中級經(jīng)濟師房地產(chǎn)專業(yè)知識與實務(wù)真題答案附后

1、內(nèi)部真題資料，考試必過，答案附后一、單項選擇題（共 60 題，每題 1 分。每題的備選項中，只有 1 個最符合題意）1.下列關(guān)于區(qū)位的說法中，錯誤的是（）。a. 區(qū)位是指某一事物與其他事物在空間方位和距離上的關(guān)系b. 區(qū)位不隨時間而變化，僅由方位和距離兩個因素決定c. 地理環(huán)境變化和交通網(wǎng)絡(luò)擴張都會引起區(qū)位的變化d. 政治區(qū)位是反映某一事物與政治中心、政治邊界等政治要素相互關(guān)系的區(qū)位答案b解析在特定的時間，區(qū)位是確定的和唯一的，受方位和距離兩個因素的制約。前 提是時間是特定的，而題目中 b 項說區(qū)位不隨時間而變化，僅由方位和距離兩個因素決定。 因此是錯的。試題點評本題考查區(qū)位的相關(guān)內(nèi)容，參見教

2、材 p10-11。2.中心商務(wù)高度等于（）之比。a.中心商務(wù)區(qū)建筑面積總和與總建筑基底面積 b.中心商務(wù)用地建筑面積總和與總建筑面積c.中心商務(wù)用地建筑面積總和與總建筑基底面積 d.中心商務(wù)區(qū)建筑面積總和與總建筑面積答案a解析中心商務(wù)高度指標（cbhi）=中心商務(wù)區(qū)建筑面積總和/總建筑基底面積試題點評此題考查中心商務(wù)高度指標。參見教材 p19。3.消費者對某種房地產(chǎn)未來價格的預(yù)期與其對該種房地產(chǎn)現(xiàn)時需求的關(guān)系是（）。 a.若預(yù)期房地產(chǎn)價格上漲，則會減少其現(xiàn)時需求b. 若預(yù)期房地產(chǎn)價格下降，則會增加其現(xiàn)時需求c. 若預(yù)期房地產(chǎn)價格上漲，則會增加其現(xiàn)時需求d. 若預(yù)期房地產(chǎn)價格不變，則會減少其現(xiàn)時

3、需求答案c解析當(dāng)消費者預(yù)期房地產(chǎn)價格在未來會上漲時，就會增加現(xiàn)時需求。試題點評本題考查決定房地產(chǎn)需求量因素中的消費者對未來的預(yù)期，參見教材 p22。4. “某宗房地產(chǎn)位于汽車站的北側(cè)”表示的是該宗房地產(chǎn)的（）。a. 環(huán)境b. 方位c. 通達性d. 朝向答案b解析方位是指方向和位置，主體和客體間的區(qū)位關(guān)系可以用方位表述。試題點評此題考查方位的概念。參見教材 p10。5.根據(jù)古典地租理論，地租是農(nóng)產(chǎn)品市場價格扣除生產(chǎn)成本和（）后的余額。 a.平均稅費b. 平均利潤c. 平均市值d. 平均價格答案b解析地租=市場價格生產(chǎn)成本平均利潤試題點評本題考查古典地租理論，參見教材 p26。6.集體土地征收是國

4、家為了公共利益的需要，依照法律規(guī)定的權(quán)限和程序，強制取得集 體土地（）的行為。a. 所有權(quán)b. 使用權(quán)c. 繼承權(quán)d. 通行權(quán)答案a解析集體土地征收是國家為了公共利益的需要，依照法律規(guī)定的權(quán)限和程序，強 制取得集體土地所有權(quán)的行為。試題點評本題考查集體土地征收的概念。參見教材 p35。7.在評估公益事業(yè)用房的拆遷補償價格時，通常采用的方法是（）。 a.市場法b. 收益法c. 成本法d. 假設(shè)開發(fā)法答案c解析公益事業(yè)用房由于缺乏足夠的交易案例，通常無收益或收益較少，因此，通 常采用成本法評估。試題點評本題考查公益事業(yè)用房拆遷補償?shù)脑u估方法。參見教材 p46。8.征收農(nóng)民集體所有的土地，土地補償費

5、用歸被征收土地的（）所有。 a.農(nóng)民個人b. 剩余勞動力安置單位c. 地上附著物所有人d. 農(nóng)村集體經(jīng)濟組織答案 d解析征收集體所有的土地，土地補償費用歸被征收土地的農(nóng)村集體經(jīng)濟組織所 有。試題點評此題考查集體土地征收補償費用的使用。參見教材 p43。9.房地產(chǎn)征用是指國家因搶險、救災(zāi)等緊急需要，依照法律規(guī)定的權(quán)限和程序強制使用 單位、個人財產(chǎn)的行為。征用的目的是獲得財產(chǎn)的（）。a. 所有權(quán)b. 使用權(quán)c. 處分權(quán)d. 收益權(quán)答案b解析征用的目的旨在獲得使用權(quán)，是對單位、個人財產(chǎn)的臨時使用，使用后要返 還，所有權(quán)不發(fā)生轉(zhuǎn)移。試題點評本題考查征用特征中的不轉(zhuǎn)移所有權(quán)。參見教材 p36。10. 下

6、列建設(shè)用地使用權(quán)處置方式中，不屬于建設(shè)用地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓的是（）。a. 抵押b. 出售c. 互換d. 贈與答案a解析國有建設(shè)用地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓的主要形式有出售、交換和贈與三種。試題點評此題考查國有建設(shè)用地使用權(quán)的轉(zhuǎn)讓方式。參見教材 p63。11. 下列關(guān)于建設(shè)用地使用權(quán)互換的說法中，的是（）。a. 互換的標的物必須都是建設(shè)用地使用權(quán)b. 互換的標的物之一必須是建設(shè)用地使用權(quán)c. 互換后的建設(shè)用地使用權(quán)人不發(fā)生變化d. 互換的建設(shè)用地使用權(quán)應(yīng)當(dāng)是等值的答案 b解析建設(shè)用地使用權(quán)互換是指當(dāng)事人雙方約定互相轉(zhuǎn)移建設(shè)用地使用權(quán)或一方 轉(zhuǎn)移建設(shè)用地使用權(quán)，另一方轉(zhuǎn)移金錢以外的標的物的行為。所以 b 的說法是的。

7、試題點評本題考查建設(shè)用地使用權(quán)互換的內(nèi)容。參見教材 p63-64。12. 下列建設(shè)用地使用權(quán)中，不得設(shè)定抵押的是（）。a. 通過招標、拍賣、掛牌出讓方式取得的建設(shè)用地使用權(quán)b. 通過協(xié)議出讓方式取得的建設(shè)用地使用權(quán)c. 通過轉(zhuǎn)讓方式取得的建設(shè)用地使用權(quán)d. 已依法公告列入拆遷范圍的房屋占用范圍內(nèi)的建設(shè)用地使用權(quán)答案d解析屬于下列范圍的建設(shè)用地使用權(quán)不得設(shè)定抵押：已依法公告列入拆遷范圍的 房地產(chǎn)。試題點評此題考查建設(shè)用地使用權(quán)不得設(shè)定抵押的情況。參見教材 p67。13. 建設(shè)用地使用權(quán)抵押后，下列關(guān)于該土地上新增的建筑物的說法中，的是（）。a. 新增建筑物屬于抵押財產(chǎn)b. 在建設(shè)用地使用權(quán)實現(xiàn)抵

8、押權(quán)時，新增建筑物應(yīng)與建設(shè)用地使用權(quán)一并處分c. 新增建筑物轉(zhuǎn)讓時，建設(shè)用地使用權(quán)不隨之轉(zhuǎn)讓d. 實現(xiàn)抵押權(quán)時處分所得的價款，抵押權(quán)人有權(quán)優(yōu)先受償答案b解析物權(quán)法第二百條規(guī)定：“建設(shè)用地使用權(quán)抵押后，該土地上新增的建筑 物不屬于抵押財產(chǎn)。該建設(shè)用地使用權(quán)實現(xiàn)抵押權(quán)時，應(yīng)當(dāng)將該土地上新增的建筑物與建 設(shè)用地使用權(quán)一并處分，但新增建筑物所得的價款，抵押權(quán)人無權(quán)優(yōu)先受償?！痹囶}點評本題考查抵押建設(shè)用地使用權(quán)處分的受償相關(guān)內(nèi)容。參見教材 p68-69。14. 下列關(guān)于集體建設(shè)用地使用原則的說法中，錯誤的是（）。a. 維護社會主義公有制，保護土地所有者和使用者的合法權(quán)益b. 按規(guī)劃用地、節(jié)約用地、保護耕

9、地c. 按計劃用地，可以適當(dāng)突破計劃控制指標d. 如果涉及占用農(nóng)用地的，必須依法辦理農(nóng)用地轉(zhuǎn)用審批手續(xù)答案c解析按計劃用地，不得突破計劃控制指標。試題點評此題考查集體建設(shè)用地使用的原則，參見教材 p72。15. 進行房地產(chǎn)市場調(diào)研時，首先應(yīng)明確（）。a. 調(diào)研人員b. 調(diào)研計劃c. 調(diào)研目標d. 調(diào)研方案答案c解析調(diào)研目標是進行房地產(chǎn)市場調(diào)研時應(yīng)先明確的。試題點評本題考查房地產(chǎn)市場調(diào)研程序的相關(guān)內(nèi)容。參見教材 p79。16. 在房地產(chǎn)市場環(huán)境調(diào)研中，對居民消費結(jié)構(gòu)和消費水平的調(diào)研屬于（）調(diào)研。a.經(jīng)濟環(huán)境b. 政治法律環(huán)境c. 區(qū)域環(huán)境d. 社會文化環(huán)境答案a解析對居民收入水平、消費水平和消費

10、結(jié)構(gòu)的調(diào)研屬于經(jīng)濟環(huán)境調(diào)研。試題點評本題考查房地產(chǎn)經(jīng)濟環(huán)境調(diào)研的內(nèi)容。參見教材 p81。17. 消費者對房地產(chǎn)的購買欲望是房地產(chǎn)需求的（）。a. 主體b. 動力c. 保障d. 結(jié)果答案b解析購買欲望是需求的動力，是產(chǎn)生需求行為的源泉。試題點評此題考查房地產(chǎn)市場需求調(diào)研的相關(guān)內(nèi)容。參見教材 p81。18. 在房地產(chǎn)市場供給調(diào)研中，對同類企業(yè)的數(shù)量、規(guī)模、實力狀況的調(diào)研屬于（）調(diào)研。 a.市場行情b. 市場反響c. 市場競爭者d. 消費行為答案c解析對競爭企業(yè)的數(shù)量、規(guī)模、實力狀況的調(diào)研屬于房地產(chǎn)市場競爭者調(diào)研。試題點評本題考查房地產(chǎn)市場競爭者調(diào)研的內(nèi)容。參見教材 p82。19. 下列在房地產(chǎn)市場

11、調(diào)研中搜集的資料，不屬于次級資料的是（）。a. 官方統(tǒng)計資料中有關(guān)房地產(chǎn)的分析資料b. 公司發(fā)展部針對特定項目進行目標消費者購買力調(diào)研的資料c. 來自主管部門和行業(yè)管理機構(gòu)的資料d. 專業(yè)研究機構(gòu)提供的相關(guān)資料答案b解析b 項屬于初級資料而不是次級資料。試題點評本題考查次級資料的相關(guān)內(nèi)容。參見教材 p83-84。20. 房地產(chǎn)開發(fā)投資和置業(yè)投資是根據(jù)投資是否直接（）而劃分的。a. 作用于房地產(chǎn)產(chǎn)品b. 形成增量房地產(chǎn)c. 使投資者擁有房地產(chǎn)d. 取得土地使用權(quán)答案b解析按照是否直接形成房地產(chǎn)增量資產(chǎn)，房地產(chǎn)直接投資可分為房地產(chǎn)開發(fā)投資 和房地產(chǎn)置業(yè)投資。試題點評本題考查房地產(chǎn)投資的分類，參見教

12、材 p102。21. 銀行向某家庭提供了年貸款利率為 6，期限為 l0 年，按月等額償還的個人住房抵押 貸款，該家庭承擔(dān)的實際年利率是（）。a. 614b. 615c. 617d. 650答案c解析i=（1+r/n）n1=（1+6%/12）121=6.17%試題點評本題考查實際利率的計算方法。參見教材 p110。22. 房地產(chǎn)開發(fā)項目中的基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)費，是指項目紅線范圍內(nèi)建筑物（）米以外的各種 管線、道路工程的建設(shè)費用。a. 1b. 2c. 3d. 4答案b解析房地產(chǎn)開發(fā)項目中的基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)費，是指項目紅線范圍內(nèi)建筑物 2 米以外的各種管線、道路工程的建設(shè)費用。試題點評本題考查基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)費的

13、含義。參見教材 p116。23. 若某房地產(chǎn)投資方案的財務(wù)凈現(xiàn)值小于零，則該方案在經(jīng)濟上不可行，因為該方案是 （）的方案。a. 投資虧損b. 不能滿足基準收益率要求c. 無利可圖d. 風(fēng)險很大答案b解析當(dāng)財務(wù)凈現(xiàn)值小于零時，說明該方案不能滿足基準收益率或目標收益率要求 的盈利水平，故該方案不可行。試題點評本題考查財務(wù)凈現(xiàn)值的評價準則，參見教材 p131。24. 投資項目的盈虧平衡分析是指在一定的市場環(huán)境、生產(chǎn)能力及經(jīng)營管理條件下，對產(chǎn) 品的（）進行相互關(guān)系分析的一種不確定性分析方法。a. 產(chǎn)量、價格、成本b. 產(chǎn)量、利潤、價格c. 產(chǎn)量、成本、利潤d. 成本、利潤、價格答案c解析投資項目的盈虧

14、平衡分析是指在一定的市場環(huán)境、生產(chǎn)能力及經(jīng)營管理條件 下，對產(chǎn)品的產(chǎn)量、成本、利潤進行相互關(guān)系分析的一種不確定性分析方法。試題點評本題考查投資項目盈虧平衡分析的含義。參見教材 p143。25. 在對投資項目進行敏感性分析時，臨界點是指不確定因素的變化使項目（）的臨界數(shù) 值。a. 由可行變?yōu)椴豢尚衎. 由低風(fēng)險變?yōu)楦唢L(fēng)險c. 由敏感性弱變?yōu)槊舾行詮奷.由盈利變?yōu)椴挥鸢竌解析臨界點是指不確定因素的變化使項目由可行變?yōu)椴豢尚械呐R界數(shù)值。試題點評此題考查敏感性分析臨界點的含義。參見教材 p149。26. 從房地產(chǎn)投資項目風(fēng)險分析的過程來看，感知風(fēng)險和分析風(fēng)險是（）階段的重要內(nèi)容。 a.風(fēng)險識別b.

15、 風(fēng)險估計c. 風(fēng)險評價d. 風(fēng)險應(yīng)對答案a解析風(fēng)險識別過程包含兩個環(huán)節(jié)：一是感知風(fēng)險；二是分析風(fēng)險。試題點評此題考查風(fēng)險識別的內(nèi)容。參見教材 p153。27. 預(yù)售是房地產(chǎn)開發(fā)商普遍采用的營銷方式。從風(fēng)險應(yīng)對的角度看，該營銷方式采用了 （）的方法。a. 風(fēng)險回避b. 風(fēng)險組合c. 風(fēng)險轉(zhuǎn)移d. 風(fēng)險自留答案c解析在房地產(chǎn)投資中，契約性轉(zhuǎn)移主要包括預(yù)售、租售、出售一定年限的房地產(chǎn) 使用權(quán)、項目工程出包與分包等方式。所以預(yù)售屬于風(fēng)險轉(zhuǎn)移。試題點評此題考查風(fēng)險轉(zhuǎn)移的內(nèi)容。參見教材 p164。28. 某投資者擬以 500 萬元的限額購買店鋪，現(xiàn)有銷售總價分別為 500 萬元、200 萬元、 l60

16、萬元的 3 個店鋪供其選擇。該投資者可選擇的投資方案是（）個。a. 1b. 2c. 3d. 4答案d解析在若干可采用的獨立方案中，如果有資源約束條件，則只能從中選擇一部分 方案實施，可以將它們組合為互斥方案。本題中可選擇的投資方案是 500 萬、200 萬、160 萬、（200+160）萬共 4 個。試題點評本題考查組合互斥方案的相關(guān)內(nèi)容。參見教材 p171。29. 若投資資金是投資者進行投資的強制約束條件，則在進行方案比選時宜采用（）。 a.凈現(xiàn)值法b. 凈將來值法c. 凈年值法d. 凈現(xiàn)值率法答案d解析在投資資金受到強制約束的情況下，一般宜采用凈現(xiàn)值率法。試題點評本題考查凈現(xiàn)值率法的適用情

17、況。參見教材 p173。30. 采用差額內(nèi)部收益率法進行投資方案比選時，是將差額內(nèi)部收益率（irr）與基準收 益率（ic）進行比較，判別標準是（）。a. 若irric，則投資大的方案為優(yōu)b. 若irric，則投資小的方案為優(yōu)c. 若irric，則投資大的方案為優(yōu)d. 若irric，則方案間無法直接比較答案a解析若irric，則年均凈現(xiàn)金流大的方案為優(yōu)；若 0irric，則年凈現(xiàn)金 流小的方案為最優(yōu)。試題點評此題考查用差額內(nèi)部收益率法進行投資方案比選的判別準 則。參見教材 p182。31. 在房地產(chǎn)投資項目可行性研究中，要對現(xiàn)金流量進行折現(xiàn)分析，這是投資項目經(jīng)濟評 價的（）原則的要求。a. 有無

18、對比b. 以動態(tài)分析為主c. 以定性分析為主d.收益與風(fēng)險權(quán)衡答案b解析動態(tài)分析是指利用資金時間價值的原理對現(xiàn)金流量進行折現(xiàn)分析。試題點評本題考查投資項目經(jīng)濟評價應(yīng)遵循的基本原則。參見教材 p188。32. 對于房地產(chǎn)開發(fā)項目的工程系統(tǒng)構(gòu)成而言，下列包含關(guān)系的說法中，的是（）。a. 單項工程單位工程分部工程分項工程b. 單位工程單項工程分部工程分項工程c. 分項工程分部工程單位工程單項工程d. 分項工程分部工程單項工程單位工程答案c解析房地產(chǎn)開發(fā)項目的工程系統(tǒng)由單項工程、單位工程、分部工程和分項工程構(gòu) 成。試題點評本題考查房地產(chǎn)項目系統(tǒng)的關(guān)系。參見教材 p194。33. 在房地產(chǎn)開發(fā)項目管理的

19、矩陣型組織中，每一項縱向和橫向交匯的工作，指令來自（）。 a.縱向部門b. 橫向部門c. 縱向和橫向兩個部門d. 項目經(jīng)理答案c解析在房地產(chǎn)開發(fā)項目管理的矩陣型組織中，每一項縱向和橫向交匯的工作，指 令來自于縱向和橫向兩個部門。試題點評本題考查矩陣型組織的內(nèi)容。參見教材 p197。34. 在房地產(chǎn)開發(fā)項目管理過程中，可行性研究階段的啟動標志是（）。a. 項目建議書獲批準b. 編制可行性研究大綱c. 項目機會研究d. 簽訂設(shè)計合同答案a解析在房地產(chǎn)開發(fā)項目管理過程中，可行性研究階段的啟動標志是項目建議書獲 批準。試題點評本題考查房地產(chǎn)開發(fā)項目的管理過程。參見教材 p195 表 8-1。35. 在

20、工程招標中，投標人按招標文件向招標人提出報價的行為是（）。a. 承諾b. 議價c. 要約d. 邀約答案c解析投標人按招標文件向招標人提出報價的行為是要約。試題點評本題考查投標的性質(zhì)。參見教材 p198。36. 房地產(chǎn)項目建設(shè)投資的工程費用不包括（）。a. 稅金b. 土地使用費c. 間接費d. 直接費答案b解析土地使用費屬于工程建設(shè)其他費用，不屬于工程費用。試題點評本題考查房地產(chǎn)開發(fā)項目建設(shè)投資的工程費用。參見教材 p203 圖 8-5。37. 某房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)對潛在消費者的戶型需求進行了調(diào)研，并將調(diào)研結(jié)果作為開發(fā)項目 規(guī)劃沒計的依據(jù)之一，這表明該企業(yè)開發(fā)經(jīng)營遵循的觀念是（）。a. 生產(chǎn)觀念b.

21、 推銷觀念c. 市場營銷觀念d. 產(chǎn)品觀念答案c解析市場營銷觀念的基本內(nèi)容是：消費者需要什么房地產(chǎn)產(chǎn)品，企業(yè)就應(yīng)當(dāng)開發(fā) 和銷售什么房地產(chǎn)產(chǎn)品。企業(yè)考慮問題是從反映市場的需求出發(fā)，按照目標客戶的需求去組織開發(fā)和銷售。試題點評本題考查房地產(chǎn)開發(fā)的市場營銷觀念。參見教材 p215。38. 房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營企業(yè)采取直接渠道進行商品房銷售的優(yōu)點是（）。a. 有利于發(fā)揮銷售專長b. 銷售隊伍建設(shè)成本低c. 銷售策略調(diào)整快捷d. 銷售效益好答案c解析房地產(chǎn)銷售采取直接渠道，產(chǎn)銷直接見面，便于房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)直接了解客 戶的需求、購買特點及變化趨勢，由此可以較快地調(diào)整銷售策略。試題點評本題考查房地產(chǎn)銷售直接渠道的

22、優(yōu)點。參見教材 p217。39. 某商品房開發(fā)項目即將上市時適逢金融危機，該項目開發(fā)建設(shè)資金主要來自銀行借貸， 為避免資金鏈斷裂的風(fēng)險，此時穩(wěn)妥的定價目標宜設(shè)定為（）。a. 實現(xiàn)預(yù)期利潤b. 維護企業(yè)形象c. 維持市場占有率d. 維持營業(yè)答案d解析當(dāng)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)受到市場不景氣、同行業(yè)競爭激烈等方面的沖擊時，商品 房無法按正常價格出售，為避免資金鏈斷裂甚至企業(yè)倒閉，往往推行大幅度折扣，以保本 價格甚至虧本價格出售商品以求資金收回，維持營業(yè)。試題點評本題考查房地產(chǎn)定價目標中維持營業(yè)的相關(guān)內(nèi)容。參見教材 p221。40. 某商品房開發(fā)項目采用成本加成法測算得出的價格是 5 000 元。根據(jù)市場調(diào)查

23、結(jié) 果，80的被調(diào)查者可接受的價格范圍是 6 0006 500 元，10的被調(diào)查者可接 受的價格范圍是 7 000 元以上，企業(yè)決策者最終將項目的銷售價格確定為均價 6 500 元。該項目采用的主要定價方法是（）。a.目標利潤定價法b. 需求導(dǎo)向定價法c. 競爭導(dǎo)向定價法d. 比較定價法答案b解析需求導(dǎo)向定價法是以客戶的需求強度及其對價格的承受能力作為定價依據(jù)， 是體現(xiàn)市場營銷觀念的一種定價方法。題目中該企業(yè)對市場進行調(diào)查，并根據(jù)消費者的價 格承受能力確定了項目價格，所以是需求導(dǎo)向定價法。試題點評本題考查房地產(chǎn)定價的基本方法。參見教材 p223。41. 在某花園洋房開發(fā)項目開盤前，房地產(chǎn)開發(fā)企

24、業(yè)邀請了約 200 名當(dāng)?shù)夭煌袠I(yè)的人士 到現(xiàn)場參觀，向來訪者提供自助晚餐，并舉行了抽獎活動。上述促銷手段屬于房地產(chǎn) 促銷方式中的（）。a. 人員推銷b. 活動推廣c. 營業(yè)推廠d. 公共關(guān)系推廣答案b解析在某花園洋房開發(fā)項目開盤前，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)邀請了約 200 名當(dāng)?shù)夭煌?業(yè)的人士到現(xiàn)場參觀，向來訪者提供自助晚餐，并舉行了抽獎活動。這是樓盤慶典的一種， 屬于房地產(chǎn)促銷的活動推廣。試題點評此題考查活動推廣的類型。參見教材 p234。42. 某城市某種商品住宅 2009 年 3 月 1 日至 11 月 1 日的價格平均每月比上月上漲 03， 其中某套商品住宅 2009 年 5 月 1 日的價

25、格為 3 500 元。如將該套住宅的價格調(diào)整 到 2009 年 11 月 1 日的價格，則調(diào)整后的價格是（）元。a. 3 55282b. 3 56300c. 3 56347d. 3 57416答案c解析f=p（1+i）n，調(diào)整后的價格=3500（1+0.3%）6=3 56347。試題點評本題考查復(fù)利計息的計算公式。參見教材 p109。43. 某建筑物 8 年前建成交付使用，建筑面積為 l20 ，單位建筑面積的重置價格為 600 元，年折舊額為 l 440 元，用直線法計算該建筑物的成新率是（）。a. 8100b. 8400c. 8417d. 8480答案b解析成新率=1（1r）t/r100%，

26、由于題目給出了年折舊額的值，所以可 知 c（1r）/n=1440，c=600120=72000，可知（1r）/n=0.02。成新率=10.028 100%=84%。試題點評本題考查成新率的計算方法。參見教材 p253-254。44. 某套住宅未來每年的潛在毛租金收入為 2 萬元，空置和收租損失為潛在毛租金收入的 l0，運營費用率為 20，該住宅的年凈收益是（）萬元。a. 140b. 144c. 160d. 180 答案 a解析 凈收益 = 潛在毛租金收入空置和收租損失 +其他收入運營費用 =2 2 10%220%=1.4。試題點評本題考查基于租賃收入測算凈收益的基本公式。參見教材 p257。4

27、5. 凈收益=潛在毛租金收入（）+其他收入運營費用。a. 空置和收租損失b. 還本付息額c. 折舊額d. 所得稅答案a解析凈收益=潛在毛租金收入空置和收租損失+其他收入運營費用。試題點評本題考查基于租賃收入測算凈收益的基本公式。參見教材 p257。46. 在物業(yè)管理中，制定臨時管理規(guī)約的主體是（）。a. 業(yè)主大會b. 業(yè)主委員會c. 物業(yè)建設(shè)單位d. 物業(yè)服務(wù)企業(yè)答案c解析臨時管理規(guī)約一般由物業(yè)建設(shè)單位在物業(yè)銷售之前預(yù)先制定。試題點評本題考查臨時管理規(guī)約的制定主體。參見教材 p275。47. 在物業(yè)管理招投標活動中，評標、驗標、定標的規(guī)則對所有的投標人都是一致的，這 體現(xiàn)了物業(yè)管理招投標的（）

28、原則。a. 公開b. 公平c. 公正d. 誠實信用答案c解析公正原則是指要用同樣的準則作為衡量所有投標書的尺度，評標、驗標、定 標的規(guī)則與評分標準對所有的投標人都是一致的。試題點評本題考查物業(yè)管理招投標原則的公正原則。參見教材 p281。48. 下列關(guān)于前期物業(yè)服務(wù)合同特點的說法中，錯誤的是（）。a. 前期物業(yè)服務(wù)合同由建設(shè)單位和物業(yè)服務(wù)企業(yè)簽訂b. 前期物業(yè)服務(wù)合同具有過渡性c. 前期物業(yè)服務(wù)合同的有效期限應(yīng)為三至五年d. 前期物業(yè)服務(wù)合同屬于附終止條件的合同答案c解析前期物業(yè)合同的特點有：由建設(shè)單位和物業(yè)服務(wù)企業(yè)簽訂；過渡性；附終止 條件的合同。試題點評本題考查前期物業(yè)合同的特點。參見教材

29、 p287。49. 下列原則中，不屬于物業(yè)服務(wù)收費原則的是（）。a. 合理原則b. 公開原則c. 費用與服務(wù)水平相適應(yīng)原則d. 費用與支付能力相適應(yīng)的原則答案d解析物業(yè)服務(wù)收費原則的有：合理原則；公開原則；費用與服務(wù)水平相適應(yīng)原則。試題點評本題考查物業(yè)服務(wù)收費的原則。參見教材 p288。50. 商品住宅房屋所有權(quán)轉(zhuǎn)讓后，該房屋分戶賬中結(jié)余的住宅專項維修資金所有權(quán)歸（）。 a.該房屋出售人b. 該房屋買受人c. 該房屋所在住宅小區(qū)業(yè)主大會d. 該房屋所在地政府房產(chǎn)主管部門答案b解析房屋所有權(quán)轉(zhuǎn)讓時，業(yè)主應(yīng)當(dāng)向受讓人說明住宅專項維修資金交存和結(jié)余的 情況，該房屋分戶賬中結(jié)余的住宅專項維修資金隨房屋

30、所有權(quán)同時過戶。試題點評本題考查商品住宅維修資金交存的相關(guān)內(nèi)容。參見教材 p291。51. 抵押房地產(chǎn)的房屋所有權(quán)人或建設(shè)用地使用權(quán)人是（）。a. 借款人b. 抵押人c. 貸款人d. 抵押權(quán)人答案b解析抵押房地產(chǎn)的房屋所有權(quán)人或建設(shè)用地使用權(quán)人是抵押人。試題點評本題考查抵押人的含義。參見教材 p299。52. 在房地產(chǎn)抵押貸款期間，未經(jīng)（）同意，抵押人不得變賣抵押房地產(chǎn)。a. 保險機構(gòu)b. 房屋主管部門c. 抵押權(quán)人d. 房屋承租人答案c解析在房地產(chǎn)抵押貸款的抵押期內(nèi)，抵押品使用權(quán)歸屬抵押人，但未經(jīng)抵押權(quán)人 同意，不得變賣抵押品。試題點評本題考查房地產(chǎn)抵押貸款的相關(guān)內(nèi)容。參見教材 p300。5

31、3 某人購房貸款 60 萬元，采用等額本金還款方式分 10 年償還，貸款年利率為 5%，則第 10 個月的貸款余額是（）萬元。a. 53b. 55c. 57d. 59答案c解析貸款本金 p 為 600000 元，貸款月利率 i=5%12=0.4167%，按月計算的貸款 期數(shù) n=1012=120。該貸款的每月分期付款額=pi（1+i）n/（1+i）n1=6365 （元）。要求第 10 個月的貸款余額，可知分期付款已清償 9 個月，m=9，則貸款余額= （1+i）（n-m）1/（1+i）（n-m）i=6365（1+0.4167%）1111/（1+0.4167%） 1110.4167%=56571

32、3.48（元）57（萬）。試題點評本題考查貸款余額的計算。參見教材 p302。54. 在按月等額償還方式下，會導(dǎo)致個人住房貸款月還款額增加的是（）。a. 降低首付款比例b. 降低貸款利率c. 降低抵押率d. 延長貸款期限答案a解析根據(jù)等額還款抵押貸款公式=pi（1+i）n/（1+i）n1可知， 當(dāng)首付款比例降低時，則需要貸款的 p 值就變大了，則月還款額就增加了。試題點評本題考查等本金還款抵押貸款的相關(guān)內(nèi)容，參見教材 p302。55. 房地產(chǎn)保險的保險金額一般根據(jù)保險房地產(chǎn)的（）確定。a. 評估價值b. 賬面價值c. 歷史成本d. 交易價格答案a解析房地產(chǎn)保險的保險金額一般根據(jù)保險房地產(chǎn)的評估

33、價值確定。試題點評本題考查保險金額的確定依據(jù)。參見教材 p320。56. 下列與房地產(chǎn)有關(guān)的稅種中，屬于房地產(chǎn)保有環(huán)節(jié)稅種的是（）。a. 耕地占用稅b. 房產(chǎn)稅c. 契稅d. 土地增值稅答案b解析房地產(chǎn)持有環(huán)節(jié)的稅收也成為房地產(chǎn)保有環(huán)節(jié)的稅收，相當(dāng)于商品使用環(huán)節(jié) 的稅收，如房產(chǎn)稅、城鎮(zhèn)土地使用稅。試題點評本題考查房地產(chǎn)保有環(huán)節(jié)稅的內(nèi)容。參見教材 p324。57. 下列關(guān)于房產(chǎn)稅的說法中，的是（）。a. 房產(chǎn)稅按評估值征收b. 房產(chǎn)稅的稅率全國統(tǒng)一c. 房產(chǎn)稅按季度征收d. 非出租的房產(chǎn)不征收房產(chǎn)稅答案b解析房產(chǎn)稅具有以下基本特點：屬于財產(chǎn)稅，其征稅對象是房產(chǎn)。按年征收、 分期繳納。區(qū)別房屋的經(jīng)

34、營使用方式規(guī)定征稅辦法，對于非出租的房產(chǎn)，依照房產(chǎn)余值 計算繳納，對于出租的房產(chǎn)，依照房產(chǎn)租金收入計算繳納。稅率全國統(tǒng)一。試題點評本題考查房產(chǎn)稅的特點。參見教材 p326。58. 計算房地產(chǎn)開發(fā)項目土地增值稅應(yīng)納稅額時，對增值額超過扣除項目金額 50但不超 過 100的部分，適用稅率是（）。a. 30b. 40c. 50d. 60答案b解析增值額超過扣除項目金額 50、不超過 100的部分，適用稅率是 40%。試題點評本題考查土地增值稅的稅率。參見教材 p329 表 13-1。59. 在征收土地增值稅時，固定扣除項目（）。a. 包括為取得土地使用權(quán)所支付的金額b. 不包括為取得土地使用權(quán)所支付

35、的稅金c. 不包括與轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)有關(guān)的稅金d. 包括房地產(chǎn)保有環(huán)節(jié)的稅金答案a解析在征收土地增值稅時，規(guī)定扣除項目包括為取得土地使用權(quán)所支付的金額。試題點評本題考查土地增值稅規(guī)定扣除項目的內(nèi)容。參見教材 p329。60. 下列經(jīng)濟活動中，不需繳納印花稅的是（）。a. 書立土地使用權(quán)出讓合同b. 領(lǐng)受房產(chǎn)證c. 領(lǐng)受國有土地使用證d. 書立土地租賃合同答案d解析土地租賃合同不屬于印花稅應(yīng)稅憑證，不繳納印花稅。試題點評此題考查印花稅的相關(guān)內(nèi)容。參見教材 p334。二、多項選擇題（共 20 題，每題 2 分。每題的備選項中，有 2 個或 2 個以上符合題意， 至少有 1 個錯項。錯選，本題不得分；少選

36、，所選的每個選項得 05 分）61. 決定房地產(chǎn)需求量的一般因素有（）。a. 房地產(chǎn)的價格水平b. 消費者的收入水平c. 消費者的偏好d. 相關(guān)物品的價格水平e. 房地產(chǎn)開發(fā)商對未來的預(yù)期答案abcd解析決定房地產(chǎn)需求量的一般因素有：房地產(chǎn)的價格水平；消費者的收入水 平；消費者的偏好；相關(guān)物品的價格水平；消費者對未來的預(yù)期。e.房地產(chǎn)開發(fā)商對未來的預(yù)期，屬于決定房地產(chǎn)供給量的因素。試題點評本題考查決定房地產(chǎn)需求量的因素。參見教材 p21。62. 城市是人類社會第二次社會勞動大分工的產(chǎn)物，最早的城市是以（）為主的集市。 a.畜牧業(yè)b. 商業(yè)c. 制造業(yè)d. 手工業(yè)e. 服務(wù)業(yè)答案bd解析城市是人

37、類社會第二次社會勞動大分工的產(chǎn)物，當(dāng)初以商業(yè)和手工業(yè)為主 的集市即是最早的城市。試題點評此題考查城市的產(chǎn)生和發(fā)展的相關(guān)內(nèi)容。參見教材 p28。63. 下列關(guān)于設(shè)有抵押權(quán)的房屋拆遷補償和安置的說法中，的有（）。a. 未進行抵押登記的，補償款付給被拆遷人b. 能解除抵押合同的，補償款付給被拆遷人，但須經(jīng)抵押權(quán)人認可c. 不能解除抵押合同的，補償款支付給抵押權(quán)人d. 不能解除抵押合同的，按照法律規(guī)定的清償順序進行清償e. 抵押權(quán)人承擔(dān)由于拆遷設(shè)有抵押權(quán)的房屋而造成的損失答案bd解析設(shè)有抵押權(quán)的房屋被拆遷時，應(yīng)當(dāng)按以下程序進行補償和安置：要認定抵 押的有效性。未進行抵押登記的，視為無效抵押，拆遷時不應(yīng)

38、按已設(shè)定抵押的房屋進行補 償、安置；能解除抵押合同的，補償款付給被拆遷人，付款前必須經(jīng)抵押權(quán)人認可；不能 解除抵押關(guān)系的，按照法律規(guī)定的清償順序進行清償，不足清償?shù)?，抵押?quán)人按照相關(guān)法 律規(guī)定向抵押人進行追償。試題點評本題考查設(shè)有抵押權(quán)房屋的拆遷補償。參見教材 p46。64. 國有建設(shè)用地使用權(quán)的協(xié)議出讓與招標、拍賣、掛牌出讓的區(qū)別有（）。a. 適用范圍不同b. 出讓金形成方式不同c. 最低價確定的原則不同d. 協(xié)議出讓無需公布出讓計劃e. 出讓主體不同答案abc解析協(xié)議出讓與招標、拍賣、掛牌出讓的區(qū)別有：適用范圍不同；出讓金形成 方式不同；最低價確定的原則不同。試題點評本題考查協(xié)議出讓與招標

39、、拍賣、掛牌出讓的區(qū)別。參見教材 p59。65. 國有建設(shè)用地使用權(quán)出租中，下列關(guān)于租賃雙方權(quán)利義務(wù)的說法中，的有（）。a. 出租人有依法收回出租的國有建設(shè)用地使用權(quán)的權(quán)利b. 對于已出租的建設(shè)用地使用權(quán)，出租人沒有對租賃標的物進行維護的必要c. 國有建設(shè)用地使用權(quán)出租后，出租人可以終止履行出讓合同d. 承租人違反租賃合同，導(dǎo)致租賃標的物受到損失的，應(yīng)負損害賠償責(zé)任e. 按照租賃合同的規(guī)定，承租人有合法使用出租的土地及其地上建筑物、其他附著物 的權(quán)利答案ade解析對于已出租的建設(shè)用地使用權(quán)，出租人要對租賃標的物進行必要的維護， b 錯；國有建設(shè)用地使用權(quán)出租后，出租人必須繼續(xù)履行出讓合同，c

40、錯。試題點評本題考查國有建設(shè)用地使用權(quán)租賃雙方的權(quán)利和義務(wù)。參見教材 p65。66. 房地產(chǎn)市場定性調(diào)研是在市場調(diào)研中搜集有關(guān)房地產(chǎn)市場參與者的（）等方面的資料。 a.外貌b. 傾向性c. 感覺d. 動機e. 態(tài)度答案bcde解析房地產(chǎn)市場定性調(diào)研就是在房地產(chǎn)市場調(diào)研中搜集有關(guān)房地產(chǎn)市場參與 者的基本特征、傾向性、感覺、動機和態(tài)度等資料的調(diào)研方法。試題點評本題考查房地產(chǎn)市場的定性調(diào)研。參見教材 p87。67. 房地產(chǎn)投資具有（）等特點。a. 投資品種的多樣性b. 投資收益的穩(wěn)定性c. 投資價值的附加性d. 投資變現(xiàn)的便利性e. 投資區(qū)域的差異性答案ace解析房地產(chǎn)投資的特點有：投資品種的多樣性

41、、投資變現(xiàn)的復(fù)雜性、投資價值 的附加性、投資區(qū)域的差異性、投資收益的個別性、投資過程的綜合性、投資預(yù)期的風(fēng)險 性、投資決策的專業(yè)性。試題點評本題考查房地產(chǎn)投資的特點。參見教材 p103-104。68. 下列因素中，影響出售型房地產(chǎn)開發(fā)投資項目經(jīng)濟效益的主要不確定因素有（）。a. 土地取得成本b. 經(jīng)營成本c. 租賃收入d. 租售價格e. 建安工程費答案abde解析房地產(chǎn)投資項目的主要不確定因素有：土地取得成本、建筑安裝工程費 用、租售價格、開發(fā)周期、融資成本、空置率、經(jīng)營成本、投資收益率。 試題點評 本題考查影響出售型房地產(chǎn)開發(fā)投資項目經(jīng)濟效益的不確定因素。參見教材 p141-142。69.

42、在對互斥方案進行直接比選時，必須具備的可比條件有（）。a. 被比較方案的投資額相同或相近b. 被比較方案具有相同的不確定因索c. 被比較方案的費用及效益計算口徑一致d. 被比較方案具有相同的計算期e. 被比較方案現(xiàn)金流量具有相同的時間單位答案cde解析在對互斥方案進行直接比選時，必須具備的可比條件有：被比較方案的費 用及效益計算口徑一致；被比較方案具有相同的計算期；被比較方案現(xiàn)金流量具有相同的 時間單位。試題點評本題考查互斥方案進行比較的條件。參見教材 p172。70. 房地產(chǎn)開發(fā)項目管理應(yīng)遵循項目質(zhì)量管理的程序，這個程序是依據(jù)（）等階段循環(huán)的 原理建立起來的。a. 計劃b. 協(xié)調(diào)c. 執(zhí)行d

43、. 檢查e. 處理答案acde解析房地產(chǎn)開發(fā)項目管理應(yīng)遵循項目質(zhì)量管理的程序，這個程序是依據(jù) pdca 循環(huán)的原理建立起來的。pdca 分為四個階段，即計劃、執(zhí)行、檢查、處理階段。試題點評本題考查房地產(chǎn)開發(fā)項目全面質(zhì)量管理的程序。參見教材 p205。71. 建設(shè)工程招標文件包括（）等。a. 投標人須知b. 合同專用條款c. 工程量清單d. 標底e. 投標書格式答案abce解析招標文件一般包括：招標公告、投標人須知、投標書格式、合同的通用 條款、合同的專用條款、技術(shù)規(guī)格和圖紙、工程量清單、各種必要附件（如投標保函及履 約保函格式等）。試題點評本題考查招標文件的內(nèi)容。參見教材 p199。72. 房

44、地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營企業(yè)在選擇銷售渠道時，應(yīng)考慮銷售渠道的（）。a. 先進性b. 可控性c. 社會性d. 適應(yīng)性e. 經(jīng)濟性答案bde解析房地產(chǎn)銷售渠道的選擇原則有：經(jīng)濟性、可控性、適應(yīng)性。試題點評本題考查房地產(chǎn)銷售渠道的選擇原則。參見教材 p217-218。73. 編制房地產(chǎn)廣告預(yù)算的基本方法有（）等。a. 目標任務(wù)法b. 消費者需求法c. 銷售百分比法d. 銷售人員規(guī)模法e. 競爭對等法答案ace解析房地產(chǎn)廣告預(yù)算編制的方法有：目標任務(wù)法、銷售百分比法、量入為出法、 競爭對等法。試題點評本題考查房地產(chǎn)廣告預(yù)算的編制方法。參見教材 p228。74. 采用收益法評估出的某宗房地產(chǎn)價值偏高，其原因可能有

45、（）。a. 選取的報酬率偏低b. 預(yù)測的未來凈收益偏大c. 估計的使用期限偏短d. 估計的運營費用偏大e. 估計的空置率偏高答案ab解析可以利用收益期限有限年的公式來幫助理解本題。v=a/y11/（1+y） n，預(yù)測未來的凈收益偏大即 a 大，則 v 大；選取的報酬率低，即 y 小，則 v 大。估計的 使用期限偏短，及 n 小，則 v 小。另外根據(jù)凈收益=潛在毛租金收入空置和收租損失其 他收入運營費用，de 會導(dǎo)致結(jié)果偏小。試題點評此題考查房地產(chǎn)估價的收益法。參見教材 p255-257。75. 房地產(chǎn)估價報告通常由（）等組成。a. 估價委托書b. 注冊房地產(chǎn)估價師聲明c. 估價委托合同d. 估

46、價結(jié)果報告e. 估價技術(shù)報告答案bde解析房地產(chǎn)估價報告通常由八大部分組成：封面、目錄、致估價委托人函、注 冊房地產(chǎn)估價師聲明、估價的假設(shè)和限制條件、估價結(jié)果報告、估價技術(shù)報告、附件。試題點評本題考查房地產(chǎn)估價報告的內(nèi)容。參見教材 p265-266。76. 下列主體中，能被判定具備業(yè)主身份的有（）。a. 房屋權(quán)屬證書記載的房屋所有權(quán)人b. 房屋權(quán)屬證書記載的房屋所有權(quán)人的法定配偶c. 尚未辦理產(chǎn)權(quán)登記但已實際占有物業(yè)的合法買受人d. 房屋登記簿記載的房屋所有權(quán)人e. 房屋登記簿記載的房屋所有權(quán)人的法定配偶答案acd解析具備業(yè)主身份的情況有三種：房屋權(quán)屬證書和登記簿記載的房屋所有人； 物業(yè)的合法

47、買受人尚未辦理產(chǎn)權(quán)登記，但已實際占有的使用人；法律、法規(guī)規(guī)定的其他房 屋所有權(quán)人。試題點評本題考查具備業(yè)主身份的情況。參見教材 p270。77. 物業(yè)管理規(guī)約對（）具有約束力。a. 全體業(yè)主b. 物業(yè)承租人c. 借住在業(yè)主家的親戚d. 物業(yè)建設(shè)單位和物業(yè)服務(wù)企業(yè)e. 物業(yè)的繼受人答案abce解析管理規(guī)約對物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的全體業(yè)主具有約束力；管理規(guī)約對物業(yè)使 用人也發(fā)生法律效力；管理規(guī)約對物業(yè)的繼受人自動產(chǎn)生效力。試題點評本題考查物業(yè)管理規(guī)約的法律效力。參見教材 p274。78. 下列財產(chǎn)中，不得抵押的有（）。a. 宅基地b. 土地所有權(quán)c. 集體土地使用權(quán)d. 鄉(xiāng)鎮(zhèn)企業(yè)廠房e. 村企業(yè)廠房答案

48、abc解析宅基地、土地所有權(quán)、集體土地使用權(quán)不得抵押。以鄉(xiāng)（鎮(zhèn)）、村企業(yè)的 廠房等建筑物抵押的，其占用范圍內(nèi)的土地使用權(quán)同時抵押，所以 de 是可以抵押的。試題點評本題考查不得用于抵押的財產(chǎn)。參見教材 p299。79. 等額本金還款抵押貸款方式的特征有（）。a. 每月支付的本金均等b. 每月支付的利息均等c. 每月還款額先大后小d. 每月還款額先小后大e. 借款人不易發(fā)生違約風(fēng)險答案ac解析等本金還款抵押貸款的規(guī)律是：借款人每月支付的本金是均等的；每月償 還的利息越來越少，每月還款也越來越少。這種還款方式的缺陷是：每月還款額先大后小， 不符合居民收入水平不斷增長的實際情況，給借款人歸還貸款造成

49、了較大困難。試題點評本題考查等本金還款抵押貸款方式的特征。參見教材 p304。80. 下列行為中，列入契稅征收對象的有（）。a. 國有土地使用權(quán)出讓b. 土地使用權(quán)贈與c. 土地使用權(quán)交換d. 房屋使用權(quán)轉(zhuǎn)移e. 農(nóng)村集體土地承包經(jīng)營權(quán)轉(zhuǎn)移答案abc解析以下行為屬于轉(zhuǎn)移土地、房屋權(quán)屬的行為，列入契稅的征稅對象：國有土 地使用權(quán)出讓；土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓，包括出售、贈與和交換，不包括農(nóng)村集體土地承包經(jīng)營 權(quán)的轉(zhuǎn)移；房屋買賣、贈與和交換。試題點評此題考查契稅的征稅對象。參見教材 p328。三、案例分析題（共 20 題，每題 2 分。由單選和多選組成。錯選，本題不得分；少選， 所選的每個選項得 05 分）（一）某市欲征收城郊兩處居民點和部分農(nóng)田建設(shè)工業(yè)園區(qū)，該處農(nóng)用地轉(zhuǎn)用方案符合土地利用 總體規(guī)劃?，F(xiàn)該市成立了工業(yè)園區(qū)開發(fā)管理委員會，負責(zé)管理和監(jiān)督土地的一級和二級開 發(fā)。開發(fā)管理委員會通過招投標確定了甲公司作為土地一級開發(fā)承包商。81. 土地行政主管部