物業(yè)承接查驗方案及流程)

1、WB接管驗收方案03物業(yè)接管驗收程序06物業(yè)接管驗收標準及方法08產(chǎn)權(quán)和技術(shù)資料交接單14資料接管驗收遺留問題登記表16資料接管驗收遺留問題整改表17機電設(shè)備/設(shè)施移交單18接管驗收機電設(shè)施/設(shè)備遺留問題登記表19接管驗收機電設(shè)施/設(shè)備遺留問題整改表20房屋本體現(xiàn)狀接管驗收單21房屋本體接管驗收問題登記表22房屋本體接管驗收問題整改表23精品前言我司根據(jù)中華人民共和國建設(shè)部房屋接管驗收標準，并依據(jù) 與發(fā)展商協(xié)商約定的交付標準，進行寫字樓的承接查驗服務(wù)，而制定 本方案。接管驗收是指：物業(yè)管理公司按照國家有關(guān)法律、法規(guī)、和規(guī)范 對物業(yè)規(guī)劃、設(shè)計的執(zhí)行，單位工程質(zhì)量的竣工驗收情況和市政基礎(chǔ) 設(shè)施、公

2、共服務(wù)配套設(shè)施、環(huán)境衛(wèi)生設(shè)施以及綠化建設(shè)等進行整體和 全面性的驗收。本次針對寫字樓項目的承接查驗工作，結(jié)合國家各項法規(guī)以及交 付標準，我們首先完成項目的施工驗收工作，而后完成項目的順利 正式接管。接管驗收方案精品（一）、成立物業(yè)接管小組組長：副組長：下設(shè)三個分小組：1、文件資料接管小組責任人：各部門經(jīng)理職責：負責接管物業(yè)的產(chǎn)權(quán)、工程、設(shè)備資料的驗收移交工作；業(yè)戶資料的驗收移交以及協(xié)助樓宇的驗收移交工作；2、現(xiàn)場驗收接管小組責任部門：工程部、保安部；責任人：職責：負責房屋本體、公共設(shè)施和機電設(shè)備的驗收移交和鑰匙接管工作。3、財務(wù)接管小組責任部門：財務(wù)部；責任人：項口財務(wù)主管；職責：財務(wù)資料的交接

3、。（二）、接管驗收前的準備1、與開發(fā)商聯(lián)系好交接事項、交接日期、進度、驗收標準等。責任人：2、派出先頭技術(shù)人員前往物業(yè)現(xiàn)場摸底，制定好接管驗收計劃。責任人：3、提前參與發(fā)展商申請的竣工驗收和機電設(shè)備最終安裝、調(diào)試匸作。責任人：（三）、接管驗收內(nèi)容一、資料的接管驗收A、物業(yè)產(chǎn)權(quán)資料；1、項忖開發(fā)批準報告；2、規(guī)劃許可證；3、投資許可證；4、土地使用合同；5、建筑開工許可證；6、用地紅線圖。B、綜合竣工驗收資料：1、竣工圖（包括總平面布置圖、建筑、結(jié)構(gòu)、水、暖、電、氣、設(shè)備、附屬工 程各專業(yè)竣工圖及地下管線綜合布置竣工圖）；2、建設(shè)工程竣工驗收證書；3、建設(shè)消防驗收合格證；4、公共配套設(shè)施綜合驗收

4、合格書；5、供水合同；6、供電協(xié)議書、許可證；7、供氣協(xié)議書、許可證；8、有線電視合格證；9、通信設(shè)施合格證；10、施工設(shè)計資料：11、地質(zhì)報告書；12、全套設(shè)計圖紙；13、圖紙會審記錄；14、設(shè)計變更通知單；15、工程預(yù)決算報告書；16、重要的施工會議紀要；17、隱蔽工程驗收記錄；18、沉降觀測記錄；19、其他可能會影響將來管理的原始記錄。20、機電設(shè)備資料：21、機電設(shè)備出廠合格證；22、機電使用說明書（要求中文）；23、機電設(shè)備安裝、調(diào)試報告；24、設(shè)備保修卡、保修協(xié)議。C、業(yè)主資料：1、已購房的業(yè)戶姓名、位置、面積、聯(lián)系電話等；2、已購房業(yè)戶的付款情況或付款方式；3、其他相關(guān)資料。二、

5、房屋主體接管驗收1、驗收標準為建設(shè)部房屋接管驗收標準。（見附件）2、驗收方法為觀感驗收法和使用驗收法。（四）、工程接管驗收流程1、資料的接管驗收（附表）按寫字樓產(chǎn)權(quán)和技術(shù)資料交接單進行交接，確認簽字。2、房屋本體現(xiàn)狀接管驗收（附表）按房屋本體現(xiàn)狀驗收標準進行接管驗收，確認簽字，接管鑰匙。把不合格項 U記錄到接管驗收遺留問題登記表中。3、機電設(shè)備的接管驗收（附表）按照機電設(shè)備的接管驗收標準進行接管驗收，確認簽字。把不合格項I記錄 到接管驗收遺留問題登記表中。4、對接管驗收遺留問題進行登記（附表）對所有不合格項LI分類整理，登記，存檔。5、把接管驗收遺留問題提交給開發(fā)商，在規(guī)定時間內(nèi)進行整改（附表

6、）將所有不合格項U分類整理出的資料提交給開發(fā)商，整改后再進行接管驗收, 確認簽字。（五）、接管驗收遺留問題的處理1、對資料驗收中發(fā)現(xiàn)的資料不全、不真實、不合格等問題，接管驗收小組應(yīng)當 將問題逐項記錄在接管驗收資料遺留問題登記表中并交開發(fā)商相關(guān)人員 簽字確認；2、對物業(yè)硬件設(shè)施接管驗收中發(fā)現(xiàn)的不合格等問題，接管驗收小組應(yīng)當將問題 逐項記錄在接管驗收設(shè)施設(shè)備問題登記表中并請開發(fā)商相關(guān)人員簽字確 認。對資料遺留的問題，接管驗收小組應(yīng)當積極同開發(fā)商聯(lián)系補充。3、對物業(yè)硬件設(shè)施、設(shè)備遺留問題，一般問題要求發(fā)展商在兩周內(nèi)解決；重大 問題要求發(fā)展商在一個月內(nèi)解決。4、對于長期解決不了、勢必會影響物業(yè)管理的問

7、題，物業(yè)管理公司將以備忘錄 的形式將問題登記后交給開發(fā)商進行備案。5、接管驗收遺留問題登記表和備忘錄交公司行政部歸檔長期保存。物業(yè)接管驗收程序一、工作程序（1）開發(fā)商擬定移交接管工作進度計劃，成立移交小組，任命專職移交 并送達接管驗收通知書，由物業(yè)公司備案；（2）物業(yè)公司的“驗收小組”，按物業(yè)接管資料的移交核對所接收的資 料，在15日內(nèi)簽發(fā)驗收回復函并約定驗收時間，對其提供的建筑、設(shè)備、配件 清冊，逐項清查驗收；（3）物業(yè)公司驗收小組同移交人對房屋質(zhì)量使用功能、外觀質(zhì)量、公共配 套設(shè)施/設(shè)備等進行接管驗收；（4）對未按設(shè)計要求配套到位，和不能正常運轉(zhuǎn)的設(shè)備（包括水、電、暖 等），物業(yè)提出整改意

8、見，由開發(fā)商負責落實，直至合格；（5）對驗收中發(fā)現(xiàn)的質(zhì)量問題，驗收小組填寫各類遺留問題統(tǒng)汁表，約定 期限由移交人負責整改，并商定時間復核；（6）對單元內(nèi)物件無明顯不符和檢驗標準要求的房屋，山管理處接收鑰匙。（7）業(yè)主入住時，由業(yè)主對其進行全面細致的質(zhì)量檢查。對發(fā)現(xiàn)的質(zhì)量問 題山管理處整改后報告開發(fā)商，山其限令施工隊逐項返修，經(jīng)管理處或業(yè)主驗收 后清項；（8）在保修期內(nèi)，在使用過程中由業(yè)主或管理人員發(fā)現(xiàn)的，由于建筑施工 或產(chǎn)品制造上的缺陷，報告開發(fā)商查驗證實后，山其責令施工隊更換或返修。二、承接查驗驗收小組框架圖精品各小組職責總負責人負責與配合貴司具體辦理與發(fā)展商的接管手續(xù)，并負責組織項 LI的

9、正式接管。工程經(jīng)理、各專業(yè)主管負責對設(shè)計圖紙、設(shè)計變更、竣工圖和設(shè)備出廠 合格證書、設(shè)備和建材的試驗報告書、設(shè)備運行記錄等技術(shù)檢驗資料進 行驗收。驗收小組各專業(yè)主管按移交設(shè)備清單的要求，對清單上的設(shè)備，按規(guī)格 型號、容量及設(shè)計求進行驗收、驗收及正式接管，并對設(shè)備的安裝數(shù)量、 安裝位置進行竣工驗收。驗收小組各專業(yè)小組對物業(yè)按運行系統(tǒng)進行驗收、驗收及正式接管。驗收小組文件小組負責對承接查驗文件進行整理、匯總，并最終匯集成 為一份接管驗收報告呈報予貴司，作為本項U的原始資料數(shù)據(jù)備存。三、物業(yè)承接查驗流程圖成。（2）應(yīng)選派素質(zhì)好、對工作負責的技術(shù)人員參與驗收；（3）物業(yè)公司應(yīng)首先站在業(yè)主的立場上，對將

10、要交付使用的物業(yè)進行嚴格 的驗收，以維護廣大業(yè)主的合法權(quán)益，同時也應(yīng)從物業(yè)日后維修保養(yǎng)的角度進行 驗收；（4）驗收中出現(xiàn)的問題應(yīng)明確記錄在案，督促開發(fā)商（或指定的施匸單位） 維修、改進；（5）移交工作應(yīng)辦理書面移交手續(xù)，物業(yè)公司接收的只是管理權(quán)。附件一物業(yè)接管驗收標準及方法一. 梁柱、板主體1. 按圖紙設(shè)計逐間檢查無變形、弓凸、剝落、開裂、傾斜、移位和非收縮 性裂縫；2. 無鋼筋外露。二. 頂棚1 .抹灰面平整，面層涂料均勻、無漏刷、無脫皮；2 .無裂紋、無霉點、無滲水痕跡、無污漬。三. 墻面1 -抹灰面平整，面層涂料均勻、無漏刷、無面層剝落、無明顯裂縫、無污 漬；2 塊料（如瓷磚）面層：（1

11、）粘貼牢固，無缺棱掉角；（2 ）面層裂紋、損傷、色澤一致；（3 ）對縫砂漿、飽滿、線條須直；（4 ）外墻面無裂紋、起砂、麻面等缺陷，無滲水現(xiàn)象。四、地（樓）面1. 毛地面：平整、無裂紋。2 塊料（如瓷磚）面層：A. 粘貼牢固，無缺棱掉角；B. 面層無裂紋、損傷、色澤一致，對縫線條須直；C. 對縫砂漿飽滿，線條須直。3. 水泥砂漿面層：抹灰平整，壓光均勻無空鼓、無裂紋、無起泡等缺陷。4. 衛(wèi)生間、廚房和前后陽臺地面：A. 用小桶、塑料膠管向地面沖倒水，觀察水流向準確到地漏，不應(yīng)有積水, 倒泛水。B. 第二天到樓下檢查樓面無滲漏。五. 門窗1 -開啟自如，手輕搖晃門窗與墻面接觸牢固，無晃動和裂縫出

12、現(xiàn)；LJ視零 配件裝配齊全，位置準確，無翹曲變形。2 -從室內(nèi)輕搖晃門鎖與門連接牢固，開啟靈活。3 -木門油漆均勻，觀察門縫線條均勻，不掉角，無變形。4. 單指輕擊玻璃安裝牢固，無輕微晃動現(xiàn)象，玻璃膠縫密實，玻璃面層無 裂縫，無損傷和刮花痕跡。5. 電子對講門：A. 開啟靈活，通話器完好無損，通話清楚；B. 不銹鋼門無刮花痕。6. 防盜鐵門無銹跡和刮花痕跡。7. 窗臺泛水正常，無向室內(nèi)倒流缺陷。六、樓梯、扶手1. 混凝土結(jié)構(gòu)的樓梯：裂縫，面層剝落，鋼筋無外露。2. 鋼木結(jié)構(gòu)的樓梯：A. 用力輕搖晃動，無彎曲。B. 鋼筋銹蝕，無彎曲。C. 木塊表面無龜裂，油漆脫落，色澤一致，表面平滑，不扎手。七

13、、插座1. 電器插座，單指輕擊，檢查蓋板安裝牢固，無晃動并緊貼墻面；蓋板無 損壞，符合安全要求。試電筆檢查，每個插座電源接通是否正常。2. 天線插座，單指輕擊，蓋板安裝牢固，蓋板無損壞（收視效果曲業(yè)主入 住后檢查）。3. 電話插座，只進行外觀驗收，單指輕擊，蓋板安裝牢固，蓋板無損壞。八、接線盒1 .單指輕擊，蓋板安裝牢固，目視蓋板損壞；2 -用試電筆檢查每處預(yù)留線頭的電源接通是否正常，并用電膠布安全纏包 線頭。九、開關(guān)1. 安裝牢固，目視蓋板損壞；2. 開關(guān)靈活，開啟接觸效果良好。十、照明燈具1、用木或碩竹片等物體碰燈具無輕微搖晃，與樓面緊貼，零配件齊全，燈 罩完好無損。2、打開所有燈具，檢查

14、電源接通是否正常.燈具發(fā)光是否正常。3. 產(chǎn)品合格，使用壽命達到要求，室內(nèi)公共照明燈全部接通。連續(xù)工作3 天，統(tǒng)計有多少自然損壞的。精品十一、供水系統(tǒng)1. 安裝牢固搖晃，打開每棟的供水總閥門（注意關(guān)閉室內(nèi)的水閥），管道 完好無損，無滲漏水、無銹跡；2. 管道接頭無滲水；3. 水龍頭（花灑和水閥）：打開水閥，流水暢通，接頭無漏水。十二、排污管道（含塑料管）1 .安裝牢固，外觀完好無損，配件齊全；2. 從樓上的各排水口注水，樓下目視管道接口密實無滲水，樓上排水暢通 無阻。十三、地漏地濾的金屬網(wǎng)安放穩(wěn)固、管道密實、無滲漏水、無堵塞、排水暢通。十四、衛(wèi)生潔具1 .安裝牢固，配件齊全，完好無損，面層無污

15、跡和刮花痕跡；2. 灌水后排水口接口密實，無滲水，接水軟管無銹跡；3. 便器：水箱沖水正常，不堵塞，沖水暢通。十五、室內(nèi)配電箱1 .安裝牢固，配件齊全，試驗操作一次空氣開關(guān)等控制是否正常。2. 開關(guān)符合型號規(guī)定。3. 導線與設(shè)計相符，布線規(guī)范。4. LI視配電箱蓋無損壞，操作一次開關(guān)靈活。十六、其他1、各種吊件及掛鉤掛鉤。用軟線等套住掛鉤用力拉時，安裝牢固，無搖晃，口視鋼筋掛鉤表面裂紋， 彎處無裂縫。2 .水表、電表和煤氣表。安裝牢固，無搖晃，打開室內(nèi)水閥看表內(nèi)讀數(shù)運轉(zhuǎn)是否正常，目視外觀完好 無損傷，鏡面玻璃無損傷。十七、機電設(shè)備的接管驗收1、機電設(shè)備型號、數(shù)量與移交清單相符，運行平穩(wěn)、安裝符

16、合規(guī)范；有運行準運證；機房設(shè)置合理、配件安全、標識清楚、表面光潔平整、明殼。2、變配電設(shè)備型號、數(shù)量與移交清單相符，丄作狀態(tài)良好、安全防護裝置齊全、標識清楚、機房配置齊全，通風、采光良好、設(shè)備表面油漆完好、無損傷。3、消防監(jiān)控設(shè)備型號與移交清單相符，工作性能良好，反應(yīng)敬捷，標識清 楚，表面完好無損傷，設(shè)備安裝牢固，機房干燥、通風、釆光良好。4、給排水設(shè)備型號、數(shù)量與移交清單相符，工作狀態(tài)良好、標識清楚、設(shè) 備表面油漆完好無損、安裝牢固、無滲漏現(xiàn)象、機房配置完整。附件二：產(chǎn)權(quán)和技術(shù)資料交接單物業(yè)地址：開發(fā)商資料名稱數(shù)量移交日期接收人備注產(chǎn) 權(quán) 資 料1項目批準文件2.建設(shè)用地批準文件3.建筑執(zhí)照

17、4.拆遷文件5.北京市房地產(chǎn)權(quán)證（復印件）6.民建使用許可證7.民建使用說明書8.北京市新建民建質(zhì)量保證書9.業(yè)主檔案（按單元）1.竣工工程項目一覽表技 術(shù) 資 料2.各類設(shè)備清單（隨機資料、合格證、操作維 護說明書、備品備件）例如：水泵、監(jiān)控設(shè)備、 電子對講門等3.竣工圖總平面、各類房型平面、建筑（包含 地面地下）、結(jié)構(gòu)、裝飾、設(shè)備、管線、附屬工 程及隱蔽管線的全套圖紙4.綠化設(shè)計施工圖及綠化植物種類清單5.地質(zhì)勘察報告6.工程合同及開工報告7.工程竣工驗收證書（報告）8.用電批準文件9.丄程預(yù)決算10.圖紙會審記錄11. T程設(shè)計變更通知及技術(shù)核定單位，包括質(zhì) 量事故處理記錄12.隱蔽工程

18、驗收記錄13.土建施工記錄14.設(shè)備安裝調(diào)試記錄15.建筑物各項指標的測試記錄、沉降觀察記錄16.工程質(zhì)量事故和處理記錄17.鋼材、水泥等主要材料的質(zhì)量保證書18.新材料、構(gòu)配件的鑒定合格證書19.砂漿、混凝土試塊試壓報告20.供水、管道煤氣的試壓報告21.供水、供電、監(jiān)控、消防及其他各類設(shè)備的檢驗合格證22.第一次水池清洗、檢驗報告23.其它重要技術(shù)決定和文件附件三:資料接管驗收遺留問題登記表資料名稱問題簡述備注施工單位：開發(fā)單位：物業(yè)公司:附件四：資料接管驗收遺留問題整改表資料名稱問題簡述整改內(nèi)容整改結(jié)果備注施工單位：開發(fā)單位：物業(yè)公司:附件五:寫字樓機電設(shè)備/設(shè)施移交單NO設(shè)備名稱：型號/規(guī)格：數(shù)量：安裝地點：安裝時間：單價：供貨商名稱：供貨商聯(lián)系人：供貨商聯(lián)系電話安裝單位名稱：安裝單位聯(lián)系人：安裝單位聯(lián)系電話設(shè)備保修年限設(shè)備使用壽命/運行年限：采購合同中是否有隨設(shè)備奉送備品/備件：設(shè)備外觀描述：設(shè)備運行功能狀況描述：采購合同/安裝合同復印件是否齊全：其它問題：移交方簽字：接受方簽字：移交日期：接收日期：說明：接受方在接受該設(shè)備/i殳施后，僅對該設(shè)備/設(shè)施進行日常運作及日常/定期維護保養(yǎng)，不代表對該設(shè)備/設(shè)施擁有所有權(quán)。精品附件六:接管驗收機電設(shè)施/設(shè)備遺留問題登記表設(shè)施、設(shè)備名稱位置遺留問題簡述備注施工單位：開發(fā)單