中國房地產(chǎn)指數(shù)系統(tǒng)5年12月北京別墅指數(shù)報(bào)告

1、中 國 房 地 產(chǎn) 指 數(shù) 系 統(tǒng) 0 5 年 1 2 月 北 京 別 墅 指 數(shù) 報(bào) 告12 月指數(shù)北京別墅指數(shù)中國房地產(chǎn)指數(shù)系統(tǒng)北京別墅指數(shù)辦公室監(jiān)測顯示： 2005年 12月北京別墅指數(shù)為 2163點(diǎn)，比上月指數(shù)下降 8 點(diǎn)，下降幅度為 0.37%；較去年同期相比，指數(shù)上漲 19 點(diǎn)，同比增長 0.88%別墅市場熱度不減，新增供給中低價(jià)位為主據(jù)北京別墅指數(shù)辦公室監(jiān)測： 2005年 11、12月北京新開盤別墅項(xiàng)目 6 個(gè)，分別為廬師山莊、御墅臨楓、北京洋房、中體奧林匹克花園、東方普羅旺 斯和水青庭 A-SELECT，新開盤別墅項(xiàng)目以中低價(jià)位為主，其中 4 個(gè)項(xiàng)目叫價(jià)低 于 10000元/平

2、方米，獲得許可銷售的量為 322756平方米。另有 12 個(gè)項(xiàng)目有后 期供給，分別為尚東庭、納帕溪谷、東山墅、褐石、福提島、北一街 8 號(hào)、水 郡長安、亞運(yùn)新新家園、京城雅居、保利壟上、卓錦萬代和天倫隨園，涉及面 積 276515平方米。 11、12兩月新批準(zhǔn)銷售面積共約 59.93 萬平方米，較 9、10 兩月有所增長，市場熱度并未隨天氣轉(zhuǎn)冷而降溫，但新增供給以中低價(jià)位為主， 使得別墅指數(shù)略有下跌。土地政策偏緊，別墅價(jià)格有望 更上一層樓 新年前后，關(guān)于開發(fā)用地的消息頻出。國土資源部傳出了為穩(wěn)定房價(jià)， 06 年將繼續(xù)加大對中小戶型、中低價(jià)位商品房、經(jīng)濟(jì)適用房和廉租房的土地供 應(yīng)，停止供應(yīng)別墅用

3、地的消息。而建設(shè)部部長汪光燾在全國建設(shè)工作會(huì)議上說 到，06 年要從源頭上控制高檔商品住房開發(fā)，引導(dǎo)和增加中低價(jià)位、中小套型 普通商品住房的供給。土地政策的方向很是明朗！雖然目前還存在以 類別墅 名義拿地的現(xiàn)象，而這種用地只是低密度住宅用地，而不屬于別墅用地，地價(jià) 便宜很多，從而成本降低，繞開政策監(jiān)管。但值得相信的是，政府將繼續(xù)嚴(yán)格 控制大戶型、低密度高檔住宅土地供應(yīng)，停止別墅類用地土地供應(yīng)。在土地偏 緊的環(huán)境下，市場供給在今后一定階段將有所萎縮，而經(jīng)濟(jì)的景氣、富人的增 加、市場的開放將使別墅需求有所膨脹，供求變化有望推動(dòng)價(jià)格 更上一層樓 。2005年北京別墅市場新開盤項(xiàng)目分析2005 年，北

4、京別墅市場新開盤項(xiàng)目 42 個(gè)，涉及占地面積 1210.7 萬平方 米，規(guī)劃中的建筑面積達(dá) 516.94 萬平方米，而加上原有項(xiàng)目的后期供給， 2005 年上市的別墅面積約為 283.1 萬平方米。新開盤別墅區(qū)域分析：昌平、朝陽引領(lǐng)北京別墅市場從 05 年新開盤別墅項(xiàng)目的區(qū)縣分布來看，新開盤別墅主要集中在昌平、 朝陽、通州、順義、懷柔等區(qū)縣。 昌平和朝陽是 2005年別墅供給最為集中的區(qū)， 兩地新開別墅分別有 10個(gè)和 6個(gè)，占項(xiàng)目總數(shù)的 38.1%；由于距離 CBD近、交 通方便、擁有豐富的水景資源等因素，本年通州受到開發(fā)商的偏愛，先后有 5 個(gè)項(xiàng)目開盤。順義、懷柔遠(yuǎn)離市區(qū)，擁有天然綠色，市

5、場也表現(xiàn)良好，均有 4 個(gè)新開盤項(xiàng)目；隨后海淀、大興、密云均有 3 個(gè)新項(xiàng)目；豐臺(tái)、石景山、房山 分別由 2個(gè)、1個(gè)、1 個(gè)北京 2005 年新開別墅區(qū)縣分布圖從 05 年新開盤別墅的板塊分布來看，東部泛 CBD別墅區(qū)、八達(dá)嶺昌平 別墅區(qū)領(lǐng)跑各片區(qū)。東部泛 CBD別墅區(qū)新開別墅 7 個(gè)，中海安德魯斯莊園、尚 東庭、 PeKing House 等均收到較好的反響；八達(dá)嶺昌平別墅區(qū)新開盤別墅也有 7 個(gè)，但其中有 4 個(gè)集中在 10 月開盤；為保利壟上為代表的亞奧京北別墅區(qū)在 05 年陸續(xù)有 5 個(gè)項(xiàng)目開盤，而西山別墅區(qū)也推出了香山 81 號(hào)院、香江別墅等 5 個(gè)新盤；城南陽光別墅區(qū)、中央別墅區(qū)分

6、別有 4 個(gè)項(xiàng)目入市；亦莊開發(fā)區(qū)別墅 區(qū)、潮白河別墅區(qū)分別只有 2 個(gè)項(xiàng)目。北京 2005 年新開別墅區(qū)縣分布圖從 05 年新開盤別墅的環(huán)線分布來看， 42 個(gè)新開盤別墅中有 32 個(gè)分布于 五環(huán)之外，占總數(shù)的 76.2%，郊區(qū)別墅所占比重較大； 三環(huán)至四環(huán)間別墅有 2 個(gè)， 分別為位于昆玉河畔屬于西山別墅區(qū)的萬城華府和位于西大望路屬于東部泛 CBD別墅區(qū) PeKing House ；居于四環(huán)與五環(huán)之間的項(xiàng)目有 8 個(gè)，其中有 4 個(gè)位 于朝陽區(qū)。北京 2005 年新開別墅環(huán)線分布圖新開盤別墅產(chǎn)品分析：獨(dú)棟、聯(lián)排為主打；容積率 0.4-0.8 為主流從 05 年新開盤別墅建筑類別來看，獨(dú)棟和聯(lián)

7、排仍然占主體。 42 個(gè)新開別墅中以獨(dú)棟 為主的項(xiàng)目有 14 個(gè)，占新開盤別墅總數(shù)的 30.95%，這些獨(dú)棟別墅主要分布于昌 平、順義兩處，其中以壹千棟、龍灣別墅較為典型；新開盤的以聯(lián)排為主的別 墅項(xiàng)目 10 個(gè)，占總數(shù)的 23.81%，該類別墅主要分布于大興、 海淀、昌平、朝陽； 以疊拼為主的項(xiàng)目有 2 個(gè)，位于朝陽西大望路的 Peking House 是該類別墅的代 表，該項(xiàng)目有疊拼別墅 168 席，面積約在 378560平方米之間；而混合型別墅 有 15 個(gè)，占了 35.71%，如中海安德魯斯莊園擁有獨(dú)棟、雙拼、聯(lián)排、疊拼多種 戶型；與此同時(shí)，院落式的新開別墅有 2 個(gè)，位于懷柔的山水四

8、合院以北京傳統(tǒng)的四合院為主體建筑風(fēng)格，用單棟的房子圍合而成的院子北京 2005 年新開別墅建筑類別分布圖從 05 年 35 個(gè)獲得數(shù)據(jù)的新開別墅容積率分布看，容積率低于 0.2 （包 括上線，下同）的項(xiàng)目有 4個(gè)，位于懷柔的山水四合院以 0.05 居 05年新開別 墅容積率最低，位于密云的巨龍山莊容積率也僅為 0.08 ；容積率處于 0.2-0.4 之間的項(xiàng)目有 6個(gè)，占17.14%；處于 0.4-0.6 和0.6-0.8 間的均有 8個(gè)，是 05 年新開別墅的主流； 0.8 以上的有 9 個(gè)，其中 1 以上的項(xiàng)目有 6 個(gè)，PeKing House 以 1.3 的容積率居 05 年新開別墅最

9、高。北京 2005 年新開別墅容積率散點(diǎn)圖從 05 年 34 個(gè)獲得數(shù)據(jù)的新開別墅綠化率的分布情況看，綠化率居30-40%間的有 13個(gè)項(xiàng)目，占 38.24%；間于 40-50%的有 9 個(gè)項(xiàng)目，占 26.47%； 間于 50-60%的有 8個(gè)項(xiàng)目，占 23.53%；高于 60%的有 4個(gè)，其中山水四合院的 綠化率高達(dá) 99%。北京 2005 年新開別墅綠化率散點(diǎn)圖新開盤別墅價(jià)格分析：中低價(jià)項(xiàng)目為主， 2/3 新開項(xiàng)目低于 10000 元/ 平方米從 05 年新開盤別墅項(xiàng)目價(jià)格情況看， 6000 元 / 平方米以下（包括 6000 元/平方米）的項(xiàng)目有 15 個(gè)，占總數(shù)的 35.71%，這些項(xiàng)

10、目主要分布于懷柔（ 4 個(gè)）、通州（ 4 個(gè)）、密云（ 3 個(gè)），密云由于其區(qū)位因素，新開項(xiàng)目都在 6000 元/平方米以下；間與 6000-10000 元/平方米的項(xiàng)目有 13個(gè)，占 30.95%，其中 有近一半（6個(gè)）分布在昌平；10000-15000 元/平方米的項(xiàng)目有 8個(gè)，占 19.05%； 15000元/ 平方米以上的項(xiàng)目有 6個(gè)，分別位于海淀（ 2個(gè)）、朝陽（ 2個(gè)）、順 義（ 1個(gè)）、昌平（ 1個(gè)），其中位于西山別墅區(qū)的香山 81號(hào)院以 23000元/平方米的價(jià)格居首位北京 2005 年新開別墅單價(jià)分布圖北京別墅市場熱點(diǎn)板塊分析東部泛 CBD別墅區(qū)截至 12 月份東部泛 CBD

11、別墅區(qū)主要在售別墅項(xiàng)目有 14個(gè)，雖然 11、12 月該區(qū)域沒有新的項(xiàng)目推出，但尚東庭、東山墅、京城雅居都有后期供給，三 個(gè)項(xiàng)目新批準(zhǔn)別墅 162 套，涉及銷售面積 36492平方米，該區(qū)域累計(jì)批準(zhǔn) 3800 余套，批準(zhǔn)銷售面積約 90萬平方米。 11、12月該別墅區(qū)新簽約別墅 45套，涉及面積約 15000 平方米，使得該區(qū)域的消化程度有所提高，約為 48%。本期中海 安德魯斯莊園簽約情況最好，新簽約 20套，簽約面積約 6000 平方米。中海安 德魯斯莊園擁有道路、水岸、樓間、庭院四個(gè)層次精細(xì)景觀，同時(shí)充分利用南 側(cè)高爾夫的大環(huán)境，通過高爾夫造景元素的大量引用，微地形處理手法的借鑒 和 G

12、.O.L.F 四個(gè)組團(tuán)分區(qū)，各組團(tuán)的景觀規(guī)劃，借鑒了很多歐洲古鎮(zhèn)景點(diǎn)，也 充滿異域風(fēng)情。亞奧京北別墅區(qū)截至 12 月份亞奧京北別墅區(qū)主要在售別墅項(xiàng)目有 17個(gè)，其中 11、12 月新開項(xiàng)目兩個(gè)，為東方普羅旺斯和北京洋房，北京洋房采取三疊拼的產(chǎn)品形 式，為類別墅一類產(chǎn)品。 11、12月亞奧京北別墅區(qū)新批準(zhǔn)別墅 1712套，批準(zhǔn) 面積約 40 萬平方米，區(qū)域累計(jì)批準(zhǔn)面積約為 122萬平方米。新開項(xiàng)目北京洋房 和普羅旺斯分別新批準(zhǔn) 10.7 萬平方米和 7.2 萬平方米，但普羅旺斯和北京洋房 已經(jīng)簽約量已經(jīng)分別達(dá)到 2.9 萬平方米和 2.5 萬平方米。截至 12 月，該別墅區(qū) 累計(jì)簽約 1811套

13、，累計(jì)簽約面積約 57 萬平方米。該區(qū)域的消化程度靠近 47%。西山別墅區(qū)11 、12 月西山別墅區(qū)新開盤廬師山莊、御墅臨楓兩個(gè)項(xiàng)目，使得該區(qū)域 在售別墅項(xiàng)目達(dá)到 9個(gè)。該區(qū)域本期新批準(zhǔn)別墅 672套，批準(zhǔn)面積約 15 萬平方 米，從而使得該區(qū)域累計(jì)批準(zhǔn) 2578套，累計(jì)批準(zhǔn)面積約為 62 萬平方米。本期 該區(qū)域新簽約 188套，涉及面積近 4 萬平方米，從而該區(qū)域累計(jì)簽約 1353套，簽約面積近 30 萬，該區(qū)域消化程度約為 48%。廬師山莊所處為西山風(fēng)景區(qū)核心地段，背倚西山秀美的自然風(fēng)景，依山 傍水。項(xiàng)目占地 32625 平方米，綠化率為 30.50 %，屬于現(xiàn)代院落式建筑。御墅 臨楓西連

14、接旅游勝地香山、八大處，東連蘇州橋、紫竹橋、航天橋、距中關(guān)村 商圈僅 8分種的車程，交通方便；項(xiàng)目規(guī)劃占地 21.88 萬平方米，建筑面積 25 萬平方米，綠化率 33%。中央別墅區(qū)截至 12 月份中央別墅區(qū)主要在售別墅項(xiàng)目 16個(gè)，其中本期新開項(xiàng)目水 青庭 A-SELECT，同時(shí)水郡長安和卓錦萬代分別有 208 套、35550平方米和 11 套、 3233 平方米新供給，從而使得該區(qū)域總量擴(kuò)大至 120萬平方米左右。本期該區(qū) 域新簽約別墅 127 套，簽約面積約為 3.7 萬平方米；從而累計(jì)簽約面積達(dá)到約 57 萬平方米，市場消化水平在 47%左右。水青庭 A-SELECT位于順義區(qū)溫渝河畔

15、，緊鄰新國展三期；項(xiàng)目緊臨之 裕民路連接京承高速、 京順路，距離亞運(yùn)村的行車時(shí)間僅有 20 分鐘，交通便宜。 項(xiàng)目占地 50341.44 平方米，建筑面積為 52514.69 平方米。水青庭 A-SELECT是 中央別墅區(qū)內(nèi)唯一的獨(dú)棟重疊別墅。八達(dá)嶺昌平別墅區(qū)截至 12 月份八達(dá)嶺昌平別墅區(qū)主要在售別墅項(xiàng)目 12個(gè)。11、12月該區(qū)域新增供給較少，僅天倫隨園有新批準(zhǔn) 48 套，約 1.9 萬平方米，使得該區(qū)域的 累計(jì)批準(zhǔn)銷售面積約達(dá) 83萬平方米，該區(qū)域累計(jì)簽約面積約為 29 萬平方米， 市場消化水平在 35%左右。本期該區(qū)域簽約情況較好的是華遠(yuǎn)靜林灣項(xiàng)目， 目前 累計(jì)簽約 24882.62 平方米，占總量的 53%。該項(xiàng)目位于京北八達(dá)嶺高速路回龍