2021年房地產(chǎn)估價師《房地產(chǎn)估價理論與方法》考試題庫（含答案）

1、2021年房地產(chǎn)估價師房地產(chǎn)估價理論與方法考試題庫（含答案）單選題1.某商品住宅項目的土地成本、建設(shè)成本、管理費用、銷售費用、投資利息、銷售稅金分別為600萬元、900萬元、50萬元、60萬元、150萬元、120萬元，投資利潤率為20%，則成本利潤率為（）。A、17.13%B、18.30%C、18.61%D、21.47%答案：B解析：本題考查的是開發(fā)利潤。開發(fā)利潤（土地成本建設(shè)成本管理費用銷售費用）投資利潤率（6009005060）20%322萬元。成本利潤率開發(fā)利潤/（土地成本建設(shè)成本管理費用銷售費用投資利息）322/（6009005060150）18.30%。2.王某取得一宗面積為1000

2、0平方米的住宅用地的土地使用權(quán)，樓面地價為2000元m2，容積率為3，受讓人需按照受讓價格的3繳納契稅，則王某的土地成本為（）萬元。A、2000B、5820C、6000D、6180答案：D解析：考點:土地成本。土地成本為：2000310000（13）6180（萬元）。3.現(xiàn)實中的使用、支配權(quán)要受到多方面的制約，其中政府的城市規(guī)劃屬于（）方面的制約。A、建筑技術(shù)B、土地權(quán)利設(shè)置C、相鄰關(guān)系D、房地產(chǎn)使用管制答案：D解析：本題考查的是房地產(chǎn)權(quán)益因素。使用管制主要指農(nóng)用地轉(zhuǎn)為建設(shè)用地，以及對土地用途、容積率、建筑密度、綠地率、建筑高度等的規(guī)定，屬于房地產(chǎn)使用管制。4.在運用長期趨勢法測算房地產(chǎn)未來價

3、格時，當房地產(chǎn)價格的變動過程是持續(xù)上升的，并且各期上升的幅度大致接近，宜選用（）測算。A、指數(shù)修勻法B、平均增減量法C、平均發(fā)展速度法D、二次拋物線趨勢法答案：C解析：本題考查的是平均發(fā)展速度法。在運用長期趨勢法測算房地產(chǎn)未來價格時，當房地產(chǎn)價格的變動過程是持續(xù)上升的，并且各期上升的幅度大致接近，宜選用平均發(fā)展速度法測算；如果是各期上升的數(shù)額大致接近，宜選用平均增減量法計算。5.建筑物的年齡有實際年齡和有效年數(shù)，它們之間的關(guān)系為（）。A、有效年齡等于實際年齡B、有效年齡短于實際年齡C、有效年齡長于實際年齡D、有效年齡可能短于或長于實際年齡答案：D解析：考點:年限法。建筑物的有效年齡可能等于也可

4、能小于或大于其實際年齡。6.某宗土地的臨街深度為100ft，臨街寬度為60ft，市場價值為1500萬元，根據(jù)哈柏法則，臨街深度為36ft、臨街寬度為60ft的土地價值為（）萬元。A、600B、738C、900D、960答案：C解析：本題考查的是路線價法。哈柏法則（Harperrule）：是臨街深度為100ft的臨街土地，前各部分的價值占整塊土地價值的臨街深度為36ft、臨街寬度為60ft的土地的價值占整塊土地價值的150060%900（萬元）。7.根據(jù)國有土地上房屋征收與補償條例，房地產(chǎn)估價評估機構(gòu)出具虛假或者有重大差錯的評估報告的，由發(fā)證機關(guān)責令限期改正，給予警告，對房地產(chǎn)估價機構(gòu)并處（）的

5、罰款。A、1萬元以上3萬元以下B、3萬元以上5萬元以下C、5萬元以上10萬元以下D、5萬元以上20萬元以下答案：D解析：考點:房地產(chǎn)估價的特點。房地產(chǎn)估價評估機構(gòu)出具虛假或者有重大差錯的評估報告的，由發(fā)證機關(guān)責令限期改正，給予警告，對房地產(chǎn)估價機構(gòu)并處5萬元以上20萬元以下的罰款。8.運用比較法評估某套住宅的現(xiàn)時市場價格，選取的可比實例建成時間與估價對象建成時間相同，2年前公開掛牌出售，成交日期與價值時點相差1年，該類住宅因使用損耗導致每多使用一年價格下降1%，如果不考慮其他因素，則該可比實例成交價格的房地產(chǎn)狀況調(diào)整系數(shù)為（）。A、100/101B、100/100C、100/99D、100/9

6、8答案：A解析：本題考查的是房地產(chǎn)狀況調(diào)整的方法。即把可比實例在1年前的房地產(chǎn)狀況，調(diào)整為現(xiàn)在價值時點的房地產(chǎn)狀況。在百分比調(diào)整中，房地產(chǎn)狀況調(diào)整系數(shù)應(yīng)以估價對象狀況為基準（100）來確定，可比實例成交日期與價值時點相差一年，該類住宅因使用損耗導致每多使用一年價格下降1%，一年前的房地產(chǎn)狀況得分為101。因此：可比實例在自身狀況下的價值1/（1+1%）=可比實例在估價對象狀況下的價格，房地產(chǎn)狀況調(diào)整系數(shù)為：100/101。另外可以推斷：1年前的房地產(chǎn)損耗小，其房地產(chǎn)狀況比價值時點的房地產(chǎn)狀況好。所以房地產(chǎn)狀況調(diào)整系數(shù)小于1。用排除法，也只有選項A正確。9.在英國，基于租賃收入求取凈收益的收益法

7、，稱之為（）。A、投資法B、收入法C、利潤法D、利息法答案：A解析：考點:凈收益測算的基本原理?；谧赓U收入測算凈收益的收益法稱為投資法。10.主要用于評估房地產(chǎn)價值減損額或價值增加額的方法是（）。A、修復成本法B、價差法C、損失資本化法D、長期趨勢法答案：B解析：考點:價差法。價差法主要用于評估房地產(chǎn)價值減損額或價值增加額。11.下列有關(guān)房地產(chǎn)估價原則，描述錯誤的是（）。A、抵押價值評估要遵循謹慎原則B、抵押價值評估要遵循合法原則C、嚴格來說，投資價值評估不一定要遵循獨立、客觀、公正原則D、投資價值評估不可增加主要原則之外的其他適用的估價原則答案：D解析：考點:房地產(chǎn)估價原則的主要原則。投資

8、價值的評估，可以增加主要原則（獨立客觀公正原則、合法原則、價值時點原則、替代原則、最高最佳利用原則、謹慎原則）之外的其他適用的估價原則。12.高層建筑物地價分攤，屬于（）。A、房地產(chǎn)咨詢業(yè)務(wù)B、房地產(chǎn)價值分配業(yè)務(wù)C、房地產(chǎn)價值減損評估業(yè)務(wù)D、相關(guān)經(jīng)濟損失評估業(yè)務(wù)答案：B解析：考點:房地產(chǎn)估價的含義。注意題干中的提示：分攤的“分”。分攤，屬于價值分配的業(yè)務(wù)范疇。13.某宗地的面積為1000m2，采用比較法進行評估。通過三宗可比實例求出的比較價格分別為2130元/m2，2190元/m2和2220元/m2，如果賦予這三個價格的權(quán)重分別為0.3、0.4和0.3，則采用加權(quán)算術(shù)平均法得到的比較價格為（）

9、元/m2。A、2160B、2175C、2181D、2205答案：C解析：本題考查的是計算最終的比較價值。加權(quán)平均法得到的比準價格21300.321900.422200.32181（元/m2）。14.房屋征收評估中，若被征收人拒絕在估價師對估價對象的實地查勘記錄上簽字或蓋章的，應(yīng)當有（）見證，有關(guān)情況應(yīng)當在評估報告中說明。A、房屋征收部門、注冊房地產(chǎn)估價師和無利害關(guān)系的第三人B、房屋征收部門、無利害關(guān)系的第三人C、公證機關(guān)和無利害關(guān)系的第三人D、人民法院答案：A解析：本題考查的是實地查勘估價對象。征收評估的實地查勘記錄，應(yīng)由房屋征收部門、被征收人和實地查勘的注冊房地產(chǎn)估價師在實地查勘記錄上簽字或

10、蓋章確認。如果被征收人拒絕在實地查勘記錄上簽字或蓋章的，考前應(yīng)有房屋征收部門、房地產(chǎn)估價機構(gòu)和無利害關(guān)系的第三人見證，有關(guān)情況應(yīng)在估價報告中說明。15.在房地產(chǎn)估價中，長期趨勢法運用的假設(shè)前提是（）。A、過去形成的房地產(chǎn)價格變動趨勢在未來仍然存在B、市場上能找到充分的房地產(chǎn)歷史價格資料C、房地產(chǎn)市場在過去無明顯的季節(jié)變動D、政府關(guān)于房地產(chǎn)市場調(diào)控的有關(guān)政策不會影響房地產(chǎn)的歷史價格答案：A解析：考點:長期趨勢法概述。長期趨勢法是根據(jù)房地產(chǎn)價值、價格在過去和現(xiàn)在較長時期內(nèi)形成的變動規(guī)律作出判斷，借助歷史統(tǒng)計資料和現(xiàn)實調(diào)查資料來推測未來，通過對這些資料的統(tǒng)計、分析得出一定的變動規(guī)律，并假定其過去形成

11、的趨勢在未來繼續(xù)存在。16.在運用長期趨勢法測算房地產(chǎn)未來價格時，當房地產(chǎn)價格的變動過程是持續(xù)上升的，并且各期上升的幅度大致接近，宜選用（）測算。A、指數(shù)修勻法B、平均增減量法C、平均發(fā)展速度法D、二次拋物線趨勢法答案：C解析：本題考查的是長期趨勢法。在運用長期趨勢法測算房地產(chǎn)未來價格時，當房地產(chǎn)價格的變動過程是持續(xù)上升的，并且各期上升的幅度大致接近，宜選用平均發(fā)展速度法測算；如果是各期上升的數(shù)額大致接近，宜選用平均增減量法計算。17.標準深度是街道對地價影響的轉(zhuǎn)折點：由此點接近街道的方向，地價逐漸升高；由此點遠離道路的方向，地價（）。A、逐漸降低B、逐漸升高C、可視為基本不變D、為零答案：C

12、解析：本題考查的是路線價法。標準臨街深度簡稱標準深度，從理論上講，是街道對地價影響的轉(zhuǎn)折點：由此點接近街道的方向，地價受街道的影響而逐漸升高；由此點遠離街道的方向，地價可視為基本不變，即街道對地價沒有影響。18.政府因救災(zāi)需要而征用某房屋，半年后返還，下列項目中，不應(yīng)作為補償項目的是（）。A、征用期間導致房屋毀損的價值損失B、征用造成的家具.物資等動產(chǎn)搬遷費用C、征用期間租賃經(jīng)營損失D、征用期間市場上類似房地產(chǎn)的增值差價答案：D解析：本題考查的是對房地產(chǎn)估價的需要。征用房地產(chǎn)不僅應(yīng)給予使用上的補償（補償金額相當于租金），如果房地產(chǎn)被征用后毀損、滅失的，還應(yīng)根據(jù)實際損失給予補償。例如，房地產(chǎn)被征

13、用后毀損的，補償金額應(yīng)包括使用上的補償和相當于被征用房地產(chǎn)毀損前后價值之差的補償；房地產(chǎn)被征用后滅失的，補償金額應(yīng)包括使用上的補償和相當于被征用房地產(chǎn)價值的補償。在房地產(chǎn)征收、征用中不僅需要評估房地產(chǎn)價值和租金，有時還需要評估因征收、征用房地產(chǎn)造成的家具、電器、機器設(shè)備、物資等動產(chǎn)的搬遷費、臨時安置費和停產(chǎn)停業(yè)損失。19.根據(jù)城市房地產(chǎn)管理辦法，下列有關(guān)房地產(chǎn)行政管理對房地產(chǎn)估價的需要，表述正確的是（）。A、采取雙方協(xié)議方式出讓土地使用權(quán)的出讓金不得低于按國家規(guī)定所確定的最低價B、基準地價.標定地價和各類房屋的重置價格根據(jù)具體情況確定并公布，不受時間的制約C、房地產(chǎn)權(quán)利人轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)，應(yīng)當向省級

14、以上地方人民政府規(guī)定的部門如實申報成交價D、房地產(chǎn)抵押合同簽訂后，土地上新增的房屋屬于抵押財產(chǎn)答案：A解析：本題考查的是對房地產(chǎn)估價的需要。選項A正確，采取雙方協(xié)議方式出讓土地使用權(quán)的出讓金不得低于按國家規(guī)定所確定的最低價；選項B錯誤，基準地價、標定地價和各類房屋的重置價格應(yīng)當定期確定并公布；選項C錯誤，房地產(chǎn)權(quán)利人轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)，應(yīng)當向縣級以上地方人民政府規(guī)定的部門如實申報成交價，不得瞞報或者作不實的申報；選項D錯誤，房地產(chǎn)抵押合同簽訂后，土地上新增的房屋不屬于抵押財產(chǎn)。需要拍賣該抵押的房地產(chǎn)時，可以依法將土地上新增的房屋與抵押財產(chǎn)一同拍賣，但對拍賣新增房屋所得，抵押權(quán)人無權(quán)優(yōu)先受償。20.假設(shè)

15、開發(fā)法用于房地產(chǎn)開發(fā)項目分析時，為房地產(chǎn)投資者提供的數(shù)值不包括（）A、測算待開發(fā)房地產(chǎn)的最低價格B、測算房地產(chǎn)開發(fā)項目的預期利潤C、測算房地產(chǎn)開發(fā)中可能的最高費用D、測算待開發(fā)房地產(chǎn)的最高價格答案：A解析：本題考查的是假設(shè)開發(fā)法概述。假設(shè)開發(fā)法除了適用于房地產(chǎn)估價，還適用于房地產(chǎn)開發(fā)項目分析。房地產(chǎn)開發(fā)項目的分析，是為了給房地產(chǎn)投資者的投資決策提供參考依據(jù)。假設(shè)開發(fā)法具體可為房地產(chǎn)投資者提供下列3種數(shù)值：（1）測算待開發(fā)房地產(chǎn)的最高價格；（2）測算房地產(chǎn)開發(fā)項目的預期利潤；（3）測算房地產(chǎn)開發(fā)中可能的最高費用。21.關(guān)于價值時點的說法，錯誤的是（）。A、價值時點可以是過去.現(xiàn)在或?qū)鞡、價值時

16、點是由估價目的決定的C、價值時點應(yīng)與估價對象狀況對應(yīng)的時點一致D、價值時點與實地查勘日期可以不一致答案：C解析：本題考查的是價值時點原則。選項C錯誤，價值時點不一定與估價對象狀況對應(yīng)的時點一致。22.（）原則要評估價值是在根據(jù)估價目的確定的某一特定時間的價值或價格。A、估價對象B、價值時點C、最高最佳利用D、替代答案：B解析：本題考查的是價值時點原則。價值時點原則要求評估價值是在根據(jù)估價目的確定的某一特定時間的價值或價格。23.一般來講，人口總量雖然不變，而隨著家庭人口規(guī)模小型化，住宅價格總的趨勢是（）。A、上漲B、下跌C、保持相對穩(wěn)定D、先漲后跌答案：A解析：本題考查的是人口結(jié)構(gòu)。隨著家庭人

17、口規(guī)模小型化，家庭平均人口數(shù)的下降，家庭數(shù)量增多，所需要的住房總量將增加，房地產(chǎn)價格有上漲趨勢。24.下列關(guān)于價值類型的表述中，錯誤的是（）。A、現(xiàn)狀價值是市場價值B、投資價值屬于非市場價值C、市場價值的前提之一是繼續(xù)利用D、同一估價對象可能有不同類型的價值答案：A解析：考點:市場價值、投資價值、現(xiàn)狀價值、快速變現(xiàn)價值、謹慎價值和殘余價值。選項A，在合法利用下，現(xiàn)狀價值一般低于市場價值。但如果現(xiàn)狀利用為最高最佳使用，則現(xiàn)狀價值等于市場價值。在不是合法利用下，現(xiàn)狀價值有可能高于市場價值。25.采用成本法評估某新建商品房的價值，測算出的建筑物重置單價為3200元/m2，土地重新取得單價為2100元

18、/m2，容積率為2，建筑密度為40%。該商品房的單價為（）元/m2。A、3700B、4040C、4250D、5300答案：C解析：本題考查的是總價格、單位價格和樓面地價。樓面地價2100/21050（元/m2），單價320010504250（元/m2）。26.在為房地產(chǎn)投?；馂?zāi)險服務(wù)的估價中，理論上評估的應(yīng)是（）。A、建筑物重置成本和土地使用權(quán)重新取得成本B、建筑物重置成本和重建期間的經(jīng)濟損失C、建筑安裝工程造價和重建期間的經(jīng)濟損失D、建筑物重置成本、土地使用權(quán)重新取得成本和重建期間的經(jīng)濟損失答案：B解析：本題考查的是買賣價格、租賃價格、抵押價值、計稅價值、征收價值和保險價值。投保火災(zāi)險時的保

19、險價值，不包含土地價值，主要是建筑物的重置成本或重建成本和修復期間的經(jīng)濟損失（如停產(chǎn)停業(yè)損失、租金損失等）?；馂?zāi)不能損害土地使用權(quán)，為房地產(chǎn)投保火災(zāi)險服務(wù)的估價中，涉及土地使用權(quán)價值的選項都不是正確選項，排除選項A、D。焚毀的建筑物，應(yīng)該按照其重置成本，才能確定其實際損失。27.某商業(yè)房地產(chǎn)，在取得40年土地使用權(quán)的當年開始建造，建造期3年，建筑物經(jīng)濟壽命60年，土地使用權(quán)出讓合同約定土地使用期間屆滿不可續(xù)期且無償收回地上建筑物。則該商業(yè)房地產(chǎn)的折舊年限是（）年。A、37B、40C、60D、63答案：A解析：本題考查的是求取建筑物折舊應(yīng)注意的問題。對于在建設(shè)用地使用權(quán)出讓合同中已約定不可續(xù)期且

20、無償收回地上建筑物的，應(yīng)按照建筑物經(jīng)濟壽命減去其晚于土地使用期限的那部分壽命后計算建筑物折舊。6034023（年），602337（年）。28.最簡單且最容易理解的一種臨街深度價格遞減率，是（）。A、蘇慕斯法則B、“四三二一”法則C、霍夫曼法則D、哈柏法則答案：B解析：考點:編制價格修正率表。最簡單且最容易理解的一種臨街深度價格遞減率，是“四三二一”法則。29.【2012年真題】在房地產(chǎn)估價活動中，合法原則的運用主要體現(xiàn)在（）。A、估價主體資格需依法取得B、估價對象狀況需依法判定C、估價對象收益需依法確定D、估價方法需依法選用答案：B解析：本題考查的是合法原則。選項B，估價對象的狀況，是需要依法

21、確定的。選項A，估價主體資格，的確需要依法取得，但不是合法原則的應(yīng)用；選項C，估價對象的收益，是按照市場的情況確定的，和法律無關(guān)；選項D，估價方法是根據(jù)估價目的，估價對象的狀況，以及估價相關(guān)資料的獲得情況綜合確定的，和法律也沒太大關(guān)系。30.在交易達成后按約定在未來某個日期進行商品交割的價格是（）。A、現(xiàn)貨價格B、期貨價格C、現(xiàn)房價格D、期房價格答案：B解析：考點:現(xiàn)貨價格、期貨價格及現(xiàn)房價格、期房價格。期貨價格是指在交易達成后按約定在未來某個日期進行商品交割的價格。31.某宗房地產(chǎn)的建筑面積為5000平方米，土地面積為3000平方米，市場上類似房地產(chǎn)的市場價格為8000元/平方米，土地市場單

22、價為5000元/平方米，用成本測算的建筑物重建價格為4800元/平方米。該房地產(chǎn)中建筑物的現(xiàn)值為（）元/平方米。A、5000B、4800C、5500D、4380答案：A解析：本題考查的是最高最佳利用原則。（80005000-50003000）/5000=5000（元/平方米）。32.下列房地產(chǎn)價格影響因素中，不屬于制度政策因素的是（）。A、開征房產(chǎn)稅B、物價水平變化C、調(diào)整房地產(chǎn)信貸規(guī)模D、城市規(guī)劃變更答案：B解析：考點:制度政策因素。影響房地產(chǎn)價格的制度政策因素，主要有房地產(chǎn)制度政策、金融制度政策、稅收制度政策、有關(guān)規(guī)劃和計劃以及有關(guān)特殊政策等。判斷標準，看政府部門在其中起的作用，政府能直接

23、作用影響的，就是制度政策因素。33.某地區(qū)各項基礎(chǔ)設(shè)施開發(fā)的正常費用分攤到每平方米土地上，分別為道路20元，燃氣18元，供水14元，排水16元，熱力12元，供電25元，通信8元，場地平整15元，則該地區(qū)五通一平的正常費用是（）元/平方米。A、98B、102C、108D、116答案：A解析：本題考查的是按開發(fā)程度劃分的種類。五通一平指道路、水（給水和排水）、電力、通信等基礎(chǔ)設(shè)施條件及場地平整。道路20供水14排水16供電25通信8場地平整1598元/平方米。34.房屋征收估價中，因房地產(chǎn)占有人拒絕注冊房地產(chǎn)估價師進入被征收房屋內(nèi)進行實地查勘，為完成估價，對估價對象內(nèi)部狀況進行的合理假定屬于（）。

24、A、未定事項假設(shè)B、背離事實假設(shè)C、不相一致假設(shè)D、依據(jù)不足假設(shè)答案：D解析：考點:估價報告的組成。依據(jù)不足假設(shè)是指在估價委托人無法提供估價所必需的反映估價對象狀況的資料以及估價師進行了盡職調(diào)查仍然難以取得該資料的情況下，缺少該資料及對相應(yīng)的估價對象狀況的合理假定。35.報酬資本化法的所有公式均假設(shè)未來各期的凈收益相對于價值時點發(fā)生在（）。A、期初B、期末C、期中D、任一時刻答案：B解析：考點:報酬資本化法最一般的公式。報酬資本化法的所有公式均假設(shè)未來各期的凈收益相對于價值時點發(fā)生在期末。36.房地產(chǎn)估價中，獨立客觀公正原則要求估價機構(gòu)和估價人員應(yīng)當站在（）的立場上，評估出一個對各方當事人來說

25、都是公平合理的價值。A、委托人B、估價報告預期使用者C、管理部門D、中立答案：D解析：考點:獨立客觀公正原則。房地產(chǎn)估價中，獨立客觀公正原則要求估價機構(gòu)和估價人員應(yīng)當站在中立的立場上，實事求是、公平正直地評估出對各方估價利害關(guān)系人均是公平合理的價值或價格。37.下列房地產(chǎn)價格影響因素中，不屬于制度政策因素的是（）A、開征房產(chǎn)稅B、物價水平變化C、調(diào)整房地產(chǎn)信貸規(guī)模D、城市規(guī)劃變更答案：B解析：本題考查的是制度政策因素。影響房地產(chǎn)價格的制度政策因素，主要有房地產(chǎn)制度政策、金融制度政策、稅收制度政策、有關(guān)規(guī)劃和計劃以及有關(guān)特殊政策等。物價屬于影響房地產(chǎn)價格因素中的經(jīng)濟因素。38.下列選項中，表示房

26、地產(chǎn)價格與一般物品價格的相同之處的是（）。A、受供求因素的影響B(tài)、與區(qū)位關(guān)系密切C、價格形成的時間通常較長D、價格實質(zhì)是權(quán)益的價格答案：A解析：考點:房地產(chǎn)價格的特點。房地產(chǎn)價格與家具、機器設(shè)備等一般商品的價格，既有共同之處，又有不同之處。共同之處是：（1）都是價格，用貨幣來表示；（2）都有波動，受供求因素的影響；（3）都是按質(zhì)論價，即優(yōu)質(zhì)高價，劣質(zhì)低價。39.【2012真題】對運用各種估價方法測算估價對象價值的要求不包括（）。A、估價方法選用恰當B、估價基礎(chǔ)數(shù)據(jù)和技術(shù)參數(shù)選取準確，依據(jù)或理由充分C、計算公式和計算過程正確無誤D、各種估價方法的測算結(jié)果一致答案：D解析：本題考查的是確定估價結(jié)果

27、。不同估價方法下測算出的結(jié)果，很可能存在差異，基本上不可能一致。40.在房地產(chǎn)抵押過程中，債務(wù)人或者第三人（）房地產(chǎn)的占有。A、不轉(zhuǎn)移B、轉(zhuǎn)移C、暫不轉(zhuǎn)移D、暫時轉(zhuǎn)移答案：A解析：考點:房地產(chǎn)抵押的需要。房地產(chǎn)抵押是指債務(wù)人或者第三人不轉(zhuǎn)移房地產(chǎn)的占有，將該房地產(chǎn)作為履行債務(wù)的擔保。41.【2012年真題】關(guān)于估價對象狀況描述的說法，正確的是（）。A、對估價對象范圍的描述就是說明其四至B、對建筑物外觀的描述應(yīng)說明其周圍環(huán)境和景觀C、對建筑物實物狀況的描述應(yīng)說明建筑物朝向和樓層D、對土地開發(fā)程度的描述應(yīng)說明到達地塊紅線的基礎(chǔ)設(shè)施完備程度答案：D解析：選項A，對估價對象范圍的描述：說明估價對象的財

28、產(chǎn)范圍，是僅包括房地產(chǎn)中的土地、房屋、構(gòu)筑物、樹木等財產(chǎn)，還是包括房地產(chǎn)以外的家具、電器、債權(quán)債務(wù)、特許經(jīng)營權(quán)等其他財產(chǎn)；選項B、C，建筑物實物狀況應(yīng)說明：建筑規(guī)模；建筑結(jié)構(gòu)；設(shè)施設(shè)備；裝飾裝修；空間布局；建筑功能；外觀；新舊程度；其他。而周圍環(huán)境和景觀屬于區(qū)位狀況描述內(nèi)容，朝向和樓層一般也屬于建筑物區(qū)位狀況描述內(nèi)容。42.為評估某房地產(chǎn)2012年9月1日的市場價格，選取的可比實例資料是：交易日期為2012年3月1日，合同交易價格為4000元/m2，約定建筑面積為95m2，合同約定面積誤差在6%以內(nèi)不增加付款，實際產(chǎn)權(quán)登記面積為100m2。自2012年1月1日起至2012年9月1日，當?shù)卦擃惙?/p>

29、地產(chǎn)價格平均每月比上月上漲0.3%，則就上述情況對該可比實例成交價格進行處理后的單價為（）元/m2。A、3868.92B、4000.00C、4072.54D、4286.89答案：A解析：考點:市場狀況調(diào)整的方法。交易日期為2011年3月1日的正常交易價格即合同交易價格4000元/m2，所以正確答案是400095/100（10.3%）63868.92（元/m2）43.某宗房地產(chǎn)未設(shè)立法定優(yōu)先受償權(quán)下的價值為500萬元，法定優(yōu)先受償款為100萬元，貸款成數(shù)為六成，則該房地產(chǎn)的抵押貸款額度為（）萬元。A、400B、300C、440D、240答案：D解析：考點:買賣價格、租賃價格、抵押價值、計稅價值、

30、征收價值和保險價值。抵押貸款額度=抵押價值貸款成數(shù)，抵押價值=未設(shè)立法定優(yōu)先受償權(quán)下的價值一法定優(yōu)先受償款，抵押貸款額度=（500100）0.6240（萬元）。44.匯率因素，屬于影響房地產(chǎn)價格因素中的（）。A、經(jīng)濟因素B、金融因素C、社會因素D、政治因素答案：A解析：考點:經(jīng)濟因素。匯率屬于經(jīng)濟因素，經(jīng)濟因素包括經(jīng)濟發(fā)展、居民收入、物價、利率、匯率。45.某抵押價值評估中，房地產(chǎn)估價師除應(yīng)遵循市場價值評估的原則之外，還應(yīng)遵循的原則是（）。A、最高最佳利用原則B、謹慎原則C、合法原則D、價值時點原則答案：B解析：本題考查的是房地產(chǎn)估價原則概述。市場價值評估應(yīng)遵循獨立客觀公正原則、合法原則、價值

31、時點原則、替代原則、最高最佳利用原則。而在其他價值和價格評估中，有的除了要遵循市場價值評估應(yīng)遵循的原則，還要遵循其他原則，如抵押價值和抵押凈值評估還應(yīng)遵循謹慎原則。46.在成交日期時一次付清的價格或者將不是在成交日期時一次付清的價格折現(xiàn)到成交日期時的價格為（）。A、名義價格B、實際價格C、市場價格D、成交價格答案：B解析：考點:名義價格和實際價格。在成交日期一次性付清的價格或者將不是在成交日期一次性付清的價格折現(xiàn)到成交日期的價格為實際價格。47.下列有關(guān)房地產(chǎn)專業(yè)與非專業(yè)估價的區(qū)別，表述錯誤的是（）。A、專業(yè)估價由專業(yè)機構(gòu)和專業(yè)人員完成B、專業(yè)估價提供專業(yè)意見C、非專業(yè)估價具有公信力D、專業(yè)估

32、價承擔法律責任答案：C解析：本題考查的是房地產(chǎn)估價的含義。選項C錯誤，和非專業(yè)估價相比，專業(yè)估價具有公信力，承擔法律責任。而非專業(yè)估價不具有公信力48.在英國和其他英聯(lián)邦國家，法官使用的房地產(chǎn)估價誤差范圍是（），有時誤差范圍放寬到15%。A、5%B、10%C、15%D、25%答案：B解析：本題考查的是房地產(chǎn)估價的特點。法官使用的誤差范圍是10%，有時誤差范圍放寬到15%。對于難度很大的估價業(yè)務(wù)，誤差范圍放寬到20%。49.下列關(guān)于內(nèi)地房地產(chǎn)估價師與香港測量師資格互認的表述中，錯誤的是（）。A、2004年8月中央政府與香港特別行政區(qū)政府簽署了內(nèi)地與香港關(guān)于建立更緊密經(jīng)貿(mào)關(guān)系的安排B、2004年8

33、月首次完成了內(nèi)地房地產(chǎn)估價師與香港產(chǎn)業(yè)測量師資格互認C、內(nèi)地房地產(chǎn)估價師與香港測量師資格互認協(xié)議書簽署后，內(nèi)地房地產(chǎn)估價師自動成為香港測量師D、內(nèi)地房地產(chǎn)估價師與香港產(chǎn)業(yè)測量師資格互認是內(nèi)地與香港最早實現(xiàn)資格互認的執(zhí)業(yè)資格答案：C解析：考點:中國房地產(chǎn)估價行業(yè)發(fā)展。選項C，沒有這項規(guī)定，本題可以使用排除法進行選擇。50.在房地產(chǎn)估價中，長期趨勢法運用的假設(shè)前提是（）。A、過去形成的房地產(chǎn)價格變動趨勢在未來仍然存在B、市場上能找到充分的房地產(chǎn)歷史價格資料C、房地產(chǎn)市場在過去無明顯的季節(jié)變動D、政府關(guān)于房地產(chǎn)市場調(diào)控的有關(guān)政策不會影響房地產(chǎn)的歷史價格答案：A解析：本題考查的是長期趨勢法概述。長期趨

34、勢法是根據(jù)房地產(chǎn)價值、價格在過去和現(xiàn)在較長時期內(nèi)形成的變動規(guī)律作出判斷，借助歷史統(tǒng)計資料和現(xiàn)實調(diào)查資料來推測未來，通過對這些資料的統(tǒng)計、分析得出一定的變動規(guī)律，并假定其過去形成的趨勢在未來繼續(xù)存在。選項BCD是適用條件。51.某宗房地產(chǎn)交易的成交價格為300萬元人民幣，其中首期支付30%，余款在一年后一次性付清。該房地產(chǎn)公攤面積為建筑面積的10%，套內(nèi)建筑面積為100m2，假定折現(xiàn)率為6%，則該房地產(chǎn)按照建筑面積計算的實際單價為（）元/m2。A、25930B、32980C、30980D、29980答案：A解析：本題考查的是建立比較基礎(chǔ)。一年后支付的款項要折現(xiàn)到首付時點后，再與首付款相加，才能得

35、出實際價格。首期支付30%，那么首期支付的價款就是30030%90（萬元），余下300（130%）210（萬元），在年末支付，房地產(chǎn)實際價格30030%30070%/（16%）288.11（萬元）；建筑面積套內(nèi)建筑面積公攤面積100/90%111.11m2，建筑面積單價288.11/111.1125930.16（元/平方米）。52.根據(jù)監(jiān)測抵押房地產(chǎn)市場價格變化、掌握抵押價值變化情況以及相關(guān)信息披露的需要，定期或在房地產(chǎn)市場價格變化較快時，對抵押房地產(chǎn)的市場價格或價值、抵押價值等進行重新評估，此為房地產(chǎn)抵押對房地產(chǎn)估價需要中的（）。A、再次抵押估價B、抵押期間估價C、抵押房地產(chǎn)處置估價D、續(xù)貸

36、抵押估價答案：B解析：考點:房地產(chǎn)抵押的需要。抵押間期估價，即根據(jù)監(jiān)測抵押房地產(chǎn)市場價格變化、掌握抵押價值變化情況以及相關(guān)信息披露的需要，定期或在房地產(chǎn)市場價格變化較快時，對抵押房地產(chǎn)的市場價格或價值、抵押價值等進行重新評估。53.下圖是一塊前后兩面臨街、總深度為175英尺、臨街寬度為30英尺的矩形地塊。已知前街路線價為320元/平方英尺，后街路線價為240元/平方英尺。則采用重疊價值估價法計算出的地塊總價值為（）萬元。A、150.8B、160.8C、170.8D、180.8答案：B解析：本題考查的是計算臨街土地的價值。前街影響深度總深度前街路線價（前街路線價后街路線價）175320（3202

37、40）100（英尺）。后街影響深度總深度后街路線價（前街路線價后街路線價）（或用：總深度-前街影響深度）175240（320240）75（英尺）（175-100）?？們r前街路線價前街臨街深度價格修正率臨街寬度前街影響深度后街路線價后街臨街深度價格修正率臨街寬度后街影響深度320100%30100240120%3075160.8（萬元）。54.某寫字樓持有5年后出售，持有期內(nèi)年均有效毛收入為400萬元，運營費用率為30%，預計5年后出售時總價為6000萬元，銷售稅費為售價的6%，無風險報酬率為6%，風險報酬率為無風險報酬率的25%。該寫字樓目前的價格為（）萬元。A、5061.44B、5546.9

38、4C、5562.96D、6772.85答案：A解析：本題考查的是報酬率的求取方法。報酬率6%+6%25%7.5%。5061.44（萬元）55.某宗房地產(chǎn)的土地價值占總價值的60%，通過可比實例計算出的土地資本化率和建筑物資本化率分別為8%和10%。該房地產(chǎn)的綜合資本化率是（）。A、8.0%B、8.8%C、9.0%D、9.6%答案：B解析：本題考查的是投資組合技術(shù)。R0LRLBRB60%8%40%10%8.8%。56.對于經(jīng)濟可行性檢驗時，只有預測未來的收入現(xiàn)值（）支出現(xiàn)值的使用方式才具有經(jīng)濟可行性，否則應(yīng)被淘汰。A、小于B、大于或等于C、不等于D、無法確定答案：B解析：本題考查的是最高最佳利用

39、原則。只有收入現(xiàn)值大于或等于支出現(xiàn)值的利用方式才具有經(jīng)濟可行性，否則應(yīng)被淘汰。57.下列關(guān)于房地產(chǎn)價格影響的表述中，正確的是（）。A、在賣方市場下，增加賣方的稅收通常會導致房地產(chǎn)價格上漲B、增加房地產(chǎn)持有環(huán)節(jié)的稅收，通常會導致房地產(chǎn)價格上漲C、在買方市場下，增加賣方的稅收通常會使房地產(chǎn)價格下降D、嚴格控制房地產(chǎn)開發(fā)貸款，通常會使房地產(chǎn)價格下降答案：A解析：本題考查的是稅收制度政策。選項B增加房地產(chǎn)持有環(huán)節(jié)的稅收，通常會導致房地產(chǎn)價格下降。選項C在買方市場下，增加賣方的稅收通常不會使房地產(chǎn)價格下降。選項D嚴格控制房地產(chǎn)開發(fā)貸款，通常會使房地產(chǎn)價格上升。58.估價中應(yīng)盡量采用多種估價方法，其主要原

40、因是（）。A、估價對象適宜采用多種方法估價B、各種估價方法都有一定的局限性C、各種估價方法之間具有理論統(tǒng)一性D、難以通過分析排除不適用的估價方法答案：B解析：本題考查的是房地產(chǎn)估價的特點。每種估價方法都是從某個角度或某個方面來測量房地產(chǎn)的價值或價格，它們一定程度上都有局限。要求在估價中盡量采用多種估價方法進行估價，就是考慮到不同估價方法的局限性。59.某類房地產(chǎn)2005年2009年的價格見下表，各年增長量的權(quán)重分別為0.1、0.2、0.2、0.5，則利用平均增減量法預測該類房地產(chǎn)2010年的價格為（）元/平方米。A、8460B、8500C、8790D、8838答案：B解析：本題考查的是平均增減

41、量法。各年增減量分別為320、330、350、340，平均增減量3200.13300.23500.23400.5338，2010年價格681033858500元/平方米。60.在貸款前期需要提供的房地產(chǎn)估價服務(wù)是（）。A、轉(zhuǎn)抵押估價B、抵押房地產(chǎn)價值動態(tài)評估C、抵押成數(shù)測算D、處置抵押房地產(chǎn)估價答案：C解析：本題考查的是房地產(chǎn)抵押的需要。抵押貸款前，除了提供房地產(chǎn)價值評估，還可提供房地產(chǎn)貸款項目評價、抵押率（或貸款價值比、貸款成數(shù)）測算等服務(wù)。61.下列房地產(chǎn)實物因素中，（）的分類不同于其他三項。A、土地開發(fā)程度B、建筑規(guī)模C、空間布局D、建筑物完損狀況答案：A解析：考點:房地產(chǎn)實物因素。選項

42、A屬于實物因素中的土地實物因素；選項BCD屬于實物因素中的建筑物實物因素。62.關(guān)于收益法中收益期確定的說法，正確的是（）A、在正常市場和運營條件下估價對象未來可獲取收益的時間B、在正常市場和運營條件下估價對象過去和未來可獲取收益的時間C、自估價對象竣工投入使用時起至未來不能獲取收益時止的時間D、自價值時點起至估價對象未來不能獲取凈收益時止的時間答案：D解析：本題考查的是收益期和持有期的測算。收益期是預計在正常市場和運營狀況下估價對象未來可獲取凈收益的時間，即自價值時點起至估價對象未來不能獲取凈收益時止的時間。63.形成每宗房地產(chǎn)獨有的自然地理位置和社會經(jīng)濟位置，使得不同房地產(chǎn)之間有區(qū)位優(yōu)劣差

43、別是因為房地產(chǎn)具有（）特性。A、不可移動B、獨一無二C、流動性差D、用途多樣答案：A解析：本題考查的是房地產(chǎn)的特性。由于不可移動，每宗房地產(chǎn)與重要場所（如市中心、公園、學校、醫(yī)院等）的距離、對外交通、外部配套設(shè)施、周圍環(huán)境等，均有一定的相對穩(wěn)定的狀態(tài)，從而形成了每宗房地產(chǎn)獨特的自然地理位置和社會經(jīng)濟位置，使得不同的房地產(chǎn)之間有區(qū)位優(yōu)劣差別。64.當住房供應(yīng)結(jié)構(gòu)調(diào)整，重點發(fā)展經(jīng)濟適用住房、廉租住房的建設(shè)規(guī)模，提高其在建設(shè)總量中的比重，則會導致商品住房的價格（）。A、上升B、下降C、平穩(wěn)D、無影響答案：B解析：本題考查的是有關(guān)規(guī)劃和計劃。住房建設(shè)總量增加特別是限價商品住房、經(jīng)濟適用房、廉租住房的建

44、設(shè)規(guī)模增加或在住房建設(shè)總量中的比重提高，商品住房的價格一般會下降，反之會上漲。參見教材P142。65.為評估某宗房地產(chǎn)2014年9月末的價格，選取的可比實例成交價格為9000元/m2，成交日期為2014年1月末，該類房地產(chǎn)自2014年1月末至2014年9月末的價格每月與上月的變動幅度為1.5%，2.5%，0.5%，-1.5%，-2.5%，-1.0%，1.5%，-1.5%，0%。則該可比實例在2014年9月末的價格為（）元/m2。A、8813B、8982C、9329D、9379答案：A解析：考點:市場狀況調(diào)整的方法。2014年9月末的價格9000（12.5%）（10.5%）（11.5%）（12.

45、5%）（11.0%）（11.5%）（11.5%）8812.74（元/m2）。66.下列房地產(chǎn)估價活動中，不屬于鑒證性估價的是（）。A、為證券發(fā)行提供參考依據(jù)的估價B、為房屋征收補償提供參考依據(jù)的估價C、為上市公司涉及房地產(chǎn)的關(guān)聯(lián)交易確定交易價格提供參考D、為委托人確定要價提供參考依據(jù)的估價答案：D解析：本題考查的是房地產(chǎn)估價的含義。鑒證性估價（或稱為公證性估價、證據(jù)性估價）是向委托人提供的，估價報告供委托人給第三方使用，起著價值證明作用的估價，如為證券發(fā)行、上市公司關(guān)聯(lián)交易、房地產(chǎn)抵押貸款、房屋征收補償、人民法院強制拍賣房地產(chǎn)提供參考依據(jù)的估價。咨詢性估價（或稱為參考性估價）是向委托人提供的，

46、估價報告供委托人自己使用的估價，如為委托人出售房地產(chǎn)確定要價、購買房地產(chǎn)確定出價提供參考依據(jù)的估價。67.下列關(guān)于替代原則，表述錯誤的是（）。A、替代原則會用于比較法.收益法，成本法等估價方法中B、收益法中的客觀收益是遵循價值時點原則來求取的C、房地產(chǎn)估價之所以要遵循替代原則，是因為根據(jù)經(jīng)濟學原理，在同一個市場上相同的商品有相同的價格D、替代原則要求評估價值與估價對象的類似房地產(chǎn)在同等條件下的價值或價格偏差在合理范圍內(nèi)答案：B解析：本題考查的是替代原則。選項B錯誤，整個比較法可以說是以替代原理為基礎(chǔ)的。收益法中的客觀收益，成本法中的客觀成本，假設(shè)開發(fā)法中的后續(xù)開發(fā)的必要支出及應(yīng)得利潤等，也都是

47、遵循替代原理來求取的。68.對于同一估價對象和同一價值時點，下列價值類型中評估值最大的一般是（）。A、謹慎價值B、市場價值C、殘余價值D、快速變現(xiàn)價值答案：B解析：本題考查的是市場價值、投資價值、現(xiàn)狀價值、快速變現(xiàn)價值、謹慎價值和殘余價值。選項A，謹慎價值是在存在不確定因素的情況下遵循謹慎原則評估的價值，謹慎價值通常低于市場價值；選項C，殘余價值是估價對象在非繼續(xù)利用情況下的價值，殘余價值通常低于市場價值；選項D，快速變現(xiàn)價值是在估價對象沒有充足的時間進行營銷情況下的價值，即在不符合市場價值形成條件中“適當營銷”下的價值，快速變現(xiàn)價值一般低于市場價值。69.某房地產(chǎn)的價格如下表，則該房地產(chǎn)價格

48、平均發(fā)展速度為（）。A、0.20B、0.21C、1.20D、1.21答案：D解析：本題考查的是長期趨勢法。平均發(fā)展速度（12000/5600）1/41.21。70.某套商品住宅現(xiàn)房的建筑面積為100m2，類似商品住宅現(xiàn)房的月租金凈收益為1000元/套，年折現(xiàn)率為6%，類似商品住宅期房的市場價值為5000元/m2，尚需10個月才能入住，風險補償為現(xiàn)房市場價值的5%。該套商品住宅現(xiàn)房的市場價值為（）元/m2。A、4653B、5347C、5352D、5366答案：D解析：考點:現(xiàn)貨價格、期貨價格及現(xiàn)房價格、期房價格。月租金凈收益1000/10010（元/m2），月折現(xiàn)率6%/120.5%，該期房目前

49、市場價格現(xiàn)房價格一預計從期房達到現(xiàn)房期間現(xiàn)房出租的凈收益的折現(xiàn)值風險補償值，5000現(xiàn)房價格10/0.5%11/（10.5%）10現(xiàn)房價格5%；現(xiàn)房價格=5366（元/m2）。71.當某種房地產(chǎn)的替代品的價格較高時，消費者對該種房地產(chǎn)的當前需求通常會（）。A、增加B、減少C、不變D、無法確定答案：A解析：考點:房地產(chǎn)需求。在替代品之間，一種房地產(chǎn)的價格不變，另一種房地產(chǎn)的價格如果上漲，則消費者就會把需求轉(zhuǎn)移到該種房地產(chǎn)上，從而該種房地產(chǎn)的需求增加。72.某住宅樓因鄰近施工項目而出現(xiàn)基礎(chǔ)不均勻沉降，該住宅樓總建筑面積為10000m2。共有100套住房，有100戶居民。經(jīng)評估，該住宅樓在未受損情況

50、下的市場價格為5000元/m2，平均每套住房的市場租金為1500元/月，在受損情況下的市場價格為4500元/m2；如果對該住宅樓進行修復，恢復工程費為150萬元，并需居民搬遷和在外臨時安置6個月，搬遷費平均每戶每次1300元；該住宅樓修復后，會因曾受損而導致心理減價5%，關(guān)于該住宅樓修復和損害賠償?shù)恼f法，正確的是（）。A、該損害在經(jīng)濟上是可修復的B、修復所能帶來的價值增加額為500萬元C、該住宅樓在不修復情況下的價值減損額為500萬元D、在不修復情況下平均應(yīng)給予每戶的賠償金為6.5萬元答案：C解析：本題考查的是房地產(chǎn)損害賠償?shù)男枰?。選項A，經(jīng)濟上是否可修復，主要看修復的必要費用，和修復帶來的價

51、值增值誰大。修復的必要費用包括：修復工程費150萬；租金損失10015006=90（萬元）；搬遷費13002100=26（萬元）；合計266萬元；修復后的價值增值：5000（15%）450010000=250（萬元），得不償失，所以不具備經(jīng)濟上的可修復性。選項B，修復帶來的價值增值額為250萬元。選項C，不修復的時候的價值減損額為（50004500）10000=500（萬元）。選項D，不修復的情況下，需要給每戶的賠償額為500萬/100=5（萬元）。73.下列影響房地產(chǎn)價格的因素中，不屬于經(jīng)濟因素的是（）。A、國內(nèi)生產(chǎn)總值B、居民消費價格指數(shù)C、匯率波動D、稅收減免答案：D解析：本題考查的是經(jīng)

52、濟因素。影響房地產(chǎn)價格的經(jīng)濟因素包括經(jīng)濟發(fā)展、居民收入、物價、利率、匯率。選項D屬于影響房地產(chǎn)價格的制度政策因素中的稅收制度政策因素。74.設(shè)立地役權(quán)通常會使（）。A、供役地的價值下降B、需役地的價值下降C、供役地與需役地的價值都下降D、供役地與需役地的價值都上升答案：A解析：本題考查的是房地產(chǎn)實物、權(quán)益和區(qū)位的含義。地役權(quán)是指房地產(chǎn)所有權(quán)人或土地使用權(quán)人按照合同約定利用他人的房地產(chǎn)，以提高自己的房地產(chǎn)效益的權(quán)利。上述房地產(chǎn)所有權(quán)人或土地使用權(quán)人為地役權(quán)人，他人的房地產(chǎn)為供役地，自己的房地產(chǎn)為需役地，地役權(quán)使供役地的價值下降，需役地的價值上升。75.報酬率的表達式為（）。A、投資回報所投入的資

53、本B、投資回收所投入的資本C、（投資回報投資回收）所投入的資本D、（投資回收投資回報）所投入的資本答案：A解析：考點:報酬率的實質(zhì)。報酬率=投資回報所投入資本。76.交易情況修正的方法不包括（）。A、總價修正B、單價修正C、分離修正D、百分比修正答案：C解析：考點:交易情況修正的方法。交易情況修正的方法主要有：（1）總價修正、單價修正；（2）金額修正、百分比修正。77.【2013年真題】采用百分率法進行交易情況修正時，應(yīng)以可比實例（）為基準確定交易情況修正系數(shù)。A、成交價格B、賬面價格C、正常價格D、期望價格答案：C解析：本題考查的是交易情況修正的方法。在百分比修正中，交易情況修正系數(shù)應(yīng)以正常

54、價格為基準來確定，因為這樣只有一個比較基礎(chǔ)，如果以實際成交價格為基準，就會有多個比較基礎(chǔ)。BD可以先行排除，A成交價格屬于實際價格，可能存在價格扭曲因素；只有C正常價格，也可以稱之為客觀價格。78.某8年前建成交付使用的建筑物，建筑面積為120，單位建筑面積的重置成本為600元/，年折舊額為1440元，用直線法計算該建筑物的成新率是（）。A、16%B、42%C、58%D、84%答案：D解析：本題考查的是年限法。重置成本12060072000（元），折舊1440811520元，成新率（7200011520）/7200084%。79.某寫字樓的建筑面積為540m2，年有效毛收入為108萬元，年運營

55、費用與建筑物凈收益之和為400元/m2，土地資本化率為10.8%，假設(shè)收益年期無限。該寫字樓用地的價格為（）萬元。A、500B、750C、800D、1000答案：C解析：考點:凈收益測算的基本原理。土地年凈收益1080000540400864000（元）；土地價值86.4/0.108800（萬元）。80.在影響房地產(chǎn)價格的各種因素中，“房地產(chǎn)投機”屬于（）。A、社會因素B、環(huán)境因素C、人口因素D、行政因素答案：A解析：考點:社會因素。影響房地產(chǎn)價格的社會因素：政治安定狀況、社會治安狀況、城市化、房地產(chǎn)投機。81.成本法中一般不計息的項目是（）。A、土地成本B、銷售費用C、建設(shè)成本D、銷售稅費答案：D解析：本題考查的是房地產(chǎn)價格構(gòu)成。銷售稅費一般不計算利息82.【2013年真題】根據(jù)房地產(chǎn)估價機構(gòu)管理辦法，不同資質(zhì)等級房地產(chǎn)估價機構(gòu)的業(yè)務(wù)范圍按照（）劃分。A、行政區(qū)域B、估價目的C、估價對象規(guī)模D、價值類型答案：B解析：本題考查