有關(guān)商品房預(yù)約合同糾紛的個經(jīng)典判例及分析

1、精選有關(guān)商品房預(yù)約合同糾紛的11個經(jīng)典判例及分析一、商品房預(yù)約合同性質(zhì)的認(rèn)定案例1:成都訊捷通訊連鎖有限公司與四川蜀都實業(yè)有限責(zé)任公司、四川友利投資控股股份有限公司房屋買賣合同糾紛案最高人民法院公報 2015年第1期（總第219期）【裁判觀點】判斷當(dāng)事人之間訂立的合同系本約還是預(yù)約的根本標(biāo)準(zhǔn)應(yīng)當(dāng)是當(dāng)事 人的意思表示，也就是說，當(dāng)事人是否有意在將來訂立一個新的合同， 以最終明 確在雙方之間形成某種法律關(guān)系的具體內(nèi)容。 對于當(dāng)事人之間存在預(yù)約還是本約 關(guān)系，不能僅孤立地以當(dāng)事人之間簽訂的協(xié)議之約定為依據(jù)，而是應(yīng)當(dāng)綜合審查相關(guān)協(xié)議的內(nèi)容以及當(dāng)事人嗣后為達(dá)成交易進(jìn)行的磋商和有關(guān)的履行行為等事 實，從中

2、探尋當(dāng)事人真實意思，并據(jù)此對當(dāng)事人之間法律關(guān)系的性質(zhì)作出準(zhǔn)確界 定。最高院認(rèn)為蜀都實業(yè)公司與訊捷公司之間的房屋買賣法律關(guān)系成立，且系當(dāng)事人真實意思表示，內(nèi)容不違反法律、行政法規(guī)的強(qiáng)制性規(guī)定，合法有效。一審、二 審判決認(rèn)定購房協(xié)議書即構(gòu)成本約的理由不當(dāng)，但其關(guān)于蜀都實業(yè)公司和訊 捷公司之間成立房屋買賣法律關(guān)系的結(jié)論是正確的。理由如下：首先，僅就案涉購房協(xié)議書而言，其性質(zhì)應(yīng)為預(yù)約。預(yù)約是指將來訂立一定 契約的契約。預(yù)約的形態(tài)多種多樣，有的預(yù)約條款非常簡略，僅表達(dá)了當(dāng)事人之 間有將來訂立本約的意思，至于本約規(guī)定什么內(nèi)容留待以后磋商決定； 有的預(yù)約 條款則非常詳盡，將未來本約應(yīng)該規(guī)定的內(nèi)容幾乎都在預(yù)約

3、中作了明確約定。而若僅從內(nèi)容上看，后者在合同內(nèi)容的確定性上幾乎與本約無異， 即使欠缺某些條 款，往往也可以通過合同解釋的方式加以補(bǔ)全。 因此，僅根據(jù)當(dāng)事人合意內(nèi)容上 是否全面，并不足以界分預(yù)約和本約。判斷當(dāng)事人之間訂立的合同系本約還是預(yù) 約的根本標(biāo)準(zhǔn)應(yīng)當(dāng)是當(dāng)事人的意思表示， 也就是說，當(dāng)事人是否有意在將來訂立 一個新的合同，以最終明確在雙方之間形成某種法律關(guān)系的具體內(nèi)容。如果當(dāng)事人存在明確的將來訂立本約的意思，那么，即使預(yù)約的內(nèi)容與本約已經(jīng)十分接近， 即便通過合同解釋，從預(yù)約中可以推導(dǎo)出本約的全部內(nèi)容，也應(yīng)當(dāng)尊重當(dāng)事人的 意思表示，排除這種客觀解釋的可能性。本案中，蜀都實業(yè)公司與訊捷公司在 2

4、006年9月20日簽訂的購房協(xié)議書中明確約定了雙方擬進(jìn)行買賣的房屋 的位置、面積和價款，應(yīng)當(dāng)說具備了一份正式的房屋買賣合同的主要內(nèi)容，可直接據(jù)此履行而無須另訂本約。但是，雙方當(dāng)事人同時在該協(xié)議中約定：“3甲、乙雙方應(yīng)就購房合同及付款方式等問題在本協(xié)議原則下進(jìn)行具體 磋商。5甲乙雙方就該宗房屋買賣合同簽訂時，本協(xié)議自動失效?！笨梢?， 雙方當(dāng)事人雖然約定了房屋的位置、面積及總價款，但仍一致認(rèn)為在付款方式等 問題上需要日后進(jìn)一步磋商，雙方的這一意思表示是明確的， 而且，當(dāng)事人在該 協(xié)議第5條進(jìn)一步明確要在將來訂立一個新的合同，以最終明確雙方之間的房 屋買賣法律關(guān)系的具體內(nèi)容。因此，本院認(rèn)為，案涉購房

5、協(xié)議書的性質(zhì)為預(yù) 約合同，一審、二審判決認(rèn)定該購房協(xié)議書的性質(zhì)為本約是錯誤的，應(yīng)予糾正。其次，結(jié)合雙方當(dāng)事人在訂立購房協(xié)議書之后的履行事實，蜀都實業(yè)公司與 訊捷公司之間已經(jīng)成立了房屋買賣法律關(guān)系。 本院認(rèn)為，對于當(dāng)事人之間存在預(yù) 約還是本約關(guān)系，不能僅憑一份孤立的協(xié)議就簡單地加以認(rèn)定，而是應(yīng)當(dāng)綜合審 查相關(guān)協(xié)議的內(nèi)容以及當(dāng)事人嗣后為達(dá)成交易進(jìn)行的磋商甚至具體的履行行為 等事實，從中探尋當(dāng)事人的真實意思，并據(jù)此對當(dāng)事人之間法律關(guān)系的性質(zhì)作出 準(zhǔn)確的界定。本案中，雙方當(dāng)事人在簽訂購房協(xié)議書時，作為買受人的迅捷 公司已經(jīng)實際交付了定金并約定在一定條件下自動轉(zhuǎn)為購房款，作為出賣人的蜀都實業(yè)公司也接受了

6、訊捷公司的交付。在簽訂購房協(xié)議書的三個多月后，蜀 都實業(yè)公司將合同項下的房屋交付給了訊捷公司，訊捷公司接受了該交付。而根 據(jù)購房協(xié)議書的預(yù)約性質(zhì)，蜀都實業(yè)公司交付房屋的行為不應(yīng)視為對該合同 的履行，在當(dāng)事人之間不存在租賃等其他有償使用房屋的法律關(guān)系的情形下，蜀都實業(yè)公司的該行為應(yīng)認(rèn)定為系基于與訊捷公司之間的房屋買賣關(guān)系而為的交 付。據(jù)此，由于蜀都實業(yè)公司在該房屋買賣法律關(guān)系中的主要義務(wù)就是交付案涉 房屋，根據(jù)合同法第三十六條、第三十七條的規(guī)定，可以認(rèn)定當(dāng)事人之間達(dá) 成了買賣房屋的合意，成立了房屋買賣法律關(guān)系。案例2 :張勵與徐州市同力創(chuàng)展房地產(chǎn)有限公司商品房預(yù)售合同糾紛案最高人民法院公報 20

7、12年第11期（總第193期）案例3 :俞財新與福建華辰房地產(chǎn)有限公司、魏傳瑞商品房買賣（預(yù)約）合同糾紛案最高人民法院公報 2011年第8期（總第178期）【裁判觀點】預(yù)約合同是一種約定將來訂立一定合同的合同。當(dāng)事人一方違反預(yù)約合同約定，不與對方簽訂本約合同或無法按照預(yù)約的內(nèi)容與對方簽訂本約合同 的，應(yīng)當(dāng)向?qū)Ψ匠袚?dān)違約責(zé)任。判斷商品房買賣中的認(rèn)購、訂購、預(yù)訂等協(xié)議究竟是預(yù)約合同還是本約合同，最主要的是看見此類協(xié)議是否具備商品房銷售管理辦法第十六條規(guī)定的商品房 買賣合同的主要內(nèi)容，即只要具備了雙方當(dāng)事人的姓名或名稱，商品房的基本情 況（包括房號、建筑面積）、總價或單價、付款時間、方式、交付條件及

8、日期，同 時出賣人已經(jīng)按照約定收受購房款的，就可以認(rèn)定此類協(xié)議已經(jīng)具備了商品房買 賣合同本約的條件；反之，則應(yīng)認(rèn)定為預(yù)約合同。如果雙方當(dāng)事人在協(xié)議中明確 約定在具備商品房預(yù)售條件時還需重新簽訂商品房買賣合同的，該協(xié)議應(yīng)認(rèn)定為預(yù)約合同。二、商品房預(yù)約合同糾紛中違約情形的認(rèn)定（一）不可歸責(zé)于雙方的原因，雙方均不違約案例4 :戴雪飛訴華新公司商品房訂購協(xié)議定金糾紛案最高人民法院公報 2006年第8期（總:118期）【裁判觀點】購房者對開發(fā)商的樣板房表示滿意，與開發(fā)商簽訂訂購協(xié)議并向其 交付了定金，約定雙方于某日訂立商品房預(yù)售合同。 后由于開發(fā)商提供的商品房 預(yù)售格式合同中有樣板房僅供參考等不利于購房

9、者的條款，購房者對該格式條款提出異議要求刪除，開發(fā)商不能立即給予答復(fù)。以致商品房預(yù)售合同沒有在訂購 協(xié)議約定的日期訂立的，屬于最高人民法院關(guān)于審理商品房買賣合同糾紛案件 適用法律若干問題的解釋第四條規(guī)定的“不可歸責(zé)于當(dāng)事人雙方的事由”，開 發(fā)商應(yīng)當(dāng)將收取的定金返還給購房者。審判法院認(rèn)為：中華人民共和國合同法（以下簡稱合同法）第三條規(guī)定：“合 同當(dāng)事人的法律地位平等，一方不得將自己的意志強(qiáng)加給另一方。”第五條規(guī)定：“當(dāng)事人應(yīng)當(dāng)遵循公平原則確定各方的權(quán)利和義務(wù)?！钡诹鶙l規(guī)定：“當(dāng)事人行 使權(quán)利、履行義務(wù)應(yīng)當(dāng)遵循誠實信用原則?！弊罡呷嗣穹ㄔ宏P(guān)于審理商品房買 賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋第四條

10、規(guī)定：“出賣人通過認(rèn)購、訂 購、預(yù)訂等方式向買受人收受定金作為訂立商品房買賣合同擔(dān)保的，如果因當(dāng)事人一方原因未能訂立商品房買賣合同，應(yīng)當(dāng)按照法律關(guān)于定金的規(guī)定處理；因不 可歸責(zé)于當(dāng)事人雙方的事由，導(dǎo)致商品房買賣合同未能訂立的，出賣人應(yīng)當(dāng)將定 金返還買受人。”相對商品房預(yù)售合同來說，訂購協(xié)議是本約訂立之前先行訂立 的預(yù)約合同。訂立預(yù)約合同的目的，是在本約訂立前先行約明部分條款， 將雙方 一致的意思表示以合同條款的形式固定下來，并約定后續(xù)談判其他條款，直至本 約訂立。預(yù)約合同的意義，是為在公平、誠信原則下繼續(xù)進(jìn)行磋商，最終訂立正 式的、條款完備的本約創(chuàng)造條件。因此在繼續(xù)進(jìn)行的磋商中，如果一方違背公

11、平、 誠信原則，或者否認(rèn)預(yù)約合同中的已決條款，或者提出令對方無法接受的不合理 條件，或者拒絕繼續(xù)進(jìn)行磋商以訂立本約， 都構(gòu)成對預(yù)約合同的違約，應(yīng)當(dāng)承擔(dān) 預(yù)約合同中約定的違約責(zé)任。反之，如果雙方在公平、誠信原則下繼續(xù)進(jìn)行了磋 商，只是基于各自利益考慮，無法就其他條款達(dá)成一致的意思表示， 致使本約不 能訂立，則屬于不可歸責(zé)于雙方的原因，不在預(yù)約合同所指的違約情形內(nèi)。這種 情況下，預(yù)約合同應(yīng)當(dāng)解除，已付定金應(yīng)當(dāng)返還。案例5 :吳建平訴無錫深港國際服務(wù)外包產(chǎn)業(yè)發(fā)展有限公司商品房預(yù)售合同糾紛 案人民法院案例選（2013年第1輯總第83輯）案例6 :曹求玉與廣東省中山市中南物業(yè)開發(fā)有限公司商品房預(yù)約合同糾

12、紛上訴 案人民司法 案例2008年第18期【裁判觀點】商品房預(yù)售合同中的定金只是合同雙方在一定期限內(nèi)繼續(xù)就商品房 買賣進(jìn)行誠信談判的一種擔(dān)保義務(wù)。 商品房預(yù)售合同簽訂后，只要當(dāng)事人為簽訂 商品房買賣合同進(jìn)行了誠信磋商，未能訂立商品房買賣合同的原因是雙方當(dāng)事人 磋商不成，并非一方當(dāng)事人對認(rèn)購協(xié)議無故反悔， 應(yīng)認(rèn)定雙方均已履行了認(rèn)購書 約定的義務(wù)，對未能簽訂商品房買賣合同均無過錯， 定金罰則不應(yīng)適用，賣方應(yīng) 向買方返還定金。（二）一方違約案例7 :仲崇清訴上海市金軒大邸房地產(chǎn)項目開發(fā)有限公司合同糾紛案最高人民法院公報 2008年第4期（總第138期）【裁判觀點】預(yù)約合同，一般指雙方當(dāng)事人為將來訂立

13、確定性本合同而達(dá)成的合 意。預(yù)約合同生效后，雙方當(dāng)事人均應(yīng)當(dāng)按照約定履行自己的義務(wù)。 一方當(dāng)事人 未盡義務(wù)導(dǎo)致本合同的談判、磋商不能進(jìn)行，構(gòu)成違約的，應(yīng)當(dāng)承擔(dān)相應(yīng)的違約 責(zé)任。三、違反商品房預(yù)約合同的賠償范圍案例8 :張勵與徐州市同力創(chuàng)展房地產(chǎn)有限公司商品房預(yù)售合同糾紛案最高人民法院公報 2012年第11期（總第193期）【裁判觀點】在違約責(zé)任中，承擔(dān)責(zé)任的一方應(yīng)給對方造成的利益損失進(jìn)行賠償。 本案中，原告張勵在與被告同力創(chuàng)展公司簽訂預(yù)訂單后，有理由相信被告會按約 定履行訂立本約合同的義務(wù)，從而喪失了按照預(yù)訂單約定的房屋價格與他人另訂 購房合同的機(jī)會，因此被告因違約給原告造成的損失應(yīng)根據(jù)訂立預(yù)

14、訂單時商品房 的市場行情和現(xiàn)行商品房價格予以確定，但因被告所開發(fā)建設(shè)的房屋無論是結(jié)構(gòu) 還是建筑成本都與雙方簽訂預(yù)訂單時發(fā)生了重大的變化，因此原告以被告開發(fā)建 設(shè)房屋的現(xiàn)行銷售價格作為賠償標(biāo)準(zhǔn)亦顯失公平，法院不予采納。綜合考量商品房市場的價格變動過程以及原告向被告交納房款的數(shù)額，對于被告因違約給原告 造成的損失確定為150000元。案例9 :曹燦如與上海萊因思置業(yè)有限公司等商品房預(yù)約合同糾紛上訴案人民司法 案例2011年第12期【裁判觀點】在訂立以不能給付為標(biāo)的的合同時，明知或可知其給付不能的一方 當(dāng)事人，對因相信合同有效而受損害的另一方當(dāng)事人負(fù)損害賠償義務(wù)。但賠償額不得超過另一方在合同有效時現(xiàn)

15、有的利益的金額。對于締約過失責(zé)任，合同法第四十二條只確定了締約過失應(yīng)承擔(dān)賠償責(zé)任，并未明確賠償?shù)姆秶?。通說認(rèn)為， 法律規(guī)定締約過失責(zé)任，是出于對合同締結(jié)、履行過程中信賴?yán)娴谋Ｗo(hù)，旨在 使非違約方因信賴合同的履行而支付的各種費(fèi)用得到返還或賠償，從而使當(dāng)事人處于合同從未訂立之前的良好狀態(tài)。 締約過失的賠償范圍是信賴?yán)娴膿p失， 是 指因另一方的締約過失行為而使合同不能成立，導(dǎo)致信賴人所支付各種費(fèi)用和其 他損失不能得到彌補(bǔ)。曹燦如在置陽公司2004年提起解除合同的訴訟后，客觀上已不應(yīng)對置陽公司簽 訂商品房買賣合同產(chǎn)生信賴，對未簽訂本約的風(fēng)險，以及遭受損害應(yīng)當(dāng)有所預(yù)見。 曹燦如若了解到訂購協(xié)議的履行

16、可能伴隨風(fēng)險， 就有義務(wù)防止損失擴(kuò)大，但其為 了追求期待的利益，不及時向置陽公司主張賠償責(zé)任，其不能將擴(kuò)大的損失進(jìn)而 轉(zhuǎn)嫁給置陽公司。同時，信賴?yán)骓毷且环N合理的能夠確定的， 而機(jī)會所形成的 利益很難合理確定。曹燦如并不能將機(jī)會喪失的損失作為締約過失的賠償范圍。房地產(chǎn)價格的逐年上漲，并非置陽公司的行為所致，也不是當(dāng)事人客觀上能夠預(yù) 見的，曹燦如所能主張的賠償范圍應(yīng)僅限于訂購協(xié)議簽訂時房價款與2004年同類房屋市場價之間的差價。法院綜合考慮置陽公司的過錯程度、 曹燦如的付款情 況以及上海市近年來房地產(chǎn)價格的上漲幅度等因素，酌定賠償金額，已充分維護(hù)了受害人的利益。由此，曹燦如訴請要求賠償損失的范圍

17、是系爭房屋的原合同價 款與現(xiàn)值的差價，包含了合同有效成立的所有利益，不應(yīng)全額得到法院支持。案例10 :陳榮根訴江陰蘭星公司房屋買賣合同糾紛案人民法院案例選2013年第二輯【裁判觀點】預(yù)約義務(wù)人違反預(yù)約合同的責(zé)任， 在性質(zhì)上屬違約責(zé)任。承擔(dān)責(zé)任 的方式主要包括實際履行和賠償損失。需要明晰的是，違反預(yù)約合同應(yīng)承擔(dān)損失 的范圍應(yīng)以機(jī)會損失為基礎(chǔ)，當(dāng)一方當(dāng)事人怠于按照預(yù)約合同規(guī)定的義務(wù)訂立本 約時，他方只能請求賠償因此而遭受的損害， 但不能按照預(yù)定的本約內(nèi)容請求賠 償其可預(yù)期的利益。預(yù)約合同守約方因?qū)Ψ竭`約所遭受的損失與本約的履行利益 損失是截然不同的。預(yù)約合同對本約的標(biāo)的物、對價等已經(jīng)作出明確約定，

18、當(dāng)事人對本約的期待利益 已經(jīng)固化，違約方一旦違約，守約方的期待利益也隨之喪失，守約方亦喪失了與 他人訂立同類本約合同的機(jī)會，導(dǎo)致機(jī)會損失轉(zhuǎn)化為現(xiàn)實損失，該機(jī)會損失歸屬 于信賴?yán)娴膿p失。但是，預(yù)約合同的標(biāo)的是簽訂本約合同這一行為， 而不是交 易的實際發(fā)生，依賴簽訂本約后再與他人訂立同類合同可獲得的利益，即履行利益，只能理解為商業(yè)利益，在本約未達(dá)成的情況下，不能視為法律上的利益，也 就不能作為違反預(yù)約合同應(yīng)承擔(dān)損失的范圍。 因為當(dāng)事人基于預(yù)約合同而產(chǎn)生的 權(quán)利是對將來訂立本合同的一種期待權(quán)，預(yù)約債權(quán)人有理由相信預(yù)約債務(wù)人將來 會受此約束，并基于這種信賴而行事并放棄與其他同類對象進(jìn)行類似交易；如果

19、預(yù)約債務(wù)人違反義務(wù)，則必將使預(yù)約債權(quán)人蒙受不利益（如喪失交易機(jī)會等）。 因此，立法上對這種信賴?yán)鎽?yīng)加以保護(hù)。本案中，陳榮根因基于其與江陰蘭星公司所簽訂的預(yù)約合同而產(chǎn)生的權(quán)利是對將 來訂立本約的一種期待權(quán)，其有理由相信預(yù)約債務(wù)人即江陰蘭星公司將來會依雙 方所簽訂的預(yù)約合同行事。因此其相信雙方當(dāng)事人會受此約束，并在基于這種信 賴而行事的同時，放棄了與其他同類對象進(jìn)行類似交易的機(jī)會； 江陰蘭星公司作 為預(yù)約債務(wù)人違反義務(wù)，則必將使預(yù)約債權(quán)人陳榮根蒙受因喪失交易機(jī)會而遭受的不利益。而要合理維護(hù)陳榮根的權(quán)益，法律只要擬制使其利益狀態(tài)達(dá)到簽訂原 預(yù)約合同所約定的本約簽訂時的狀態(tài)即可，具體來講即是本約原本實際應(yīng)該簽訂 時的所涉房產(chǎn)市場價格與預(yù)約合同所約定的價格之差。陳榮根主張應(yīng)賠償其所涉房產(chǎn)訴訟時的市場評估價格與預(yù)約合同所定交易價格之差，顯然超出了預(yù)約合同 所應(yīng)該保護(hù)的權(quán)益范圍。鑒于本案中并未對本約應(yīng)簽訂時的所涉房產(chǎn)市場價格進(jìn) 行評估，合議庭參考了違約方江陰蘭星公司將訴爭房產(chǎn)出賣給第三方的實際交易 價格，以江陰蘭星公司在交易中違背誠實信用原則而獲得的實際經(jīng)濟(jì)利益作為對 陳榮根的損失賠償，即蘭星江陰分公司的違約行為給自己帶來了602189.63 元（4394340.63 元-3792150 元）的直接經(jīng)濟(jì)利益，也就是原告的機(jī)會利益的 損失。這一做法相當(dāng)合