淺論房地產(chǎn)項(xiàng)目開(kāi)發(fā)設(shè)計(jì)管理的質(zhì)量控制

1、淺論房地產(chǎn)項(xiàng)目開(kāi)發(fā)設(shè)計(jì)管理的質(zhì)量控制淺論房地產(chǎn)項(xiàng)目開(kāi)發(fā)設(shè)計(jì)管理的質(zhì)量控制摘要：通過(guò)開(kāi)發(fā)設(shè)計(jì)的質(zhì)量管理，實(shí)現(xiàn)房地產(chǎn)行業(yè)資源的 優(yōu)化配置，保障內(nèi)、外資源的合理控制，進(jìn)而提高房地產(chǎn)設(shè)計(jì)的質(zhì)量, 改善我國(guó)房地產(chǎn)行業(yè)的現(xiàn)狀。木文作者結(jié)合多年來(lái)的工作經(jīng)驗(yàn)，對(duì)房 地產(chǎn)項(xiàng)目開(kāi)發(fā)設(shè)計(jì)管理的質(zhì)量控制進(jìn)行了研究?！娟P(guān)鍵詞】房地產(chǎn)項(xiàng)目開(kāi)發(fā)設(shè)計(jì)質(zhì)量控制中圖分類號(hào)：0213文獻(xiàn)標(biāo)識(shí)碼：A一、房地產(chǎn)項(xiàng)目開(kāi)發(fā)工作房地產(chǎn)項(xiàng)目開(kāi)發(fā)管理的質(zhì)量控制，包括開(kāi)發(fā)項(xiàng)目的各個(gè)階 段，例如：決策階段、設(shè)計(jì)階段、施工階段以及結(jié)算階段，因此在進(jìn) 行設(shè)計(jì)管理的質(zhì)量控制時(shí)，首先需明確房地產(chǎn)項(xiàng)目開(kāi)發(fā)設(shè)計(jì)的重要 性，其對(duì)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的規(guī)模、投資、規(guī)劃具備一

2、定的推進(jìn)作用。設(shè)計(jì)管理的質(zhì)量控制，大致包插三部分的前期工作，第一部 分是建立責(zé)任制度，即規(guī)劃房地產(chǎn)設(shè)計(jì)管理中的項(xiàng)目責(zé)任，例如：市 場(chǎng)規(guī)劃責(zé)任、項(xiàng)目編制責(zé)任、組織施工責(zé)任以及監(jiān)督管理責(zé)任等，為 設(shè)計(jì)管理的質(zhì)量控制提供可信的環(huán)境，盡量減少各類問(wèn)題對(duì)設(shè)計(jì)質(zhì)量 控制的影響；第二部分是構(gòu)建質(zhì)量計(jì)劃，結(jié)合房地產(chǎn)行業(yè)動(dòng)態(tài)和經(jīng)濟(jì) 變化，借助房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)規(guī)定，制定符合社會(huì)發(fā)展的設(shè)計(jì)質(zhì)量計(jì)劃；最 后建立設(shè)計(jì)管理質(zhì)量控制制度，保障設(shè)計(jì)前期處于有效的質(zhì)量控制狀 態(tài)，優(yōu)化設(shè)計(jì)環(huán)境，為房地產(chǎn)項(xiàng)目設(shè)計(jì)管理的質(zhì)量控制提供良好開(kāi)端。二、房地產(chǎn)項(xiàng)目開(kāi)發(fā)設(shè)計(jì)管理的必要性1. 資源管理所聘用的設(shè)計(jì)單位是設(shè)計(jì)管理的最大資源，資源管理就是

3、主 要圍繞其展開(kāi)的。首先涉及到的就是如何選擇和委托設(shè)計(jì)單位，選對(duì) 了設(shè)計(jì)單位，則設(shè)計(jì)管理就成功了一半。房地產(chǎn)設(shè)計(jì)的類別按對(duì)象可 分為規(guī)劃方案設(shè)計(jì)、建筑方案設(shè)計(jì)、建筑施工圖設(shè)計(jì)、景觀設(shè)計(jì)、市 政綜合管網(wǎng)設(shè)計(jì)、室內(nèi)裝修設(shè)計(jì)、幕墻設(shè)計(jì)、邊坡設(shè)計(jì)等；按過(guò)程可 分為方案設(shè)計(jì)、初步設(shè)計(jì)和施工圖設(shè)計(jì)。一個(gè)工程的完成，所涉及到 的單位往往不會(huì)少于十家。2. 進(jìn)程管理對(duì)于所有房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商，時(shí)間就是金錢，巨額的貸款利息、 前期建設(shè)的大量資金投入，以及市場(chǎng)行情的瞬息萬(wàn)變，宏觀調(diào)控的變 幻無(wú)常，都讓房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)，希望能牢牢地把握項(xiàng)目進(jìn)度，既希望 加快設(shè)計(jì)進(jìn)度，又怕產(chǎn)品設(shè)計(jì)做得不好，導(dǎo)致市場(chǎng)滯銷造成巨大的現(xiàn) 金流壓力

4、，因此，總體的設(shè)計(jì)進(jìn)行計(jì)劃、進(jìn)度管理顯得猶為重要。做 好設(shè)計(jì)管理的進(jìn)程管理必須做好：一是體設(shè)計(jì)計(jì)劃的編制應(yīng)該是在保 證各個(gè)專業(yè)設(shè)計(jì)時(shí)間基礎(chǔ)上，能夠?qū)⒃O(shè)計(jì)中各階段進(jìn)行完畢，同時(shí)保 證下一步設(shè)計(jì)成果需求部門的時(shí)間節(jié)點(diǎn)；二是編制的進(jìn)度計(jì)劃，應(yīng)盡 可能詳盡、具有可操作性，并且對(duì)各個(gè)階段，要有設(shè)計(jì)成果的要求。3. 技術(shù)管理技術(shù)管理是設(shè)計(jì)管理工作的大前提，這里說(shuō)的技術(shù)管理工作 主要包括：一是技術(shù)研究；二是關(guān)于任務(wù)要求的編寫：通過(guò)設(shè)計(jì)語(yǔ)言, 將產(chǎn)品定位表達(dá)成為任務(wù)書，同時(shí)要結(jié)合規(guī)范、成木等其他方面的要 求；三是技術(shù)方案之間的對(duì)比：在多方案中對(duì)比成木、時(shí)間等綜合要 素，篩選得出的方案選型結(jié)論；四是設(shè)計(jì)文件的審

5、核管理。方案過(guò)程 文件的交流、匯報(bào)工作的聽(tīng)取、圖紙的審核、設(shè)計(jì)變更的審核與控制 等。其中設(shè)計(jì)變更的審核與控制尤為重要，設(shè)計(jì)變更總費(fèi)用如能控制 在建安工程總造價(jià)的5%以內(nèi)時(shí)，即可判斷為控制效果良好。在項(xiàng)目 進(jìn)度較緊張情況下，為確保進(jìn)度不受變更的影響，有些在做變更論證 后，并不進(jìn)行工程洽商費(fèi)用估算。4. 任務(wù)管理作為房地產(chǎn)項(xiàng)目的設(shè)計(jì)管理者，時(shí)刻關(guān)心的是客戶是誰(shuí)、西 黃什么樣的產(chǎn)品、產(chǎn)品的成本、售價(jià)、利潤(rùn)是多少、什么時(shí)候銷售等, 房地產(chǎn)企業(yè)的設(shè)計(jì)管理部門是把客戶對(duì)產(chǎn)品的需求，轉(zhuǎn)化成設(shè)計(jì)的語(yǔ) 言，對(duì)設(shè)計(jì)委托單位提出設(shè)計(jì)思路和設(shè)計(jì)要求。設(shè)計(jì)任務(wù)書是設(shè)計(jì)委托單位進(jìn)行設(shè)計(jì)的主要輸入文件，也是 對(duì)設(shè)計(jì)成果進(jìn)行

6、驗(yàn)收和評(píng)價(jià)的標(biāo)準(zhǔn)，設(shè)計(jì)任務(wù)書編制要求全而、明確、 準(zhǔn)確的反映甲方的設(shè)計(jì)要求。以施工圖的設(shè)計(jì)任務(wù)要求為例，設(shè)計(jì)任 務(wù)書包括：一是設(shè)計(jì)依據(jù)，包括政府等多部門的初步設(shè)計(jì)的審批意見(jiàn) 書；二是設(shè)計(jì)指標(biāo)要求：設(shè)計(jì)原則、總體及詳細(xì)的設(shè)計(jì)要求；三是成 木控制的要求；四是設(shè)計(jì)成果的要求；五是設(shè)計(jì)進(jìn)度的要求。因此說(shuō), 在編寫任務(wù)要求之前，要有很多功課要做，諸如收集成本測(cè)算、政策 要求、設(shè)計(jì)計(jì)劃等等。只有做足了這些工作，才能編寫出合理有效的 設(shè)計(jì)任務(wù)要求。三、房地產(chǎn)設(shè)計(jì)管理的質(zhì)量控制房地產(chǎn)設(shè)計(jì)管理的質(zhì)量控制，主要依據(jù)設(shè)計(jì)的不同層次和不 同類型，有規(guī)劃的實(shí)現(xiàn)質(zhì)量控制，因此對(duì)設(shè)計(jì)管理的質(zhì)量控制做以下 分析：1. 細(xì)化質(zhì)

7、量控制責(zé)任制度針對(duì)房地產(chǎn)項(xiàng)目設(shè)計(jì)管理的實(shí)際情況，細(xì)化質(zhì)量控制的責(zé)任 制度，同時(shí)根據(jù)質(zhì)量控制責(zé)任制度的劃分，成立項(xiàng)目責(zé)任小組，針對(duì) 項(xiàng)目設(shè)計(jì)管理的質(zhì)量控制劃分責(zé)任2。例如：在項(xiàng)目設(shè)計(jì)管理的過(guò) 程中，責(zé)任小組可聯(lián)系項(xiàng)目策劃部門和設(shè)計(jì)管理部門，重點(diǎn)對(duì)房地產(chǎn) 項(xiàng)目進(jìn)行設(shè)計(jì)質(zhì)量的控制，首先需保障房地產(chǎn)設(shè)計(jì)的框架和服務(wù)理 念，滿足社會(huì)、公眾對(duì)房地產(chǎn)的質(zhì)量要求，其質(zhì)量控制的內(nèi)容主要包 括項(xiàng)目的設(shè)計(jì)與規(guī)劃；其次促使責(zé)任小組利用責(zé)任制度作用于設(shè)計(jì)進(jìn) 程，控制設(shè)計(jì)流程中的各項(xiàng)質(zhì)量問(wèn)題，同時(shí)緊密聯(lián)系設(shè)計(jì)項(xiàng)目中的各 個(gè)部門，實(shí)現(xiàn)項(xiàng)目設(shè)計(jì)的綜合控制，維持項(xiàng)目設(shè)計(jì)管理的可協(xié)調(diào)狀態(tài); 最后責(zé)任小組將質(zhì)量控制責(zé)任制度貫穿到整

8、體項(xiàng)目設(shè)計(jì)管理的環(huán)節(jié) 中，主要對(duì)設(shè)計(jì)過(guò)程中的質(zhì)量進(jìn)行監(jiān)管和測(cè)評(píng)，針對(duì)設(shè)計(jì)出現(xiàn)問(wèn)題的 責(zé)任制度或責(zé)任環(huán)節(jié)，及時(shí)采取補(bǔ)救措施。2. 通過(guò)監(jiān)控實(shí)現(xiàn)質(zhì)量控制房地產(chǎn)項(xiàng)目的設(shè)計(jì)與開(kāi)發(fā)，需組織專業(yè)的建筑師，實(shí)行設(shè)計(jì) 任務(wù)的編寫，針對(duì)每一個(gè)設(shè)計(jì)階段，做最深度的研究，彰顯項(xiàng)目中的 設(shè)計(jì)優(yōu)勢(shì)，為保障設(shè)計(jì)任務(wù)的質(zhì)量控制，可采取監(jiān)控的方式，保障房 地產(chǎn)項(xiàng)目組具備較強(qiáng)的設(shè)計(jì)能力。利用矩陣式監(jiān)控，促使項(xiàng)目設(shè)計(jì)開(kāi) 發(fā)管理各個(gè)部門之間形成聯(lián)系，同時(shí)給予負(fù)責(zé)編寫設(shè)計(jì)任務(wù)的建筑師 一定設(shè)計(jì)權(quán)利，便于質(zhì)量控制，例如：在通過(guò)監(jiān)控實(shí)現(xiàn)質(zhì)量控制時(shí)， 首先需重點(diǎn)建設(shè)編寫設(shè)計(jì)任務(wù)的建筑師師傅具備較高的資質(zhì)和能力， 能否利用專業(yè)完成房地產(chǎn)項(xiàng)目

9、設(shè)計(jì)編寫，考核建筑設(shè)計(jì)者的專業(yè)能 力，其次安排相關(guān)專業(yè)人員對(duì)整個(gè)項(xiàng)目開(kāi)發(fā)設(shè)計(jì)管理，進(jìn)行全程監(jiān)控, 研究項(xiàng)目設(shè)計(jì)中出現(xiàn)的問(wèn)題，如建筑設(shè)計(jì)師臨時(shí)有任務(wù)，可迅速安排 專業(yè)人員頂替設(shè)計(jì)師，避免耽誤工程設(shè)計(jì)進(jìn)度；最后將房地產(chǎn)人力資 源投入設(shè)計(jì)管理質(zhì)量監(jiān)控管理中，著實(shí)發(fā)揮監(jiān)控質(zhì)量控制的作用。3. 利用計(jì)劃分析控制設(shè)計(jì)管理的質(zhì)量通過(guò)分析的方式對(duì)房地產(chǎn)項(xiàng)目開(kāi)發(fā)設(shè)計(jì)管理的質(zhì)量進(jìn)行控 制，主要包括以下幾個(gè)方面的控制內(nèi)容： 設(shè)計(jì)部門定期檢查項(xiàng)目開(kāi)發(fā)設(shè)計(jì)的進(jìn)度，分析設(shè)計(jì)中不符 合實(shí)際的點(diǎn)，提出改進(jìn)措施，并保障其實(shí)施到位； 根據(jù)房地產(chǎn)的實(shí)際設(shè)計(jì)體系，進(jìn)行質(zhì)量的監(jiān)控，保障設(shè)計(jì) 的進(jìn)程控制在可接受的質(zhì)量范圍內(nèi)，并針對(duì)設(shè)計(jì)體

10、系的約束構(gòu)建預(yù)防 制度，并要求建筑設(shè)計(jì)師，書寫設(shè)計(jì)日志，預(yù)留設(shè)計(jì)質(zhì)量信息； 規(guī)定質(zhì)量控制的目標(biāo)，例如：進(jìn)行階段性項(xiàng)目設(shè)計(jì)時(shí)，制 定相關(guān)質(zhì)量控制的目標(biāo)，并對(duì)其進(jìn)行優(yōu)化處理，提高質(zhì)量控制能力； 保障項(xiàng)目開(kāi)發(fā)設(shè)計(jì)一次性通過(guò)，避免日后設(shè)計(jì)不合理的變 更，其對(duì)質(zhì)量控制影響較大，在很大程度上影響房地產(chǎn)項(xiàng)目開(kāi)發(fā)設(shè)計(jì) 的質(zhì)量，以及后期的施工質(zhì)量； 房地產(chǎn)項(xiàng)目開(kāi)發(fā)設(shè)計(jì)的過(guò)程中，合理加入材料購(gòu)置的設(shè) 計(jì)，促使兩者保持在同步發(fā)展的狀態(tài)，避免由于間隔太長(zhǎng)，出現(xiàn)計(jì)劃 與實(shí)際材料不相符合的情況，避免材料成本影響設(shè)計(jì)質(zhì)量控制； 實(shí)現(xiàn)設(shè)計(jì)與控制的結(jié)合，提高項(xiàng)目開(kāi)發(fā)設(shè)計(jì)的控制力，實(shí) 現(xiàn)質(zhì)量的綜合控制，切實(shí)做好質(zhì)量指導(dǎo)與控制的工作。結(jié)束語(yǔ)：設(shè)計(jì)管理中的質(zhì)量控制，對(duì)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目具備一定的約束 力，而且房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目設(shè)計(jì)管理中的質(zhì)量控制，處于動(dòng)態(tài)變化的過(guò) 程中，由此增加了房地產(chǎn)項(xiàng)目質(zhì)量控制的難度。因此，積極提高質(zhì)量 控制的效果，保障其在房地產(chǎn)項(xiàng)目設(shè)計(jì)中發(fā)揮高效率的作用，不僅提 高房地產(chǎn)項(xiàng)目設(shè)計(jì)管理的質(zhì)量