物業(yè)服務(wù)管理案例講座

1、logo herelogo here 物業(yè)服務(wù)管理案例講座 彭仁高 湖北諾亞律師事務(wù)所 物業(yè)管理流程 前期物業(yè)管理 開發(fā)商 （物業(yè)服務(wù)公司） 報方管、建設(shè)、規(guī)劃、 設(shè)計(jì)等相關(guān)部門 小區(qū)的物業(yè)接 管綜合驗(yàn)收 報房管部門 管理規(guī)約的 制定與核準(zhǔn) 業(yè)主簽署管理 規(guī)約和承諾書 開發(fā)商向業(yè)主交付 住宅使用說明書 業(yè)主向開發(fā)商 交維修基金 維修基金的使用 和管理 業(yè)主與開發(fā)商簽訂 前期物業(yè)服務(wù)合同 小區(qū)的前期物 業(yè)管理 后期物業(yè)管理 小區(qū)全體業(yè)主 成立業(yè)主大會并 確定議事規(guī)則 業(yè)主委員 會的籌備 業(yè)主委員 會的設(shè)立 報房管部門 業(yè)主委員 會的批準(zhǔn) 業(yè)主委員會的制度 管理和印章管理 簽訂物業(yè)服務(wù)合同 確定物

2、業(yè)管理服務(wù) 標(biāo)準(zhǔn) 物業(yè)服務(wù)合同常見熱點(diǎn)糾紛 以無訟案例數(shù)據(jù)庫為基礎(chǔ)，共整理我國2017年物業(yè)服務(wù)合同 糾紛判決書四萬五千多份，對相關(guān)數(shù)據(jù)進(jìn)行了仔細(xì)分析和歸納。 本報告的另一重要目的在于為我們物業(yè)服務(wù)提供“前事之 鑒”，以作“后事之師”。 一、物業(yè)管理費(fèi)糾紛 物業(yè)管理?xiàng)l例t41 業(yè)主應(yīng)當(dāng)根據(jù)物業(yè)服務(wù)合同的約定交納物業(yè)服務(wù)費(fèi)用。業(yè)主與物業(yè)使用人約定 由物業(yè)使用人交納物業(yè)服務(wù)費(fèi)用的，從其約定，業(yè)主負(fù)連帶交納責(zé)任。 1、開發(fā)商“贈送物業(yè)費(fèi)、減免物業(yè)費(fèi)”承諾對物業(yè)公司是否有約束力 孔某某為武漢某小區(qū)業(yè)主，甲物業(yè)公司與該小區(qū)開發(fā)商簽訂前期物業(yè)服務(wù)合同， 接受委托為該小區(qū)提供前期物業(yè)管理服務(wù)。合同簽訂后，甲

3、物業(yè)公司依約為該小區(qū)提 供前期物業(yè)服務(wù)，然而業(yè)主孔某某卻拖欠甲物業(yè)公司自2014年7月至2016年7月期間的 物業(yè)費(fèi)4316元。經(jīng)多次催要未果，甲物業(yè)公司最終將孔某某訴至法院。庭審中，孔某 某辯稱自己購買房屋時。開發(fā)商曾承諾贈送三年的物業(yè)費(fèi)，故不同意交納上述費(fèi)用。 分析解答 ： 本案爭議的焦點(diǎn)在于開發(fā)商作出的民事法律行為效力是否約束第三人即物業(yè)公司。 實(shí)際上，不論是依據(jù)合同的相對性原理，還是具體的法律法規(guī)對此都有明確的規(guī)定。 合同法第51條也規(guī)定，無權(quán)處分行為只有經(jīng)過被代理人的追認(rèn)方對被代理人產(chǎn)生 約束力。所以開發(fā)商的贈送承諾對物業(yè)公司沒有必然的法律約束力。 雖然“贈送物業(yè)費(fèi)”的承諾對物業(yè)管理

4、公司不具約束力，但是對作出該承諾的主 體也即開發(fā)商是具有法律約束力的，如最終該承諾未兌現(xiàn)，購房人可以通過法律途徑 解決，法院在上述案例的民事判決書中對此點(diǎn)也予以了確認(rèn)。 2、業(yè)主是否有權(quán)以開發(fā)商違約為由拒絕交納物業(yè)管理費(fèi) 馬某系某小區(qū)房屋業(yè)主。某物業(yè)公司為馬某所在小區(qū)物業(yè)公司，該公司以某欠付 自2014年1月6日至2017年6月30日的物業(yè)費(fèi)用共計(jì)7243，83元為由要求馬某支付物業(yè) 服務(wù)費(fèi)724383元、違約金147701元，馬某認(rèn)可某物業(yè)公司所主張的拖欠物業(yè)服務(wù) 費(fèi)期間及金額，但認(rèn)為沒有交納物業(yè)服務(wù)費(fèi)的理由是房屋水，質(zhì)量不合格，故不同意某 物業(yè)公司的訴訟請求。法院審理后認(rèn)為，某物業(yè)公司與馬

5、某簽訂的物業(yè)管理服務(wù)協(xié)議， 系雙方當(dāng)事人的真實(shí)意思表示，合法有效。物公司按照合同約定履行了相應(yīng)義務(wù)，馬某 作為物業(yè)管理服務(wù)的受益人理應(yīng)及時屐行向物業(yè)公司交納物業(yè)服務(wù)費(fèi)的義務(wù)。馬某主張 其房屋存在質(zhì)量問題，如果因房屋質(zhì)量產(chǎn)生糾紛或給其造成損失，其應(yīng)及時向責(zé)任人主 張權(quán)利，現(xiàn)其以房屋存在質(zhì)量問題為由拒絕交納物業(yè)服務(wù)費(fèi)，理由不足。就滯納金一項(xiàng)， 馬某系因房屋漏水沒有及時交納物業(yè)服務(wù)費(fèi)，不存在惡意拖欠情形，故不予支持。法院 最終判決馬某向物業(yè)公司支付物業(yè)費(fèi)，駁回物業(yè)公司要求馬某支付滯納金的訴訟請求。 該判決已經(jīng)一審生效 實(shí)踐中，小區(qū)房屋在銷售過程中出現(xiàn)不少問題，例如房屋建筑質(zhì)量差、發(fā)布虛告、 配套設(shè)施

6、設(shè)備不齊全或面積有誤差、房款計(jì)算錯誤等。這些問題許多要等大的業(yè)主 人住以后才逐漸暴露出來，而此時造成這些問題的開發(fā)商已將樓盤銷售完畢，因此， 業(yè)主往往以拒交物業(yè)管理費(fèi)作為抗議和斗爭的方法。雖然小區(qū)的前物業(yè)服務(wù)企業(yè)與 開發(fā)商有著千絲萬縷的聯(lián)系，然而從法律角度看，物業(yè)管理合同與房屋買賣合同是 兩種法律關(guān)系，物業(yè)管理公司與開發(fā)商是兩個不同的企業(yè)法人業(yè)主不得因?yàn)殚_發(fā)商 的問題而拒絕向物業(yè)管理公司交付物業(yè)管理費(fèi)。正確的做法是就開發(fā)商的違約行為 向其主張權(quán)利，但對于物業(yè)費(fèi)的問題，物業(yè)公司若按照合同約定提供了相應(yīng)的物業(yè) 服務(wù)，則業(yè)主應(yīng)按約定支付物業(yè)費(fèi)。 【分析解答】 本案體現(xiàn)了房屋質(zhì)量問題的抗辯不能對抗物業(yè)

7、費(fèi)繳納的請求。物業(yè)服務(wù) 合同和房屋買賣合同兩種不同的法律關(guān)系，物業(yè)服務(wù)合同本身應(yīng)當(dāng)涉及的 內(nèi)容并不應(yīng)超越物業(yè)服務(wù)合同的內(nèi)容，更不能延伸到房屋本身的質(zhì)量問題 上，本案中，馬某以房屋存在質(zhì)量問題抗辯，系對于開發(fā)商的違約行為的 抗辯，根據(jù)合同相對性的原則，其應(yīng)當(dāng)通過協(xié)商或者訴訟的手段予以維權(quán)。 而對于物業(yè)服務(wù)合同的法律關(guān)系并不屬于同一種法律關(guān)系，也不能對抗物 業(yè)公司要求其繳納物業(yè)費(fèi)的請求。因此，馬某仍需向物業(yè)公司繳納相應(yīng)的 物業(yè)費(fèi)。 3、業(yè)主何時開始承擔(dān)物業(yè)服務(wù)費(fèi)開發(fā)商交房后，業(yè)主可否以 一直未居住為由拒交物業(yè)管理費(fèi)？ 曹某為某小區(qū)業(yè)主，某物業(yè)公司為該小區(qū)物業(yè)服務(wù)企業(yè)， 某物業(yè)公司以曹某拖欠2013

8、年、2014年、2015年、2016年、 2017年應(yīng)交物業(yè)服務(wù)費(fèi)為由，要求其立即給付上述物業(yè)服務(wù)費(fèi)。 曹某主張2013年至2017年8月以前其沒有人住，房子空著，所 以該段時間的物業(yè)費(fèi)不同意繳納。 4、業(yè)主家中被盜，能否要求物業(yè)公司予以賠償 2015年11月24日，張某購買了房屋一套，2016年3月1日，其與物業(yè)公司就房簽訂 了房屋委托管理合同該合同約定：物業(yè)公司負(fù)責(zé)維護(hù)小區(qū)的公共秩序，包括巡視、 門崗值勤、盤查可疑人員；物業(yè)公司方違反合同的約定，未達(dá)到約定的管理目標(biāo)，造 成張某經(jīng)濟(jì)損失的，物業(yè)公司應(yīng)給予張某賠償。2016年11月，張某發(fā)現(xiàn)家中有異常， 認(rèn)為家中發(fā)生了盜竊，遂撥打物業(yè)電話，隨

9、后物業(yè)管理員趕到現(xiàn)場，并打“110”報 了警，后民警趕到現(xiàn)場進(jìn)行了勘察，發(fā)現(xiàn)屋內(nèi)有翻動的痕跡，但至本案庭審結(jié)束時， 該案件尚未偵破。另據(jù)張某報案稱家中丟失了蘋果手機(jī)一部、蘋果筆記本一臺及現(xiàn)金 130元。張某訴稱認(rèn)為，由于物業(yè)公司管理不嚴(yán)，監(jiān)視裝備失效，保安人員失職，導(dǎo) 致家中發(fā)生入室盜竊案件，還險些造成人員傷亡。故要求物業(yè)公司承擔(dān)違約責(zé)任，賠 償被盜物品的經(jīng)濟(jì)損失。物業(yè)公司辯稱，由于張某所述盜竊發(fā)生時，物業(yè)公司積極進(jìn) 行了協(xié)助，履行了合同及法定義務(wù)，不存在過錯；且盜竊案件尚未偵破，無法認(rèn)定盜 竊事實(shí)的存在，也無法準(zhǔn)確確定財(cái)產(chǎn)的實(shí)際損失，更何況盜竊屬于犯罪行為，應(yīng)由犯 罪分子承擔(dān)責(zé)任，故不同意張

10、某的訴訟請求。 【分析解答】 本案原、被告之間存在物業(yè)管理合同，該合同不違反法律、行政法規(guī) 的強(qiáng)制性規(guī)定，應(yīng)屬合法、有效。首先，本案合同中雖然約定物業(yè)公司承 擔(dān)保安義務(wù)，但并未明確約定收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)；其次，本案涉及盜竊案件尚在偵 破中，并未確定實(shí)際損失難以追回，因此法院認(rèn)定物業(yè)公司承擔(dān)責(zé)任的條 件尚不充分，故駁回張某的訴訟請求。 業(yè)主家中財(cái)物被盜，物業(yè)服務(wù)企業(yè)是否要承擔(dān)賠償責(zé)任？ a a 看合同中有無明確約定保安費(fèi)用 b b 看實(shí)際損失是否已經(jīng)得到相應(yīng)賠償 c c 主張損失的數(shù)額，提供有效憑證等交易記錄予以證明。 d d 損失數(shù)額如果過大，則法院仍需調(diào)整賠償數(shù)額。 5、物業(yè)服務(wù)公司追討物業(yè)服務(wù)費(fèi)有訴

11、訟時效限制嗎？ 李某居住在某小區(qū)，其未向物業(yè)公司交納2010年至2017年的物業(yè)費(fèi)， 物業(yè)公司將其訴請法院判決交納拖欠的物業(yè)管理費(fèi)共計(jì)23，581.68元。 李某辯稱物業(yè)公司的訴訟請求中2015年3月30日以前存在的物業(yè)糾紛已 經(jīng)超過國家法律規(guī)定的訴訟時效，物業(yè)公司沒有在法定時效內(nèi)主張權(quán)利， 故不同意支付。 二、小區(qū)的維修糾紛 6、業(yè)主在其獨(dú)用的露臺上搭建玻璃房，是否違反物業(yè)管公約？ 王某為某小區(qū)業(yè)主，其購買的房屋外有一獨(dú)用露臺，商品房預(yù)售合同約定，露臺 并非業(yè)主專有，實(shí)際露臺使用人對露臺沒有所有權(quán)的情況完全了解，且在使用時不得 搭建構(gòu)筑物、不得破壞地面、不得改變或破壞其形狀、大小及用途等，并

12、應(yīng)遵守相關(guān) 管理規(guī)定。應(yīng)按照政府規(guī)定進(jìn)行使用，不得擅自搭建、封閉，不得改變及破壞其原有 外觀。甲物業(yè)公司為上述小區(qū)物業(yè)服務(wù)公司，王某與該公司簽訂前期物業(yè)管理服務(wù)合 同及臨時管理規(guī)約，管理規(guī)約約定業(yè)主或物業(yè)使用人應(yīng)按規(guī)劃用途使用物業(yè)。確需改 變物業(yè)規(guī)劃用途的，應(yīng)當(dāng)經(jīng)有利害關(guān)系的業(yè)主同意，物業(yè)區(qū)域禁止違章搭建、私設(shè)攤 點(diǎn)。2016年5月，王某在未經(jīng)行政審批且未告知物業(yè)公司的情況下，私自在主臥外的 露臺上搭建了陽光房一間。物業(yè)公司曾兩次向王某發(fā)送通知，求其拆除私自搭建部位 恢復(fù)原狀，王某拒不拆除，故物業(yè)公司訴至法院，要求王拆除上述違章建筑的陽光房。 小區(qū)某棟樓的頂樓漏雨，樓頂維修費(fèi)是頂樓業(yè)主自己支付

13、還 是本樓業(yè)主均攤？ 三、小區(qū)的人身傷害 7、設(shè)路障、未采取防護(hù)措施導(dǎo)致進(jìn)入小區(qū)的非小區(qū)居民受傷，物業(yè)服務(wù)公司承擔(dān)責(zé)任 嗎？ 2017年3月19日上午，非小區(qū)居民沈某在路過物業(yè)管理有限公司管理的風(fēng)景怡園小 區(qū)時，被該公司設(shè)置的區(qū)域管理隔離墩上拴的鐵絲絆倒，致使沈某受傷。沈某主張物 業(yè)公司違反規(guī)定，私自在通行道上設(shè)置障礙且未樹立任何警告標(biāo)志，應(yīng)對事故后果承 擔(dān)全部責(zé)任。 8、物業(yè)服務(wù)公司的保安人員讓社會人員進(jìn)入物業(yè)服務(wù)區(qū)發(fā)生人 身損害，物業(yè)服務(wù)公司是否承擔(dān)責(zé)任？ 某小區(qū)物業(yè)管理混亂、外來人員隨意出入無人管理陳某是該 小區(qū)的業(yè)主，2016年11月25日晚八點(diǎn)左右陳某回家在小區(qū)內(nèi)被2 個社會人員人打

14、傷，經(jīng)查傷人者并非該小區(qū)業(yè)主，系外來閑散人 員。而后陳某報警，物業(yè)服務(wù)公司對進(jìn)入小區(qū)的人員沒有任何登 記記錄，給案件偵破帶來很大難度，未查找到犯罪嫌疑人。陳某 訴至法院，要求物業(yè)服務(wù)公司對其所受傷害承擔(dān)賠償責(zé)任。物業(yè) 服務(wù)公司辯稱小區(qū)服務(wù)合同并沒有要求進(jìn)出小區(qū)要進(jìn)行登記，況 且僅要求夜間十點(diǎn)后安排保安人員進(jìn)行巡邏，對此事沒有任何責(zé) 任。 四、小區(qū)的財(cái)產(chǎn)糾紛 8、小區(qū)內(nèi)寵物傷人，物業(yè)公司應(yīng)當(dāng)承擔(dān)責(zé)任嗎。 2017年9月，原告李某在某小區(qū)某號樓內(nèi)北側(cè)電梯內(nèi)被一寵物犬咬左小腿該犬所 有人系案外人邢某，實(shí)際飼養(yǎng)人為被告薛某。李某受傷后前往當(dāng)?shù)啬翅t(yī)院就診，支出 多項(xiàng)醫(yī)藥費(fèi)用。李某認(rèn)為小區(qū)的物業(yè)公司在本次

15、寵物傷人事件中沒有盡到對小區(qū)居民 的安全保衛(wèi)義務(wù)，有管理不善的責(zé)任，故要求李某及小區(qū)的物業(yè)公司共同承擔(dān)賠償責(zé) 任而訴至法院。庭審中，小區(qū)物業(yè)公司否認(rèn)其系電梯管理單位。 9、非機(jī)動車未停放在停車處，在小區(qū)內(nèi)被盜，物業(yè)公司是否應(yīng)當(dāng)承擔(dān)責(zé)任？ 2017年3月9日早晨7點(diǎn)，原告秦某發(fā)現(xiàn)停放在新力小區(qū)2號樓下購買的殘疾人摩托 車丟失。被告立新物業(yè)公司未在小區(qū)內(nèi)設(shè)有殘疾人摩托車停車位，現(xiàn)有地下停車庫只 限于自行車以及小型三輪車停放，殘疾人摩托車根本無法進(jìn)入由公安部門調(diào)出的監(jiān)控 錄像來看，小偷是通過小區(qū)4號樓和6號樓之間的消防通道逃跑的，消防通道未設(shè)立保 安人員。原告秦某主張為殘疾人，家庭經(jīng)濟(jì)困難，但接時交

16、納物業(yè)費(fèi)用從未拖欠，故 被告在物業(yè)公司管理的范圍內(nèi)有責(zé)任和義務(wù)保護(hù)業(yè)主的財(cái)產(chǎn)安全，現(xiàn)秦某用自己多年 積蓄購買的殘疾人摩托車，由于被告的管理不當(dāng)導(dǎo)致丟失。故訴請法院判令被告賠償 原告財(cái)產(chǎn)損失費(fèi)7500元。被告立新物業(yè)公司辯稱，不同意原告的訴訟請求。根據(jù)物業(yè) 服務(wù)合同的約定，被告在小區(qū)設(shè)定了專門的非機(jī)動車輛停放的地點(diǎn)，如果業(yè)主沒有按 照停放地點(diǎn)停放所造成的損失應(yīng)當(dāng)由業(yè)主自己承擔(dān)，被告沒有賠償?shù)牧x務(wù)；本小區(qū)是 限價房，物業(yè)公司的義務(wù)是公共管理服務(wù)，并不承擔(dān)保管義務(wù)，被告對公共秩序的維 護(hù)已經(jīng)盡到了相關(guān)的責(zé)任，故被告沒有責(zé)任賠償原告的損失，應(yīng)當(dāng)由小偷來賠償原告 的損失。審理中，秦某提供發(fā)票兩張，證明其

17、按期向立新物業(yè)公司交納了物業(yè)費(fèi)。立 新物業(yè)公司提供保安服務(wù)合同、保安巡視記錄表等證據(jù)，擬證明其物業(yè)服務(wù)符合相應(yīng) 標(biāo)準(zhǔn)。 10、業(yè)主家中財(cái)物被盜，小區(qū)監(jiān)控?cái)z像頭毀壞無法辨認(rèn)犯罪嫌疑 人，物業(yè)公司是否應(yīng)當(dāng)對業(yè)主承擔(dān)賠償責(zé)任？ 張某是星光小區(qū)1806號房屋的業(yè)主，珠海物業(yè)公司系1806號 房屋所在小區(qū)的物業(yè)服務(wù)公司。2017年12月7日，張某報警稱 1806號房屋被盜，其丟失財(cái)物及其他損失共計(jì)三十萬余元，并就 此提供收據(jù)、發(fā)票、銷售憑證等證據(jù)，珠海物業(yè)公司對此提出異 議。 五、小區(qū)的車位管理 11、業(yè)主車位常被占，可否拒交或減交停車管理費(fèi)？ 張某系某小區(qū)業(yè)主，因張某未交納車位管理費(fèi)，該小區(qū)物業(yè)公司將

18、張 某訴至法院，要求張某按照雙方簽訂的物業(yè)服務(wù)合同約定支付車位管理費(fèi) 2400元及相應(yīng)滯納金。張某辯稱其所有的停車位經(jīng)常被其他車輛停放，而 物業(yè)公司不予制止，還以此賺取停車費(fèi)，故不同意支付車位管理費(fèi)。 12、高空墜物砸車，物業(yè)服務(wù)公司能舉證免責(zé)嗎？ 張某系某小區(qū)2號樓業(yè)主，其車輛停放在2號樓附近某日中午張某將其多 輛停入便道，車輛被2號樓外墻脫落的水泥護(hù)板砸中，造成張某車輛前擋風(fēng) 玻損，前機(jī)器蓋、車頂、車右側(cè)受損。張某將該小區(qū)物業(yè)公司訴至法院， 要求物業(yè)公司賠償其花費(fèi)的車輛修理費(fèi)、拖車費(fèi)、車輛檢測費(fèi)、定損評估 費(fèi)、誤工費(fèi)、交通費(fèi)等費(fèi)用共計(jì)8457元物業(yè)公司辯稱：本案所涉脫落外墻 屬建筑物專有部分以外的共有部分，物業(yè)公司不是該案建筑物的業(yè)主，因 而不是其共有部分的共同所有人、共同管理人物業(yè)公司對建筑物無管理權(quán) 利，并非“管理人，僅依據(jù)物業(yè)服務(wù)合同承擔(dān)膜務(wù)的義務(wù)。物業(yè)公司已盡 到安全提醒義務(wù)及維護(hù)義務(wù)，事發(fā)前已在2號樓設(shè)置警示牌。且張某也有過 錯，一是張某在禁停位置停車，二是張某明知提醒向步。2號樓有警示標(biāo)志 卻放任危險發(fā)生，請求法院駁回張某的全部訴訟請求 六、小區(qū)的安全防衛(wèi) 13、業(yè)主財(cái)物在房間內(nèi)被盜，物業(yè)服務(wù)公司是否應(yīng)承思應(yīng)賠償責(zé)任？ 陳某某是某計(jì)算機(jī)配件經(jīng)營部的業(yè)主，與某公司簽訂房屋租賃合同，租賃了物流大廈的一個