房地產(chǎn)開發(fā)項目可行性研究報告(范文_詳細(xì)

1、房地產(chǎn)開發(fā)項目可行性研究報告(范文)一、項目背景 1 、 項目名稱: 居住小區(qū)(暫定名) 2、可行性研究報告的編制依據(jù): (1)XX市居住區(qū)規(guī)劃設(shè)計規(guī)范 (2)XX市城市拆遷管理條例 (3)XX市居住區(qū)公共服務(wù)設(shè)施設(shè)置規(guī)定 (4)住宅設(shè)計規(guī)范 (5)住宅建筑設(shè)計標(biāo)準(zhǔn) (6)建筑工程交通設(shè)計及停車場設(shè)置標(biāo)準(zhǔn) (7)XX市道路綠化規(guī)劃及設(shè)計規(guī)范 (8)高層民用建筑設(shè)計防火規(guī)范 3、項目概況 1 )地塊位置:該基地東起 ,南至 路,西至 路、北至 ,圍合區(qū)內(nèi)土地面積約 平方米,該地塊XX市 類地段。 2 )建設(shè)規(guī)模與目標(biāo): 土地面積: 畝( 平方米) 容積率: 開發(fā)周期: 土地價格: 元/畝XX市國

2、有土地使用權(quán)掛牌出讓起價) 建筑面積(預(yù)計):總建筑面積: 3 )周圍環(huán)境與設(shè)施 (1)步行約10 分鐘可XX市中心。 (2)西側(cè)XX市城市中心景點。 (3)東側(cè)為 XX市綠化帶,南側(cè)為 廣場。 (4)西南靠XX市 小學(xué)。 (5)北面XX市人民銀行。 4 、項目SWOT分析 優(yōu)勢及機會 (1) 該項目地XX市最具發(fā)展?jié)摿Φ牡囟?周邊環(huán)境在不久的將來是最佳的居住區(qū)域。 (2) A近幾年的經(jīng)濟(jì)發(fā)XX市政建設(shè)步伐,使得該區(qū)域的房地產(chǎn)具有較大的升值空間。 (3) 東側(cè) 的成功開發(fā),為該區(qū)域的房價定位提XX市場認(rèn)可性。 (4) 周遍日趨成熟的居住配套及 商業(yè)氛圍的逐步形成,為該項目的商鋪價格奠定了一定的

3、基礎(chǔ)。 (5) 拆遷的當(dāng)?shù)鼐用襁x擇就地回遷的比例較大,對該項目的資金流壓力有一定的緩解作用。 (6) 該項目以毛地出讓,起價 元/畝,使得取得該地塊的前期資金較少。 (7) 該項目規(guī)劃定位XX市第一個小高層XX公司XX市開發(fā)小高層的經(jīng)驗可以為之借鑒。 XX公司XX市的政府及建設(shè)主管部門的良好公共關(guān)系背XX公司今后在當(dāng)?shù)氐陌l(fā)展。 (9XX公司XX市的先行介入,為今后該項目的物業(yè)管理,具有一定的優(yōu)勢互補的性。 (10) 拆遷的難度較大使得外地的資金有所顧慮,為我們?nèi)〉眠@次競價成功創(chuàng)造了一定的機會。 劣勢及威脅 (11) 拆遷密度過大,拆遷成本及風(fēng)險是該項目成功與否的關(guān)鍵。 (12)XX市拆遷實施細(xì)

4、則的即將出臺,拆遷成本的預(yù)測具有一定的風(fēng)險性。 (13XX市政設(shè)施的帶拆帶建,因其標(biāo)準(zhǔn)的不確定性,使的成本的測算具有一定的不確定性。 (14) 外來資金的介入,有可能使得土地的掛牌價抬的過高。 (15) 規(guī)劃中對于地塊的居住用地的定位,今后商業(yè)的規(guī)劃能否通過,具有一定的不可確定性。 (16) 小高層的居住觀念的形成,物業(yè)管理費、電梯的運行和維護(hù)等,將給今后的銷售帶來一定的抗性。 (17) 該地塊的居民大多是二次拆遷,拆遷的難度較大。 (18) 花園的日趨完善,又是多層住宅,與本項目的競爭將比較激烈。 (19) 拆遷的難度,使該項目的建設(shè)周期具有延期的可能。 (20) 周遍的生活配套設(shè)施及交通不

5、夠完善。 XX市場分析 1XX市概況(參考) XX市位于 河南岸,面積 平方公里,人口 萬。 生態(tài)環(huán)境優(yōu)良。境內(nèi)有國家級森林公園、國家級野生動植物保護(hù)區(qū)、國家級水禽濕地保護(hù)區(qū)XX市森林覆蓋率達(dá)56,1996年和1997年被國家批準(zhǔn)為國家生態(tài)經(jīng)濟(jì)示范區(qū)和實施中國21世紀(jì)議程地方試點。 投資環(huán)境良好。交通通信便捷,公路已形成了以國XX省道及沿江公路為骨架的交通運輸網(wǎng)；水運以長江干流的重要港口A港為樞紐,擁有國家對外開放口岸,年設(shè)計吞吐能力達(dá)500萬噸,A港泥洲新港區(qū)一期工程已動工；通信已形成以數(shù)字傳輸、程控交換為主的多種通信方式和多功能通信服務(wù)網(wǎng)絡(luò)。 項目所在區(qū)位于 江中下游南岸,XX市接壤,XX

6、市政治、經(jīng)濟(jì)、文化中心。全區(qū)總面積2516平方公里,人口62萬,轄8個鄉(xiāng)、13個鎮(zhèn)、4個街道辦事處。城區(qū)人口12萬。 2XX市房地產(chǎn)XX市場分析 XX市房地產(chǎn)業(yè)從起步到發(fā)展,大致經(jīng)歷了三個階段:1988年至1993年為第一階段,以房屋統(tǒng)代建為主,所建住房多為福利性,商品化率低,房地產(chǎn)業(yè)處于萌芽狀態(tài)。1994年至1998年為第二階段,統(tǒng)代建行為逐步消失,商品房開發(fā)逐漸興起。1999年至今為房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展與規(guī)范階段。以城區(qū)南門“兩點一線”舊城改造和西苑小區(qū)的成片開發(fā)為起點,掀起XX市建設(shè)新一輪高潮。尤其是XX市后XX市基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)步伐加快XX市建成區(qū)人口、規(guī)模迅速擴張XX市建設(shè)與房地產(chǎn)開發(fā)兩者良性互

7、動,房地產(chǎn)場進(jìn)入有序發(fā)展時期。到目前為止XX市房地產(chǎn)業(yè)基本實現(xiàn)了創(chuàng)業(yè)任務(wù),完成了原始積累。居民住房質(zhì)量顯著改善,產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)趨向合XX市場體系基本建立。 二OO三年XX市房地產(chǎn)業(yè)主要特征表現(xiàn)在以下幾個方面: 表現(xiàn)之一:投資增幅大。房地產(chǎn)開發(fā)投資完成4.6億元,投資增幅達(dá)33.4%,XX市建設(shè)系統(tǒng)投資65%,XX市固定資產(chǎn)投資12.6%。 表現(xiàn)之XX市場供銷兩旺。主城區(qū)竣工商品房面積 20.04萬平方米,銷售面積22.04萬平方米,消化空置房2萬平方米XX市人均住房建筑面積已達(dá)26平方米。 表現(xiàn)之三:房價平穩(wěn)上升。城區(qū)商品住宅價格較去年上漲17%,凈增400元/m2左右。 表現(xiàn)之四:XX市場持續(xù)升溫

8、XX市全年共辦理各類房產(chǎn)交易1.12萬起XX市城區(qū)共辦理各類房產(chǎn)交易7938起,面積達(dá)89.62萬m2,比上年度分別增長25%和35%,其中存量房買賣2305起,面積24.40萬m2,成交金額8800萬元。 表現(xiàn)之五:拉動經(jīng)濟(jì)效果顯著。房地產(chǎn)業(yè)增加值XX市GDP增加值14%,帶動相關(guān)產(chǎn)業(yè)產(chǎn)值8.87億元,帶動社會商品銷售6.16億元；房地產(chǎn)業(yè)上繳國家稅收2800萬元。 對XX市場的預(yù)測: -從購房能力看 伴隨著經(jīng)濟(jì)增長,城鎮(zhèn)居民可支配收入逐年增多,20_年到20_年,城鎮(zhèn)居民可支配收入從5222元上升到6028元。盡管去年房價漲幅較大,但XX市場仍保持旺熱。 從投資角度看 由XX市長期低迷,銀

9、行利率多次下調(diào),而房地產(chǎn)業(yè)保值、增值功能顯著,使得房XX市場成為投資的重要領(lǐng)域。加上銀行信貸的支持,大大刺XX市場的需求。目前通過按揭貸款購買商品房的比例為42%,年增幅達(dá)16%。 從消費結(jié)構(gòu)看 隨著房XX市場的發(fā)展,居民住房消費觀念發(fā)生了明顯的變化。人們已不能滿足于“夠住就行”的傳統(tǒng)觀念,改善型住房的需求較為明顯。住房消費正由“居住型”向“享受型”轉(zhuǎn)變。二次置業(yè)、三次置業(yè)的消費群體逐步擴大。據(jù)調(diào)查,匯景花園一期95%以上購房戶均為房改房換房。 從需求關(guān)系看 根XX市總體規(guī)劃XX市建城區(qū)面積將由14.6平方公里發(fā)展到27.8平方公里XX市人口由12萬人增加到30萬人。在不考慮有效購買力的情況下

10、,單從住房需求分析XX市每年人口增長拉動的住房需求,加XX市外來人口的購買需求XX市拆遷需要,將為房地產(chǎn)業(yè)提供廣闊的發(fā)展空間。 3、主要競爭項目分析 住宅小區(qū)詳細(xì)情況如表: 項目 套數(shù) 建筑面積(萬) 平均單價(元/) 位置 向陽小區(qū) 1500 22 1400 寶山路新華小區(qū) 785 8 1344 黃河街銀河小區(qū) 170 1460 銀河街成光小區(qū) 130 1400 學(xué)院路太陽神小區(qū)500 6.9 1508 英雄路 部分商業(yè)網(wǎng)點詳細(xì)情況 項目 面積 單價元/ 位置 匯豐花園 4080 40005600 新城區(qū) 秋爽花園 5070 500012000 XX市中心 碧苑小區(qū) 3650 6800 建設(shè)

11、路 桃園小區(qū) 車庫 550 秋浦路 荷花村 車庫 550 建設(shè)路 三、項目財務(wù)分析 (一)、拆遷成本分析 圍合區(qū)域內(nèi)房屋均為磚混結(jié)構(gòu),其中4棟5層住宅樓房(實驗小學(xué)職工二棟XX公司職工住宅一棟16戶, XX公司拆遷安置房一棟,30戶)。其它房屋均為二四層。 根據(jù)掛牌文件附圖及現(xiàn)場核結(jié),圍合區(qū)內(nèi)需拆除房屋面積:住宅34329平方米,經(jīng)營性用房600平方米,合計住戶約205戶。住戶成份多XX市區(qū)房屋拆遷到此健房。住戶90%以上均有土地證,規(guī)劃建房證,房屋產(chǎn)權(quán)證、獨戶水、電表。具有一定的房屋拆遷經(jīng)驗。 拆遷成本估算: 按XX市XX市房屋拆遷管理辦法規(guī)定和拆遷補償評估報告。 1、住宅:640元/平方米

12、*(0.9+0.3+0.08+0)*34329平方米=34329*819.20元=28122316.80元 2、經(jīng)營性用房:640元/平方米*(0.9+1.5+0.3+0.45+2.7)*600平方米=600平方米*3776元/平方米=2265600元 3、附屬物(水、電、電話、空調(diào)以上其它) 住宅34329平方米*45元/平方米=1544805元 經(jīng)營性用房:600平方米*45元/平方米=27000元 4、室內(nèi)裝飾:34929平方米*80元/平方米=2794320元 5、閣樓、圍墻院內(nèi)地坪等: 34929平方米*48元=1676592元 6、搬家費、臨時過渡費等: 1)、搬家費: 住宅:20

13、0戶*300元=60000元 經(jīng)營性用房:9戶*500元=4500元 小計:64500元 2)、過渡費: 住宅:34329平方米*2.5元/平方米*6個月=514935元 經(jīng)營性用房:600平方米*16元/平方米*6個月=57600元 小計:632535元 其他費用 3)、 管理費,委托拆遷費: 34929平方米*15元/平方米=523935元 4)、 房屋拆遷評估服務(wù)費費:35000元 5)、 獎勵: 34929平方米*100元/平方米=3492900元 上述所有費用小計:38533208元,折抵每平方補償金額為1103.18元。 按XX市人民政府令,XX市城市區(qū)域內(nèi)房屋拆遷,在20_年上半

14、年尚可以執(zhí)行XX省XX市房屋拆遷管理辦法,在20_年7月1日開始執(zhí)行后XX市城市房屋拆遷就困難重重,特別全XX市房屋拆遷大氣候政策,向被拆遷人傾斜,裁決司法強制拆遷基本停止。 1103.18元/平方米+100元/平方米 =1203.18平方米 1203.18元*34929平方米=42025874.2元 (二)建筑成本分析 對該宗地塊的建設(shè)規(guī)模作了初步的規(guī)劃方案,沿東湖路建兩棟二層網(wǎng)點,占地面積:50*10*2=1000,建筑面積:2000。 主入口設(shè)在東湖路兩棟網(wǎng)點之間,次入口設(shè)在 路靠近 小區(qū)的橋旁。沿建設(shè)東路建二層裙房,形式基本同S小高層,裙房上建三棟12層住宅,裙房占地110*15*2=

15、3300,三棟12層住宅建筑面積:29.4*13.8*12層*3棟=14606,合計建筑面積:17906。 地塊內(nèi)大致布置 一棟 15層29.4*13.8*15層； 一棟 12層29.4*13.8*12層； 三棟 12層40*15*12層； 一棟 15層40*15*15層； 占地面積:3211,建筑面積:41554 總占地面積:5861,建筑密度:20.7% 總建筑面積:61460,容積率:2.17 高層均設(shè)計地下室,面積為4861,總戶數(shù)約為297戶。 建設(shè)成本估算 (一)、工程前期費: 1、拆遷成本 2、土地出讓金 3XX市基礎(chǔ)設(shè)施配套費:61460*50元/=307.3萬元 4、人防基金

16、:配套建地下室 5、規(guī)劃技術(shù)服務(wù)費:56160*1.4+5300*2.2=9.03萬元 6、墻改:61460*8=49.168萬元 7、散裝水泥:61460*2=12.29萬元 8、白蟻防治費:61460*2=12.29萬元 9、質(zhì)量監(jiān)督費:61460*2=12.296萬元 10、施工圖審查:61460*1=6.15萬元 11、防雷審查:61460*1=6.15萬元 12、消防審查: 13、文物:0.2萬元 14、規(guī)劃設(shè)計:10萬元 15、建筑設(shè)計:2000*12+59460*30=180.78萬元 16、地質(zhì)勘探:61460*2=12.29萬元 17、測量定位:10萬元 18、煤氣增容:25

17、00元/戶 19、供水管網(wǎng)配套費:20元/ 小計:627.93萬元(18、19項代收代繳,未計) (二) 工程成本 1、樁基:59460*100元/=594.6萬元 2、地下室:4861*600元/=291.66萬元 3、主體:59460*900+2000*500=5451.4萬元 4、電梯:9棟*50萬元/棟=450萬元 5、室外水電氣工程:61460*50=307.3萬元 6、小區(qū)綠化、道路等工程:61460*60=368.76萬元 7、監(jiān)理費:6337.66*1%=63.38萬元 小計:7527.1萬元 總計、8155.03萬元 (三)項目費用分析 依據(jù)比較定XX市場定價相結(jié)合的原則,就該項目的預(yù)算定價為: 小高層住宅1900元/ 商鋪6000元/ 地下車庫800元/ 銷售收入 住宅1900*56160=106704000 商鋪6000*5300=31800000 地下室48