永州上城國(guó)際酒店可行性報(bào)告

1、湖南永州五星級(jí)上城國(guó)際大酒店可行性研究報(bào)告湖南省冷水灘先達(dá)建設(shè)開(kāi)發(fā)有限公司二零零九年九月前 言 上城國(guó)際大酒店是湖南冷水灘先達(dá)建設(shè)開(kāi)發(fā)有限公司根據(jù)國(guó)家大力發(fā)展第三產(chǎn)業(yè)、旅游業(yè)、擴(kuò)大內(nèi)需、擴(kuò)大就業(yè)渠道的大政策、大背景并在對(duì)湖南永州酒店業(yè)市場(chǎng)進(jìn)行充分調(diào)研的基礎(chǔ)上，充分尊重市場(chǎng)規(guī)律的前提下開(kāi)始進(jìn)行建設(shè)的，現(xiàn)建筑工程已經(jīng)全部竣工、部分設(shè)備安裝工作已在進(jìn)行當(dāng)中。本項(xiàng)目可研的研究依據(jù)和范圍如下：1、研究依據(jù)1.1 永州市建設(shè)局批準(zhǔn)該項(xiàng)目的有關(guān)資料；1.2 開(kāi)發(fā)企業(yè)的相關(guān)資質(zhì)證書；1.3 國(guó)家發(fā)改委、建設(shè)部聯(lián)合頒發(fā)的建筑項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)評(píng)價(jià)方法與參數(shù)1.4工業(yè)與民用建筑可行性研究深度及要求；1.5 永州市城區(qū)總體規(guī)

2、劃；1.6 建設(shè)部令第41號(hào)城市房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)管理暫行辦法；1.7 可行性研究有關(guān)規(guī)定和深度要求。2、研究范圍依據(jù)國(guó)家有關(guān)部門的法令、政策、規(guī)程、規(guī)范，對(duì)項(xiàng)目建設(shè)的必要性、建設(shè)規(guī)模、建設(shè)內(nèi)外部條件、專業(yè)技術(shù)方案、投資估算及經(jīng)濟(jì)效益等方面進(jìn)行分析研究。3、永州市十一五規(guī)劃4、永州市旅游局相關(guān)政策和數(shù)據(jù)第一章 項(xiàng)目概況一、項(xiàng)目名稱上城國(guó)際大酒店（五星級(jí)）二、項(xiàng)目地址湖南省永州市冷水灘區(qū)珊瑚路三、項(xiàng)目建設(shè)單位建設(shè)單位：湖南省冷水灘先達(dá)建設(shè)開(kāi)發(fā)有限公司董 事 長(zhǎng)：吳建先項(xiàng)目負(fù)責(zé)人：董慶東(項(xiàng)目總監(jiān))編制單位：湖南省冷水灘先達(dá)建設(shè)開(kāi)發(fā)有限公司上城國(guó)際大酒店籌備處四、項(xiàng)目經(jīng)營(yíng)面積 50742平方米五、項(xiàng)目建筑

3、高度地下1層，地上23層，建筑總高度85米?，F(xiàn)在酒店建設(shè)已經(jīng)進(jìn)入關(guān)鍵期，已完成酒店投資17891萬(wàn)，建筑工程已經(jīng)全部完工，酒店的設(shè)備工程及配套工程正在緊張進(jìn)行當(dāng)中，酒店完成投資情況列表如下：酒店項(xiàng)目目前已投入投資明細(xì)表序號(hào)項(xiàng)目摘要金額(萬(wàn)元）備 注1土地費(fèi)用59132前期工程費(fèi)22312.1地質(zhì)勘探費(fèi)482.2規(guī)劃設(shè)計(jì)費(fèi)1932.3場(chǎng)地平整費(fèi)4302.4拆遷費(fèi)7002.5工程報(bào)建費(fèi)8603建安工程費(fèi)128723.1房屋開(kāi)發(fā)費(fèi)92723.2附屬工程費(fèi)28003.2.1消防工程5003.2.2中央空調(diào)末端安裝6003.2.3水電工程6603.2.4電梯工程6003.2.5人防工程4403.3園林景

4、觀費(fèi)8004營(yíng)銷費(fèi)用177.25管理費(fèi)用279.16財(cái)務(wù)費(fèi)用426.87稅金117.6合計(jì)22016.71+2+3+4+5+6+7六、本項(xiàng)目為標(biāo)準(zhǔn)五星級(jí)涉外酒店七、本項(xiàng)目裝飾設(shè)計(jì)風(fēng)格為現(xiàn)代中國(guó)風(fēng)格八、本項(xiàng)目為永州唯一五星級(jí)酒店第二章 開(kāi)發(fā)企業(yè)基本情況湖南省冷水灘先達(dá)建設(shè)開(kāi)發(fā)有限公司成立于一九九二年，總部設(shè)立在永州市冷水灘區(qū)，是永州市知名的多元化發(fā)展企業(yè)。公司主營(yíng)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)、商貿(mào)、建筑材料、物業(yè)管理、農(nóng)業(yè)開(kāi)發(fā)、電線、電纜生產(chǎn)和銷售等。公司現(xiàn)有職工260余人，其中大專以上學(xué)歷人數(shù)達(dá)75%以上，公司下設(shè)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)公司、綠色農(nóng)業(yè)開(kāi)發(fā)公司、線纜電器公司。多年來(lái)公司依托雄厚的資本及技術(shù)與成熟的開(kāi)發(fā)理念，成

5、功開(kāi)發(fā)了“鳳凰新村”、“向榮工業(yè)新村”、“上城國(guó)際商業(yè)廣場(chǎng)”等項(xiàng)目，探索出了一條與國(guó)際接軌的、先進(jìn)的商業(yè)物態(tài)與本土地經(jīng)濟(jì)有效嫁接的成功之路，具有良好的經(jīng)濟(jì)效益和社會(huì)效益。公司法人代表吳建先，男、現(xiàn)年53歲，大學(xué)本科，一九七九年從部隊(duì)轉(zhuǎn)業(yè)到地方后，一直從事經(jīng)濟(jì)工作，在政府部門分管經(jīng)濟(jì)開(kāi)發(fā)區(qū)的開(kāi)發(fā)建設(shè)，一九九五年下海經(jīng)營(yíng)民營(yíng)企業(yè)，為人誠(chéng)懇、言行一致思維敏捷、理念先進(jìn)，深得社會(huì)各界的好評(píng)。同時(shí)也為企業(yè)贏得了寶貴的財(cái)富?，F(xiàn)為公司董事長(zhǎng)。第三章 項(xiàng)目經(jīng)營(yíng)市場(chǎng)分析一、酒店市場(chǎng)分析：隨著國(guó)家改革開(kāi)放政策的縱深發(fā)展，永州市國(guó)民經(jīng)濟(jì)和社會(huì)發(fā)展取得了長(zhǎng)足的進(jìn)步和發(fā)展，經(jīng)濟(jì)交流和商務(wù)交流日益頻繁，現(xiàn)有的旅游接待設(shè)施

6、已經(jīng)老化，無(wú)法適應(yīng)永州的經(jīng)濟(jì)發(fā)展需求及人們的商務(wù)交往需求。永州現(xiàn)有的酒店、接待場(chǎng)所在信息化、電子商務(wù)、新型經(jīng)濟(jì)的大潮流、大背景下無(wú)法滿足現(xiàn)在的商品經(jīng)濟(jì)社會(huì)和信息化經(jīng)濟(jì)社會(huì)的溝通、交流需要。在此背景下，建設(shè)一個(gè)五星級(jí)、具備高端商務(wù)接待能力和政務(wù)接待能力并滿足高端旅行消費(fèi)者需求的酒店迫在眉睫。隨著永州市委、市政府開(kāi)發(fā)永州、建設(shè)永州的需要，永州市旅游城市建設(shè)已得到快速的發(fā)展，全市2008年接待入境游客2.9萬(wàn)人次；年創(chuàng)匯310.4萬(wàn)美元。2008年末，全市各類旅行社達(dá)18 家，其中國(guó)際旅行社1 家、星級(jí)旅游飯店20 家，三星級(jí)旅游飯店4家、a級(jí)景區(qū)5個(gè)，其中4a景區(qū)2個(gè)，3a景區(qū)3個(gè)；但卻只有一家已

7、經(jīng)老化的四星級(jí)酒店南華酒店，遠(yuǎn)遠(yuǎn)不能滿足旅游和商務(wù)接待、政務(wù)接待的需要。因此高端旅游酒店市場(chǎng)具有極大的發(fā)展前景。正是基于這一現(xiàn)象和商機(jī)，本項(xiàng)目的投資商湖南省冷水灘先達(dá)建設(shè)開(kāi)發(fā)有限公司董事會(huì)決定在永州市冷水灘區(qū)建一個(gè)高標(biāo)準(zhǔn)、高生態(tài)、高文化品位的五星級(jí)酒店上城國(guó)際大酒店。永州市位于湖南南部，五嶺山脈北麓，是全國(guó)唯一與廣東、 廣西兩省相毗鄰的地區(qū)。全市面積2.24萬(wàn)平方公里， 居全省第二位。人口560萬(wàn)，是我國(guó)瑤民的主要聚居地和瑤文化的發(fā)祥地之一。轄芝山、冷水灘兩區(qū)和祁陽(yáng)、東安、雙牌、道縣、江永、寧遠(yuǎn)、藍(lán)山、新田、江華九縣。地形以山丘為主體，丘、崗、平俱全，是全省熱量條件最優(yōu)的地方，年均氣溫約18，

8、無(wú)霜期長(zhǎng)遠(yuǎn)290-311天，年降雨量在1200-2000毫米之間。土壤自下而上依次為紅壤、山地黃棕壤、山地草甸土。境內(nèi)西北越城嶺、西部都寵嶺、南部萌渚嶺三大山系大體呈南北走向分布。 都寵嶺峰頂韭菜嶺海拔2009.3米，是境內(nèi)最高峰嶷山舜廟，為歷代帝王“朝祭”圣地，“堯天舜日”名貫天下，毛澤東“九嶷山上白云飛，帝子乘風(fēng)下翠微”的壯麗詩(shī)篇，更使九嶷蜚聲中外。陽(yáng)明山國(guó)家森林公園，“大峰小峰連中峰，當(dāng)天削去青芙蓉”，山奇、樹(shù)奇、泉奇、云奇、佛奇。全國(guó)重點(diǎn)文物保護(hù)單位浯溪碑林，保存完好的摩巖石刻有505塊，其中“摩巖三絕”大唐中興頌石刻，為天下三絕之首。寧遠(yuǎn)文廟，全國(guó)重點(diǎn)文物保護(hù)單位，保存最為完整僅次于

9、曲阜文廟。道縣月巖，其巖形渾園，入洞仰視，自東看象“上弦月”，自西看象“下弦月”，從洞中看，藍(lán)天當(dāng)頂，園如滿月，故名“月巖”。江永千家峒，世界瑤族的發(fā)祥地，千百年來(lái)，無(wú)數(shù)遷居外地和僑居海外的瑤胞先后不斷來(lái)這里尋根祭祖。江華千里瑤山，山清水秀，風(fēng)情獨(dú)特，住吊腳樓、飲瓜簞酒，為崇尚自然的旅游佳境。歷史上，永州是文人墨客的神往之地。 唐代著名文學(xué)家柳宗元在永州謫居10年，寄情于永州山水，寫出了名揚(yáng)千古的永州八記和捕蛇者說(shuō)等名篇名著；宋代文豪歐陽(yáng)修的“畫圖曾訓(xùn)零陵郡，今日方知畫不如”和詩(shī)人陸游的“揮豪當(dāng)?shù)媒街坏綖t湘豈有詩(shī)”等不朽名句膾炙人口。還有元代文學(xué)家元結(jié)、“草圣”懷素、書法家顏真卿，宋代詩(shī)

10、人黃庭堅(jiān)、理學(xué)開(kāi)山鼻祖周敦頤，明代地貌學(xué)家徐霞客，清代大詩(shī)人、書法家何紹基，以及司馬遷、李商隱、寇準(zhǔn)、米芾等歷代名人為永州留下了大量的詩(shī)、銘、書畫、崖刻，給永州增添了無(wú)窮神韻。永州是湖南四大歷史文化名城之一，近年來(lái)整合其優(yōu)勢(shì)旅游資源，結(jié)合區(qū)位優(yōu)勢(shì)，與周邊省市縣區(qū)結(jié)成旅游戰(zhàn)略聯(lián)盟，極大推進(jìn)了旅游產(chǎn)業(yè)的發(fā)展，積極推動(dòng)與粵北、桂東地區(qū)聯(lián)合打造兩日游三省旅游產(chǎn)品，同時(shí)我們與周邊城市衡陽(yáng)、郴州、婁底與株洲結(jié)成大湘南旅游聯(lián)盟，目前合作已經(jīng)進(jìn)入到實(shí)施階段，2009年湖南旅游節(jié)期間已經(jīng)簽訂相關(guān)協(xié)議。依托于日益完善的立體型交通網(wǎng)絡(luò)，永州旅游走上了“聯(lián)合推介、捆綁營(yíng)銷”的旅游促銷之路。按照“兩日游三省”的合作模式

11、，游客從湖南永州的九嶷山，到廣西賀州的姑婆山，再游廣東連州的地下河3個(gè)4a級(jí)景區(qū)，每?jī)蓚€(gè)景點(diǎn)之間的車程只需2個(gè)多小時(shí)， “兩日游三省”跨區(qū)域旅游線路為永州年增加游客10上。除此以外，永州加強(qiáng)與桂林市的旅游合作，簽訂了旅游發(fā)展戰(zhàn)略合作協(xié)議書，積極構(gòu)建“長(zhǎng)沙南岳永州桂林”跨省旅游線路。在9月舉行的2009中國(guó)湖南國(guó)際旅游節(jié)上，永州又與衡陽(yáng)市、郴州市以及婁底的雙峰縣、株洲的炎帝縣簽約，組成“大湘南”旅游聯(lián)盟，這是湖南省繼“大湘西”旅游聯(lián)盟之后的第二個(gè)區(qū)域旅游聯(lián)合體，有利于永州客源市場(chǎng)的進(jìn)一步開(kāi)拓。按永州市旅游局統(tǒng)計(jì)，今年1-7月，永州已接待旅游者524.1萬(wàn)人次，實(shí)現(xiàn)旅游收入24.2億元，同比分別增

12、長(zhǎng)29.3和30.2，全市旅游產(chǎn)業(yè)快速崛起。隨著二廣高速、洛湛鐵路的建成，以及廈蓉、永賀等高速公路的開(kāi)工建設(shè)和一批航線的開(kāi)通，永州將形成立體型交通網(wǎng)絡(luò)，旅游的進(jìn)出口條件更加優(yōu)化，為旅游產(chǎn)業(yè)的超速發(fā)展注入更強(qiáng)勁的動(dòng)力。市區(qū)到廣州僅500多公里，南六縣距廣州僅400多公里，是“沿海的內(nèi)地，內(nèi)地的前沿”。湘桂鐵路橫貫東西，322、207國(guó)道及九條省道在境內(nèi)縱橫交錯(cuò)。永州機(jī)場(chǎng)已開(kāi)通長(zhǎng)沙，?？?、廣州、深圳的航班。永州至廣東連州二級(jí)公路、 衡昆高速公路以及正在建設(shè)中的洛湛鐵路、即將開(kāi)工的太澳高速永州段，是內(nèi)地直達(dá)兩廣（廣東、廣西）、兩南（海南、大西南）、兩區(qū)（香港、澳門地區(qū)）的重要通道，永州是我國(guó)華南與華

13、北兩大經(jīng)濟(jì)區(qū)的重要結(jié)合部，具有明顯的雙幅射功能。 永州市市區(qū)座落在瀟湘二水匯流處和湘桂線冷水灘站。整個(gè)市區(qū)分為相對(duì)獨(dú)立的芝山、冷水灘兩個(gè)區(qū)，兩區(qū)相隔垂直距離17公里，由湘江和聯(lián)城公路零陵大道將兩城區(qū)聯(lián)接在一起，呈啞鈴形框架，構(gòu)成“瀟湘第一城”獨(dú)特的城市風(fēng)貌。上城國(guó)際酒店項(xiàng)目位于永州市冷水灘區(qū)珊瑚路，永州市目前檔次較高的酒店有南華大酒店（四星級(jí)）、萬(wàn)喜登大酒店（三星級(jí)）、威尼斯大酒店（三星級(jí)）三家。從目前來(lái)看，永州市的酒店市場(chǎng)供不應(yīng)求，目前己經(jīng)在經(jīng)營(yíng)的南華酒店、萬(wàn)喜登酒店和威尼斯酒店己無(wú)法滿足永州酒店市場(chǎng)的需求。具體情況見(jiàn)下表：表一、在營(yíng)業(yè)的酒店情況樓盤名稱南華大酒店 （四星級(jí)）萬(wàn)喜登大酒店 （

14、三星級(jí)）威尼斯大酒店 （三星級(jí)）客房數(shù)368間套268間套80間套綜合開(kāi)房率757290主營(yíng)項(xiàng)目客房客房餐飲經(jīng)營(yíng)狀況優(yōu)良優(yōu)良優(yōu)良經(jīng)營(yíng)面積45000平米29000平米13000平米裝飾風(fēng)格無(wú)獨(dú)特風(fēng)格現(xiàn)代風(fēng)格歐式風(fēng)格表二、萬(wàn)喜登大酒店房?jī)r(jià)：客房類型門市價(jià)優(yōu)惠價(jià)高級(jí)客房￥398￥228豪華客房￥478￥298商務(wù)客房￥738￥398特價(jià)高級(jí)套房￥868￥348豪華套房￥1198￥688行政套房￥1780￥1498總統(tǒng)套房￥16888￥8888加床￥100表三、威尼斯大酒店：房型價(jià)格說(shuō)明首日價(jià)均價(jià)早餐床型上網(wǎng)高級(jí)間不含早支付方式：前臺(tái)自付; 不提供加床311.00311.00周二周三311無(wú)早311無(wú)

15、早無(wú)早大/雙寬帶/免費(fèi)豪華雙人房不含早支付方式：前臺(tái)自付;不提供加床330.00330.00周二周三330無(wú)早330無(wú)早無(wú)早雙寬帶/免費(fèi)豪華單人房不含早支付方式：前臺(tái)自付; 不提供加床395.00395.00周二周三395無(wú)早395無(wú)早無(wú)早大寬帶/免費(fèi)豪華商務(wù)單人房不含早支付方式：前臺(tái)自付;515.00515.00周二周三515無(wú)早515無(wú)早無(wú)早表四、2008年湖南國(guó)內(nèi)旅游主要指標(biāo)表（酒店）地區(qū)床位數(shù)出租率過(guò)夜人天數(shù)一日游比重總?cè)颂鞌?shù)一日游人次數(shù)平均停留天數(shù)過(guò)夜人次數(shù)總?cè)舜螖?shù)過(guò)夜人均花費(fèi)過(guò)夜收入一日游人均花費(fèi)一日游收入總收入計(jì)量單位個(gè)%萬(wàn)人天%萬(wàn)人天萬(wàn)人次天萬(wàn)人次萬(wàn)人次元/人天億元元/人億元億

16、元公式b*e*天數(shù)f/（1-g）h-ff/jk+if*mi*on+pabcfghijklmnopq長(zhǎng)沙市8552474.721667.5139.912775.021107.512.43687.101794.61584.0497.39314.0634.78132.17懷化市2592179.07490.7613.20565.4074.631.39354.34428.97276.8713.59120.340.9014.49株洲市2325075.17534.3327.16733.57199.241.85289.40488.63350.5818.73226.334.4923.22湘潭市2034375.4

17、6455.3948.30880.91425.522.26201.14626.66323.6014.74281.6011.9826.72衡陽(yáng)市1864375.74358.8832.70533.25174.372.04175.92350.29360.1612.93273.854.7817.70邵陽(yáng)市2080773.74428.3828.16596.27167.892.43175.98343.87317.9813.62193.863.2516.88岳陽(yáng)市1616876.17341.9824.91455.43113.451.58215.77329.22442.0515.12225.022.5517.6

18、7常德市1759579.93392.9919.06485.5392.542.11186.28278.82331.4113.02252.842.3415.36張家界3448377.65700.7227.42965.46264.742.47283.31548.05593.1241.56352.519.3350.89益陽(yáng)市2139172.09420.7438.38682.80262.061.70247.96510.02321.4813.53244.866.4219.94郴州市3219180.49720.1130.301033.16313.052.26318.14631.19484.3934.8823

19、1.877.2642.14永州市1141271.61160.3330.20229.7069.372.0179.73149.10307.174.92391.712.727.64婁底市1938878.39496.1216.05591.0094.882.24221.13316.01237.2411.77258.842.4614.23湘西州1287278.33335.6127.64463.80128.191.81185.41313.60479.9216.11480.816.1622.27合計(jì)35998861.417503.8610991.293487.432.073621.67109.0452.813

20、21.90285.0899.42421.32二、目標(biāo)市場(chǎng)預(yù)測(cè)：從上述數(shù)據(jù)分析后可得出結(jié)論，永州市的旅游市場(chǎng)，特別是酒店市場(chǎng)正在迅速擴(kuò)張，并具有巨大的利潤(rùn)空間，三家主要酒店的平均入住率為79；市場(chǎng)平均入住率為71%。市場(chǎng)拓展?jié)摿薮?。由于永州市?jīng)濟(jì)快速發(fā)展，賓館酒店服務(wù)市場(chǎng)需求也在不斷發(fā)生變化，出現(xiàn)新的特點(diǎn)。在過(guò)去，賓館酒店的價(jià)格、區(qū)位、交通狀況、周邊環(huán)境賓館酒店服務(wù)消費(fèi)者選擇的決定因素，而現(xiàn)在則是賓館酒店的服務(wù)水平、住宿和餐飲的舒適度、信息化程度、商務(wù)辦公及就地實(shí)現(xiàn)商務(wù)功能的程度等適應(yīng)現(xiàn)時(shí)代經(jīng)濟(jì)及信息化要求決定消費(fèi)者的選擇取向。并且本項(xiàng)目從地理位置來(lái)看處于永州市的城市中心區(qū)，從投資角度來(lái)說(shuō),有

21、很高的酒店經(jīng)營(yíng)潛力。本項(xiàng)目定位于五星級(jí)高級(jí)酒店。同時(shí)，我們經(jīng)過(guò)大量的市場(chǎng)調(diào)研，發(fā)現(xiàn)隨著經(jīng)濟(jì)發(fā)展水平的提高，消費(fèi)者對(duì)賓館酒店建設(shè)的要求更高，越來(lái)越注重健康、舒適、安全、方便。功能完備和服務(wù)特色和注重文化品味已成為酒店服務(wù)業(yè)發(fā)展的必然趨勢(shì)。建筑造型遵循當(dāng)?shù)貧v史文脈，具有深厚的文化內(nèi)涵及獨(dú)特的審美個(gè)性，建筑空間尺度宜人，富有親和力，利于人與人之間的和諧相處；滿足人流疏導(dǎo)、道路交通、城市消防、環(huán)境保護(hù)、節(jié)約能源、安全防護(hù)等方面的要求?？梢哉f(shuō)，本項(xiàng)目社會(huì)影響力與號(hào)召力凸顯，極易獲得消費(fèi)者認(rèn)同感，從而促進(jìn)當(dāng)?shù)鼐频攴?wù)業(yè)和旅游業(yè)的發(fā)展。綜上所述，我們認(rèn)為在此地建設(shè)一個(gè)功能完備、高端、高文化品位的五星級(jí)酒店必

22、將受到市場(chǎng)的親睞。因此，建設(shè)“上城國(guó)際五星級(jí)酒店”市場(chǎng)前景是非常看好的。第四章 項(xiàng)目組織實(shí)施一、組織實(shí)施本項(xiàng)目為湖南冷水灘先達(dá)建設(shè)開(kāi)發(fā)有限公司的重點(diǎn)投資項(xiàng)目，也是湖南省永州市確定的市重點(diǎn)投資項(xiàng)目，為保證本項(xiàng)目順利實(shí)施，市委市政府專門成立了以市委副書記唐長(zhǎng)久為組長(zhǎng)的項(xiàng)目領(lǐng)導(dǎo)小組；以政協(xié)副主席盤玉花為指揮長(zhǎng)的項(xiàng)目指揮部；開(kāi)發(fā)建設(shè)單位湖南冷水灘先達(dá)建設(shè)開(kāi)發(fā)有限公司成立了以董事長(zhǎng)吳建先為主任的籌備小組，公司總經(jīng)理董慶東為項(xiàng)目總監(jiān)的“上城國(guó)際大酒店籌備處”，專門負(fù)責(zé)本項(xiàng)目的實(shí)施，并制定了嚴(yán)格的組織實(shí)施計(jì)劃。公司為保證將來(lái)酒店項(xiàng)目的正常運(yùn)營(yíng)，高薪聘請(qǐng)專業(yè)酒店管理人才陸友星、李高亭加盟上城國(guó)際大酒店籌備組，

23、陸友星原為康年酒店管理公司執(zhí)行總經(jīng)理，曾先后在長(zhǎng)沙神農(nóng)酒店、湘泉大酒店和廣州白天鵝賓館等著名酒店有過(guò)良好職業(yè)記錄；李高亭原為上海建國(guó)大飯店常務(wù)副總，曾先后在上海錦江、湖南通城酒店進(jìn)行酒店管理。整個(gè)項(xiàng)目籌備處集中了各個(gè)專業(yè)的優(yōu)秀人才，以良好的職業(yè)操守和卓越的項(xiàng)目管理及運(yùn)營(yíng)能力進(jìn)行上城國(guó)際大酒店的籌備。二、組織原則本項(xiàng)目在董事長(zhǎng)領(lǐng)導(dǎo)下，由項(xiàng)目總監(jiān)根據(jù)公司章程管理。本項(xiàng)目的相關(guān)審批手續(xù)由上城國(guó)際大酒店籌備處負(fù)責(zé)；項(xiàng)目的不動(dòng)產(chǎn)管理由湖南省冷水灘先達(dá)建設(shè)開(kāi)發(fā)有限公司負(fù)責(zé)；項(xiàng)目的發(fā)包，材料采購(gòu)事宜由湖南省冷水灘先達(dá)建設(shè)開(kāi)發(fā)有限公司進(jìn)行招投標(biāo)管理。三、 營(yíng)銷策略（一）酒店基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)（硬件）1、 酒店裝飾2

24、、 酒店?duì)I業(yè)區(qū)域進(jìn)行互動(dòng)設(shè)計(jì)以利于各營(yíng)業(yè)區(qū)間的營(yíng)業(yè)整合。3、 營(yíng)造溫馨、和諧的酒店環(huán)境4、 酒店經(jīng)營(yíng)項(xiàng)目之間的互補(bǔ)配套5、 酒店周邊環(huán)境建設(shè)（二）酒店管理建設(shè)（軟件）1、酒店員工培訓(xùn)2、酒店管理制度設(shè)計(jì)3、酒店網(wǎng)站建設(shè)4、完善的酒店管理系統(tǒng)5、酒店管理流程設(shè)計(jì) (三)酒店銷售渠道建設(shè)1、引進(jìn)國(guó)旅和中青旅進(jìn)駐酒店開(kāi)展扎實(shí)有效的旅游落地接待網(wǎng)絡(luò)2、開(kāi)展協(xié)議單位合同營(yíng)銷（成立營(yíng)銷策劃中心），最大程度的整合永州本土酒店客源3、與攜程和e龍網(wǎng)進(jìn)行有效鏈接，進(jìn)入全國(guó)酒店預(yù)訂系統(tǒng)4、開(kāi)展會(huì)議營(yíng)銷和商務(wù)接待營(yíng)銷，與當(dāng)?shù)卣蜋C(jī)構(gòu)及大型企業(yè)進(jìn)行會(huì)議營(yíng)銷鏈接。5、酒店建立自身的營(yíng)銷人才網(wǎng)絡(luò)（四）酒店文化建設(shè)1、酒

25、店本身的企業(yè)文化建設(shè)，使企業(yè)文化成為核心競(jìng)爭(zhēng)力2、酒店品牌建設(shè)，策劃商務(wù)活動(dòng)和主題論壇。4、加入世界華商協(xié)會(huì)，進(jìn)入全球酒店聯(lián)盟，被華商協(xié)會(huì)評(píng)為最具成長(zhǎng)性華商企業(yè)5、酒店文化展示和酒店企業(yè)文化建設(shè)結(jié)合形成酒店?duì)I銷的積聚力第五章 酒店建設(shè)的依據(jù)和原則一、 設(shè)計(jì)依據(jù)本酒店設(shè)計(jì)聘請(qǐng)國(guó)際十佳酒店裝飾設(shè)計(jì)師駱丹及深圳駱丹酒店設(shè)計(jì)機(jī)構(gòu)擔(dān)綱設(shè)計(jì)，同時(shí)根據(jù)五星級(jí)酒店的相關(guān)設(shè)計(jì)規(guī)范并在規(guī)范的基礎(chǔ)上進(jìn)行突破設(shè)計(jì)。整個(gè)酒店布局獨(dú)特，品位高尚，具有濃郁的人文氣息和深厚的藝術(shù)氛圍，在尊重客人消費(fèi)習(xí)慣的基礎(chǔ)上讓入店客人取得其他酒店無(wú)法取得的文化和精神體驗(yàn)項(xiàng)目總體設(shè)計(jì)方案依據(jù)民用建筑設(shè)計(jì)規(guī)范、商業(yè)建筑設(shè)計(jì)規(guī)范、建筑消防設(shè)計(jì)規(guī)

26、范、居住區(qū)設(shè)計(jì)規(guī)范實(shí)施、國(guó)家五星級(jí)酒店考評(píng)標(biāo)準(zhǔn)。二、設(shè)計(jì)指導(dǎo)思想1、設(shè)計(jì)原則本案設(shè)計(jì)著力把握總體控制，確定“以人為本，尊重自然、可持續(xù)發(fā)展”的設(shè)計(jì)指導(dǎo)思想，滿足酒店的舒適性、安全性、耐久性和經(jīng)濟(jì)性，創(chuàng)造一個(gè)布局合理，交通便捷，環(huán)境優(yōu)美，具有充分人文氣息的經(jīng)典酒店。引入大量“生態(tài)建筑”的設(shè)計(jì)手法，突出外部空間及環(huán)境的整體設(shè)計(jì)安排。空間及景觀序列豐富，錯(cuò)落有致，風(fēng)格上追求現(xiàn)代建筑的簡(jiǎn)潔明快，力求塑造一個(gè)有優(yōu)雅環(huán)境、文化內(nèi)涵、經(jīng)濟(jì)效益和鮮明個(gè)性的都市桃源式的時(shí)尚旅行居住空間，通過(guò)對(duì)整體布局和建筑單體的設(shè)計(jì)處理，酒店平面布置和室內(nèi)空間力求合理實(shí)用，使整個(gè)酒店建筑和自然界的陽(yáng)光、風(fēng)景、綠化具備親和力。1

27、、 場(chǎng)地設(shè)計(jì)該地塊場(chǎng)地不平整。豎向設(shè)計(jì)結(jié)合城市道路的標(biāo)高和坡度，以填就地平衡為基本原則，盡量減少土石方工程量，但土石方量依然很大。2、 建筑風(fēng)格力求體現(xiàn)現(xiàn)代酒店建筑特色，融入文化內(nèi)涵，立面造型簡(jiǎn)潔大方，極具親和力，室內(nèi)內(nèi)房間設(shè)計(jì)考慮室內(nèi)空間與立面構(gòu)成，并用現(xiàn)代手法強(qiáng)調(diào)了永州的本土文化特色，即具有現(xiàn)代感，又保留有地域文化韻味，在當(dāng)今千篇一律的“歐陸風(fēng)情”的市場(chǎng)上亮出自己的風(fēng)格。其基于地方文化的造型風(fēng)格和裝飾風(fēng)格給住店客人以強(qiáng)烈的感染力，使人真正感受到現(xiàn)代手法與傳統(tǒng)文化相融合的高尚酒店氛圍。使整個(gè)酒店的城市天際線得到進(jìn)一步的豐富優(yōu)化，形成了酒店高雅華貴的風(fēng)格特色。三、建筑規(guī)劃布局1、總平面布置11

28、總平面規(guī)劃原則1)根據(jù)國(guó)家相關(guān)政策；2)根據(jù)國(guó)家有關(guān)技術(shù)規(guī)范、規(guī)范；3)根據(jù)縣城總體規(guī)劃及規(guī)劃部門的需求；4)充分考慮并協(xié)調(diào)好用地范圍以外的四周環(huán)境關(guān)系；5)充分利用、環(huán)境、地形、節(jié)約用地；6)充分研究建筑物、構(gòu)筑物及各項(xiàng)設(shè)施相互之間平面關(guān)系和空間關(guān)系；7)正確處理建筑布局、交通運(yùn)輸、管道綜合、綠化布置之間的關(guān)系。2、總體平面布置2.1酒店平面布局該酒店首先利用位置優(yōu)勢(shì)，選擇最佳朝向布置建筑。其次，順應(yīng)周邊城市道路與自然環(huán)境，使院落景觀與城市景觀融為一體，互為共享。即能滿足酒店內(nèi)部的景觀要求，又可以與外部環(huán)境整體協(xié)調(diào)。2.2道路交通組織道路系統(tǒng)是酒店建設(shè)的脈絡(luò)，也是規(guī)劃設(shè)計(jì)的第一著眼。酒店外部

29、交通從功能出發(fā)，對(duì)人流、車流進(jìn)行合理組織，力求避免交叉。酒店停車場(chǎng)的處理：考慮到酒店經(jīng)營(yíng)的特殊性，便利性，在停車的車位布置上充分考慮了賓客需求，設(shè)置了地下和地上兩個(gè)停車大區(qū)，設(shè)置車位350個(gè)，能夠充分滿足酒店經(jīng)營(yíng)的需要。酒店外部和地下車場(chǎng)道路，流線順暢，能使初訪很快的分清方向，并且滿足消防要求。與外部交通的連接，保證其通而不暢，以減少外部交通對(duì)酒店內(nèi)部的影響，提高酒店內(nèi)部交通的安全系數(shù)。2.4綠化系統(tǒng)布局酒店以“天人合一”的生態(tài)理念作為綠化環(huán)境的整體宗旨，充分融合到院落環(huán)境中，繼而創(chuàng)造出一個(gè)整體和藹可親，充滿人文氣息的酒店經(jīng)營(yíng)環(huán)境，由于酒店外部區(qū)域的地形平坦，酒店外部的綠化也是集中與分散相結(jié)合

30、的方式，共可分為酒店公共綠地，酒店內(nèi)部綠化裝飾和酒店空中花園三個(gè)層次，保證了酒店在景觀設(shè)計(jì)上的“均好性”。四、智能化設(shè)計(jì)根據(jù)建設(shè)部智能化建設(shè)標(biāo)準(zhǔn)，酒店將充分體現(xiàn)智能設(shè)計(jì)“以人為本”的理念，符合現(xiàn)代科技發(fā)展的潮流趨勢(shì)，酒店在智能的三大功能模塊上啊進(jìn)行基本建設(shè)，即高速寬帶網(wǎng)接入系統(tǒng)，酒店門禁系統(tǒng)，酒店電視監(jiān)控系統(tǒng)，并在智能設(shè)計(jì)保留智能安防系統(tǒng)，酒店寬帶應(yīng)用增值服務(wù)等延伸建筑功能。五、建筑結(jié)構(gòu)及防火酒店內(nèi)建筑主要采用磚混結(jié)構(gòu)。酒店內(nèi)布局合理，建筑物四周均形成環(huán)行通道，既滿足了交通需要，又可作為消防通道。建筑物設(shè)置了滿足消防疏散要求的樓梯和出入口。為確保酒店內(nèi)人員的生命、財(cái)產(chǎn)安全，確保國(guó)家財(cái)產(chǎn)不受損失

31、，在建筑設(shè)計(jì)中貫徹“預(yù)防為主，防消結(jié)合”的方針，采取防火措施，減少火災(zāi)危害。建筑均采用非燃燒性的建筑材料，為滿足酒店防火要求，安裝了防火自動(dòng)噴淋系統(tǒng)、煙感報(bào)警系統(tǒng)及防排煙系統(tǒng)。六、供、配電系統(tǒng)酒店采用10kv環(huán)網(wǎng)供電，10kv高壓電纜采用vlv-3x150電纜溝敷設(shè)，每100米和分枝處設(shè)人孔井，電力電纜埋深(最小處)0.7米。七、防雷接地酒店建筑物均按一級(jí)建筑考慮防雷設(shè)計(jì)。變壓器低壓側(cè)中性線接地，pe線接地，防雷、弱電等接地共用接地裝置，其接地電阻要求不大于1歐姆。所有電氣設(shè)備都必須采用保護(hù)接零。為保證零線可靠接地，還要多處重復(fù)接地。在總進(jìn)線開(kāi)關(guān)處，裝設(shè)防電氣火漏電斷路器，進(jìn)行總等電位聯(lián)結(jié)，衛(wèi)

32、生間作局部等電位聯(lián)結(jié)。八、弱電工程酒店弱電部分同電信部門和廣電負(fù)責(zé)設(shè)計(jì)施工，酒店入口門衛(wèi)處設(shè)弱電控制室。酒店內(nèi)部管溝預(yù)留弱電線路敷設(shè)空間。九、給排水9.1給水1) 酒店用水量酒店給水規(guī)劃采用枝狀方式 2)消防用水量 酒店每個(gè)消防栓的用水量按1015升/秒計(jì)算。3)給水管網(wǎng)酒店給水由市政管網(wǎng)供給，其水符合國(guó)家規(guī)定的標(biāo)準(zhǔn)，水量能滿足酒店的要求。 4)節(jié)水措施： 在建筑內(nèi)生活用水的節(jié)約上：采用優(yōu)質(zhì)管材和連接，供給衛(wèi)生用水，減少滲漏。使用節(jié)水型設(shè)備和配件，減少用水量。9.2排水酒店排水采用雨污合流制，酒店主排水干管管徑設(shè)dn600，支管設(shè)dn200、dn150。沿道路每80米設(shè)一檢查井，每30米設(shè)一雨

33、水口，排水坡度同道路坡度，且不低于0.3%，管頂最小埋深1.2米。十、消防 管頂埋深0.7米，消防栓安裝距離道路邊線不超過(guò)2米，距外墻不小于5米。十一、環(huán)境保護(hù)1、污染源項(xiàng)目建成以后，以酒店經(jīng)營(yíng)為主，從事生產(chǎn)活動(dòng)，會(huì)產(chǎn)生一定污染。污染源主要來(lái)自酒店廚房和客房的垃圾、廢棄物、生活污水及噪音。2、垃圾、污水處理酒店內(nèi)在人流集中位置設(shè)有多個(gè)小垃圾筒，每天的垃圾由酒店清管員由垃圾筒和垃圾箱收集后集中于區(qū)域內(nèi)的垃圾總站，再由環(huán)衛(wèi)部門統(tǒng)一收集處理。生活污水采用排水管排入化糞池，再排入城市排水管網(wǎng)。3、噪音污染 設(shè)計(jì)通過(guò)增加隔音設(shè)施、空間處理、室內(nèi)綠化布置等措施，最大限度的減低了室內(nèi)噪音，給商家和居住者提供

34、了一個(gè)良好的經(jīng)營(yíng)和旅居環(huán)境。4、綠化酒店環(huán)境綠化是酒店建設(shè)中的一個(gè)重要組成部分，本酒店項(xiàng)目綠化的作用主要體現(xiàn)在三個(gè)方面：1）、具有保護(hù)和改善生態(tài)環(huán)境的作用，綠化樹(shù)林能起到降低風(fēng)速、阻擋風(fēng)沙的作用；綠色植物能吸收二氧化碳，放出氧氣，起到凈化空氣的作用。草坪具有減少地面的輻射熱和減弱地面對(duì)噪聲的反射。 2）、綠化具有美化作用。綠化是美化城市的一個(gè)重要手段，運(yùn)用園林植物樹(shù)木花卉不同的形狀、顏色、用途和風(fēng)格，不僅使城市披上綠裝，而且瑰麗的色彩，芬芳的花香使城市更美。3）、綠化能陶冶人的情操，起到修身養(yǎng)心作用。人們?cè)谏守S富的園林綠地中生活，不僅能得到美的享受，還能陶冶人的情操，提高人的審美能力。在開(kāi)展

35、項(xiàng)目建設(shè)中，既考慮經(jīng)濟(jì)效益，又要考慮保護(hù)環(huán)境的原則。在施工建設(shè)中，避免噪音和灰塵對(duì)周邊居民生活的影響，施工單位要嚴(yán)格按照建設(shè)項(xiàng)目環(huán)境保護(hù)管理?xiàng)l例執(zhí)行。5、環(huán)保技術(shù)的應(yīng)用生態(tài)、環(huán)保已成為酒店建設(shè)中的一個(gè)深入人心的永恒主題。環(huán)保作為一個(gè)要求在酒店領(lǐng)域中的作用日益突出。如：開(kāi)發(fā)應(yīng)用綠色建材；沖水回用處理技術(shù)；雨水收集利用技術(shù)；太陽(yáng)能和地下熱能等潔凈能源利用技術(shù)；垃圾處理和廢水排放技術(shù)等已被大量推廣應(yīng)用。引進(jìn)先進(jìn)的外墻無(wú)機(jī)涂層技術(shù)及產(chǎn)品，在建筑外墻面采用無(wú)機(jī)涂層，不僅使建筑立面更加美觀高檔，而且具有防靜電、防積塵、防酸雨、防老化等種種優(yōu)點(diǎn)，是貼面磚及有機(jī)涂料所無(wú)法比擬的。廚房設(shè)施采用潛運(yùn)煙灶，有效地解

36、決了廚房空氣污染問(wèn)題。6、節(jié)能充分提高能源利用率是每個(gè)工程項(xiàng)目都應(yīng)該遵循的準(zhǔn)則，本項(xiàng)目擬采取下列節(jié)能措施：1）、采用架空隔熱層，以減輕夏日太陽(yáng)輻射和冬天嚴(yán)寒對(duì)室內(nèi)溫度的影響，以此減少空調(diào)耗電量，節(jié)約電能。2）、架設(shè)、敷設(shè)線路時(shí)，其導(dǎo)線設(shè)計(jì)截面的選用上充分考慮其工作需要，保證供電、用電安全，防止造成經(jīng)濟(jì)損失。3）、樓梯間的路燈均采用聲控系統(tǒng)或觸摸延時(shí)開(kāi)關(guān)，以免電燈徹夜長(zhǎng)明，浪費(fèi)電能。4）、電表、變壓器等的選型盡可能采用節(jié)能型，以免運(yùn)行時(shí)浪費(fèi)能源。5）、加強(qiáng)酒店內(nèi)部管理，及時(shí)維修管道，防止跑、冒、滴、漏，節(jié)約水電等能源。采取上述措施后，本項(xiàng)目可能達(dá)到節(jié)能型建筑標(biāo)準(zhǔn)。第六章 酒店的功能設(shè)置一、 酒店

37、大堂：二、 風(fēng)味廳：三、 中西餐廳：四、 會(huì)員制私房菜：五、 ktv和紅酒坊：六、 棋牌娛樂(lè)大廳：七、 會(huì)議室：八、 行政酒廊：九、 藝術(shù)長(zhǎng)廊：十、 水會(huì)：十一、 客房：包含總統(tǒng)套房、豪華行政套房、豪華商務(wù)套房、情侶套房、家庭套房、豪華大床房、豪華標(biāo)間、豪華單間、普通標(biāo)間、普通單間、迷你房。 第七章 現(xiàn)狀分析和項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)評(píng)價(jià)一、 現(xiàn)狀分析現(xiàn)在酒店建設(shè)已經(jīng)進(jìn)入關(guān)鍵期，已完成酒店投資17891萬(wàn)，建筑工程已經(jīng)全部完工，酒店的設(shè)備工程及配套工程正在緊張進(jìn)行當(dāng)中，但目前酒店后期裝修工程及其他事項(xiàng)仍需下列資金投入，見(jiàn)下表：酒店裝修運(yùn)營(yíng)需要投入資金明細(xì)表：序號(hào)項(xiàng)目面積（平米）金額(萬(wàn)元）備 注1中央空調(diào)主機(jī)

38、及鍋爐安裝3002電梯953酒店廚房180含中餐廚房、西餐廚房、私房菜廚房4酒店布草2605酒店電器2206酒店pa507酒店餐具1508酒店管理系統(tǒng)20含酒店網(wǎng)絡(luò)9會(huì)議室系統(tǒng)100含多功能廳影響及其它影像設(shè)備10一次性用品初投入10011vi設(shè)計(jì)及制作4512酒店服裝24.8含服務(wù)用鞋13弱電系統(tǒng)210含綜合布線14高低壓配電300含自備發(fā)電機(jī)組15亮化工程9016酒店形象廣告8017婚慶喜宴用品10018酒店家具30019婚慶喜宴用品46.1酒店裝修20酒店大堂裝修400 1604000元/平米21酒店門頭540 811500元/平米22外墻裝修1200 48400元/平米23裙樓外立面4

39、00 28700元/平米24酒店屋頂造型540 1082000元/平米25一樓婚慶喜宴5000 6001200元/平米26中西餐廳2800 3361200元/平米27ktv、紅酒房1500 2401600元/平米2823樓會(huì)員私房菜2742 411.31500元/平米29622層客房16940 2032.81200元/平米30棋牌室890 891000元/平米31酒店客房2樓9500 9501000元/平米合計(jì)7755基于上述情況，要使酒店進(jìn)入正式營(yíng)業(yè)，尚需要銀行貸款8000萬(wàn)元。二、項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)評(píng)價(jià)：1、酒店經(jīng)營(yíng)總收益(每年)：1）、客房: 稅收按7.5計(jì)算，客房數(shù)459間，入住率按最低65計(jì)算

40、，平均房?jī)r(jià)為298元/間/日計(jì)算，客房毛利率90，員工工資為150人1000元（人均）12個(gè)月180萬(wàn)元，水電、環(huán)保等不可預(yù)見(jiàn)費(fèi)用：350萬(wàn)/年，年經(jīng)營(yíng)利潤(rùn)為：459間298元/間/天365天659092.5180萬(wàn)-350萬(wàn)2171.6萬(wàn)元。2）、餐飲： a、婚慶喜宴（中餐大廳含中餐包房）120桌2次（按每天中餐晚餐各一次）860元均價(jià)/桌300天有效經(jīng)營(yíng)天數(shù)50毛利率-7.5%營(yíng)業(yè)稅110.4萬(wàn)（工資）43萬(wàn)2478.2萬(wàn)元b、會(huì)員私房菜（會(huì)員制高端餐飲燕鮑翅）：經(jīng)營(yíng)面積為2742平米的高端餐飲，只做8個(gè)豪華高端包房。8個(gè)包房每天2次4000元/桌300天有效經(jīng)營(yíng)日92.5100毛利率10

41、0萬(wàn)元23.9萬(wàn)元1652.10萬(wàn)元c、場(chǎng)地租金:a、8000平米休閑娛樂(lè)中心，月租金50元/平米，年租收益為480萬(wàn)元。b、2800平米茶座，月租金50元/平米，年租收益為168萬(wàn)元。c、按酒店標(biāo)準(zhǔn)裝修的中西餐廳2800平米，月租金為80元/平米，年租金收益268.8萬(wàn)元。d、按酒店標(biāo)準(zhǔn)裝修的ktv和紅酒坊1500平米，月租金為80元/平米，年租金收益144萬(wàn)元。e、按酒店標(biāo)準(zhǔn)裝修的棋牌娛樂(lè)室890平米月租金為80元/平米，年租金收益85.4萬(wàn)元。酒店出租經(jīng)營(yíng)面積總計(jì)15990平米，年租金收入合計(jì)1146.2萬(wàn)元酒店合計(jì)年經(jīng)營(yíng)利潤(rùn)為7448.1萬(wàn)元，扣除不可預(yù)見(jiàn)費(fèi)用300萬(wàn)/年；酒店裝飾費(fèi)用

42、及酒店物品購(gòu)置預(yù)算為5084.1萬(wàn)元，按5年快速折舊，年折舊費(fèi)用1016.82萬(wàn)/年；固定資產(chǎn)投資1.7981億元，按40年折舊，年折舊費(fèi)用424.9萬(wàn)；項(xiàng)目計(jì)劃申請(qǐng)銀行貸款8000萬(wàn)元，建設(shè)期1年，貸款年限8年，貸款年利率按7.722%（基準(zhǔn)利率5.94%上浮30%）,建設(shè)期利息為617.76萬(wàn)元。上城國(guó)際大酒店經(jīng)濟(jì)效益分析指標(biāo)明細(xì)表序號(hào)項(xiàng)目收入成本稅金不可預(yù)計(jì)費(fèi) 折舊利息 現(xiàn)金流量 1客房 2,920.64 180.00 219.05 350.00 617.76 2,171.59 2餐飲2.1婚慶喜宴 6,192.00 3,206.40 464.40 43.00 2,478.20 2.2會(huì)

43、員私房菜 1,920.00 100.00 144.00 23.90 1,652.10 8,112.00 3,306.40 608.40 66.90 4,130.30 3場(chǎng)地租金 - 3.1休閑娛樂(lè)中心 480.00 480.00 3.2茶座 168.00 168.00 3.3中西餐廳 268.80 268.80 3.4ktv和紅酒坊 144.00 144.00 3.5棋牌娛樂(lè)室 85.40 85.40 1,146.20 1,146.20 總計(jì) 12,178.84 3,486.40 827.45 416.90 - 617.76 7,448.09 項(xiàng)目建設(shè)期8年利息 617.76 折舊 1,720

44、.55 總投資額 23,065.10 稅前利潤(rùn) 5,109.78 固定資產(chǎn)投資 17,981.00 所得稅金（25%） 1,277.45 裝修支出 5,084.10 凈利潤(rùn) 3,832.34 投資利潤(rùn)率16.62%年度凈現(xiàn)金流量 5,552.89 靜態(tài)投資回收期(年) 4.15 投資報(bào)酬率21.31%投資利稅率25.74%4.2072(17%npv)4.0776(18%npv)內(nèi)含報(bào)酬率:17.30%高于利率7.772%高于基準(zhǔn)收益率10%凈現(xiàn)值（ic=10%）： 6,558.99 結(jié)論：項(xiàng)目可行！三、根據(jù)上述分析，貸款本息償還有足夠的保障：1、 有足夠的固定資產(chǎn)做保障貸款抵押物為：一層：18

45、00平方米20000元/平米3600萬(wàn)元二層：5600平方米8000元/平米4480萬(wàn)元三層：1300平方米6000元/平米780萬(wàn)元四層：1500平方米6000元/平米900萬(wàn)元五層：890平方米5000元/平米445萬(wàn)元六層至二十一層：15130平方米4000元/平米6052萬(wàn)元二十二至二十三層：2700平方米4000元/平米1080萬(wàn)元可抵押資產(chǎn)合計(jì)：17337萬(wàn)元2、 有固定的租金收入做保障酒店出租經(jīng)營(yíng)面積總計(jì)15990平米，年租金收入合計(jì)1146.2萬(wàn)元，完全可以保證付息。3、 有穩(wěn)定的經(jīng)營(yíng)收入做保障酒店自營(yíng)部分，年利潤(rùn)為3062.04萬(wàn)元，足以保證還本。項(xiàng)目投資回收期、貸款償還期均小于8年，說(shuō)明該項(xiàng)目在短期內(nèi)即可全部收回投資，償還貸款本息有保障。從項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)分析來(lái)看，該酒店項(xiàng)目實(shí)際操作可行，能夠?qū)崿F(xiàn)穩(wěn)定的利潤(rùn)回報(bào)，投資回收期的年限合理，經(jīng)營(yíng)的風(fēng)險(xiǎn)完全可以避免，項(xiàng)目的可持續(xù)發(fā)展前景較好；該項(xiàng)目投資利潤(rùn)率、項(xiàng)目投資回收期、貸款償還期小于項(xiàng)目建設(shè)期和經(jīng)營(yíng)期之和，和市場(chǎng)同行業(yè)實(shí)際吻合，故從項(xiàng)目的盈利能力和償債能力來(lái)看，該項(xiàng)目是完全可行的。根據(jù)對(duì)本項(xiàng)目所在地區(qū)市場(chǎng)的宏觀經(jīng)濟(jì)環(huán)境、市場(chǎng)現(xiàn)狀和趨勢(shì)研究，可得出以下結(jié)論：本項(xiàng)目作為酒店經(jīng)營(yíng)，在永州具有廣闊的市場(chǎng)前景，可以投資，穩(wěn)定收益。根據(jù)投資