在這方面，商業(yè)物業(yè)經營管理者應盡可能通過靈活的媒介（根據(jù)物業(yè)規(guī)模、市場定位選擇電視、報紙、樓盤現(xiàn)場廣告、車廂廣告、燈廂廣告及車站廣告牌等）宣傳物業(yè)形象、特色和特定價值，可以通過舉行有影響的租戶集中進場入

5、住儀式，報道一個公眾、潛在租戶有興趣的成功交易案例，宣傳物業(yè)的附加服務功能等營造物業(yè)良好的形象，聚集市場對物業(yè)的關注度，為吸引各方客戶打下基礎。2. 以物業(yè)特定的價值和功能打動客戶。為此，負責租賃的招商人員應全面深入檢查并熟悉待租物業(yè)，掌握出租空間的特征和布局情況，明確與周邊同類物業(yè)的優(yōu)勢與劣勢，確保每一待租的空間均處于良好的服務狀態(tài)，清楚待租空間可能給客戶提供的特定價值。只有這樣，才能針對性向客戶推銷、介紹自己的產品，說服對物業(yè)有一定興趣的客戶，使其確信此物業(yè)是本地區(qū)同類物業(yè)中對其最適合的租用對象，能滿足其特定的需求；當了解到客戶對當前物業(yè)空間有不滿之處后，迅速糾正。3. 充分利用現(xiàn)有租戶的

6、推薦介紹做到以商引商，通過藍光富麗城社區(qū)商業(yè)、藍光香檳廣場等項目的成功運營證明可能性最大的物業(yè)出租方法是來自對當前物業(yè)服務感到滿意的以承租客戶的推薦。因此，物業(yè)出租經營者應將現(xiàn)有客戶的感情培養(yǎng)與優(yōu)質服務上升到策略高度，通過多種途徑滿足現(xiàn)有客戶的服務需求，增進與他們的聯(lián)系，以便現(xiàn)有客戶變成義務推銷員。從某種意義上，這也是物業(yè)促進租賃最低成本的策略。（三）商業(yè)資產運營專業(yè)規(guī)劃 商業(yè)差別定價差別定價策略包括兩個方面。對所經租的物業(yè)根據(jù)租期、租賃規(guī)模、是否單獨承擔維護費用等，在租金定價上作出區(qū)別；對所經租相鄰相近的不同樓棟，或同一樓棟的不同樓層或單元，根據(jù)其唯一性或特質性等采用拉高價格，或對較差樓層采

7、用較低價格的策略，以價格差吸引租客、分隔租客。原因在于高檔消費者對價格不敏感，更關注質量、景觀、適用性與服務等，低檔消費者，對價格差很敏感，拉開價格可以促進猶豫不決的租客，本著圖便宜或占有獨到地位的心理，加速租賃成交。商業(yè)資產招商及運營招商人員可根據(jù)負責招商項目的不同區(qū)域、不同的商業(yè)定位采取相應招商策略對項目進行招商執(zhí)行：招商模式選擇1 .委托出租。如果物業(yè)的擁有者不具有自主經營能力，或物業(yè)產權較為分散時，物業(yè)管 理方的招商經營團隊可以通過委托招商的形式負責商業(yè)物業(yè)的出租經營及產權產籍管理。同時需協(xié)調好授權范圍和經營者的招商傭金。2 . 包租。當業(yè)主擁有者對租賃市場不熟或無暇顧及時，物業(yè)管理方

8、的招商經營團隊可以通過專業(yè)的市場調查承包的方式包給專業(yè)承包商出租，由承包商負責租務、推廣及日常管理工作。這樣既能將經營風險轉移給專業(yè)承包人，省去業(yè)主親歷親為的辛勞，節(jié)約己方人力物力，又能保證物業(yè)有穩(wěn)定的租金收益。但這種情況難免要在租金上做出一定的讓步。3 、組合招商包括長租與短租組合，大小租戶匹配，不同經營類型租戶匹配，不同形式、層次店鋪的 組合，不同貨品、服務、商業(yè)結構的組合等。對于零售業(yè)務來說，這種組合可以創(chuàng)造、強 化購物氛圍，形成商戶間互惠共生關系，使其憑借臨近性獲益。在位置分配上，應充分考 慮各類零售業(yè)務、各不同機構間的效益外溢、效益轉移、比較及多目標和沖動性購物行為 等因素的影響和效

9、果。4、借勢造市招商。有一些市場機會是不經意而來的， 如舊城區(qū)統(tǒng)一拆遷改造 （拆除大批臨街商鋪） 、 附近修建大型公共建筑、舉辦大型活動、大學擴招、禁止?。ㄕ└纳蹋ㄓ茫┑取Ｎ飿I(yè)出租經營者應抓住機遇，迅速采取行動，適應市場，贏得商機。如新廣交會會展中心附近的樓盤，針對廣交會客商云集， 酒店賓館房價奇高的商機， 推出短租公寓套房， 就獲得很好的收益。5 租售結合招商。對于可租可售的物業(yè)，面對那些欲購物業(yè)資金不充裕且不愿背負利息 的客戶，可以實行以租代售的辦法出租，以減輕他們的供房資金壓力，方便他們盤活資金 經營。同時讓這些潛在買家切實體會到物業(yè)的生財能力和價值，感受到房屋質量的可靠性 和物業(yè)服務

10、的高水平，最終促成由租到售的轉換。5 轉換用途招商。許多中小公司，對辦公地點要求不高，不愿租用專用寫字樓。因此，對于一些滯租商鋪，在不影響物業(yè)整體招租的情況下，可以對其內部布局做分隔改造，改 作適合中小公司使用的辦公用房，吸引中小客戶前來租用；也可將空置商鋪改做展銷場地 或其他用途出租。6、談判和簽約談判策略應用的好壞事關簽約成敗和租約風險大小。物業(yè)出租人員要學會引導客戶，如在陪同客戶看現(xiàn)場時，應根據(jù)客戶的性格傾向確定看樓路線。對于感性色彩濃的客戶應先看條件好的部分， 對于理性色彩濃的客戶， 應先看差的后看好的部分。 在具體簽約談判時，應以結束性問題對話，強調物業(yè)獨有的價值，準備好完整的已填好的租約，在非核心利益上多做讓步。并在這一過程中要有充分的自信，讓客戶從內心感受到你也是站在他的立場上為其利益考慮，并且讓價幅度不宜太大。商業(yè)資產運營服務商業(yè)物業(yè)出租經營過程中，物業(yè)招商經營人平時應多與客戶聯(lián)系，勤于走訪，一旦發(fā)現(xiàn)對物業(yè)服務（用電、用水、維修、保潔等方面）的要求，盡可能及時幫助解決；及時消除物業(yè)辦公、經營環(huán)境中的各種隱患，配合租戶需要，在商機尋找、信息提供、客商聯(lián)系、促銷活動安排等方面主動提供幫助?？傊?，以優(yōu)質周到的服務可贏得客戶信任，促進物業(yè)租賃、及商業(yè)附加值提升除此之外， 在