昆明市商業(yè)地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目策劃書(shū)

1、項(xiàng)目策劃書(shū)目錄前言：3核心目標(biāo)：4第一部分 市場(chǎng)研究工作5第一章市場(chǎng)調(diào)研報(bào)告5一、宏觀市場(chǎng)環(huán)境分析5（一）、昆明市城市概況5（二）、經(jīng)濟(jì)環(huán)境分析9（三）、政策環(huán)境分析14（四）、相關(guān)宏觀環(huán)境因素16二、項(xiàng)目調(diào)研分析22（一）、項(xiàng)目市場(chǎng)發(fā)展概況分析22（二）、項(xiàng)目開(kāi)發(fā)現(xiàn)狀與發(fā)展分析25三、項(xiàng)目類(lèi)型調(diào)研分析25（一）、本地區(qū)商業(yè)項(xiàng)目市場(chǎng)分析25（二）、本地區(qū)住宅項(xiàng)目市場(chǎng)分析30四、目標(biāo)客戶(hù)群體的調(diào)研分析32（一）、商業(yè)項(xiàng)目客戶(hù)群體調(diào)研分析32（二）、住宅項(xiàng)目客戶(hù)群體的調(diào)研分析46五、主要項(xiàng)目區(qū)域與重點(diǎn)項(xiàng)目分析61（一）、主要商業(yè)區(qū)與重點(diǎn)商業(yè)區(qū)項(xiàng)目分析61（二）、主要住宅與重點(diǎn)住宅項(xiàng)目分析74第二章

2、市場(chǎng)定位報(bào)告86六、項(xiàng)目分析86（一）、經(jīng)濟(jì)指標(biāo)及現(xiàn)狀描述87（二）、交通情況87（三）、配套設(shè)施88七、項(xiàng)目?jī)?yōu)劣勢(shì)（swot）分析88（一）、住宅優(yōu)劣勢(shì)分析88（二）、商業(yè)優(yōu)勢(shì)分析92八、項(xiàng)目定位95（一）、項(xiàng)目總體定位95（二）、項(xiàng)目目標(biāo)客戶(hù)群定位96（三）、項(xiàng)目?jī)r(jià)格定位98（四）、項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)效益分析105第三章 產(chǎn)品定位報(bào)告107九、項(xiàng)目社會(huì)意義107十改造的依據(jù)108（一）依據(jù)之一：業(yè)主利益108（二）、依據(jù)之二：市場(chǎng)需求109（三）、依據(jù)之三：商業(yè)環(huán)境109（四）、依據(jù)之四：城市規(guī)劃110十一、改造的最終目標(biāo)110十二、改造的瓶頸111十三、改造方案建議112十四、改造說(shuō)明112第二部

3、分 營(yíng)銷(xiāo)策劃113第四章 營(yíng)銷(xiāo)策劃報(bào)告113十五、項(xiàng)目案名建議113十六、商業(yè)定位114（一）、商業(yè)業(yè)態(tài)模擬搭配組合115（二）、商業(yè)業(yè)態(tài)規(guī)劃116（三）、項(xiàng)目特色定位117十七、公寓定位118（一）、功能定位118（二）、配套定位118（三）戶(hù)型定位119十八、營(yíng)銷(xiāo)推廣策略121（一）、住宅部分122（二）、商業(yè)部分127十九、營(yíng)銷(xiāo)環(huán)境的營(yíng)造140二十、營(yíng)銷(xiāo)隊(duì)伍的組建142前言：本項(xiàng)目是云南農(nóng)墾集團(tuán)從屯墾戍邊的創(chuàng)業(yè)精神和打造云南農(nóng)墾集團(tuán)總部基地的重要標(biāo)志性建筑，是在云南農(nóng)墾集團(tuán)全面推進(jìn)“二次創(chuàng)業(yè)”的大背景下實(shí)施的閑置資產(chǎn)“二次開(kāi)發(fā)”項(xiàng)目。云南農(nóng)墾集團(tuán)的目標(biāo)是打造成為云南省農(nóng)業(yè)產(chǎn)業(yè)化永不沉沒(méi)的

4、“航空母艦”，現(xiàn)代農(nóng)業(yè)的示范基地、新農(nóng)村建設(shè)的“排頭兵”，成為促進(jìn)邊疆民族地區(qū)經(jīng)濟(jì)發(fā)展、社會(huì)穩(wěn)定、民族團(tuán)結(jié)的重要力量和云南經(jīng)濟(jì)發(fā)展新的增長(zhǎng)點(diǎn)。因此，鼓樓大廈的“二次開(kāi)發(fā)”必須服從、服務(wù)于上述目標(biāo)，為云南農(nóng)墾集團(tuán)展示新的形象，為春城昆明增添新的景觀，為國(guó)有資產(chǎn)實(shí)現(xiàn)新的效益。承蒙云南農(nóng)墾集團(tuán)的信任與厚愛(ài)，昆明進(jìn)力房地產(chǎn)營(yíng)銷(xiāo)策劃有限公司，十分榮幸地為本項(xiàng)目設(shè)計(jì)市場(chǎng)功能定位及營(yíng)銷(xiāo)策劃方案。商業(yè)營(yíng)銷(xiāo)策劃是決定本項(xiàng)目運(yùn)作成敗的關(guān)鍵節(jié)點(diǎn)之一。我們力求在方案中全面體現(xiàn)云南農(nóng)墾集團(tuán)的精神，力求實(shí)現(xiàn)經(jīng)濟(jì)效益與社會(huì)效益的最大化，確保企業(yè)、投資人、政府以及民眾利益的多方共贏。根據(jù)云南農(nóng)墾集團(tuán)各級(jí)領(lǐng)導(dǎo)和相關(guān)部門(mén)對(duì)于本項(xiàng)

5、目開(kāi)發(fā)的要求和初步設(shè)想，我們結(jié)合進(jìn)力地產(chǎn)多年來(lái)房地產(chǎn)策劃代理積累的成熟的經(jīng)驗(yàn)，開(kāi)展了廣泛、周密的市場(chǎng)調(diào)研工作，著重分析昆明市商業(yè)房地產(chǎn)的需求狀況及其發(fā)展趨勢(shì)，提出本項(xiàng)目如何進(jìn)行商業(yè)開(kāi)發(fā)最優(yōu)化的建議，供云南農(nóng)墾集團(tuán)各級(jí)領(lǐng)導(dǎo)和相關(guān)部門(mén)決策時(shí)參考。核心目標(biāo)：1、云南農(nóng)墾集團(tuán)是國(guó)有特大型企業(yè)，擁有中國(guó)最好的天然橡膠生產(chǎn)基地，市場(chǎng)技術(shù)世界領(lǐng)先，二天熱橡膠產(chǎn)業(yè)是國(guó)家的戰(zhàn)略產(chǎn)業(yè)，是云南省建設(shè)綠色經(jīng)濟(jì)強(qiáng)省的重點(diǎn)優(yōu)勢(shì)產(chǎn)業(yè)。因此，本項(xiàng)目開(kāi)發(fā)的首要任務(wù)是突出云南農(nóng)墾集團(tuán)“領(lǐng)先云南、領(lǐng)先全國(guó)農(nóng)墾、國(guó)際化”的企業(yè)形象。2、通過(guò)全面深入的市場(chǎng)調(diào)研和科學(xué)嚴(yán)謹(jǐn)?shù)慕y(tǒng)計(jì)分析，并結(jié)合對(duì)本項(xiàng)目現(xiàn)狀、昆明市城市規(guī)劃、市場(chǎng)前景、投資收益

6、等因素的分析，提出兼顧多方利益、有利于可持續(xù)性經(jīng)營(yíng)的開(kāi)發(fā)方案，統(tǒng)籌項(xiàng)目的改造、裝修、招商、營(yíng)銷(xiāo)工作。方案的重點(diǎn)是明確項(xiàng)目功能定位，細(xì)分產(chǎn)品市場(chǎng)化，規(guī)劃商業(yè)業(yè)態(tài)，評(píng)估經(jīng)濟(jì)效益。3、充分了解昆明市房地產(chǎn)市場(chǎng)的需求特征，制定富有針對(duì)性、可操作性強(qiáng)的項(xiàng)目推廣企劃書(shū)。該案長(zhǎng)期以來(lái)已獲得比較廣泛的公眾認(rèn)可度，前期推廣的工作重點(diǎn)再于如何引導(dǎo)市場(chǎng)，將關(guān)注的焦點(diǎn)從“閑置地產(chǎn)”轉(zhuǎn)變?yōu)椤皟?yōu)質(zhì)地產(chǎn)”，為項(xiàng)目營(yíng)銷(xiāo)創(chuàng)造良好的條件。第一部分 市場(chǎng)研究工作第一章 市場(chǎng)調(diào)研報(bào)告一、 宏觀市場(chǎng)環(huán)境分析（一）、昆明市城市概況1、城市綜述昆明市是云南省省會(huì)城市，具有二千四百多年的歷史，是云南省政治、經(jīng)濟(jì)、文化、科技、交通的中心，同時(shí)

7、也是我國(guó)著名的歷史文化名城和優(yōu)秀的旅游城市。2、行政面積和區(qū)域劃分 行政面積昆明市轄區(qū)總面積為21111平方公里（出處：昆明市年鑒2006），現(xiàn)在主城建成區(qū)已達(dá)225平方公里。 區(qū)域劃分昆明市轄區(qū)有五華區(qū)、盤(pán)龍區(qū)、西山區(qū)、官渡區(qū)、東川區(qū)五個(gè)區(qū)和呈貢縣、晉寧縣、富民縣、嵩明縣、尋甸回族彝族自治縣、宜良縣、石林彝族自治縣（原名路南縣）、祿勸彝族苗族自治縣八個(gè)縣及安寧市，共計(jì)52個(gè)鎮(zhèn)，91個(gè)鄉(xiāng)，24個(gè)城鎮(zhèn)街道辦事處，1335個(gè)村民委員會(huì)。3、地理環(huán)境和氣候昆明市地處云貴高原中部，市中心海拔：1，891米。南瀕滇池，三面環(huán)山。屬于低緯度高原山地季風(fēng)氣候，由于受印度洋西南暖濕氣流的影響，日照長(zhǎng)、霜期短、

8、年平均氣溫15，最熱時(shí)月平均氣溫19，最冷時(shí)月平均氣溫7.6。由于溫度、濕度適宜，日照長(zhǎng)，霜期短，所以鮮花常年不謝，草木四季長(zhǎng)青，昆明市有“春城”的美譽(yù)由此得來(lái)。4、交通狀況昆明市是云南省的交通樞紐、通訊中心及中國(guó)面向東亞、南亞的口岸。 航空昆明市機(jī)場(chǎng)是中國(guó)五大國(guó)際航空港之一，共開(kāi)通國(guó)內(nèi)、國(guó)際及地區(qū)航線(xiàn)180余條，日出港航班350多個(gè)班次，2006年底旅客吞吐量達(dá)1400萬(wàn)人次，另外即將建設(shè)的昆明市新機(jī)場(chǎng)，將成為我國(guó)第四大航空港。 鐵路鐵路有南寧昆明、貴陽(yáng)昆明、成都昆明、昆明河口、昆明大理、昆明內(nèi)江等主要干線(xiàn)?，F(xiàn)有南北2個(gè)火車(chē)客運(yùn)站，其中南窯火車(chē)站是主要的火車(chē)客運(yùn)站。 公路公路運(yùn)輸在云南交通事

9、業(yè)中起著巨大的作用，全省有四條國(guó)道縱橫貫穿，108、213、320、324等4條國(guó)道經(jīng)昆明市形成了以昆明市為中心，國(guó)道為主，輻射全省，是連接鄰省鄰國(guó)的重要交通樞紐通道。 市內(nèi)交通 昆明市城區(qū)的公共汽車(chē)有上千輛，營(yíng)運(yùn)線(xiàn)路50條，所有的公交車(chē)都無(wú)人售票，雙層車(chē)也同樣。此外，出租車(chē)也是城市交通的一個(gè)重要組成部分，目前，出租車(chē)已發(fā)展到6000余輛，既開(kāi)設(shè)市內(nèi)營(yíng)運(yùn)線(xiàn)路，也有旅游專(zhuān)線(xiàn)。交通擁擠狀況在這里并不常見(jiàn)，拓寬的道路和古舊的建筑展現(xiàn)在道路的兩邊。交通高峰時(shí)段也會(huì)如同其他城市一樣出現(xiàn)擁擠狀況，形同下午6點(diǎn)左右的上海。5、人口規(guī)模2006年進(jìn)行的戶(hù)籍人口統(tǒng)計(jì)顯示，昆明市主要有26個(gè)民族，513.95萬(wàn)人

10、，其中漢族人口為438.35萬(wàn)人，占全省漢族人口2857.78萬(wàn)的15.34%，占全市總?cè)丝诘?5.23%；少數(shù)民族人口有75.95萬(wàn)人，占全省少數(shù)民族人口1457.97萬(wàn)的5.21%，占全市總?cè)丝诘?4.77%。6、文化教育和醫(yī)療 文化教育教育事業(yè)繼續(xù)發(fā)展。2006年末共有普通高等院校32所，招生6.73萬(wàn)人，在校生20.64萬(wàn)人，畢業(yè)生4.70萬(wàn)人。成人高等教育招生3.95萬(wàn)人，在校生14.07萬(wàn)人，畢業(yè)生1.14萬(wàn)人。普通中學(xué)290所，招生9.75萬(wàn)人，在校生27.95萬(wàn)人，畢業(yè)生8.04萬(wàn)人。普通小學(xué)1464所，招生9.10萬(wàn)人，在校生51.74萬(wàn)人，畢業(yè)生7.15萬(wàn)人。小學(xué)適齡兒童入

11、學(xué)率99.26%。對(duì)義務(wù)教育階段農(nóng)村中小學(xué)生全面落實(shí)“兩免一補(bǔ)”政策，全年享受免收學(xué)雜費(fèi)學(xué)生52.5萬(wàn)人次，其中15.8萬(wàn)人次享受了“兩免一補(bǔ)”政策。文化事業(yè)日益繁榮，2006年末，全市共有文化文物事業(yè)機(jī)構(gòu)242個(gè)，文化藝術(shù)表演團(tuán)體14個(gè)，文化站136個(gè)。公共圖書(shū)館17個(gè)，博物館5個(gè)。公共圖書(shū)館藏書(shū)4125千冊(cè)。完成農(nóng)村廣播電視“村村通”建站351座，年末全市電視綜合覆蓋率96.5%，廣播綜合覆蓋率97.4%。 醫(yī)療狀況城鄉(xiāng)醫(yī)療衛(wèi)生水平不斷提高。全市共有各類(lèi)衛(wèi)生機(jī)構(gòu)2774個(gè)，其中醫(yī)院、衛(wèi)生院338個(gè)，共有衛(wèi)生床位2.87萬(wàn)張，衛(wèi)生技術(shù)人員3.36萬(wàn)人，其中執(zhí)業(yè)醫(yī)師和執(zhí)業(yè)助理醫(yī)師1.52萬(wàn)人。

12、社區(qū)衛(wèi)生服務(wù)機(jī)構(gòu)發(fā)展到170個(gè)，覆蓋人口186萬(wàn)人。新型農(nóng)村合作醫(yī)療參合人數(shù)270萬(wàn)人，參合率90.9%。（二）、經(jīng)濟(jì)環(huán)境分析1、國(guó)民經(jīng)濟(jì) 經(jīng)濟(jì)實(shí)力明顯增強(qiáng)0406年，國(guó)民生產(chǎn)總值連續(xù)三年增長(zhǎng)率保持兩位數(shù)增長(zhǎng)，分別為12.0%，11.1%，12.3%，增長(zhǎng)率高于全國(guó)平均水平，其中06年是近十年來(lái)增長(zhǎng)最快的一年，昆明市經(jīng)濟(jì)正處于飛躍發(fā)展階段。 gdp增長(zhǎng)速度，顯示昆明市房地產(chǎn)市場(chǎng)處于高速發(fā)展階段。gdp增長(zhǎng)速度與房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展階段的關(guān)系（庫(kù)茲涅茨研究理論）gdp增長(zhǎng)速度房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展?fàn)顩r小于5%萎縮停滯階段5%8%穩(wěn)定發(fā)展階段8%10%高速發(fā)展階段我國(guó)目前gdp的增長(zhǎng)速度7%8%，根據(jù)以上結(jié)論，

13、我國(guó)房地產(chǎn)業(yè)處于穩(wěn)定發(fā)展的階段。而昆明市04年06年，國(guó)民生產(chǎn)總值連續(xù)三年增長(zhǎng)率保持兩位數(shù)增長(zhǎng)，分別為12.0%，11.1%，12.3%，顯示昆明市房地產(chǎn)市場(chǎng)正處于高速發(fā)展階段。2、人均gdp從歷年人均gdp表我們看到，昆明市人均gdp年年遞增，并且增長(zhǎng)速度很快。昆明20032006年人均gdp（元）04到06年分別增長(zhǎng)6.7%、6.1%、7.1%，2006年全市人均gdp躍上2500美元臺(tái)階。人均gdp與房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展階段的關(guān)系(世界銀行統(tǒng)計(jì)資料表明)人均gdp房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展?fàn)顩r300800美元起步階段8004000美元加速發(fā)展階段40008000美元平穩(wěn)發(fā)展階段800013000美元趨于飽

14、和衰退階段根據(jù)人均gdp與房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展階段的關(guān)系來(lái)看，昆明市房地產(chǎn)市場(chǎng)正處于加速發(fā)展階段，還有較大的發(fā)展空間，至少維持56年的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)、需求熱潮。3、收入與消費(fèi)水平城鄉(xiāng)居民生活水平不斷提高。2006年城鎮(zhèn)居民人均可支配收入突破萬(wàn)元大關(guān)，達(dá)10766元，增長(zhǎng)12.0%，扣除價(jià)格因素后實(shí)際增長(zhǎng)10.2%；人均消費(fèi)性支出7746元，增長(zhǎng)6.9%，扣除價(jià)格因素后實(shí)際增長(zhǎng)5.2%.農(nóng)村居民人均純收入3520元，增長(zhǎng)8.0%，扣除價(jià)格因素后實(shí)際增長(zhǎng)6.8%。城鎮(zhèn)居民家庭恩格爾系數(shù)為42%，農(nóng)村居民家庭恩格爾系數(shù)為49%.根據(jù)格爾系數(shù)的國(guó)際標(biāo)準(zhǔn)（恩格爾系數(shù)=食品支出總額/家庭或個(gè)人消費(fèi)支出總額100%）

15、定義：恩格爾系數(shù)30%3140%4150%5160%61%經(jīng)濟(jì)狀況最富裕富裕小康溫飽貧困由表中可以看出目前昆明市城鎮(zhèn)居民生活水平已接近富裕水平；而農(nóng)村居民生活水平已處于小康水平，昆明市城市整體生活水平較高。4、主要產(chǎn)業(yè)及其產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)分析 礦產(chǎn)資源：礦產(chǎn)資源主要有磷、鹽、銅、鐵、鈦、煤、石英砂、鋁土、硅石等。其中以磷、鹽、銅、鈦礦最為豐富，磷礦儲(chǔ)量約48億噸，昆陽(yáng)磷礦為全國(guó)三大磷礦之一，鹽礦儲(chǔ)量約138億噸，居全國(guó)內(nèi)陸鹽礦第二位。 農(nóng)業(yè)資源：昆明市屬高原紅壤地區(qū)，土壤主要有紅壤、紫色土和水稻土三類(lèi)，適宜種植稻谷、小麥、蠶豆、玉米、馬鈴薯等糧食作物和油菜、烤煙、蔬菜、花卉等經(jīng)濟(jì)作物及桃、梨、蘋(píng)果、柑

16、桔、葡萄、板栗等經(jīng)濟(jì)林木?；ɑ芊N類(lèi)繁多，有400多種，常見(jiàn)的180多種。其中茶花、玉蘭、杜鵑、報(bào)春、百合、蘭花、綠絨蒿、龍膽號(hào)稱(chēng)“云南八大名花”，其中又以茶花最為馳名，“茶花”成為昆明市的市花。目前，昆明市的花卉已遠(yuǎn)銷(xiāo)香港、澳門(mén)、新加坡、泰國(guó)、日本等國(guó)家和地區(qū)，成為東南亞地區(qū)重要的花卉出口生產(chǎn)基地之一。 旅游資源：旅游資源有石林、滇池、九鄉(xiāng)、陽(yáng)宗海、安寧溫泉等國(guó)家級(jí)和省級(jí)著名風(fēng)景區(qū)及體現(xiàn)地方民風(fēng)、民俗、民族的云南民族村等100多處重點(diǎn)風(fēng)景名勝，60多處國(guó)家和省、市級(jí)文物古跡，11條國(guó)家級(jí)旅游線(xiàn)路，目前已形成以昆明為中心，輻射全省，連結(jié)東南亞，集旅游、觀光、度假、休閑娛樂(lè)為一體的黃金旅游網(wǎng)絡(luò)。5

17、、 未來(lái)經(jīng)濟(jì)發(fā)展展望“十一五”時(shí)期昆明市經(jīng)濟(jì)社會(huì)發(fā)展目標(biāo)：全市生產(chǎn)總值年均增長(zhǎng)10%以上，到2008年實(shí)現(xiàn)人均生產(chǎn)總值比2000年翻一番；資源利用效率明顯提高，單位生產(chǎn)總值能耗比“十五”末降低20%；社會(huì)主義新農(nóng)村建設(shè)取得進(jìn)展，城鄉(xiāng)一體化邁出新的步伐；工業(yè)強(qiáng)市有重大突破，開(kāi)放型經(jīng)濟(jì)達(dá)到新水平；新城建設(shè)有重大突破，生態(tài)園林城市環(huán)滇池城鎮(zhèn)體系規(guī)劃總體布局圖初步顯現(xiàn)；主城功能進(jìn)一步完善，城市管理水平明顯提高；改革取得重大突破，經(jīng)濟(jì)活力明顯增強(qiáng)；生態(tài)環(huán)境建設(shè)成效明顯，投資環(huán)境進(jìn)一步改善；社會(huì)保障和社會(huì)救助體系較為健全，就業(yè)崗位持續(xù)增加；城鄉(xiāng)居民收入水平和生活質(zhì)量普遍提高，居住、交通、教育、文化、衛(wèi)生、

18、體育和環(huán)境等方面的條件有較大改善；民主法制建設(shè)和精神文明建設(shè)不斷加強(qiáng)，社會(huì)治安狀況進(jìn)一步好轉(zhuǎn)，構(gòu)建和諧社會(huì)取得新進(jìn)步，為在2020年初步建成“現(xiàn)代新昆明”，努力把昆明市建設(shè)成為“春城”、歷史文化名城為一體的面向東南亞、南亞的區(qū)域性國(guó)際化城市打下堅(jiān)實(shí)的基礎(chǔ)。（三）、政策環(huán)境分析 土地政策逐漸規(guī)范近年來(lái)，昆明市按照國(guó)家有關(guān)文件精神，嚴(yán)格土地政策和經(jīng)營(yíng)性土地供應(yīng)方式，對(duì)當(dāng)?shù)胤康禺a(chǎn)市場(chǎng)產(chǎn)生較大的影響，從2004年開(kāi)始，國(guó)家先后出臺(tái)一系列更加嚴(yán)格的土地保護(hù)及宏觀調(diào)控政策。2004年8月31日徹底結(jié)束經(jīng)營(yíng)性土地協(xié)議出讓的方式，經(jīng)營(yíng)性土地的或取必須通過(guò)“招、拍、掛”，供地從無(wú)序到有序，土地市場(chǎng)的供應(yīng)量得到有

19、效控制，土地價(jià)格大幅上漲，增加了房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商投資中的土地成本，從而導(dǎo)致房地產(chǎn)業(yè)投資增大，房?jī)r(jià)上漲等諸多因素。購(gòu)買(mǎi)多套房部分銀行增加10%首付目前昆明市多數(shù)銀行的首套房房貸首付比例基本按照90平方米以上的住房為30%，90平方米以下的為20%，對(duì)于客戶(hù)申請(qǐng)第二套或第三套住房按揭貸款，部分銀行則實(shí)行增加10%的首付，執(zhí)行基準(zhǔn)利率的規(guī)定。云南省省農(nóng)行房地產(chǎn)業(yè)務(wù)部門(mén)表示，雖然全國(guó)房?jī)r(jià)上漲過(guò)快，但也要考慮地區(qū)差異。就昆明市而言，二環(huán)路以?xún)?nèi)的房?jī)r(jià)漲幅較快，但與全國(guó)相比仍有差距。目前農(nóng)行的個(gè)人消費(fèi)貸款業(yè)務(wù)仍以一手房房貸為主，近期還將推出在交房前只需歸還利息交房后才歸還本金的新業(yè)務(wù)，減輕貸款者短期內(nèi)的大筆資金

20、支出的壓力，但對(duì)于第三套房按揭貸款者則增加首付比例，提高利率，同時(shí)對(duì)二手房貸款的審核將更為嚴(yán)格，避免其套現(xiàn)，對(duì)銀行本身產(chǎn)生信貸風(fēng)險(xiǎn)。專(zhuān)項(xiàng)整治 今年4月起，全國(guó)開(kāi)始大范圍的房地產(chǎn)市場(chǎng)專(zhuān)項(xiàng)治理工作。昆明市也響應(yīng)這一政策，去年6月起，開(kāi)始了對(duì)房地產(chǎn)行業(yè)的專(zhuān)項(xiàng)整治，11部門(mén)聯(lián)手行動(dòng)，開(kāi)始對(duì)昆明市房地產(chǎn)項(xiàng)目的審批、開(kāi)發(fā)、廣告宣傳、交易、中介等環(huán)節(jié)進(jìn)行綜合治理。陣容空前強(qiáng)大。這些措施會(huì)規(guī)范房地產(chǎn)行業(yè)，減少房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的灰色成本，對(duì)房?jī)r(jià)漲幅有一定的抑制作用。公積金 一直以來(lái)，相比于銀行，公積金對(duì)房?jī)r(jià)的推動(dòng)作用并不明顯。因?yàn)榇蠖鄶?shù)使用公積金的還是公務(wù)員群體，而且，公積金貸款手續(xù)比較復(fù)雜，貸款額度低，購(gòu)買(mǎi)高價(jià)位區(qū)

21、域的房子不得不采取組合貸款形式，手續(xù)更為復(fù)雜。但近期昆明市新修訂的昆明市住房公積金個(gè)人住房貸款辦法，將昆明市單筆住房公積金貸款最高額度由原來(lái)的20萬(wàn)元調(diào)高至40萬(wàn)元。對(duì)于普通購(gòu)房者來(lái)說(shuō)，之所以選擇事業(yè)貸款，還有個(gè)原因就是公積金貸款額度小，每月節(jié)省的利息并不起眼，不如選擇商業(yè)銀行來(lái)的方便。但現(xiàn)在公積金的貸款額度增加一倍，足以將每月的還款差距拉開(kāi)，改辦法對(duì)昆明市的樓市來(lái)說(shuō)，無(wú)異于注入新的生氣，使更多不想使用商業(yè)貸款的購(gòu)房者，讓購(gòu)房者有了用公積金購(gòu)買(mǎi)高價(jià)區(qū)域樓盤(pán)。小結(jié)： 土地市場(chǎng)逐漸規(guī)范，交易價(jià)格大幅上漲，導(dǎo)致房地產(chǎn)投資增大，同時(shí)也會(huì)帶來(lái)銷(xiāo)售價(jià)格的提升，而該項(xiàng)目已是準(zhǔn)現(xiàn)樓，市場(chǎng)整體價(jià)格的提升對(duì)本項(xiàng)目

22、來(lái)說(shuō)是有利可圖的。昆明市住房公積金個(gè)人住房貸款方法的修訂，使更多潛在的購(gòu)買(mǎi)者有了購(gòu)買(mǎi)愿望。 購(gòu)買(mǎi)多套房時(shí)首付的提高對(duì)于投資者來(lái)說(shuō)不利；政府下大力氣的專(zhuān)項(xiàng)整治是為了抑制房?jī)r(jià)的漲幅。怎樣去規(guī)避和解決這些不利因素，是該樓盤(pán)在今后營(yíng)銷(xiāo)中值得關(guān)注的。（四）、相關(guān)宏觀環(huán)境因素（1）、城市規(guī)劃與城市發(fā)展方向按照云南省委、省政府的指示精神和昆明市城市規(guī)劃發(fā)展戰(zhàn)略，昆明市初步確定了立足百年，以滇池為中心，再造秀美山川，實(shí)施“一湖四環(huán)”和“一湖四片”的城市規(guī)劃發(fā)展的新思路，到2020年把昆明市建設(shè)成為“東方日內(nèi)瓦”?！耙缓钠彼拇蟪鞘袠?gòu)建未來(lái)新昆明。 北城：即現(xiàn)在的主城，形成金融貿(mào)易旅游服務(wù)中心，昆明市城市中心

23、區(qū)。規(guī)劃人口220萬(wàn)人，用地220平方千米。 東城：即呈貢新城，形成形成新建工業(yè)、科研文教園區(qū)，以花卉產(chǎn)業(yè)為特色的生物產(chǎn)業(yè)基地，現(xiàn)代城市物流中心。規(guī)劃人口95萬(wàn)，用地100平方千米。 南城：即晉城新街新城，形成組團(tuán)式發(fā)展的新型旅游度假城。規(guī)劃人口75萬(wàn)人，用地80平方千米。西城：即昆陽(yáng)?？谛鲁牵纬梢粤椎V精加工、機(jī)械制造、電子儀表、旅游服務(wù)為主要產(chǎn)業(yè)的工業(yè)城。規(guī)劃人口60萬(wàn)人，用地60平方千米。“一湖四環(huán)”環(huán)湖公路：全長(zhǎng)114千米，總投資86億元，分為四段。東段由滇池旅游度假區(qū)至呈貢馬金鋪，長(zhǎng)23.5千米。南段由馬金鋪至?？?，長(zhǎng)37.5千米。西段由?？谥粮呱綀?，長(zhǎng)31千米。北段由高山堯至滇池旅

24、游度假區(qū)，長(zhǎng)22千米?！碍h(huán)湖截污”：在環(huán)湖公路外側(cè)實(shí)施截污工程，全長(zhǎng)101千米，其中環(huán)湖截污干管長(zhǎng)82千米，截污溝及生態(tài)帶19千米。估計(jì)總投資72.1億元。工程分主城、呈貢、晉城、昆陽(yáng)、?？诤偷岢匚靼?個(gè)片區(qū)實(shí)施?！碍h(huán)湖生態(tài)”：實(shí)施環(huán)湖生態(tài)系統(tǒng)的重建和修復(fù)，通過(guò)退耕還塘還湖等工程，恢復(fù)建設(shè)42平方千米的風(fēng)景林。估算投資69.4億元。“環(huán)湖新城”：以滇池為中心，構(gòu)建“一湖四片”昆明市城市去。規(guī)劃總?cè)丝?50萬(wàn)人，用地460平方千米。 （以上資料來(lái)源昆明市城市規(guī)劃局）新昆明三大特色： 山水生態(tài)春城：現(xiàn)代新昆明市到處都見(jiàn)鮮花、綠地和樹(shù)蔭的美麗城市；是大街上走一天襯衣皮鞋不臟的清潔城市；是不塞車(chē)、事故

25、少的安全城市 歷史文化名城：兼具滇文化、多民族文化和歷史文化，使現(xiàn)代新昆明市成為南北文化交匯地、東西文明交融地。 現(xiàn)代開(kāi)放城市：從城市的基礎(chǔ)設(shè)施現(xiàn)代化、生態(tài)環(huán)境優(yōu)質(zhì)化、市民素質(zhì)文明化和城市管理科學(xué)化等幾方面推進(jìn)新城建設(shè)，要有開(kāi)放的意識(shí)、心態(tài)、胸襟，把現(xiàn)代新昆明市建成現(xiàn)代開(kāi)放新城。（2）、項(xiàng)目所在區(qū)域房地產(chǎn)市場(chǎng)環(huán)境【房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資額逐年上升】昆明20032006年房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資額（億元） （數(shù)據(jù)來(lái)源年鑒）近三年來(lái)，昆明市房地產(chǎn)業(yè)投資規(guī)模擴(kuò)大，保持了較快增長(zhǎng)勢(shì)頭。從表中可以看出，2003年以來(lái)，昆明市房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資額逐年穩(wěn)步上升，2004年完成投資90億元，增長(zhǎng)34.2%；2005年完成投資140

26、億元，增長(zhǎng)30.0%；06年完成投資172億元，增長(zhǎng)15.2%。【整體均價(jià)穩(wěn)步上漲】根據(jù)監(jiān)測(cè)數(shù)據(jù)顯示，2003年昆明市房地產(chǎn)市場(chǎng)整體價(jià)格為2477元/平米，2004年昆明市房地產(chǎn)市場(chǎng)整體價(jià)格為2916元/平米，2005年昆明市房地產(chǎn)整體價(jià)格為3012元/平米，2006年昆明市房地產(chǎn)整體價(jià)格為3304元/平米，4年間，昆明市房地產(chǎn)市場(chǎng)價(jià)格漲幅分別為17.7%、13.3%、9.7%?！緡?guó)內(nèi)大量資金不斷涌入昆明樓市】受?chē)?guó)內(nèi)房地產(chǎn)市場(chǎng)持續(xù)升溫影響，加之昆明市得天獨(dú)厚的氣候條件和區(qū)位優(yōu)勢(shì)，大量資金投向昆明市房地產(chǎn)業(yè)，一些全國(guó)、省內(nèi)外知名企業(yè)也紛紛在昆明市投入巨資，參與房地產(chǎn)業(yè)開(kāi)發(fā)。如大連萬(wàn)達(dá)在昆明市西市

27、區(qū)開(kāi)發(fā)的別墅項(xiàng)目“滇池衛(wèi)城”、北京世紀(jì)金源投入巨資100億開(kāi)發(fā)的項(xiàng)目“世紀(jì)城”等，其它國(guó)內(nèi)具有知名度的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商也對(duì)昆明市場(chǎng)虎視眈眈。【城市品牌效應(yīng)，使外來(lái)購(gòu)房者比例驟增】隨著“經(jīng)營(yíng)城市、營(yíng)銷(xiāo)昆明”工作的深入開(kāi)展，特別是“住在昆明”理念的推廣，昆明市以其深厚的文化內(nèi)涵、豐富多彩的民族風(fēng)情、得天獨(dú)厚的氣候條件、日新月異的基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)、大為改善的城市配套功能等諸多優(yōu)勢(shì)，深深吸引著外地投資置業(yè)群體；同時(shí)，昆明市作為云南省省會(huì)城市，對(duì)周邊各地、州、市也具有很強(qiáng)的吸引力。一座城市的定位將決定于經(jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu)，甚至人口結(jié)構(gòu)。昆明市就是這樣，“春城”兩字引來(lái)無(wú)數(shù)購(gòu)買(mǎi)者，他們強(qiáng)烈的職業(yè)需求，推動(dòng)昆明市地產(chǎn)市場(chǎng)走高

28、趨勢(shì)。據(jù)2006年統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，昆明市的外來(lái)購(gòu)房者占整個(gè)樓市市場(chǎng)消費(fèi)群體的40%，而且這一比例還在不斷增加。其中一部分人來(lái)自云南省外的其它省份，另一部分則來(lái)自云南省的各個(gè)地州，這也是云南的一大特色。因?yàn)樵颇铣死ッ魇型?，其它城市發(fā)展都一般，地州消費(fèi)能力較高的群體無(wú)一例外都選擇在昆明市職業(yè)安家。【房源充足市場(chǎng)平穩(wěn)】 在07年房交會(huì)上許多新樓盤(pán)展臺(tái)上出現(xiàn)了“僅作展示，不得銷(xiāo)售”的展臺(tái)，其原因是這些項(xiàng)目尚未取得房屋預(yù)售許可證。但組委會(huì)讓他們參展，就是希望讓市民看到昆明市樓市供應(yīng)量充足。從房交會(huì)可以看出，參展的樓盤(pán)絕大多數(shù)都是規(guī)劃建設(shè)中的樓盤(pán)，他們什么時(shí)候開(kāi)盤(pán)銷(xiāo)售雖然目前還沒(méi)有對(duì)外公布，但他們的樓盤(pán)供

29、應(yīng)量可以調(diào)節(jié)市場(chǎng)格局，對(duì)穩(wěn)定昆明市樓市將起重要作用。（3）、項(xiàng)目所在區(qū)域市場(chǎng)發(fā)展預(yù)測(cè)、市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)日益激烈中央政府對(duì)土地的監(jiān)管力度逐漸加大，拿地難催升低價(jià)，稅費(fèi)重增加開(kāi)發(fā)成本，信貸高壓縮利潤(rùn)空間房?jī)r(jià)以走鋼絲的姿態(tài)繼續(xù)向前發(fā)展。08年11月至09年3月的土地招、拍、掛情況來(lái)看，低價(jià)飛升的直接后果便是土地資源逐步向有實(shí)力、有經(jīng)驗(yàn)的房地產(chǎn)商巨頭手中聚攏：房地產(chǎn)市場(chǎng)經(jīng)營(yíng)更加科學(xué)化、開(kāi)發(fā)商將更加專(zhuān)業(yè)化、營(yíng)銷(xiāo)方式將更加先進(jìn)化，讓這個(gè)房地產(chǎn)市場(chǎng)邁向優(yōu)勝劣汰的淘汰期。、購(gòu)房需要將進(jìn)一步加大，外地人來(lái)昆明市購(gòu)房比例將會(huì)提升。 昆明市正在全力打造成為“國(guó)家優(yōu)秀旅游城市”，吸引更多外地購(gòu)買(mǎi)者來(lái)昆明市置業(yè)。 昆明市城市輻

30、射力的提高，將刺激周邊區(qū)域購(gòu)房需求。 舊城改造速度加快，積極推進(jìn)貨幣化分房，擴(kuò)大住房補(bǔ)貼覆蓋面，促使購(gòu)房消費(fèi)增加。、房?jī)r(jià)將穩(wěn)步上漲8個(gè)月前，昆明人還在為城市中心地段的新項(xiàng)目“順城”8000元/平米的開(kāi)盤(pán)均價(jià)嚇到，07年8月卻已在為二環(huán)路外均價(jià)7000元/平米的財(cái)富中心cc公寓慷慨買(mǎi)單。而08年，能讓昆明人瞠目的已經(jīng)是茉莉唐朝2萬(wàn)元/平米的超高價(jià)格了。而據(jù)云南財(cái)經(jīng)大學(xué)中心檢測(cè)的市場(chǎng)成交數(shù)據(jù)顯示，當(dāng)前買(mǎi)房時(shí)的“451”格局已成為昆明市民普遍認(rèn)同的參考標(biāo)準(zhǔn)二環(huán)路外房?jī)r(jià)成為“奔四”，從3000元-4000元/平米之間，一環(huán)到二環(huán)之間的房?jī)r(jià)都在“奔五”，從4000-5000元/平米之間，一環(huán)路以?xún)?nèi)則向“

31、1萬(wàn)元”靠齊，價(jià)位到了6500元-10000元/平米。二、項(xiàng)目調(diào)研分析（一）、項(xiàng)目市場(chǎng)發(fā)展概況分析（1）、市場(chǎng)調(diào)研總體思路通過(guò)本次調(diào)研，準(zhǔn)確定位鼓樓大廈復(fù)建的物業(yè)類(lèi)組合形式，為云南農(nóng)墾集團(tuán)的決策提供真實(shí)的判斷依據(jù)。（2）、市場(chǎng)調(diào)研闡述a）了解昆明市房地產(chǎn)市場(chǎng)現(xiàn)狀；b）通過(guò)客戶(hù)的信息反饋，了解中心區(qū)及該案在市民心中的認(rèn)識(shí)度；c）為本項(xiàng)目尋找合適的客戶(hù)群；d）了解購(gòu)買(mǎi)意向、投資動(dòng)向；e）通過(guò)調(diào)研引導(dǎo)本項(xiàng)目入市的價(jià)格依據(jù)；（3）、市場(chǎng)調(diào)研區(qū)域的界定承蒙云南農(nóng)墾集團(tuán)的信任，委托我公司提供物業(yè)組合的市場(chǎng)判斷依據(jù)，因此，本次調(diào)查，突破常規(guī)調(diào)研的區(qū)片劃分，對(duì)全市相關(guān)代表物業(yè)、包括住宅、公寓、寫(xiě)字樓、酒店及各

32、大商業(yè)區(qū)進(jìn)行了排雷式采集。（4）、調(diào)研時(shí)間及行程安排10月9日11日，對(duì)區(qū)域的了解及本地塊解析；10月12日14日，樓市調(diào)查，寫(xiě)字樓調(diào)查、商業(yè)區(qū)調(diào)查、酒店行業(yè)調(diào)查；10月15日16日，各行各業(yè)消費(fèi)者問(wèn)卷調(diào)查；10月17日，舉辦消費(fèi)者座談會(huì)。（5）、調(diào)查對(duì)象確定a）政府相關(guān)部門(mén)工作人員b）個(gè)體經(jīng)營(yíng)者c）周邊的學(xué)校教師d）銀行系統(tǒng)及證劵交易所人員e）珠寶店個(gè)體經(jīng)營(yíng)者f）媒體行業(yè)人員g）酒店行業(yè)管理人員h）房地產(chǎn)投資者（6）、調(diào)研方法確定a）將調(diào)研人員分成三組，采用攔截式訪(fǎng)問(wèn)形式進(jìn)行問(wèn)卷調(diào)查；b）利用人際關(guān)系找到各單位系統(tǒng)高層管理者交流并填寫(xiě)問(wèn)卷；c）邀請(qǐng)報(bào)社、廣告公司、珠寶業(yè)私營(yíng)業(yè)主等座談會(huì)；d）

33、到私營(yíng)企業(yè)辦公地點(diǎn)進(jìn)行入戶(hù)調(diào)查。（7）、調(diào)研分析方法確定針對(duì)目前昆明市地產(chǎn)市場(chǎng)現(xiàn)狀，以昆明市經(jīng)濟(jì)為背景，從宏、微觀兼顧的角度，通過(guò)定性研究與定量研究相結(jié)合的方法對(duì)項(xiàng)目所在區(qū)域進(jìn)行梳理和深入研究，并以此為據(jù)，為委托方xx集團(tuán)提出相關(guān)可行性建議。（二）、項(xiàng)目開(kāi)發(fā)現(xiàn)狀與發(fā)展分析（1）、物業(yè)類(lèi)型組合的共融性和矛盾點(diǎn)該案在最初定位時(shí)，設(shè)計(jì)類(lèi)型為四星級(jí)酒店+大型商業(yè)，經(jīng)過(guò)多年環(huán)境變遷，面對(duì)現(xiàn)在的市場(chǎng)環(huán)境，顯得較為茫然，原因體現(xiàn)為： 套內(nèi)滿(mǎn)足四星級(jí)酒店設(shè)計(jì)的需求，但停車(chē)位嚴(yán)重不足； 具備寫(xiě)字樓的辦公環(huán)境，但達(dá)不到高檔寫(xiě)字樓的大開(kāi)間，柱網(wǎng)少的硬件需求； 具備公寓的居住環(huán)境，但做純小戶(hù)型的戶(hù)數(shù)過(guò)多； 位于昆明市

34、幾大商業(yè)區(qū)的邊緣地帶，但由于臨快速主干道的北京路、北靠住宅區(qū)多為小雜貨店和農(nóng)民房，商業(yè)氣氛不足。（2）、項(xiàng)目綜合性總結(jié)由于該樓盤(pán)在物業(yè)類(lèi)型組合時(shí)，各有優(yōu)勢(shì)，以此，本著對(duì)委托方負(fù)責(zé)的宗旨，我公司對(duì)市場(chǎng)進(jìn)行分析后，將根據(jù)各不同類(lèi)型的組合進(jìn)行市場(chǎng)論證，并提交委托方領(lǐng)導(dǎo)進(jìn)行決策。三、項(xiàng)目類(lèi)型調(diào)研分析（一）、本地區(qū)商業(yè)項(xiàng)目市場(chǎng)分析1、本地區(qū)商業(yè)特質(zhì)分析1）昆明市社會(huì)消費(fèi)品零售總額隨經(jīng)濟(jì)和城鎮(zhèn)人口的發(fā)展而增長(zhǎng)，且增長(zhǎng)速度有放緩的趨勢(shì)。2）在昆明市的產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)中，商業(yè)的地位非常重要。3）由于自然地貌分割和社會(huì)經(jīng)濟(jì)發(fā)展不平衡，云南城市首位度非常高，使昆明市商業(yè)具備很強(qiáng)的輻射全省功能。4）昆明市各類(lèi)商業(yè)網(wǎng)點(diǎn)快速增

35、長(zhǎng)，多種所有制，多種業(yè)態(tài)商業(yè)競(jìng)相發(fā)展，特別是多家外商投資企業(yè)進(jìn)駐，使競(jìng)爭(zhēng)日趨激烈。5）昆明市商業(yè)發(fā)展的總目標(biāo)：實(shí)現(xiàn)商業(yè)活動(dòng)規(guī)范化，與現(xiàn)代化昆明市城市發(fā)展向適應(yīng)。推進(jìn)社會(huì)化服務(wù)體系的建立，使中心城市的商業(yè)服務(wù)走向更高的區(qū)域，優(yōu)化網(wǎng)絡(luò)布局，提高整體運(yùn)行效益及城市空間利用率。改變商業(yè)自身內(nèi)涵，由以物為本，轉(zhuǎn)換為以人為本的發(fā)展。實(shí)現(xiàn)商業(yè)發(fā)展適度規(guī)模控制，避免設(shè)施過(guò)剩導(dǎo)致不良競(jìng)爭(zhēng)。強(qiáng)化中心商業(yè)區(qū)的輻射功能，創(chuàng)新業(yè)態(tài)、發(fā)展以連鎖經(jīng)營(yíng)為主的現(xiàn)代化流通形式，引進(jìn)先進(jìn)的經(jīng)營(yíng)管理理念、技術(shù)和手段。提升昆明市城市商業(yè)網(wǎng)點(diǎn)總體經(jīng)營(yíng)實(shí)力和競(jìng)爭(zhēng)力。發(fā)展社區(qū)連鎖超市，搞好農(nóng)貿(mào)市場(chǎng)超市化改造建設(shè)。培育設(shè)施功能現(xiàn)代化、管理規(guī)范

36、化、具有發(fā)揮較大吸納輻射功能的專(zhuān)業(yè)市場(chǎng)和現(xiàn)代化物流中心。推進(jìn)會(huì)展業(yè)和舊貨業(yè)的發(fā)展。6）2010年昆明市商業(yè)規(guī)劃基本指標(biāo)：社會(huì)消費(fèi)品零售總額計(jì)劃達(dá)到630億元，年平均增長(zhǎng)10%；7）人均擁有零售商業(yè)網(wǎng)點(diǎn)面積達(dá)到1平方米。8）2003年9月，昆明市人均擁有商業(yè)零售面積約為0.9平方米，規(guī)劃結(jié)合昆明市實(shí)際和發(fā)展，參考國(guó)內(nèi)其它城市指標(biāo)，確定規(guī)劃人均擁有零售商業(yè)面積為1平方米，零售商業(yè)總面積為223萬(wàn)平方米。2、商業(yè)發(fā)展規(guī)劃概要 現(xiàn)狀人口分布：昆明市主城區(qū)范圍內(nèi)現(xiàn)狀總?cè)丝?45萬(wàn)人（其中戶(hù)籍人口163萬(wàn)，非戶(hù)籍人口82萬(wàn)），其中一環(huán)路以?xún)?nèi)41萬(wàn)，二環(huán)路以?xún)?nèi)131萬(wàn)，一、二環(huán)之間為90萬(wàn)。2010年規(guī)劃人

37、口：233萬(wàn)，其中戶(hù)籍人口180萬(wàn)，非戶(hù)籍人口43萬(wàn)。 城市發(fā)展方向：現(xiàn)狀城市中心區(qū)人口密度較高，城市面貌和居住環(huán)境急需改造，根據(jù)昆明市城市總體規(guī)劃，隨著機(jī)場(chǎng)的搬遷，城市中心區(qū)人口密度的疏解，今后城市居住用地發(fā)展的新區(qū)域?yàn)槌鞘械谋笔袇^(qū)、南市區(qū)及東市區(qū)。 商業(yè)功能區(qū)規(guī)劃：昆明市城市商業(yè)設(shè)置等級(jí)規(guī)劃為：市級(jí)商業(yè)中心、區(qū)域商業(yè)中心、居住區(qū)級(jí)商業(yè)中心、街坊商業(yè)。城市商業(yè)的發(fā)展是與居住功能緊密結(jié)合在一起的。城市商業(yè)從中心到外圍，商業(yè)等級(jí)逐漸降低，輻射能力逐漸減少。城市中心區(qū)是由歷史積淀形成，占據(jù)了區(qū)位優(yōu)勢(shì)，經(jīng)更新后保持著發(fā)展的慣性。目前，昆明市城市中心區(qū)已具備市級(jí)中心商業(yè)區(qū)的功能，傳統(tǒng)商業(yè)中心正義路一線(xiàn)

38、，由于城市西部發(fā)展受到了限制，城市在向東發(fā)展，城市商業(yè)中心也向東偏移，形成新的中心。結(jié)合今后城市規(guī)劃的發(fā)展方向，即規(guī)劃居住人口的遷移方向，重點(diǎn)推進(jìn)區(qū)域商業(yè)中心建設(shè)，在北市區(qū)、南市區(qū)、城市東南部春城路延長(zhǎng)線(xiàn)、官渡鎮(zhèn)以北的區(qū)域。 規(guī)劃區(qū)域商業(yè)中心商業(yè)網(wǎng)點(diǎn)規(guī)劃分為：市級(jí)商業(yè)中心、區(qū)域商業(yè)中心、居住區(qū)、商業(yè)中心三個(gè)層次。 根據(jù)昆明市商業(yè)整體規(guī)劃，昆明市城市商業(yè)體系構(gòu)成為：市級(jí)商業(yè)中心（1個(gè)）區(qū)域商業(yè)中心（3個(gè)）社區(qū)商業(yè)中心（若干個(gè)）遠(yuǎn)景，隨著人民消費(fèi)水平的提高，規(guī)劃應(yīng)優(yōu)化城市的商業(yè)結(jié)構(gòu)體系，即：市級(jí)商業(yè)中心（1個(gè)）區(qū)域及商業(yè)中心（5個(gè)）社區(qū)商業(yè)中心（若干個(gè)），增加西部、東部區(qū)域商業(yè)中心各級(jí)商業(yè)設(shè)置可分

39、步實(shí)施。區(qū)域商業(yè)中心、居住區(qū)商業(yè)中心、街坊商業(yè)中心在相近地域可統(tǒng)籌安排，避免重復(fù)建設(shè)。 重點(diǎn)區(qū)域：根據(jù)昆明市城市商業(yè)現(xiàn)狀特點(diǎn)，結(jié)合中心區(qū)功能定位規(guī)劃形成“四心六街九區(qū)”。 四心即：近日公園、小花園、白塔路、小西門(mén)四個(gè)商業(yè)核心區(qū)； 六街九區(qū)即：六條特色商業(yè)街九個(gè)商業(yè)區(qū)。列入市級(jí)商業(yè)中心的特色商業(yè)街：正義路三世街、南屏街、東風(fēng)西路、青年路、白塔路、東風(fēng)東路、北京路、威遠(yuǎn)街中心商務(wù)區(qū)、文明街、祥云街、金馬碧雞坊、昆明站前、昆都、翠湖、園西路、螺螄灣商業(yè)區(qū)。 重點(diǎn)業(yè)態(tài)：以新型綜合百貨店、專(zhuān)業(yè)店、專(zhuān)賣(mài)店、精品店、連鎖店、服務(wù)網(wǎng)點(diǎn)為主，以名品、新品、中高檔商品為主。 市級(jí)商業(yè)中心定位：提高商業(yè)集聚程度，增

40、強(qiáng)城市繁榮繁華氣息，推進(jìn)經(jīng)營(yíng)結(jié)構(gòu)調(diào)整，拓展新型經(jīng)營(yíng)服務(wù)領(lǐng)域，形成服務(wù)全市、輻射全省及周邊區(qū)域、充滿(mǎn)活力的商業(yè)區(qū)。 鼓勵(lì)設(shè)置：新型綜合性百貨店、專(zhuān)業(yè)店、專(zhuān)賣(mài)店、文化娛樂(lè)網(wǎng)點(diǎn)；適度設(shè)置：連鎖超市、便利店、餐飲網(wǎng)點(diǎn)、生活服務(wù)網(wǎng)點(diǎn)； 限制設(shè)置：不再審批大型綜合超市，倉(cāng)儲(chǔ)式超市、農(nóng)貿(mào)市場(chǎng)及大型商品批發(fā)市場(chǎng)。 （以上規(guī)劃與設(shè)置指標(biāo)摘抄自昆明市商業(yè)規(guī)劃） 利好因素核心商業(yè)區(qū)的不斷擴(kuò)大，使本項(xiàng)目具有核心商業(yè)區(qū)概念的推廣優(yōu)勢(shì)，大規(guī)劃下的商業(yè)格局有利于本項(xiàng)目商業(yè)拔高設(shè)想。絕佳地段的不可復(fù)制因素，是本項(xiàng)目商業(yè)價(jià)值的最大因素。 不利影響各種政府調(diào)查統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)與現(xiàn)實(shí)之間的不正確性，說(shuō)明政府對(duì)商業(yè)規(guī)劃依舊混亂不清，引導(dǎo)力度

41、不夠，市場(chǎng)及其不規(guī)范，為本項(xiàng)目的業(yè)態(tài)定位增加難度。政府在規(guī)劃中的各種限制會(huì)對(duì)項(xiàng)目商業(yè)業(yè)態(tài)選擇和招商推廣增加一定難度。（二）、本地區(qū)住宅項(xiàng)目市場(chǎng)分析2007年上半年，面對(duì)宏觀政策的調(diào)控，股市投資分流，金融信貸壓力增大等不利因素，全國(guó)樓市還是一片昂揚(yáng)上進(jìn)的勢(shì)頭，而昆明市在這場(chǎng)轟轟烈烈的價(jià)格躍進(jìn)中卻甘居末勢(shì)，在嚴(yán)格執(zhí)行國(guó)家宏觀調(diào)控政策的前提下始終強(qiáng)調(diào)市場(chǎng)的健康發(fā)展。據(jù)國(guó)家發(fā)改委、統(tǒng)計(jì)局最新數(shù)據(jù)顯示，07年4月，全國(guó)70個(gè)大中城市房屋銷(xiāo)售價(jià)格同比上漲6.4%，昆明市房?jī)r(jià)上漲比07年同期增長(zhǎng)3%，漲幅不到全國(guó)水平的一半。一方面是股市的持續(xù)走高分流了樓市投資資金，另一方面，由于上半年昆明市房地產(chǎn)市場(chǎng)受到規(guī)

42、劃調(diào)控和市場(chǎng)清理整頓的影響，許多房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商放緩了樓盤(pán)放盤(pán)的速度，并嚴(yán)格控制整個(gè)開(kāi)發(fā)節(jié)奏，開(kāi)發(fā)商屯屋待售，期待著股市降溫后下半年樓市會(huì)有一次大規(guī)模的集中式爆發(fā)，以至市場(chǎng)出現(xiàn)“惜售”的景象。進(jìn)入五六月份后，樓市開(kāi)始復(fù)蘇，眾多開(kāi)盤(pán)樓盤(pán)都出現(xiàn)了熱銷(xiāo)的局面。截止6月份，全市上半年共成交商品房40519套，成交面積453萬(wàn)平方米，成交金額164億元，樓市交易終于創(chuàng)出新高。與前年、去年的火爆相比，上半年樓市可謂是沉寂許多，雖然上半年表面比較平靜，但仔細(xì)分析，卻是暗流涌動(dòng)，有幾個(gè)關(guān)鍵點(diǎn)值得我們關(guān)注。 第二季度昆明市四區(qū)均價(jià)達(dá)到4173元/平米，首次突破4000元大關(guān)，半年內(nèi)昆明房?jī)r(jià)平均每平米上漲700多元。

43、 新建片區(qū)逐漸形成：上半年，自愛(ài)幾個(gè)大盤(pán)的帶動(dòng)下，新興的居住片區(qū)概念逐漸形成。在盛高大城、金色俊園、明日城市的帶動(dòng)下，二環(huán)路居住概念形成：世紀(jì)城、體育城、滇池嶺秀、世紀(jì)半島等使廣福片區(qū)更加完善，滇池環(huán)湖片區(qū)形成。 市場(chǎng)需求逐漸明晰：今年春季房交會(huì)上，就出現(xiàn)了兩頭熱的情況。兩頭熱即小戶(hù)型和高端洋房別墅受到市場(chǎng)熱捧。進(jìn)入六月份，兩頭熱更加明顯。明日城市soho小戶(hù)型開(kāi)盤(pán)就告罄，moma藝術(shù)造城的小戶(hù)型部分、北辰財(cái)富中心小戶(hù)型商務(wù)公寓等銷(xiāo)售火爆，云嶺天驕、都市楓林等別墅熱銷(xiāo)。進(jìn)入7月份后，新盤(pán)開(kāi)一個(gè)火一個(gè)，實(shí)力郡城、明日城市soho小戶(hù)型開(kāi)盤(pán)，世紀(jì)半島橄欖谷認(rèn)籌，沒(méi)有一個(gè)不火爆。7月底大溪地、別樣院

44、景、麗陽(yáng)星城、溫泉星河小鎮(zhèn)、滇池衛(wèi)城微風(fēng)島5個(gè)樓盤(pán)同時(shí)開(kāi)盤(pán)。昆明市樓市出現(xiàn)了少有的“井噴”現(xiàn)象。而且5個(gè)樓盤(pán)全部熱銷(xiāo)：微風(fēng)島當(dāng)日告罄，麗陽(yáng)星城當(dāng)日銷(xiāo)售量80%，大溪地只剩下58套。滇池嶺秀2期公開(kāi)認(rèn)籌，居然有100多人連夜來(lái)排隊(duì)。四、目標(biāo)客戶(hù)群體的調(diào)研分析（一）、商業(yè)項(xiàng)目客戶(hù)群體調(diào)研分析1、客戶(hù)群體調(diào)研分析a）、問(wèn)卷構(gòu)成定向訪(fǎng)問(wèn)問(wèn)卷50份，3份無(wú)效；攔截式問(wèn)卷50份，4份無(wú)效取樣單位取樣人群取樣數(shù)目有效問(wèn)卷備注工廠(chǎng)中層管理、職工1110無(wú)效一份學(xué)校教師55全部有效公司職員55全部有效商店職員、隨機(jī)1211無(wú)效1份政府機(jī)構(gòu)公務(wù)員、職員44全部有效步行街小業(yè)主2018無(wú)效2份專(zhuān)業(yè)市場(chǎng)租賃者、業(yè)主5

45、5全部有效街坊租賃者、隨機(jī)1312無(wú)效1份隨機(jī)人群各個(gè)行業(yè)2523無(wú)效2份合計(jì)越10個(gè)層面10093無(wú)效7份b）、消費(fèi)者基本特征分析受訪(fǎng)者年齡分類(lèi) 調(diào)查人群年齡性別比：購(gòu)物人群以2050歲為主，說(shuō)明昆明市消費(fèi)人群結(jié)構(gòu)比較合理，青年和中年是消費(fèi)的主力軍。 受訪(fǎng)者男女分配：男女分配女：55% 男45% 受訪(fǎng)者比例：昆明市城市居民人口：82%旅游等流動(dòng)人口：18%說(shuō)明消費(fèi)人群仍然以本地消費(fèi)者為主，旅游人口也占相當(dāng)部分消費(fèi)群體。c）、消費(fèi)者購(gòu)物消費(fèi)特征：在時(shí)間段上，大多數(shù)消費(fèi)行為發(fā)生在晚上；舊有大型商業(yè)街區(qū)對(duì)消費(fèi)者吸引力較大，幾乎有超過(guò)85%的受訪(fǎng)者通常在此消費(fèi)。受訪(fǎng)者每次逛街購(gòu)物消費(fèi)集中在10030

46、0元之間，購(gòu)物率每月35次居多，較多的逛街頻次與較少的購(gòu)物金額，表明“少買(mǎi)多次”是昆明市居民消費(fèi)的特征。 對(duì)本項(xiàng)目的啟示：“少買(mǎi)多次”的消費(fèi)特點(diǎn)，區(qū)域消費(fèi)性比較強(qiáng)，而交通方便成為購(gòu)物方便的首要選擇，區(qū)域性選擇較強(qiáng)，有利于本項(xiàng)目位置和交通的客觀硬件條件。d）、消費(fèi)者購(gòu)物消費(fèi)關(guān)注事項(xiàng)調(diào)研：80%以上的消費(fèi)者選擇在核心商業(yè)區(qū)購(gòu)物，喜歡檔次較高的物業(yè)，對(duì)大型商場(chǎng)的配套認(rèn)為仍然不夠，缺少休閑因素，兒童娛樂(lè)性質(zhì)的廣場(chǎng)非常少。環(huán)境、質(zhì)量、服務(wù)、價(jià)格是他們主要關(guān)注的對(duì)象，基本上都是區(qū)域性消費(fèi)結(jié)構(gòu)，將逛街消費(fèi)作為一種休閑方式。 對(duì)本項(xiàng)目啟示：合理的組合業(yè)態(tài)，延長(zhǎng)項(xiàng)目營(yíng)業(yè)時(shí)間，同時(shí)形成與舊商業(yè)區(qū)的差異化經(jīng)營(yíng)，是本

47、項(xiàng)目需要關(guān)注的因素。e）、消費(fèi)者娛樂(lè)消費(fèi)特征：昆明人較常去的娛樂(lè)場(chǎng)所為電影院、夜總會(huì)、網(wǎng)吧、茶藝、帶有休閑元素的西餐廳也是昆明人較常光顧的場(chǎng)所；昆明人均娛樂(lè)花費(fèi)和人均娛樂(lè)頻率較高，顯示娛樂(lè)業(yè)在當(dāng)?shù)厥袌?chǎng)空間巨大 對(duì)本項(xiàng)目的啟示：項(xiàng)目應(yīng)大力引進(jìn)帶有娛樂(lè)元素的業(yè)態(tài)，在高檔娛樂(lè)的刺激下輔助相關(guān)業(yè)態(tài)發(fā)展，但是商業(yè)培養(yǎng)期會(huì)很長(zhǎng)。f）、消費(fèi)者餐飲消費(fèi)特征：43%的受訪(fǎng)者表示價(jià)格適中是他們選擇食肆的首要考慮因素，其次為環(huán)境與周邊有無(wú)休閑場(chǎng)所；這一數(shù)據(jù)表明，一個(gè)帶有體驗(yàn)元素，周邊配套齊全，價(jià)格適中的餐廳必定為受到消費(fèi)者的青睞。 對(duì)本項(xiàng)目啟示：裝修好、格調(diào)高、帶有體驗(yàn)元素的餐廳是本項(xiàng)目必須得，包括酒樓和特色餐飲。

48、g）、消費(fèi)者餐飲消費(fèi)傾向調(diào)研特征：昆明人對(duì)餐飲價(jià)格比較關(guān)注，交通不是其主要關(guān)心點(diǎn)；除本地菜、中西快餐、特色餐飲和西餐提及率較高，顯示昆明市民接收新型餐飲理念；昆明市市民人均餐飲花費(fèi)和頻率較高，顯示其餐飲業(yè)市場(chǎng)也同樣發(fā)達(dá)。 對(duì)本項(xiàng)目的啟示：因項(xiàng)目位置距離商業(yè)核心區(qū)域隔斷，所以必須在差異化上尋找突破；項(xiàng)目應(yīng)引進(jìn)獨(dú)特口味的當(dāng)?shù)貍鹘y(tǒng)餐飲和高檔個(gè)性餐飲業(yè)，滿(mǎn)足追求原汁原味傳統(tǒng)消費(fèi)者和追求新潮飲食的高端消費(fèi)群體的需求。h)、消費(fèi)者交通特征：43%的消費(fèi)者選擇公交，46%的消費(fèi)者選擇開(kāi)車(chē)，說(shuō)明昆明市城市擁有汽車(chē)的人口比例很高，所以一般距離不是最大的限制。30分鐘之內(nèi)的核心商業(yè)區(qū)路程是占訪(fǎng)問(wèn)者的68%，這些數(shù)

49、據(jù)表明消費(fèi)者仍然是屬于地區(qū)性消費(fèi)的。下圖為消費(fèi)者對(duì)本項(xiàng)目的期待 對(duì)本項(xiàng)目啟示：本項(xiàng)目雖在核心商業(yè)區(qū)邊緣，但是昆明市人本身的消費(fèi)習(xí)慣會(huì)給本項(xiàng)目的消費(fèi)人群結(jié)構(gòu)產(chǎn)生定性，目標(biāo)性消費(fèi)應(yīng)該是本項(xiàng)目必須注重的要點(diǎn)。i）、項(xiàng)目測(cè)試結(jié)果：大部分消費(fèi)者認(rèn)為開(kāi)發(fā)樓盤(pán)至少應(yīng)該是中高檔的商業(yè)項(xiàng)目，同時(shí)，有56%的消費(fèi)者表示出了對(duì)大商業(yè)項(xiàng)目的興趣，只有12%的受訪(fǎng)者表示未必會(huì)去大商業(yè)項(xiàng)目消費(fèi)。針對(duì)本項(xiàng)目如果做大商業(yè)廣場(chǎng)的關(guān)注大部分消費(fèi)人群對(duì)本項(xiàng)目的具體位置印象深刻：而針對(duì)熟悉本社區(qū)現(xiàn)狀的人口只有53%提出本項(xiàng)目可以運(yùn)作大型商業(yè)，47%更關(guān)注社區(qū)配套和餐飲休閑。 對(duì)本項(xiàng)目啟示：消費(fèi)者對(duì)本項(xiàng)目的大型商業(yè)期望不是很高，項(xiàng)目商

50、業(yè)應(yīng)立足餐飲和配套，先吸引消費(fèi)者的光顧，形成忠實(shí)客戶(hù)群，培養(yǎng)商業(yè)氛圍，后期才會(huì)體現(xiàn)項(xiàng)目的巨大升值空間。 消費(fèi)調(diào)研小結(jié)購(gòu)物：舊有商業(yè)區(qū)對(duì)消費(fèi)者的吸引力較大，購(gòu)物逛街大多在夜間和節(jié)假日進(jìn)行，逛街頻率高，消費(fèi)額度適中，多次少買(mǎi)時(shí)主要的消費(fèi)特征，顯示其將逛街購(gòu)物當(dāng)成一種休閑娛樂(lè)活動(dòng)；餐飲：除本地菜系外，消費(fèi)者對(duì)特色餐飲要求很高；消費(fèi)者在餐飲上花費(fèi)較高，比較注重餐廳環(huán)境和周邊配套；娛樂(lè)：當(dāng)?shù)貖蕵?lè)消費(fèi)市場(chǎng)活躍，上檔次休閑娛樂(lè)地方很多，基本可滿(mǎn)足消費(fèi)者的娛樂(lè)場(chǎng)所，消費(fèi)者最喜歡的娛樂(lè)業(yè)態(tài)休閑中心，酒吧和ktv，其次為就餐廳，電游廳等；項(xiàng)目測(cè)試：大部分消費(fèi)者認(rèn)為，本項(xiàng)目應(yīng)至少為中高檔項(xiàng)目；零售方面：絕大部分消費(fèi)

51、者認(rèn)為社區(qū)超市是必須得；餐飲方面：特色餐飲，大中型本地特色菜餐飲比較受消費(fèi)者歡迎；娛樂(lè)方面：休閑中心、ktv酒吧、spa、健身會(huì)所受消費(fèi)者歡迎，游戲中心也有較高支持率。2、商業(yè)調(diào)研總結(jié)1）調(diào)研總結(jié) 項(xiàng)目周邊商業(yè)區(qū)經(jīng)過(guò)多年市場(chǎng)培育，經(jīng)營(yíng)主體明確，特色鮮明，商業(yè)輻射地區(qū)廣。 商業(yè)地產(chǎn)供應(yīng)量大，商場(chǎng)內(nèi)經(jīng)營(yíng)戶(hù)多為近親繁殖，定位雷同。 裙樓商業(yè)市場(chǎng)培育期長(zhǎng)，定位為專(zhuān)業(yè)市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)大較大，若規(guī)模不大，檔次定位不宜太高。 裙樓定位若與周邊商業(yè)融合，商業(yè)嫁接成功率較高。 商業(yè)價(jià)值較高樓層，多保留不售，如一樓商鋪。 商業(yè)難上高層，當(dāng)?shù)赝顿Y者對(duì)三次以上商鋪接受度不高。 當(dāng)?shù)胤康禺a(chǎn)投資者比較成熟、理性，對(duì)投資風(fēng)險(xiǎn)、回報(bào)

52、率有較清楚的認(rèn)識(shí)。2）借鑒意義a）商業(yè)一定要個(gè)性鮮明、主體突出。b）停車(chē)方便，是高端商業(yè)的配套基礎(chǔ)。c）超市和休閑廣場(chǎng)對(duì)于提升人氣起重要作用。d）項(xiàng)目開(kāi)發(fā)的盈利模式對(duì)產(chǎn)品的未來(lái)至關(guān)重要。e）經(jīng)營(yíng)管理一定要有實(shí)力有經(jīng)驗(yàn)的團(tuán)隊(duì)操作。f）隨著商業(yè)地產(chǎn)運(yùn)營(yíng)模式的理性回歸逐步到位，以租賃為主的運(yùn)營(yíng)模式越來(lái)越多，比例越來(lái)越高，追求短期獲利行為已不現(xiàn)實(shí)，而獲得合理收益和長(zhǎng)期收益將使市場(chǎng)更趨于有序。改項(xiàng)目可結(jié)合周邊環(huán)境及商業(yè)特點(diǎn)，進(jìn)行差異化定位，必須重視后前經(jīng)營(yíng)管理，才會(huì)使項(xiàng)目在激烈的市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)中占據(jù)有利地位。（二）、住宅項(xiàng)目客戶(hù)群體的調(diào)研分析1、客戶(hù)群體調(diào)研分析a）消費(fèi)者年齡接受調(diào)研的消費(fèi)者年齡在2635歲的

53、占57%：年齡在2630歲的消費(fèi)者為31%，3135歲的消費(fèi)者為26%，3640歲的消費(fèi)者為17%，4145歲的消費(fèi)者為9%。這部分消費(fèi)者正是改善居住環(huán)境換房和有投資理念的主力軍，是該項(xiàng)目的主要客戶(hù)群。b）學(xué)歷調(diào)研的消費(fèi)者學(xué)歷以專(zhuān)科及本科為主，大專(zhuān)以上學(xué)歷占到了65%：本次市場(chǎng)調(diào)研主要面對(duì)中高層消費(fèi)者，故調(diào)研的消費(fèi)者教育程度較高。調(diào)研的消費(fèi)者中專(zhuān)以下為35%，碩士及以上學(xué)歷的為5%。c）職業(yè)調(diào)研的消費(fèi)者的職業(yè)主要是私營(yíng)企業(yè)主、教室、教育、自由職業(yè)等：這類(lèi)消費(fèi)者人群在當(dāng)?shù)貙儆谥懈邔庸芾碚?，有著穩(wěn)定的工作及收入。d）家庭月收入家庭月收入在15012500元以下的消費(fèi)者占四成：家庭月收入在25003

54、000元的消費(fèi)者為42%，30014000元的消費(fèi)者為34%，40015000元的消費(fèi)者為7%，5000元以上的占0%。可以看出，月收入3000元以上的家庭占到了34%，這部分消費(fèi)者正是該項(xiàng)目將來(lái)的主力消費(fèi)客戶(hù)群；e）目前居住狀況接收調(diào)研的消費(fèi)者目前自購(gòu)商品房的比較多：居住在單位住房的消費(fèi)者為12%，居住在福利房的消費(fèi)者為18%，居住在自建房的消費(fèi)者為3%，居住在租了房的消費(fèi)者不足27%。f）目前居住面積110130平米以下為消費(fèi)者現(xiàn)居住主要面積區(qū)間：接收調(diào)研的消費(fèi)者居住在90平米以下的占23%，居住在90110平米的占17%，居住在110130的占40%，居住在130150平米的占10%，居

55、住在150平米以上的占10%。普遍昆明市中高層消費(fèi)者追求大面積住宅，較考慮居住的舒適性、合用性。g）家庭結(jié)構(gòu)家庭結(jié)構(gòu)以三口之家為主：在接收調(diào)研的消費(fèi)者之中三口之家的家庭比例架構(gòu)高達(dá)58%，三代同堂的占19%，二人世界的占13%，單身的占10%，接收調(diào)研的消費(fèi)者中三口之家有較強(qiáng)購(gòu)買(mǎi)力，并與父母分離出來(lái)再購(gòu)房，父母也會(huì)拿出一部分資金支助小孩購(gòu)房。h）購(gòu)房選擇區(qū)域購(gòu)房選擇區(qū)域方面“市中心”有明顯優(yōu)勢(shì)：接收調(diào)研的消費(fèi)者選擇“市中心”的占43%，選擇北市區(qū)的占25%，選擇南市區(qū)的占25%，選擇“郊區(qū)”的占7%。昆明市消費(fèi)者普遍青睞市中心的物業(yè)，看好中心區(qū)的發(fā)展優(yōu)勢(shì)。i）購(gòu)房置業(yè)計(jì)劃3年內(nèi)消費(fèi)者購(gòu)房需求不夠高。接收調(diào)研的消費(fèi)者3年內(nèi)購(gòu)房的比例為24%，3年后購(gòu)房的比例為63%，昆明市市民換房比例不高，在本項(xiàng)目升值潛力及品質(zhì)和地段價(jià)值持續(xù)方面以大力度宣傳推廣，引導(dǎo)消費(fèi)