《房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營成本與管理》模擬試題及答案(一)

1、 1、某市去年住宅的實際銷售量為 500萬 m2，預(yù)測銷售量為 450 m2，評估值數(shù)為0.8，則利用指數(shù)平滑法預(yù)測的今年的住宅銷售量是( )萬 m2。a、450b、475c、490d、5002、在資金等效值計算的過程中，資金運(yùn)動過程中某一時間點上與現(xiàn)值等值的金額稱為( )。a、未來值b、終值c、時值d、現(xiàn)實值3、承包商收到竣工結(jié)算價款后，通常應(yīng)在( )內(nèi)將竣工工程交付給開發(fā)商。a、半個月b、一個月c、一個半月d、兩個月4、從房地產(chǎn)開發(fā)的角度來看，市場分析最終要落實到房地產(chǎn)開發(fā)物業(yè)的經(jīng)營環(huán)境。( )a、對b、錯5、對于相互替代的產(chǎn)品，當(dāng)一種產(chǎn)品價格上漲，替代品的需求就會降低。( )a、對b、錯

2、6、資金的時間價值的大小，取決于多方面的因素。從投資的角度來看主要有( )。a、風(fēng)險因素b、資本化率c、通貨膨脹率d、投資利潤率7、在土地儲備機(jī)構(gòu)抵押貸款中，土地儲備機(jī)構(gòu)作為土地使用者，向金融機(jī)構(gòu)提出貸款要求。( )a、對b、錯8、下列有關(guān)利潤的含義說法不正確的一項為( )。a、利潤是企業(yè)經(jīng)濟(jì)目標(biāo)的集中體現(xiàn)，企業(yè)進(jìn)行房地產(chǎn)開發(fā)投資的最終目的是獲取利潤b、房地產(chǎn)開發(fā)投資者不論采用何種直接的房地產(chǎn)投資模式，其銷售經(jīng)營收入扣除總開發(fā)產(chǎn)品成本費用和銷售稅金及附加后的盈余部分，成為投資者的經(jīng)營利潤或稱盈利c、盈利要進(jìn)行再分配，一部分無償上繳稅收，作為國家或地方的財政收入;另一部分留給投資者，利潤較小時不

3、再向下分配d、根據(jù)財務(wù)核算與分析的需要，企業(yè)利潤可分為利潤總額 (又稱實現(xiàn)利潤)、經(jīng)營利潤、稅后利潤和分配利潤四個層次9、通貨膨脹風(fēng)險會( )房地產(chǎn)投資的實際收益率。a、提高 b、降低c、無影響d、以上答案均不準(zhǔn)確10、收益性物業(yè)的經(jīng)營費用包括( )等。a、人員工資b、辦公費用c、抵押貸款還本付息d、保險費、房管稅11、物業(yè)甲為寫字樓項目，2003年末價值為 1000萬元，預(yù)計 2004年末價值為 1100萬元的可能性為 50%，為 900萬元的可能性為 50%，則 2004年該物業(yè)的價值的標(biāo)準(zhǔn)差為10%：物業(yè)乙為高爾夫球場項目，2003 年末價值為 1000 萬元，2004 年末價值為 12

4、00萬元的可能性為 50%，為 800萬元的可能性為 50%，則 2004年該物業(yè)的標(biāo)準(zhǔn)差為 20%。由以上資料，( )投資風(fēng)險更大。a、物業(yè)甲b、物業(yè)乙c、一樣大d、無法判斷12、市場利率的多變性直接決定于資本借貸的供求對比變化。( )a、對b、錯13、房地產(chǎn)開發(fā)投資對政府行為而引起的影響相當(dāng)敏感。建筑業(yè)、房地產(chǎn)業(yè)常常被政府用來作為一個“經(jīng)濟(jì)調(diào)節(jié)器”，( )又是中央政府財政收入的一個重要來源。a、農(nóng)業(yè)經(jīng)濟(jì)稅收b、工業(yè)生產(chǎn)帶來的利潤c、商業(yè)經(jīng)濟(jì)經(jīng)營帶來的巨大財富d、與房地產(chǎn)有關(guān)的收入14、運(yùn)用投資組合理論指導(dǎo)房地產(chǎn)投資活動的目的是( )。a、在固定的預(yù)期收益率下使風(fēng)險最低b、使收益率最高c、在

5、一個預(yù)設(shè)可接受的風(fēng)險下使收益最大化d、減少投資15、()是指當(dāng)房地產(chǎn)市場上需求增長趕不上供給增長的速度，出現(xiàn)了空置率上升、物業(yè)價格和租金下降的情況。a、房地產(chǎn)泡沫b、房地產(chǎn)市場中的過度開發(fā)c、房地產(chǎn)適度經(jīng)營d、房地產(chǎn)過剩16、投資機(jī)會選擇和決策分析，是整個開發(fā)過程中最重要的一個環(huán)節(jié)，類似我們通常所說的( )。a、前期工作b、初期工作c、前提工作d、項目可行性研究17、( )，又稱目標(biāo)市場，是公司決定追求的那部分合格的有效市場。 a、商品市場b、生產(chǎn)要素市場c、服務(wù)市場d、潛在市場18、按固定資產(chǎn)的使用構(gòu)成，投資可以分為( )。a、建筑安裝工程、設(shè)備和器皿購置和其他費用b、基本建設(shè)和房地產(chǎn)開發(fā)投

6、資c、土地投資和房屋投資d、國內(nèi)投資和外商投資19、屬于利息的計算方式有( )。a、單利計息b、連續(xù)復(fù)利c、間斷復(fù)利d、復(fù)利計息20、在房地產(chǎn)市場中，除價格外，對市場的供求都產(chǎn)生影響因素包括( )。a、收入的變化b、對未來的預(yù)期c、政策變化d、可替代商品價格21、房地產(chǎn)投資具有收益、保值、增值和消費四方面特性。( )a、對b、錯22、房地產(chǎn)市場上存在兩宗完全一樣的房地產(chǎn)。( )a、對b、錯23、在房地產(chǎn)市場調(diào)查的過程中，( )是收集一手資料時最普遍采用的手段。a、座談b、問卷c、觀察d、實驗24、以下關(guān)于現(xiàn)金流量圖繪制規(guī)則的描述正確的是( )。a、以橫軸為時間軸，向右延伸表示時間的延續(xù)，軸上的

7、每一刻度表示一個時間單位，兩個刻度之間的時間長度稱為計息周期b、在把資金的流動情況繪成現(xiàn)金流量圖時，都把初始投資作為上一期期末，即第一期期末發(fā)生的c、相對于時間坐標(biāo)的垂直箭頭線代表不同時點的現(xiàn)金流量d、如果現(xiàn)金流出或現(xiàn)金流入不是發(fā)生在計息周期的期初或期末，而是發(fā)生在計息周期的期間，為了簡化計算，公認(rèn)的習(xí)慣方法是將其代數(shù)和看成是在計算周期初發(fā)生25、產(chǎn)品在被購買之后，就進(jìn)入買后階段。購買者對購買活動的滿意感 (s)是產(chǎn)品期望(e)和該產(chǎn)品可覺察性能(p)的函數(shù)，即s=f(e p)。以下關(guān)于 e和 p關(guān)系描述正確的是( )。a、若 e=p時，消費者滿意b、若 ep 時，消費者不滿意c、若 ed、e

8、和 p之間的差距越大，消費者的不滿意感也就越強(qiáng) 26、在可行性研究階段，房屋開發(fā)費中各項費用的估算，可以采用( )。a、單元估算法b、單位指標(biāo)估算法c、工程量近似匡算法d、概算指標(biāo)法27、有效面積系數(shù)是指建筑物內(nèi)已入住或已進(jìn)行商業(yè)物業(yè)等活動的建筑面積與總面積之比。( )a、對b、錯28、應(yīng)用科學(xué)的投資組合理論，可以大幅度降低個別風(fēng)險，也可以使系統(tǒng)風(fēng)險有一定程度的降低。( )a、對b、錯29、針對不同用途的收益性物業(yè)可分為( )。a、寫字樓物業(yè)管理、商場物業(yè)管理b、承租人管理、租賃市場管理c、工業(yè)及貨倉物業(yè)管理、人事管理d、商場物業(yè)管理、財務(wù)、人事管理30、人們在購買決策過程中，可能扮演不同的角

9、色， ( )是首先提出或有意購買某一產(chǎn)品或服務(wù)的人。a、發(fā)起者b、影響者c、決策者d、購買者31、對于寫字樓項目，要充分考慮項目所處地區(qū)的流動人口和常住人口的數(shù)量，最后才能確定項目的規(guī)模、檔次。( )a、對b、錯32、服務(wù)市場是指已經(jīng)購買了某種產(chǎn)品，需要提供后續(xù)服務(wù)的消費者集合。( )a、對b、錯33、長期利率下調(diào)，預(yù)期房地產(chǎn)投資風(fēng)險降低會導(dǎo)致房地產(chǎn)投資需求( )。a、上升b、下降c、不變d、不確定34、某房地產(chǎn)開發(fā)項目的開發(fā)周期為 4年，其中前期工作為 0.5年，建設(shè)期為 2.5年，銷售期為 1年，建造成本估算為 10000萬元(不含利息)，在建設(shè)期內(nèi)均勻投入全部建造成本由銀行貸款提供，貸款

10、年利率為 6%，按季計息，則該項目建造成本的利息是()萬元。a、755.54b、772.84c、1400.88d、1433.90 35、工程成本控制的主要對象是( )。a、主要費用中的固定費用b、主要費用中的變動費用c、次要費用中的固定費用d、次要費用中的變動費用36、金融機(jī)構(gòu)為了降低自身的資金損失風(fēng)險，提高貸款償還的可能性，通常會要求對房地產(chǎn)貸款進(jìn)行擔(dān)保。房地產(chǎn)貸款擔(dān)保方式包括( )。a、保證b、抵押c、質(zhì)押d、名譽(yù)37、開發(fā)項目全部投資的內(nèi)部收益率表明了( )。a、項目投資所能支付的最高貸款利率b、將未來收益或收入轉(zhuǎn)換成現(xiàn)值的收益率c、投資者每年所獲得的或期望獲得的收益率d、項目年凈收益與

11、項目投資的資本價值之比38、由于我國實行土地的社會主義公有制，除劃撥國有土地使用權(quán)外，國家依法實行國有土地有償、有期限使用制度。因此，土地使用者才是房地產(chǎn)市場的參與者，而土地所有者則不是。( )a、對b、錯39、零售商業(yè)物業(yè)的租金是以( )為基礎(chǔ)計算的。a、每一個獨立出租單元的總出租面積b、以每月每平方米c、以每平方米可出租面積d、每平方米可出租面積按月或年支付的金額40、下列關(guān)于寫字樓分類的描述正確的是( )。a、寫字樓在國內(nèi)尚無統(tǒng)一的標(biāo)準(zhǔn)，專業(yè)人員主要依照其所處的位置、自然或質(zhì)量狀況和收益能力進(jìn)行分類。國外通常將寫字樓分為甲、乙、丙三個等級b、甲等寫字樓通常有完善的物業(yè)管理服務(wù)，包括 24

12、小時的維護(hù)維修及保安服務(wù)c、乙等寫字樓具有優(yōu)越的地理位置和交通環(huán)境，建筑物的物理狀況優(yōu)良，其收益能力能與新建成的寫字樓建筑媲美d、丙級寫字樓相對于乙級寫字樓，租金水平和出租率都偏低41、影響房地產(chǎn)市場轉(zhuǎn)變的主要社會經(jīng)濟(jì)力量包括( )。自然環(huán)境和人文環(huán)境的變化;金融業(yè)的發(fā)展;信息、通訊技術(shù)水平的提高;生產(chǎn)方式和工作方式;政治制度的變遷a、b、c、d、42、可行性研究可以分為五個步驟，以下排序正確的是( )。調(diào)查研究;接受委托;編制可行性研究報告 ;方案的選擇和優(yōu)化 ;財務(wù)評價和綜合評價a、 b、c、d、43、土地儲備貸款是指向借款人發(fā)放的用于土地收購、前期開發(fā)和整理的貸款。它的主要還款來源是(

13、)。a、政府的財政收入b、土地出讓收入c、土地儲備所獲得的利潤d、土地受讓方的投資44、要想了解市場是如何有效地通過改變價格來調(diào)整房地產(chǎn)的供需變化，就需要對房地產(chǎn)市場的特性進(jìn)行分析。房地產(chǎn)市場的特性主要表現(xiàn)方面不包括( )。a、固定的投資市場b、房地產(chǎn)市場是房地產(chǎn)權(quán)益的交易市場c、要求高素質(zhì)的專業(yè)顧問服務(wù)d、易于出現(xiàn)市場的不均衡和壟斷45、某家庭購買了一套 90m2 的商品住宅，售價為 4000 元/m2。該家庭首付了房價總額的 30%，其余購房款申請住房公積金和商業(yè)組合抵押貸款。住房公積金貸款和商業(yè)貸款的利率分別是 4.5%和 6.8%，貸款期限為 15年，按月等額償還。其中住房公積金貸款的

14、最高限額為 10萬元。如果該家庭以月收入的 35%用來支付抵押貸款月還款額，那么此種貸款方案要求該家庭的最低月收入為多少?假設(shè)該家庭在按月還款 3 年后，于第 4年初一次性提前償還商業(yè)貸款本金 5萬元，那么從第 4年起該家庭的抵押貸款的月還款額為多少?46、屬于利息的計算方式有( )。a、單利計息b、連續(xù)復(fù)利c、間斷復(fù)利d、復(fù)利計息47、房地產(chǎn)開發(fā)商在融資過程中的成本主要是( )。a、中介費b、承諾費c、利息d、評估費48、金融機(jī)構(gòu)在融出資金時，要遵循( )的原則。a、政策性b、流動性c、安全性d、盈利性49、已知某投資的凈現(xiàn)金流量如下表所示，如果投資者目標(biāo)收益率為 10%，此項目的財務(wù)凈現(xiàn)值

15、是( )萬元。a、-41.8b、200c、-166.1d、-20050、在房地產(chǎn)市場中，消費者，即買家，他們的交易取向是“物有所值”， 用適 當(dāng)?shù)呢泿刨Y金，換取使用或擁有房地產(chǎn)的滿足感或效用。( )a、對b、錯參考答案1、c2、c3、a4、b5、b6、a c d7、b8、c9、b10、a b d11、b12、a13、d14、a c15、b16、d17、c18、a19、a d20、b c21、a22、b23、b24、a c25、a b c26、a b c d27、b28、b29、a30、a31、b32、a33、a34、d35、b36、a b c37、a38、b39、a40、a c41、a b d

16、42、d43、b44、a45、提示：此題為 2005年試題(一)解法一：(1)已知 p=400090(1-30%)=25.2萬元p1=10萬元;p2=(25.2-10)=15.2萬元(2)n=1512=180 月=4.5%/12=0.375% i2=6.8%/12=0.57%(0.567%，0.5667%)a1=p1i1(1-i1)n/(1+i1)n-1=100000.375%(1+0.375%)180/(1+0.375%)180-1=764.99元al=p2i2(1-i2)n/(1+i2)n-1=152000.57%(1+0.57%)180/(1+0.57%)180-1=1352.66元(按

17、照 0.57%)=1349.62元(按照 0.567%)=1349.31元(按照 0.5667%)a=a1+a2=764.99+1352.66=2117.65元(按照 0.57%)=2114.61元(按照 0.567%)=2114.3元(按照 0.5667%)(3)最低月收入=a/0.35=2117.65/0.35=6050.43元(按照 o.57%)=6041.74元(按照 0.567%)=6040.86元(按照 0.5667%)(4)第 4年初一次償還商貸本金 5萬元，在第 4年第 15年內(nèi)的月還款額為：p1=5萬元 n=(15-3)12=144 月a=pp2i2(1+i2)n/(1+i2

18、)n-1=5o.57%(1+o.57)n/(1+o.57%)n-1=509.94元(按照 o.57%)=508.98元(按照 0.567%)=508.89元(按照 0.5667%)從第 4年起抵押貸款月還款額為：a-a=2117.65-509.94=1607.71元(按照 o.57%)(二)解法二： (1)(3)與解法一相同(4)還款 3年后，尚未償還商業(yè)貸款 n=(15-3)12=144 月(5)第 4年初還款 5萬元后，商業(yè)貸款月還款額 a：p3=132630.40-50000=82630.4元a3=82630.4o.57%(1+o.57%)144/(1+o.57%)144-1=842.7

19、2(6)該家庭第 4年初的月還款額為：a1+a2=764.99+842.72=1607.71元注:主觀題答案僅供參考 四、一輩子孤單并不可怕，如果我們可以從中提煉出自由，那我們就是幸福的。許多長久的關(guān)系都以為忘記了當(dāng)初所堅持與擁有的，最后又開始羨慕起孤單的人。五、戀愛，在感情上，當(dāng)你想征服對方的時候，實際上已經(jīng)在一定程度上被對方征服了。首先是對方對你的吸引，然后才是你征服對方的欲望。六、沒有心如刀割，不再依依不舍，只有，沉默相隔七、和你在一起只是我不想給任何人機(jī)會。八、一個人總要走陌生的路，看陌生的風(fēng)景，聽陌生的歌，然后在某個不經(jīng)意的瞬間，你會發(fā)現(xiàn)，原本是費盡心機(jī)想要忘記的事情真的就那么忘記了

20、。九、無論我們愛過還是就這樣錯過，我都會感謝你。因為遇見你，我才知道思念一個人的滋味；因為遇見你，我才知道感情真的不能勉強(qiáng)；因為遇見你，我才知道我的心不是真的死了；因為遇見你，我才知道我也能擁有美麗的記憶。所以，無論你怎么對待我，我都會用心去寬恕你的狠，用心去銘記你的好。十、愛情需要的是彼此互相的照顧，當(dāng)我們心愛的人累了，我們不是坐在一邊不理，而是多陪對方談?wù)勑模瑢Ψ叫枰裁吹臅r候，自己盡量的滿足對方的需求，至少可以讓對方知道，在自己身邊的感覺是如此的溫暖。十一、自從你出現(xiàn)後，我才知道原來有人愛是那麼的美好十五、不管你是多么的愛對方，但千萬不可當(dāng)?shù)谌?。?xì)想，默然。因為知道，這樣的故事一開始便注定了結(jié)局，一開始就注定在這個故事里，很多人會受傷。離開的總是要離開，挽留不住，就像彼岸花窮其一生