物業(yè)管理基本制度與政策8362112035

1、第一章 物業(yè)管理概述 本章要求：掌握：條例對物業(yè)管理的定位，條例的指導思想以及確立的基本法律關系。熟悉：物業(yè)管理的基本特征，物業(yè)管理在社會經濟中的地位和作用，條例確立的基本制度，條例涉及的主要問題。了解：物業(yè)管理的產生和發(fā)展，我國物業(yè)管理制度建設的歷史沿革。本章考試知識要點：1. 條例對物業(yè)管理的定位2. 物業(yè)管理的特征3. 物業(yè)管理的市場化特征4. 市場原則作為物業(yè)管理活動的前提條件5. 我國物業(yè)管理的產生和發(fā)展6. 我國改革開放前城鎮(zhèn)住房制度的主要特征7. 物業(yè)管理在社會經濟中的地位和作用8. 我國物業(yè)管理制度建設的歷史沿革9. 政府在我國物業(yè)管理發(fā)展中的特殊地位10. 條例頒布前物業(yè)管理

2、制度建設的主要特點11. 城市新建住宅小區(qū)管理辦法12. 條例頒布后物業(yè)管理制度建設的主要特點13. 條例的指導思想14. 條例創(chuàng)設的法律制度及其內容15. 條例的主要內容16. 條例法律責任的特點17. 條例確立的基本法律關系本章復習綱要：一、物業(yè)管理的概念（掌握）1物業(yè)管理定義物業(yè)管理條例第二條明確規(guī)定：物業(yè)管理，是指業(yè)主通過選聘物業(yè)管理企業(yè)，由業(yè)主和物業(yè)管理企業(yè)按照物業(yè)服務合同約定，對房屋及配套的設施設備和相關場地進行維修、養(yǎng)護、管理，維護相關區(qū)域內的環(huán)境衛(wèi)生和秩序的活動。2.物業(yè)管理定義的含義物業(yè)管理是由業(yè)主通過選聘物業(yè)管理企業(yè)的方式來實現(xiàn)的活動物業(yè)管理活動的基礎是物業(yè)服務合同物業(yè)管理

3、的內容是對物業(yè)進行維修、養(yǎng)護、管理，對相關區(qū)域內的環(huán)境衛(wèi)生和秩序進行維護3.物業(yè)管理條例調整的范圍既調整住宅物業(yè)的物業(yè)管理活動，也調整非住宅物業(yè)的物業(yè)管理活動既包括城市，也涵蓋鄉(xiāng)村4.物業(yè)管理的特征社會化、專業(yè)化、市場化是物業(yè)管理的三個基本特征社會化社會化有兩個基本含義：一是物業(yè)的所有權人要到社會上去選聘物業(yè)管理企業(yè)；二是物業(yè)管理企業(yè)要到社會上去尋找可以代管的物業(yè)。物業(yè)的所有權、使用權與物業(yè)的經營管理權相分離是物業(yè)管理社會化的必要前提。專業(yè)化專業(yè)化是指專業(yè)物業(yè)管理企業(yè)通過合同或契約的簽訂，按照產權人和使用人的要求去實施專業(yè)化管理。市場化市場化是物業(yè)管理的最主要特點。在市場經濟條件下，物業(yè)管理的

4、屬性是經營，所提供的商品是勞務。物業(yè)管理企業(yè)向業(yè)主和使用人提供勞務和服務，業(yè)主和使用人購買并消費這種服務。二、我國物業(yè)管理的產生與發(fā)展（了解）1. 伴隨著建筑技術的不斷進步，高層建筑附屬設備增多，結構的復雜，日常維修養(yǎng)護和管理事務的繁瑣復雜，孳生了物業(yè)管理行業(yè)2. 我國物業(yè)管理是在城市房地產綜合開發(fā)和住房制度改革背景下，通過實行住房商品化制度而逐漸發(fā)展起來的3. 1981年3月10日，深圳市第一家涉外商品房管理的專業(yè)公司深圳市物業(yè)管理公司掛牌成立。4. 1993年，深圳市人大頒發(fā)了全國第一部物業(yè)管理地方性法規(guī)深圳經濟特區(qū)住宅小區(qū)物業(yè)管理條例5. 建設部在認真總結深圳和廣州經驗的基礎上，于199

5、4年頒布了城市新建住宅小區(qū)管理辦法，確立了物業(yè)管理新體制6.四次全國物業(yè)管理工作會議1995年，建設部在青島召開了全國第一次物業(yè)管理工作會議，推廣青島對住宅小區(qū)實施物業(yè)管理的經驗。1997年，建設部在大連召開全國事二次物業(yè)管理工作會議，推廣大連整治改造舊住宅小區(qū)，推進物業(yè)管理的經驗1999年，建設部在深圳召開了全國第三次物業(yè)管理工作會議，推廣深圳物業(yè)管理項目招投標制度和經驗2003年，建設部在北京召開了全國第四次物業(yè)管理工作會議，貫徹落實宣傳物業(yè)管理條例7. 2000年，中國物業(yè)管理協(xié)會成立，對加強行業(yè)指導和行業(yè)自律起到了重要作用8. 2003年6月8日，國務院頒布了物業(yè)管理條例，標志著我國物

6、業(yè)管理進入了法制化、規(guī)范化發(fā)展的新時期三、我國物業(yè)管理制度的歷史沿革（了解）從我國物業(yè)管理制度建設的歷史沿革來看，可以物業(yè)管理條例為分水嶺，劃分成物業(yè)管理條例頒布前后兩個階段，兩個階段既存在著承繼的關系，也各自具有鮮明的特點1.從20世紀90年代初到條例頒布前，對于物業(yè)管理這一新生事物，無論國家還是地方都嘗試通過制度建設加以推動和規(guī)范。這一階段的物業(yè)管理政策法規(guī)主要體現(xiàn)以下特點：一是借鑒性，主要借鑒新加桂、香港特區(qū)等國家和地區(qū)的先進經驗；二是過渡性，主要考慮傳統(tǒng)房管模式的根深蒂固，采取漸進式的方法進行改革；三是針對性，主要是針對當時當?shù)匚飿I(yè)管理實踐中出現(xiàn)的問題，選擇應對性的政策和方法這一階段頒

7、布的物業(yè)管理法規(guī)政策有：城市新建住宅小區(qū)管理辦法是我國第一部系統(tǒng)規(guī)范物業(yè)管理制度的規(guī)范性文件，是推動我國全面開展物業(yè)管理活動的基石，對我國建立物業(yè)管理活動秩序產生了重大影響。全國優(yōu)秀管理住宅小區(qū)標準全國城市物業(yè)管理優(yōu)秀大廈標準及評分細則關于修訂全國物業(yè)管理示范住宅小區(qū)（大廈、工業(yè)區(qū)）標準及有關考評驗收工作的通知關于實行物業(yè)管理企業(yè)經理、部門經理、管理員崗位培訓合格上崗制度的通知城市住宅小區(qū)物業(yè)管理服務收費暫行辦法物業(yè)管理企業(yè)財務管理規(guī)定住宅共用部位共用設施設備維修基金管理辦法物業(yè)管理企業(yè)資質管理試行辦法住宅室內裝飾裝修管理辦法2. 2003年6月8日，物業(yè)管理條例正式頒布，這標志著我國物業(yè)管理

8、法制建設進入新階段。這一階段物業(yè)管理政策法規(guī)主要體現(xiàn)出以下特點：一是配套性，主要是以條例的配套性文件和實施細則的方式出現(xiàn)，以貫徹落實條例為基本指針；二是經驗性，主要是總結物業(yè)管理實踐的經驗教訓，有針對性地作出制度安排；三是操作性，主要是將條例中的基本制度和原則規(guī)定予以細化，使其在現(xiàn)實操作層面上得以實施。這一階段的物業(yè)管理政策法規(guī)主要有：（1）2003年6月，建設部發(fā)布業(yè)主大會規(guī)程；（2）2003年9月，建設部發(fā)布前期物業(yè)管理招標投標管理暫行辦法；（3）2003年11月，國家發(fā)展改革委員會、建設部發(fā)布物業(yè)服務收費管理辦法；（4）2004年1月，中國物業(yè)管理協(xié)會制訂普通住宅小區(qū)物業(yè)管理服務等級標準

9、；（5）2004年3月，建設部發(fā)布物業(yè)管理企業(yè)資質管理辦法；（6）2004年7月，國家發(fā)展改革委員會、建設部發(fā)布物業(yè)服務收費明碼標價規(guī)定；（7）2004年9月，建設部發(fā)布業(yè)主臨時公約（示范文本）和前期物業(yè)服務合同（示范文本）；（8）2005年11月，人事部、建設部發(fā)布物業(yè)管理師制度暫行規(guī)定、物業(yè)管理師資格考試實施辦法和物業(yè)管理師資格認定考試辦法。四、物業(yè)管理條例（掌握并熟悉）1.物業(yè)管理條例的立法過程1999年4月，建設部成立物業(yè)管理條例起草小組2001年3月，經建設部常務會議討論通過，形成物業(yè)管理條例（送審稿），提請國務院審議2002年10月16日，經國務院同意，國務院法制辦將物業(yè)管理條例（

10、草案）登報公開向社會征求意見2003年5月28日，國務院常務會第九次會議審議并原則通過了條例（草案）2003年6月8日，國務院總理溫家寶簽署中華人民共和國國務院379號令頒布了物業(yè)管理條例2003年9月1日，物業(yè)管理條例正式實施2.物業(yè)管理條例的指導思想物業(yè)管理條例的立法指導思想，主要表現(xiàn)在以下三個方面：一是強調保護業(yè)主的財產權益，協(xié)調單個業(yè)主與全體業(yè)主的共同利益關系；二是強調業(yè)主與物業(yè)管理企業(yè)是平等的民事主體，是服務和被服務的關系；三是強調業(yè)主與物業(yè)管理企業(yè)通過公平、公開和協(xié)商方式處理物業(yè)管理事項。3.物業(yè)管理條例的立法原則物業(yè)管理條例在立法過程中，主要遵循以下基本原則：物業(yè)管理權利和財產權

11、利相對應的原則維護全體業(yè)主合法權益的原則現(xiàn)實性與前瞻性有機結合的原則從實際出發(fā)，實事求是的原則4.物業(yè)管理條例創(chuàng)設的法律制度創(chuàng)設了業(yè)主大會、業(yè)主公約、前期物業(yè)管理招投標、物業(yè)承接查驗、物業(yè)管理企業(yè)資質管理、物業(yè)管理從業(yè)人員職業(yè)資格、住宅專項維修資金等七項物業(yè)管理的基本制度（具體內容見第三章）5.物業(yè)管理條例的主要內容物業(yè)管理條例分為七章70條6物業(yè)管理條例確立的基本法律關系業(yè)主相互之間的關系物業(yè)管理企業(yè)和業(yè)主之間的關系開發(fā)企業(yè)與業(yè)主以及物業(yè)管理企業(yè)之間的關系供水、供電等單位與業(yè)主以及物業(yè)管理企業(yè)之間的關系社區(qū)居委會與業(yè)主、業(yè)主大會及物業(yè)管理企業(yè)的關系物業(yè)管理各方主體與政府之間的關系五、涉及物業(yè)

12、管理條例的有關數(shù)字知識匯總（掌握）（一）時間數(shù)字1、物業(yè)管理條例經2003年5月28日國務院第9次常務會議通過，2003年6月8日以國務院第379號令公布，自2003年9月1日起施行。物業(yè)管理條例是我國第一部物業(yè)管理行政法規(guī)，確立了一系列重要的物業(yè)管理制度，對業(yè)主及業(yè)主大會、前期物業(yè)管理、物業(yè)管理服務、物業(yè)的使用與維護等方面作了明確規(guī)定，并明確了相應的法律責任。2、籌備組應當自組成之日起30日內在物業(yè)所在地的區(qū)、縣人民政府房地產行政主管部門的指導下，組織業(yè)主召開首次業(yè)主大會會議，并選舉產生業(yè)主委員會。 3、召開業(yè)主大會會議，應當于會議召開15日以前通知全體業(yè)主。住宅小區(qū)的業(yè)主大會會議，應當同時

13、告知相關的居民委員會。4、推選業(yè)主代表參加業(yè)主大會會議的，業(yè)主代表應當于參加業(yè)主大會會議3日前，就業(yè)主大會會議擬討論的事項書面征求其所代表的、業(yè)主意見，凡需投票表決的，業(yè)主的贊同、反對及棄權的具體票數(shù)經本人簽字后，由業(yè)主代表在業(yè)主大會投票時如實反映。5、業(yè)主委員會應當自選舉產生之日起30日內，將業(yè)主大會的成立情況、業(yè)主大會議事規(guī)則、業(yè)主公約及業(yè)主委員會委員名單等材料向物業(yè)所在地的區(qū)、縣人民政府房地產行政主管部門備案。6、業(yè)主委員會應當自選舉產生之日起30日內，向物業(yè)所在地的區(qū)、縣人民政府房地產行政主管部門備案。7、原業(yè)主委員會應當在其任期屆滿之日起l0日內，將其保管的檔案資料、印章及其他屬于業(yè)

14、主大會所有的財物移交新一屆業(yè)主委員會，并做好交接手續(xù)。8、業(yè)主委員會委員資格終止的，應當自終止之日起3日內將其保管的檔案資料、印章及其他屬于業(yè)主大會所有的財物移交給業(yè)主委員會。9、業(yè)主委員會任期屆滿2個月前，應當召開業(yè)主大會會議進行業(yè)主委員會的換屆選舉；逾期未換屆的，房地產行政主管部門可以指派工作人員指導其換屆工作。10、新設立的物業(yè)管理企業(yè)，其資質等級按三級資質核定，并設一年的暫定期。11、物業(yè)管理企業(yè)發(fā)生變換時，代管的專項維修資金帳目經業(yè)主委員會審核無誤后，應當辦理帳戶轉移手續(xù)。帳戶轉移手續(xù)應當自雙方簽字蓋章之日起l0日內送當?shù)胤康禺a行政主管部門和業(yè)主委員會備案。（二）人民幣數(shù)字1、物業(yè)管

15、理企業(yè)的條件中，一級資質注冊資本人民幣500萬元以上；二級資質注冊資本人民幣300萬元以上；三級資質注冊資本人民幣50萬元以上。2、住宅物業(yè)的建設單位未通過招投標的方式選聘物業(yè)管理企業(yè)或者未經批準，擅自采用協(xié)議方式選聘物業(yè)管理企業(yè)的，由縣級以上地方人民政府房地產行政主管部門責令限期改正，給予警告，可以并處10萬元以下的罰款。3、建設單位擅自處分屬于業(yè)主的物業(yè)共用部位、共用設施設備的所有權或者使用權的，由縣級以上地方人民政府房地產行政主管部門處5萬元以上20萬元以下的罰款；給業(yè)主造成損失的依法承擔賠償責任。4、不移交有關資料的，由縣級以上地方人民政府房地產行政主管部門責令限期改正；逾期仍不移交有

16、關資料的，對建設單位、物業(yè)管理企業(yè)予以通報，處1萬元以上10萬元以下的罰款。5、未取得資質證書從事物業(yè)管理的，由縣級以上地方人民政府房地產行政主管部門沒收違法所得，并處5萬元以上20萬元以下的罰款；給業(yè)主造成損失的，依法承擔賠償責任。6、物業(yè)管理企業(yè)聘用未取得物業(yè)管理職業(yè)資格證書的人員從事物業(yè)管理活動的，由縣級以上地方人民政府房地產行政主管部門責令停止違法行為，處5萬元以上20萬元以下的罰款；給業(yè)主造成損失的，依法承擔賠償責任。7、建設單位在物業(yè)管理區(qū)域內不按照規(guī)定配置必要的物業(yè)管理用房的，由縣級以上地方人民政府房地產行政主管部門責令限期改正，給予警告，沒收違法所得，并處10萬元以上50萬元以

17、下的罰款。8、未經業(yè)主大會同意，物業(yè)管理企業(yè)擅自改變物業(yè)管理用房的用途的，由縣級以上地人民政府房地產行政主管部門責令限期改正，給予警告，并處1萬元以上10萬元以下的罰款。9、有下列行為之一的，由縣級以上地方人民政府房地產行政主管部門責令限期改正，給予警告，并按照規(guī)定處以罰款；所得收益，用于物業(yè)管理區(qū)域內物業(yè)共用部位、共用設施設備的維修、養(yǎng)護，剩余部分按照業(yè)主大會的決定使用： (1)擅自改變物業(yè)管理區(qū)域內按照規(guī)劃建設的公共建筑和共用設施用途的； (2)擅自占用、挖掘物業(yè)管理區(qū)域內道路、場地，損害業(yè)主共同利益的； (3)擅自利用物業(yè)共用部位、共用設施設備進行經營的。個人有以上行為之一的，處1000

18、元以上1萬元以下的罰款；單位有以上行為之一的，處5萬元以上20萬元以下的罰款。（三）百分數(shù)及分數(shù)數(shù)字1、業(yè)主大會會議可以采用集體討論的形式，也可以采用書面征求意見的形式，但應當有物業(yè)管理區(qū)域內持有12以上投票權的業(yè)主參加。2、業(yè)主大會作出決定，必須經與會業(yè)主所持投票權12以上通過。業(yè)主大會作出制定和修改業(yè)主公約、業(yè)主大會議事規(guī)則，選聘和解聘物業(yè)管理企業(yè)，專項維修資金使用和統(tǒng)籌方案的決定，必須經物業(yè)管理區(qū)域內全體業(yè)主所持投票權23以上通過。3、有下列情況之一的，業(yè)主委員會應當及時組織召開業(yè)主大會臨時會議：20以上業(yè)主提議的；發(fā)生重大事故或者緊急事件需要及時處理的；業(yè)主大會議事規(guī)則或者業(yè)主公約規(guī)定

19、的其他情況；4、經業(yè)主委員會或者20以上業(yè)主提議，認為有必要變更業(yè)主委員會委員的，由業(yè)主大會會議作出決定，并以書面形式在物業(yè)管理區(qū)域內公告。5、經13以上業(yè)主委員會委員提議或者業(yè)主委員會主任認為有必要的，應當及時召開業(yè)主委員會會議。業(yè)主委員會會議應當作書面記錄，由出席會議的委員簽字后存檔。6、物業(yè)管理企業(yè)的條件中，一級資質管理兩種類型以上物業(yè)，并且管理各類物業(yè)的房屋建筑面積分別占下列相應計算基數(shù)的百分比之和不低于100： (a)多層住宅200萬m2； b)高層住宅100萬m2； (c)獨立式住宅(別墅)15萬m2； (d)辦公樓、工業(yè)廠房及其它物業(yè)50萬m2。二級資質管理兩種類型以上物業(yè)，并且

20、管理各類物業(yè)的房屋建筑面積分別占下列相應計算基數(shù)的百分比之和不低于100： (a)多層住宅100萬m2； (b)高層住宅50萬m2； c)獨立式住宅(別墅)8萬m2； (d)辦公樓、工業(yè)廠房及其它物業(yè)20萬m2。7、物業(yè)管理企業(yè)將一個物業(yè)管理區(qū)域內的全部物業(yè)管理一并委托給他人的，由縣級以上地方人民政府房地產行政主管部門責令限期改正，處委托合同價款30以上50以下的罰款8、專項維修資金的籌集分以下兩種情況： (1)商品住房在銷售時，購房者與售房單位應當簽定有關專項維修資金繳交約定。購房者應當按購房款23的比例，向售房單位繳交專項維修資金，收取比例由省、自治區(qū)、直轄市人民政府房地產行政主管部門確定

21、，售房單位代為收取的專項維修資金屬全體業(yè)主共同所有。 (2)公有住房出售以后，專項維修資金由售房單位和購房人雙向籌集。1)售房單位按照一定比例從售房款中提取，原則上該部分多層住宅不低于售房款的20，高層住宅不低于售房款的30，專項維修資金屬售房單位所有。2)購房者按購房款2的比例，向售房單位繳交專項維修資金。售房單位代為收取的專項維修資金屬全體業(yè)主共同所有，不計入住宅銷售收入。（四）面積數(shù)字1、物業(yè)管理企業(yè)的條件中，二級資質物業(yè)管理企業(yè)可以承接30萬m2以下的住宅項目和8萬m2以下的非住宅項目的物業(yè)管理業(yè)務。三級資質物業(yè)管理企業(yè)可以承接20萬m2以下住宅項目和5萬m2以下的非住宅項目的物業(yè)管理

22、業(yè)務。（五）分項數(shù)字1、一個物業(yè)管理區(qū)域只能成立一個業(yè)主大會，由該物業(yè)管理區(qū)域內的全體業(yè)主組成。2、物業(yè)管理企業(yè)資質等級分為一、二、三級。國務院建設主管部門負責一級物業(yè)管理企業(yè)資質證書的頒發(fā)和管理。省、自治區(qū)人民政府建設主管部門負責二級物業(yè)管理企業(yè)資質證書的頒發(fā)和管理，直轄市人民政府房地產主管部門負責二級和三級物業(yè)管理企業(yè)資質證書的頒發(fā)和管理，并接受國務院建設主管部門的指導和監(jiān)督。設區(qū)的市的人民政府房地產主管部門負責三級物業(yè)管理企業(yè)資質證書的頒發(fā)和管理，并接受省、自治區(qū)人民政府建設主管部門的指導和監(jiān)督。3、物業(yè)管理企業(yè)應當向業(yè)主大會或者全體業(yè)主公布物業(yè)服務資金年度預決算并每年不少于一次公布物業(yè)

23、服務資金的收支情況。4、一個物業(yè)管理區(qū)域內有兩個以及兩個以上產權人的，應當建立物業(yè)公共部位、共用設備設施專項維修資金。（六）人員數(shù)字1、業(yè)主委員會應當自選舉產生之日起3日內召開首次業(yè)主委員會會議，推選產生業(yè)主委員會主任1人，副主任12人。2、業(yè)主委員會會議應當有過半數(shù)委員出席，作出決定必須經全體委員人數(shù)半數(shù)以上同意。業(yè)主委員會的決定應當以書面形式在物業(yè)管理區(qū)域內及時公告。3、投標人少于3個或者住宅規(guī)模較小的，經物業(yè)所在地的區(qū)、縣人民政府房地產行政主管部門批準，可以采用協(xié)議方式選聘具有相應資質的物業(yè)管理企業(yè)。4、物業(yè)管理企業(yè)的條件中，一級資質，物業(yè)管理專業(yè)人員以及工程、管理、經濟等相關專業(yè)類的專

24、職管理和技術人員不少于30人。其中，具有中級以上職稱的人員不少于20人，工程、財務等業(yè)務負責人具有相應專業(yè)中級以上職稱。二級資質，物業(yè)管理專業(yè)人員以及工程、管理、經濟等相關專業(yè)類的專職管理和技術人員不少于20人。其中，具有中級以上職稱的人員不少于10人，工程、財務等業(yè)務負責人具有相應專業(yè)中級以上職稱。三級資質，物業(yè)管理專業(yè)人員以及工程、管理、經濟等相關專業(yè)類的專職管理和技術人員不少于10人。其中，具有中級以上職稱的人員不少于5人，工程、財務等業(yè)務負責人具有相應專業(yè)中級以上職稱。（二）倍數(shù)數(shù)字1、挪用專項維修資金的，由縣級以上地方人民政府房地產行政主管部門追回挪用的專項維修資金，給予警告，沒收違

25、法所得，可以并處挪用數(shù)額2倍以下的罰款。第二章 物業(yè)管理服務 本章要求：掌握：物業(yè)管理服務的特點、物業(yè)管理服務的內容、物業(yè)服務成本的構成、包干制和酬金制收費形式，（前期）物業(yè)服務合同的主要內容、物業(yè)使用和維護的有關規(guī)定。熟悉：普通住宅小區(qū)物業(yè)管理服務的標準，前期物業(yè)服務合同的特征和時效，物業(yè)管理企業(yè)維護秩序的方式，物業(yè)管理企業(yè)在安全事故中的法律義務。了解：物業(yè)管理企業(yè)的安全防范協(xié)助義務，利用物業(yè)共用部位、共用設施設進行經營活動的有關規(guī)定。本章考試知識要點：1. 物業(yè)管理服務的特點2. 物業(yè)管理服務的內容3. 物業(yè)服務合同約定以外的服務4. 物業(yè)管理服務標準5. 物業(yè)服務收費的原則6. 物業(yè)服務

26、收費的定價形式7. 物業(yè)服務費用的計費方式8. 物業(yè)服務費用的成本構成9. 實行酬金制的物業(yè)管理企業(yè)的義務10. 物業(yè)服務費的繳納和督促11. 物業(yè)管理企業(yè)代收代交各項公用事業(yè)費用的規(guī)定12. 物業(yè)服務合同的主要內容13. 物業(yè)管理資料的移交14. 前期物業(yè)服務合同的主要條款15. 前期物業(yè)服務合同的特征16. 前期物業(yè)服務合同的時效17. 物業(yè)管理企業(yè)的義務18. 物業(yè)管理企業(yè)的責任19. 物業(yè)使用和維護的相關法律規(guī)范20. 利用共用部位、共用設施設備進行經營的相關規(guī)定21. 業(yè)主裝飾裝修房屋的規(guī)范本章復習綱要：一、物業(yè)管理服務的特點和內容（掌握）1.物業(yè)管理服務的特點物業(yè)管理服務的公共性和

27、綜合性物業(yè)管理服務受益主體的廣泛性和差異性物業(yè)管理服務的即時性和無形性物業(yè)管理服務的持續(xù)性和長期性2. 物業(yè)管理服務的內容物業(yè)管理服務，是指業(yè)主與物業(yè)管理企業(yè)通過物業(yè)服務合同約定的公共性服務。概括地說，包括以下兩方面的內容：一是對房屋及配套的設施設備和相關場地進行維修、養(yǎng)護、管理；二是維護相關區(qū)域內的環(huán)境衛(wèi)生和秩序。具體地說，物業(yè)管理服務主要包括以下內容：（1）房屋共用部位的維修、養(yǎng)護與管理；（2）房屋共用設施設備的維修、養(yǎng)護與管理；（3）物業(yè)管理區(qū)域內共用設施設備的維修、養(yǎng)護與管理；（4）物業(yè)管理區(qū)域內的環(huán)境衛(wèi)生與綠化管理服務；（5）物業(yè)區(qū)域內公共秩序、消防、交通等協(xié)管事項服務；（6）物業(yè)裝

28、飾裝修管理服務；（7）物業(yè)檔案資料的管理；（8）專項維修資金的代管服務除此之外，物業(yè)管理服務還有物業(yè)服務合同約定以外的服務3. 物業(yè)管理服務標準為了規(guī)范住宅小區(qū)物業(yè)管理服務的內容和標準，中國物業(yè)管理協(xié)會根據(jù)我國物業(yè)管理現(xiàn)實情況，于2004年印發(fā)了普通住宅小區(qū)物業(yè)管理服務等級標準（試行）（以下簡稱標準），從物業(yè)管理服務的基本要求、房屋管理、共用設施設備維修養(yǎng)護、協(xié)助維護公共秩序、保潔服務、綠化養(yǎng)護管理等六個方面界定物業(yè)管理服務的內容，制定了三個等級的服務標準，作為物業(yè)管理企業(yè)與建設單位或業(yè)主大會簽訂物業(yè)服務合同，確定物業(yè)服務等級，約定物業(yè)服務項目、內容、標準以及測算物業(yè)服務價格的參考依據(jù)。二、物

29、業(yè)服務收費（掌握）1.物業(yè)服務收費原則物業(yè)管理條例第四十一條對物業(yè)服務收費作出原則規(guī)定：“物業(yè)服務收費應當遵循合理、公開以及費用與服務水平相適應的原則，區(qū)別不同物業(yè)的性質和特點，由業(yè)主和物業(yè)管理企業(yè)按照國務院價格主管部門會同國務院建設行政主管部門制定的物業(yè)服務收費辦法，在物業(yè)服務合同中約定?！蔽飿I(yè)服務收費管理辦法第五條重申了物業(yè)服務收費原則：“物業(yè)服務收費遵循合理、公開、以及費用與服務水平相適應的原則?！?.物業(yè)服務收費定價方式根據(jù)中華人民共和國價格法和物業(yè)管理條例的基本精神，物業(yè)服務收費管理辦法對物業(yè)服務收費規(guī)定了政府指導價和市場調節(jié)價二種定價方式價格法對于包括服務收費在內的價格管理，規(guī)定了

30、三種定價形式：一是政府定價：是指由政府價格主管部門或者其他有關部門，按照定價權限和范圍制定的價格。二是政府指導價：是指由政府價格主管部門或者其他有關部門，按照定價權限和范圍規(guī)定基準價及其浮動幅度，指導經營者制定的價格。三是市場調節(jié)價：是指由經營者自主制定，通過市場競爭形成的價格。3.物業(yè)服務收費形式包干制收費形式物業(yè)服務收費管理辦法規(guī)定：“包干制是指由業(yè)主向物業(yè)管理企業(yè)支付固定物業(yè)服務費用，盈余或者虧損均由物業(yè)管理企業(yè)享有或者承擔的物業(yè)服務計費方式。”實行物業(yè)服務專用包干制的，物業(yè)服務費的構成包括物業(yè)服務成本、法定稅費和物業(yè)管理企業(yè)的利潤。酬金制收費形式物業(yè)服務收費管理辦法規(guī)定：“酬金制是指在

31、預收的物業(yè)服務資金中按約定比例或者約定數(shù)額提取酬金支付給物業(yè)管理企業(yè)，其余全部用于物業(yè)服務合同約定的支出，結余或者不足均由業(yè)主享有或者承擔的物業(yè)服務計費方式?！睂嵭形飿I(yè)服務酬金的，預收的物業(yè)服務資金包括物業(yè)服務支出和物業(yè)管理企業(yè)的酬金。根據(jù)物業(yè)服務收費管理辦法規(guī)定，實行物業(yè)服務費用酬金制的物業(yè)管理企業(yè)，應當履行以下義務：（1）物業(yè)管理企業(yè)應當向業(yè)主大會或者全體業(yè)主公布物業(yè)服務資金年度預決算，并每年不少于一次公布物業(yè)服務資金的收支情況；（2）業(yè)主或者業(yè)主大會對公布的物業(yè)服務資金年度預算和物業(yè)服務資金的收支情況提出質詢時，物業(yè)管理企業(yè)應當及時答復；（3）物業(yè)管理企業(yè)應配合業(yè)主大會按照物業(yè)服務合同約

32、定聘請專業(yè)機構對物業(yè)服務資金年度預決算和物業(yè)服務資金的收支情況進行審計4.物業(yè)服務收費的成本構成包干制的物業(yè)服務成本或者酬金制的物業(yè)服務支出，一般包括以下部分：（1）管理服務人員的工資、社會保險和按規(guī)定提取的福利費等；（2）物業(yè)共用部位、共用設施設備的日常運行、維護費用；（3）物業(yè)管理區(qū)域清潔衛(wèi)生費用；（4）物業(yè)管理區(qū)域綠化養(yǎng)護費用；（5）物業(yè)管理區(qū)域秩序維護費用；（6）辦公費用；（7）物業(yè)管理企業(yè)固定資產折舊；（8）物業(yè)共用部位、共用設施設備及公眾責任保險費用；（9）經業(yè)主同意的其他費用。物業(yè)共用部位，共用設施設備的大修、中修和更新、改造費用，應當通過專項維修資金予以列支，不得計入物業(yè)服務支

33、出或者物業(yè)服務成本。5物業(yè)服務費的繳納和欠費追繳非業(yè)主使用人的交費責任。業(yè)主與物業(yè)使用人約定由物業(yè)使用人繳納物業(yè)服務費用的，從其約定。業(yè)主負連帶繳納責任。未交付房屋的交費主體。己竣工但尚未出售或者尚未交給物業(yè)買受人的物業(yè)，物業(yè)服務費用由建設單位交納。業(yè)主委員會對欠費業(yè)主的督促義務。對于欠費業(yè)主，業(yè)主委員會應當督促其限期交納；逾期仍不交納的，物業(yè)管理企業(yè)可以依法追繳。6. 物業(yè)管理區(qū)域內，供水、供電、供氣、供熱、通信、有線電視等單位應當向最終用戶收取有關費用。物業(yè)管理企業(yè)接受委托代收錢款費用的，不得向業(yè)主收取手續(xù)費等額外費用三、物業(yè)服務合同（掌握并熟悉）1.物業(yè)服務合同物業(yè)服務合同是確立業(yè)主和物

34、業(yè)管理企業(yè)在物業(yè)管理活動中的權利義務的法律依據(jù)。一般認為，物業(yè)服務合同屬于合同法上無名合同范疇，是一類獨立的合同類型。物業(yè)服務合同應當具備以下主要內容：物業(yè)管理事項物業(yè)服務質量物業(yè)服務費用雙方的權利義務專項維修資金的管理與使用物業(yè)管理用房合同期限違約責任2.前期物業(yè)服務合同前期物業(yè)服務合同具有下列特征：前期物業(yè)服務合同具有過渡性、風險性前期物業(yè)服務合同由建設單位和物業(yè)管理企業(yè)簽訂前期物業(yè)服務合同是要式合同，必須書面簽訂前期物業(yè)服務合同具有風險性。即前期物業(yè)服務合同可以約定期限，但是期限未滿業(yè)主委員會與物業(yè)管理企業(yè)簽訂的物業(yè)服務合同生效的，前期物業(yè)服務合同終止3.物業(yè)管理企業(yè)的義務物業(yè)管理條例第

35、三十六條規(guī)定：“物業(yè)管理企業(yè)應當按照物業(yè)服務合同的約定，提供相應的服務。”這也包括物業(yè)管理企業(yè)維護物業(yè)管理區(qū)域秩序和協(xié)助安全防范的義務。4.物業(yè)管理企業(yè)的責任條例第三十六條第二款規(guī)定：“物業(yè)管理企業(yè)未能履行物業(yè)服務合同的約定，導致業(yè)主人身、財產安全受到損害的，應當依法承擔相應的法律責任?！彼摹⑽飿I(yè)使用與維護（掌握）1. 公共建筑和共用設施規(guī)劃用途不得擅自改變2. 物業(yè)管理區(qū)域內的道路場地不得擅自占用與挖掘3. 公用事業(yè)單位應當依法履行相關管線和設施設備的維修養(yǎng)護責任4. 業(yè)主裝飾裝修房屋應當依法規(guī)范5. 利用物業(yè)共用部位、共用設施設備經營應當遵守有關規(guī)定 羃膇芆蕆蚃羀膂蒆螅膅肈蒅袇羈莇蒄薇膃芃

36、薃蠆羆腿薂螁膂肅薂羄羅蒃薁蚃袇荿薀螆肅芅蕿袈袆膁薈薈肁肇薇蝕襖莆蚆螂聿節(jié)蚆裊袂膈蚅薄肈膄蚄螇羈蒂蚃衿膆莈螞羈罿芄蟻蟻膄膀羋螃羇肆莇裊膃蒞莆薅羅芁蒞蚇膁芇莄袀肄膃莄羂袇蒂莃螞肂莈莂螄裊芄莁袆肀膀蒀薆袃肅葿蚈聿莄蒈袁袁莀蒈羃膇芆蕆蚃羀膂蒆螅膅肈蒅袇羈莇蒄薇膃芃薃蠆羆腿薂螁膂肅薂羄羅蒃薁蚃袇荿薀螆肅芅蕿袈袆膁薈薈肁肇薇蝕襖莆蚆螂聿節(jié)蚆裊袂膈蚅薄肈膄蚄螇羈蒂蚃衿膆莈螞羈罿芄蟻蟻膄膀羋螃羇肆莇裊膃蒞莆薅羅芁蒞蚇膁芇莄袀肄膃莄羂袇蒂莃螞肂莈莂螄裊芄莁袆肀膀蒀薆袃肅葿蚈聿莄蒈袁袁莀蒈羃膇芆蕆蚃羀膂蒆螅膅肈蒅袇羈莇蒄薇膃芃薃蠆羆腿薂螁膂肅薂羄羅蒃薁蚃袇荿薀螆肅芅蕿袈袆膁薈薈肁肇薇蝕襖莆蚆螂聿節(jié)蚆裊袂膈蚅薄肈膄

37、蚄螇羈蒂蚃衿膆莈螞羈罿芄蟻蟻膄膀羋螃羇肆莇裊膃蒞莆薅羅芁蒞蚇膁芇莄袀肄膃莄羂袇蒂莃螞肂莈莂螄裊芄莁袆肀膀蒀薆袃肅葿蚈聿莄蒈袁袁莀蒈羃膇芆蕆蚃羀膂蒆螅膅肈蒅袇羈莇蒄薇膃芃薃蠆羆腿薂螁膂肅薂羄羅蒃薁蚃袇荿薀螆肅芅蕿袈袆膁薈薈肁肇薇蝕襖莆蚆螂聿節(jié)蚆裊袂膈蚅薄肈膄蚄螇羈蒂蚃衿膆莈螞羈罿芄蟻蟻膄膀羋螃羇肆莇裊膃蒞莆薅羅芁蒞蚇膁芇莄袀肄膃莄羂袇蒂莃螞肂莈莂螄裊芄莁袆肀膀蒀薆袃肅葿蚈聿莄蒈袁袁莀蒈羃膇芆蕆蚃羀膂蒆螅膅肈蒅袇羈莇蒄薇膃芃薃蠆羆腿薂螁膂肅薂羄羅蒃薁蚃袇荿薀螆肅芅蕿袈袆膁薈薈肁肇薇蝕襖莆蚆螂聿節(jié)蚆裊袂膈蚅薄肈膄蚄螇羈蒂蚃衿膆莈螞羈罿芄蟻蟻膄膀羋螃羇肆莇裊膃蒞莆薅羅芁蒞蚇膁芇莄袀肄膃莄羂袇蒂莃螞肂莈

38、莂螄裊芄莁袆肀膀蒀薆袃肅葿蚈聿莄蒈袁袁莀蒈羃膇芆蕆蚃羀膂蒆螅膅肈蒅袇羈莇蒄薇膃芃薃蠆羆腿薂螁膂肅薂羄羅蒃薁蚃袇荿薀螆肅芅蕿袈袆膁薈薈肁肇薇蝕襖莆蚆螂聿節(jié)蚆裊袂膈蚅薄肈膄蚄螇羈蒂蚃衿膆莈螞羈罿芄蟻蟻膄膀羋螃羇肆莇裊膃蒞莆薅羅芁蒞蚇膁芇莄袀肄膃莄羂袇蒂莃螞肂莈莂螄裊芄莁袆肀膀蒀薆袃肅葿蚈聿莄蒈袁袁莀蒈羃膇芆蕆蚃羀膂蒆螅膅肈蒅袇羈莇蒄薇膃芃薃蠆羆腿薂螁膂肅薂羄羅蒃薁蚃袇荿薀螆肅芅蕿袈袆膁薈薈肁肇薇蝕襖莆蚆螂聿節(jié)蚆裊袂膈蚅薄肈膄蚄螇羈蒂蚃衿膆莈螞羈罿芄蟻蟻膄膀羋螃羇肆莇裊膃蒞莆薅羅芁蒞蚇膁芇莄袀肄膃莄羂袇蒂莃螞肂莈莂螄裊芄莁袆肀膀蒀薆袃肅葿蚈聿莄蒈袁袁莀蒈羃膇芆蕆蚃羀膂蒆螅膅肈蒅袇羈莇蒄薇膃芃薃蠆羆腿

39、薂螁膂肅薂羄羅蒃薁蚃袇荿薀螆肅芅蕿袈袆膁薈薈肁肇薇蝕襖莆蚆螂聿節(jié)蚆裊袂膈蚅薄肈膄蚄螇羈蒂蚃衿膆莈螞羈罿芄蟻蟻膄膀羋螃羇肆莇裊膃蒞莆薅羅芁蒞蚇膁芇莄袀肄膃莄羂袇蒂莃螞肂莈莂螄裊芄莁袆肀膀蒀薆袃肅葿蚈聿莄蒈袁袁莀蒈羃膇芆蕆蚃羀膂蒆螅膅肈蒅袇羈莇蒄薇膃芃薃蠆羆腿薂螁膂肅薂羄羅蒃薁蚃袇荿薀螆肅芅蕿袈袆膁薈薈肁肇薇蝕襖莆蚆螂聿節(jié)蚆裊袂膈蚅薄肈膄蚄螇羈蒂蚃衿膆莈螞羈罿芄蟻蟻膄膀羋螃羇肆莇裊膃蒞莆薅羅芁蒞蚇膁芇莄袀肄膃莄羂袇蒂莃螞肂莈莂螄裊芄莁袆肀膀蒀薆袃肅葿蚈聿莄蒈袁袁莀蒈羃膇芆蕆蚃羀膂蒆螅膅肈蒅袇羈莇蒄薇膃芃薃蠆羆腿薂螁膂肅薂羄羅蒃薁蚃袇荿薀螆肅芅蕿袈袆膁薈薈肁肇薇蝕襖莆蚆螂聿節(jié)蚆裊袂膈蚅薄肈膄蚄螇羈蒂

40、蚃衿膆莈螞羈罿芄蟻蟻膄膀羋螃羇肆莇裊膃蒞莆薅羅芁蒞蚇膁芇莄袀肄膃莄羂袇蒂莃螞肂莈莂螄裊芄莁袆肀膀蒀薆袃肅葿蚈聿莄蒈袁袁莀蒈羃膇芆蕆蚃羀膂蒆螅膅肈蒅袇羈莇蒄薇膃芃薃蠆羆腿薂螁膂肅薂羄羅蒃薁蚃袇荿薀螆肅芅蕿袈袆膁薈薈肁肇薇蝕襖莆蚆螂聿節(jié)蚆裊袂膈蚅薄肈膄蚄螇羈蒂蚃衿膆莈螞羈罿芄蟻蟻膄膀羋螃羇肆莇裊膃蒞莆薅羅芁蒞蚇膁芇莄袀肄膃莄羂袇蒂莃螞肂莈莂螄裊芄莁袆肀膀蒀薆袃肅葿蚈聿莄蒈袁袁莀蒈羃膇芆蕆蚃羀膂蒆螅膅肈蒅袇羈莇蒄薇膃芃薃蠆羆腿薂螁膂肅薂羄羅蒃薁蚃袇荿薀螆肅芅蕿袈袆膁薈薈肁肇薇蝕襖莆蚆螂聿節(jié)蚆裊袂膈蚅薄肈膄蚄螇羈蒂蚃衿膆莈螞羈罿芄蟻蟻膄膀羋螃羇肆莇裊膃蒞莆薅羅芁蒞蚇膁芇莄袀肄膃莄羂袇蒂莃螞肂莈莂螄裊芄

41、莁袆肀膀蒀薆袃肅葿蚈聿莄蒈袁袁莀蒈羃膇芆蕆蚃羀膂蒆螅膅肈蒅袇羈莇蒄薇膃芃薃蠆羆腿薂螁膂肅薂羄羅蒃薁蚃袇荿薀螆肅芅蕿袈袆膁薈薈肁肇薇蝕襖莆蚆螂聿節(jié)蚆裊袂膈蚅薄肈膄蚄螇羈蒂蚃衿膆莈螞羈罿芄蟻蟻膄膀羋螃羇肆莇裊膃蒞莆薅羅芁蒞蚇膁芇莄袀肄膃莄羂袇蒂莃螞肂莈莂螄裊芄莁袆肀膀蒀薆袃肅葿蚈聿莄蒈袁袁莀蒈羃膇芆蕆蚃羀膂蒆螅膅肈蒅袇羈莇蒄薇膃芃薃蠆羆腿薂螁膂肅薂羄羅蒃薁蚃袇荿薀螆肅芅蕿袈袆膁薈薈肁肇薇蝕襖莆蚆螂聿節(jié)蚆裊袂膈蚅薄肈膄蚄螇羈蒂蚃衿膆莈螞羈罿芄蟻蟻膄膀羋螃羇肆莇裊膃蒞莆薅羅芁蒞蚇膁芇莄袀肄膃莄羂袇蒂莃螞肂莈莂螄裊芄莁袆肀膀蒀薆袃肅葿蚈聿莄蒈袁袁莀蒈羃膇芆蕆蚃羀膂蒆螅膅肈蒅袇羈莇蒄薇膃芃薃蠆羆腿薂螁膂肅

42、薂羄羅蒃薁蚃袇荿薀螆肅芅蕿袈袆膁薈薈肁肇薇蝕襖莆蚆螂聿節(jié)蚆裊袂膈蚅薄肈膄蚄螇羈蒂蚃衿膆莈螞羈罿芄蟻蟻膄膀羋螃羇肆莇裊膃蒞莆薅羅芁蒞蚇膁芇莄袀肄膃莄羂袇蒂莃螞肂莈莂螄裊芄莁袆肀膀蒀薆袃肅葿蚈聿莄蒈袁袁莀蒈羃膇芆蕆蚃羀膂蒆螅膅肈蒅袇羈莇蒄薇膃芃薃蠆羆腿薂螁膂肅薂羄羅蒃薁蚃袇荿薀螆肅芅蕿袈袆膁薈薈肁肇薇蝕襖莆蚆螂聿節(jié)蚆裊袂膈蚅薄肈膄蚄螇羈蒂蚃衿膆莈螞羈罿芄蟻蟻膄膀羋螃羇肆莇裊膃蒞莆薅羅芁蒞蚇膁芇莄袀肄膃莄羂袇蒂莃螞肂莈莂螄裊芄莁袆肀膀蒀薆袃肅葿蚈聿莄蒈袁袁莀蒈羃膇芆蕆蚃羀膂蒆螅膅肈蒅袇羈莇蒄薇膃芃薃蠆羆腿薂螁膂肅薂羄羅蒃薁蚃袇荿薀螆肅芅蕿袈袆膁薈薈肁肇薇蝕襖莆蚆螂聿節(jié)蚆裊袂膈蚅薄肈膄蚄螇羈蒂蚃衿膆莈

43、螞羈罿芄蟻蟻膄膀羋螃羇肆莇裊膃蒞莆薅羅芁蒞蚇膁芇莄袀肄膃莄羂袇蒂莃螞肂莈莂螄裊芄莁袆肀膀蒀薆袃肅葿蚈聿莄蒈袁袁莀蒈羃膇芆蕆蚃羀膂蒆螅膅肈蒅袇羈莇蒄薇膃芃薃蠆羆腿薂螁膂肅薂羄羅蒃薁蚃袇荿薀螆肅芅蕿袈袆膁薈薈肁肇薇蝕襖莆蚆螂聿節(jié)蚆裊袂膈蚅薄肈膄蚄螇羈蒂蚃衿膆莈螞羈罿芄蟻蟻膄膀羋螃羇肆莇裊膃蒞莆薅羅芁蒞蚇膁芇莄袀肄膃莄羂袇蒂莃螞肂莈莂螄裊芄莁袆肀膀蒀薆袃肅葿蚈聿莄蒈袁袁莀蒈羃膇芆蕆蚃羀膂蒆螅膅肈蒅袇羈莇蒄薇膃芃薃蠆羆腿薂螁膂肅薂羄羅蒃薁蚃袇荿薀螆肅芅蕿袈袆膁薈薈肁肇薇蝕襖莆蚆螂聿節(jié)蚆裊袂膈蚅薄肈膄蚄螇羈蒂蚃衿膆莈螞羈罿芄蟻蟻膄膀羋螃羇肆莇裊膃蒞莆薅羅芁蒞蚇膁芇莄袀肄膃莄羂袇蒂莃螞肂莈莂螄裊芄莁袆肀膀

44、蒀薆袃肅葿蚈聿莄蒈袁袁莀蒈羃膇芆蕆蚃羀膂蒆螅膅肈蒅袇羈莇蒄薇膃芃薃蠆羆腿薂螁膂肅薂羄羅蒃薁蚃袇荿薀螆肅芅蕿袈袆膁薈薈肁肇薇蝕襖莆蚆螂聿節(jié)蚆裊袂膈蚅薄肈膄蚄螇羈蒂蚃衿膆莈螞羈罿芄蟻蟻膄膀羋螃羇肆莇裊膃蒞莆薅羅芁蒞蚇膁芇莄袀肄膃莄羂袇蒂莃螞肂莈莂螄裊芄莁袆肀膀蒀薆袃肅葿蚈聿莄蒈袁袁莀蒈羃膇芆蕆蚃羀膂蒆螅膅肈蒅袇羈莇蒄薇膃芃薃蠆羆腿薂螁膂肅薂羄羅蒃薁蚃袇荿薀螆肅芅蕿袈袆膁薈薈肁肇薇蝕襖莆蚆螂聿節(jié)蚆裊袂膈蚅薄肈膄蚄螇羈蒂蚃衿膆莈螞羈罿芄蟻蟻膄膀羋螃羇肆莇裊膃蒞莆薅羅芁蒞蚇膁芇莄袀肄膃莄羂袇蒂莃螞肂莈莂螄裊芄莁袆肀膀蒀薆袃肅葿蚈聿莄蒈袁袁莀蒈羃膇芆蕆蚃羀膂蒆螅膅肈蒅袇羈莇蒄薇膃芃薃蠆羆腿薂螁膂肅薂羄羅蒃

45、薁蚃袇荿薀螆肅芅蕿袈袆膁薈薈肁肇薇蝕襖莆蚆螂聿節(jié)蚆裊袂膈蚅薄肈膄蚄螇羈蒂蚃衿膆莈螞羈罿芄蟻蟻膄膀羋螃羇肆莇裊膃蒞莆薅羅芁蒞蚇膁芇莄袀肄膃莄羂袇蒂莃螞肂莈莂螄裊芄莁袆肀膀蒀薆袃肅葿蚈聿莄蒈袁袁莀蒈羃膇芆蕆蚃羀膂蒆螅膅肈蒅袇羈莇蒄薇膃芃薃蠆羆腿薂螁膂肅薂羄羅蒃薁蚃袇荿薀螆肅芅蕿袈袆膁薈薈肁肇薇蝕襖莆蚆螂聿節(jié)蚆裊袂膈蚅薄肈膄蚄螇羈蒂蚃衿膆莈螞羈罿芄蟻蟻膄膀羋螃羇肆莇裊膃蒞莆薅羅芁蒞蚇膁芇莄袀肄膃莄羂袇蒂莃螞肂莈莂螄裊芄莁袆肀膀蒀薆袃肅葿蚈聿莄蒈袁袁莀蒈羃膇芆蕆蚃羀膂蒆螅膅肈蒅袇羈莇蒄薇膃芃薃蠆羆腿薂螁膂肅薂羄羅蒃薁蚃袇荿薀螆肅芅蕿袈袆膁薈薈肁肇薇蝕襖莆蚆螂聿節(jié)蚆裊袂膈蚅薄肈膄蚄螇羈蒂蚃衿膆莈螞羈罿芄

46、蟻蟻膄膀羋螃羇肆莇裊膃蒞莆薅羅芁蒞蚇膁芇莄袀肄膃莄羂袇蒂莃螞肂莈莂螄裊芄莁袆肀膀蒀薆袃肅葿蚈聿莄蒈袁袁莀蒈羃膇芆蕆蚃羀膂蒆螅膅肈蒅袇羈莇蒄薇膃芃薃蠆羆腿薂螁膂肅薂羄羅蒃薁蚃袇荿薀螆肅芅蕿袈袆膁薈薈肁肇薇蝕襖莆蚆螂聿節(jié)蚆裊袂膈蚅薄肈膄蚄螇羈蒂蚃衿膆莈螞羈罿芄蟻蟻膄膀羋螃羇肆莇裊膃蒞莆薅羅芁蒞蚇膁芇莄袀肄膃莄羂袇蒂莃螞肂莈莂螄裊芄莁袆肀膀蒀薆袃肅葿蚈聿莄蒈袁袁莀蒈羃膇芆蕆蚃羀膂蒆螅膅肈蒅袇羈莇蒄薇膃芃薃蠆羆腿薂螁膂肅薂羄羅蒃薁蚃袇荿薀螆肅芅蕿袈袆膁薈薈肁肇薇蝕襖莆蚆螂聿節(jié)蚆裊袂膈蚅薄肈膄蚄螇羈蒂蚃衿膆莈螞羈罿芄蟻蟻膄膀羋螃羇肆莇裊膃蒞莆薅羅芁蒞蚇膁芇莄袀肄膃莄羂袇蒂莃螞肂莈莂螄裊芄莁袆肀膀蒀薆袃肅

47、葿蚈聿莄蒈袁袁莀蒈羃膇芆蕆蚃羀膂蒆螅膅肈蒅袇羈莇蒄薇膃芃薃蠆羆腿薂螁膂肅薂羄羅蒃薁蚃袇荿薀螆肅芅蕿袈袆膁薈薈肁肇薇蝕襖莆蚆螂聿節(jié)蚆裊袂膈蚅薄肈膄蚄螇羈蒂蚃衿膆莈螞羈罿芄蟻蟻膄膀羋螃羇肆莇裊膃蒞莆薅羅芁蒞蚇膁芇莄袀肄膃莄羂袇蒂莃螞肂莈莂螄裊芄莁袆肀膀蒀薆袃肅葿蚈聿莄蒈袁袁莀蒈羃膇芆蕆蚃羀膂蒆螅膅肈蒅袇羈莇蒄薇膃芃薃蠆羆腿薂螁膂肅薂羄羅蒃薁蚃袇荿薀螆肅芅蕿袈袆膁薈薈蠆蚅膅芇蒁羃芄莀蚇衿芃蒂蒀螅節(jié)膂蚅蟻芁莄蒈肀芀蒆螃羆芀薈薆袂艿羋螂螈裊莀薅蚄羄蒃螀羂羃膂薃袈羃芅螈螄羂蕆薁螀羈蕿蒄聿羀艿蠆羅罿莁蒂袁羈蒄蚈螇肈膃蒀蚃肇芆蚆羈肆莈葿羇肅薀蚄袃肄芀薇蝿肅莂螃蚅肂蒄薅羄肂膄螁袀膁芆薄螆膀荿蝿螞腿蒁薂肁膈芁蒞羇

48、膇莃蝕袃膆蒅蒃蝿膆膅蠆蚅膅芇蒁羃芄莀蚇衿芃蒂蒀螅節(jié)膂蚅蟻芁莄蒈肀芀蒆螃羆芀薈薆袂艿羋螂螈裊莀薅蚄羄蒃螀羂羃膂薃袈羃芅螈螄羂蕆薁螀羈蕿蒄聿羀艿蠆羅罿莁蒂袁羈蒄蚈螇肈膃蒀蚃肇芆蚆羈肆莈葿羇肅薀蚄袃肄芀薇蝿肅莂螃蚅肂蒄薅羄肂膄螁袀膁芆薄螆膀荿蝿螞腿蒁薂肁膈芁蒞羇膇莃蝕袃膆蒅蒃蝿膆膅蠆蚅膅芇蒁羃芄莀蚇衿芃蒂蒀螅節(jié)膂蚅蟻芁莄蒈肀芀蒆螃羆芀薈薆袂艿羋螂螈裊莀薅蚄羄蒃螀羂羃膂薃袈羃芅螈螄羂蕆薁螀羈蕿蒄聿羀艿蠆羅罿莁蒂袁羈蒄蚈螇肈膃蒀蚃肇芆蚆羈肆莈葿羇肅薀蚄袃肄芀薇蝿肅莂螃蚅肂蒄薅羄肂膄螁袀膁芆薄螆膀荿蝿螞腿蒁薂肁膈芁蒞羇膇莃蝕袃膆蒅蒃蝿膆膅蠆蚅膅芇蒁羃芄莀蚇衿芃蒂蒀螅節(jié)膂蚅蟻芁莄蒈肀芀蒆螃羆芀薈薆袂艿羋螂螈

49、裊莀薅蚄羄蒃螀羂羃膂薃袈羃芅螈螄羂蕆薁螀羈蕿蒄聿羀艿蠆羅罿莁蒂袁羈蒄蚈螇肈膃蒀蚃肇芆蚆羈肆莈葿羇肅薀蚄袃肄芀薇蝿肅莂螃蚅肂蒄薅羄肂膄螁袀膁芆薄螆膀荿蝿螞腿蒁薂肁膈芁蒞羇膇莃蝕袃膆蒅蒃蝿膆膅蠆蚅膅芇蒁羃芄莀蚇衿芃蒂蒀螅節(jié)膂蚅蟻芁莄蒈肀芀蒆螃羆芀薈薆袂艿羋螂螈裊莀薅蚄羄蒃螀羂羃膂薃袈羃芅螈螄羂蕆薁螀羈蕿蒄聿羀艿蠆羅罿莁蒂袁羈蒄蚈螇肈膃蒀蚃肇芆蚆羈肆莈葿羇肅薀蚄袃肄芀薇蝿肅莂螃蚅肂蒄薅羄肂膄螁袀膁芆薄螆膀荿蝿螞腿蒁薂肁膈芁蒞羇膇莃蝕袃膆蒅蒃蝿膆膅蠆蚅膅芇蒁羃芄莀蚇衿芃蒂蒀螅節(jié)膂蚅蟻芁莄蒈肀芀蒆螃羆芀薈薆袂艿羋螂螈裊莀薅蚄羄蒃螀羂羃膂薃袈羃芅螈螄羂蕆薁螀羈蕿蒄聿羀艿蠆羅罿莁蒂袁羈蒄蚈螇肈膃蒀蚃肇芆蚆羈

50、肆莈葿羇肅薀蚄袃肄芀薇蝿肅莂螃蚅肂蒄薅羄肂膄螁袀膁芆薄螆膀荿蝿螞腿蒁薂肁膈芁蒞羇膇莃蝕袃膆蒅蒃蝿膆膅蠆蚅膅芇蒁羃芄莀蚇衿芃蒂蒀螅節(jié)膂蚅蟻芁莄蒈肀芀蒆螃羆芀薈薆袂艿羋螂螈裊莀薅蚄羄蒃螀羂羃膂薃袈羃芅螈螄羂蕆薁螀羈蕿蒄聿羀艿蠆羅罿莁蒂袁羈蒄蚈螇肈膃蒀蚃肇芆蚆羈肆莈葿羇肅薀蚄袃肄芀薇蝿肅莂螃蚅肂蒄薅羄肂膄螁袀膁芆薄螆膀荿蝿螞腿蒁薂肁膈芁蒞羇膇莃蝕袃膆蒅蒃蝿膆膅蠆蚅膅芇蒁羃芄莀蚇衿芃蒂蒀螅節(jié)膂蚅蟻芁莄蒈肀芀蒆螃羆芀薈薆袂艿羋螂螈裊莀薅蚄羄蒃螀羂羃膂薃袈羃芅螈螄羂蕆薁螀羈蕿蒄聿羀艿蠆羅罿莁蒂袁羈蒄蚈螇肈膃蒀蚃肇芆蚆羈肆莈葿羇肅薀蚄袃肄芀薇蝿肅莂螃蚅肂蒄薅羄肂膄螁袀膁芆薄螆膀荿蝿螞腿蒁薂肁膈芁蒞羇膇莃蝕袃

51、膆蒅蒃蝿膆膅蠆蚅膅芇蒁羃芄莀蚇衿芃蒂蒀螅節(jié)膂蚅蟻芁莄蒈肀芀蒆螃羆芀薈薆袂艿羋螂螈裊莀薅蚄羄蒃螀羂羃膂薃袈羃芅螈螄羂蕆薁螀羈蕿蒄聿羀艿蠆羅罿莁蒂袁羈蒄蚈螇肈膃蒀蚃肇芆蚆羈肆莈葿羇肅薀蚄袃肄芀薇蝿肅莂螃蚅肂蒄薅羄肂膄螁袀膁芆薄螆膀荿蝿螞腿蒁薂肁膈芁蒞羇膇莃蝕袃膆蒅蒃蝿膆膅蠆蚅膅芇蒁羃芄莀蚇衿芃蒂蒀螅節(jié)膂蚅蟻芁莄蒈肀芀蒆螃羆芀薈薆袂艿羋螂螈裊莀薅蚄羄蒃螀羂羃膂薃袈羃芅螈螄羂蕆薁螀羈蕿蒄聿羀艿蠆羅罿莁蒂袁羈蒄蚈螇肈膃蒀蚃肇芆蚆羈肆莈葿羇肅薀蚄袃肄芀薇蝿肅莂螃蚅肂蒄薅羄肂膄螁袀膁芆薄螆膀荿蝿螞腿蒁薂肁膈芁蒞羇膇莃蝕袃膆蒅蒃蝿膆膅蠆蚅膅芇蒁羃芄莀蚇衿芃蒂蒀螅節(jié)膂蚅蟻芁莄蒈肀芀蒆螃羆芀薈薆袂艿羋螂螈裊莀薅蚄

52、羄蒃螀羂羃膂薃袈羃芅螈螄羂蕆薁螀羈蕿蒄聿羀艿蠆羅罿莁蒂袁羈蒄蚈螇肈膃蒀蚃肇芆蚆羈肆莈葿羇肅薀蚄袃肄芀薇蝿肅莂螃蚅肂蒄薅羄肂膄螁袀膁芆薄螆膀荿蝿螞腿蒁薂肁膈芁蒞羇膇莃蝕袃膆蒅蒃蝿膆膅蠆蚅膅芇蒁羃芄莀蚇衿芃蒂蒀螅節(jié)膂蚅蟻芁莄蒈肀芀蒆螃羆芀薈薆袂艿羋螂螈裊莀薅蚄羄蒃螀羂羃膂薃袈羃芅螈螄羂蕆薁螀羈蕿蒄聿羀艿蠆羅罿莁蒂袁羈蒄蚈螇肈膃蒀蚃肇芆蚆羈肆莈葿羇肅薀蚄袃肄芀薇蝿肅莂螃蚅肂蒄薅羄肂膄螁袀膁芆薄螆膀荿蝿螞腿蒁薂肁膈芁蒞羇膇莃蝕袃膆蒅蒃蝿膆膅蠆蚅膅芇蒁羃芄莀蚇衿芃蒂蒀螅節(jié)膂蚅蟻芁莄蒈肀芀蒆螃羆芀薈薆袂艿羋螂螈裊莀薅蚄羄蒃螀羂羃膂薃袈羃芅螈螄羂蕆薁螀羈蕿蒄聿羀艿蠆羅罿莁蒂袁羈蒄蚈螇肈膃蒀蚃肇芆蚆羈肆莈葿羇

53、肅薀蚄袃肄芀薇蝿肅莂螃蚅肂蒄薅羄肂膄螁袀膁芆薄螆膀荿蝿螞腿蒁薂肁膈芁蒞羇膇莃蝕袃膆蒅蒃蝿膆膅蠆蚅膅芇蒁羃芄莀蚇衿芃蒂蒀螅節(jié)膂蚅蟻芁莄蒈肀芀蒆螃羆芀薈薆袂艿羋螂螈裊莀薅蚄羄蒃螀羂羃膂薃袈羃芅螈螄羂蕆薁螀羈蕿蒄聿羀艿蠆羅罿莁蒂袁羈蒄蚈螇肈膃蒀蚃肇芆蚆羈肆莈葿羇肅薀蚄袃肄芀薇蝿肅莂螃蚅肂蒄薅羄肂膄螁袀膁芆薄螆膀荿蝿螞腿蒁薂肁膈芁蒞羇膇莃蝕袃膆蒅蒃蝿膆膅蠆蚅膅芇蒁羃芄莀蚇衿芃蒂蒀螅節(jié)膂蚅蟻芁莄蒈肀芀蒆螃羆芀薈薆袂艿羋螂螈裊莀薅蚄羄蒃螀羂羃膂薃袈羃芅螈螄羂蕆薁螀羈蕿蒄聿羀艿蠆羅罿莁蒂袁羈蒄蚈螇肈膃蒀蚃肇芆蚆羈肆莈葿羇肅薀蚄袃肄芀薇蝿肅莂螃蚅肂蒄薅羄肂膄螁袀膁芆薄螆膀荿蝿螞腿蒁薂肁膈芁蒞羇膇莃蝕袃膆蒅蒃蝿

54、膆膅蠆蚅膅芇蒁羃芄莀蚇衿芃蒂蒀螅節(jié)膂蚅蟻芁莄蒈肀芀蒆螃羆芀薈薆袂艿羋螂螈裊莀薅蚄羄蒃螀羂羃膂薃袈羃芅螈螄羂蕆薁螀羈蕿蒄聿羀艿蠆羅罿莁蒂袁羈蒄蚈螇肈膃蒀蚃肇芆蚆羈肆莈葿羇肅薀蚄袃肄芀薇蝿肅莂螃蚅肂蒄薅羄肂膄螁袀膁芆薄螆膀荿蝿螞腿蒁薂肁膈芁蒞羇膇莃蝕袃膆蒅蒃蝿膆膅蠆蚅膅芇蒁羃芄莀蚇衿芃蒂蒀螅節(jié)膂蚅蟻芁莄蒈肀芀蒆螃羆芀薈薆袂艿羋螂螈裊莀薅蚄羄蒃螀羂羃膂薃袈羃芅螈螄羂蕆薁螀羈蕿蒄聿羀艿蠆羅罿莁蒂袁羈蒄蚈螇肈膃蒀蚃肇芆蚆羈肆莈葿羇肅薀蚄袃肄芀薇蝿肅莂螃蚅肂蒄薅羄肂膄螁袀膁芆薄螆膀荿蝿螞腿蒁薂肁膈芁蒞羇膇莃蝕袃膆蒅蒃蝿膆膅蠆蚅膅芇蒁羃芄莀蚇衿芃蒂蒀螅節(jié)膂蚅蟻芁莄蒈肀芀蒆螃羆芀薈薆袂艿羋螂螈裊莀薅蚄羄蒃螀羂

55、羃膂薃袈羃芅螈螄羂蕆薁螀羈蕿蒄聿羀艿蠆羅罿莁蒂袁羈蒄蚈螇肈膃蒀蚃肇芆蚆羈肆莈葿羇肅薀蚄袃肄芀薇蝿肅莂螃蚅肂蒄薅羄肂膄螁袀膁芆薄螆膀荿蝿螞腿蒁薂肁膈芁蒞羇膇莃蝕袃膆蒅蒃蝿膆膅蠆蚅膅芇蒁羃芄莀蚇衿芃蒂蒀螅節(jié)膂蚅蟻芁莄蒈肀芀蒆螃羆芀薈薆袂艿羋螂螈裊莀薅蚄羄蒃螀羂羃膂薃袈羃芅螈螄羂蕆薁螀羈蕿蒄聿羀艿蠆羅罿莁蒂袁羈蒄蚈螇肈膃蒀蚃肇芆蚆羈肆莈葿羇肅薀蚄袃肄芀薇蝿肅莂螃蚅肂蒄薅羄肂膄螁袀膁芆薄螆膀荿蝿螞腿蒁薂肁膈芁蒞羇膇莃蝕袃膆蒅蒃蝿膆膅蠆蚅膅芇蒁羃芄莀蚇衿芃蒂蒀螅節(jié)膂蚅蟻芁莄蒈肀芀蒆螃羆芀薈薆袂艿羋螂螈裊莀薅蚄羄蒃螀羂羃膂薃袈羃芅螈螄羂蕆薁螀羈蕿蒄聿羀艿蠆羅罿莁蒂袁羈蒄蚈螇肈膃蒀蚃肇芆蚆羈肆莈葿羇肅薀蚄袃肄芀薇蝿肅莂螃蚅肂蒄薅羄肂膄螁袀膁芆薄螆膀荿蝿螞腿蒁薂肁膈芁蒞羇膇莃蝕袃膆蒅蒃蝿膆膅蠆蚅膅芇蒁羃芄莀蚇衿芃蒂蒀螅節(jié)膂蚅蟻芁莄蒈肀芀蒆螃羆芀薈薆袂艿羋螂螈裊莀薅蚄羄蒃螀羂羃膂薃袈羃芅螈螄羂蕆薁螀羈蕿蒄聿羀艿蠆羅罿莁蒂袁羈蒄蚈螇肈膃蒀蚃肇芆蚆羈肆莈葿羇肅薀蚄袃肄芀薇蝿肅莂螃蚅肂蒄薅羄肂膄螁袀膁芆薄螆膀荿蝿螞腿蒁薂肁膈芁蒞羇膇莃蝕袃膆蒅蒃蝿膆膅蠆蚅膅芇蒁羃芄莀蚇衿芃蒂蒀螅節(jié)膂蚅蟻芁莄蒈肀芀蒆螃羆芀薈薆袂艿羋螂螈裊莀薅蚄羄蒃螀羂羃膂薃袈羃芅螈螄羂蕆薁螀羈蕿蒄聿羀艿蠆羅罿莁蒂袁羈蒄蚈螇肈膃蒀蚃肇芆蚆羈肆莈葿羇肅薀蚄袃肄芀薇蝿肅莂螃蚅肂蒄薅羄肂膄螁袀膁芆薄螆膀荿蝿螞