全國智能化養(yǎng)老實驗基地可行性研究報告

1、全國智能化養(yǎng)老實驗基地（彭州）可行性研究報告 第一章 總論1.1 項目背景與概況今年年初，全國老齡工作委員會辦公室在京發(fā)布了由中國老齡科學研究中心編寫的中國老齡事業(yè)發(fā)展報告（2013）中指出，2013年我國老年人口（60歲以上）數(shù)量將達2.02億，老齡化水平將達14.8%。超過世界平均水平。養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)所產(chǎn)生的巨大經(jīng)濟效益正在吸引著全球的目光。隨著經(jīng)濟的發(fā)展和社會的進步，人們的生活方式的多樣化，單純的國家福利已經(jīng)難以滿足老年人生活多樣化的需求。面對老年人口的現(xiàn)狀，中國未來可能通過財政補貼、減免稅收、購買服務甚至養(yǎng)老專項按揭貸款等手段加快解決老齡問題。養(yǎng)老正在突破傳統(tǒng)家庭養(yǎng)老模式，形成家庭、社區(qū)、市

2、場化養(yǎng)老并存的局面，出現(xiàn)了異地養(yǎng)老、以房養(yǎng)老、“侯鳥式”養(yǎng)老以及生態(tài)養(yǎng)老等新模式。養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)開始走出一條與國際經(jīng)驗接軌的社會化、市場化的道路。養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)具有產(chǎn)業(yè)鏈長、涉及領域廣等特點，并對上下游產(chǎn)業(yè)具有帶動效應。老齡人口的增多拉動產(chǎn)生老齡人群的服務需求增長，比如對醫(yī)療衛(wèi)生、休閑保健、托管托養(yǎng)、家政服務、文化娛樂、信息咨詢等服務需求。當前我國老年消費市場開發(fā)仍處于初級階段，養(yǎng)老服務產(chǎn)品的供給不足、比重偏低、質(zhì)量不高，這些都不能滿足老年人日益增長的服務需求。從國內(nèi)市場來看，養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)尚處于“沉睡”階段，很多商機有待開發(fā)?！笆濉睍r期，我國將出現(xiàn)第一個老年人口增長高峰，60歲以上的老年人將新增800萬，

3、總數(shù)將由1.78億增加到2.21億，老年人口比重將由13.3%增加到16%，人口老齡化進程將加快，社會養(yǎng)老保障和養(yǎng)老服務需求將大量增加。未來5-10年間，中國養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)發(fā)展?jié)摿薮?。智能化養(yǎng)老實驗基地，是經(jīng)全國老齡工作委員會辦公室批準，全國老齡辦信息中心推行的以智能化科技集成系統(tǒng)為基礎的老齡服務示范項目。項目大體分為“智能化養(yǎng)生養(yǎng)老園區(qū)”、“智能化老年宜居社區(qū)”、“智能化老齡服務機構”等三大類型，根據(jù)智能化程度不同分為 初級、中級和高級三個等級。智能化養(yǎng)老服務具有科技集成、綠色環(huán)保、優(yōu)質(zhì)高效、整合資源等 優(yōu)勢，使老年人真正享受到更加人性化、有尊嚴的服務，智能化養(yǎng)老實 驗基地建設，有利于促進養(yǎng)老服

4、務的專業(yè)化，提高養(yǎng)老服務的科技水平 和能力，為老年人提供人力“做不到、做不好和不愿做”的服務，對于解決我國養(yǎng)老服務技術設備簡陋、人員素質(zhì)較低、服務手段落后等問題，促進養(yǎng)老服務事業(yè)可持續(xù)發(fā)展將起到積極的推動作用。在整個大的市場環(huán)境和政策環(huán)境下，我公司通過周密的市場調(diào)查和詳細的策劃，決定進行“四川省彭州市智能化養(yǎng)老實驗基地”項目的建設。1.1.1 項目名稱四川省彭州市智能化養(yǎng)老實驗基地。1.1.2 承辦單位概況單位名稱：重慶渝博川實業(yè)開發(fā)有限責任公司單位概況：重慶渝博川實業(yè)開發(fā)有限責任公司是一家民營企業(yè)，成立于2014年7月7日成立，公司自有資產(chǎn)人民幣5億元，公司在成立之初，通過總結(jié)探索經(jīng)驗。目前

5、開發(fā)項目有、重慶市壁山區(qū)八塘鎮(zhèn)農(nóng)業(yè)、林業(yè)綜合性項目，占地面積6000畝，正在實施中，公司經(jīng)營范圍拓展到房地產(chǎn)開發(fā)，自有資產(chǎn)投資開發(fā)，農(nóng)林業(yè)綜合開發(fā)，工程建設，旅游項目開發(fā)，酒店經(jīng)營管理等。公司業(yè)務開展于川渝兩地。公司現(xiàn)有員工56人，其中：高級工程師4人，國家一級建造師8人，二級建造師12人，國家一級資質(zhì)高級項目管理師1人。渝博川實業(yè)開發(fā)有限責任公司，愿以一流的服務，一流的質(zhì)量和開拓進取。加倍的努力，虛心接受各方建議，誠實信用的原則，攜手社會各界同仁，團結(jié)進取，高標準，嚴要求，為重慶乃至于西南地區(qū)做出新貢獻，實現(xiàn)更大的社會效益，擔負起更大的社會責任。1.1.3 擬建地點本項目擬建地點位于四川省彭

6、州市通濟鎮(zhèn)，距彭州市中心25公里，車程約30分鐘，距成都市區(qū)45公里，交通便利。1.1.4項目整體定位依據(jù)全國老齡辦及全國智能化養(yǎng)老工作委員會相關文件精神，本項目的整體定位為：中國老齡服務產(chǎn)業(yè)的示范性工程、國家智能化養(yǎng)老實驗基地、老年宜居社區(qū)專為老年人設計的智能化老年住宅與之配套的子女住宅，配套齊全的三甲醫(yī)院、護理中心、中小學校、老年大學、幼兒園、商場、劇院、銀行、加油站等，創(chuàng)立集居住、療養(yǎng)、康復、保健、文化、娛樂、休閑等功能為一體的現(xiàn)代養(yǎng)老服務綜合社區(qū)。引進國外先進養(yǎng)老理念和服務方式，吸引中高端老年客戶群體，項目位居成都西北部、輻射人口四千萬，成為國內(nèi)知名的“智能化養(yǎng)老示范工程”。1.1.6

7、 項目的實施進度項目總體建設周期為三年。第一年完成項目前期的設計、勘查及項目報件工作，以及基地內(nèi)的“五通”（水、電、氣、網(wǎng)絡、道路）一平的工作；第二年，完成全部土建工程、安裝工程和裝修工程的施工；第三年，項目的設備采購，人員的培訓，為項目的開業(yè)做好充分的準備。1.1.7 總投資及資金籌措項目預計投資為根據(jù)投資估算，項目總投資為10億元1.2 報告編制依據(jù)和內(nèi)容1.2.1 編制依據(jù)1、中華人民共和國老年人權益保護法；2、社會養(yǎng)老服務體系建設規(guī)劃(2011-2015年)；3、中國老齡事業(yè)發(fā)展“十二五”規(guī)劃；4、 全國老齡委辦公室和發(fā)展改革委等部門關于加快發(fā)展養(yǎng)老服務業(yè)意見的通知；5、 四川省老齡辦

8、等部門關于加快發(fā)展養(yǎng)老服務業(yè)意見；6、四川省社會養(yǎng)老服務體系建設規(guī)劃(2011-2015年)；7、全國智能化養(yǎng)老實驗基地建設標準(試行)；8、國家康居示范小區(qū)智能化系統(tǒng)示范小區(qū)建設要點與技術導則；9、養(yǎng)老住區(qū)智能化系統(tǒng)建設要點與運營標準；10、老年公寓和養(yǎng)老院設計指南；11、城市道路和建筑物無障礙設計規(guī)范；12、老年人建筑設計規(guī)范;13、方便殘疾人使用的城市道路和建筑設計規(guī)范；14、項目業(yè)主提供的其它相關基礎數(shù)據(jù)和材料。1.2.2 編制內(nèi)容本項目是“四川省彭州市智能化養(yǎng)老實驗基地”建設項目，主要編制內(nèi)容包括項目建設的背景及必要性、市場分析、建設內(nèi)容及規(guī)模、建設地點與建設條件、總體規(guī)劃、建筑結(jié)構

9、、公用工程和輔助設施、環(huán)境保護與消防、安全衛(wèi)生、節(jié)能、組織機構及勞動定員、項目管理與實施進度、項目招投標方案、投資估算與資金籌措、經(jīng)濟與社會效益評價、結(jié)論與建議等。通過對各個方面進行合理性及可行性分析，為項目承辦單位和項目建設主管以及審批單位提供科學、準確的決策依據(jù)。1.3 問題與建議1、雖然本項目擁有良好經(jīng)濟與社會效益，但項目投資巨大，項目建設自籌資金比例較大，因此管理好資金使用流程，提高資金使用效率，降低資金使用成本，有效而合理的利用資金有利于項目總投資額的降低，是保證項目穩(wěn)定收益的首要因素。2、目前，我國養(yǎng)老地產(chǎn)行業(yè)仍處于初級發(fā)展階段，行業(yè)經(jīng)驗不足，傳統(tǒng)養(yǎng)老觀念將導致養(yǎng)老地產(chǎn)需要一定的市

10、場培育期；本行業(yè)的建設投資額巨大，僅有部分發(fā)達城市個別開發(fā)商開發(fā)了老年住宅；同時，現(xiàn)有老年社區(qū)主要為中高經(jīng)濟實力的老年客戶，受眾群體有限。隨著未來人口老齡化加劇，社會保障體系逐漸完善，人們養(yǎng)老觀念的改變，養(yǎng)老地產(chǎn)行業(yè)市場前景日益廣闊?？傊拘袠I(yè)機會與風險共存，整個行業(yè)總體市場前景廣闊?？茖W地吸收借鑒國內(nèi)外同行業(yè)成功案例的建設、經(jīng)營與管理模式，并結(jié)合本項目的特點取長補短，是保證本項目成功的主要因素。3、本項目屬于大型公共建設項目，且為老年人休養(yǎng)身心之地，所以在建設時需注意建筑物的寬敞簡便，進出口應注意設置無障礙防滑設施，在建筑物的通道及邊緣應多采取圓滑的樣式盡量避免棱角樣式，以此來避免老年人因

11、腿腳不便而造成的意外事故。建筑布局宜多采用適合采光的布局，各活動與休憩區(qū)域之間有相對的距離，但距離不應太遠，既要給予老年人活動的相對獨立性，又要具有互通性，讓老年人體會通暢和便與全面接觸生活的空間。4、本項目投資巨大，根據(jù)項目現(xiàn)狀相關條件和規(guī)劃功能布局的關系，結(jié)合本項目的特點，我們建議本項目實施滾動開發(fā)，組團排列，可按照三期來開發(fā)，總建設工期約為3年。 第二章 項目建設背景及必要性2.1 項目建設背景2.2 項目建設的必要性1、本項目的建設是提高老年人生命生活質(zhì)量、滿足各類老年人不同需求的需要；本項目將按照全國老齡委辦公室的要求，與國內(nèi)最具影響力的養(yǎng)老機構連鎖聯(lián)動，與加拿大、日本等國外養(yǎng)老機構

12、互動，積極探索時下最受老年人仰慕的時尚生活方式“候鳥式養(yǎng)老”模式，建設成為規(guī)模大、設施全、服務高、理念新的高端智能化養(yǎng)老實驗基地。基地建成后，將形成養(yǎng)生頤養(yǎng)、健康延壽、快樂享年、人性智能化等幾大板塊，突出以人為本、整體智能化平臺、管家式服務、醫(yī)療聯(lián)動綠色通道等特點，全力打造滿足各類老年人群需要的首善養(yǎng)老服務示范社區(qū)。本項目按照養(yǎng)老住區(qū)智能化系統(tǒng)建設要點與運營標準，打造高標準、高規(guī)格的智能化老齡服務示范基地。項目總占地約1000畝，總建筑面積60萬平方米。包括老年公寓和智能化老年別墅區(qū)；智能化老年住宅采用家居式養(yǎng)老住宅，即包括臥室、客廳、廚房的配置，與普通居民住宅相同。老年住宅家家設有洗衣房，地

13、熱供暖，可泡溫泉，室溫自動調(diào)節(jié)，窗簾自動調(diào)節(jié)，空氣自動凈化，坐便器的所有操作按鈕均在側(cè)墻上，方便老人使用；廚房內(nèi)沒有燃氣，只提供電力，以防老人忘記關火，引發(fā)火災。社區(qū)公園內(nèi)不僅花草多，更有多處衛(wèi)生間，方便老人就近如廁，公園內(nèi)的座椅、步道均帶有按摩功能。基地內(nèi)設有老年大學，提供管家服務。入住公寓的老人需佩戴“老人活動監(jiān)測器”，監(jiān)測器可將老人的一日三餐內(nèi)容、活動量、血壓、脈搏等情況自動記錄傳輸，護理中心就此對老人的身體情況進行遠程監(jiān)控，并提供個性化的保健方案。本項目采用陪伴式養(yǎng)老模式，入住老人子女既可以選擇與父母同住，也可以選擇單獨居住。項目除籌建老年公寓外，還配套建設還有康復中心、娛樂中心、老年

14、大學、三甲醫(yī)院、養(yǎng)生會所、酒店、中小學校、幼兒園、銀行、超市、加油站等；同時為了滿足住戶的精神文化等需求，還建設有劇院、藝術中心、民俗風情園、紅色文化基地、家庭農(nóng)場等，整個基地空氣清新、綠樹成蔭、流水潺潺、環(huán)境優(yōu)美，生活服務設施配套齊全，不僅適合頤養(yǎng)天年，也是休閑旅游的好去處。2、本項目的建設，是我國轉(zhuǎn)變養(yǎng)老服務發(fā)展方式，推進養(yǎng)老服務結(jié)構戰(zhàn)略性調(diào)整，積極應對人口老齡化的必須選擇隨著我國經(jīng)濟與社會的發(fā)展，目前，我國已進入人口老齡化快速發(fā)展階段，根據(jù)國家統(tǒng)計局與全國老齡辦最新統(tǒng)計，2013年我國60歲老年人口已經(jīng)超過2億， 2025年將突破4億，2050年將達到峰值4.83億。屆時，我國每3個人中

15、就有1個老年人。與此同時，2010年我國家庭平均人數(shù)為3.1人，2030年將縮小到2.6人，2050年縮到2.51人。獨生子女家庭占家庭總數(shù)的37%，“4-2-1”家庭結(jié)構逐漸成為主流的結(jié)構。人口老齡化快速發(fā)展的同時，我國養(yǎng)老服務發(fā)展不平衡、不協(xié)調(diào)、不可持續(xù)問題日益凸顯，養(yǎng)老服務勞動力資源結(jié)構性短缺，勞動密集型的養(yǎng)老方式難以為繼。傳統(tǒng)養(yǎng)老服務技術水平比較低，服務難以滿足老年人需求。破解當前養(yǎng)老服務發(fā)展難題，獲得可持續(xù)發(fā)展的動力，必須加快轉(zhuǎn)變養(yǎng)老服務發(fā)展方式，推進養(yǎng)老服務結(jié)構戰(zhàn)略性調(diào)整。所謂智能化養(yǎng)老，就是運用智能控制技術提供養(yǎng)老服務的過程，是以互聯(lián)網(wǎng)、物聯(lián)網(wǎng)為依托，集合運用現(xiàn)代通信與信息技術、

16、計算機網(wǎng)絡技術、老年服務行業(yè)技術和智能控制技術，為老年人提供安全便捷健康舒適服務的現(xiàn)代養(yǎng)老模式。智能化養(yǎng)老是現(xiàn)代科技與養(yǎng)老服務有機結(jié)合的現(xiàn)代養(yǎng)老模式，代表先進養(yǎng)老方式的發(fā)展方向。具有以下特點：一是科技集成。智能化養(yǎng)老是現(xiàn)代科技的集成平臺。集合了通信與信息技術、計算機網(wǎng)絡技術、老年服務行業(yè)技術、現(xiàn)代醫(yī)療保健、智能控制技術等，實現(xiàn)了養(yǎng)老方式的革命。二是以人為本。以老年人的需求為出發(fā)點和立足點，通過高科技的技術、設備、設施和管理，最大限度地滿足老年人的需要。三是綠色環(huán)保。應用先進的科學技術和產(chǎn)品，實現(xiàn)節(jié)能減排、綠色低碳，為老年人營造一個適宜養(yǎng)生養(yǎng)老的生態(tài)環(huán)境。四是優(yōu)質(zhì)高效?？茖W技術的應用，提高工作效

17、率，降低了人力成本，減輕了勞動強度，提高服務質(zhì)量。五是整合資源。通過智能化的科技集成平臺，整合了養(yǎng)老服務所需要的各種資源。如互聯(lián)網(wǎng)、物聯(lián)網(wǎng)、醫(yī)療衛(wèi)生、護理康復、物業(yè)管理、建筑設計、社工方法等等。從應用范圍看，智能化養(yǎng)老系統(tǒng)通過對老年人家庭的智能化改造，讓老年人在自己家里享受智能化的養(yǎng)老服務；通過對整個社區(qū)的智能化建設，使智能化養(yǎng)老系統(tǒng)覆蓋到每一個家庭、每一個老人；還可以應用于養(yǎng)老機構或者老年服務機構，使生活在機構里的每一位老人都能享受到智能化的服務。從服務對象看，可以面向老年群體提供共性化的養(yǎng)老服務，比如物業(yè)管理、康樂活動、教育服務等；還可以針對老年人的特殊需求提供個性化的養(yǎng)老服務，比如護理服

18、務、康復服務、精神慰藉服務等。從服務內(nèi)容看，可以根據(jù)服務對象需求和消費能力的不同，提供內(nèi)容有別、程度不同、各具特色的智能化養(yǎng)老服務智能、以人為本、綠色環(huán)保可持續(xù)，智能化養(yǎng)老這些特點正是代表著先進養(yǎng)老方式的發(fā)展方向。作為全國智能化養(yǎng)老實驗基地建設項目，本項目建設完成后，將成為探索我國養(yǎng)老住區(qū)智能化系統(tǒng)建設的典型試點，必將推動智能化養(yǎng)老模式的發(fā)展，推進我國養(yǎng)老服務結(jié)構戰(zhàn)略性調(diào)整。3、本項目的建設是適應社會經(jīng)濟發(fā)展、構建和諧社會的必然要求。全面建設小康社會和構建和諧社會成為我國在新時期社會發(fā)展的重要戰(zhàn)略。讓包括老齡人口在內(nèi)的全體社會成員共享經(jīng)濟和社會發(fā)展帶來的成果，是全面建設小康社會和構建和諧社會的

19、重要內(nèi)容。經(jīng)過多年的改革開放，我國經(jīng)濟發(fā)展和醫(yī)療技術水平得到了很大的提高，人們的生活水平也相應得到極大的提升，人均壽命顯著延長，高齡老人明顯增多。在未來的15年間，我國老年人口將凈增1億，特別是新中國成立后五六十年代生育高峰出生的認可，在今后515年將陸續(xù)進入老年期，這將進一步加劇我國人口老齡化的進程。老齡化步伐的快速邁進對原有養(yǎng)老模式提出了嚴峻的挑戰(zhàn)。單靠政府和福利機構的能力已經(jīng)不能滿足社會成員的養(yǎng)老需求，一是傳統(tǒng)養(yǎng)老機構的數(shù)量不足，二是傳統(tǒng)養(yǎng)老服務的內(nèi)容和質(zhì)量也不能滿足老年人群的需要。這些問題不解決，將直接影響到我國構建社會主義和諧社會的大局。通過養(yǎng)老服務社會化的推行，可以很好的解決廣大老

20、年朋友和家庭的實際問題，養(yǎng)老服務社會化的良好運作必然會讓老年朋友擁有穩(wěn)定、良好的心理狀態(tài)和生活狀態(tài)，并消除年輕一代關于家里老人的養(yǎng)老問題的擔憂，讓他們能精力充沛地投入到社會建設中去。老年朋友安享晚年，代際關系良好，家庭和諧幸福，社區(qū)氛圍安寧祥和是構建和諧社會的有效途徑。4、本項目的建設，是擴大消費和促進就業(yè)的有效途徑。龐大的老年人群體對照料和護理的需求，有利于養(yǎng)老服務消費市場的形成。據(jù)推算，2015年我國老年人護理服務和生活照料的潛在市場規(guī)模將超過4500億元，養(yǎng)老服務就業(yè)崗位潛在需求將超過500萬個。本項目建成后，預計需要各類醫(yī)務人員、管理人員、服務人員等約3400人。隨著項目正式運營后所帶

21、來的產(chǎn)業(yè)乘數(shù)效應，預計將帶動超過三千四百人的就業(yè)，這將能夠有效地促進當?shù)氐膭趧泳蜆I(yè)。第三章 市場需求分析3.1 項目市場定位3.1.1 整體定位項目將采用“國家智能化養(yǎng)老示范基地+文化產(chǎn)業(yè)園”結(jié)合的經(jīng)濟發(fā)展方式。3.2 養(yǎng)老地產(chǎn)行業(yè)分析3.2.1 市場現(xiàn)狀我國養(yǎng)老地產(chǎn)較歐美發(fā)達國家而言尚處于起步發(fā)展階段，市場發(fā)展還不成熟:第一，從養(yǎng)老地產(chǎn)市場需求看，一方面，家庭結(jié)構的小型化發(fā)展、空巢老人的增加、養(yǎng)老觀念的逐漸改變等形成了養(yǎng)老地產(chǎn)消費者的消費意愿; 另一方面，中國人的傳統(tǒng)的消費習慣通常是先積累后消費，多數(shù)人進入老年階段后，都已經(jīng)完成了一定的經(jīng)濟積累，且國家不斷完善養(yǎng)老保障制度，使得老年消費群體具

22、備了養(yǎng)老地產(chǎn)的實際消費能力。第二，從養(yǎng)老地產(chǎn)開發(fā)類型上看，我國養(yǎng)老地產(chǎn)尚處于起步階段，開發(fā)類型以老年福利中心、老年公寓、養(yǎng)老院、敬老院等政府興辦的各種福利性養(yǎng)老地產(chǎn)為主，房地產(chǎn)企業(yè)、機構、社會和個人資本參與的養(yǎng)老地產(chǎn)在市場中比重較小，市場缺口較大。隨著養(yǎng)老模式的社會化發(fā)展，企業(yè)、機構不斷參與養(yǎng)老地產(chǎn)的開發(fā)運營，尤其在經(jīng)濟較發(fā)達地區(qū)逐漸出現(xiàn)商業(yè)性老年居住地產(chǎn)項目，并以老年公寓、民營養(yǎng)老院、老年社區(qū)等為主要類型，較為典型的案例有北京東方太陽城、嘉興江南太陽城、成都夕陽紅、三亞清平樂等養(yǎng)老地產(chǎn)。各類型項目的不斷涌現(xiàn)實現(xiàn)了養(yǎng)老居住的巨大市場需求，但因其開發(fā)經(jīng)營仍不成熟，模式單一，現(xiàn)階段的發(fā)展面臨著諸多

23、困難，如有效需求不足、供給滯后、居住模式陳舊、項目軟硬件配置水平低、產(chǎn)業(yè)發(fā)展政策不全面、社會管理缺失、開發(fā)運營成本高、利潤低、投資回收期長等。第三，從養(yǎng)老地產(chǎn)市場需求特征上看，養(yǎng)老地產(chǎn)市場需求可劃分為自住型需求、改善型需求、投資型需求及投機型需求。但由于目前國內(nèi)養(yǎng)老地產(chǎn)業(yè)未真正全面發(fā)展，養(yǎng)老地產(chǎn)暫時還不是社會資本的重點關注方向，因此養(yǎng)老地產(chǎn)市場需求類型以自主型需求、改善型需求為主，投資投機型需求為輔。自住型與改善型需求是普通老年消費人群為了實現(xiàn)或改善自己的養(yǎng)老居住需要，通過購買或租賃等多種方式實現(xiàn)養(yǎng)老地產(chǎn)產(chǎn)品消費; 投資投機型需求是指經(jīng)濟狀況較好的中老年消費人群將養(yǎng)老地產(chǎn)作為投資產(chǎn)品，充分利用

24、其保值增值特性，在價格上漲時出售或出租以獲得差額利潤和租金收入。隨著市場的進一步發(fā)展、人們養(yǎng)老居住觀念的改變以及經(jīng)濟收入的不斷提高，養(yǎng)老地產(chǎn)市場需求將增加，通過需求帶動供給，促進養(yǎng)老地產(chǎn)市場的發(fā)展。第四，從養(yǎng)老地產(chǎn)市場供給上看，伴隨著人口老齡化進程及近兩年國家房地產(chǎn)調(diào)控政策的出臺，諸多大型房地產(chǎn)企業(yè)積極尋求新的開發(fā)領域，在政府完善老齡產(chǎn)業(yè)發(fā)展政策及養(yǎng)老保障措施的過程中，企業(yè)資金甚至機構資金逐漸進入養(yǎng)老地產(chǎn)市場，如2010年底，以萬科為首的大型房地產(chǎn)企業(yè)先后進行養(yǎng)老地產(chǎn)項目的開發(fā)，主要以高端養(yǎng)老地產(chǎn)項目為主，創(chuàng)新了商業(yè)養(yǎng)老地產(chǎn)的開發(fā)模式，完善了市場產(chǎn)品結(jié)構。但是，區(qū)域經(jīng)濟發(fā)展的不平衡性決定了養(yǎng)老

25、地產(chǎn)市場發(fā)展的區(qū)域不均衡，消費群體的收入差異與養(yǎng)老觀念差異也使得當前國內(nèi)養(yǎng)老地產(chǎn)市場的總體狀況是市場發(fā)展不成熟，尚未全面啟動，其癥結(jié)就在于養(yǎng)老地產(chǎn)潛在需求量巨大而有效需求不足。3.2.2 養(yǎng)老地產(chǎn)市場需求影響因素養(yǎng)老地產(chǎn)市場需求是指在某一特定時期內(nèi)特定消費群體愿意購買而且有能力購買的養(yǎng)老地產(chǎn)商品的數(shù)量。由于影響?zhàn)B老地產(chǎn)市場需求的因素眾多，本報告從市場供需主體兩方面進行分析。1、市場供給主體層面養(yǎng)老地產(chǎn)市場的供給主體主要是城市政府及房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)。首先，城市政府主要是通過政策措施影響市場需求。養(yǎng)老地產(chǎn)屬于老齡產(chǎn)業(yè)與房地產(chǎn)業(yè)的有機結(jié)合，為緩解政府養(yǎng)老資金壓力及提供開發(fā)利潤率以吸引企業(yè)參與建設，就必

26、須給予企業(yè)政策支持，如: 在供地上，由于地價與房價互動攀升，養(yǎng)老地產(chǎn)作為房地產(chǎn)業(yè)的細分領域，地價與養(yǎng)老地產(chǎn)商品的價格也相互影響:地價高，則會拉升養(yǎng)老地產(chǎn)商品價格，影響消費群體的支付能力，進而影響市場需求; 在信貸上，信貸優(yōu)惠將提升房地產(chǎn)企業(yè)的項目運營能力，相對較低的貸款利率利于保障項目的可獲利性，刺激房地產(chǎn)企業(yè)開發(fā)建設; 在財稅上，減免稅收有利于提高企業(yè)開發(fā)的積極性。各項優(yōu)惠政策的實施，能促進房地產(chǎn)企業(yè)投資開發(fā)，直接增加有效供給，也能輔助城市政府解決養(yǎng)老居住問題，緩解養(yǎng)老壓力。部分城市在老年公寓的建設中，政府給予了一定的政策支持，如土地屬于政府劃撥性質(zhì)，但至今關于全面促進發(fā)展的政策文件或措施未

27、出臺，僅是個別項目獲取一定的政策優(yōu)惠，不利于整個市場的蓬勃發(fā)展。其次，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)對于養(yǎng)老地產(chǎn)市場需求的影響主要是通過供給影響需求。由于商品住宅、商業(yè)地產(chǎn)市場的高利潤，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)偏向其二者的投資開發(fā)，忽視開拓養(yǎng)老地產(chǎn)領域，導致長久以來房地產(chǎn)市場產(chǎn)品結(jié)構不均衡。近兩年，國家嚴厲的房地產(chǎn)市場宏觀調(diào)控措施接連出臺，國內(nèi)已有部分房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)向房地產(chǎn)業(yè)其他領域擴展，養(yǎng)老地產(chǎn)將成為新一輪的投資開發(fā)熱點，養(yǎng)老地產(chǎn)的市場供給將增加，逐漸與市場潛在需求實現(xiàn)平衡，保持養(yǎng)老地產(chǎn)商品價格在一定水平合理波動。2、市場需求主體層面養(yǎng)老地產(chǎn)的市場需求主體主要是自住型及投資型的中老年人群，自住型需求是通過購買或租賃養(yǎng)

28、老地產(chǎn)產(chǎn)品以實現(xiàn)自住養(yǎng)老需要，投資型需求是將房屋產(chǎn)權或使用權轉(zhuǎn)租給第三人以收取一定的經(jīng)濟利益。由于市場需求由經(jīng)濟支付能力與需求意愿共同構成，因此將市場需求主體的影響因素分為經(jīng)濟性因素與社會性因素。其中，經(jīng)濟性因素主要包括: 消費支付能力、經(jīng)濟發(fā)展水平、家庭居住水平、利率。消費支付能力包括工資水平、可支配收入、子女贍養(yǎng)資金水平、愿意承擔的養(yǎng)老地產(chǎn)租售價格; 經(jīng)濟發(fā)展水平用gdp 表示; 家庭居住水平主要是人均居住面積; 利率是指一年期的貸款利率。社會性因素主要包括: 人口年齡與結(jié)構、消費欲望、對養(yǎng)老地產(chǎn)市場的未來預期、政府政策等。人口年齡與結(jié)構指老年人口的數(shù)量與其在總?cè)丝谥兴急戎? 消費欲望是

29、消費群體的養(yǎng)老觀念、消費觀念及對養(yǎng)老地產(chǎn)的環(huán)境規(guī)劃、建筑設計、設施設備、服務管理等的看法; 對養(yǎng)老地產(chǎn)市場的未來預期是從投資型消費群體角度，對未來預期樂觀，則會選擇投資行為; 政府政策是城市政府在養(yǎng)老、土地、財稅、信貸等各方面的政策措施。各項經(jīng)濟性因素直接影響消費群體的需求支付能力，社會性因素則影響消費群體的需求意愿，二者共同作用于市場需求主體。3.2.3 市場前景相關數(shù)據(jù)顯示，預計到2050 年，中國的老年人口總量將超過4 億，占總?cè)丝诘?/4 以上。但現(xiàn)階段，我國養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)和養(yǎng)老服務的發(fā)展還相對滯后。目前中國每千名老年人擁有的養(yǎng)老機構床位數(shù)只有11.6 張，即只有1.16% 的老年人能入住養(yǎng)

30、老機構。2010 年，我國老年市場需求近1 萬億元，但每年為老年人提供的產(chǎn)品還不足500 億。尤其在養(yǎng)老住宅的供應方面，全國才剛剛起步，其長遠的經(jīng)濟和社會效益不容忽視。中國的老年住宅市場長期處于供求嚴重不平衡的狀態(tài)。不論是面向中端的老年公寓，還是近些年出現(xiàn)的高端老年別墅，一經(jīng)推出市場就搶購一空。而目前許多老年住宅雖打著“老年”的旗號，但真正實現(xiàn)提供完善的養(yǎng)老服務還需要很長一段時間的摸索。近年來，之所以國內(nèi)眾多開發(fā)商在最近幾年紛紛涉足老年公寓的開發(fā)，除了巨大的潛力市場因素以外，更為重要的是，這一開發(fā)業(yè)態(tài)早已成為了國際投資機構的關注焦點。以美國為例，上世紀90 年代中期，隨著美國眾多房產(chǎn)公司紛紛涉

31、足老年公寓的開發(fā)，華爾街也似乎于一夜之間“迷戀”上了這一全新的領域。眾多投資行業(yè)相信，老齡化的人口會熱衷于購買新的退休物業(yè)。大批老年公寓開發(fā)公司在收到資本市場認可的同時，紛紛開始上市并銷售股票。此舉帶來的直接影響則是蜂擁而至的開發(fā)商開始在全美范圍內(nèi)大規(guī)模建造老年公寓。如今，這樣的開發(fā)熱潮似乎在中國有著進一步蔓延的趨勢。中國龐大的老齡化人口，日益增強的消費能力正是我國養(yǎng)老地產(chǎn)行業(yè)前景廣闊的重要原因。第四章 建設地點與建設條件4.1 建設地點項目位于四川省彭州市范圍內(nèi)（具體地點以政府最終立項為準）項目養(yǎng)老用地約為1000畝。場地自然形成高差，整個用地區(qū)域西北高東南低，高差約8米。4.2 建設條件4

32、.2.1 自然環(huán)境彭州地處龍門山脈南段與成都平原的交接處，北部是群山爭拱，風光秀麗的山區(qū)，最高海拔4812米；南部是一馬平川，沃野千里的成都平原，最低點489米。4000多米的海拔落差，山、丘、壩俱全的地形和溫暖濕潤的氣候，決定了彭州有豐富的礦藏、林業(yè)、藥材、水利和旅游資源。豐富的礦藏資源主要有煤、石灰石、蛇紋石、銅、金、天然氣等20余種。覆蓋全市的都江堰水系和湔江水系提供了灌溉的便利和巨大的水能資源。豐富的農(nóng)業(yè)資源使彭州成為全國商品糧大縣，國家、省、市級的小麥、瘦肉型豬、彭州柚、速生豐產(chǎn)林、中藥材等13大商品生產(chǎn)基地。豐富的中藥材資源使彭州成為四川制藥企業(yè)最多的縣（市），天然的中藥材原料制成

33、的幾十種國家名牌成藥，深受廣大群眾的喜愛。豐富的建材資源使彭州成為川西平原的建材寶庫，有“搬不完的彭州，裝不滿的成都”之說。豐富的旅游資源和便捷的交通條件，使彭州成為都市民眾的休閑港灣。周邊旅游景點：龍門山風景旅游區(qū)龍門山風景名勝區(qū)位于中國西部-四川省成都彭州市，處于四川盆地向青藏高原過渡龍門山脈中段，最高峰太子城4812米，由丹景山、銀廠溝、九峰山、馬鬃嶺組成，規(guī)劃面積203平方公里。彭州素有“天府金彭”、蜀中“膏腴之地”的美稱，有史可考達三千年。龍門山景區(qū)風光龍門山古代即是川西著名游覽勝地，歷代騷人墨客王勃、高適、陸游、汪元量、楊慎、李調(diào)元等均到此探幽攬勝，贊頌這里為“天帝會昌之國”、“英

34、靈秀出之鄉(xiāng)”.這里四季鳥語花香，是中國西部花山。龍門山風景名勝區(qū)山峰險峻，峽谷幽深，具有壯、險、奇、幽、趣的特色。飛禽、走獸、流泉、飛瀑、峽谷、棧道、怪石、彩虹、神燈、佛光、奇花異草無所不有，是距大城市最近的高山峽谷型風景名勝區(qū)。龍門大峽谷（銀廠溝）景區(qū)是龍門山風景名勝區(qū)的精華，溝長50公里，景區(qū)內(nèi)群峰聳立，重巒疊嶂，峽谷深切，怪石林立。奔騰呼嘯的飛瀑流泉、神奇莫測的彩虹幻影，蜿蜓曲折、險象橫生的懸橋棧道，是全國風景名勝區(qū)中最長的游覽棧道，堪稱川西一絕。夏季最高氣溫不超過25，是天然的大空調(diào)，絕佳的避暑勝地。龍門山風景名勝區(qū)交通便捷，電訊暢通，設施配套，現(xiàn)有高、中檔賓館8家，農(nóng)民旅館數(shù)十家，接

35、待床位8000多個，是一個集旅游、科考、渡假、避暑療養(yǎng)為一休的功能齊全的風景名勝區(qū)。九峰山海拔3315米。乃彭州諸山之冠，神圣奧妙之區(qū)，道佛共享之地。古之朝山者言，凡心不誠者，往往遇風雨雷電，不得生還或不得善終。彭州九峰山九峰之名，依九座山峰而得。清嘉慶彭縣志載：“在西北百六十里，至此奇峰地依天，聳然峙列者九，實為彭邑諸山之冠，故名?！本欧逍螒B(tài)如何？嘉慶志里說：“九峰東北白清龍、朱雀、火焰、天牙，中日背光，西南曰仙人、黃龍、元武、白虎諸峰，迤邐蜿蜒?！本欧逶旗F繚繞，高入云天。古蜀人在尚未認識日地關系的時候，還以為高峻挺拔的九峰擋住了日月運行的去路，稱九峰之間的峽谷為“日所入”的“蒙谷”（太陽休

36、眠之所）。有研究（山海經(jīng)）的人說，九峰山就大荒西經(jīng)中所指的“靈山”.巫彭、巫威、巫即、巫股、巫姑、巫真、巫禮、巫抵、巫謝、巫羅等十個巫師從這里上天下地。各種各樣的藥物都生長在這里，他們上天下地的時候，也要順便采擷一些來為人們治病。所以，此山又有“天梯”、“神仙路”、“人間仙境”之稱。并說此山是“登之乃靈”、“登之乃神”、“登之能不死”、“登之能使風雨”、“產(chǎn)不死之藥”的山。 4.2.2 氣候項目所在地年平均氣溫為15.6，年極端最高為36.9，最低為-6.2，氣溫年際變幅為1.3。最熱的月份為7月為24.8，最冷的是1月為5.2，月較差是19.6。日平均氣溫最高的可達30.1；最低的為-1.7

37、，最大日較差為31.8，全年無霜期平均為276天。 4.2.3 抗震設防根據(jù)中國地震動參數(shù)區(qū)劃圖（gb18306-2001）及建筑抗震設計規(guī)范(gb50011-2010)規(guī)定，彭州市所在地抗震設防烈度為8度，所有建筑物均需按規(guī)定要求抗震設防，在建筑群體和總平面布置中，應嚴格執(zhí)行有關方針間距及其它規(guī)定。4.2.4 基礎設施項目所在地為四川省彭州市范圍內(nèi)，道路交通方便。4.2.5 場地條件擬建場地四周地形平坦開闊、平緩，不存在滑坡、崩塌等不良地質(zhì)作用；本項目場地相對較為平坦，有足夠的場地供施工時堆放材料及攪拌物料，施工隊伍的用地也很容易解決。第五章 項目建設方案5.1 項目建設指導思想和基本原則5

38、.1.1 設計指導思想1、保護現(xiàn)有生態(tài)環(huán)境為前提，注意與周圍環(huán)境的協(xié)調(diào)性，實現(xiàn)環(huán)境與文化的溶合。2、 充分利用地形、地貌、坡度等自然環(huán)境資源。在總體規(guī)劃前，應對全部場地進行精心調(diào)查，對自然環(huán)境資源調(diào)查清楚。根據(jù)具體位置的地形特點，精心組織建筑空間，不僅可以減少土石方量，而且可以統(tǒng)一考慮日照、通風、防火、環(huán)境及道路、綠化等。從而創(chuàng)造出一個建筑造型豐富、高低錯落有致，重點突出，并與自然地勢起伏一致，有機融入周圍整體環(huán)境與文化產(chǎn)業(yè)聚集區(qū)。3、 體現(xiàn)獨具特色的文化產(chǎn)業(yè)園。深入把握空間環(huán)境和建筑的特點，既要為聚集區(qū)創(chuàng)造出文化產(chǎn)業(yè)園的氛圍，又要體現(xiàn)“與眾娛樂“的特點。注意營造大環(huán)境，精心創(chuàng)造小環(huán)境，在環(huán)境

39、中體現(xiàn)出文化品位。5.1.2 設計原則1、 符合彭州市的有關規(guī)劃要求符合彭州市總體規(guī)劃要求。要充分體現(xiàn)和展示總體規(guī)劃的指導原則和思想。2、 功能分區(qū)與空間組合（1）應根據(jù)選址的地形特征確定，根據(jù)不同文化功能組織景點（2）總平面布置宜相對集中，不宜分散?？偲矫娌贾脩季趾侠?、構圖均衡、疏密有間、空間組織有序。既要嚴謹規(guī)整、富有特點。又要活潑靈動、自由開放，充分體現(xiàn)公益設施與文化旅游有機結(jié)合的特點。3、 建筑風格與建筑設計（1） 建筑風格應視不同文體弱功能做出定位。文化產(chǎn)業(yè)園區(qū)應定位，要與周圍的環(huán)境相協(xié)調(diào)；（2）建筑要有代表性，體現(xiàn)彭州地區(qū)的民俗文化。（3） 注重建筑的整體性。在呈現(xiàn)不同建筑單位的

40、個性的同時，注意建筑群體意識，形散而神不散。建筑的總體風貌是在和諧中求統(tǒng)一，統(tǒng)一中有變化，同時發(fā)揮建筑群體效應，提高文化品位。（4） 實用性建筑在體現(xiàn)文化品位的同時，要適當考慮到實際工業(yè)和農(nóng)業(yè)中的實用性。4、 環(huán)境與景觀設計（1）要盡可能依托、利用原有的自然景觀資源，在設計中體現(xiàn)、肯定、放大其價值及含義。對自然景觀以恢復為主，局部地區(qū)采用人工造景，但力圖達到“雖是人做，宛如天然境觀”的效果。（2） 要充分利用現(xiàn)有的地形、地貌特征，利用其自然形成的高低起伏，隱現(xiàn)自然，明暗開闊的環(huán)境空間。5.2 設計原則設計老人住房時，從目的性、方案及實際設施上要考慮到他們的起居、日常事務、個人愛好習慣、社會接觸

41、及文娛體育活動等方面，以體現(xiàn)他們早先生活方式的連續(xù)性，最重要的目標就是盡可能長時間維持其獨特生活能力。從生理學角度研究發(fā)現(xiàn)，人進入老年后，身體機能退化，功能降低。這些都決定了老人相對而言身體較虛弱，行動遲緩，體力下降，這就要求老年人的住宅設計應從方便和經(jīng)濟角度出發(fā)，占地宜小，室內(nèi)空間緊湊，使老人平時的生活自理和日?；顒拥睦щy最少而且省力，應使防火設計能保證最大安全。老人一般都喜歡寧靜，怕吵，因此外界的環(huán)境及室內(nèi)的環(huán)境也應高度寧靜。而從建筑心理學出發(fā)，老人 一般都較敏感，心理承受能力相對較差，容易產(chǎn)生孤獨感和被拋棄的消極心理，因此建筑室內(nèi)布置應寬敞明亮、居住舒適，建筑造型應富有生活氣息，不應看上

42、去像在社會福利機構。因此，在老年人居住宅的規(guī)劃與設計上，應遵循以下原則。1、設計人性化。平面設計要方便老人出行，不能有過多的臺階（有臺階處應有相應的輪椅通道），電梯前廳和電梯內(nèi)要確保擔架及輪椅的活動范圍；要保證充足的陽光入室，空間通透，有穿堂風，樓梯踏步高度不大于140cm，跳面寬度不小于300cm，坡度小于1/12,兩側(cè)要有扶手，每間隔150m應設休息座椅；室內(nèi)地面應采用防滑設計，防跌扶手，各種開關、按鈕均采用大型號，避免老年人因視力下降而使用不方便；入戶陽光花園、陽臺相通，便于串門和互相照應等等?？傊?，設計要人性化，無障礙居住，滿足老年人的特殊使用功能和要求。2、生活智能化。配備緊急呼叫對

43、講系統(tǒng)、安防系統(tǒng)、網(wǎng)絡系統(tǒng)、消防系統(tǒng)等保障老人安全。3、環(huán)境園林化。應有幽雅的環(huán)境，讓老人充分享受陽光，接觸自然，廣闊的公共活動空間以及安全的娛樂、鍛煉場所。4、戶型合理化。應充分考慮不同年齡階段、不同階層、不同居住人數(shù)等的不同居住要求，結(jié)合當?shù)貙嶋H，老年公寓酒店標準設計，人均面積按25規(guī)劃，設置少量套間，方便家屬探視、團聚。5、配套完善化。中心需配有完善的醫(yī)療保障、商場、會所、健身房、閱覽房、書畫室、花房、老年大學、娛樂室、門球場等生活配套設施。5.2.1 建筑說明1、主要配套建設內(nèi)容2、節(jié)能技術（1）每幢及樓梯間均有良好的自然采光通風（2）屋面采用新型隔熱保溫材料（3）采用傳熱系數(shù)較小的墻

44、體填充材料（4）控制建筑各朝向的窗墻面積比（5）外窗采用傳熱系數(shù)小，本身遮陽系數(shù)高的玻璃和外框型材。3、人防設計在地下按建筑物所需人防面積設置人防，等級滿足人防部門要求，平時用作車庫，本項目地下建筑60000平方米。5.4.3 結(jié)構說明1、抗震設防根據(jù)中國地震動參數(shù)區(qū)劃圖（gb18306-2001）及建筑抗震設計規(guī)范(gb50011-2010)規(guī)定，彭州市所在地抗震設防烈度為8度，設計基本地震加速度為0.05g,所有建筑物均需按規(guī)定要求抗震設防，在建筑群體和總平面布置中，應嚴格執(zhí)行有關方針間距及其它規(guī)定。2、基礎方案結(jié)構設計包括地基基礎的設計和主體結(jié)構的設計。地基基礎設計等級為乙級，地基基礎的

45、設計應根據(jù)巖石工程勘察報告、場地的地震危險性作綜合評價，正確確定地基承載力，基礎埋置深度應根據(jù)建筑設計、地質(zhì)情況、土的凍結(jié)深度以及地下水位等情況綜合考慮后確定。3、結(jié)構選型單層附屬結(jié)構采用框架結(jié)構，屋面采用鋼筋混凝土。2層4層的公共服務建筑物擬采用鋼筋混凝土框架結(jié)構，樓面及屋面采用鋼筋混凝土樓板。第六章 智能化系統(tǒng)工程設計方案6.1 項目需求分析 根據(jù)彭州市智能化養(yǎng)老實驗基地的建筑功能特點，在智能化建設方面除與之相適應的各種設施外，主要有三方面要著重考慮。第一定位在老年人生活社區(qū)，應當著重考慮老年人的實際需求和日常使用的便捷性；第二，考慮到老年人身體因素，對于環(huán)境調(diào)節(jié)的機電設備要求較高，從智能

46、化角度來看，就是要求樓宇自控系統(tǒng)的調(diào)節(jié)能力要求較高；另外，一個高檔次社區(qū)不僅僅是對設施的要求，更重要的是高檔次的服務，針對這個特點為老年宜居社區(qū)配置了（可選擇性）一系列輔助社區(qū)管理的軟、硬件設施。一個好的社區(qū)建筑設計創(chuàng)造美觀典雅的社區(qū)環(huán)境為社區(qū)的服務提供了合理、舒適的服務空間，而配置完善的建筑機電系統(tǒng)更是為日后社區(qū)服務中心提供了一個經(jīng)濟高效、安全舒適的服務平臺，使社區(qū)的各項服務功能成為可能。由此可見，社區(qū)的建筑機電系統(tǒng)的合理配置在社區(qū)建設中顯得尤為重要。建筑機電系統(tǒng)是一個系統(tǒng)工程，涉及到建筑、通訊、計算機及網(wǎng)絡、自動控制與管理、保安等多個領域的若干子系統(tǒng)，同時各個子系統(tǒng)間又存在很多交叉和關聯(lián)。

47、一個良好的社區(qū)機電系統(tǒng)配置應將這些相關的子系統(tǒng)有機的統(tǒng)一成為一個整體，充分發(fā)揮各個子系統(tǒng)功能，提供一個功能完美、設備先進、操作方便、安全可靠、投資經(jīng)濟的智能化建筑機電系統(tǒng)集成。 作為專門為老年人建造的高檔次社區(qū)首先應以老年人使用的便捷性作為出發(fā)點，通過配置電氣系統(tǒng)、暖通系統(tǒng)、給排水系統(tǒng)、電梯系統(tǒng)提供社區(qū)建筑的能源供應、舒適性環(huán)境和人身安全的基本保障；其次，從社區(qū)的經(jīng)營管理角度來說，通過配置建筑機電管理系統(tǒng)、社區(qū)經(jīng)營管理系統(tǒng)、自助繳費系統(tǒng)、pos機結(jié)帳系統(tǒng)、安保系統(tǒng)等，從服務經(jīng)營的角度出發(fā)，提供高效便捷、安全可靠、投資經(jīng)濟的服務設施。 6.2 設計原則和依據(jù)6.2.1 設計原則1、技術先進性系統(tǒng)

48、的規(guī)劃一定要兼顧眼前和未來的應用需求，要用長遠的眼光，以保證規(guī)劃的科學性、先進性，保證所選用的硬件設備和軟件系統(tǒng)的實用性和先進性，并具有較長的生命周期和先進水平。充分發(fā)揮我公司的技術優(yōu)勢，通過系統(tǒng)的二次開發(fā)和整體集成，使建成后的系統(tǒng)在國內(nèi)居于領先水平，并在系統(tǒng)實際運行過程中，建立緊密結(jié)合管理實際的科學化、現(xiàn)代化管理運行機制。2、穩(wěn)定性和可靠性選用主流并得到廣泛應用的國際知名監(jiān)控品牌；在系統(tǒng)設計、設備選型、調(diào)試、安裝等環(huán)節(jié)嚴格執(zhí)行國家、行業(yè)的有關標準及公安機關有關安全技術防范的要求，貫徹質(zhì)量條例，保證系統(tǒng)的可靠性；采用成熟、穩(wěn)定、完善和通用的技術設備，系統(tǒng)有升級能力和技術支持，能夠保證全天候長期

49、穩(wěn)定運行，有完備的技術培訓和質(zhì)量保證體系。無論從系統(tǒng)從結(jié)構上、產(chǎn)品性能上、設備的選型上還是到具體的實施方案，都充分考慮到系統(tǒng)的穩(wěn)定性和可靠性，并且在系統(tǒng)集成過程中對硬件設備安裝、操作系統(tǒng)應用、網(wǎng)絡連接、數(shù)據(jù)庫設計將盡可能完善的做出故障檢測、診斷及處理策略，以保證系統(tǒng)的穩(wěn)定性和可靠性，確保系統(tǒng)正常、穩(wěn)定、可靠、連續(xù)地運行。3、開放性系統(tǒng)設計應充分系統(tǒng)的開放性，除了保證系統(tǒng)內(nèi)部之間的有機協(xié)調(diào)和開放性之外，應留有面向外部系統(tǒng)的標準接口，以實現(xiàn)與其它子系統(tǒng)之間的數(shù)據(jù)交換，保證系統(tǒng)的不斷擴展。系統(tǒng)設備選型遵循有關國際標準、國家標準和行業(yè)標準，使系統(tǒng)具有高度的開放性和技術上的兼容性，系統(tǒng)間應具有良好的互聯(lián)

50、、互操作能力。4、可操作性提供清晰、簡潔、友好的中文操作界面，操控簡便、靈活，易學易用，便于管理和維護，能自動糾錯和系統(tǒng)恢復，整個系統(tǒng)的操作簡單、快捷、環(huán)節(jié)少，以保證不同文化層次的操作者及有關領導熟練操作系統(tǒng)。5、可擴展性系統(tǒng)設計不但要保證目前系統(tǒng)容量的要求，也要考慮今后系統(tǒng)的發(fā)展，便于向更新技術的升級與銜接。要留有足夠的擴充余量，考慮到今后業(yè)務的發(fā)展，系統(tǒng)在設計時必須考慮擴展性需求。本方案設計的系統(tǒng)可擴展性體現(xiàn)在以下幾個方面：數(shù)據(jù)的可擴展性：隨著系統(tǒng)功能的增加，原有數(shù)據(jù)和新增數(shù)據(jù)可以無縫融合，無需對原有數(shù)據(jù)結(jié)構作重大修改。功能的可擴展性：未來系統(tǒng)增加的功能可以和原有功能緊密結(jié)合，無需對現(xiàn)有系

51、統(tǒng)結(jié)構重新設計。性能的可擴展性：當系統(tǒng)負載增加時，可通過對系統(tǒng)現(xiàn)有設備增加硬件數(shù)量或升級系統(tǒng)以提高系統(tǒng)的性能，無需更換現(xiàn)有設備。系統(tǒng)結(jié)構易于擴充，以適應今后可能出現(xiàn)的較大任務負載。系統(tǒng)設備及軟件向下兼容，以保護系統(tǒng)的原始投資。6、易維護性具有強有力的系統(tǒng)管理手段，可方便地對系統(tǒng)資源進行集中配置與調(diào)整。系統(tǒng)應支持集中、統(tǒng)一的管理視圖和圖形化管理界面，能夠?qū)崟r監(jiān)視設備的工作狀況。系統(tǒng)各部分均采用模塊化結(jié)構，各自具有相應的軟硬件自檢、故障診斷和安全保護措施，并有利于用戶從事簡單的現(xiàn)場維護。7、安全和規(guī)范性系統(tǒng)設計應充分考慮信息資源的共享，考慮信息的保護和隔離，對不同的應用和不同的環(huán)境，采取相應的措施

52、對系統(tǒng)和數(shù)據(jù)進行保護。系統(tǒng)建成后，除提供詳盡的用戶手冊和操作手冊外，在技術上提供先進的、可靠的、全面的安全保密方案和應急措施，從人機界面設計、應用軟件參數(shù)變更、系統(tǒng)設備自動檢測、拒絕非授權訪問、系統(tǒng)恢復能力等方面，確保系統(tǒng)萬無一失。設計的規(guī)范性主要體現(xiàn)在系統(tǒng)的接口規(guī)范、數(shù)據(jù)規(guī)范、服務規(guī)范和操作的規(guī)范性，這些規(guī)范可對前期建設系統(tǒng)的數(shù)據(jù)結(jié)構、發(fā)布方式提供一個統(tǒng)一的規(guī)范，為未來的業(yè)務模塊留有轉(zhuǎn)換接口和軟件。8、良好的性能價格比整個系統(tǒng)應能夠在先進性、高效性、可靠性和穩(wěn)定性方面進行考慮，在滿足用戶總體需求的前提下，充分體現(xiàn)設備資源的共享性，最大程度地降低系統(tǒng)造價和安裝成本。第七章 節(jié)能、節(jié)水措施7.1

53、 節(jié)能節(jié)水的必要性2007年6月3日，國務院印發(fā)的節(jié)能減排綜合性工作方案，明確了“十二五”期間中國實現(xiàn)節(jié)能減排的目標任務和總體要求。工業(yè)和信息化部2011年3月28日公布了“十二五”期間和今年我國工業(yè)節(jié)能減排四大約束性指標。明確2015年我國單位工業(yè)增加值能耗、二氧化碳排放量和用水量分別要比“十一五”末降低18、18以上和30，工業(yè)固體廢物綜合利用率要提高到72左右；明確今年這四項指標同比要分別降低4、4以上和7左右以及提高2.2個百分點。2007年6月26日，建設部提出的“關于落實國務院關于印發(fā)節(jié)能減排綜合性工作方案的通知的實施方案”，進一步細化了建設行業(yè)的建筑節(jié)能工作。這是貫徹落實科學發(fā)展

54、觀，構建社會主義和諧社會的重大舉措；是建設資源節(jié)約型、環(huán)境友好型社會的必然選擇；是推進經(jīng)濟結(jié)構調(diào)整，轉(zhuǎn)變增長方式的必由之路；是提高人民生活質(zhì)量，維護中華民族長遠利益的必然要求。7.2 設計依據(jù)1、民用建筑節(jié)能管理規(guī)定（建設部令76號）；建設部其他建筑標準、規(guī)范。2、公共建筑節(jié)能標準；公共建筑節(jié)能設計標準（2005年7月1日實施）。3、夏熱冬冷地區(qū)居住建筑節(jié)能設計標準（jcj1342001）；4、“當前國家鼓勵發(fā)展的節(jié)水設備(產(chǎn)品)目錄”；“民用建筑節(jié)水措施”。7.3 建筑節(jié)能1、總平面規(guī)劃考慮建筑的朝向、風向、窗墻比和建筑體形系數(shù)等關系，要求自然通風良好，日照充足；加強室內(nèi)通風、蓄熱和隔熱。2

55、、對建筑外立面和材料進行節(jié)能設計。采用新材料、新墻體(如保溫節(jié)能墻體材料，禁止使用實心粘土磚)、新技術，提高建筑熱環(huán)境綜合指標。3、屋頂覆蓋種植物；建筑室內(nèi)采用雙層玻璃窗；尤其注重開發(fā)利用太陽能。7.4 能源管理1、建立有效的能源管理制度，安設用電分項計量裝置，并明確管理責任，防止跑、冒、滴、漏，提高節(jié)能效率，達到合理用能、均衡用能、節(jié)約用能。2、提高工作人員節(jié)能意識，利用節(jié)能宣傳周廣泛宣傳節(jié)能工作，開展節(jié)能活動。3、工作人員在日常工作中，不得損壞建筑物圍護結(jié)構保溫層和室內(nèi)采暖供熱管網(wǎng)系統(tǒng)造成損壞的，應當及時修復。第八章 組織機構及勞動定員8.1 組織機構項目的建設按照項目法人制的原則進行，為

56、了項目的順利進行，將組建相應的項目經(jīng)理部進行項目的總體管理和建設。項目經(jīng)理是項目的法人，全面負責項目的開發(fā)、前期報件、建設的組織和管理、以及項目后期的運營等工作。8.2 機構設置根據(jù)項目的具體情況，該項目由如下部門組成：工程建設部、物資供應部、綜合財務部、電子信息部、人力資源部等五個部門。8.3 人力資源開發(fā)8.3.1 人力資源開發(fā)原則要本著以下原則進行人力資源開發(fā)：1、內(nèi)部培訓選拔與外部招聘相結(jié)合。要積極培養(yǎng)、選拔內(nèi)部現(xiàn)有在職人員，從社會招聘體育專業(yè)中高級經(jīng)營管理人才和技術骨干。同時，聘請知名專家為公司顧問，指導健身產(chǎn)品開發(fā)與管理。2、院校培養(yǎng)和在職培訓相結(jié)合。通過院校培訓、行業(yè)培訓、企業(yè)培

57、訓和社會培訓等多種渠道，提高從業(yè)人員的整體水平。8.3.2 人力資源配置根據(jù)彭州市智能化養(yǎng)老實驗基地整體規(guī)模和接待目標，項目建成后預計需要各類從業(yè)人員3000人左右，其中管理人員380人，護工740 人，后勤人員400 人，醫(yī)療衛(wèi)生工作人員200人，物業(yè)、保安、維修人員380人。其中，具有大專以上文化節(jié)程度的達到50%以上。其余的從業(yè)人員從職高、中等職業(yè)技術學院和社會上進行招聘。管理、技術、服務人員全部持證上崗。定期組織員工到大專院校進行培訓，并聘請有關專家舉辦專題講座，提高員工業(yè)務水平。企業(yè)應重視人才，加強對人才的培養(yǎng)和使用，牢固確立根據(jù)本人的實際能力分配崗位，按勞取酬。使全園職工產(chǎn)生強烈的參加經(jīng)營管理意識，形成強大的凝聚力。第九章 項目管理與實施進度9.1 項目建設期管理1、項目實施原則項目管理實行公開招標和合同管理，建立施工監(jiān)理制度，嚴格執(zhí)行工程建設標準，做到監(jiān)管并重。項目管理辦公室對資金的使用要?？顚Ｓ?，嚴禁挪用和占用，并切實加強審計監(jiān)督，制定獎懲制度，明確責、權、利，確保項目順利實施。2、施工