左旗項(xiàng)目市調(diào)315

1、阿左旗德宸房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司阿左旗德宸房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司 百悅藍(lán)庭商業(yè)項(xiàng)目百悅藍(lán)庭商業(yè)項(xiàng)目 調(diào)研報(bào)告調(diào)研報(bào)告 銀川龍都經(jīng)紀(jì)有限公司銀川龍都經(jīng)紀(jì)有限公司 二零二零一二年三月一二年三月 目目 錄錄 前言 2 .巴彥浩特市宏觀經(jīng)濟(jì)分析 5 1.1 巴彥浩特概況5 1.2 經(jīng)濟(jì)發(fā)展?fàn)顩r 6 2.巴彥浩特鎮(zhèn)各樓盤(pán)市調(diào)情況8 2.1 2012 年在售住宅項(xiàng)目統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)8 2.2 2012 年在售商業(yè)項(xiàng)目統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)9 2.3 巴彥浩特市商業(yè)狀況分析10 2.4 巴彥浩特市房地產(chǎn)市場(chǎng)現(xiàn)狀分析12 2.5 房地產(chǎn)政策及城市規(guī)劃發(fā)展分析13 2.5.1 房地產(chǎn)政策13 2.5.2 巴彥浩特城市規(guī)劃14 2.6 人口狀

2、況及消費(fèi)分析16 2.7 固定資產(chǎn)投資16 3 巴彥浩特零售商圈概況市場(chǎng)分析17 3.1 目前商業(yè)物業(yè)市場(chǎng)的供求及租賃水平18 32 巴彥浩特商圈概 況20 3.3 消費(fèi)者行為及心理21 4.項(xiàng)目所屬商圈房地產(chǎn)市場(chǎng)現(xiàn)狀、及未來(lái)規(guī) 劃22 5 項(xiàng)目市場(chǎng)分析26 5.1 交通條件26 5.2 項(xiàng)目潛在客源及消費(fèi)行為特征調(diào)查28 5.3 影響投資者購(gòu)買(mǎi)行為的因素 35 5.4 未來(lái)發(fā)展預(yù)測(cè)38 5.5 項(xiàng)目應(yīng)用優(yōu)劣勢(shì)分析 38 成熟案例解析 40 前言前言 承蒙貴方賞識(shí)，敝司有幸能參與由貴司投資的商業(yè)項(xiàng)目之策劃顧問(wèn)服務(wù)， 并針對(duì)貴司項(xiàng)目特點(diǎn)提出系列的策劃及建議，本報(bào)告為巴彥浩特鎮(zhèn)市場(chǎng)調(diào) 查分析。 背

3、景背景 貴司擬定投資的項(xiàng)目位處于南大街與奇石城東路之間，北側(cè)臨近石博 園，南側(cè)靠近氣象局家屬院。是巴彥浩特鎮(zhèn)城市“東擴(kuò)西改”戰(zhàn)略的核心 區(qū)域，本項(xiàng)目所在區(qū)域已成為城市的商業(yè)中心。有鑒于巴彥浩特鎮(zhèn)整個(gè)區(qū) 域的商業(yè)大環(huán)境與周邊物業(yè)素質(zhì)，本項(xiàng)目將建設(shè)成為集購(gòu)物、飲食、休閑、 娛樂(lè)服務(wù)為一體的綜合性購(gòu)物中心和高檔商務(wù)住宅區(qū)。 總用地面積總用地面積 38120 m2 容積率 3.26 總建筑面積總建筑面積 143391 m2 建筑密度 48.8% 建筑占地面積建筑占地面積 18607 m2 停車(chē)位381 個(gè) 目的目的 本部分報(bào)告旨在為貴司擬定投資的百悅藍(lán)庭商業(yè)項(xiàng)目提供策劃顧問(wèn)建 議。讓貴司在多元化信息時(shí)

4、代有一個(gè)更明確的投資方向,在激烈的市場(chǎng)竟?fàn)?中贏得更大的利潤(rùn)、讓經(jīng)營(yíng)者獲得最高的 roi（投資回報(bào)率） 。 思路及邏輯思路及邏輯 本項(xiàng)目策劃顧問(wèn)報(bào)告是我司經(jīng)過(guò)對(duì)巴彥浩特商業(yè)市場(chǎng)狀況的調(diào)查、對(duì) 各行業(yè)租賃條件承受力以及項(xiàng)目經(jīng)策劃包裝后的整體附加值三方面綜合考 評(píng)，結(jié)合我司多年來(lái)對(duì)商業(yè)地產(chǎn)行業(yè)之經(jīng)驗(yàn)及多位策劃資深人士的分析而 得出的。 說(shuō)明說(shuō)明 本次物業(yè)市場(chǎng)的分析力求在反映各物業(yè)市場(chǎng)動(dòng)態(tài)變化，市場(chǎng)特征以及 個(gè)案項(xiàng)目動(dòng)向的基礎(chǔ)上，緊密結(jié)合本案的產(chǎn)品特征，為產(chǎn)品定位給出市場(chǎng) 依據(jù)，故此本次各物業(yè)市場(chǎng)的分析在以下幾個(gè)劃分標(biāo)準(zhǔn)上進(jìn)行： 在區(qū)域劃分上，以我項(xiàng)目所在的區(qū)域市場(chǎng)為主。 在各物業(yè)市場(chǎng)類(lèi)別的選取上，

5、以我項(xiàng)目可以定位的物業(yè)形式為主。 在對(duì)各區(qū)域物業(yè)個(gè)案項(xiàng)目的選取上，以代表性項(xiàng)目和與我項(xiàng)目有可比 性的項(xiàng)目為主。 在各物業(yè)市場(chǎng)的發(fā)展階段上，以最能反映市場(chǎng)最新動(dòng)態(tài)的信息和新近 開(kāi)發(fā)的個(gè)案為主。 項(xiàng)目總平面圖項(xiàng)目總平面圖 . .巴彥浩特市宏觀經(jīng)濟(jì)分析巴彥浩特市宏觀經(jīng)濟(jì)分析 1 1. .1 1 巴巴彥彥浩浩特特概概況況 位置：位置：巴彥浩特東臨賀蘭山，西靠騰格里沙漠邊緣，始建于清康熙年間，原 名定遠(yuǎn)營(yíng)，蒙語(yǔ)意為“富饒的城”，素有“塞外小北京”之稱(chēng)。是阿拉善盟 政治、經(jīng)濟(jì)、文化旅游服務(wù)中心。鎮(zhèn)區(qū)交通便利，四通八達(dá)，烏巴省際大通 道、巴吉公路、銀巴公路是巴彥浩特鎮(zhèn)的三大出口，是阿拉善盟“南連北開(kāi)” 的交

6、通樞紐。距銀川機(jī)場(chǎng) 140 公里、烏海機(jī)場(chǎng) 190 公里。 類(lèi)別：類(lèi)別：內(nèi)蒙阿左旗 8 個(gè)建制鎮(zhèn)其中之一 組成：組成：內(nèi)蒙古自治區(qū)阿拉善盟政治、經(jīng)濟(jì)、文化中心，阿拉善左旗政府駐地。 有蒙、漢、回、滿等 14 個(gè)民族 7.9 萬(wàn)人，人口城鎮(zhèn)化水平達(dá) 85%，轄 4 個(gè)街 道辦事處，16 個(gè)社區(qū)居委會(huì)，7 個(gè)牧業(yè)嘎查，5 個(gè)農(nóng)業(yè)村，駐鎮(zhèn)單位 556 個(gè)， 是一個(gè)典型的工農(nóng)互動(dòng)、農(nóng)牧結(jié)合、城鄉(xiāng)一體的建制城鎮(zhèn)。 人口：人口：2011年總?cè)丝?2.813.8萬(wàn)人，鎮(zhèn)區(qū)人口10.210.7萬(wàn)人；預(yù)計(jì) 2020年總?cè)丝?2.715.8萬(wàn)人，鎮(zhèn)區(qū)人口11.614.7萬(wàn)人。 面積：面積：全鎮(zhèn)總面積 5433.8

7、 平方公里，鎮(zhèn)區(qū)建成面積約為 24 平方公里，全 市總面積 20275 平方公里，占全省 13%。 氣候：氣候：巴彥浩特鎮(zhèn)屬典型的中溫帶干旱地區(qū)，冬寒而長(zhǎng)、夏熱而短，無(wú)霜 期在 145 天左右，溫差大，年降水量少，僅為蒸發(fā)量的 1/11，日照充足， 年日照時(shí)間 3200 小時(shí)，日照強(qiáng)度 1.64 千卡/cm3，太陽(yáng)輻射強(qiáng)度大，紫外 輻射強(qiáng)，有利于發(fā)展保護(hù)地蔬菜生產(chǎn)。 交通：交通：巴彥浩特鎮(zhèn)城市規(guī)劃分為東城區(qū)、新區(qū)、老城區(qū)、新城四個(gè)區(qū)，中 間地帶為生態(tài)園景觀區(qū)，城鎮(zhèn)化進(jìn)程加快，水、電、路、訊等基礎(chǔ)設(shè)施建 設(shè)日臻完善，鎮(zhèn)區(qū)內(nèi)樓群林立，綠草如茵，風(fēng)格獨(dú)特，藍(lán)天、碧水交相輝 映，綠地、街道整潔優(yōu)雅，現(xiàn)

8、代化氣息日漸濃郁?，F(xiàn)已形成“三縱四橫” 的交通網(wǎng)絡(luò)，共有主干道23條，總面積60萬(wàn)平方米；人均擁有道路面積 9.52平方米；鎮(zhèn)區(qū)園林綠化總面積647.7萬(wàn)平方米，城區(qū)綠化覆蓋率達(dá) 35%，綠地率達(dá)33%，人均公共綠地57平方米；以新世紀(jì)廣場(chǎng)、多功能體育 場(chǎng)、生態(tài)公園及東關(guān)村改造、巴彥浩特污水處理廠等基礎(chǔ)設(shè)施的建設(shè)，使 城鎮(zhèn)面貌煥然一新。 1 1. .2 2 經(jīng)經(jīng)濟(jì)濟(jì)發(fā)發(fā)展展?fàn)顮顩r況 初步核算，阿拉善左旗全年實(shí)現(xiàn)地區(qū)生產(chǎn)總值 305.89 億元，比上年增 長(zhǎng) 19.9%。其中：第一產(chǎn)業(yè)增加值 8.50 億元，第二產(chǎn)業(yè)增加值 248.02 億元， 第三產(chǎn)業(yè)增加值 49.37 億元，分別增長(zhǎng) 3.5

9、%、25.5%和 8.7%。第一產(chǎn)業(yè)對(duì)經(jīng) 濟(jì)增長(zhǎng)的貢獻(xiàn)率為 0.55%，第二產(chǎn)業(yè)對(duì)經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)的貢獻(xiàn)率為 86.50%，第三產(chǎn) 業(yè)對(duì)經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)的貢獻(xiàn)率為 12.95%。三次產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)的比例由上年的 3:78:19 調(diào) 整為 3:81:16。 “十二五”時(shí)期左旗經(jīng)濟(jì)社會(huì)發(fā)展的總體要求是：堅(jiān)持以富民強(qiáng)旗為目標(biāo)， 加快推進(jìn)工業(yè)化、城鎮(zhèn)化和農(nóng)牧業(yè)現(xiàn)代化進(jìn)程，著力抓好園區(qū)建設(shè)，著力發(fā) 展壯大第三產(chǎn)業(yè)，著力加強(qiáng)生態(tài)保護(hù)和基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)，著力保障和改善民生， 實(shí)現(xiàn)經(jīng)濟(jì)平穩(wěn)較快發(fā)展和社會(huì)和諧穩(wěn)定，為率先在內(nèi)蒙古西部地區(qū)全面建成 小康社會(huì)打下更加牢固的基礎(chǔ)。主要發(fā)展目標(biāo)是：全旗生產(chǎn)總值年均增長(zhǎng) 18%， 突破 300 億

10、元；財(cái)政收入年均增長(zhǎng) 20%，突破 40 億元；全社會(huì)固定資產(chǎn)投資 年均增長(zhǎng) 18%，累計(jì)突破 700 億元；社會(huì)消費(fèi)品零售總額年均增長(zhǎng) 16%，實(shí)現(xiàn) 50 億元；城鎮(zhèn)居民人均可支配收入和農(nóng)牧民人均純收入年均分別增長(zhǎng) 13%和 15%，力爭(zhēng)實(shí)現(xiàn)五年翻一目標(biāo)；人口自然增長(zhǎng)率年均控制在 6.94以?xún)?nèi)。各 項(xiàng)節(jié)能減排指標(biāo)控制在上級(jí)下達(dá)指標(biāo)范圍內(nèi)。 截止 2011 年七月，阿左旗財(cái)政收入完成 12.01 億元，同比增收 2.9 億元， 增長(zhǎng) 31.87%，完成全年任務(wù)的 60.04%。 (資料來(lái)源于阿拉善左旗統(tǒng)計(jì)局) 我們認(rèn)為我們認(rèn)為：巴彥浩特的經(jīng)濟(jì)屬于典型的粗放和外延式的增長(zhǎng)模式，經(jīng)巴彥浩特的經(jīng)濟(jì)屬

11、于典型的粗放和外延式的增長(zhǎng)模式，經(jīng) 濟(jì)增長(zhǎng)主要靠投資拉動(dòng)。進(jìn)入濟(jì)增長(zhǎng)主要靠投資拉動(dòng)。進(jìn)入 20122012 年巴彥浩特市社會(huì)固定資產(chǎn)投資數(shù)額逐年巴彥浩特市社會(huì)固定資產(chǎn)投資數(shù)額逐 年放大，重點(diǎn)項(xiàng)目建設(shè)順利年放大，重點(diǎn)項(xiàng)目建設(shè)順利。 阿阿阿阿左左左左旗旗旗旗主主主主要要要要經(jīng)經(jīng)經(jīng)經(jīng)濟(jì)濟(jì)濟(jì)濟(jì)運(yùn)運(yùn)運(yùn)運(yùn)行行行行指指指指標(biāo)標(biāo)標(biāo)標(biāo) 2.2.巴彥浩特鎮(zhèn)各樓盤(pán)市調(diào)情況：巴彥浩特鎮(zhèn)各樓盤(pán)市調(diào)情況： 2.12.1 20122012 年在售住宅項(xiàng)目統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)：年在售住宅項(xiàng)目統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)： 2.22.2 20122012 年在售商業(yè)項(xiàng)目統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)：年在售商業(yè)項(xiàng)目統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)： 小結(jié)：小結(jié)： 截止截止 20112011 年底，房管局

12、統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)如下：商業(yè)開(kāi)發(fā)面積年底，房管局統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)如下：商業(yè)開(kāi)發(fā)面積 76.6876.68 萬(wàn)平米，竣萬(wàn)平米，竣 工面積工面積 14.1514.15 萬(wàn)平米，在建面積萬(wàn)平米，在建面積 26.8826.88 萬(wàn)平米，總套數(shù)萬(wàn)平米，總套數(shù) 40004000 套左右。套左右。20122012 年計(jì)劃新開(kāi)面積年計(jì)劃新開(kāi)面積 3030 萬(wàn)平米。萬(wàn)平米。 住宅部分：住宅部分：20112011 年末，住宅市場(chǎng)開(kāi)發(fā)年末，住宅市場(chǎng)開(kāi)發(fā) 241.68241.68 萬(wàn)平米，竣工面積萬(wàn)平米，竣工面積 92.8292.82 萬(wàn)平萬(wàn)平 米，在建面積米，在建面積 88.5488.54 萬(wàn)平米，總套數(shù)萬(wàn)平米，總套數(shù) 191141

13、9114 套。套。20122012 年計(jì)劃開(kāi)工面積年計(jì)劃開(kāi)工面積 109.4109.4 萬(wàn)平米。萬(wàn)平米。 通過(guò)調(diào)研得知，老城區(qū)、新區(qū)住宅均價(jià)在通過(guò)調(diào)研得知，老城區(qū)、新區(qū)住宅均價(jià)在 32003200 元元/ /平米左右，東城區(qū)均平米左右，東城區(qū)均 價(jià)在價(jià)在 26002600 元元/ /平米左右平米左右, ,商業(yè)房均價(jià)商業(yè)房均價(jià) 5000-80005000-8000 左右。巴彥浩特轄區(qū)進(jìn)入到左右。巴彥浩特轄區(qū)進(jìn)入到 3 3 月份售樓部每天上客平均月份售樓部每天上客平均 3-43-4 組，每個(gè)售樓部每月成交不足組，每個(gè)售樓部每月成交不足 5 5 批，尤其是東批，尤其是東 城區(qū)月成交平均不足城區(qū)月成交

14、平均不足 2 2 批。批。 2 2. .3 3 巴巴彥彥浩浩特特市市商商業(yè)業(yè)狀狀況況分分析析 巴彥浩特商業(yè)狀況 巴彥浩特社會(huì)消費(fèi)品零售總額的比較 結(jié)論：結(jié)論： 近年來(lái)，隨著政府規(guī)劃和購(gòu)物環(huán)境的改善，巴彥浩特商貿(mào)業(yè)取得了的較快發(fā)展 社會(huì)消費(fèi)品零售總額的增長(zhǎng)幅度逐年加大，已經(jīng)進(jìn)入良性發(fā)展階段。 目前巴彥浩特商業(yè)處于第一階段目前巴彥浩特商業(yè)處于第一階段 在最近的幾年內(nèi)，從中國(guó)各大城市的調(diào)查報(bào)告中可以得出：中國(guó)以零售 業(yè)為主商業(yè)業(yè)態(tài)的分化和進(jìn)步大致經(jīng)歷了三個(gè)階段。 第一階段是 20 世紀(jì) 90 年代中期，世界零售商巨頭沃爾瑪、家樂(lè)福等進(jìn) 駐中國(guó)市場(chǎng)，以其大型量販?zhǔn)袌?chǎng)、大賣(mài)場(chǎng)的形式，沖擊著當(dāng)時(shí)傳統(tǒng)百貨的

15、 商業(yè)經(jīng)營(yíng)方式，導(dǎo)致了部分傳統(tǒng)百貨，特別是以日常用品、食品為主營(yíng)業(yè) 務(wù)的百貨商家退出歷史舞臺(tái)； 第二階段是 20 世紀(jì)末，全國(guó)各大城市都相繼出現(xiàn)一大批傳統(tǒng)百貨倒閉， 在這個(gè)時(shí)候一些專(zhuān)業(yè)市場(chǎng)、主題商貿(mào)城、專(zhuān)營(yíng)商店等現(xiàn)代百貨從傳統(tǒng)百貨 中分離出來(lái)，浮出水面。以北京華聯(lián)、上海聯(lián)華為代表等本土的大型量販 超市集團(tuán)，學(xué)習(xí)沃爾瑪、家樂(lè)福、歐尚等國(guó)際量販集團(tuán)前輩的經(jīng)營(yíng)模式和 管理方式， “師夷長(zhǎng)技” ，開(kāi)拓出一片天空。 第三階段就是現(xiàn)今的商業(yè)業(yè)態(tài)發(fā)展?fàn)顩r，大部分都是以規(guī)模龐大、設(shè)備 齊全，融購(gòu)物、休閑、娛樂(lè)于一體的大型購(gòu)物中心（shopping mall）或 mall（摩爾）商城為中心，其周邊圍繞一些專(zhuān)賣(mài)店

16、、特色商場(chǎng)、精品商場(chǎng)、 休閑業(yè)態(tài)等作為補(bǔ)充，這種商業(yè)業(yè)態(tài)正是體驗(yàn)經(jīng)濟(jì)時(shí)代的產(chǎn)物和體現(xiàn). 隨 著巴彥浩特商業(yè)的不斷發(fā)展，將導(dǎo)致巴彥浩特商業(yè)零售領(lǐng)域的競(jìng)爭(zhēng)日趨激 烈。傳統(tǒng)百貨業(yè)正遭遇前所未有的沖擊和挑戰(zhàn)。 目前巴彥浩特的商業(yè)雖 然競(jìng)爭(zhēng)激烈，但仍處于第一階段，商業(yè)相對(duì)落后，隨著巴彥浩特消費(fèi)水平 的提高以及消費(fèi)方式的相應(yīng)改變，巴彥浩特居民進(jìn)出不同場(chǎng)所購(gòu)物的頻次 以及比重開(kāi)始發(fā)生變化，導(dǎo)致了一些舊有的零售業(yè)態(tài)所占的市場(chǎng)份額急劇 下降，因而步入困境，這要求巴彥浩特零售業(yè)態(tài)結(jié)構(gòu)的調(diào)整也要相應(yīng)加快。 商業(yè)業(yè)態(tài)商業(yè)業(yè)態(tài) 巴彥浩特鎮(zhèn)舊城區(qū)商業(yè)業(yè)態(tài)分為為街鋪、百貨公司、中型超市、連鎖專(zhuān) 賣(mài)店、主題商場(chǎng)、專(zhuān)業(yè)市場(chǎng)等,

17、規(guī)模由十幾平方至幾萬(wàn)平方米不等。 巴彥浩特商業(yè)業(yè)態(tài)的比例巴彥浩特商業(yè)業(yè)態(tài)的比例 百貨, 20% 超市, 10% 專(zhuān)業(yè)商場(chǎng), 25% 主題商場(chǎng), 8% 街鋪, 37% 我們認(rèn)為：我們認(rèn)為：從上述比例圖可以看出街鋪與專(zhuān)業(yè)市場(chǎng)數(shù)量所占份額較大， 說(shuō)明其商業(yè)還處于初期的發(fā)展。百貨、超市、主題商場(chǎng)總和約占全部的近一 半，相互間有一定的競(jìng)爭(zhēng)，但也存在較大的市場(chǎng)空間。而大型購(gòu)物中心則是 目前巴彥浩特市場(chǎng)的空白點(diǎn)，應(yīng)有很大的發(fā)展空間。 巴彥浩特目前缺乏的商業(yè)巴彥浩特目前缺乏的商業(yè) 通過(guò)對(duì)巴彥浩特市商業(yè)市場(chǎng)、消費(fèi)者的詳盡調(diào)查，我們發(fā)現(xiàn)目前巴彥浩特 業(yè)態(tài)業(yè)態(tài)經(jīng)營(yíng)特點(diǎn)經(jīng)營(yíng)特點(diǎn)商場(chǎng)名稱(chēng)商場(chǎng)名稱(chēng) 百貨商場(chǎng) 規(guī)模不大，品

18、種齊全， 毛利相對(duì)較高，多采用 專(zhuān)柜經(jīng)營(yíng)方式 新世紀(jì)廣場(chǎng)、駝城商 廈等 主題性商場(chǎng)經(jīng)營(yíng)品種限于一定主題 長(zhǎng)城電器、龍飛電腦 城等 專(zhuān)業(yè)市場(chǎng)經(jīng)營(yíng)品種專(zhuān)業(yè)性較強(qiáng)石博園市場(chǎng)等 超市 采用開(kāi)放式貨架經(jīng)營(yíng)方 式，主營(yíng)家庭日常必需 品，毛率低，客流量大。 開(kāi)元購(gòu)物中心、龍信 商城等 連鎖專(zhuān)賣(mài)店規(guī)模較小，利潤(rùn)高七匹狼、勁霸等 缺乏以下商業(yè)： 集購(gòu)物、娛樂(lè)、餐飲為一體的綜合購(gòu)物中心集購(gòu)物、娛樂(lè)、餐飲為一體的綜合購(gòu)物中心； 具有休閑功能配套的購(gòu)物場(chǎng)所；具有休閑功能配套的購(gòu)物場(chǎng)所； 具地方特色的風(fēng)味餐飲、美食廣場(chǎng)功能配套的購(gòu)物場(chǎng)所；具地方特色的風(fēng)味餐飲、美食廣場(chǎng)功能配套的購(gòu)物場(chǎng)所； 新派特色餐飲（如：韓國(guó)料理、日

19、本料理、泰餐、茶餐廳等）新派特色餐飲（如：韓國(guó)料理、日本料理、泰餐、茶餐廳等） 結(jié)論：結(jié)論：巴彥浩特目前商業(yè)正處于發(fā)展階段，但隨著中盟財(cái)富廣場(chǎng)、天一 國(guó)際，博隆時(shí)代廣場(chǎng)等新型商業(yè)不斷涌出，巴彥浩特的商業(yè)市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)也 愈加激烈，零售企業(yè)除了發(fā)展自身特色、提高服務(wù)質(zhì)量外，還必須順應(yīng) 規(guī)模領(lǐng)先、品牌效應(yīng)、效益制勝的世界零售業(yè)大趨勢(shì)。 2 2. .4 4 巴巴彥彥浩浩特特市市房房地地產(chǎn)產(chǎn)市市場(chǎng)場(chǎng) 現(xiàn)現(xiàn)狀狀分分析析 從總體上看，巴彥浩特房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展的動(dòng)力主要有來(lái)自于經(jīng)濟(jì)環(huán)境趨 好，宏觀政策有力驅(qū)動(dòng)，城市化加快和城建拉動(dòng)等因素。今年巴彥浩特房地 產(chǎn)市場(chǎng)總體開(kāi)發(fā)量過(guò)大，明顯供大于求。 巴彥浩特經(jīng)濟(jì)的持續(xù)快速

20、增長(zhǎng)將為房地產(chǎn)持續(xù)健康發(fā)展提供動(dòng)力。 房地產(chǎn)業(yè)的投資和建筑業(yè)的投資成為拉動(dòng)地方投資和經(jīng)濟(jì)總量增長(zhǎng)的重 要力量。城鎮(zhèn)面貌的巨大變化和人居環(huán)境的改善，得到了社會(huì)各界的贊譽(yù)； 人民生活水平日益提高為擴(kuò)大住房的有效需求提供支撐，人們更多的通 過(guò)換購(gòu)房來(lái)改善住房條件，住房需求進(jìn)入面積增長(zhǎng)與質(zhì)量并重，從單純的生 存型需求向舒適型需求轉(zhuǎn)變，住房需求將是今后相當(dāng)一段時(shí)間居民消費(fèi)的熱 點(diǎn)，城市化進(jìn)程的加快以及大規(guī)模的舊屋區(qū)改造等都將擴(kuò)大住房消費(fèi)群體， 房房房房地地地地產(chǎn)產(chǎn)產(chǎn)產(chǎn)市市市市場(chǎng)場(chǎng)場(chǎng)場(chǎng)未未未未來(lái)來(lái)來(lái)來(lái)發(fā)發(fā)發(fā)發(fā)展展展展趨趨趨趨勢(shì)勢(shì)勢(shì)勢(shì) 會(huì)對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)的聯(lián)動(dòng)消費(fèi)提供有利的契機(jī)。 新盤(pán)銷(xiāo)售市場(chǎng)較活躍，進(jìn)入 20

21、12 年以來(lái)由于城市經(jīng)濟(jì)的快速發(fā)展，社會(huì) 對(duì)商務(wù)空間的需求逐年放大。整體來(lái)看酒店、辦公用房市場(chǎng)的投入將放量。 尤其是定位準(zhǔn)確，配套比較完善，規(guī)格檔次比較高的物業(yè)，很多開(kāi)發(fā)商也看 到了其中的機(jī)會(huì)。 2 2. .5 5 房房地地產(chǎn)產(chǎn)政政策策及及城城市市規(guī)規(guī)劃劃發(fā)發(fā)展展分分析析 2 2. .5 5. .1 1 房房地地產(chǎn)產(chǎn)政政策策 房地產(chǎn)政策是政府對(duì)于房地產(chǎn)行業(yè)正常運(yùn)行所采取的積極的、有利于行 業(yè)發(fā)展的政策法規(guī)。主要包括方面：房地產(chǎn)金融及物業(yè)管理政策、房地產(chǎn)房 改政策、購(gòu)房入戶政策等。 概況概況 二零一一年上半年國(guó)家針對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)陸續(xù)出臺(tái)了國(guó)八條、一房一價(jià)、 限購(gòu)令等一系列舉措，一系列行政、經(jīng)濟(jì)、稅

22、收等“組合拳”政策，抑制了 房地產(chǎn)市場(chǎng)的過(guò)快發(fā)展，自樓市政策調(diào)控以來(lái)，占阿盟 gdp 比重較大的巴顏 浩特鎮(zhèn)，影響比較明顯，客戶持幣觀望情緒持續(xù)。 分析分析 如何疏導(dǎo)積聚在土地中的資金需要被高度重視。供不應(yīng)求時(shí)，房?jī)r(jià)上漲， 土地增值，資產(chǎn)泡沫上升；如因外部因素使需求速凍，交易量和投資下降， 資金鏈緊張，積聚在土地中的資金將無(wú)法釋放，可能成為刺破泡沫的利劍。 因此土地是平抑房地產(chǎn)市場(chǎng)的權(quán)重力量。一方面要抓緊進(jìn)行財(cái)稅和土地供 應(yīng)制度改革，使地方政府的土地財(cái)政比例降低，進(jìn)而和房?jī)r(jià)逐步脫鉤；另 一方面要促進(jìn)已出讓土地的合理開(kāi)發(fā)利用，盡快形成有效供給，最終平抑 2 20 01 11 1 年年國(guó)國(guó)家家對(duì)對(duì)

23、房房地地產(chǎn)產(chǎn)調(diào)調(diào)控控政政策策 房地產(chǎn)市場(chǎng)。房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)的資金缺口將明顯加大，對(duì)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目 的經(jīng)營(yíng)產(chǎn)生巨大的影響；政策出臺(tái)以后，房地產(chǎn)企業(yè)需要調(diào)整投資計(jì)劃， 因此，我們預(yù)計(jì)今年下半年房地產(chǎn)投資增長(zhǎng)速度將有所回落，從而導(dǎo)致固 定資產(chǎn)投資增速回落； 對(duì)一些中心城市帶高價(jià)房及商業(yè)用房的銷(xiāo)售與開(kāi)發(fā)形成巨大的壓力；投 資增速放緩，部分需求回落。將對(duì)房地產(chǎn)行業(yè)的過(guò)熱傾向起到抑制作用； 央行這一政策將同時(shí)對(duì)與房地產(chǎn)相關(guān)度比較高的行業(yè)產(chǎn)生一些影響，如 建材、鋼鐵等行業(yè)，以及與住房消費(fèi)密切相關(guān)的部分消費(fèi)品行業(yè)，如家電業(yè) 等。 2 2. .5 5. .2 2 巴巴彥彥浩浩特特城城市市規(guī)規(guī)劃劃 巴巴彥彥浩浩特特

24、市市區(qū)區(qū)用用地地發(fā)發(fā)展展方方向向： 1、旗域城鎮(zhèn)體系規(guī)劃范圍：阿拉善左旗行政轄區(qū)范圍，面積 80412 平方公里。 2、城市規(guī)劃區(qū)范圍：西至那達(dá)慕會(huì)場(chǎng)以西1.5 公里，東至軍分區(qū)用地以東約3.5 公里，南至城區(qū)南部高崗，北至城區(qū)北部臺(tái)地。總面積 98 平方公里。 布布局局結(jié)結(jié)構(gòu)構(gòu): :形成“一心、雙城、兩組團(tuán) ”的城區(qū)發(fā)展格局。“一心”為中央生態(tài)園； “雙城”為新城區(qū)與舊城區(qū)； “兩組團(tuán)”為城市西北工業(yè)組團(tuán)及東南工業(yè)組團(tuán)。 功功能能分分區(qū)區(qū): : 1、新城區(qū)：位于城市東部，西臨生態(tài)園，東至規(guī)劃東環(huán)路，南以柳子溝為界， 北達(dá)柳樹(shù)溝以南300 米。以居住、辦公、教育、醫(yī)療、商業(yè)娛樂(lè)為主要功能，是

25、具有新世紀(jì)都市景觀風(fēng)貌的現(xiàn)代化城區(qū)。 2、舊城區(qū)：位于城市西部，與新城區(qū)以生態(tài)園回民墓地 782 發(fā)射臺(tái)一線為界。 以生活居住、行政辦公、特產(chǎn)商貿(mào)、運(yùn)動(dòng)娛樂(lè)功能為主。突出生態(tài)環(huán)境特色及人 文歷史優(yōu)勢(shì)，發(fā)展以旅游服務(wù)業(yè)為主的第三產(chǎn)業(yè)，構(gòu)建生態(tài)城、文化城、旅游城。 3、中心生態(tài)園：以涵養(yǎng)水源、生態(tài)保育、休閑健身娛樂(lè)功能為主。建設(shè)成為城 市生態(tài)綠心。 4、東南工業(yè)組團(tuán)：以無(wú)污染特產(chǎn)品加工業(yè)、制藥業(yè)、保健品業(yè)及酒業(yè)生產(chǎn)為主。 5、西北工業(yè)組團(tuán)：重點(diǎn)發(fā)展無(wú)污染輕工業(yè)，包括旅游產(chǎn)品、工藝品制造、奇石 寶石加工業(yè)等。 城城區(qū)區(qū)用用地地指指標(biāo)標(biāo): : 規(guī)劃到2020 年，城區(qū)總建設(shè)用地為1739.40 公頃，

26、人均建設(shè)用地139.15 平方米。 其中：居住用地699.24 公頃，占城區(qū)總建設(shè)用地的40.20，人均55.94 平方米； 工業(yè)用地147.85 公頃，占城區(qū)總建設(shè)用地的8.50，人均11.83 平方米；道路廣 場(chǎng)用地233.08 公頃，占城區(qū)總建設(shè)用地的13.40，人均18.65 平方米；綠地 213.95 公頃，占城區(qū)總建設(shè)用地的12.30，人均17.11 平方米；居住、工業(yè)、 道路、公共綠地四項(xiàng)用地之和為1294.12 公頃，占城區(qū)總建設(shè)用地的74.40。 新新城城區(qū)區(qū)居居住住用用地地包包括括三三個(gè)個(gè)居居住住區(qū)區(qū) ： 1、新城西北居住區(qū)：賀蘭路以西，雅布賴(lài)路以北地區(qū)。以二類(lèi)居住用地為主

27、， 建成環(huán)境優(yōu)美、設(shè)施齊全的現(xiàn)代化居住區(qū)?？拷鼱I(yíng)盤(pán)山部分地段適當(dāng)建設(shè)高檔別 墅區(qū)，滿足市場(chǎng)需要。 2、新城東北居住區(qū)：賀蘭路以東，雅布賴(lài)路以北地區(qū)。以二類(lèi)居住用地為主， 通過(guò)完善的城市公共設(shè)施、便捷的市政公用設(shè)施、高品位的城市環(huán)境將該區(qū)打造 成為融地方特色與現(xiàn)代風(fēng)貌于一體的都市化新型居住區(qū)。 新城南部居住區(qū)：雅布賴(lài)路以南，東南工業(yè)組團(tuán)以西地區(qū)。改造建設(shè)成為以二類(lèi) 居住用地為主的普通經(jīng)濟(jì)型居住區(qū)。 舊舊城城區(qū)區(qū)居居住住用用地地以以西西花花園園街街 新新華華街街為為界界，分分為為南南、北北兩兩區(qū)區(qū) ： 1、舊城北部居住區(qū)：利用近山靠水的環(huán)境優(yōu)勢(shì)，集中建設(shè)生態(tài)宜居型居住區(qū)。 提高公共服務(wù)設(shè)施及市政基

28、礎(chǔ)設(shè)施配套水平，使之成為兼具山水田園意趣、歷史 文化底蘊(yùn)與現(xiàn)代城市便利的宜人居住區(qū)。 2、舊城南部居住區(qū)：結(jié)合民族街改造，進(jìn)行分片整治開(kāi)發(fā)。充分利用該區(qū)自然 地形條件、歷史文化特色，建設(shè)成為具有傳統(tǒng)民俗特色的普通經(jīng)濟(jì)型居住區(qū)。 2 2. .6 6 人人口口狀狀況況及及消消費(fèi)費(fèi)分分析析 人人口口狀狀況況分分析析 巴彥浩特市人口狀況 2 2. .7 7 固固定定資資產(chǎn)產(chǎn)投投資資： 指指 標(biāo)標(biāo)全鎮(zhèn)（常住人口）全鎮(zhèn)（常住人口） 總?cè)丝?2.8 萬(wàn)人 1、鎮(zhèn)轄區(qū)人口10.7 萬(wàn)人 其中：男性 - 女性 - 戶數(shù)約 3 萬(wàn)戶左右 人/戶 3.91 結(jié)論：結(jié)論： 從巴彥浩特的總體規(guī)劃中，可以看出，整個(gè)城市規(guī)

29、劃對(duì)本項(xiàng)目的 利處非常之多，非常之大。 首先，巴彥浩特整體戰(zhàn)略將首先，巴彥浩特整體戰(zhàn)略將“快慢區(qū)分城市用地快慢區(qū)分城市用地”而本項(xiàng)目處于而本項(xiàng)目處于 已成熟發(fā)展區(qū)內(nèi)，是城市重點(diǎn)改造的區(qū)域。已成熟發(fā)展區(qū)內(nèi)，是城市重點(diǎn)改造的區(qū)域。 其次，在其次，在“東擴(kuò)西改東擴(kuò)西改”的總體發(fā)展規(guī)劃的總體發(fā)展規(guī)劃中本項(xiàng)目正處于規(guī)劃的中中本項(xiàng)目正處于規(guī)劃的中 心點(diǎn)。心點(diǎn)。 全年全社會(huì)固定資產(chǎn)投資總額 175.39 億元，比上年增長(zhǎng) 30.06%，其中： 城鄉(xiāng) 50 萬(wàn)元以上項(xiàng)目固定資產(chǎn)投資 174.39 億元，增長(zhǎng) 30.29%。從建設(shè)性質(zhì)看， 新建投資 101.65 億元，增長(zhǎng) 22.75%；擴(kuò)建投資 47.25

30、億元，增長(zhǎng) 120.27%； 改建和技術(shù)改造投資 14.25 億元，下降 24.85%。 在全盟固定資產(chǎn)投資中，第一產(chǎn)業(yè)投資 3.55 億元，增長(zhǎng) 28.28%；第二產(chǎn) 業(yè)投資 109.48 億元，增長(zhǎng) 35.24%。其中：工業(yè)投資 96.57 億元，增長(zhǎng) 25.03%；第三產(chǎn)業(yè)投資 62.36 億元，增長(zhǎng) 21.96%。全年房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資 11.03 億元，增長(zhǎng) 6.18%。 全年社會(huì)消費(fèi)品零售總額 36.90 億元，比上年增長(zhǎng) 19.56%。按所在地統(tǒng)計(jì)， 城鎮(zhèn)消費(fèi)品零售額 33.15 億元，增長(zhǎng) 23.20%；鄉(xiāng)村消費(fèi)品零售額 3.75 億元， 下降 5.18%。按行業(yè)統(tǒng)計(jì)，批發(fā)業(yè)零售額

31、 1.15 億元，零售業(yè)零售額 28.36 億元， 住宿業(yè)零售額 1.31 億元，餐飲業(yè)零售額 6.08 億元，分別增長(zhǎng) 38.82%、16.92%、48.67%和 24.16%。 (數(shù)據(jù)摘自巴彥浩特市統(tǒng)計(jì)局統(tǒng)計(jì)資料) 我們我們認(rèn)為認(rèn)為：巴彥浩特市現(xiàn)有教育水平普遍不高，但隨著政府對(duì)教育的扶 持、市民對(duì)教育重視程度的提高，未來(lái)巴彥浩特市人口素質(zhì)將大幅提升。接 受教育程度的多少，直接影響了消費(fèi)者的消費(fèi)行為，接受教育程度越高，其 收入也相對(duì)較高，對(duì)消費(fèi)更趨于理性，更追求現(xiàn)代化、時(shí)尚化、品位化，比 較容易接受新事物，懂得享受生活。 3 3、巴彥浩特零售商圈概況市場(chǎng)分析、巴彥浩特零售商圈概況市場(chǎng)分析 未

32、來(lái)供應(yīng)量分析未來(lái)供應(yīng)量分析 在 2008 年至 2011 年四年時(shí)間巴彥浩特市零售物業(yè)供應(yīng)/銷(xiāo)售情況的基礎(chǔ) 之上，預(yù)計(jì) 2012 年巴彥浩特市商業(yè)體量的年供應(yīng)量應(yīng)在 30 萬(wàn)平方米左右， 年銷(xiāo)售量在 10 萬(wàn)平方米左右，如此來(lái)說(shuō)，供應(yīng)量大于需求量，空置量在不斷 增加，競(jìng)爭(zhēng)壓力仍然非常大。其中在未來(lái) 1 年內(nèi)將出現(xiàn)的大型商業(yè)物業(yè)（部 分）有： 名稱(chēng)名稱(chēng)位置位置商業(yè)規(guī)模商業(yè)規(guī)模預(yù)計(jì)入市時(shí)間預(yù)計(jì)入市時(shí)間 博隆時(shí)代廣場(chǎng) 月亮湖路1000002012 年 10 月 綠色之光 步行街500002012 年 5 月 中盟財(cái)富廣場(chǎng)和諧路350002012 年 天一國(guó)際步行街 民族街以 西 7.73 萬(wàn)2012

33、 年 阿拉善城市廣場(chǎng)雅布賴(lài)路4.28 萬(wàn)2012 年 凱龍名都 _ 10.3 萬(wàn)2013 年 通過(guò)上表可知，在未來(lái)在未來(lái) 2-32-3 年內(nèi)將有年內(nèi)將有 1010 萬(wàn)萬(wàn)以上的大型商業(yè)物業(yè)供應(yīng)以上的大型商業(yè)物業(yè)供應(yīng)， 主要集中在老城區(qū)和東城區(qū)，總體上來(lái)說(shuō)這些商用物業(yè)對(duì)項(xiàng)目構(gòu)成了一定的 威脅與競(jìng)爭(zhēng)，會(huì)分流很多客戶。 3.13.1 目前商業(yè)物業(yè)市場(chǎng)的供求及租賃水平目前商業(yè)物業(yè)市場(chǎng)的供求及租賃水平 目前商業(yè)物業(yè)供應(yīng)水平目前商業(yè)物業(yè)供應(yīng)水平 目前巴彥浩特市的商業(yè)地產(chǎn)市場(chǎng)呈現(xiàn)出少有的火爆發(fā)展局面，新開(kāi)發(fā)的 項(xiàng)目、爛尾工程改造項(xiàng)目加上老商業(yè)區(qū)的改造升級(jí)項(xiàng)目，今年的商業(yè)營(yíng)業(yè)用 房施工面積將近 30 萬(wàn)平方米。

34、商鋪的銷(xiāo)售均價(jià)接近 6000 元。出現(xiàn)這種情況 的主要原因不是供應(yīng)短缺的問(wèn)題，這恐怕與投資市場(chǎng)有很直接的關(guān)系。有一 定的泡沫成分。從分布來(lái)看，商業(yè)物業(yè)的開(kāi)發(fā)熱點(diǎn)集中在東城區(qū)（如中盟財(cái) 富廣場(chǎng)、博隆時(shí)代廣場(chǎng)、天一國(guó)際等在售的幾個(gè)項(xiàng)目總體量就在幾十萬(wàn)左右） 有向商業(yè)副中心或區(qū)域商業(yè)中心過(guò)度的趨勢(shì)。隨著城市東擴(kuò)進(jìn)程的不斷加快， 東城區(qū)的商業(yè)漸成氣候。將成為商業(yè)物業(yè)開(kāi)發(fā)的下一個(gè)中心。同時(shí)由于東城 區(qū)地區(qū)商業(yè)物業(yè)供給量的大幅增加，整體租金水平有下滑的可能。 目前商業(yè)物業(yè)租售水平目前商業(yè)物業(yè)租售水平 商業(yè)物業(yè)的出租在巴彥浩特由來(lái)已久，但出售在巴彥浩特僅有兩年的發(fā) 展時(shí)間。因?yàn)槭切律挛?，投資者心智不太成熟

35、，對(duì)投資的風(fēng)險(xiǎn)認(rèn)識(shí)不足， 加之開(kāi)發(fā)商眼花繚亂的銷(xiāo)售手法，更讓投資者無(wú)從判斷，因而銷(xiāo)售形式不容 樂(lè)觀。 租賃方面：租賃方面： 傳統(tǒng)商業(yè)中心區(qū)大型百貨商場(chǎng)租賃不愁，租金可觀；如：龍信商城，因 為經(jīng)營(yíng)形式很好，合作方式幾乎都是租金，偶有物業(yè)為扣點(diǎn)，一層每平方 米每月租金甚至超過(guò) 80 元； 店中店（市場(chǎng)）租金不菲，招商情況較好；如：駝旺商廈，面積分割 15 平方米左右不等，平均租金 10 元/天/平方米，租金年付。 街鋪因地理位置與商業(yè)繁榮程度的不同，發(fā)展各異。 位置位置租金租金經(jīng)營(yíng)品類(lèi)經(jīng)營(yíng)品類(lèi)代表店鋪代表店鋪 新華街 約 32-60 元/ 月/平方米 新華街以中低 檔服裝、家電、 新華百貨、駝旺購(gòu)

36、物、長(zhǎng)虹 家私 百貨 步行街 20-50 元/月/ 平方米 餐飲、服裝、 美發(fā) 七匹狼、勁霸、動(dòng)漫城等 和碩特 路 30-80 元/月/ 平方米 品牌服裝街鋪， 傳統(tǒng)百貨 進(jìn)來(lái)看、開(kāi)元購(gòu)物、德克士 南大街 20 元-40 元/ 月/平方米 藥店、賓館、 五金、美發(fā) 陽(yáng)光花園底商、巴彥花園商 業(yè) 奇石街 3-8 萬(wàn)/年/150 平米 專(zhuān)業(yè)市場(chǎng)、奇 石 萬(wàn)家福奇石市場(chǎng)、牧民奇石 廣場(chǎng)、體育場(chǎng)奇石 以上租金基本為 3 家以上街鋪?zhàn)饨鹩?jì)算所得，僅供開(kāi)發(fā)商參考。 綜合：綜合： 商業(yè)物業(yè)產(chǎn)品類(lèi)型多是底商型的物業(yè)，純商業(yè)項(xiàng)目普遍體量較小，不 成規(guī)模，巴彥浩特舊城區(qū)缺乏大型綜合性的商業(yè)； 從商用物業(yè)的租售與供

37、給看，商業(yè)物業(yè)普遍銷(xiāo)售較好，銷(xiāo)售單價(jià)也比 較高。 巴彥浩特商業(yè)網(wǎng)點(diǎn)本來(lái)就供應(yīng)總量過(guò)剩，未來(lái) 2-3 年又有將近十萬(wàn)平方 米的商業(yè)物業(yè)投放市場(chǎng)，招商與經(jīng)營(yíng)將成為眾多開(kāi)發(fā)商的難題。 本項(xiàng)目所在地點(diǎn)離新華街成熟商業(yè)帶咫尺之遙，商圈的繁華還需假以 時(shí)日，但根據(jù)舊有商圈過(guò)度發(fā)展而促進(jìn)次商圈形成的規(guī)律，以及城市 西擴(kuò)的利好，本項(xiàng)目具有相當(dāng)好的前景。 銷(xiāo)售方面銷(xiāo)售方面 巴彥浩特市商鋪投資看好，商用物業(yè)價(jià)格持續(xù)上漲，價(jià)格最高的是步行街 綠色之光市場(chǎng)，最高售價(jià)達(dá)到 12000 元/平方米。其他路段商鋪價(jià)格在 5000 元8000 元不等，與路段、商業(yè)氛圍等多種因素有關(guān)。 物業(yè)名稱(chēng)物業(yè)名稱(chēng)未來(lái)供應(yīng)量未來(lái)供應(yīng)量（一

38、層）銷(xiāo)售均價(jià)（一層）銷(xiāo)售均價(jià) 綠色之光 超過(guò) 5 萬(wàn)平 方米 8000 元/平方米 中盟財(cái)富廣場(chǎng) 約 4 萬(wàn)平方米7000 元/平方米 博隆時(shí)代廣場(chǎng) 約 100000 平 米 6000 元/平方米 備注：以上數(shù)據(jù)僅供開(kāi)商參考。 3 32 2 巴彥浩特商圈概況巴彥浩特商圈概況 根據(jù)經(jīng)濟(jì)界對(duì)商業(yè)圈的界定：商業(yè)圈半徑在250 米至 500 米之內(nèi)為核 心圈層；商業(yè)圈半徑 1 公里左右為中心圈層；整個(gè)城市四周郊區(qū)及新城區(qū) 域?yàn)橥馊?；與該城市有密切經(jīng)濟(jì)聯(lián)系的區(qū)域（或城市圈）為影響圈層。 巴彥浩特的商圈行業(yè)劃分很明晰。形成了較有影響力的幾大商圈。即即： 以以中中低低檔檔零零售售為為主主的的新新華華街街

39、商商圈圈；以以中中高高檔檔服服裝裝市市場(chǎng)場(chǎng)為為主主的的 開(kāi)開(kāi)元元購(gòu)購(gòu)物物中中心心 商商圈圈；以以餐餐飲飲為為主主的的和和碩碩特特路路商商圈圈。以及幾大商圈周邊零散的不規(guī)范的商 鋪和商場(chǎng)的城市商業(yè)格局。 巴彥浩特市政府加快實(shí)施 “東擴(kuò)西改”發(fā)展戰(zhàn)略，促進(jìn)了 巴彥浩特城 市化的發(fā)展，在 巴彥浩特城東部即將出現(xiàn)一些城市商業(yè)圈的外圈層， 以以 經(jīng)經(jīng)營(yíng)營(yíng)建建材材家家居居用用品品為為主主的的雅雅布布賴(lài)賴(lài)路路和和騰騰飛飛 路路交交匯匯的的三三森森家家具具商商圈圈（東東城城 區(qū)區(qū)）等等。成為巴彥浩特城市商業(yè)格局的延伸。 現(xiàn)狀來(lái)看， 巴彥浩特商業(yè)經(jīng)濟(jì)的 競(jìng)爭(zhēng)很大程度是以新華街為核心的舊 城商圈和的開(kāi)元購(gòu)物中心為

40、中心的新區(qū) 商圈的較量 存在問(wèn)題存在問(wèn)題 商業(yè)規(guī)劃混亂，檔次參差不齊, 配套設(shè)施不足。 購(gòu)物空間的停留、觀賞和娛樂(lè)性也較差； 文化餐飲服務(wù)類(lèi)發(fā)展不足； 交通問(wèn)題嚴(yán)重，停車(chē)位嚴(yán)重不足；已經(jīng)遠(yuǎn)遠(yuǎn)不能滿足消費(fèi)者的需要，隨 意泊車(chē)較多。 區(qū)內(nèi)商業(yè)業(yè)態(tài)雷同，經(jīng)營(yíng)綜合百貨的占百分之六十（60%）以上，造成 行業(yè)競(jìng)爭(zhēng)激烈，經(jīng)營(yíng)舉步維艱。商業(yè)經(jīng)營(yíng)業(yè)態(tài)的分布極不合理，造成消費(fèi)、 休閑和購(gòu)物比例不合理。只有百分之二十八（28%）的顧客消費(fèi)用于休閑， 其他全都是購(gòu)物，顧客大都是買(mǎi)完就走，沒(méi)有逗留型購(gòu)物。 商業(yè)無(wú)整體規(guī)劃，片區(qū)內(nèi)缺乏休閑設(shè)施。 未來(lái)發(fā)展趨勢(shì)未來(lái)發(fā)展趨勢(shì) 2009 肯德基在巴彥浩特市區(qū)開(kāi)的第一家餐廳就選

41、擇了和碩特路商圈， 隨著周邊商鋪和購(gòu)物市場(chǎng)（開(kāi)元購(gòu)物中心、新世紀(jì)廣場(chǎng)、進(jìn)來(lái)看超市）的 加入將在逐步成熟后發(fā)生大的改變，休閑娛樂(lè)的比重也會(huì)有所增加。未來(lái) 的將成為休閑、娛樂(lè)、購(gòu)物中心，必將帶動(dòng)整個(gè)中心區(qū)零售業(yè)的全面發(fā)展。 可可以以預(yù)預(yù)見(jiàn)見(jiàn)，將將來(lái)來(lái)以以購(gòu)購(gòu)物物、餐餐飲飲、娛娛樂(lè)樂(lè)、休休閑閑為為主主題題的的可可以以提提供供大大型型一一站站 式式消消費(fèi)費(fèi)的的中中高高檔檔商商場(chǎng)場(chǎng)將將有有廣廣闊闊的的市市場(chǎng)場(chǎng)空空間間。 3.33.3 消費(fèi)者行為及心理消費(fèi)者行為及心理 新華街、和碩特路商圈消費(fèi)群體特性新華街、和碩特路商圈消費(fèi)群體特性 該區(qū)住宅密集，生活消費(fèi)需求大；巴彥浩特著名的餐飲娛樂(lè)街，消費(fèi)群 體流動(dòng)性

42、大； 本區(qū)以中青年消費(fèi)群體為主，集中在 25-45 歲之間占 80%以上； 本區(qū)專(zhuān)業(yè)市場(chǎng)較成熟（服裝餐飲）消費(fèi)目的性明確； 主要購(gòu)買(mǎi)家居、精品、生活日用品及飲食消費(fèi)為主； 是巴彥浩特市的富人區(qū)，整體消費(fèi)水平比較高。但由于整體商業(yè)環(huán)境的 原因，高檔品牌的主流消費(fèi)性不強(qiáng)，大部分驅(qū)車(chē) 1 小時(shí)到銀川新華百貨、 東方紅廣場(chǎng)購(gòu)物。但隨著城建規(guī)劃及交通便捷的提升，入住居民素質(zhì)提升， 將全面提高其整體消費(fèi)購(gòu)買(mǎi)力。 消費(fèi)行為分析列表消費(fèi)行為分析列表 年齡段年齡段 所占常所占常 住人口住人口 比例比例 消費(fèi)行為分析消費(fèi)行為分析 兒童及青少年 （014 歲） 20% 一般無(wú)收入來(lái)源，主要消費(fèi)支出由他人 提供，主要

43、消費(fèi)產(chǎn)品為：玩具、食品、 服裝、模仿性消費(fèi)動(dòng)機(jī)強(qiáng)。 中青年 （1564 歲） 73% 有較強(qiáng)的購(gòu)買(mǎi)能力，是主要的消費(fèi)群體。 求新穎、有特色、個(gè)性化商品。經(jīng)常去 美容美發(fā)和健美，名牌服裝和高檔食品 也為青年人所愛(ài)。另外青年購(gòu)房是商品 房消費(fèi)的主流。 老年（65 歲以 上） 21.10% 經(jīng)濟(jì)收入是相對(duì)獨(dú)立的，消費(fèi)能力是自 主的。老年人的消費(fèi)觀較為成熟，沖動(dòng) 型熱情消費(fèi)和目的不明的盲目消費(fèi)少， 他們不跟時(shí)髦，講究實(shí)惠，兼顧家庭， 在休閑性消費(fèi)與服務(wù)性消費(fèi)所占比例大。 (數(shù)據(jù)摘自巴彥浩特市統(tǒng)計(jì)局) 4.4.項(xiàng)目所屬商圈房地產(chǎn)市場(chǎng)現(xiàn)狀、及未來(lái)規(guī)劃項(xiàng)目所屬商圈房地產(chǎn)市場(chǎng)現(xiàn)狀、及未來(lái)規(guī)劃 房地產(chǎn)市場(chǎng)現(xiàn)狀房

44、地產(chǎn)市場(chǎng)現(xiàn)狀 東部版塊是巴彥浩特市新世紀(jì)發(fā)展的重點(diǎn)區(qū)域。該區(qū)域版塊的樓盤(pán)綜合 品質(zhì)也居各城區(qū)之首，擁有眾多的高尚樓盤(pán)和品牌樓盤(pán)，翡翠城、凱龍名 都等一批頗具規(guī)模的新型住宅小區(qū)已進(jìn)入施工階段，再加上本區(qū)域內(nèi)多個(gè)高檔 樓盤(pán)項(xiàng)目，構(gòu)成了巴彥浩特房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)歷史上前所未有的一道風(fēng)景。 2012 年?yáng)|部版塊仍將保持其獨(dú)特魅力，住宅價(jià)格均價(jià)達(dá)到3000 元以 上/平方米。 目標(biāo)業(yè)態(tài)分析（包括經(jīng)營(yíng)規(guī)模、租金目標(biāo)業(yè)態(tài)分析（包括經(jīng)營(yíng)規(guī)模、租金/ /銷(xiāo)售或抽成比例、租賃銷(xiāo)售或抽成比例、租賃/ /營(yíng)運(yùn)情況、商戶營(yíng)運(yùn)情況、商戶 組合特色、配套設(shè)施、商場(chǎng)人流情況、主要租戶）組合特色、配套設(shè)施、商場(chǎng)人流情況、主要租戶） 百

45、貨百貨 百貨公司是指在一個(gè)大型 建筑物內(nèi)，根據(jù)不同的商品設(shè)立銷(xiāo)售區(qū)，開(kāi) 展進(jìn)貨、管理、運(yùn)營(yíng)等工作，以滿足顧客對(duì)時(shí)尚商品多樣化選擇之需求的 零售業(yè)態(tài)。 現(xiàn)狀分析現(xiàn)狀分析 巴彥浩特市百貨業(yè)這幾年市場(chǎng)份額不斷縮小，逐漸喪失第一業(yè)態(tài)的主導(dǎo) 地位已是不爭(zhēng)的事實(shí)。 與其他城市相比巴彥浩特的百貨業(yè)呈現(xiàn)出非常明顯的兩極分化特征，以 開(kāi)元購(gòu)物，龍信商城為代表的百貨 后起之秀門(mén)庭若市，生意較好，而以第 一百貨為代表新華百貨，而今步履艱難。 傳統(tǒng)百貨和市場(chǎng)是巴彥浩特百貨的主要業(yè)態(tài)。與傳統(tǒng)百貨相比，新華街、 步行街、和碩特路一帶，本地各類(lèi)小百貨店、小連鎖店星星點(diǎn)點(diǎn)，客流量很大。 他們以營(yíng)業(yè)時(shí)間、商品更換頻率、差別經(jīng)營(yíng)

46、方面的優(yōu)勢(shì)，沉著應(yīng)對(duì)大商場(chǎng)中檔 設(shè)施、富麗堂皇和大促銷(xiāo)，并利用大商場(chǎng)帶來(lái)的人流，借勢(shì)發(fā)展，他們生氣勃 勃、靈活善變，以螞蟻啃大象的策略，多點(diǎn)圍攻大商場(chǎng)，取得了很好的成效。 其它城市相比，巴彥浩特的超市、專(zhuān)業(yè)店等新生業(yè)態(tài)已發(fā)展較快，而傳統(tǒng) 大百貨還需調(diào)整與市場(chǎng)相符。近兩年來(lái)，巴彥浩特商業(yè)零售領(lǐng)域的競(jìng)爭(zhēng)可謂激 烈。傳統(tǒng)百貨業(yè)正遭遇前所未有的沖擊和挑戰(zhàn)。由于主要民生用品的經(jīng)營(yíng)逐漸 向超市轉(zhuǎn)移，百貨業(yè)其原有的市場(chǎng)主流地位無(wú)疑受到動(dòng)搖。作為“都市櫥窗” 的百貨商店仍然有其廣闊的生存和發(fā)展的空間，百貨業(yè)仍不難找到自己生長(zhǎng)的 沃土。 傳統(tǒng)百貨發(fā)展趨勢(shì)傳統(tǒng)百貨發(fā)展趨勢(shì) 與大型購(gòu)物中心聯(lián)姻與大型購(gòu)物中心聯(lián)姻 近

47、來(lái)我國(guó)新開(kāi)之百貨公司無(wú)一例外都依托大型購(gòu)物中心落腳，而不再像過(guò) 往那樣孤身發(fā)展，而大型購(gòu)物中心也選擇百貨商場(chǎng)作為其主力店之一。未來(lái)大 百貨出路之一在于與大型購(gòu)物中心聯(lián)姻，以其規(guī)模大、功能多為依托，達(dá)到互 補(bǔ)客源的目地。可以預(yù)見(jiàn)，過(guò)往孤軍作戰(zhàn)的情景今后將很難在巴彥浩特新增的 百貨店里看到； 走品牌化、精品化路線走品牌化、精品化路線 高級(jí)百貨店是傳統(tǒng)大百貨的一條轉(zhuǎn)型之路。大百貨要調(diào)整原有商品線的寬 度和深度，淘汰大路貨，集中資源經(jīng)營(yíng)高附加值，高技術(shù)含量，滿足個(gè)性化需 求的時(shí)尚精品，并以品牌專(zhuān)柜模式增強(qiáng)可選擇性和消費(fèi)的包容性； 走大而全、便捷性的開(kāi)店思路走大而全、便捷性的開(kāi)店思路 隨著時(shí)代的發(fā)展，人

48、們的生活節(jié)奏也在不斷的加快，時(shí)間也愈加寶貴。順應(yīng)消 費(fèi)者的需求，具有綜合性、便利性的大型百貨是未來(lái)巴彥浩特的商業(yè)主流。 小百貨發(fā)展趨勢(shì)小百貨發(fā)展趨勢(shì) 走小而精路線：走小而精路線：小百貨的靈活性是傳統(tǒng)百貨所無(wú)法比擬的，經(jīng)營(yíng)特色化，專(zhuān)業(yè) 化細(xì)分市場(chǎng)是未來(lái)巴彥浩特小百貨生存的道理，逐步向主題性商場(chǎng)的發(fā)展趨勢(shì)。 超級(jí)市場(chǎng)超級(jí)市場(chǎng): :幾乎為零 倉(cāng)儲(chǔ)式商場(chǎng)倉(cāng)儲(chǔ)式商場(chǎng): :倉(cāng)儲(chǔ)式商場(chǎng)本身也要投入資金于物流設(shè)備，如冷凍柜、輸送帶、 特備扶手電梯等等，其租約要求長(zhǎng)達(dá)15-20 年。因此倉(cāng)儲(chǔ)式商場(chǎng)一般都選 擇市中心外、租金較低的地點(diǎn)經(jīng)營(yíng)。目前巴彥浩特倉(cāng)儲(chǔ)式超市也沒(méi)有。 從從和和碩碩特特路路商商業(yè)業(yè)圈圈超超市市經(jīng)

49、經(jīng)營(yíng)營(yíng)來(lái)來(lái)看看，普普遍遍比比較較看看好好，主主要要是是因因?yàn)闉樵撛摰氐貐^(qū)區(qū)， 人人口口密密度度大大，需需求求旺旺盛盛，但但本本項(xiàng)項(xiàng)目目商商圈圈（ 2 2 公公里里半半徑徑內(nèi)內(nèi)）只只有有開(kāi)開(kāi)元元超超市市、 進(jìn)進(jìn)來(lái)來(lái)看看超超市市面面積積超超過(guò)過(guò) 5 50 00 00 0 平平方方米米的的大大賣(mài)賣(mài)場(chǎng)場(chǎng)，大大部部分分為為社社區(qū)區(qū)超超市市，因因此此本本項(xiàng)項(xiàng) 目目在在業(yè)業(yè)態(tài)態(tài)組組合合定定位位時(shí)時(shí)應(yīng)應(yīng)該該考考慮慮超超市市這這種種業(yè)業(yè)態(tài)態(tài) . . 分析分析： 本項(xiàng)目商圈內(nèi)商品檔次由低到高俱全，適合各類(lèi)市民。 普通消費(fèi)在每人次 10-150 元左右，高檔為每人次 300 元以上。 此類(lèi)經(jīng)營(yíng)場(chǎng)所大部分可以開(kāi)具類(lèi)似

50、辦公用品/禮品類(lèi)其他發(fā)票?？梢?jiàn)消費(fèi) 人群多為機(jī)關(guān)人員。 專(zhuān)業(yè)性的市場(chǎng)專(zhuān)業(yè)性的市場(chǎng) 目前巴彥浩特鎮(zhèn)發(fā)展起來(lái)的專(zhuān)業(yè)性大賣(mài)場(chǎng)主要表現(xiàn)為奇石、汽車(chē)（配件） 建材裝璜材料、家具家居等，如石博園、龍信商城、金龍家電、長(zhǎng)虹家私城、 凱龍金座等專(zhuān)業(yè)性賣(mài)場(chǎng)。 東圃正大萬(wàn)客隆 專(zhuān)業(yè)市場(chǎng)列表專(zhuān)業(yè)市場(chǎng)列表 對(duì)比項(xiàng)目對(duì)比項(xiàng)目石博園石博園龍信商城龍信商城金龍電器金龍電器三森家具三森家具 店鋪數(shù)300 家左右200 家1 家1 家 地理位置南大街路口土爾扈特路新華街 雅布賴(lài)路 規(guī)模3.7 萬(wàn)平米 5000 m2左右1000 m2左右 48481.5m2 樓層及業(yè) 態(tài) 一連三、四 觀賞石、掛 件、紀(jì)念品 等 服裝、日用品、

51、家電、數(shù)碼電子 商品等 經(jīng)營(yíng)各種品牌 家電 家居、陶瓷、 潔具、衛(wèi)浴、 木門(mén)、廚柜、 板材、五金、 油漆 客流指數(shù) 經(jīng)營(yíng)指數(shù)一般良好 良好一般 備注：以上數(shù)據(jù)僅供參考。備注：以上數(shù)據(jù)僅供參考。 巴彥浩特市的裝飾材料逐漸成為社會(huì)需求熱點(diǎn)。但建材市場(chǎng)散、亂的 現(xiàn)象仍不同程度地大量存在，建材物流、商流、資金流、信息流、價(jià)值 流的發(fā)展水平不高，經(jīng)營(yíng)規(guī)模與管理水平仍處于較低水平線； 經(jīng)營(yíng)店家雖多，但商業(yè)規(guī)模小，許多商家星羅棋布于各大街小巷，普 遍感到勢(shì)單力??；材料商也良莠不齊，材料質(zhì)量難以保證，許多材料商 所雇用的業(yè)務(wù)員不經(jīng)培訓(xùn)便倉(cāng)促上陣，往往連材料的質(zhì)地、性能、市場(chǎng) 價(jià)格都高兩倍，令許多顧客望而卻步；

52、 綜綜觀觀巴巴彥彥浩浩特特專(zhuān)專(zhuān)業(yè)業(yè)市市場(chǎng)場(chǎng)，總總體體上上缺缺乏乏中中高高檔檔的的精精品品類(lèi)類(lèi)的的專(zhuān)專(zhuān)業(yè)業(yè)市市場(chǎng)場(chǎng)，類(lèi)類(lèi) 似似于于三三森森家家私私，湘湘南南家家私私規(guī)規(guī)模模上上、檔檔次次上上都都沒(méi)沒(méi)有有達(dá)達(dá)到到理理想想程程度度。 旅游旅游 巴彥浩特旅游區(qū)的旅游點(diǎn)分布以巴彥浩特市為中心向四面幅射。鎮(zhèn)區(qū)風(fēng)景 宜人，廟宇軒昂，佛教文化、民族文化與現(xiàn)代文化相互交融。延福寺座落在巴 彥浩特鎮(zhèn)王府街北側(cè)，1760 年，乾隆為該寺賜名，并親書(shū)“延福寺”匾額。 阿拉善王府是游客目睹昔日霍碩特王府的首選場(chǎng)所。國(guó)家 4a 級(jí)旅游景區(qū)南寺 距巴彥浩特鎮(zhèn) 30 公里、月亮湖距巴彥浩特鎮(zhèn)東南約 65 公里、獨(dú)具特色的“農(nóng)

53、 （牧）家游”等推動(dòng)了巴彥浩特鎮(zhèn)旅游業(yè)的興起，鎮(zhèn)區(qū)寺廟、公園、烏日斯、 “農(nóng)牧家游”與南北寺、月亮湖、天鵝湖等知名景點(diǎn)構(gòu)成了精品旅游線路，吸 引著寧夏、陜西等外地游客，是一座集人文景觀和自然景觀為一體的新型的塞 外旅游城市。 5 5 項(xiàng)目市場(chǎng)分析項(xiàng)目市場(chǎng)分析 項(xiàng)目規(guī)模及建筑硬件項(xiàng)目規(guī)模及建筑硬件 項(xiàng)目主要經(jīng)濟(jì)指標(biāo)項(xiàng)目主要經(jīng)濟(jì)指標(biāo) 類(lèi)別類(lèi)別商業(yè)商業(yè) 占地面積 （m2） 18607 總建筑面積 （m2） 143391 商業(yè)面積 （m2） 58521 5.15.1 交通條件交通條件 公交系統(tǒng)公交系統(tǒng) 經(jīng)過(guò)本項(xiàng)目的公交車(chē)有 3 條公交線路，分別為：1 路、2 路、3 路 人流量人流量/ /車(chē)流量分析車(chē)

54、流量分析 任何商業(yè)項(xiàng)目都必須有人流支持，才能達(dá)到商品交易的目的，人流對(duì)商業(yè) 項(xiàng)目至關(guān)重要，到達(dá)本項(xiàng)目的人流主要通過(guò)四種途徑(步行、公共交通、自駕 車(chē)、自行車(chē)/摩托車(chē))。 本項(xiàng)目位于奇石城東路和南大街上，處于老城區(qū)中間地段。龍都工作小組 分別對(duì)新華街（項(xiàng)目段） 、步行街（項(xiàng)目段）的人流和車(chē)流在 1 天內(nèi)幾個(gè)代表 時(shí)間段進(jìn)行了調(diào)研。 南大街與新華街交口南大街與新華街交口 時(shí)間時(shí)間 段段 分類(lèi)及流向分類(lèi)及流向 8 8：0 0 0 0 至至 9 9：0 0 0 0 1111：0 0 0 0 至至 1212：0 0 0 0 1212：0000 至至 1313：0000 1414：0000 至至 1515

55、：0000 1616：0000 至至 1717：0000 1919：0000 至至 2020：0000 向 南 61931213823157 行 人向 北 831021534845161 非機(jī) 動(dòng)車(chē) 向 南 89901365778124 人人/ /車(chē)流量統(tǒng)計(jì)車(chē)流量統(tǒng)計(jì) 向 北 911071326397187 向 南 161933212358 高檔 車(chē)向 北 132528273160 向 南 644332202827 的士/ 公交 及其 他 向 北 585642322822 備注：以上數(shù)據(jù)僅供參考 非機(jī)動(dòng)車(chē)以自行車(chē)為主包含助力車(chē)和三輪車(chē)，自行車(chē)占絕對(duì)多數(shù)達(dá)到百分 之九十五（95%） 高檔車(chē)（車(chē)價(jià)

56、格在 20 萬(wàn)以上，歐洲品牌居多）主要以轎車(chē)為主，包含箱式 客車(chē)，吉普車(chē)。轎車(chē)占絕對(duì)多數(shù)為 80% 的士/公交/其他，中其他包含貨車(chē)、摩托車(chē)、建筑救災(zāi)搶險(xiǎn)等特殊車(chē)輛。 非機(jī)動(dòng)車(chē)以自行車(chē)為主包含助力車(chē)和三輪車(chē)，自行車(chē)占絕對(duì)多數(shù)達(dá)到 95%； 高檔車(chē)（車(chē)價(jià)格在 20 萬(wàn)以上，歐洲品牌居多）主要以轎車(chē)為主，包含箱式 客車(chē)，吉普車(chē)。轎車(chē)占絕對(duì)多數(shù)為 80%； 經(jīng)濟(jì)車(chē)（車(chē)價(jià)格在 20 萬(wàn)以下）主要以轎車(chē)為主，包含箱式客車(chē)，吉普車(chē)。 轎車(chē)占絕對(duì)多數(shù)為 80%； 的士/工交/其他，中其他包含貨車(chē)、摩托車(chē)、建筑救災(zāi)搶險(xiǎn)等特殊車(chē)輛。 由上圖可發(fā)現(xiàn)各路段的人流量相對(duì)集中在上午 8：00-9：00、中午 12：00

57、- 13 和下午 16：00-17：00 這幾個(gè)時(shí)段人流量達(dá)到最高峰。 5.25.2 項(xiàng)目潛在客源及消費(fèi)行為特征調(diào)查項(xiàng)目潛在客源及消費(fèi)行為特征調(diào)查 項(xiàng)目潛在客源項(xiàng)目潛在客源 本項(xiàng)目能輻射的范圍直接關(guān)系到項(xiàng)目購(gòu)買(mǎi)消費(fèi)者的來(lái)源而這部份的消費(fèi)群 能消化多少項(xiàng)目的購(gòu)買(mǎi)力，也是項(xiàng)目的重要支撐依據(jù)。 本本項(xiàng)項(xiàng)目目約約輻輻射射范范圍圍分分三三個(gè)個(gè)層層次次： 輻射一級(jí)商圈輻射一級(jí)商圈：是以本項(xiàng)目為中心的一公里半徑內(nèi)區(qū)域，這部分約占本項(xiàng)目客 流量的百分之五十五至六十五（55-65），本一級(jí)輻射人口約 為 3 萬(wàn)人。 依據(jù)依據(jù)：這個(gè)區(qū)域與項(xiàng)目的距離最近，為項(xiàng)目所輻射的直接范圍內(nèi)，區(qū)域性消費(fèi) 為主導(dǎo)。 輻射二級(jí)商圈

58、輻射二級(jí)商圈：是項(xiàng)目為中心 1 公里-2 公里半徑內(nèi)人群，這部分約占本項(xiàng)目 目標(biāo)消費(fèi)群的百分之二十至二十五（20-25），本一級(jí)輻射人 口約 2 萬(wàn) 依據(jù)依據(jù)：本項(xiàng)目商業(yè)面積近 6 萬(wàn)平方米，按照商業(yè)的輻射能力應(yīng)該達(dá)到 2 公里-2.5 公里. 輻射三級(jí)商圈輻射三級(jí)商圈：本項(xiàng)目阿盟地區(qū),預(yù)計(jì)這部分約占項(xiàng)目目標(biāo)消費(fèi)群的百分之五 （10）左右。 依據(jù)依據(jù)：本項(xiàng)目所處地區(qū)”新華街商圈”將是巴彥浩特老城區(qū)重要的商業(yè)中心, 重要的零售商貿(mào)所在地。 其他其他：主要為來(lái)本地區(qū)出差、學(xué)習(xí)、商務(wù)等人士，預(yù)計(jì)這部分約占項(xiàng)目目標(biāo)消 費(fèi)群的百分之五（5）左右。 消費(fèi)行為特征調(diào)查消費(fèi)行為特征調(diào)查 調(diào)調(diào) 查查 目目 的的

59、 ：通過(guò)市場(chǎng)訪問(wèn)調(diào)查，了解有關(guān)消費(fèi)者的消費(fèi)需求、消費(fèi)意向和 消費(fèi)習(xí)慣的信息，形成統(tǒng)計(jì)分析數(shù)據(jù)，作為本項(xiàng)目立項(xiàng)、定位、 規(guī)劃和運(yùn)作的市場(chǎng)依據(jù)。通過(guò)從消費(fèi)者的角度進(jìn)行分析、定位 才能更到位，為以后商場(chǎng)運(yùn)營(yíng)作好基礎(chǔ)。 調(diào)調(diào) 查查 時(shí)時(shí) 間間 ：2012 年 3 月 10 日 11：00-16：00 調(diào)調(diào) 查查 方方 式式 ：隨機(jī)抽樣調(diào)查，攔訪式調(diào)查，部分入戶調(diào)查 調(diào)調(diào) 查查 范范 圍圍 ：新華街、步行街、和碩特路、新區(qū)廣場(chǎng)商圈及本項(xiàng)目周邊地 區(qū) 調(diào)調(diào) 查查 對(duì)對(duì) 象象 ：行人、購(gòu)物消費(fèi)者、部分周邊居民 調(diào)調(diào) 查查 人人 員員 ：龍都巴彥浩特百悅?cè)A庭商業(yè)項(xiàng)目組 調(diào)查客體構(gòu)成統(tǒng)計(jì)調(diào)查客體構(gòu)成統(tǒng)計(jì) 23-

60、35 歲占 44%,36-45 歲占百 24%,46-55 歲占 7%，其它年齡段所占比例很小， 都不超過(guò) 5%。 家庭月收入家庭月收入 1000 元以下的占百分之三十二（32%） ，1001-2000 元的占百分之三十七 （37%） ，2001-4000 元的占百分之二十四（24%） ，4001-6000 的占百分之二（2%） ， 6001 元-10000 元占百分之二（2%）,10001 元以上百分之三（3%） 。表明月收 入在 2001-4000 的是我們此次調(diào)查的主要客體。 消費(fèi)習(xí)慣調(diào)查消費(fèi)習(xí)慣調(diào)查 最經(jīng)常去的購(gòu)物地點(diǎn)最經(jīng)常去的購(gòu)物地點(diǎn) 6001-10000元 2% 4001-6000