買賣合同重大誤解

1、買賣合同重大誤解篇一：關(guān)于因重大誤解而訂立的合同 合同法案例關(guān)于因重大誤解而訂立的合同 案例簡介 1996 年 8 月 10 日，吉祥服裝廠（被告）攜服裝樣品到 某市大華商廈（原告）協(xié)商簽訂服裝購銷合同。大華商廈同 意訂貨，并于當(dāng)月 16 日簽訂了合同。當(dāng)時，吉祥服裝廠稱 樣品用料為純棉布料，大華商廈主管人看后也認(rèn)定是純棉布 料，對此沒有異議。雙方在合同中約定：吉祥服裝廠向大華 商廈提供按樣品及樣品所用同種布料制作的女式裙9000 件，總價款為 360000 元。一個月后由吉祥服裝廠將貨物送到商廈營業(yè)地，大華商 廈按樣品驗收后于 1-5 天內(nèi)將全部貨款一次付清。 8 月 25 日，吉祥服裝廠按

2、合同約定的時間將貨物運送到了指定的地 點，大華商廈驗貨后認(rèn)為數(shù)量、質(zhì)量均符合合同約定，于是 按約定的時間向服裝廠支付了貨款。但是， 9 月 1 日，有一 位顧客購買此裙后認(rèn)為不是純棉布料，要求退貨。大華商廈立即請有關(guān)部門進行檢驗，后證實確實不是純 棉布料， 里面含有 15的化纖成分。 大華商廈認(rèn)為吉祥服裝 廠有欺詐行為，于是函告吉祥服裝廠前來協(xié)商，要求或者退 貨或者每件成品降低價款 10 元。吉祥服裝廠則辯稱：其廠 業(yè)務(wù)員去南方某市購買此布料時是按純棉布料的價格購買 的，有發(fā)票為證，且當(dāng)時拿樣品給商廈看時，商廈也認(rèn)為是純棉布料，因而不存在欺詐行為，不同意退貨，如果退貨每件成品只能降低 5 元，

3、為此雙方經(jīng)過多次協(xié)商均未 達成一致意見。此后，商廈主管人員調(diào)離崗位，此爭議被擱置，直至次年 9 月 26 日，商廈才訴至法院，要求解除合同，退還全部 制成品，并要求吉祥服裝廠承擔(dān)責(zé)任，賠償損失。問題提出 本案涉及到因重大誤解而訂立的合同的效力問題，同時 涉及到如何正確區(qū)分欺詐和重大誤解，另外，還涉及到（撤 銷合同）撤銷權(quán)的行使問題。法律依據(jù)民法通則第 59 條規(guī)定：“下列民事行為，一方有權(quán) 請求人民法院或者仲裁機關(guān)予以變更或者撤銷：（一）行為人對行為內(nèi)容有重大誤解的；（二）顯失公平的。被撤銷的民事行為從行為開始起無效。 “民法通則第 61 條第 1 款規(guī)定：“民事行為被確認(rèn)為 無效或者被撤銷后

4、，當(dāng)事人因該行為取得的財產(chǎn)，應(yīng)當(dāng)返還 給受損失的一方。有過錯的一方應(yīng)當(dāng)賠償對方因此所受的損失，對方都有 過錯的，應(yīng)當(dāng)各自承擔(dān)相應(yīng)的責(zé)任。 ”民通意見第 71 條規(guī)定：“行為人因?qū)π袨榈男再|(zhì)、 對方當(dāng)事人、標(biāo)的物的品種、質(zhì)量、規(guī)格和數(shù)量等的錯誤認(rèn) 識，使行為的后果與自己的意思相悖，并造成較大損失的， 可以認(rèn)定為重大誤解。 ” 民通意見第 73 條規(guī)定：“對 于重大誤解或者顯失公平的民事行為，當(dāng)事人請求變更的， 人民法院應(yīng)當(dāng)予以變更；當(dāng)事人請求撤銷的，人民法院可以 酌情予以變更或者撤銷?？勺兏蛘呖沙蜂N的民事行為，自行為成立時起超過一 年當(dāng)事人才請求變更或者撤銷的，人民法院不予保護。 “案情分析及

5、處理結(jié)果 在本案中，被告吉祥服裝廠在采購布料時誤以為是純棉 布料并將其制成成品賣給原告，從其主觀上看，并沒有故意 作虛假陳述或故意隱瞞真實情況， 不存在欺詐的故意， 因此， 被告的行為不是欺詐行為。 但是，由于原告和被告都將布 料當(dāng)作是純棉布料而訂立了合同，雙方對合同標(biāo)的物的質(zhì)量 都發(fā)生了錯誤認(rèn)識，并且此種錯誤認(rèn)識嚴(yán)重影響了原告的利 益，根據(jù)民通意見第 71 條的規(guī)定，此合同為因重大誤 解而訂立的合同， 根據(jù)民法通則 第 59 條和民通意見第 73 條第一款的規(guī)定，當(dāng)事人可以請求人民法院予以 撤銷或者予以變更。但在此案中，由于雙方訂立合同的時間為 1996 年 8 月 16 日，而原告在 19

6、97 年 9 月 26 日才向法院起訴，因此，根 據(jù)民通意見第 73 條第 2款的規(guī)定，“可變更或者可撤銷 的民事行為，自行為成立時起超過一年當(dāng)事人才請求變更或 者撤銷的，人民法院不予保護。 ”原告的訴訟請求不應(yīng)得到 法院的支持。因顧客退貨而造成的損失應(yīng)根據(jù)過錯程度由雙 方承擔(dān)。存在問題對于本案，存在以下不同意見：第一種意見認(rèn)為， 被告吉祥服裝廠將含化纖 15的布料 當(dāng)作純棉布料制成成品，賣給原告，并告知為100純棉，與事實不符，已構(gòu)成欺詐，原告享有合同撤銷權(quán)，可以請求 變更解除合同，賠償損失。 第二種意見認(rèn)為，原被告雙方 簽訂合同是基于對合同標(biāo)的質(zhì)量的錯誤認(rèn)識，屬于重大誤解， 原告方享有合同

7、撤銷權(quán)，因為合同已履行完畢，撤銷合同、 恢復(fù)原狀將給雙方造成更大的損失，所以應(yīng)對合同的價格條 款予以變更，兼顧雙方的利益。第三種意見認(rèn)為，雖然原告基于重大誤解，享有合同撤 銷權(quán)，但由于原告在一年的除斥期間內(nèi)沒有行使撤銷權(quán)，該 權(quán)利消滅，原告解除合同的請求不予支持，因顧客退貨而造成的損失應(yīng)根 據(jù)過錯程度由雙方承擔(dān)?？梢姡瑢τ陔p方合同是因欺詐而訂立的合同還是因重大 誤解而訂立的合同存在爭議。民法通則第 59 條規(guī)定：“下列民事行為，一方有權(quán) 請求人民法院或仲裁機構(gòu)予以變更或撤銷：（一）行為人對行為內(nèi)容有重大誤解的；（二）顯失公平。 ”何謂 “重大誤解”？民通意見 第 71 條規(guī)定：“行為人因?qū)π袨?/p>

8、的性質(zhì)、對方當(dāng)事人、標(biāo)的 物的品種、質(zhì)量、規(guī)格和數(shù)量的錯誤認(rèn)識，使行為的后果與 自己的意思相悖， 并造成較大損失的， 可以認(rèn)定為重大誤解。 一般認(rèn)為因重大誤解訂立的合同，是當(dāng)事人對合同關(guān)系某種 事實因素主觀認(rèn)識上的錯誤而訂立的合同。重大誤解有雙方 誤解和單方誤解之分，前者指雙方當(dāng)事人意圖指向的標(biāo)的不 一致或雙方對同一合同因素發(fā)生認(rèn)識相同的錯誤，后者指當(dāng) 事人一方對合同因素的錯誤理解。重大誤解一般以雙方誤解 為原則，以單方誤解為例外。重大誤解的構(gòu)成要件是：（1）必須是表意人因誤解作出了意思表示。 篇二：重大誤解的房屋買賣合同應(yīng)及時撤銷 重大誤解的房屋買賣合同應(yīng)及時撤銷 發(fā)布日期： XX-11-2

9、9 作者：王樹德律師 /ziliao/法律提示： 由于我國法制教育體制的不完善，廣大公民不能及時運 用法律武器保護自己的合法權(quán)益，最終導(dǎo)致重大損失。就拿 下面的案件來講，李某如果在 XX年6月15日之前提起撤銷 權(quán)或者變更合同的訴訟，那么勝訴的可能性是非常非常大的。 但是李某卻錯失了挽回?fù)p失的最好機會。在此，本律師告誡正在進行房產(chǎn)交易或者可能從事房產(chǎn) 交易的讀者，房屋買賣合同簽訂時一定要有風(fēng)險防范意識， 做到多學(xué)多問， 不要輕易相信中介公司。 在合同履行過程中， 要學(xué)會用法律武器及時有效的保護自己，爭取自己利益的最 大化或者最大限度的減少自己的損失。11 月 26 日上午 9 點，李女士很急切

10、得來到振邦律師 事務(wù)所親自找到本律師，對其面臨的房產(chǎn)糾紛問題尋求解決 方案，案情大致如下：李女士父親（下文稱李父）打算將其名下的一套央產(chǎn)房 轉(zhuǎn)讓，后全權(quán)委托李女士辦理出售事宜。XX年6月15日，李父通過我愛我家房地產(chǎn)中介公司簽訂了北京市存量 房屋買賣合同 ，合同約定房款總額 75萬。李女士及李父不 知曉央產(chǎn)房上市的途徑，也不知道如果央產(chǎn)房超標(biāo)需要補交 差價款的情形。買受人趙某要求在對合同進行補充：如果出 現(xiàn)超標(biāo)，超標(biāo)款由出賣人即李某負(fù)擔(dān)。李父即李女士未加思 索便簽訂了合同。XX年7月初雙方共同辦理過戶手續(xù)的時候 被告知房屋面積已經(jīng)超標(biāo)，后李女士被原單位告知應(yīng)該補交 超標(biāo)款 12 萬元。對此，李

11、父及李女士無法接收，并要求趙 先生承擔(dān)所有超標(biāo)款并遭到拒絕。雙方協(xié)商未果，趙先生遂 訴至法院要求繼續(xù)履行合同，并按照合同約定支付百分之十 及萬違約金。在一審過程當(dāng)中，李父的妻子馬女士，以李父侵犯夫妻財產(chǎn)為由將李父及趙某一同訴至北京市朝陽區(qū)人民法院并 要求確認(rèn)合同無效，此案經(jīng)過朝陽法院一審、北京市第二中 級人民法院終審，案件結(jié)果最終確定合同合法有效，應(yīng)繼續(xù) 履行。要求確認(rèn)合同無效的案件終審以后，趙某要求繼續(xù)履行合同并支付違約金的訴訟繼續(xù)審理。朝陽法院于XX年11月13 日做出一審判決， 判決認(rèn)為李父違約， 除支付違約合同之 外支付原告趙先生違約金萬。李父不服一審判決，已上訴至北京市第二中級人民法

12、院， 此案尚在審理過程當(dāng)中。王樹德律師在聽取了李女士詳細(xì)陳述以后，對李女士所 面臨的法律問題以及可能出現(xiàn)的結(jié)果一一做了詳細(xì)解釋：1 、李父的妻子也就是馬女士，以侵犯共有財產(chǎn)為由起 訴要求確認(rèn)合同無效的請求為什么沒有得到法律的支持？解答：雖然我國婚姻法規(guī)定，處分房屋應(yīng)夫妻雙方 共同協(xié)商，否則單方處分行為無效。但是物權(quán)法規(guī)定， 物權(quán)登記具有公示公信力，第三人基于對于物權(quán)登記的信任 所從事的交易行為，應(yīng)該受到法律保護。XX年上半年類似案 件層出不窮，判決也無法統(tǒng)一，有的確認(rèn)無效有的法院或者 法官認(rèn)為合法有效。但是近期北京市各個法院以及兩個中院 似乎對此達成了共識，即此類案件原則上適用物權(quán)法的 規(guī)定，

13、即判決合同合法有效， 以維護二手房交易市場的秩序。2、李父及李女士不知曉央產(chǎn)房的上市規(guī)則，也不知道 最終要繳納如此多的超標(biāo)款， 很不公平， 現(xiàn)在一審判決敗訴， 那么二審會改判嗎？解答：首先，對法律的漠視絕對不能使違約變成合理。 根據(jù)合同內(nèi)容以及履行狀況來看， 你們的存量房買賣合同 屬于顯示公平的合同，為什么說顯示公平呢？根據(jù)北京存量 房交易的慣例來看，賣方人得到的是凈得款，按照法律規(guī)定 由房主承擔(dān)的稅費轉(zhuǎn)為由買房人承擔(dān)。本案當(dāng)中，房屋差價 款的數(shù)額為多達12萬元，占房屋總價的16 %還要多。如果李父簽訂合同的時候明知超標(biāo)款如此之高，無論如何也 不會簽訂這樣的房屋買賣合同的。所以李某完全可以變更

14、或 者撤銷這個合同。根據(jù)合同法第 54 規(guī)定，重大誤解以 及顯示公平的合同，當(dāng)事人一方有權(quán)請求人民法院或者仲裁 機構(gòu)變更或者撤銷。但是合同法 55 條同時規(guī)定：具有撤 銷權(quán)的當(dāng)事人自知道或者應(yīng)當(dāng)知道撤銷事由之日起一年內(nèi) 沒有行使撤銷權(quán)，否則撤銷權(quán)消滅；本案當(dāng)中，從 XX 年 6 月份簽訂房屋買賣合同到 XX年11月底仍沒有提起變更或者 撤銷合同的訴訟請求，那么李父顯然已經(jīng)錯失了行使撤銷權(quán) 的機會。二審當(dāng)中如果以此為抗辯也難以改變訴訟的結(jié)果。3、李父現(xiàn)在應(yīng)該怎么辦？ 律師最后建議：不放棄上訴請求，爭取在二審當(dāng)中達成 和解。在訴訟當(dāng)中不只是存在勝訴和敗訴，和解也不排除是 一個皆大歡喜的結(jié)果。結(jié)合本

15、律師以往的訴訟經(jīng)驗，二審當(dāng) 中達成和解的可能性比較大，因為即使原告勝訴，還涉及到 一個執(zhí)行的問題，訴爭房屋為房主的唯一住房，而且李父年 紀(jì)較大，強制執(zhí)行房屋的可能性較大。話雖如此，最好的調(diào) 節(jié)結(jié)果也只能是原告承擔(dān) 12 萬超標(biāo)款然后免去違約金，或 者被告按照市價賠償原告經(jīng)濟損失，然后解除合同。篇三：商品房預(yù)售合同糾紛中的重大誤解 商品房預(yù)售合同糾紛中的重大誤解 原告訴稱：XX年11月23日，原、被告簽訂一份商品 房買賣合同，由原告向被告購買其開發(fā) “悠雅軒” S11 號 商鋪一套，約定層高為首層米、二層 3 米，合同附件一房屋 平面圖中僅標(biāo)注有一條梁柱。房屋建成后，原告發(fā)現(xiàn)被告建 造的房屋有以

16、下嚴(yán)重影響使用的問題：（1）一、二層中央均有一直徑為 15 厘米的粗大排水污管； （ 2 ）一層有兩條柱子 長寬分別為38 X 54厘米、72 X 13厘米，高米；（3）一層凈高僅為米； （ 4）二層有五根橫梁； （ 5） 二層有兩個沉沙井，規(guī)格分別為XX米和XX米；（6）二層凈高只有米。由于原告簽訂商品房買賣合同是希望買到符合 合同附件一房屋平面圖及合同第三條約定的商鋪，而被告實 際提供的商鋪違背了原告的真實意思表示，原告對此有重大 誤解。原告要求退房無果，故訴至法院，請求判決撤銷雙方 的商品房買賣合同 ，判令被告返還購房款 258503 元及利 息（從XX年11月23日起計至返還之日止），

17、本案的訴訟費 由被告承擔(dān)。被告辯稱：不同意解除合同。 商品房買賣合同是雙 方自愿協(xié)商簽訂的，對雙方當(dāng)事人均具有法律約束力，受法 律保護。被告交付的房屋規(guī)格均符合合同約定，是按有關(guān)部 門審查批準(zhǔn)的施工圖紙施工建設(shè)的，也符合國家相關(guān)規(guī)范， 不存在影響房屋使用的問題。原告要求撤銷合同的理由不能 成立，請求駁回原告的訴訟請求。適度把握商品房預(yù)售合同糾紛中“重大誤解”的適用 范圍商品房預(yù)售是平等主體的當(dāng)事人之間買賣尚未建成的 房屋（以下簡稱期房）的交易行為。商品房預(yù)售區(qū)別于現(xiàn)房 銷售的最大特征，是交易發(fā)生時作為標(biāo)的物的商品房尚未建 成，買受人只能借助出賣人提供的資料、通過想象來認(rèn)知所 購房屋的情況。因此

18、，房屋建成后的實際狀況與買受人的想 象存在差異是難免的。正因為如此，與同等條件下現(xiàn)房銷售 相比，預(yù)售期房不但價格偏低， 而且為了維護交易的穩(wěn)定性， 對買賣雙方的權(quán)利義務(wù)也有特殊要求：一方面要求出賣人在 履行如實告知義務(wù)時，應(yīng)保證買受人的想象與將來房屋的真 實狀況之間的差異在合理范圍之內(nèi)；另一方面也要求買受人 對差異風(fēng)險有合理的預(yù)見。所謂“合理” ，是以通常情況下 常人的理解能力、承受能力為判斷標(biāo)準(zhǔn)的。 是否超過“合理” 范圍影響到買賣房屋的真實意思表示，是判斷是否構(gòu)成“重 大誤解”的標(biāo)準(zhǔn)。本案原告作為消費者，在交易中處于弱勢地位，對其所 購房屋的具體情況只能通過被告的口頭和書面描述中得到 認(rèn)知。但被告卻未將房屋的詳細(xì)結(jié)構(gòu)情況通過實物（如樣板 房）或書面及口頭方式告知原告、以便原告能正確認(rèn)知房屋 的基本結(jié)構(gòu)。而從房屋建成后法院現(xiàn)場勘驗的情況看，雖然 仍然該商鋪仍然能夠使用， 但確實存在空間狹小、 結(jié)構(gòu)低矮、 有明顯的壓抑感的問題，尤其以第二層的情況更為嚴(yán)重。這 是通常情況下常人根據(jù)被告提供的信息