揚州五臺山路地塊項目可行性研究98p

1、揚州五臺山路地塊項目可行性研究編制單位： 時間：2010年10月 u 前言作為中建地產(chǎn)旗下房地產(chǎn)開發(fā)公司揚州匯力房地產(chǎn)開發(fā)有限公司，通過揚州運河壹號公館項目成功邁出了企業(yè)的全國發(fā)展戰(zhàn)略的第一步，并在揚州市場建立起較好的企業(yè)形象。為了企業(yè)的房地產(chǎn)業(yè)務(wù)進一步發(fā)展，逐步加大土地儲備力度，通過新項目的操作促進未來發(fā)展，同時，為了規(guī)避風(fēng)險，提升競爭力，特對目標(biāo)地塊進行全面系統(tǒng)的可行性分析研究，作為下一階段工作決策的參考。五臺山地塊項目作為運河壹號公館項目的后繼，對揚州匯力房地產(chǎn)公司在揚州市區(qū)域內(nèi)進行持續(xù)發(fā)展的開發(fā)工作具有延續(xù)意義。通過項目的操作，可以進一步樹立企業(yè)形象，擴大社會影響力。u 結(jié)論項目情況表

2、項目資料項目名稱宗地位置及土地編號土地規(guī)劃用途住宅地塊現(xiàn)狀（含用地性質(zhì)）七通一平建設(shè)用地面積（m2）165,800容積率（倍）1.5 總建筑面積（m2)273,218可銷售面積（m2)計劃發(fā)展期（年）2.5年地塊質(zhì)素評價發(fā)展物業(yè)類型及檔次投資成本計劃總投資額(萬元）土地費用（萬元）預(yù)期稅前成本（元/m2）建安及相關(guān)費用（萬元）預(yù)期利息(萬元)其他費用（萬元）營銷預(yù)期銷售總收入（萬元）預(yù)期售價（元/m2）（住宅）（商業(yè)）銷售期及速度計劃銷售期 年目標(biāo)市場盈利預(yù)期稅后利潤（元/m2）成本利潤率（%）稅后利潤總額（萬元）稅前利潤總額（萬元）風(fēng)險評估影響本項目成本利潤率的主要因素有售價、土地掛牌出讓價

3、格、建安成本三個主要因素。以上因素需通過縝密的市場調(diào)研，確定正確的市場定位，嚴(yán)格控制發(fā)展的成本，制定合理的售價來規(guī)避。 根據(jù)經(jīng)濟測算，如按照報告預(yù)測前提，當(dāng)?shù)貎r為 萬元/畝，開盤銷售均價達(dá)到 元/時，項目成本利潤可觀，達(dá) 。 當(dāng)成本利潤率達(dá)到可行性基準(zhǔn)15%時，可承受最高地價 萬元/畝，風(fēng)險達(dá)到臨界值。 具體分析過程請參閱全文。目錄1第一部分：市場分析- 6 -1.1全國市場分析：- 6 -1.1.1宏觀經(jīng)濟數(shù)據(jù)：- 6 -1.1.2全國政策背景：- 12 -1.1.3全國土地市場- 16 -1.1.4全國房地產(chǎn)市場- 20 -1.2揚州市場分析：- 24 -1.2.1揚州城市概況- 24 -

4、1.2.2揚州土地市場- 27 -1.2.3揚州房地產(chǎn)市場：- 30 -2第二部分：項目決策背景- 39 -2.1城市發(fā)展背景：- 39 -2.2行業(yè)競爭背景：- 40 -2.2.1主要區(qū)域特征：- 40 -2.2.2揚州市場重點項目- 41 -1）眾恒紫園- 41 -2.2.3主要開發(fā)企業(yè)- 53 -2.3企業(yè)開發(fā)目標(biāo)- 54 -3第三部分：項目概況- 55 -3.1宗地位置- 55 -3.2宗地現(xiàn)狀- 56 -3.3項目周邊的社區(qū)配套- 58 -3.4項目周邊環(huán)境- 60 -3.5規(guī)劃控制要點- 61 -4第四部分：地塊分析及價值點梳理- 63 -4.1地塊swot分析- 63 -4.2價

5、值點梳理- 64 -4.2.1市場項目發(fā)展特點描述- 64 -4.2.2項目發(fā)展戰(zhàn)略- 65 -5第五部分：項目定位- 67 -5.1市場定位- 67 -5.2客戶定位- 68 -5.2.1揚州市場客戶特點- 68 -5.2.2目標(biāo)客群定位- 70 -5.3形象定位- 71 -5.3.1理念定位- 71 -5.3.2形象定位- 72 -5.3.3項目理念- 72 -5.3.4關(guān)鍵詞- 72 -5.3.5途徑- 73 -5.3.6產(chǎn)品建議- 73 -5.4項目發(fā)展評估- 73 -5.4.1項目發(fā)展設(shè)想- 73 -5.4.2項目發(fā)展設(shè)想評估意見- 74 -6第六部分：項目經(jīng)濟效益評價- 75 -6

6、.1項目開發(fā)與銷售計劃- 75 -6.2測算前提- 76 -6.2.1土地市場價值- 76 -6.2.2普通住宅銷售價格預(yù)測- 78 -6.2.3別墅類產(chǎn)品銷售價格預(yù)測- 83 -6.2.4其他測算前提- 95 -7第七部分：項目風(fēng)險與防范建議- 97 -7.1項目風(fēng)險- 97 -7.1.1建筑工期及本體風(fēng)險- 97 -7.1.2市場風(fēng)險- 97 -7.1.3政策風(fēng)險- 97 -7.2風(fēng)險防范建議- 98 -1 第一部分：市場分析1.1 全國市場分析：中國房地產(chǎn)市場自2005年開始快速發(fā)展，2007年的火爆情況在政府的相關(guān)政策控制下，2008年市場進入冷淡期，交易量與成交價格均大幅下降。200

7、9年，在全球金融危機的大背景下，中國提出了“保八”的經(jīng)濟目標(biāo)，采取寬松的貨幣政策，并在取地、貸款、稅率等各方面提供一定優(yōu)惠，房地產(chǎn)業(yè)復(fù)蘇，并在下半年報復(fù)性反彈，量價均超過07年最好水平。2010年，房地產(chǎn)政策取消優(yōu)惠，進入政策及產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)調(diào)整期。1.1.1 宏觀經(jīng)濟數(shù)據(jù)：1) 2010年中國gdp增長明顯，但全年超過10%可能性不大。（見附圖1-1）09年4季度的gdp增速從3季度的8.9%大幅攀升至10.7%，再次達(dá)到10以上的過熱區(qū)間，推動09年gdp增速達(dá)8.7%，顯示經(jīng)濟增長勢頭強勁。2010年一季度為8.05萬億元人民幣，同比增長11.9%，比上年同期增快5.7個百分點，國民經(jīng)濟整體回

8、升向好的勢頭進一步發(fā)展,開局較好，為實現(xiàn)全年預(yù)期目標(biāo)奠定了良好基礎(chǔ)?？紤]到房地產(chǎn)今年受控會在較大程度上影響gdp，保守預(yù)計2010年的gdp增速在9.5%左右，超過10%的可能性不大。2010年中日兩國以美元計算的二季度gdp分別為13,369億及12,883億美元美元，而上半年總體分別為25,325億美元和25,871億美元。盡管季度數(shù)據(jù)對比有所不足之處，但不可否認(rèn)的是2010年全年中國超越日本成為僅次于美國的世界第二大經(jīng)濟體的可能性正在不斷增大。同時需要清醒的認(rèn)識到的是，對中國新成果的評估變得非常復(fù)雜，中國的人均財富依舊排在世界百名之后，中國經(jīng)濟實力也依然處于發(fā)展中國家水平。所以，第二大經(jīng)

9、濟體并不等于第二大經(jīng)濟強國。前三季度國內(nèi)生產(chǎn)總值268660億元，按可比價格計算，同比增長10.6%，比上年同期加快2.5個百分點。分季度看，一季度增長11.9%，二季度增長10.3%，三季度增長9.6%。分產(chǎn)業(yè)看，第一產(chǎn)業(yè)增加值25600億元，增長4.0%；第二產(chǎn)業(yè)增加值129325億元，增長12.6%；第三產(chǎn)業(yè)增加值113735億元，增長9.5%。附圖1-1：2007至今全國各季度gdp走勢（單位%）2) cpi增速引發(fā)通脹恐慌，政府干預(yù)市場預(yù)期，有信息控制在3%左右。（見附圖1-2）在經(jīng)濟過熱的同時，09年12月通脹也出現(xiàn)上升跡象。從物價水平來看，12月cpi同比增長1.9%,環(huán)比增長1

10、%。cpi上行透露經(jīng)濟穩(wěn)定回升的積極信號，但也可能加快“政策退出”的速度。不過,從2010年1月的cpi數(shù)據(jù)來看，環(huán)比微跌，通脹跡象并未惡化。食品價格上揚是9月cpi走高的主要原因。中金公司宏觀經(jīng)濟分析師表示，由于9月份假期較多，節(jié)假日消費旺盛在一定程度上推動了肉類和糧食等農(nóng)產(chǎn)品價格的上漲。此外，蔬菜和水果價格受氣候轉(zhuǎn)涼和節(jié)日因素影響，漲幅也較大。此前，市場預(yù)計9月cpi將超越8月3.5%的同比漲幅，再創(chuàng)新高。10月19日央行三年來首度加息，也暗示9月cpi漲幅高于市場預(yù)期。經(jīng)濟學(xué)家普遍認(rèn)為，在加息作用下，9月cpi已經(jīng)見頂，第四季度將呈現(xiàn)下行趨勢。加息有助于控制通脹預(yù)期，加上高基數(shù)效應(yīng)，cp

11、i很可能將于10月見頂回穩(wěn)，因此年內(nèi)基于通脹再次加息的可能性不大。 附圖1-2：09年8月-10年9月月度全國cpi走勢（單位%）3）9月末，廣義貨幣(m2)余額69.64萬億元，同比增長19.0%，增幅比上月和上年末分別低0.2和8.7個百分點；狹義貨幣(m1)余額24.38萬億元，同比增長20.9%，增幅比上月和上年末分別低1.0和11.5個百分點；流通中貨幣(m0)余額4.19萬億元，同比增長13.8%。前三季度凈投放現(xiàn)金3610億元，同比多投放1041億元。（見附圖1-3）09年12月人民幣信貸投放3798億，1-12月全年共投放信貸9.59萬億。從信貸節(jié)奏看，1-4 季度信貸投放比重

12、維持5:3:1:1的格局，上半年信貸投放量達(dá)76.9%。12月人民幣各項貸款余額增長31.74%，比上月低2.05個百分點。9月末，本外幣貸款余額49.11萬億元，同比增長18.7%，前三季度本外幣貸款增加6.54萬億元，同比少增2.80萬億元。人民幣貸款余額46.28萬億元，同比增長18.5%，比上月和上年末分別低0.1和13.2個百分點。前三季度人民幣貸款增加6.30萬億元，同比少增2.36萬億元。分部門看：住戶貸款增加2.36萬億元，其中，短期貸款增加7667億元，中長期貸款增加1.60萬億元；非金融企業(yè)及其他部門貸款增加3.94萬億元，其中，短期貸款增加1.01萬億元，中長期貸款增加3

13、.63萬億元，票據(jù)融資減少8098億元。9月份人民幣貸款增加5955億元，同比多增788億元。外幣貸款余額4227億美元，同比增長23.1%，前三季度外幣貸款增加432億美元。附圖1-3：09年1月-10年9月人民幣新增貸款走勢（億元）4) 9月貿(mào)易順差環(huán)比減少，為近5個月的最低點。（見附圖1-4）9月我國出口1449.9億美元，同比增長25.1%；進口1281.1億美元，增長24.1%；貿(mào)易順差168.8億美元，環(huán)比減少15.7%，為近5個月的最低點。9月我國外貿(mào)進出口值環(huán)比增長5.6%，刷新今年7月創(chuàng)下的2622.9億美元的紀(jì)錄，再創(chuàng)歷史新高。海關(guān)分析指出，9月進口環(huán)比增長7.4%，創(chuàng)下歷

14、史新高,而出口環(huán)比僅增長4.1%，致使9月當(dāng)月順差降低至近5個月的最低點。今年前9個月，我國進出口總值21486.8億美元，同比增長37.9%。其中出口11346.4億美元，增長34%；進口10140.4億美元，增長42.4%；貿(mào)易順差為1206億美元，減少10.5%。附圖1-4:09年1月-10年9月進出口及順差走勢（億美元） 宏觀經(jīng)濟對本項目的啟示：中國宏觀經(jīng)濟延續(xù)2009年向好趨勢，多項數(shù)據(jù)表示出穩(wěn)定的增長態(tài)勢。同時在全球經(jīng)濟危機的大環(huán)境背景下中國經(jīng)濟逆市飛揚，表現(xiàn)出了政府政策在宏觀經(jīng)濟調(diào)控方面的有效力度。盡管政府已經(jīng)公開宣布房地產(chǎn)不再作為支柱產(chǎn)業(yè)，但各方面數(shù)據(jù)均顯示在2009年中國8.

15、7%的gdp增速中，房地產(chǎn)業(yè)貢獻(xiàn)巨大。2010年中國宏觀經(jīng)濟主要防止通貨膨脹，避免對國民生活造成影響。就目前數(shù)據(jù)顯示，調(diào)控有一定效果，但仍處于波動階段，需要政策進一步跟進。9月新增人民幣和外幣貸款超預(yù)期，票據(jù)貼現(xiàn)余額持續(xù)下降。房地產(chǎn)按揭貸款激增、人民幣升值預(yù)期加強、及貸款額度緊張是主因。提高六家銀行存款準(zhǔn)備金率已基本起到警示作用，預(yù)計第四季度信貸投放的窗口指導(dǎo)將適度強化。進口政策調(diào)整是順差回落的一個原因,為促進貿(mào)易平衡，我國進口政策不斷做出調(diào)整，刺激進口的政策調(diào)整必然導(dǎo)致順差收窄。人民幣匯率調(diào)整等因素導(dǎo)致出口增速回落，而出口增速放緩是順差回落的一個原因。未來四季度，順差收窄將成常態(tài)，并且不排除

16、順差增速明顯放緩可能。刺激進口政策會讓四季度進口依然保持較高增長，而出口訂單指數(shù)等先行數(shù)據(jù)顯示我國出口增速會有所放緩。1.1.2 全國政策背景：隨著中國經(jīng)濟回升態(tài)勢逐漸穩(wěn)固，2010年中央逐步出臺各項政策，對于09年寬松貨幣政策進行逐步收緊，并對房地產(chǎn)行業(yè)展開了密集調(diào)控。中國政府一個月內(nèi)第5次出手調(diào)控房地產(chǎn)市場。有專家指出，此輪調(diào)控的目標(biāo)是支持剛性購房者，打擊投資和投機性需求。其中尤以“新國十條”最為嚴(yán)厲，力度最大效果最明顯。1) 1月10日，國務(wù)院辦公廳發(fā)布國十一條，促進房地產(chǎn)市場平穩(wěn)健康發(fā)展。內(nèi)容主要包括增加保障性住房和普通商品住房有效供給；合理引導(dǎo)住房消費抑制投資投機性購房需求；加強風(fēng)險

17、防范和市場監(jiān)管；加快推進保障性安居工程建設(shè)；落實地方各級人民政府責(zé)任等方面。2) 3月10日，國土資源部在網(wǎng)站上公布了關(guān)于加強房地產(chǎn)用地供應(yīng)和監(jiān)管有關(guān)問題的通知(下稱“國土部19條”)。內(nèi)容基本延續(xù)了以往政策框架，重點在于加強對住房建設(shè)用地供應(yīng)的規(guī)劃及出讓監(jiān)管，政府著眼點還是在于促供給，大量增加普通商品房和保障性住房供應(yīng)，通過供給關(guān)系的理順來平抑房價上漲。要求房企拿地前必須先繳20%的保證金，同時50%的地價首付款1月內(nèi)須交清。此次國土部通知對地方政府建設(shè)保障性住房增加了硬性規(guī)定，同時將對開發(fā)商拿地?zé)崆樾纬梢欢ㄖ萍s，但19條政策大多側(cè)重心理威懾作用。3) 4月17日，國務(wù)院出臺關(guān)于堅決遏制部分

18、城市房價過快上漲的通知，被稱為“新國十條”，從十個方面對房地產(chǎn)行業(yè)進行調(diào)整，是歷史上措辭最嚴(yán)厲、力度最強、反饋最迅速、影響最全面的房地產(chǎn)政策。內(nèi)容主要集中在建立考核問責(zé)制度，實行更為嚴(yán)格的差別化住房信貸政策，嚴(yán)格限制各種名目的炒房和投機性購房，發(fā)揮稅收制度對住房消費和房地產(chǎn)收益的調(diào)節(jié)作用，增加居民用地有效供應(yīng)，調(diào)整住房供應(yīng)結(jié)構(gòu)，加快保障性安居工程建設(shè)，加強對房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)購地和融資的監(jiān)管，加大交易秩序監(jiān)管力度，完善房地產(chǎn)市場信息披露制度等十個方面。其中差別化住房信貸政策從購買力層面對房地產(chǎn)行業(yè)供求情況產(chǎn)生明顯影響。而問責(zé)制度進一步促進行業(yè)調(diào)整的規(guī)范化快速發(fā)展，土地市場也進行規(guī)范化操作與改革。4

19、) 5月10日，央行再次上調(diào)法定存款準(zhǔn)備金率，并提出要確保2010年新增貸款控制在7.5萬億元之內(nèi)。（見附圖1-6）世界銀行(world bank)17日敦促中國政府采取更多舉措為經(jīng)濟降溫及抑制通貨膨脹,該行預(yù)計中國2010年的經(jīng)濟增長率將升至9.5%。同時建議中國政府通過加息或讓人民幣升值抑制通貨膨脹及防止房地產(chǎn)市場泡沫生成。5月10日，存款準(zhǔn)備金率年內(nèi)第三次上調(diào)，大型金融機構(gòu)法定存款準(zhǔn)備金率達(dá)到17%，進一步凍結(jié)流動資金，同時信貸投放也受到一定影響。貨幣政策向常態(tài)化回歸，一方面體現(xiàn)出央行對當(dāng)前流動性過于充裕的擔(dān)憂，另一方面則意在加強對通脹風(fēng)險的管理。11月11號，工行、建行、中行、農(nóng)行及招

20、行、民生銀行被實施差別存款準(zhǔn)備金率，上調(diào)0.5個百分點。 據(jù)媒體引述消息人士透露，工行、建行、中行、農(nóng)行及招行、民生銀行被實施差別存款準(zhǔn)備金率，上調(diào)0.5個百分點，期限為兩個月。 多位銀行內(nèi)部人士確認(rèn)了這一消息。差別存款準(zhǔn)備金將于本周內(nèi)繳款，金額約2800億元至3000億元。 市場預(yù)計這一措施的時效僅為兩個月，主要是針對9月新增貸款沖高、央票集中到期以及8月、9月的外匯占款增加等情況而出臺的暫時性措施。 今年以來，央行已連續(xù)三次上調(diào)存款準(zhǔn)備金率。目前，央行規(guī)定的大型金融機構(gòu)存款準(zhǔn)備金率已達(dá)17%，中小型金融機構(gòu)存款準(zhǔn)備金率為13.5%。 附圖1-6：存款準(zhǔn)備金率歷次調(diào)整一覽（單位%）5）9月2

21、9日，央行網(wǎng)站公布消息，貸款購買商品住房，首付款比例調(diào)整到30%及以上。此前，90平米以下的首套住宅，首付款仍然最低可以享受20%的比例。財政部、國稅總局、住建部也聯(lián)合發(fā)布通知，自10月1日起，個人購買首套普通住房契稅將下調(diào)，對出售自有住房并在1年內(nèi)重新購房的納稅人不再減免個人所得稅。 全國政策對本項目的啟示：2010年政策在各方面均有收緊趨勢，2009年寬松的發(fā)展環(huán)境不再具有。4月17日“新國十條”出臺，對房地產(chǎn)業(yè)調(diào)控力度最大，細(xì)則最嚴(yán)厲。新政對市場最明顯的影響表現(xiàn)為購房客戶的觀望情緒蔓延，一線城市成交受到?jīng)_擊，成交量大幅度下降，投資客戶大量放盤，二手房市場供應(yīng)增加價格有所下降，議價空間松動

22、。目前各城市執(zhí)行細(xì)則來看，北京細(xì)則出臺速度、嚴(yán)厲程度均屬全國前列。采用臨時性限制購房套數(shù)、具體二套購房貸款資格認(rèn)定等手段對市場進行強力把控。相較而言，深圳執(zhí)行細(xì)則與全國政策基本相當(dāng)；上海細(xì)則即將出臺，政府表現(xiàn)出從嚴(yán)把控理念，并著重探討房產(chǎn)稅開征事宜。其他二三線城市根據(jù)各自情況進行細(xì)則制定。房地產(chǎn)企業(yè)隱約有洗牌趨勢，加之中國兵器裝置集團、中國煙草集團、中國人壽等等國字號的其他行業(yè)龍頭投身加入房地產(chǎn)開發(fā)，本輪政策對于開發(fā)企業(yè)的要求更高，未來的環(huán)境對有實力有經(jīng)驗的大開發(fā)商而言大有可為。中小企業(yè)需重點解決資金鏈問題。如政策持續(xù)當(dāng)前力度，預(yù)計年底行業(yè)市場結(jié)構(gòu)將有變動。當(dāng)前政策對于市場打擊力度大，對各城市

23、經(jīng)濟有一定影響，預(yù)計執(zhí)行細(xì)則時間將受到當(dāng)?shù)亟?jīng)濟反饋影響。1.1.3 全國土地市場1) 2009年全國土地市場大熱。 2008年土地市場冷淡，在09年gdp穩(wěn)步增長與房地產(chǎn)投資信心恢復(fù)刺激土地市場需求，政府加大供應(yīng)量，除8月小幅回調(diào)外，全國土地供應(yīng)一直處于穩(wěn)步上升階段。 09年住宅土地成交量同比增長一倍，成交樓面地價逐漸走高，重點城市溢價水平均超過08年同期水平，全國土地出讓金15000億。附圖1-7：09年全國住宅用地月度供應(yīng)量附圖1-8：2009年與2008年住宅用地樓面地價走勢對比2) 2010年土地供應(yīng)計劃中，住宅用地供應(yīng)量大幅度提高，同比激增138%。（見圖1-9）此次全國住宅用地供應(yīng)

24、計劃是國土資源部首次以全國為單位，集中、統(tǒng)一自上而下編制，而不同于以往各個省市自行編制，報國土部審批。2010年住宅用地供應(yīng)計劃18.5萬公頃，遠(yuǎn)超2009年實際供應(yīng)量的7.65萬公頃，創(chuàng)下住宅用地計劃供應(yīng)量的歷史新高。附圖1-9：2005-2010年全國住宅用地供應(yīng)量及同比變化3) 2010年土地市場受新政影響，進入行業(yè)規(guī)范化調(diào)整期。 應(yīng)階段性回落，但較之去年同期漲幅超過200%。4月因供地計劃制定而暫停土地供應(yīng)出出現(xiàn)回落。5月隨著土地利用計劃的逐步落實，土地市場供應(yīng)量較4月大幅增加。受到供地計劃影響，預(yù)計下一輪土地供應(yīng)熱潮臨近。（見圖1-10） 2010年全國70個城市住宅用地平均樓面地價

25、呈現(xiàn)下滑趨勢，受新政影響，開發(fā)企業(yè)拿地預(yù)期普遍調(diào)低，拿地更為理性。5月26日，國家稅務(wù)總局發(fā)布關(guān)于土地增值稅清算有關(guān)問題的通知，明確了土地增值稅清算過程中的若干計稅問題，以杜絕開發(fā)商通過虛報開發(fā)費用等方式來避稅。這將在一定程度上對開發(fā)商當(dāng)期利潤和現(xiàn)金流形成較大壓力。（見圖1-11） 北京改革土地出讓方式，弱化價格因素，設(shè)定價格上限，造成土地流拍。4月26日，北京市房山區(qū)竇店鎮(zhèn)的一宗住宅用地剛剛因為報價“超限”而宣告流拍。調(diào)控政策不斷出臺，影響了開發(fā)商的拿地策略，導(dǎo)致土地流拍。5月24日，“房山區(qū)房山線長陽站9號地多功能項目用地”等4宗土地因無人報價，均告流拍 。而在此之前不久，5月7日，“順義

26、區(qū)馬坡居?。ㄎ鱾?cè)）項目用地”則因報價低于標(biāo)底而宣告流標(biāo)。新政對土地市場的影響逐步顯現(xiàn)。附圖1-10：2010年1-9月全國105個城市住宅用地月度供應(yīng)量附圖1-11：2010年1-9月全國105個城市住宅用地樓面均價 全國土地市場對本項目的啟示：在2009年房地產(chǎn)火熱銷售的背景下，開發(fā)企業(yè)大量回籠資金。2009年全國土地的大量供求以及政府打擊囤地捂地的重點導(dǎo)向，預(yù)示著2010年將有大量新項目供應(yīng)。同時受到09年地王不斷出現(xiàn)的高地價影響，2010年高端項目數(shù)量將會明顯增多。受到本輪調(diào)控影響，土地市場當(dāng)前進入重大調(diào)整期：土地供應(yīng)顯著增加，4月中旬各地供地計劃出臺后，新一輪供應(yīng)高峰開始出現(xiàn)。企業(yè)拿地

27、更趨理性，部分熱點城市地價溢價水平顯著下降，一線城市住宅成交量及價格有所下降，開發(fā)企業(yè)向二三線城市轉(zhuǎn)移。招標(biāo)方式得到更多應(yīng)用，北京竇店鎮(zhèn)地塊因超限而流拍標(biāo)志著土地出讓方式進入改革期。 1.1.4 全國房地產(chǎn)市場1) 2009年全國房市量價均創(chuàng)歷史最高。 在寬松的貨幣政策、抑制的市場需求集中釋放、投資性需求不斷釋放的大背景下，中國房地產(chǎn)市場實現(xiàn)“”形反轉(zhuǎn)。全國商品房銷售面積93713萬平方米，同比08年增長42.1%。 商品房銷售額43995億元，比08年增長75.5%。 （見附圖1-12）附圖1-12：全國商品房銷售面積與銷售額 各城市住宅成交量價齊升，二線城市表現(xiàn)突出。2) 2010年全國房

28、市依舊向好。今年以來，全國商品房銷售均價在1-4月達(dá)到頂峰后持續(xù)回落，1-9月全國商品房銷售均價為5047元/平方米，較2009年全年上漲7.52%，較1-8月（5009元/平方米）上漲了1.8%. 房地產(chǎn)開發(fā)投資完成情況 前三季度，全國房地產(chǎn)開發(fā)投資33511億元，同比增長36.4%，其中，商品住宅投資23512億元，增長33.8%，占房地產(chǎn)開發(fā)投資的比重為70.2%。9月當(dāng)月，房地產(chǎn)開發(fā)投資5156億元，增長35.0%。 前三季度，全國房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)房屋施工面積35.54億平方米，同比增長28.1%；房屋新開工面積11.94億平方米，增長63.1%；房屋竣工面積3.69億平方米，增長10.

29、4%，其中，住宅竣工面積2.99億平方米，增長8.1%。 前三季度，全國房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)完成土地購置面積29083萬平方米，同比增長35.6%，土地購置費7111億元，增長83.7%。 9月當(dāng)月，房屋新開工面積1.46億平方米，同比增長44.3%；房屋竣工面積4527萬平方米，增長8.3%，其中，住宅竣工面積3701萬平方米，增長3.6%。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)完成土地購置面積3392萬平方米，增長20.3%，土地購置費1094億元，增長80.1%。 商品房銷售情況 前三季度，全國商品房銷售面積6.32億平方米，同比增長8.2%，增幅比1-8月提高1.5個百分點。其中，商品住宅銷售面積增長5.8%，辦公

30、樓增長27.0%，商業(yè)營業(yè)用房增長33.2%。前三季度，商品房銷售額3.19萬億元，同比增長15.9%，增幅比1-8月提高3.3個百分點。其中，商品住宅銷售額增長11.2%，辦公樓和商業(yè)營業(yè)用房分別增長49.9%和48.2%。 9月當(dāng)月，全國商品房銷售面積10446萬平方米，同比增長16.6%；全國商品房銷售額5498億元，增長35.2%。 房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)資金來源情況 前三季度，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)本年資金來源50504億元，同比增長32.5%。其中，國內(nèi)貸款9398億元，增長27.2%；利用外資452億元，增長26.0%；自籌資金19123億元，增長49.7%；其他資金21531億元，增長22.3

31、%。在其他資金中，定金及預(yù)收款12185億元，增長18.7%；個人按揭貸款6391億元，增長19.6%。 70個大中城市房屋銷售價格指數(shù) 9月份，全國70個大中城市房屋銷售價格同比上漲9.1%，漲幅比8月份縮小0.2個百分點；環(huán)比上漲0.5%。 9月份，新建住宅銷售價格同比上漲11.3%，漲幅比8月份縮小0.4個百分點；環(huán)比上漲0.5%。其中，商品住宅銷售價格上漲12.6%，其中普通住宅銷售價格上漲11.9%，高檔住宅銷售價格上漲15.2%；經(jīng)濟適用房銷售價格上漲1.1%。與上月相比，商品住宅銷售價格上漲0.5%，其中普通住宅銷售價格上漲0.4%，高檔住宅銷售價格上漲0.7%；經(jīng)濟適用房銷售價

32、格上漲0.2%。 9月份，二手住宅銷售價格同比上漲6.2%，漲幅與上月持平；環(huán)比上漲0.5%，比8月份擴大0.4個百分點。 全國房地產(chǎn)開發(fā)景氣指數(shù) 9月份，全國房地產(chǎn)開發(fā)景氣指數(shù)（簡稱“國房景氣指數(shù)”）為103.52，比8月份回落0.59點，比去年同期提高2.44點。 從分類指數(shù)看：房地產(chǎn)開發(fā)投資分類指數(shù)為104.85，比8月份回落0.04點，比去年同期提高4.84點；本年資金來源分類指數(shù)為108.21，比8月份回落1.53點，比去年同期提高0.46點；土地開發(fā)面積分類指數(shù)為94.10，比8月份回落0.32點，比去年同期提高0.17點；商品房待售面積分類指數(shù)為103.56，比8月份回落0.67

33、點，比去年同期提高13.24點；房屋施工面積分類指數(shù)為108.56，比8月份回落0.44點，比去年同期提高9.50點。 全國房地產(chǎn)市場對本項目的啟示：2009年全國房地產(chǎn)市場在08年市場遇冷后出現(xiàn)報復(fù)性反彈，銷售量與銷售價格均超越07年達(dá)到歷史最好水平，二線城市表現(xiàn)亮眼。寬松的貨幣政策是促進市場回暖的主因。2010年初市場進入觀望期，部分一線城市出現(xiàn)價格下滑，但大部分城市價格持續(xù)高位成交量進入停滯期。兩會后，購房者重入市場，大部分城市商品房大量供應(yīng)，成交量開始回升，價格保持高位。激發(fā)政府調(diào)控新政出臺。新政出臺后多數(shù)城市成交量持續(xù)下降，2010年5月，重點城市成交面積全部下跌，總跌幅達(dá)45.72

34、%。4月一系列房地產(chǎn)政策相繼出臺，在調(diào)控政策的影響下，開發(fā)商和需求者觀望情緒嚴(yán)重，30個城市總成交面積幾乎全線下跌，總跌幅約44.18%。由于客戶觀望情緒以及新政貸款政策限制，高端項目成交受到影響巨大，各地尤其一線城市成交發(fā)生結(jié)構(gòu)變動，相應(yīng)影響均價有所回落。但就目前形式而言，尚未出現(xiàn)大面積大幅度的價格回落。預(yù)計短期內(nèi)價格大幅度下跌可能性較小，鑒于09年市場火爆開發(fā)企業(yè)資金充裕，預(yù)計2010年房地產(chǎn)市場處于高位盤整期，政策調(diào)控效果主要表現(xiàn)在一線城市以及成交量變動。1.2 揚州市場分析：1.2.1 揚州城市概況 揚州，地處江蘇省中部，東與泰州市交界，東北與鹽城市交界，西南與南京市、西與安徽省天長市

35、接壤，南臨長江，與鎮(zhèn)江隔江相望，北與淮安市毗鄰。 地理位置屬于江蘇中部，但經(jīng)濟水平接近蘇北，屬于中部三線城市，單核城市中心特征明顯。（見附圖1-14）附圖1-14：揚州市行政范圍及城市結(jié)構(gòu)圖示 2008年人均gdp35232元（相當(dāng)于5165美元），與周邊城市相比屬于中部變下水平。（見附圖1-15）2009年揚州人均gdp41406元，較08年17.5%，增幅較可觀。附圖1-15：2008年部分城市人均gdp（單位：美元） 2008年二、三產(chǎn)業(yè)增加值占gdp比重92.5%，比2007年提高0.2個百分點。城市整體以二三產(chǎn)業(yè)為主，缺乏支柱型產(chǎn)業(yè)。 政府大力投入以新能源、新光源、新材料為代表的“三

36、新”產(chǎn)業(yè)，成為揚州經(jīng)濟新的增長點，但一兩年內(nèi)難見巨大成效 今年經(jīng)濟發(fā)展受到長三角經(jīng)濟圈輻射明顯，大南京都市圈帶動作用巨大。（見附圖1-16）附圖1-16：揚州經(jīng)濟受輻射圖示 2009年揚州市總?cè)丝?,459,700，戶籍人口4,592,460，外地人口132，760。 2010年9月份，揚州居民消費價格總水平比去年同月上漲4.2%，比上月上漲1.1%。與去年同月相比，消費品價格上漲4.7%，服務(wù)項目價格上漲3.7%。從八大類別看，食品價格比去年同月上漲8.8%，比上月上漲1.1%。食品價格的較大幅度上漲除與國家日益嚴(yán)重的通貨膨脹有關(guān)外，與揚州居民注重休閑也有一定的關(guān)系。僅次于食品漲幅的是居住價

37、格，同比上漲7.0%，其中建房及裝修材料上漲4.2%，租房上漲11.9%，水、電、燃料價格上漲3.4%。總體而言，揚州居民較注重居住的舒適度與休閑活動，因此在這兩方面的開支逐漸遞增。 揚州城市情況對本項目的啟示：揚州屬于典型的江南城市，自然條件較優(yōu)越，歷史文化悠久。但缺乏支柱性產(chǎn)業(yè)，尤其在工業(yè)方面相對較弱，因此近年來經(jīng)濟地位有所下降，較同省的蘇錫常、以及長三角地區(qū)其他發(fā)達(dá)城市差距較大。相應(yīng)的，揚州市人口數(shù)量較少，外地人口少，且工作生活壓力小，居民生活悠閑，大多數(shù)人對財富的追求相對一二線城市較弱。揚州居民消費水平較周邊發(fā)達(dá)城市明顯落后，近年來才有投資理念興起，年長客戶偏向于傳統(tǒng)儲蓄。客戶價格承受

38、彈性較大，可供挖掘，通過營銷操作能夠較好的進行引導(dǎo)。1.2.2 揚州土地市場 揚州市近年住宅用地供應(yīng)平穩(wěn)，隨市場略有調(diào)整，受整體大勢影響較小，主要取決于政府計劃。與一二線城市相比，受到全國市場大勢的影響較小。（見附圖1-17）附圖1-17：揚州、南京、杭州年度住宅用地供應(yīng)計劃對比圖示 09年揚州國土資源局共發(fā)布67個土地掛牌公告，共156宗地塊推出，總計7515179.7平方米。 從區(qū)域板塊而言，09年土地供應(yīng)以東區(qū)為主，老城區(qū)供應(yīng)量小，供不應(yīng)求。（見附圖1-18）附圖1-18：2008年與2009年揚州各區(qū)域板塊土地供應(yīng)情況比較 09年土地供應(yīng)以工業(yè)用地為主，商業(yè)與綜合性用地次之。（見附圖1

39、-19）附圖1-19：2008年與2009年揚州供應(yīng)土地用途比較 09年揚州共成交97塊土地，建設(shè)用地面積為3709778平方米，規(guī)劃建筑面積為6800376.06平方米，總成交價格為468256.4124萬元，成交土地單價為84.1486萬元/畝，平均樓面均價為688.5743元/平方米，平均容積率1.83。（見附圖1-20）附圖1-20：2008年與2009年各區(qū)域成交面積對比 09年成交土地的平均樓板價逐月變化平穩(wěn)，價格水平較基本持平。2008年4月成交的加油站用土地容積率較低，導(dǎo)致當(dāng)月平均樓板價突然大幅上升，是個別現(xiàn)象。2009年9月及10月成交以高樓板價地塊為主，其他成交地塊面積較小

40、、成交總價少，導(dǎo)致當(dāng)月平均樓板價有所上升。（見附圖1-21）附圖1-21：2008年與2009年揚州市成交土地樓面地價走勢對比 受城市規(guī)劃發(fā)展方向影響，東區(qū)、北區(qū)發(fā)展前景看好，取地?zé)崆檩^高，住宅用地供不應(yīng)求。 揚州土地市場對本項目的啟示：揚州市正處于大力進行城市發(fā)展的階段，加大土地供應(yīng)量是必然趨勢，同時具有一定規(guī)模的土地待開發(fā)，因此，揚州市土地供應(yīng)計劃受到全國大勢影響相對較小，主要取決于政府計劃，目前可預(yù)期2010年將有一定增長。政府新一輪主要發(fā)展方向向東區(qū)偏移，土地供應(yīng)有向東區(qū)、北區(qū)偏移表現(xiàn)。同時開發(fā)企業(yè)對東區(qū)北區(qū)前景看好，取地?zé)崆楦摺ｍ椖克趨^(qū)域未來發(fā)展前景看好。1.2.3 揚州房地產(chǎn)市場

41、：1) 揚州房地產(chǎn)市場概況： 2005年至今，揚州市區(qū)商品住宅供應(yīng)量逐步上升。其中06-08年供應(yīng)水平基本相仿，年均上市量155.69萬，09年供應(yīng)顯著增長達(dá)181.86萬。（見附圖1-22） 2005年至今，除08年市場遇冷外，揚州市區(qū)商品住宅成交量均保持上漲，09年成交量為05年的2.5倍，增幅顯赫。（見附圖1-23）附圖1-22：2005-2009年市區(qū)商品房供應(yīng)面積 附圖1-23：2005-2009年市區(qū)商品房成交面積 09年全市普通商品住宅成交均價為4963.48元/平方米，較去年上漲了11.5%；商品住宅成交均價為5265.86元/平方米，較去年上漲了9.9%，商品住宅與普通商品住

42、宅年度市場成交均價雙雙持續(xù)上漲，且均創(chuàng)下歷史新高。（見附圖1-24）附圖1-24：2005-2009年揚州房地產(chǎn)市場價格對比2) 揚州房地產(chǎn)市場新政短期表現(xiàn)： 成交量方面，揚州市場受到影響沒有一線城市明顯。2010年24月，每個月商品住宅的成交量與去年同期基本持平。具體情況為：2月和3月份成交量比去年同期略有下降,4月份成交量比去年同期略有上升, 24月份商品住宅共成交3798套。目前商品住宅供銷結(jié)構(gòu)與09年底、今年年初的狀態(tài)相仿，趨于平衡。雖然各項目新訪客戶及來電量大幅度下降，即市場關(guān)注度下降，但價格較低項目與此前蓄客準(zhǔn)備充分項目在實際銷售時情況依舊較好。（見附圖1-25）附圖1-25：20

43、09年至今揚州商品房月度成交情況 究其原因，主要因為春節(jié)傳統(tǒng)長假有降低房地產(chǎn)市場成交的傳統(tǒng)影響，2009年春節(jié)(陽歷1月26日)影響1月成交商品房782套，2-4月持續(xù)回升，環(huán)比增幅分別22.8%、62.8%、33%；2010年春節(jié)(陽歷2月14日)影響2月成交商品房1163套，環(huán)比下降28.9%，但同比上升21.1%，較09年水平仍有增長，3-4月市場回暖，環(huán)比增幅30.4%、68.2%，可見春節(jié)長假對市場影響較為類似，屬于市場成交低谷。2010年3月市場供應(yīng)項目較少，直接影響成交量也不高，4月開發(fā)企業(yè)預(yù)期良好供應(yīng)加大，盡管4月下半月受到新政出臺影響客戶觀望情緒加劇，但總體而言成交情況良好。

44、就揚州市場當(dāng)前表現(xiàn)而言，傳統(tǒng)淡旺季的作用效果較新政影響更明顯。 商品住宅價格方面，今年3月份受錦苑、虎豹郡王府、瘦西湖唐郡等高端項目銷售拉動，市區(qū)商品住宅成交均價快速上漲至6514元，創(chuàng)下歷史新高；這輪漲勢在4月得到緩解，4月份成交均價為6214元，環(huán)比回落4.6個百分點；同比增幅較上月下降17.23個百分點，為26.46%。多層、小高層等普通商品住宅本月累計成交均價5708.05元/平方米，較上月回落4.02個百分點，同比漲幅23.89%。4月份市場均價變動主要取決于市場供應(yīng)項目的價格影響，并未出現(xiàn)項目價格下降情況。多數(shù)老盤新推項目依舊實現(xiàn)較良好的價格成長。普宅價格小幅波動上升，目前揚州市場

45、價格仍處于上升通道。主要因為作為三四線城市受到政策影響較小反應(yīng)速度較慢，同時較之一線城市房價泡沫較少，降價空間不大。（見附圖1-26、27）附圖1-26:2009年1月至2010年4月?lián)P州月度商品住宅成交均價（與同期對比）附圖1-27：2009年至2010年7月?lián)P州商品住宅月度成交套數(shù)與均價 2009年，揚州新建商品房銷售25172套，銷售面積高達(dá)300.11萬平方米均創(chuàng)下歷史最高紀(jì)錄。（見附圖1-28）二手房銷售額累計高達(dá)70.22億元，同樣達(dá)到歷史巔峰。 附圖1-28：2009年揚州市場商品住宅月度供銷3) 揚州房地產(chǎn)市場1-7月總結(jié) 今年1-7月以來，市區(qū)房地產(chǎn)市場運行總體保持了平穩(wěn)健康

46、的發(fā)展態(tài)勢。商品房市場供應(yīng)穩(wěn)定，價格基本保持平穩(wěn)，產(chǎn)品品質(zhì)不斷提升。從4月中旬開始，在國家宏觀調(diào)控政策的影響下，市區(qū)房地產(chǎn)市場開始出現(xiàn)一些變化，5至7月市場成交量持續(xù)下跌，開發(fā)投資開始下降，7月新開工面積回落。 1-7月份，市區(qū)商品房完成開發(fā)投資37.4億元，同比增長0.46%；其中住宅投資29.12億元，同比下降4.02%。7月份，市區(qū)商品房完成開發(fā)投資4.26億元，同比下降47.87%；其中住宅投資3.91億元，同比下降51.55%。商品房新開工面積15.48萬m2，同比下降0.45%；其中住宅新開工面積9.51萬m2，同比下降32.98%。 1-7月份，市區(qū)商品房批準(zhǔn)預(yù)售面積141.15

47、萬，同比增長51.6%；其中商品住宅批準(zhǔn)預(yù)售面積90.33萬，同比增長34.02%。7月份，市區(qū)商品房批準(zhǔn)預(yù)售面積16.55萬，同比增長32.78%，環(huán)比減少29.39%；其中商品住宅批準(zhǔn)預(yù)售面積7.38萬，同比減少34.18%，環(huán)比減少40.98%。本月上市商品住宅戶型結(jié)構(gòu)：以90-144為主，占77.49%，90以下占22.51%，144以上無批準(zhǔn)上市。本月上市商品住宅樓盤區(qū)位分布：西區(qū)樓盤2個，分別是金湖灣墅園、首開水晶城項目，面積4.31 萬，占58.4 %。北區(qū)樓盤 1 個，為碧水棲庭項目，面積 3.07 萬，占41.6 %。東區(qū)、南區(qū)、老城區(qū)無樓盤供應(yīng)。 1-7月份，市區(qū)商品房合同

48、成交面積118.87萬，同比下降11.9%；其中商品住宅89.18萬，同比下降21.45%。7月份，市區(qū)商品房合同成交面積11.58萬 , 同比下降47.62%，環(huán)比下降5.94%；其中商品住宅合同成交面積7.39萬，同比下降60.23%，環(huán)比下降23.59%。本月商品住宅成交戶型結(jié)構(gòu)：主要以90-144為主，占74.5%，另外，90以下占15.03%，144以上占10.47%。本月成交商品住宅樓盤區(qū)位分布：本月成交樓盤主要集中在西區(qū)，主力樓盤為首開水晶城、財富廣場、金湖灣等，面積 5.74 萬，占成交總量的77.74%。東區(qū)樓盤 13 個，主要集中在頤景苑、廣陵世家、世紀(jì)尊園等樓盤，面積 0

49、.81 萬，占成交總量的10.94 %。南區(qū)樓盤 1 個，為九龍灣潤園，面積 0.17 萬，占成交總量的2.24 %。北區(qū)樓盤13 個，較為分散，面積 0.67 萬，占成交總量的 9.08 %。老城區(qū)無樓盤成交。 截止7月末，市區(qū)商品房月末累計可售面積186.7萬 ，同比上漲5.62%，環(huán)比上漲1.45%，其中商品住宅71.02萬，同比下降12.8%,環(huán)比下降1.85%。7月末商品住宅可售房源總計5148套，其中90-144 2894 套，占56.22%，90以下 1042 套，占20.24 %，144以上1212 套，占23.54%。 1-7月份，市區(qū)二手房成交 67.94 萬，同比下降21

50、.85%，其中二手住房成交52.88萬，同比下降24.98%。二手房成交均價為4959元/，同比上升16%；其中二手住房成交均價為5219元/，同比上升29.73%。7月份，市區(qū)二手房成交7.16萬，環(huán)比下降10.95%，其中二手住房成交5.48萬，環(huán)比下降15.54%。7月份，市區(qū)二手房成交753套，環(huán)比下降17.07%，其中二手住房成交692套，環(huán)比下降17.62%。本月二手住房成交戶型結(jié)構(gòu)：90以下成交2.99萬、490套，占成交量的54.56%和70.81%。90-144成交2.0萬、175套，占成交量的36.50%和25.29%，144以上成交0.49萬、27套，占成交量的8.94%

51、和3.9%。7月份，市區(qū)二手房成交均價為5182元/，環(huán)比下降7.42%；其中二手住房成交均價為5474元/，環(huán)比下降2.91%。4) 揚州政策性住房 從揚州住房保障和房產(chǎn)管理系統(tǒng)工作會議獲悉，揚州市10年將建設(shè)保障性住房29萬平方米，公有住房解危9.5萬平方米，整治老小區(qū)21個。 今年揚州將對市區(qū)人均月收入600元及以下、人均住房建筑面積18及以下、具有市區(qū)常住戶口5年及以上的住房困難家庭給予廉租房實物配租或租賃補貼保障；對市區(qū)人均月收入950元及以下、人均住房建筑面積18平方米及以下、具有市區(qū)常住戶口5年及以上的住房困難家庭給予購買經(jīng)濟適用住房或購房政策性補貼或租賃補貼保障，其中供應(yīng)經(jīng)濟適

52、用房1000套。 揚州房地產(chǎn)市場對本項目的啟示：作為中部三四線城市，揚州房地產(chǎn)市場開始進入發(fā)展階段。2009年在全國大勢向好的基礎(chǔ)上，揚州房地產(chǎn)市場出現(xiàn)大幅度的量價齊升，價格成長超過20%，出現(xiàn)大量高端樓盤，客戶分層級分流明顯。09年市場去庫存化突出，消化08年存量。隨著眾多開發(fā)企業(yè)與資金力量向二三線城市擴張，揚州將迎來新一輪發(fā)展熱潮。政府在政策性保障住房方向有所投入，但力度與效率均不及宣傳效果，對于市場影響有限。4月17日新政“新國十條”前后，揚州市場變化有所波動，究其原因更多受到市場供應(yīng)影響。此前，蓄客準(zhǔn)備充分及價格較低的項目銷售均取得較好成績，價位高端項目客戶受到差別化貸款影響明顯，成交

53、量有較大下降，銷售周期延長。新政前后揚州市場價格有所波動，主要由于成交項目價格影響，高價項目唐郡、虎豹郡王府、陽光美第等主要成交期間拉高市場價格，平價項目碧水棲庭、九龍灣潤園等大量成交期間市場均價相應(yīng)回落?？v觀比較，市場項目尚未出現(xiàn)降價跡象，開發(fā)企業(yè)大部分做好長期抗戰(zhàn)準(zhǔn)備。對揚州市場后期走勢依舊看好。從市場預(yù)期角度，近期開發(fā)商推盤趨于謹(jǐn)慎，市場供應(yīng)量可能較往年同期減少，揚州未來幾個月很可能表現(xiàn)出成交量小幅下滑，同時價格企穩(wěn)或者小幅度上升。對于市場前景，揚州2010年受新政影響，將表現(xiàn)出供應(yīng)高峰后移趨勢，預(yù)計三、四季度將有多個項目推售，出現(xiàn)供應(yīng)量高峰，同質(zhì)項目競爭激烈?？蛻糁脴I(yè)受到全國環(huán)境影響有

54、觀望情緒，主要表現(xiàn)為在售項目的新訪客戶大幅度減少，市場關(guān)注度偏冷淡。受到貸款政策影響的客戶根據(jù)其購房意愿強烈程度受到不同程度的影響，價格較高項目可能有部分客戶因此流失。開發(fā)商資金有問題、項目價值體系不完善、項目地段較差的項目可能出現(xiàn)一定降價優(yōu)惠?？傮w而言，揚州市場受到政策影響將較一線重點城市小，且反饋速度慢。價格下降空間小，更可能保持小幅度上漲的健康發(fā)展趨勢。預(yù)計市場謹(jǐn)慎樂觀向好，未來仍有一定成長空間。2 第二部分：項目決策背景2.1 城市發(fā)展背景：1. 上世紀(jì)八十年代以來，為適應(yīng)揚州經(jīng)濟社會發(fā)展和城市建設(shè)需要，揚州共進行了三輪城市總體規(guī)劃的編制，城市空間發(fā)展思路由80年代的“依托老城、邊緣外

55、延”，轉(zhuǎn)變?yōu)?0年代的“西進南下”，即建設(shè)西部新城、開發(fā)沿江港口新區(qū)，到2002年上版總體規(guī)劃又提出“主導(dǎo)向南，西進東聯(lián)”的空間拓展思路，主導(dǎo)向南擴大經(jīng)濟開發(fā)區(qū)，完善西部分區(qū)，適度發(fā)展河?xùn)|分區(qū)。在總體規(guī)劃的引導(dǎo)下，揚州走出久囿的老城，西進建設(shè)宜居新城，南下發(fā)展產(chǎn)業(yè)新區(qū)，東擴規(guī)劃廣陵新城，城市框架愈加清晰。當(dāng)前揚州政府發(fā)展旅游業(yè)，重點打造古運河沿岸風(fēng)光帶的規(guī)劃和城市發(fā)展理念為項目的升值預(yù)期加碼。依托運河資源，以中山為中期目標(biāo)，日本福岡為長期目標(biāo)，將揚州市建設(shè)成為“人文、生態(tài)、宜居、精致”的國際知名城市。 揚州市上一版城市總體規(guī)劃（2002-2020）為2003年編制。主要是以區(qū)域的集聚發(fā)展為核心

56、，大力推進市區(qū)與江都、儀征一體化建設(shè)，三個城區(qū)構(gòu)成帶狀聯(lián)系的“一體兩翼”的城市組群。城市發(fā)展方向為“主導(dǎo)向南，西進東聯(lián)”。依托主城，結(jié)合水系、綠地形成有機疏散的團塊狀結(jié)構(gòu)，構(gòu)建“一主三副”的城市空間格局，即以老城區(qū)及周邊地區(qū)形成城市中心，西部分區(qū)中心、河?xùn)|分區(qū)中心及瓜洲分區(qū)中心地區(qū)分別形成城市副中心。重點建設(shè)古運河與京杭大運河沿岸的濱河帶狀公園。 本輪規(guī)劃目標(biāo)在2008年底已基本實現(xiàn)，古運河中段也基本完成治理建設(shè)。（見附圖2-1） 揚州市當(dāng)前城市總體規(guī)劃（2009-2030）以“一橫（沿江產(chǎn)業(yè)帶）、一縱（沿運產(chǎn)業(yè)帶）、一環(huán)（市域環(huán)路）”為主骨架，統(tǒng)籌市域城鎮(zhèn)體系布局，把揚州打造成中國一流、世界有影響的“古代文化與現(xiàn)代文明交相輝映的名城”。在“主導(dǎo)向南，西進東聯(lián)”的基礎(chǔ)上，城市發(fā)展方向更加向東部傾斜。（見附圖2-2） 本輪規(guī)劃當(dāng)前主要是沿河景觀帶建設(shè)，以及公園、綠地、濕地公園等城市環(huán)境的打造。附圖2-1：2002-2020揚州城市總體規(guī)劃 附圖2-2：2009-2030