物業(yè)管理單位物業(yè)管理單位接管驗收程序

1、物業(yè)接管驗收程序 1.0目的 確保接管的物業(yè)符合設(shè)計的使用要求并與 物業(yè)管理合同中記載的狀態(tài)相符合。 2.0應(yīng)用范圍 本程序適用于公司新接管的物業(yè)。 3.0參考文件 3.1房屋接管驗收標(biāo)準； 3.2物業(yè)管理條例； 3.3國家、地方有關(guān)法律法規(guī)。 4.0相關(guān)說明 物業(yè)接管小組：由項目總經(jīng)理指定的下列部門人員組成：項目工程部、物業(yè)公 司負責(zé)人，以及物業(yè)公司各專業(yè)人員。 5.0責(zé)任 5.1項目總經(jīng)理負責(zé)組建物業(yè)接管小組并委任組長，審批物業(yè)接管計劃。 5.2物業(yè)接管小組組長負責(zé)擬定物業(yè)接管計劃并組織執(zhí)行該計劃。 5.3物業(yè)接管小組成員（以下簡稱驗收責(zé)任人）負責(zé)物業(yè)的接管驗收。 6.0資格或培訓(xùn) 執(zhí)行本

2、程序的物業(yè)接管小組成員中工程技術(shù)人員須經(jīng)過相關(guān)專業(yè)的教育或培 訓(xùn)。 7.0程序或步驟 7.1物業(yè)接管計劃的提出 7.1.1項目總經(jīng)理在前期 物業(yè)服務(wù)合同規(guī)定的接管日期前，從項 目各部門抽調(diào)人員，成立物業(yè)接管小組，并委任小組組長。 7.1.2小組組長擬定物業(yè)接管計劃并報項目總經(jīng)理審批，物業(yè)接管計 劃應(yīng)包括以下內(nèi)容： 7.1.2.1物業(yè)接管驗收項目清單； 7.222 小組人員分工； 7.2.2.3接管日程安排； 7.2.2.4其他（如提前介入在建工程驗收等）。 小組組長擬定接管計劃時應(yīng)注意，圖紙資料應(yīng)至少提前于該實物移交 七天完成驗收并歸檔。 7.1.3項目總經(jīng)理批準的接管計劃由小組組長組織執(zhí)行。

3、 7.2圖紙資料的驗收 721負責(zé)圖紙驗收的責(zé)任人應(yīng)按計劃規(guī)定的時限完成圖紙資料的清 點和校對工作，認為缺少有關(guān)資料時，應(yīng)向移交單位索取。 7.2.2應(yīng)予驗收的文檔資料一般應(yīng)包括： 7.221全套工程竣工圖紙（含小區(qū)規(guī)劃圖）； 7.222機電設(shè)備使用說明書，隨機資料、工具等； 7.2.2.3機電設(shè)備購銷合同（復(fù)印件）； 7.2.2.4商品房買賣合同（復(fù)印件）； 7.2.25電梯使用許可證； 7.2.2.6隱蔽工程驗收記錄； 7.2.2.7供水、供電的指標(biāo)批文； 7.2.2.8供氣系統(tǒng)驗收證明（含指標(biāo)批文）； 7.2.2.9消防系統(tǒng)驗收證明； 7.2.2.10 其他資料。 7.2.3驗收責(zé)任人填

4、寫房屋及共用設(shè)施驗收記錄表和房屋及共 用設(shè)施清單，并與移交單位人員共同核實無誤后，雙方簽字， 即完成驗收。 7.2.4房屋及共用設(shè)施驗收記錄表和房屋及共用設(shè)施清單由驗 收責(zé)任人交 接管小組組長審閱后歸檔。 7.3物業(yè)現(xiàn)場驗收 7.3.1房屋及分戶設(shè)施的驗收 7.3.1.1驗收責(zé)任人根據(jù)接管計劃的分工對房屋及分戶設(shè)施進 行驗收，驗收項目包括但不限于： a）房屋墻、地、門、窗裝修情況； b）有線電視、電話、智能化系統(tǒng)情況； c）水、電、氣設(shè)施，五金、潔具及其他設(shè)施（按設(shè)計及 房屋銷售合同規(guī)定）； d）其他（按房屋使用功能劃分，各功能房屋具有各不同 功能設(shè)施）。 7.3.1.2驗收要求 a）房屋本體

5、和分戶（層）設(shè)施符合設(shè)計要求和具 備使用條件。 b）設(shè)施項目、數(shù)量符合售樓合同、規(guī)劃建設(shè)的 規(guī)定。 c）房屋本體和分戶設(shè)施的質(zhì)量和使用功能必須 符合房屋接管驗收標(biāo)準的 第4.5章 的有關(guān)規(guī)定。 d）同開發(fā)商和保修單位簽訂有關(guān)保修協(xié)議，明 確保修期限和保修項目。 732公共設(shè)備設(shè)施驗收 7.321驗收責(zé)任人根據(jù)接管計劃的分工對共用設(shè)施進行驗收， 驗收項目一般包括但不限于以下內(nèi)容： a）給排水系統(tǒng)； b）電氣系統(tǒng)； c）燃氣系統(tǒng)； d）空調(diào)系統(tǒng)； e）消防系統(tǒng)； f）通訊系統(tǒng)； g）智能化系統(tǒng)； h）電梯系統(tǒng)； i）園林綠化系統(tǒng)； j）公共配套設(shè)施及公共照明系統(tǒng)； k）管理配套系統(tǒng)（含管理房、停車

6、場、車棚、垃圾房 等）； l）其他系統(tǒng)。 7.3.2.2驗收要求： a）各項工程通過竣工驗收，物業(yè)滿足入住使用 條件； b）共用設(shè)施完善，符合小區(qū)的規(guī)劃記載； c）物業(yè)本體及各系統(tǒng)的質(zhì)量和使用功能應(yīng)符合 房屋接管驗收標(biāo)準中第4.5章的規(guī)定； 7.3.3驗收責(zé)任人結(jié)合圖紙資料盡快熟悉物業(yè)現(xiàn)場，按通知時間與項 目工程人員、施工單位、工程監(jiān)理單位共同參與驗收。 7.3.4驗收責(zé)任人根據(jù)房屋及共用設(shè)施驗收記錄表將存在的問題 填寫于交 接問題處理單，并與移交單位代表確定整改期限，該單由移 交單位代表和驗收人簽字后，副本交移交單位代表并督促整改, 正本由驗收責(zé)任人和接管小組組長存底備查。 735驗收責(zé)任人

7、對自己簽發(fā)的交接問題處理單的執(zhí)行情況及時 監(jiān)督，并在期限屆滿時知會移交單位重新進行驗收，驗收合格 后，在備注欄內(nèi)注明，并簽字；驗收仍不合格的，要求其繼續(xù) 整改。 736驗收責(zé)任人在自己簽發(fā)的交接問題處理單全部完成后，將 其提交接管小組組長審核并歸檔。 7.3.7接管小組組長根據(jù)物業(yè)接管驗收項目和驗收責(zé)任人提交的房 屋及共用設(shè)施驗收記錄表、交接問題處理單對物業(yè)接管 驗收工作進行監(jiān)督，發(fā)現(xiàn)有遺漏項目時，即時要求驗收責(zé)任人 進行驗收。 7.4物業(yè)的正式驗收接管 7.4.1物業(yè)接管小組組長在圖紙資料，房屋及分戶和公共設(shè)備設(shè)施均 完成驗收后，制做房屋及共用設(shè)施竣工和接管驗收交接表 和物業(yè)整體移交驗收表，

8、物業(yè)即正式接管。 7.4.2物業(yè)整體移交驗收表應(yīng)一式三份，由施工單位、建設(shè)單位和 物業(yè)公司三方簽章后各執(zhí)一份。 7.4.3物業(yè)公司同建設(shè)單位和保修單位簽訂三方保修協(xié)議，明確保修 期限和保修內(nèi)容： 7.4.3.1建設(shè)單位、物業(yè)公司在質(zhì)保期間對保修單位進行監(jiān)督、 考核工作； 743.2質(zhì)保期滿，根據(jù)建設(shè)單位、物業(yè)公司雙方簽訂的意見 確定質(zhì)保款項的支付； 7.4.4物業(yè)公司各專業(yè)部門將收集匯總的基本資料移交資料管理人員 與移交資料一并歸檔。 7.4.5物業(yè)工程部依據(jù)已移交設(shè)備設(shè)施著手編制機電設(shè)備清單。 7.5物業(yè)正式驗收接管后，物業(yè)交付給業(yè)主前，建設(shè)單位基于任何考慮對 物業(yè)進行改建、增建，接管小組組

9、長均需要求建設(shè)單位事先提供改建、 增建設(shè)計資料及委托施工單位的證明、施工計劃等，并在施工完畢時 對改建、增建部分按7.27.3的要求進行補充驗收。 8.0相關(guān)文件 文件編號 文件名稱 驗收標(biāo)準 9.0質(zhì)量記錄 記錄編號 記錄表格 物業(yè)整體移交驗收表 房屋及共用設(shè)施竣工和接管驗收交接表 房屋及共用設(shè)施驗收記錄表 房屋及共用設(shè)施清單 交接問題處理單 10.0修改記錄 日期 版本 修改人 修改原因 驗收標(biāo)準 一、樓宇本體驗收標(biāo)準 1、主體結(jié)構(gòu)： 1) 內(nèi)、外墻不得滲水、開裂； 2) 屋面排水暢通、無積水、不滲漏；出口水、檐溝、落水管安裝 牢固、接口嚴密、不滲漏。 2、樓地面面層與基層粘結(jié)牢固，不空鼓

10、；整體面層平整，無裂縫，無脫皮， 起砂；塊料面層表面平整，接縫均勻順直，無缺棱掉角，粘帖牢固，色澤 均勻一致，無明顯色差。 3、內(nèi)墻面： 1) 抹灰面平整，無空鼓、面層涂料均勻，無漏刷；無面層剝落， 無明顯裂縫，無污漬； 2) 塊料(如瓷磚)面層粘貼牢固，無缺棱掉角；面層無裂紋損傷， 色澤一致；對縫砂漿飽滿，線條順直。 4、頂棚抹灰面平整，面層涂料均勻，無脫皮，無裂縫，無霉點，無污水痕跡, 無污漬。 5、衛(wèi)生間、陽臺地面應(yīng)低于相鄰地面至少 2厘米左右，不應(yīng)有積水，倒泛水 和滲漏。 6、木地板平整牢固，接縫連接牢固，色澤均勻、油漆完好光亮。 7、門、窗： 1) 門、窗開啟自如，密封嚴密無滲漏，無

11、晃動和裂縫，零配件齊 全，位置準確，無翹曲變形； 2) 門鎖、窗銷連接牢固，開啟靈活； 3) 玻璃安裝牢固，膠封密實，無明顯刮花痕跡，無損傷； 4) 油漆均勻，色澤光亮新鮮、完整； 5) 電子防盜門、可視對講系統(tǒng)圖象清楚、通話清晰、完好、無銹 跡； 6) 不銹鋼防盜門光潔，線條順直，對縫嚴密、牢固； 7) 高檔裝飾門裝飾完整。 8、樓梯、扶手： 1) 鋼木樓梯安裝牢固，無銹蝕、彎曲，油漆完好，色澤均勻，表 面平滑； 2) 砼樓梯無裂縫，無表皮剝落。 9、木裝修工程表面光潔，線條順直，對縫嚴密、牢固。 10、飾面磚表面平整，無空鼓、裂縫、凸起和缺角，對縫平直。 11、油漆、涂料色澤一致無脫皮、漏

12、刷現(xiàn)象。 12、漏電保護安全可靠，電器插座安裝平整、牢固，符合“左零右火”規(guī)定， 電源已接通正常。 13、有線電視已開通，信號良好。 14、開關(guān)安裝平整、牢固，開關(guān)靈活，接觸良好。 15、照明安裝牢固，完好無損，反應(yīng)靈敏，發(fā)光正常。 16、水表(表前安裝截止閥)、電表、氣表安裝牢固，讀數(shù)正常，無損傷。 17、衛(wèi)生潔具安裝牢固，配件齊全，無污漬和刮花，接口密實，無滲漏現(xiàn)象, 無堵塞，排水通暢。 18、給水設(shè)施安裝牢固，接口密實，無滲漏、無銹跡、無異味、流水通暢， 有足夠壓力。 19、地漏、排水管道安裝牢固，配件齊全，接口密實，無滲漏現(xiàn)象，無堵塞, 排水通暢，完好無損。 20、門鈴、對講電話安裝牢

13、固，操作靈活，效果良好。 21、防盜網(wǎng)、晾衣架安裝牢固，焊接密實，面漆完好均勻，無脫皮、銹跡， 無裂紋、折損。 22、暗埋線管及走向有明顯標(biāo)識。 23、開關(guān)、插座、照明、空調(diào)機座等設(shè)施應(yīng)滿足使用要求。 24、其他配備設(shè)施要求齊全、完好，型號與設(shè)計相符，狀態(tài)正常。 二、公共配套設(shè)施接管驗收標(biāo)準 1、天臺的天溝、落水口暢通完好；隔熱層、防水層完好。 2、散水坡無下陷、斷裂，與墻體分離，坡度適宜、平整。 3、屋面避雷設(shè)施連接牢固，油漆完好。 4、路燈、裝飾燈安裝牢固，完好無損，工作正常；燈柱安裝牢固，油漆完好 5、綠化符合設(shè)計要求，不缺株少苗，無死株，無大面積雜草；綠化水管布局 合理，閥門開關(guān)靈活，

14、安裝穩(wěn)固。 6、道路： 1）路面平整，無水泥塊，無積水，無起砂、斷裂；收縮縫大小均勻成 直線； 2）路牙石砌筑整齊，灰縫飽滿，無缺角損傷； 3）塊料面層拼砌整齊，平整牢固，無明顯裂縫、缺棱掉角； 4）交通標(biāo)識線、路牌設(shè)置規(guī)范，清楚完好。 7、室外消防栓： 1）消防箱標(biāo)識清楚，玻璃完好，箱內(nèi)清潔干凈； 2）消防設(shè)施配件齊全，擺放整齊； 3）消防管安裝牢固，標(biāo)識明顯，閥門完好，水壓充足。 8、樓宇門牌、樓棟號牌安裝牢固，標(biāo)識清楚。 9、垃圾中轉(zhuǎn)站密封完好，外表裝飾完整，附近配置供水口。 10、保安崗?fù)ぐ惭b完好無損，配件齊全，標(biāo)識清晰。 11、道閘安裝牢固，開啟靈活，標(biāo)識清楚，完好無損。 12、停車

15、場地面平整，照明充足，交通標(biāo)識清楚，安全設(shè)施齊全，排水設(shè)施 良好。 13、單車、摩托車棚安裝牢固，交通標(biāo)識清楚，安全防護和排水設(shè)施良好。 14、明溝、暗溝排水暢通，不積水，無斷裂，溝蓋板安裝牢固、平穩(wěn)。 15、沙井、檢查井、化糞池排水暢通，池壁無裂縫，池內(nèi)無雜物。 16、護坡、擋土墻泄水暢通，砌筑牢固。 17、臺階、踏步砌筑平實、牢固，無裂縫。 18、水池、水箱內(nèi)壁光滑平整，衛(wèi)生清潔，無滲漏；水池、水箱檢查井蓋板 密封良好，無滲漏、無銹蝕。 19、信報箱安裝牢固，完好完損，標(biāo)識清楚，表面平整光潔。 三、設(shè)備機房接管驗收 1、電梯設(shè)備型號、數(shù)量與移交清單相符，運行平穩(wěn)，安裝符合規(guī)范；有電梯 運行

16、準運證；機房設(shè)置合理，符合專業(yè)及運行管理要求，配件齊全， 標(biāo)識 清楚，表面光潔平整、明亮，機房自然通風(fēng)良好。 2、變配電設(shè)備型號、數(shù)量與移交清單相符，工作狀態(tài)良好，安全防護裝置齊 全，標(biāo)識清楚，通風(fēng)、采光良好，設(shè)備表面油漆完好，無損傷，消防設(shè)施 齊全，具有防止老鼠等小動物出入的防護措施。 3、中央空調(diào)設(shè)備型號、數(shù)量與移交清單相符，工作性能達到設(shè)計指標(biāo)，配置 齊全，標(biāo)識清楚，機房通風(fēng)、采光、防潮良好，符合專業(yè)及運行管理要求， 設(shè)備表面油漆完好，無損傷。 4、發(fā)電機型號與移交清單相符，工作狀態(tài)良好，配件齊全，設(shè)備表面油漆完 好無損傷，設(shè)備安裝牢固，機房隔音，符合專業(yè)及運行管理要求，防護設(shè) 置完好，通風(fēng)，采光良好，消防設(shè)施齊全。 5