2021年業(yè)主自治及法律問(wèn)題再論

1、制度2021年業(yè)主自治及法律問(wèn)題再論單位名稱(chēng)：XXXX部門(mén)：XXXX日期：2021年XX月XX日管理制度2021年業(yè)主自治及法律問(wèn)題再論業(yè)主自治及法律問(wèn)題再論司法救濟(jì)自1994年建設(shè)部頒布城市新建住宅小區(qū)物業(yè)管理辦法以來(lái)，物業(yè)管理制度在我國(guó)大部分城市和地區(qū)逐漸建立起來(lái)，但由此產(chǎn)生的物業(yè)糾紛也呈現(xiàn)出上升的趨勢(shì)。為此法律界人士開(kāi)始關(guān)注物業(yè)管理中的法律問(wèn)題。建筑物區(qū)分所有權(quán)、物業(yè)合同的性質(zhì)、業(yè)主委員會(huì)的法律地位、車(chē)庫(kù)的歸屬、小區(qū)內(nèi)發(fā)生的刑事案件和民事侵權(quán)案件的責(zé)任歸屬等問(wèn)題一時(shí)間成為學(xué)術(shù)界和實(shí)務(wù)界爭(zhēng)論的熱點(diǎn)和難點(diǎn)。一些學(xué)者與此相關(guān)的專(zhuān)著和學(xué)術(shù)論文相繼出版、發(fā)表，物業(yè)管理法律問(wèn)題的研究也逐漸向縱深方向

2、發(fā)展。但筆者注意到，在眾多的物業(yè)管理問(wèn)題研究中，系統(tǒng)的涉及業(yè)主自治法律問(wèn)題的研究卻不多，尤其是在業(yè)主自治糾紛的解決上，在法律和實(shí)踐中都顯得十分乏力，從而成為近年來(lái)影響社會(huì)安定的不穩(wěn)定因素之一。為此，筆者試圖從業(yè)主自治的角度，對(duì)業(yè)主自治權(quán)利體系、業(yè)主自治糾紛的類(lèi)型、業(yè)主自治制度缺陷以及對(duì)業(yè)主自治法律救濟(jì)途徑等方面的問(wèn)題闡述自己的觀點(diǎn)，以望與同仁交流與切磋。一、 業(yè)主自治的涵義與權(quán)利體系(一) 業(yè)主自治的涵義 業(yè)主自治，是指在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的全體業(yè)主，基于建筑物區(qū)分所有權(quán)，依據(jù)法律、法規(guī)的規(guī)定，根據(jù)民主的原則建立自治組織、確立自治規(guī)范、自我管理本區(qū)域內(nèi)的物業(yè)管理活動(dòng)的一種基層治理模式。 業(yè)主自治是

3、從私法自治衍生出來(lái)、借鑒公法自治模式產(chǎn)生的一種新類(lèi)型的特殊自治。所謂私法自治，亦稱(chēng)意思自治，是指民事法律關(guān)系的設(shè)立、變更和消滅，均取決于當(dāng)事人自己的意思，原則上國(guó)家不作干預(yù)，只有在當(dāng)事人之間發(fā)生糾紛不能通過(guò)協(xié)商解決時(shí)，國(guó)家才以仲裁者的身份出面予以裁決。私法自治的實(shí)質(zhì)，就是由平等的當(dāng)事人通過(guò)協(xié)商決定相互間的權(quán)利義務(wù)關(guān)系。所謂公法自治，是與“他治”對(duì)稱(chēng)，是相對(duì)于國(guó)家權(quán)力而言的。從字義上理解，自治就是自己治理自己，從本質(zhì)上說(shuō)，自治就是自治主體依法自我設(shè)權(quán)、自我約束、自我管理、自我服務(wù)、自我發(fā)展和自我實(shí)現(xiàn)，其實(shí)質(zhì)是自治主體對(duì)自治權(quán)的設(shè)置和自治權(quán)的行使。公法自治的形式有多種，如地方自治、民族區(qū)域自治、特

4、區(qū)自治、基層社會(huì)民主自治等。之所以說(shuō)業(yè)主自治是一種特殊的私法自治，是因?yàn)樗染哂兴椒ㄗ灾蔚奶攸c(diǎn)，同時(shí)又借鑒了公法自治的模式，具有特殊性。這種特殊性主要體現(xiàn)在以下幾個(gè)方面： 首先，業(yè)主自治是基于建筑物區(qū)分所有權(quán)而產(chǎn)生。物業(yè)管理最早是在19世紀(jì)伴隨著多層建筑和比較集中的居住小區(qū)的出現(xiàn)而發(fā)展起來(lái)。多層建筑或居住小區(qū)的共用部位和共用設(shè)施的產(chǎn)權(quán)由多個(gè)區(qū)分所有權(quán)人共有，但各區(qū)分所有權(quán)人的要求各異，從而導(dǎo)致各種糾紛發(fā)生。為了統(tǒng)一意見(jiàn)、便于管理，業(yè)主組成管理團(tuán)體委托或者自我對(duì)小區(qū)共用的部位和共用設(shè)施設(shè)備的維護(hù)、公共環(huán)境、公共秩序等事項(xiàng)進(jìn)行自治管理，保證物業(yè)的合理使用，使業(yè)主有一個(gè)良好的生活居住環(huán)境。 其次，業(yè)

5、主自治借鑒了國(guó)家管理的模式，將所有權(quán)和管理權(quán)分離。隨著社會(huì)的發(fā)展，西方憲政國(guó)家的管理模式逐漸向社會(huì)滲透，在私法領(lǐng)域開(kāi)始借鑒公法的管理模式，例如公司的股東大會(huì)、董事會(huì)、監(jiān)事會(huì)即借鑒國(guó)家立法權(quán)、行政權(quán)、司法權(quán)分立的模式設(shè)立，盧梭的“社會(huì)契約論”同樣也適用小規(guī)模的社會(huì)群體的管理。業(yè)主自治也正是借鑒這種理論和模式建立起來(lái)，無(wú)論是自主型物業(yè)管理還是委托型的物業(yè)管理，都是將物業(yè)區(qū)域的管理權(quán)委托給一個(gè)團(tuán)體組織行使，其區(qū)別僅僅在于是委托給非業(yè)主的獨(dú)立的專(zhuān)業(yè)的物業(yè)管理企業(yè)管理還是委托給業(yè)主通過(guò)民主選舉產(chǎn)生的業(yè)主執(zhí)行機(jī)構(gòu)管理，但其本質(zhì)都是所有權(quán)和管理權(quán)發(fā)生分離。 再次，業(yè)主自治具有公益性。業(yè)主行使自治權(quán)的目的是為

6、了維護(hù)其居住的小區(qū)的公共利益。這種公共性決定了自治權(quán)的設(shè)定與行使必須以保障和增進(jìn)物業(yè)區(qū)域內(nèi)的公益為目標(biāo)，不得以業(yè)主自治權(quán)的設(shè)定者和行使者的私利為目標(biāo)?？梢哉f(shuō)，業(yè)主自治權(quán)的公益性，是業(yè)主自治不同于私法自治的根本特征。(二)業(yè)主自治的權(quán)利體系業(yè)主自治的主體是實(shí)行自治的全體業(yè)主，業(yè)主自治的組織是業(yè)主大會(huì)和業(yè)主委員會(huì);自治所遵循的基本原則是民主原則;自治的事項(xiàng)是有關(guān)物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的物業(yè)管理活動(dòng);業(yè)主自治的核心內(nèi)容包括對(duì)業(yè)主委員會(huì)的民主選舉以及對(duì)物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的物業(yè)管理活動(dòng)的民主決策、民主管理和民主監(jiān)督。 從法學(xué)的角度來(lái)看，在業(yè)主自治法律關(guān)系中，權(quán)利主體主要包括業(yè)主、業(yè)主大會(huì)和業(yè)主委員會(huì)，業(yè)主自治實(shí)質(zhì)就

7、是保障以上權(quán)利主體的相關(guān)自治權(quán)的實(shí)現(xiàn)。在業(yè)主自治這一制度框架下，業(yè)主、業(yè)主大會(huì)和業(yè)主委員會(huì)分別處于不同的法律地位，從而也就分別享有不同的權(quán)利，也分別承擔(dān)不同的義務(wù)。業(yè)主的自治權(quán)是最基礎(chǔ)性、最根本性的權(quán)利，沒(méi)有業(yè)主的自治權(quán)，就不會(huì)有業(yè)主自治，當(dāng)然也就不會(huì)產(chǎn)生業(yè)主大會(huì)和業(yè)主委員會(huì)。根據(jù)我國(guó)國(guó)務(wù)院頒布的物業(yè)管理?xiàng)l例及相關(guān)規(guī)章、地方性法規(guī)的規(guī)定，業(yè)主所享有的自治權(quán)主要包括：(1)接受服務(wù)權(quán)，根據(jù)物業(yè)服務(wù)合同的約定，接受物業(yè)管理企業(yè)提供的服務(wù)權(quán);(2)提議權(quán)(請(qǐng)求權(quán))，有權(quán)提議召開(kāi)業(yè)主大會(huì)會(huì)議，就物業(yè)管理的有關(guān)事項(xiàng)提出建議的權(quán)利;(3)投票權(quán)，業(yè)主有權(quán)參加業(yè)主大會(huì)會(huì)議，根據(jù)其所購(gòu)買(mǎi)的物業(yè)享有投票權(quán);(4

8、)選舉權(quán)和被選舉權(quán)，有權(quán)選舉和被選舉為業(yè)主委員會(huì)委員的權(quán)利;(5)監(jiān)督權(quán)，對(duì)業(yè)主委員會(huì)的工作、物業(yè)管理企業(yè)的物業(yè)服務(wù)合同履行情況、物業(yè)共用部位公用設(shè)施的使用、物業(yè)共用部位、公用設(shè)施專(zhuān)項(xiàng)維修資金的使用和管理享有監(jiān)督權(quán);(6)知情權(quán)，對(duì)物業(yè)共用部位、公用設(shè)施和相關(guān)場(chǎng)地的使用情況的知情權(quán);(7)法律、法規(guī)規(guī)定的其他權(quán)利。 業(yè)主大會(huì)是是業(yè)主行使自治權(quán)的最基本的組織形式，是最高的權(quán)力機(jī)構(gòu)，他由物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的全體業(yè)主組成。業(yè)主大會(huì)的職責(zé)主要包括：(1)制定物業(yè)管理自治性規(guī)范權(quán)，包括制定、修改業(yè)主公約和業(yè)主大會(huì)議事規(guī)則;(2)選舉、更換業(yè)主委員會(huì)委員的權(quán)利;(3)選聘、解聘物業(yè)管理企業(yè)的權(quán)利;(4)重要事

9、項(xiàng)的決定權(quán)，涉及業(yè)主利益的重要事項(xiàng)，例如，決定專(zhuān)項(xiàng)維修資金的使用、續(xù)籌方案、物業(yè)共用部位、公用設(shè)施的使用、有關(guān)本物業(yè)區(qū)域內(nèi)的涉及公共利益的訴訟等重大事項(xiàng);(5)監(jiān)督權(quán)，有權(quán)監(jiān)督業(yè)主委員會(huì)的工作、專(zhuān)項(xiàng)維修資金的使用和續(xù)籌的實(shí)施;(6)法律、法規(guī)和業(yè)主大會(huì)議事規(guī)則規(guī)定的其他職責(zé)。業(yè)主委員會(huì)是業(yè)主大會(huì)的執(zhí)行機(jī)構(gòu)，其主要職責(zé)包括：(1)召集權(quán)，召集業(yè)主大會(huì)并報(bào)告物業(yè)管理的實(shí)施情況;(2)代表權(quán)，代表業(yè)主與業(yè)主大會(huì)選聘的物業(yè)管理企業(yè)簽訂物業(yè)服務(wù)合同;(3)監(jiān)督權(quán)，監(jiān)督業(yè)主履行業(yè)主公約約定的義務(wù)以及監(jiān)督、協(xié)助物業(yè)管理企業(yè)履行物業(yè)服務(wù)合同的約定義務(wù);(4)業(yè)主大會(huì)賦予的其他職責(zé)。二、我國(guó)業(yè)主自治糾紛與業(yè)主自

10、治制度缺陷分析(一)業(yè)主自治糾紛的類(lèi)型自1994年我國(guó)實(shí)施物業(yè)管理已經(jīng)走過(guò)了10個(gè)年頭。在這10年中，業(yè)主自治伴隨著層層阻礙正步履艱難的向前推進(jìn)，業(yè)主維權(quán)的事例不斷的見(jiàn)諸報(bào)端與互聯(lián)網(wǎng)，深圳，北京、南京、青島等地與業(yè)主自治有關(guān)的糾紛層出不窮，并逐年呈上升趨勢(shì)，筆者歸納了一下，從業(yè)主自治組織的設(shè)立、運(yùn)行到業(yè)主的自我管理，有關(guān)業(yè)主自治的糾紛主要包括以下幾種類(lèi)型：1、開(kāi)發(fā)商或物業(yè)公司操縱業(yè)主委員會(huì)引發(fā)的業(yè)主與業(yè)主委員會(huì)之間的糾紛這類(lèi)案件在業(yè)主自治糾紛中最為普遍且矛盾最為突出。主要表現(xiàn)為，開(kāi)發(fā)商或者其選聘的物業(yè)公司在籌備首次業(yè)主大會(huì)時(shí)，推薦對(duì)其有利的業(yè)主擔(dān)任業(yè)主委員會(huì)委員，并在選票的設(shè)計(jì)和具體運(yùn)作程序上

11、，幕后操縱首屆業(yè)主委員會(huì)的選舉及換屆選舉，以便在決定物業(yè)區(qū)域內(nèi)的一些重大事項(xiàng)時(shí)，易于控制，由此引發(fā)大部分業(yè)主的不滿(mǎn)。因此，業(yè)主自發(fā)聯(lián)名要求罷免開(kāi)發(fā)商或物業(yè)公司操縱選舉的業(yè)主委員會(huì)并自行選舉產(chǎn)生新的業(yè)主委員會(huì)的事件屢屢發(fā)生。這類(lèi)糾紛隨著業(yè)主民主意識(shí)逐漸覺(jué)醒和對(duì)自身利益以及小區(qū)整體利益的關(guān)注而日益尖銳。但是由于立法上的缺失以及大部分業(yè)主的信息障礙，業(yè)主要擺脫開(kāi)發(fā)商或物業(yè)公司的操縱十分困難。另一方面，自發(fā)選舉產(chǎn)生的業(yè)主委員會(huì)的合法性往往又不能得到有關(guān)政府部門(mén)的備案確認(rèn)，使得業(yè)主自治處于尷尬境地。2、業(yè)主自治活動(dòng)運(yùn)行過(guò)程中發(fā)生的糾紛這類(lèi)糾紛是指業(yè)主自治主體之間發(fā)生的，涉及業(yè)主在選舉或者決定重大事項(xiàng)的過(guò)

12、程中的實(shí)體性和程序性問(wèn)題而產(chǎn)生的爭(zhēng)議。主要包括選舉主體資格爭(zhēng)議和選舉效力的爭(zhēng)議，表現(xiàn)在業(yè)主身份的確認(rèn)以及有的業(yè)主通過(guò)賄賂、虛假宣傳、偽造選票等不正當(dāng)?shù)氖侄潍@取選票，從而引發(fā)部分業(yè)主對(duì)選舉程序的正當(dāng)性和選舉結(jié)果的合法性提出異議。3、業(yè)主在聘任、解聘物業(yè)公司或者要求自主治理的管理活動(dòng)中引發(fā)的糾紛這類(lèi)糾紛其實(shí)包含著兩種截然不同的業(yè)主治理模式。一種是在業(yè)主委托物業(yè)公司提供物業(yè)服務(wù)的治理模式。在這種治理模式中，業(yè)主通過(guò)民主形式聘任或者解聘物業(yè)公司，在聘任、解聘過(guò)程中會(huì)涉及一些業(yè)主自治問(wèn)題。這類(lèi)糾紛雖然不完全發(fā)生在業(yè)主自治主體之間，但是與業(yè)主自治有密切關(guān)系，是業(yè)主行使自治權(quán)的重要表現(xiàn)。另一種治理模式是業(yè)主

13、不委托物業(yè)公司，而是由自己直接實(shí)施物業(yè)管理，通常被稱(chēng)之為自主型物業(yè)管理。我國(guó)臺(tái)灣地區(qū)的物業(yè)管理就是采用這種治理模式，我國(guó)目前在一些傳統(tǒng)和規(guī)模較小的小區(qū)也存在這種管理模式。值得注意的是，近年來(lái)，在新建小區(qū)內(nèi)也出現(xiàn)了這樣的傾向，例如北京“金華園”小區(qū)業(yè)主、青島市“頤中花園”的業(yè)主在炒掉物業(yè)公司后，決定自主管理小區(qū)。著名的維權(quán)專(zhuān)家王海在媒體也發(fā)表觀點(diǎn)認(rèn)為，廢除物業(yè)公司的壟斷，實(shí)行業(yè)主自主管理是大勢(shì)所趨。一時(shí)間，業(yè)主對(duì)小區(qū)能否自主管理引發(fā)眾多爭(zhēng)議。4、業(yè)主或業(yè)主委員會(huì)與行政機(jī)關(guān)之間發(fā)生的糾紛這一類(lèi)案件近年來(lái)也呈上升趨勢(shì)，主要表現(xiàn)在業(yè)主或業(yè)主委員會(huì)對(duì)房地產(chǎn)行政主管部門(mén)的不作為或越權(quán)行為申請(qǐng)行政復(fù)議或者提

14、起行政訴訟。主要包括備案不作為、越權(quán)干涉業(yè)主行使自治權(quán)的違法行為等。(二)業(yè)主自治制度缺陷分析在實(shí)踐中所出現(xiàn)的越來(lái)越多的業(yè)主自治糾紛，逐漸顯現(xiàn)出我國(guó)的業(yè)主自治制度所存在的一些缺陷，筆者認(rèn)為這些缺陷主要包括幾下方面：1、立法上的缺失目前，有關(guān)物業(yè)管理方面的規(guī)范性文件包括：國(guó)務(wù)院于2003年頒布的物業(yè)管理?xiàng)l例，這是在物業(yè)管理方面最高層級(jí)的規(guī)范性文件;建設(shè)部發(fā)布的業(yè)主大會(huì)規(guī)程，其作為物業(yè)管理?xiàng)l例的配套文件，是迄今國(guó)家對(duì)業(yè)主自治運(yùn)行程序的最為詳細(xì)的文件;除此以外，部分地方性法規(guī)和相應(yīng)的配套文件對(duì)業(yè)主自治也有一些規(guī)定，例如重慶市物業(yè)管理?xiàng)l例和重慶市業(yè)主自治機(jī)構(gòu)管理辦法等。以上的規(guī)范文件雖然對(duì)業(yè)主自治自組

15、織的設(shè)立、運(yùn)行等作了規(guī)定，但是筆者認(rèn)為這些規(guī)定還是比較粗糙，在實(shí)踐中遇到的一些問(wèn)題仍然不能得到解決。首先，關(guān)于業(yè)主自治的基礎(chǔ)的建筑物區(qū)分所有權(quán)，至今缺少較高位階的法律規(guī)范;產(chǎn)權(quán)不明晰是導(dǎo)致業(yè)主自治權(quán)的最大障礙，由于缺乏相應(yīng)的法律規(guī)定以及對(duì)共有產(chǎn)權(quán)邊界的信息不對(duì)稱(chēng)，開(kāi)發(fā)商基于利益驅(qū)使，很容易在早期控制業(yè)主的自治過(guò)程，這是發(fā)生上述第一類(lèi)糾紛的根本原因所在。其次，現(xiàn)行的法規(guī)對(duì)業(yè)主自治制度在實(shí)體和程序設(shè)計(jì)上存在瑕疵。如沒(méi)有規(guī)定業(yè)主身份確認(rèn)制度，對(duì)業(yè)主委員會(huì)委員候選人的產(chǎn)生辦法不能充分體現(xiàn)民主，程序上的規(guī)定也過(guò)于籠統(tǒng)和模糊，不能解決實(shí)踐中存在的實(shí)際問(wèn)題，諸如首次業(yè)主大大會(huì)的召集人、費(fèi)用的承擔(dān)等等沒(méi)有具體

16、作出規(guī)定。再次，現(xiàn)行法律、法規(guī)對(duì)業(yè)主自治糾紛缺少必要的法律救濟(jì)手段。通常，權(quán)利法律救濟(jì)的途徑主要包括權(quán)力機(jī)關(guān)的救濟(jì)、行政機(jī)關(guān)的救濟(jì)、司法機(jī)關(guān)的救濟(jì)和其他救濟(jì)途徑(如仲裁、上訪(fǎng))。但根據(jù)目前我國(guó)法規(guī)的規(guī)定，對(duì)業(yè)主自治權(quán)的救濟(jì)途徑規(guī)定的很模糊。實(shí)踐中發(fā)生業(yè)主自治糾紛時(shí)，由于業(yè)主自治不同于其他公法自治諸如村民自治，所以權(quán)力機(jī)關(guān)不會(huì)涉及業(yè)主自治糾紛;物業(yè)管理?xiàng)l例也沒(méi)有賦予行政機(jī)關(guān)裁決權(quán)、調(diào)解權(quán)，因此行政機(jī)關(guān)依據(jù)依法行政的原則，只能指導(dǎo)或根據(jù)投訴對(duì)糾紛進(jìn)行處理;法院對(duì)業(yè)主自治糾紛也缺乏法律依據(jù)，如業(yè)主選舉糾紛既不屬于財(cái)產(chǎn)糾紛也不屬于人身糾紛，法院往往把這類(lèi)業(yè)主內(nèi)部自治案件拒之門(mén)外不予受理，使業(yè)主自治糾紛

17、陷入一種法律救濟(jì)空白的困境。2、業(yè)主自治意識(shí)淡漠與信息障礙一方面，中國(guó)長(zhǎng)期以來(lái)實(shí)行的福利分房機(jī)制，使業(yè)主們對(duì)自身利益以及共用部位和公用設(shè)施設(shè)備的維護(hù)、使用與管理還缺乏一種主人翁意識(shí)，本來(lái)老百姓的民主參與意識(shí)就很淡薄，再加上管理小區(qū)既勞心勞力又沒(méi)有報(bào)酬，業(yè)主們對(duì)小區(qū)的公共事務(wù)的淡漠就不足為怪。具備召開(kāi)首次業(yè)主大會(huì)的條件，但卻無(wú)人牽頭;即使有人牽頭開(kāi)會(huì)，業(yè)主們也不參加;就是把選票送到業(yè)主手里，業(yè)主們也不會(huì)認(rèn)真閱讀材料，填寫(xiě)意見(jiàn)，這些現(xiàn)象在物業(yè)管理中十分普遍。正是因?yàn)闃I(yè)主們的這種參與意識(shí)的淡漠才使得開(kāi)發(fā)商和物業(yè)公司有機(jī)可乘、操縱選舉。 另一方面，業(yè)主行使自治權(quán)具有被動(dòng)性，一個(gè)單元的業(yè)主互不相識(shí)，無(wú)人

18、牽頭召集，缺乏一種有效的信息溝通方式，大部分業(yè)主的信息障礙是制約著業(yè)主不能充分行使業(yè)主自治權(quán)的一個(gè)重要原因。三、完善我國(guó)業(yè)主自治制度和化解自治糾紛的對(duì)策由于業(yè)主自治糾紛涉及一定物業(yè)的區(qū)域內(nèi)全體業(yè)主的切身利益，并影響和每個(gè)業(yè)主的最基本的生活秩序和生活質(zhì)量，因此，一旦業(yè)主自治糾紛發(fā)生，就會(huì)呈現(xiàn)出群體性、不安定性的特點(diǎn)，不但影響了區(qū)域內(nèi)的業(yè)主的正常生活秩序，也會(huì)連鎖的引起一些其他的社會(huì)問(wèn)題，對(duì)維護(hù)公共秩序和社會(huì)穩(wěn)定具有很大的危害性。因此，完善我國(guó)的業(yè)主自治制度、通過(guò)有效的手段化解這類(lèi)糾紛具有重要意義。筆者認(rèn)為從現(xiàn)實(shí)中存在的問(wèn)題出發(fā)，根據(jù)現(xiàn)實(shí)需要尋求完善的方案，應(yīng)當(dāng)從以下幾個(gè)方面入手：(一)加強(qiáng)立法，

19、擴(kuò)大法律救濟(jì)途徑。 我國(guó)是成文法國(guó)家，法律制度的狀況對(duì)于實(shí)踐的影響十分巨大，立法的缺失是我國(guó)業(yè)主自治制度在實(shí)踐中無(wú)法展開(kāi)的最主要的原因。1、 盡快的出臺(tái)民法典。 目前中華人民共和國(guó)民法(草案)已經(jīng)在社會(huì)公布，該草案第二編物權(quán)法第八章對(duì)建筑物區(qū)分所有權(quán)由專(zhuān)門(mén)的規(guī)定，這一法律的出臺(tái)將填補(bǔ)我國(guó)在建筑物區(qū)分所有權(quán)制度的空白，也將會(huì)使小區(qū)內(nèi)的產(chǎn)權(quán)更加明晰，開(kāi)發(fā)商為了小區(qū)內(nèi)共有財(cái)產(chǎn)而去操縱業(yè)主自治的糾紛將不再發(fā)生。2、建議在物業(yè)管理?xiàng)l例中增加對(duì)業(yè)主自治糾紛的行政救濟(jì)途徑，賦予行政機(jī)關(guān)對(duì)業(yè)主自治糾紛的調(diào)解權(quán)和行政裁決權(quán)。應(yīng)該說(shuō)，行政機(jī)關(guān)的救濟(jì)是解決業(yè)主自治糾紛的第一選擇，因?yàn)檫@種救濟(jì)途徑較司法救濟(jì)更迅速、更

20、快捷、更專(zhuān)業(yè)且成本最低，它可以迅速的化解業(yè)主自治主體之間的矛盾，避免主體之間關(guān)系的進(jìn)一步惡化，對(duì)小區(qū)和社會(huì)的穩(wěn)定起到積極作用。在實(shí)踐中，由物業(yè)主管部門(mén)進(jìn)行調(diào)解、裁決還是由街道辦事處進(jìn)行調(diào)解、裁決的選擇中，筆者更傾向于由街道辦事處行使該項(xiàng)權(quán)力。因?yàn)榻值擂k事處作為政府的派出機(jī)關(guān)，依屬地原則對(duì)其轄區(qū)進(jìn)行綜合的管理和服務(wù)，一方面對(duì)其轄區(qū)內(nèi)的物業(yè)小區(qū)的情況比較熟悉，另一方面維護(hù)該小區(qū)的穩(wěn)定和正常的生活秩序也是其職責(zé)之一。賦予其對(duì)業(yè)主自治糾紛的調(diào)解權(quán)和裁決權(quán)較其他部門(mén)更經(jīng)濟(jì)、更符合實(shí)際需要。雖然物業(yè)管理?xiàng)l例賦予了行政機(jī)關(guān)對(duì)業(yè)主自治的指導(dǎo)權(quán)和監(jiān)督權(quán)，但這種指導(dǎo)權(quán)并不具有強(qiáng)制性的行政救濟(jì)性，不利于糾紛的及時(shí)解

21、決。因此增加行政機(jī)關(guān)對(duì)自治糾紛的裁決權(quán)或調(diào)解權(quán)十分必要。3、修改地方性法規(guī)或出臺(tái)地方政府規(guī)章，對(duì)沒(méi)有具體的規(guī)定的事項(xiàng)作出具體規(guī)定。在國(guó)務(wù)院物業(yè)管理?xiàng)l例沒(méi)有出臺(tái)之前，各地方出臺(tái)了很多的地方性法規(guī)，對(duì)本地方的物業(yè)管理和業(yè)主自治活動(dòng)提供了法律依據(jù)。在物業(yè)管理?xiàng)l例出臺(tái)后，大多數(shù)地方性法規(guī)都存在與該條例有相抵觸的地方。因此，通過(guò)修改的機(jī)會(huì)，各地方應(yīng)當(dāng)對(duì)業(yè)主自治的有關(guān)問(wèn)題作出具有可操作性的具體規(guī)定，以填補(bǔ)該條例的不足。如建立業(yè)主名冊(cè)制度，開(kāi)發(fā)商、前期物業(yè)管理企業(yè)、業(yè)主委員會(huì)、業(yè)主各方主體各負(fù)其責(zé)，建立并有效對(duì)業(yè)主名冊(cè)進(jìn)行管理，避免因業(yè)主身份發(fā)生的糾紛;再如建立業(yè)主委員會(huì)委員競(jìng)選制度，是業(yè)主委員會(huì)委員的選舉

22、民主、透明、公正。4、建議由最高人民法院出臺(tái)相應(yīng)的司法解釋?zhuān)槍?duì)業(yè)主自治在司法救濟(jì)中如何具體適用法律的問(wèn)題作出詳細(xì)規(guī)定。雖然行政救濟(jì)比較便捷，但是往往不具有最終的確定性，他仍然要接受法院的司法審查。法院是現(xiàn)代民主法治國(guó)家最主要的權(quán)利救濟(jì)機(jī)關(guān)，可以說(shuō)，幾乎所有的權(quán)利都可以通過(guò)司法機(jī)關(guān)予以救濟(jì)，其所采取的救濟(jì)措施往往是終局性的，具有很高的穩(wěn)定性和權(quán)威性，對(duì)業(yè)主自治權(quán)的救濟(jì)也不例外。當(dāng)然司法救濟(jì)也有其缺陷，比如訴訟程序相對(duì)復(fù)雜，訴訟成本較高，產(chǎn)生效力的時(shí)間也相對(duì)較長(zhǎng)，往往不能立即產(chǎn)生法律效果。當(dāng)然在窮盡行政救濟(jì)的情況下，選擇司法救濟(jì)更可以充分的保護(hù)業(yè)主的自治權(quán)。目前在尚未有法律規(guī)定的情況下，建議最高

23、人民法院出臺(tái)相應(yīng)的司法解釋?zhuān)槍?duì)業(yè)主自治司法救濟(jì)中如何具體適用法律的問(wèn)題作出詳細(xì)規(guī)定，可謂是一種權(quán)宜之計(jì)。(二)制定業(yè)主自治規(guī)范，通過(guò)業(yè)主公約、業(yè)主大會(huì)議事規(guī)則規(guī)范業(yè)主的自治行為，填補(bǔ)法律、法規(guī)漏洞。不管制定法如何健全完善，也不可避免的存在漏洞，而且基于業(yè)主自治的性質(zhì)，法律也不宜制定過(guò)多的強(qiáng)制性規(guī)定，因此業(yè)主應(yīng)該充分的利用自治的特點(diǎn)，通過(guò)制定自治規(guī)范來(lái)對(duì)本物業(yè)區(qū)域內(nèi)的自治活動(dòng)進(jìn)行規(guī)范。業(yè)主自治規(guī)范包括業(yè)主公約和業(yè)主大會(huì)議事規(guī)則，這兩個(gè)文件應(yīng)當(dāng)根據(jù)本區(qū)域的實(shí)際情況，在不與物業(yè)管理?xiàng)l例和業(yè)主大會(huì)規(guī)程和地方性法規(guī)抵觸的情況下，對(duì)上述文件沒(méi)有規(guī)定的諸如業(yè)主自治的原則、內(nèi)容、運(yùn)行程序、責(zé)任和糾紛的解決等

24、事項(xiàng)作出詳細(xì)約定，以填補(bǔ)法律、法規(guī)的漏洞，使業(yè)主自治更具有可操作性。(三)加強(qiáng)法制宣傳提高業(yè)主民主參與意識(shí)，增進(jìn)業(yè)主之間信息溝通。 業(yè)主參與意識(shí)淡漠是業(yè)主自治制度難以推行的原因之一。因此，一方面有關(guān)行政主管部門(mén)和街道辦事處應(yīng)當(dāng)加大宣傳力度，通過(guò)辦理培訓(xùn)班和社區(qū)法制宣傳等方式，提高業(yè)主的法律意識(shí)和參與意識(shí);另一方面，為業(yè)主提供必要有效的溝通方式，例如在小區(qū)內(nèi)為業(yè)主提供專(zhuān)用的公示欄和意見(jiàn)欄，有條件的高檔小區(qū)還可以設(shè)置局域網(wǎng)。這些方式都是消除業(yè)主的信息障礙、推進(jìn)業(yè)主自治制度的有效措施。 篇2：推進(jìn)業(yè)主自治,如何履行“指導(dǎo)”之責(zé)業(yè)主大會(huì)會(huì)議只要依法進(jìn)行即為有效推進(jìn)業(yè)主自治,如何履行“指導(dǎo)”之責(zé)?據(jù)新快

25、報(bào)報(bào)道,海珠區(qū)瑞寶街中順華苑的業(yè)主們召開(kāi)業(yè)主大會(huì),投票決定更換物業(yè)公司事宜,多次邀請(qǐng)房管部門(mén)、街道、居委會(huì)派人見(jiàn)證唱票過(guò)程未果,最后不得不由業(yè)主代表見(jiàn)證、全程錄像自行進(jìn)行了點(diǎn)票、唱票。其實(shí),業(yè)主大會(huì)會(huì)議只要依法進(jìn)行即為有效,但有關(guān)部門(mén)不盡指導(dǎo)職責(zé)涉嫌瀆職,這是由業(yè)主自治的性質(zhì)和有關(guān)部門(mén)的法定職責(zé)所決定的。業(yè)主自治的目的在于維護(hù)共有權(quán)益、促進(jìn)小區(qū)和諧,具有非營(yíng)利性和互益性。業(yè)主自治這一私法自治的本質(zhì)屬性決定了小區(qū)共有物業(yè)事項(xiàng)如選舉業(yè)委會(huì)、選聘物業(yè)公司必須也應(yīng)當(dāng)通過(guò)自治方式來(lái)解決。但是事實(shí)上,業(yè)主自治的啟動(dòng)與運(yùn)行并不能完全自發(fā)完成,政府部門(mén)的保障與促進(jìn)必不可少。為此,我國(guó)物權(quán)法第七十五條第二款規(guī)定

26、:“地方人民政府有關(guān)部門(mén)應(yīng)當(dāng)對(duì)設(shè)立業(yè)主大會(huì)和選舉業(yè)委會(huì)給予指導(dǎo)和協(xié)助?！睆V州市物業(yè)管理暫行辦法對(duì)此更有明確的規(guī)定,市房地產(chǎn)行政主管部門(mén)各區(qū)分局負(fù)責(zé)本轄區(qū)物業(yè)管理活動(dòng)的監(jiān)督管理工作。街道辦事處、鎮(zhèn)人民政府會(huì)同區(qū)房管分局指導(dǎo)、協(xié)助本轄區(qū)業(yè)主大會(huì)成立和業(yè)主委員會(huì)選舉工作,監(jiān)督業(yè)主大會(huì)、業(yè)主委員會(huì)和物業(yè)服務(wù)企業(yè)日常活動(dòng),調(diào)解處理物業(yè)管理糾紛。居民委員會(huì)、村民委員會(huì)建立業(yè)主、業(yè)主委員會(huì)和物業(yè)服務(wù)企業(yè)協(xié)調(diào)機(jī)制,協(xié)助街道辦事處、鎮(zhèn)人民政府指導(dǎo)和監(jiān)督社區(qū)內(nèi)物業(yè)管理活動(dòng)。從上可見(jiàn),街道辦事處、居委會(huì)及區(qū)級(jí)房管部門(mén)負(fù)有指導(dǎo)、協(xié)助業(yè)主自治的法定職責(zé)。有關(guān)工作人員以物權(quán)法沒(méi)有規(guī)定召開(kāi)業(yè)主大會(huì)一定要管理部門(mén)到場(chǎng)以及未書(shū)

27、面申請(qǐng)為由拒不現(xiàn)場(chǎng)指導(dǎo),既不合法也不合理。依據(jù)法律規(guī)定,業(yè)主大會(huì)由全體業(yè)主組成,業(yè)主大會(huì)負(fù)有選舉業(yè)委會(huì)、選聘物業(yè)服務(wù)機(jī)構(gòu)等等重要職能,即需要業(yè)主大會(huì)決定的事項(xiàng)涉及小區(qū)全體業(yè)主的重大利益,往往爭(zhēng)議巨大影響深遠(yuǎn)。同時(shí),業(yè)主大會(huì)的法定決策模式即為業(yè)主大會(huì)會(huì)議,不管業(yè)主大會(huì)會(huì)議采用書(shū)面方式或現(xiàn)場(chǎng)方式召開(kāi),為了保障表決結(jié)果能夠如實(shí)全面體現(xiàn)業(yè)主意志,中立第三方的監(jiān)督非常必要,這也是法規(guī)規(guī)定小區(qū)開(kāi)業(yè)主大會(huì)會(huì)議應(yīng)當(dāng)通知居委會(huì)的原因所在。業(yè)主大會(huì)現(xiàn)場(chǎng)召開(kāi)的,現(xiàn)場(chǎng)指導(dǎo)理所當(dāng)然。選票點(diǎn)算及統(tǒng)計(jì)是業(yè)主大會(huì)會(huì)議作出決定的核心環(huán)節(jié),對(duì)此進(jìn)行監(jiān)督對(duì)于保證會(huì)議結(jié)果真實(shí)性至關(guān)重要。正是因?yàn)閷?duì)投票過(guò)程及結(jié)果的不信任,不少小區(qū)曾因

28、此陷入物管危機(jī)而不能自拔。因此,對(duì)業(yè)主大會(huì)會(huì)議進(jìn)行指導(dǎo)是法定“指導(dǎo)與協(xié)助”職責(zé)中最為核心的部分,放棄了這一法定職責(zé),可以看成是物業(yè)行政管理失職。分享：篇3：立約住宅小區(qū)業(yè)主自治之魂立約住宅小區(qū)業(yè)主自治之魂一、中國(guó)住宅小區(qū)物業(yè)管理制度的演進(jìn)：(一)、公有制住房為主體時(shí)期：房屋的所有者為國(guó)家，單位是代管主體。單位設(shè)置了行政部門(mén)，對(duì)內(nèi)負(fù)責(zé)與租戶(hù)的溝通，對(duì)外通過(guò)購(gòu)買(mǎi)專(zhuān)業(yè)維修服務(wù)以及其它細(xì)分服務(wù)，對(duì)單位大院的住宅進(jìn)行維修，對(duì)環(huán)境進(jìn)行管理。這類(lèi)似于單一大股東的情形。(二)公有制住房體系向私有制住房體系轉(zhuǎn)變的過(guò)渡時(shí)期：在原有的建筑物內(nèi)，出現(xiàn)主體分散化趨勢(shì)。比如單一大院出現(xiàn)多個(gè)不同單位，或者單位的房子賣(mài)給了個(gè)

29、人，或者大院里出現(xiàn)了商品房性質(zhì)的樓盤(pán)。本來(lái)單一行政單位統(tǒng)一控制的“單一股東”模式，變成了部分合伙股東模式。由于市場(chǎng)集約化程度不高，建筑物共有共用部份的產(chǎn)權(quán)關(guān)系不清晰，溝通成本大幅增加。(三)一體化物業(yè)服務(wù)時(shí)期：隨著物業(yè)管理?xiàng)l例與深圳模式的確定，住宅物業(yè)管理的一體化模式得到普及。這個(gè)模式回避了關(guān)于建筑物共有部分產(chǎn)權(quán)關(guān)系的清晰化的基礎(chǔ)工作，回避了不同主體通過(guò)合意契約達(dá)成共同組織進(jìn)行小區(qū)治理的基礎(chǔ)工作。而是在當(dāng)時(shí)社會(huì)背景下，借助行政的力量，采取兩極整合的辦法，一方面將住宅小區(qū)的共用部分的管理權(quán)與所有權(quán)分離，將某個(gè)區(qū)域的所有者手中分散的含糊的管理權(quán)打包整合授予一家綜合性的物業(yè)公司。另一方面，以物業(yè)管理

30、條例來(lái)規(guī)定，一個(gè)管理區(qū)域內(nèi)，這家物業(yè)公司可以獨(dú)攬并整合下游的細(xì)分服務(wù)。這種補(bǔ)丁式、應(yīng)急式的改革，從歷史貢獻(xiàn)看，在當(dāng)時(shí)大大提升了服務(wù)溝通的效率，大大降低了社會(huì)沖突;同時(shí)把一批散亂的住宅區(qū)需要的服務(wù)商做了一次整合，推動(dòng)了一批一體化物業(yè)公司形成與發(fā)展，為未來(lái)的市場(chǎng)提供了一種商業(yè)模式選擇。但是，隨著住宅私有化的進(jìn)一步發(fā)展，回避不了的基礎(chǔ)問(wèn)題再次浮現(xiàn)，最終導(dǎo)致當(dāng)前一體化物業(yè)服務(wù)的困境。(四)全面的住房私有化時(shí)期(業(yè)委會(huì)時(shí)期)：隨著更多的公房進(jìn)一步私有化，更多單位消失，更多商品房銷(xiāo)售，原先一體化物業(yè)公司面對(duì)的業(yè)主數(shù)量超大幅度倍增。一個(gè)單位的住宅樓私有化完成，業(yè)主數(shù)量從原來(lái)的1個(gè)業(yè)主迅速變成100個(gè)甚至幾百

31、個(gè)業(yè)主。而原先這些業(yè)主，可以由原單位為代表與物業(yè)企業(yè)溝通，現(xiàn)在這些不同單位的職工，一下子都成了平等主體，他們沒(méi)有了共同代表，他們的合意如何形成?這個(gè)時(shí)候出現(xiàn)溝通問(wèn)題，1個(gè)物業(yè)公司能夠與5個(gè)單位10個(gè)業(yè)主溝通，但是他如何才能與1000個(gè)、5000個(gè)業(yè)主溝通呢?如何與如此巨大的業(yè)主數(shù)量商量定價(jià)?商議服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)?于是制度中提供了一種選擇，通過(guò)成立業(yè)主委員會(huì)，構(gòu)建業(yè)主主體機(jī)構(gòu)，代表業(yè)主來(lái)行使市場(chǎng)談判的甲方職責(zé)，由此改變溝通效率大幅度下降的問(wèn)題。制度的考慮是理想的，在此階段，30%的小區(qū)迅速成立了業(yè)委會(huì)，但很快業(yè)委會(huì)就成了一些人的心中之痛。物權(quán)的自由飛翔，迅速觸發(fā)一系列在傳統(tǒng)行政為主體的社會(huì)環(huán)境下掩藏的更

32、深層次的社會(huì)矛盾：要求明確資產(chǎn)、要求更換物業(yè)、要求歸還歷史侵占、拒絕接受不合理的行政指導(dǎo)、變更了行政安排的社會(huì)救濟(jì)、斬?cái)嗔嘶鶎有姓幕疑杖?、質(zhì)疑行政部門(mén)的作為、要求對(duì)一系列法律法規(guī)進(jìn)行合法性審查、要求廢除黑箱式的部門(mén)立法這一切如疾風(fēng)驟雨一般迅速刮來(lái)，于是我們發(fā)現(xiàn)，業(yè)委會(huì)所帶來(lái)的遠(yuǎn)不是物業(yè)費(fèi)定價(jià)難。我們常說(shuō)“經(jīng)濟(jì)基礎(chǔ)決定了上層建筑”，當(dāng)住宅公有制的經(jīng)濟(jì)基礎(chǔ)轉(zhuǎn)變?yōu)樽≌接兄茷橹黧w時(shí)候，上層建筑確沒(méi)有跟上。這個(gè)大蘿卜，帶出了巨量的泥。很快各種力量也卷入其中，開(kāi)發(fā)商、物業(yè)、業(yè)主、政府等多方的利益博弈，造成小區(qū)的動(dòng)蕩不安，而且由于上層建筑的立法沒(méi)有跟上，許多利益爭(zhēng)斗處于無(wú)法可依狀態(tài)，每一個(gè)看似平靜的小

33、區(qū)下，其實(shí)都隱藏著一個(gè)個(gè)致命的暗流，也許在遇到某一個(gè)礁石時(shí)，就會(huì)打破表面的平靜，掀起濤天巨浪。(五)割據(jù)與相持階段的出現(xiàn)：因?yàn)闃I(yè)主作為一個(gè)社區(qū)群體的數(shù)量巨大，于是業(yè)主領(lǐng)域的風(fēng)風(fēng)雨雨?duì)縿?dòng)社會(huì)方方面面，各種力量反復(fù)斗爭(zhēng)最終在各個(gè)小區(qū)逐步達(dá)成均衡。這個(gè)均衡的典型特征，就是不同勢(shì)力對(duì)業(yè)主權(quán)益的割據(jù)，具體割據(jù)規(guī)模的大小，割據(jù)種類(lèi)的多少，依據(jù)各個(gè)小區(qū)與相關(guān)勢(shì)力斗爭(zhēng)的力量對(duì)比。但是總體上，由于社會(huì)基礎(chǔ)制度(法律法規(guī))的相似，歷史背景的相似，各派力量規(guī)模對(duì)比的相似，基本呈現(xiàn)相似的割據(jù)格局。(六)反思與探索階段：反思階段的主要特征有兩個(gè)：一個(gè)是業(yè)委會(huì)聯(lián)合體的出現(xiàn),促使業(yè)主群體出現(xiàn)主權(quán)意識(shí);一個(gè)則是業(yè)主專(zhuān)家們開(kāi)始

34、反思我們的制度體系，并開(kāi)始出現(xiàn)對(duì)內(nèi)重構(gòu)主權(quán)契約、對(duì)外重構(gòu)授權(quán)契約探索過(guò)程。業(yè)委會(huì)聯(lián)合體的出現(xiàn)，是基于兩個(gè)方面的推動(dòng)。首先是業(yè)主們發(fā)現(xiàn)，許許多多小區(qū)都有類(lèi)似的問(wèn)題，因此抱團(tuán)取暖相互取經(jīng);其次當(dāng)業(yè)主們進(jìn)一步意識(shí)到這種普遍的雷同意味著法律法規(guī)對(duì)業(yè)主主體權(quán)利義務(wù)的錯(cuò)配時(shí)候，他們從不自覺(jué)地抱團(tuán)開(kāi)始了有意識(shí)的聯(lián)合維權(quán)。這個(gè)聯(lián)合維權(quán)的行動(dòng),進(jìn)一步促進(jìn)業(yè)主發(fā)現(xiàn)其群體自身的主權(quán)意識(shí)。正是由于聯(lián)合體的出現(xiàn)，促進(jìn)了社會(huì)力量的融聚，不只是業(yè)委會(huì)委員，還包括律師、學(xué)者、媒體、物業(yè)、人大、政協(xié)等社會(huì)各界廣泛加入，開(kāi)始借助各種社會(huì)學(xué)等理論系統(tǒng)研究業(yè)主立約行為，開(kāi)始系統(tǒng)剖析各種相關(guān)的法律法規(guī);一些觀念較為超前地區(qū)，還開(kāi)始了積

35、極參與立法建議，甚至運(yùn)用了立法審查、立法評(píng)估等高層次針對(duì)法律的維權(quán)手段。同時(shí)，考慮到業(yè)委會(huì)、業(yè)主社團(tuán)等法人地位難以實(shí)現(xiàn)，業(yè)委會(huì)聯(lián)合體的注冊(cè)，也成為了聚合法律、審計(jì)、監(jiān)理等專(zhuān)業(yè)輔助機(jī)構(gòu)的一個(gè)商務(wù)平臺(tái)，可以降低各個(gè)小區(qū)的購(gòu)買(mǎi)成本。同時(shí)，作為一個(gè)溝通各個(gè)小區(qū)的橋梁，地方政府與業(yè)主們也達(dá)成了某種立法主體上的共識(shí)：政府希望借此獲得理性信息以修補(bǔ)立法環(huán)節(jié)的主體缺漏，業(yè)主們期待合法地、理性地、綜合地表達(dá)主體意愿并實(shí)質(zhì)性參與立法。二、住宅小區(qū)治理模型：1、單一股東：在國(guó)內(nèi)，比如開(kāi)發(fā)建設(shè)還未開(kāi)始銷(xiāo)售時(shí)候，或者公有制單位時(shí)期。甲方為單一股東，他可以選擇一家一體化物業(yè)公司為乙方，也可以直接從市場(chǎng)上購(gòu)買(mǎi)各類(lèi)細(xì)分的服務(wù)

36、。2、部分合伙股東：如果有10個(gè)合伙股東，每個(gè)人各自去市場(chǎng)采購(gòu)物業(yè)服務(wù)，有的人選擇這家一體化物業(yè)公司，有的人選擇那家，還有的人選擇從市場(chǎng)上分散采購(gòu)，那么大家對(duì)共有物的管理，就要亂套。于是，合伙股東們反復(fù)磋商，首先達(dá)成最基本的人人同意的根本契約“章程”，章程中約定分?jǐn)偩S修費(fèi)、互不侵犯、以及為了提高管理效率而采取甲方代表人的基本原則。合伙人還進(jìn)一步對(duì)代表人崗位職責(zé)作了規(guī)定，并約定采取共同投票，少數(shù)服從多數(shù)的辦法，來(lái)集體選擇符合崗位要求的具體的甲方代表，授權(quán)他選聘物業(yè)服務(wù)人。于是，當(dāng)甲方代表選定后，這個(gè)代表可以選擇一家一體化物業(yè)公司為乙方，也可以選擇從市場(chǎng)上購(gòu)買(mǎi)各類(lèi)細(xì)分的物業(yè)服務(wù)。3、區(qū)分所有的模式

37、(1000戶(hù)業(yè)主)：到了區(qū)分所有的1000戶(hù)模式下，盡管合伙人數(shù)量增加了，但合伙的業(yè)主們的經(jīng)濟(jì)關(guān)系并沒(méi)有改變，按理與上述合伙股東模式?jīng)]有差別。有變化的，一個(gè)是1000戶(hù)的業(yè)主之契約(章程)，在技術(shù)上，要比10戶(hù)的，起草與簽署起來(lái)較費(fèi)時(shí)間;另一個(gè)是權(quán)利從建設(shè)單位向業(yè)主群體轉(zhuǎn)移的環(huán)節(jié),權(quán)利是否完全并及時(shí)轉(zhuǎn)移;同時(shí)，考慮到業(yè)主的能力差異，需要社會(huì)其它組織如審計(jì)、保險(xiǎn)、業(yè)主協(xié)會(huì)等給予輔助。在海外，100戶(hù)區(qū)分所有業(yè)主、1000戶(hù)區(qū)分所有業(yè)主，都可以如此自治管理。以上三種模式，在住宅區(qū)其實(shí)都是現(xiàn)實(shí)可行的。三、契約的意義與小區(qū)立約分析通過(guò)以上制度背景與歷史背景的介紹，我們獲得了對(duì)當(dāng)下契約體系的一個(gè)深入認(rèn)識(shí)

38、。下面我們將進(jìn)一步分析契約的意義及業(yè)主自治的兩個(gè)核心契約。為了確保共同利益最大化，雙方或多方依據(jù)“合意”，基于各自的資源認(rèn)同，相互承諾行動(dòng)的“義務(wù)”，這就是訂立契約。面對(duì)共同利益的需要,大家通過(guò)合意訂立契約，遵守契約履行“義務(wù)”，得到了期待的“利益”，這過(guò)程促使大家更為信賴(lài)“契約”，更履行義務(wù)以獲得利益。這就形成了一個(gè)“利益合意契約義務(wù)利益”的正反饋。這使得契約得以穩(wěn)固。如果契約非合意，如果契約沒(méi)有指向共同利益的增長(zhǎng)，如果契約錯(cuò)誤約定了義務(wù)，或者義務(wù)得不到執(zhí)行，那么這個(gè)正反饋將無(wú)法形成，共同利益也將無(wú)法實(shí)現(xiàn)。全面觀察當(dāng)前物業(yè)行業(yè)與業(yè)主自治，我們看到的是一個(gè)豐富的“契約樹(shù)”，它包括了：業(yè)主對(duì)業(yè)主

39、之約、業(yè)主對(duì)業(yè)委會(huì)之約、業(yè)委會(huì)對(duì)業(yè)委會(huì)聯(lián)盟體之約、業(yè)主對(duì)政府之約、業(yè)主對(duì)開(kāi)發(fā)商之約、業(yè)委會(huì)對(duì)物業(yè)之約.正是這些契約構(gòu)筑了我們當(dāng)下小區(qū)治理的基礎(chǔ)，同時(shí)也造成了許許多多的混亂。我們通過(guò)觀察關(guān)注如下要點(diǎn)來(lái)評(píng)估契約：首先是正確的利益判斷、其次是主體達(dá)成合意、其次是履行義務(wù)、其次是分析義務(wù)對(duì)利益的正效應(yīng)、最后判斷反向破壞的影響。通過(guò)這樣的分析，我們可以全面理解這些契約在業(yè)主自治中的真實(shí)效用。接下來(lái)，我們具體分析一下業(yè)主自治的兩個(gè)核心契約：物業(yè)費(fèi)之約、業(yè)主與政府的專(zhuān)項(xiàng)維修資金之約，這二個(gè)契約，一個(gè)是業(yè)主與業(yè)主的約，一個(gè)是業(yè)主與政府之約。第一個(gè)是業(yè)主主權(quán)確立之約，第二是業(yè)主主權(quán)轉(zhuǎn)授政府之約，這兩個(gè)契約，不僅

40、是業(yè)主自治的根本契約，還涉及到業(yè)主的兩大共有資產(chǎn)，一個(gè)是物業(yè)費(fèi)，一個(gè)是專(zhuān)項(xiàng)維修資金。通過(guò)對(duì)這兩個(gè)核心契約的分析，我們發(fā)現(xiàn)了業(yè)主合意悖論，這體現(xiàn)在業(yè)主對(duì)業(yè)委會(huì)職能的合意與自身義務(wù)履行的矛盾;其次發(fā)現(xiàn)了業(yè)主主權(quán)悖論，這體現(xiàn)在業(yè)主對(duì)專(zhuān)項(xiàng)維修資金管理的權(quán)利轉(zhuǎn)授卻無(wú)法獲益的矛盾。針對(duì)這兩個(gè)契約的內(nèi)在矛盾，我們提出了一定的修補(bǔ)的思路。以下我們來(lái)具體分析。(A)業(yè)主與業(yè)主之約：業(yè)委會(huì)悖論如果業(yè)主們依據(jù)包干制物業(yè)合同分別將物業(yè)費(fèi)交給物企，這筆錢(qián)成為物企的經(jīng)營(yíng)收入，成為其自有資金。如果有物業(yè)經(jīng)理以“使用虛構(gòu)事實(shí)或者隱瞞真相的方法”，將物業(yè)費(fèi)轉(zhuǎn)作他用，這將是其企業(yè)經(jīng)營(yíng)行為，與業(yè)主無(wú)關(guān)。如果業(yè)主們將這些物業(yè)費(fèi)集中繳

41、納到小區(qū)共有賬戶(hù)，并依照酬金合同與物企簽約，那么除了酬金之外的物業(yè)費(fèi)就成為業(yè)主們的共有財(cái)產(chǎn)，如果有物業(yè)經(jīng)理以“使用虛構(gòu)事實(shí)或者隱瞞真相的方法”，將物業(yè)費(fèi)轉(zhuǎn)作他用，那么他將受到詐騙罪的刑事懲罰。因此，依據(jù)理性，業(yè)主與業(yè)主應(yīng)當(dāng)建立共同契約，同意將“繳納物業(yè)費(fèi)到共有賬戶(hù)”約定為業(yè)主共同義務(wù)。這樣的業(yè)主契約對(duì)整體的利益保護(hù)是最大的。但在實(shí)際過(guò)程中，業(yè)主們一旦聽(tīng)到業(yè)委會(huì)委員說(shuō)“大家把物業(yè)費(fèi)繳存到小區(qū)共有賬戶(hù)上吧”，業(yè)主們的第一反應(yīng)是“STOP”，然后就是如何監(jiān)督這些委員不要亂花錢(qián)。防備、戒備心理促使業(yè)主們不敢把錢(qián)繳存到由業(yè)委會(huì)管理的共有賬戶(hù)。同時(shí)，一些業(yè)委會(huì)一聽(tīng)到酬金制、物業(yè)費(fèi)存到小區(qū)共有賬戶(hù)，也立刻表

42、現(xiàn)出詫異：那該多麻煩，我們不專(zhuān)業(yè)需要審核太多，責(zé)任太大了還有一些街道人員，更是滿(mǎn)心不愿，這樣操作給他們帶來(lái)多大的損失啊。如果物業(yè)費(fèi)、公共收益還繼續(xù)保留在物企賬上，小區(qū)里就沒(méi)有事實(shí)上的“共有財(cái)產(chǎn)”?？杀臉I(yè)委會(huì)為了運(yùn)轉(zhuǎn)，只好與物企共管賬戶(hù)，或者在物企里設(shè)立一個(gè)業(yè)委會(huì)的賬表，記錄公共收益分成。無(wú)論如何小區(qū)物業(yè)費(fèi)這筆巨大的共有資產(chǎn)，其“共有財(cái)產(chǎn)”的法律性質(zhì)就是無(wú)法確立。于是悖論出現(xiàn)了，業(yè)主們選舉業(yè)委會(huì)是為了管理好物業(yè)費(fèi)等共有財(cái)產(chǎn)，但是業(yè)主們既不約定物業(yè)費(fèi)的共有財(cái)產(chǎn)屬性，也不繳納物業(yè)費(fèi)到共有賬戶(hù)里，而是直接交給物業(yè)企業(yè)并接受其為企業(yè)私產(chǎn)，而業(yè)委會(huì)無(wú)法管理物企的私產(chǎn)，那么要業(yè)委會(huì)干什么呢?用契約分析的方

43、法來(lái)看，業(yè)主們是否意識(shí)到以下相互承諾對(duì)保護(hù)共同利益是必要的：1、把“物業(yè)費(fèi)”約定為“共有財(cái)產(chǎn)”屬性;2、為其設(shè)定一個(gè)小區(qū)共有賬戶(hù)，使得管理監(jiān)督便利;3、將物業(yè)費(fèi)繳納到共有賬戶(hù)是每個(gè)業(yè)主的義務(wù);如果是必要的，那么只有把這些都寫(xiě)入到業(yè)主之間的共同契約中，業(yè)委會(huì)才將成為真實(shí)的必需品，業(yè)主也才能更好地發(fā)揮社會(huì)各類(lèi)資源的幫助，如審計(jì)、法律等手段保護(hù)自己的利益。這時(shí)，我們的一些業(yè)主就要問(wèn)了，將物業(yè)費(fèi)繳存到業(yè)主的共有賬戶(hù)中，有沒(méi)有法律依據(jù)?這個(gè)不用擔(dān)心，物權(quán)法與物業(yè)管理?xiàng)l例都沒(méi)有對(duì)物業(yè)費(fèi)繳納至共有賬戶(hù)作為業(yè)主的義務(wù)給于否定或禁止，民法的原則是“法無(wú)禁止即可為”。我們有的業(yè)主還要問(wèn)，如果業(yè)委會(huì)專(zhuān)權(quán)、謀私，怎么

44、辦?由于這筆款項(xiàng)是繳存到共有賬戶(hù)，其本質(zhì)已發(fā)生了變化，不管是業(yè)委會(huì)管理或是業(yè)委會(huì)委托物業(yè)管理，我們的業(yè)主都掌握了主動(dòng)權(quán)，任何人沒(méi)有理由可以拒絕查賬;業(yè)主、業(yè)委會(huì)都可以請(qǐng)審計(jì)機(jī)構(gòu)進(jìn)行審計(jì);發(fā)現(xiàn)問(wèn)題，業(yè)主或業(yè)委會(huì)都可以起訴至法院，量刑判罪。而原來(lái)，繳存至物業(yè)公司的，不管物業(yè)如何濫用，都只是物業(yè)企業(yè)自身的管理行為，與業(yè)主無(wú)關(guān)。事實(shí)上,將物業(yè)費(fèi)繳納至共有賬戶(hù)已逐步成為了當(dāng)下明智的業(yè)主們的第一項(xiàng)“共識(shí)”，未來(lái)還將成為社會(huì)的共識(shí)與司法共識(shí)：如果某個(gè)業(yè)主拒絕將錢(qián)匯入這個(gè)共有賬戶(hù),或者,物業(yè)公司未經(jīng)許可而將業(yè)主繳費(fèi)直接匯入自身賬戶(hù),法院都應(yīng)裁判是侵犯公利與盜用公款行為。為了確保這一共識(shí)的形成，作為即將競(jìng)選的業(yè)

45、委會(huì)委員們,你們也當(dāng)明確與業(yè)主們建立信約.如果業(yè)主們沒(méi)有達(dá)成一致,不愿意將物業(yè)費(fèi)匯入共有賬戶(hù),那么,你們維護(hù)大家利益的前提根本不存在.這個(gè)時(shí)候,你們應(yīng)該放棄參加選舉,回頭到業(yè)主之中,繼續(xù)進(jìn)行反復(fù)的討論,直到大家接受,共同實(shí)質(zhì)地建立這個(gè)共同的權(quán)利體來(lái)。在物業(yè)管理中，最重要的自治基礎(chǔ)環(huán)節(jié),就是這個(gè)大家相約歸集物業(yè)費(fèi)于共同賬戶(hù)的環(huán)節(jié),這個(gè)環(huán)節(jié)順利了,治理才有了自治的可能。因此，根據(jù)以上的分析，我們可以看到，當(dāng)下許多小區(qū)的“業(yè)主與業(yè)主之約”，存在義務(wù)缺失，沒(méi)有為“業(yè)主與業(yè)委會(huì)之約”建立起正向激勵(lì)的反饋環(huán)。物業(yè)費(fèi)不繳存入公戶(hù)，使得司法保護(hù)的好處無(wú)法實(shí)現(xiàn)，由此進(jìn)一步破壞了大家對(duì)公賬機(jī)制的信任，更進(jìn)一步減緩

46、了繳納入公戶(hù)的意愿。如何實(shí)現(xiàn)業(yè)主們認(rèn)同繳納物業(yè)費(fèi)到公戶(hù)的義務(wù)呢?從契約的角度出發(fā)，首先是合意。也就是業(yè)主們要自愿。而這個(gè)自愿，取決于業(yè)主們意識(shí)到這樣做是對(duì)共同利益有好處，當(dāng)然也包括對(duì)自己有好處。因此，要設(shè)法實(shí)現(xiàn)交互地、廣泛的意見(jiàn)分享，各種意見(jiàn)充分表露，并讓大家充分知曉各方意見(jiàn)，并非要許諾這樣做的好處，而是要促使業(yè)主們自行分析討論其中的好處，這對(duì)于大家建立起真實(shí)的而非強(qiáng)迫的“合意”非常重要。這個(gè)過(guò)程，一定有很多質(zhì)疑，特別是對(duì)具體操作細(xì)則的質(zhì)疑，對(duì)業(yè)委會(huì)委員的動(dòng)機(jī)的質(zhì)疑。面對(duì)這些質(zhì)疑，一定要掌握這個(gè)“合意”的原則，過(guò)分的表白而不是建設(shè)性的意見(jiàn)，都會(huì)破壞合意的形成。其次，當(dāng)一部分群體形成合意，另外一

47、部分沒(méi)有或者還在觀望時(shí)候，建議進(jìn)行一次集體意見(jiàn)的調(diào)查，并公布所有的調(diào)查結(jié)果。這次調(diào)查，除了態(tài)度，還包括建設(shè)性意見(jiàn)，一起公布出來(lái)。這樣的調(diào)查，可以采取集中入戶(hù)的方式，也可以采取，如果條件許可，分樓分區(qū)域自行組織調(diào)查、區(qū)域公示與集體公示相結(jié)合的方式。這樣做，可以促使大家更容易了解身邊的意見(jiàn)，如本樓的本層的業(yè)主意見(jiàn)，因?yàn)橄嗷ジ鼮槭煜ひ虼藢?duì)于公意的形成更有參考意義。公示表決的過(guò)程，可以促使業(yè)主們清楚看到鄰居的想法，用共同的想法調(diào)整自己的想法。不同的小區(qū)，業(yè)主的組分不完全一樣。有的小區(qū)，存在3-4家大型單位，有的小區(qū)，存在1-2個(gè)家族關(guān)系密切返遷的村民群體，還有的小區(qū)，開(kāi)發(fā)商就在其中就1棟或多棟樓。這個(gè)

48、時(shí)候，盡管他們?cè)敢饨邮堋肮睢钡睦砟?，但是未必接受業(yè)委會(huì)的代管，而且他們?cè)敢馔婆e自己的團(tuán)隊(duì)代表來(lái)協(xié)調(diào)物業(yè)費(fèi)的歸集。這時(shí)，為了合意的達(dá)成，需要業(yè)委會(huì)采取妥協(xié)措施，比如，多個(gè)群體各自管理的公共賬戶(hù)，或者建立聯(lián)合的財(cái)務(wù)管理班子，或者授予實(shí)際的監(jiān)督權(quán)力等等。物業(yè)費(fèi)約定為共有財(cái)產(chǎn)并存入共有賬戶(hù)的好處，首先是法律保護(hù)加強(qiáng)，其次則是財(cái)務(wù)清晰。法律的保護(hù)我們都未必希望出現(xiàn)懲戒的機(jī)會(huì)先依靠案例的宣傳。但是財(cái)務(wù)清晰的效果，業(yè)委會(huì)則應(yīng)盡快呈現(xiàn)這一好處，使得業(yè)主間承諾義務(wù)的正向激勵(lì)得以出現(xiàn)。最可取的辦法，就是更高頻度地公示財(cái)務(wù)信息，同時(shí)每個(gè)月可以指定一個(gè)日子，歡迎甚至是短信邀請(qǐng)具體業(yè)主前來(lái)審查賬目，并拍照到宣傳欄。當(dāng)

49、這個(gè)“共款共戶(hù)”的正向激勵(lì)初步形成后，酬金制的合同，以及相關(guān)的免稅的好處，就會(huì)使得業(yè)主更進(jìn)一步看到自身義務(wù)的履行，對(duì)自身群體帶來(lái)的積極變化。這個(gè)時(shí)候，則可以通過(guò)管理規(guī)約的修訂，將業(yè)主們的這項(xiàng)義務(wù)以合意契約的形式規(guī)定下來(lái)?！肮部罟矐?hù)”的義務(wù)，不涉及其他建設(shè)單位、基層政府、物業(yè)企業(yè)等等外部因素，完完全全就是業(yè)主自己的內(nèi)部事務(wù)，他只是明智業(yè)主們的主權(quán)確立的行動(dòng)。但是他反映了，業(yè)主們對(duì)共同利益是否有著正確的理解，是否對(duì)實(shí)現(xiàn)共同利益的措施與業(yè)主義務(wù)做了正確規(guī)定，由此建立對(duì)共同利益最大化的契約，并通過(guò)履行這個(gè)契約得到了明確的好處。這個(gè)契約實(shí)現(xiàn)的意義，非同尋常。因?yàn)檫@個(gè)目標(biāo)的探討與實(shí)現(xiàn)的過(guò)程，首先是業(yè)主們契

50、約意識(shí)的升格過(guò)程。我們的傳統(tǒng)，缺少大規(guī)模群體的契約文化基礎(chǔ)。完成社區(qū)這個(gè)較大群體的“合意共識(shí)、建立契約、履行義務(wù)、形成社團(tuán)、獲得利益”，這樣一套完整的正向激勵(lì)過(guò)程，是一次心靈的啟迪與重塑。這件事的事實(shí)上的完成，將使得業(yè)主們學(xué)會(huì)管理共同財(cái)產(chǎn)，由此的獲利，將進(jìn)一步固化對(duì)共同合意立約的習(xí)慣的養(yǎng)成。這對(duì)于未來(lái)繼續(xù)沿著“約”與“法”的理性維權(quán)道路邁進(jìn)有積極的意義。因此，這是業(yè)主自治過(guò)程中，傾心自治的業(yè)主們首先應(yīng)當(dāng)實(shí)現(xiàn)的目標(biāo)，而不是在基礎(chǔ)尚未打牢之前，致力于物業(yè)的更換、物權(quán)的爭(zhēng)議解決等涉及外部的目標(biāo)，盡管那些目標(biāo)看上去利益很大。(B)業(yè)主與政府之約： 業(yè)主主權(quán)悖論涉及到業(yè)主與政府之約的地方很多。有的約定涉

51、及業(yè)主的共有財(cái)產(chǎn)管理，如專(zhuān)項(xiàng)維修資金，如小區(qū)開(kāi)發(fā)過(guò)程中政府依照其職責(zé)形成的各類(lèi)規(guī)劃、審批、監(jiān)督、驗(yàn)收等檔案資料。有的約定涉及國(guó)有并委托特定政府部門(mén)管理的資產(chǎn)，如規(guī)劃配套建設(shè)的學(xué)校、人防車(chē)庫(kù)等。還有的約定，涉及日常的監(jiān)督與管理，如消防檢查、治安檢查、水質(zhì)檢查等。絕大部分的這些約定，不論是以法規(guī)形式出現(xiàn)的，還是以部門(mén)規(guī)章形式出現(xiàn)的，在其編制的過(guò)程當(dāng)中，往往都沒(méi)有業(yè)主主體的參加。換句話(huà)說(shuō)，違反了契約合意的原則。因此，這些制度規(guī)章法規(guī)，事實(shí)上都沒(méi)有恰當(dāng)?shù)臉I(yè)主主權(quán)的體現(xiàn)。而且這些規(guī)章制度，還往往由政府委托行業(yè)專(zhuān)家們來(lái)編制，盡管這些專(zhuān)家往往是乙方的成員。這些都不是真正的契約。比如，政府要代管你的專(zhuān)項(xiàng)維修金

52、，這個(gè)契約，應(yīng)是雙方合意的體現(xiàn)，更何況我們是甲方。結(jié)果甲方缺席了，這個(gè)未經(jīng)合意的契約卻出臺(tái)了。這個(gè)悖論的出現(xiàn)，并非政府立法的故意，更重要的是業(yè)主們參與意識(shí)的薄弱，以及作為業(yè)主的代言機(jī)構(gòu)的缺失。這就是我們所說(shuō)的業(yè)主主權(quán)的悖論：業(yè)主委托政府管理業(yè)主主權(quán)的專(zhuān)項(xiàng)維修金，但是委托的契約，不是業(yè)主與政府合意的?，F(xiàn)在業(yè)主維權(quán)，大多把要點(diǎn)集中在市場(chǎng)主體的物業(yè)、開(kāi)發(fā)的合同糾葛之中，而忽略了與政府的契約。一個(gè)物業(yè)或開(kāi)發(fā)的侵權(quán)帶來(lái)的損失，是具體的個(gè)體的，但是如果政府契約侵權(quán)，則損失將是普遍的廣泛的。并且政府作為維護(hù)社會(huì)公義之要道，這條道路堵上了，契約精神毀壞了，社會(huì)風(fēng)氣敗壞了，這才是最大的業(yè)主們的權(quán)利損失。依照相關(guān)法規(guī)，業(yè)主是專(zhuān)項(xiàng)維修資金的主人，是決策人，而政府特定的機(jī)構(gòu)則是代管人。根據(jù)契約合意的原則，按照上述的角色關(guān)系，業(yè)主們將當(dāng)然擁有如下權(quán)利，政府代管人也將承擔(dān)如下義務(wù)：1、資產(chǎn)配置的權(quán)利：有權(quán)要求代管人將資金的50%或者70%存為5年定期存款，而政府代管人則有義務(wù)去執(zhí)行，如果其未能在規(guī)定時(shí)間內(nèi)完成，那么該機(jī)構(gòu)應(yīng)承擔(dān)業(yè)主的損失并給與賠償