物業(yè)管理工作流程

1、3.物業(yè)管理工作流程3.1參考（一）3.1.1南京中海物業(yè)管理公司全套工作流程圖3.1.1.1物業(yè)管理服務(wù)流程圖2新接物業(yè)策劃3非常規(guī)設(shè)計開發(fā)26顧客財產(chǎn)管理25延伸服務(wù)30數(shù)據(jù)分析和改進28不合格品(服務(wù))控制30 顧客滿意服務(wù)23安保服務(wù)22綠化服務(wù)21清潔服務(wù)20基礎(chǔ)設(shè)施工作環(huán)境17新樓樓宇接收18入伙管理24突發(fā)事件處理19房屋裝修管理27監(jiān)視測量裝置14采購及外包管理13人員和培訓管理15 標識管理16 小 區(qū)12 審批、實施11 編制管理計劃10 組建管理處9 簽 約8編制、評審合同7 投標、中標5招投標文件4非招標文件6編制、評審標書31過程、服務(wù)巡視1顧客需求3.1.1.2文件

2、控制流程圖 編 寫 外來文件 審核/評審 來文登記 分發(fā)范圍 批 準 審 批 分 發(fā) 號 編 號 編 號 發(fā)放登記 發(fā) 放 發(fā)放使用 識 別 文 件 清 單 歸 檔 保 管 使 用 對外提供 檢查/平審 提 供 更 改 更改實施 評 審 歸 檔 作廢文件 批 準 保留標識 更改狀態(tài) 銷 毀 更 換3.1.1.3記錄控制流程圖 表格設(shè)計 審 核 外來記錄 標 識 編制成表 使 用 傳 遞 匯 集 裝 訂 貯存/保護 檢 索 更 改 保 存 期 銷 毀3.1.1.4人員和培訓管理流程圖 培訓計劃申請 年度培訓計劃 批 準 組織實施 內(nèi)部培訓 外部培訓 培訓檔案 過程監(jiān)視3.1.1.5顧客滿意管理流

3、程圖顧 客 滿 意信息獲取業(yè) 主投 訴業(yè) 主報 修 回 訪業(yè) 主 滿 意 率問 卷 調(diào) 查接待處置回訪抽樣回訪發(fā)放回收回復(fù)統(tǒng) 計分 析改 進過 程 監(jiān) 視3.1.1.6不合格品（服務(wù)）管理流程圖不合格識別 不合格服務(wù)進貨不合格品 標 識 隔 離 性質(zhì)判別 不合格服務(wù)性質(zhì)進貨不合格品性制 嚴重不合格輕微、一般不合格 合 格 不 合 格 處 置 意 見處置意見 審 批 處置實施 讓步接受 不合格服務(wù)進貨不合格品 拒 收 整改、返工讓步使用教育、批評經(jīng)濟、行政處罰驗 證糾正/預(yù)防措施 報 告3.1.1.7采購管理流程圖一、供方評價控制流程圖 供方初選采購物品、勞務(wù)分類 A類物品、勞務(wù)（關(guān)鍵物品）B類

4、物品、勞務(wù)（公司統(tǒng)一采購）C類其他物品 供方評價、選擇 集體評價直接評價 不作評價評價準則符合判定不 錄 用 采取措施 編錄合格供方目錄 審批、發(fā)布 過 程 控 制 改 進 供方重新評價重新評價準則符合判定不重新錄用 采取措施 編錄新合格供方目錄二、采購控制流程圖物品需求計劃采購計劃初審、會簽勞務(wù)采購申請審 批采 購 實 施直 接 采 購合同、協(xié)議采購驗 證進貨現(xiàn)場驗證進貨驗證勞務(wù)驗證勞務(wù)合格判定物品合格判定入 庫退 貨備 案整 改3.1.1.8物管部工作檢查流程圖根據(jù)年初工作計劃，物管部每月對公司各管理處工程、安保、清潔綠化工作進行全面檢查。在管理處有關(guān)人員陪同下，依據(jù)檢查項目和標準進行檢查

5、。檢查時，檢查人須認真記錄發(fā)現(xiàn)的問題，交當值人員確認簽字。檢查完畢，檢查人將檢查結(jié)果向管理處領(lǐng)導通報，并由領(lǐng)導簽字確認。如問題較多，管理處需復(fù)印一份存留整改。月度檢查工作完成后，檢查人將結(jié)果進行匯總，提交部門辦公會討論評分，爾后擬發(fā)通報，提交部門經(jīng)理審核。部門經(jīng)理核簽后，報主管領(lǐng)導審核。主管領(lǐng)導審簽后，返回部門。部門再將材料送行政公關(guān)部報總經(jīng)理，總經(jīng)理審簽后，由行政公關(guān)部負責編號、排版、打印、發(fā)放，社區(qū)環(huán)境管理部備存一份。組織部門人員，根據(jù)檢查結(jié)果并結(jié)合檢查標準進行量化評分。管理處按照通報的內(nèi)容及時組織整改，于收文后一周內(nèi)，將整改情況以書面的形式反饋物管部。將管理處反饋的整改情況進行整理歸納，

6、為下季度檢查時進行復(fù)查提供依據(jù)。對能夠解決而未解決的問題須作好記錄，在下一次評分時增加扣分值，并提出處理意見。3.1.1.9安保管理流程圖 安保員基本要求 規(guī)范及規(guī)程培訓上崗車輛管理物業(yè)監(jiān)控 消防安全 封閉管理 指 示 標 識 進 出 停 放 出 租 車 管 理監(jiān)控中心安保監(jiān)控巡邏巡視執(zhí)行法規(guī)消防設(shè)施檢消防工作檢消防訓練狀態(tài)標識封閉時間人員管理監(jiān)控跟蹤物品管理 交接班工作 交接班要求 設(shè)備、工作交接未到崗安排 安保工作檢查 各級人員檢查主管工作匯報3.1.2安保工作流程圖3.1.2.1安保主管工作流程圖日：對各崗位安保員工作情況不定時（至少）檢查一遍；組織安保員對各裝修點進行檢查；對小區(qū)安全、

7、消防設(shè)施和員工宿舍、崗?fù)さ膬?nèi)務(wù)衛(wèi)生、清潔綠化情況進行檢查；及時處理突發(fā)性事件，且做好記錄，重要情況及時上報；整理歸納檔案資料；組織車管員對當班期間收取的停車費現(xiàn)金進行日結(jié)算。周：組織召開一次班長會議，傳達落實有關(guān)會議、工作部署；布置各班召開一次班務(wù)會；組織兩次軍事訓練，兩次時事政策或業(yè)務(wù)學習；至少組織一次查夜。十天：督促中班的護衛(wèi)員對小區(qū)紅外線對射系統(tǒng)進行一次全面檢查，并作好記錄，通知維修班進行修復(fù)。每月：對小區(qū)各巡更點進行一次全面檢查；參與管理處組織的消防工作檢查，發(fā)現(xiàn)問題及時糾正；月末對全月工作情況進行一次檢討，擬定下月工作計劃；對表現(xiàn)優(yōu)秀或違紀的安保員進行表彰、處理，并整理、歸檔、上報。

8、季度：組織進行安保員季度訓練考核；進行一次消防出水演戲；組織安保員開展一次文化體育活動。 一年：組織管理處安保員參加公司組織的消防演習；年底利用一周時間，對安保員全年工作進行總結(jié)、評比、表彰、獎罰，制定翌年工作規(guī)劃。半年：擬制半年工作總結(jié)。3.1.2.2班長日檢查工作流程圖班長、副班長 1、提前一刻鐘到崗；2、整理著裝，集合整隊；3、隊列訓練10分鐘；4、提出工作要求，安排當班工作 ；5、帶隊前往各崗，完成交接班。 1.每小時巡查各崗位一次，同時負責臨時頂班;2.對各崗位的值班、值勤情況進行認真檢查;3.對值勤過程中本班發(fā)生的事件、問題要及時處理并做好記錄;4.對管理處新制定的規(guī)定和要求，以及

9、下一班應(yīng)當注意的事項，要認真做好書面交接。1.處理問題的基本原則：.依法辦事，執(zhí)行規(guī)定，不徇私情，以理服人；2.處理業(yè)主之間的糾紛應(yīng)當遵循的基本方法：分清是非，耐心勸導，禮貌待人和堅持可散不可聚，可解不可結(jié)，可順不可逆，可緩不可急。監(jiān)控中心巡邏崗大門崗大堂崗車庫崗 1.對進入大廈的訪客和外來人員是否按規(guī)定詢問和登記并禁止無證人員進入；2.對搬出的物品是否按規(guī)定驗證并收取放行條；3.是否熟悉大廈內(nèi)各業(yè)主、住戶人員情況及交往的主要社會關(guān)系；4.值班記錄和各種登記是否按規(guī)定填寫，對業(yè)主、住戶存放的物品交接是否清楚；5.站立勢服務(wù)時間內(nèi)是否按規(guī)定執(zhí)行；6.禮節(jié)禮貌是否周到；7.有無與閑雜人員閑聊.嬉笑

10、打鬧情況；8.回答業(yè)主.領(lǐng)導.同事及訪客詢問是否敏捷。1、交接班記錄有無交接清楚并簽字確認；2、責任區(qū)內(nèi)公共設(shè)施是否完好；3、責任區(qū)內(nèi)有無閑雜可疑人員；4、小區(qū)內(nèi)的車輛是否完好.有無亂停亂放；5、小區(qū)內(nèi)的綠化地帶有無人員踐踏；6、禮儀禮節(jié)是否到位；7、每班按要求巡樓二次；8、樓層內(nèi)有無其他異常情況；9、其他安全隱患；10、值班人員儀容儀表是否符合要求；11、對業(yè)主、住戶反映的問題和投訴是否進行記錄并處理。1.是否認真觀察進出車輛的外觀；2、對漏油.漏水.車門（窗）等情況是否及時通知駕駛員（車主）或報告；3.有無違禁車輛進入或停放；4.摩托車和自行車是否有未按指定位置停放的情況；5.有無車主使用

11、消防水源洗車的情況；6.是否按規(guī)定著裝和佩戴上崗證；7.收費時有無不給票據(jù)或亂收費的情況。1、維持門崗交通秩序，保證道口暢通無阻；2、對進出小區(qū)停車場的車輛是否進行核對、檢查、刷卡、登記；3、是否仔細觀察進場車輛，有損壞時提醒車主并記錄；4、是否提醒車主（駕駛員）進場后按規(guī)定路線行駛、泊車；5、對門崗附近泊車.擺攤者是否進行勸阻；6、私家車位是否嚴格控制外來車輛進入；7、是否按規(guī)定標準收取費用，并出具票據(jù)；8、交接是否明確；9.在發(fā)卡或收卡過程中是否使用文明用語；10、是否按規(guī)定著裝并佩戴車場管理員上崗證。1.交接班是否認真驗收并簽字確認；2.出現(xiàn)報警信號時能否及時發(fā)現(xiàn)并采取正確處置方法；3.

12、室內(nèi)有無存放易燃易爆等違禁品；4.是否有用值班室的消防電話處理個人事務(wù)；5.室內(nèi)是否保持肅靜整潔，值班員是否盡職盡責；6.錄象帶是否按時更換，認真保管。 準時交接班，班長或副班長對當值情況進行講評后，整隊帶回。3.1.2.3樣板房安保員崗位工作流程圖執(zhí)行交接班基本要求按時接崗檢查崗位設(shè)施、設(shè)備情況禮貌接待來訪客人，謝絕可疑、衣冠不整人員入內(nèi)雨天在醒目處設(shè)立“小心地滑”立牌，并對雨具進行保管按要求及時填寫記錄按規(guī)定時間開、關(guān)崗位照明燈具遇緊急情況按突發(fā)事件處理程序執(zhí)行3.1.2.4側(cè)門崗安保員工作流程圖根據(jù)交接班要求進行交接班崗位內(nèi)設(shè)施、設(shè)備情況檢查執(zhí)行車庫場管理規(guī)定，檢查易然易爆物品、對閑雜人

13、員禁止入內(nèi)來訪人員進行確認，征得業(yè)主同意后方可放行，并記錄填寫車輛進出登記表；來訪登記表；值班記錄定時開啟、關(guān)閉崗位照明遇緊急情況執(zhí)行突發(fā)事件處理程序 3.1.2.5巡邏崗安保員操作流程圖樓層、地下室巡邏（每班至少巡查2次）小區(qū)外圍檢查（每班1次）地面、車庫(場)巡邏（每班2次）乘電梯到天臺，從天臺走后樓梯至地下室，每5層到巡更點巡檢1次：1、看：公共照明情況、電梯按鈕、火險隱患、可疑人員及物品、裝修、公共設(shè)施、衛(wèi)生、住戶防盜門、跑水、地下設(shè)備房等；2、嗅：煤（油）氣、異常氣味等； 3、聽：超時裝修、住戶室內(nèi)異常響動、求助聲等； 4、問：盤問可疑人； 5、作：發(fā)現(xiàn)問題及時做出相應(yīng)的反映。1、小

14、區(qū)圍墻護欄檢查；2、小區(qū)外圍紅線以內(nèi)地面完好情況檢查；3、小區(qū)圍墻路燈完好檢查。1、指揮車輛慢行、有序停放；2、檢查車況，填寫記錄；3、維護管區(qū)內(nèi)正常秩序；4、巡查公共設(shè)施、場地、建筑；5、每10天對紅外對射系統(tǒng)功能進行一次檢查。 1、填寫巡樓記錄本；2、填寫車庫（場）車位檢查表；維修班或管理處班長巡邏 （接班后巡查各崗位一遍，后每2小時巡查各崗一次），每周抽查巡樓記錄表3次，覆蓋率為100。緊急或重大情況的處置參見：突發(fā)事件處理程序。3.1.2.6業(yè)主搬遷物品操作流程業(yè)主、住戶遷 出遷 入大件物品搬出業(yè)主、住戶臨時搬出大件物品，須提前到管理處辦理出門證，由大堂（門崗）安保員核對業(yè)主、住戶或受

15、委托搬運人身份、證件，按照出門證清點、核對搬出物品數(shù)量；通知巡邏護衛(wèi)檢查有無公共設(shè)施損壞情況；業(yè)主、住戶或受委托搬運人簽字；放行；值班護衛(wèi)作好記錄，在出門證上簽字；出門證留存。周五前交回管理處。老業(yè)主轉(zhuǎn)讓，新業(yè)主入住。入伙業(yè)主持有效身份證件到管理處，或服務(wù)中心辦理出門證。搬家工人登記、搬入搬家工人登記、搬出辦理入住手續(xù)新業(yè)主將入住通知單交大堂（道口）驗證，遷入。易燃易爆、有毒有害物品禁入。（同“大件物品搬出”程序）通知巡邏崗檢查有無損壞公物情況，如有則令其修復(fù)核對搬家工人退場情況大堂（大門）崗每周五下午17：30前將各類出門證上交管理處備存。3.1.2.7外來人員出入管理流程圖外來人員出入裝修

16、作業(yè)人員送貨、送餐、送票等服務(wù)人員 檢查施工許可證和出入證 禁止入內(nèi)用對講機與業(yè)主、住戶聯(lián)系確認 拒絕 無 同 齊做好必要的解釋工作，請其出示有效證件，在來訪登記本上做好記錄意 全視情況由自己觀察或通知其他人員提供信息開啟電子門鎖，準許進入 如有疑問通知巡邏人員跟蹤監(jiān)視，通知監(jiān)控中心注意監(jiān)視及錄像，報告班長或管理處 作業(yè)完成，離開大廈 疑點排除或處理完畢做好相關(guān)記錄3.1.2.8消防應(yīng)急方案流程圖1、消防中心報警2、巡邏人員發(fā)現(xiàn)火警向消防中心報警根據(jù)報警數(shù)據(jù)確定報警地址確定火災(zāi)情況，向監(jiān)控中心、總值班或管理處報告。值班人員呼叫班長巡邏人員到現(xiàn)場查看火 災(zāi)火警苗子確定情況，向消控中心總值班報告消

17、控中心向119消防報警，打開應(yīng)急廣播通知相應(yīng)樓層有序撤離向公司領(lǐng)導報告總值班、管理處負責人、班長急赴現(xiàn)場指揮，呼叫機動安保，值班電工急赴現(xiàn)場。總值班、管理處負責人、班長急赴現(xiàn)場指揮，呼叫機動安保，值班電工急赴現(xiàn)場。誤報查明誤報原因向消控中心報告安排值班電工切斷失火房間電源，關(guān)閉煤氣。成立救火領(lǐng)導小組，統(tǒng)一指揮，各大堂、門崗安保員堅守崗位，其余人員搶救生命財產(chǎn)。安排值班電工切斷失火房間電源，關(guān)閉煤氣。消控中心消除報警信號，儀器復(fù)位。動用大樓消防設(shè)施自救滅火，組織維持秩序，等待公安消防車到來。 救火完畢，保護現(xiàn)場，維護秩序，協(xié)助調(diào)查動用大樓消防設(shè)施自救滅火，組織維持秩序3.1.2.9突發(fā)事件處理流

18、程圖 治 安 事 件 趕赴事發(fā)現(xiàn)場查清情況報警、報告控制電梯救護傷員配合偵查工作 交 通 事 故趕赴事發(fā)現(xiàn)場封鎖保護現(xiàn)場報警報告救護傷員配合調(diào)查 突 發(fā) 事 件 分 類 緊 急 停 電 緊急停電后管理處操作各工種票回復(fù)送電后維修工操作崗位恢復(fù)工作公告原因記錄過程監(jiān)視 火 災(zāi)報警報告緊急通報疏散救護自救滅火防煙排煙安全警戒設(shè)施保障 電 梯 關(guān) 人接警安慰被困人通知電梯班盤動放人道歉安慰其他3.1.2.10安保工作重大事項報告處置流程圖管理處領(lǐng)導迅即到出事現(xiàn)場，通過內(nèi)部或外部了解事件發(fā)生的真實情況。協(xié)助業(yè)主通知公安機關(guān)或相關(guān)部門，控制事態(tài)發(fā)展。安保主管必須在第一時間將事件性質(zhì)、目前事態(tài)、請求公司幫

19、助的事項及時與物管部取得聯(lián)系，隨后在規(guī)定時間內(nèi)，將事件性質(zhì)、發(fā)生經(jīng)過、結(jié)果以及對責任人的處理意見填寫在突發(fā)事件記錄表上，報告所物業(yè)管理部。物業(yè)管理部接到書面材料后，派人到管理處調(diào)查事件的詳細情況，分析原因、后果，協(xié)助管理處做好防范工作。調(diào)查人須將調(diào)查結(jié)論實事求是報告部門經(jīng)理。部門經(jīng)理根據(jù)管理處的書面報告和調(diào)查人的報告，提出處理意見報公司主管領(lǐng)導。如有典型意義，組織擬發(fā)通報或召開安保主管工作會議，防止類似情況再次發(fā)生；及時修改文件下發(fā)。公司主管領(lǐng)導審批后反饋到物業(yè)管理部的材料，復(fù)印三份，分別由物管部、人力資源部、管理處備存一份。人力資源部，或管理處接到審批文件后，按照公司領(lǐng)導批示，對相關(guān)責任人進

20、行處罰。及時記錄、整理、匯總、存檔有關(guān)資料 3.1.2.11電梯困人處理流程圖發(fā)現(xiàn)電梯因故障困人通過電梯對講善言安慰乘客，穩(wěn)定情緒，告知故障正在處理中，不要強行開門及觸動電梯內(nèi)按鈕。通知電梯維修工報告班長或管理處被困者內(nèi)如有小孩、老人、孕婦或出現(xiàn)人多供養(yǎng)不足的情況需特別留意，必要向消防人員或急救中心求救。救出被困者如有不適者詢問被困者情況，表達歉意及安慰記錄事件開始到結(jié)束時間，詳細情形及維修人員、消防員、救護人員到達和離開時間，由管理處組織對被困人員進行探望。立即送往醫(yī)院觀察、救治 3.1.2.12管理處火災(zāi)處理流程圖報 警消防監(jiān)控中心通知巡邏赴現(xiàn)場驗證是否火警 NO通知班長及管理處 YES火

21、警現(xiàn)場5分鐘內(nèi)能否撲滅物業(yè)管理部到現(xiàn)場 YES NO清掃現(xiàn)場、進行總結(jié)警鈴報警、緊急集合員工、組織疏散業(yè)主、住戶和搶險救災(zāi)工作向領(lǐng)導匯報撥打“119”派人到道口迎接消防隊公司領(lǐng)導物業(yè)管理部帶車去現(xiàn)場運送傷員向消防隊領(lǐng)導匯報接受消防隊統(tǒng)一指揮調(diào)查處理事故看望傷員清掃現(xiàn)場3.1.2.13車庫（場）崗位工作流程圖認真履行交接班制度，對上一班交待的工作進行跟蹤落實。認真檢查車場車輛停放及運行情況，車輛進場時仔細檢查是否受損。熟悉長住卡的車主、車型、車牌號，并按規(guī)定指揮泊車，禁止占用他人車位。發(fā)生漏油、漏水的情況應(yīng)設(shè)法告知車主，并通知清潔人員到場清理。在巡查過程中發(fā)現(xiàn)車門未鎖，應(yīng)立即聯(lián)系車主并暫時代車主

22、看管好車內(nèi)物品，防止丟失。如遇兩車相撞造成事故，護衛(wèi)員及時到場維護秩序，立即通知領(lǐng)班到場，并通知車主雙方自行解決。正確導引、指揮車輛進入車場，制止大型客貨車、裝載有易燃、易爆等危險品的車輛進入停車場，確保車輛不亂、不碰、不堵塞交通，秩序井然。勸阻閑散人員不準進入地下車庫，阻止車輛逆行或隨意停放。按時開關(guān)車場照明，保證車場足夠的照明光度，負責做好車場節(jié)能工作。 檢查車場內(nèi)消防設(shè)施設(shè)備和器材，若發(fā)現(xiàn)滅火器已過期或設(shè)備故障，及時聯(lián)系工程部更換或到場維修，并做好記錄。服從領(lǐng)班的工作安排，配合其他崗位做好車場管理工作。3.1.2.14車庫（場）收繳費管理流程圖業(yè)主、住戶提出辦理停車卡申請簽訂停車位租賃協(xié)

23、議提交能證明車輛歸屬的有效證件 簽訂免費停車協(xié)議車管員借XX元作周轉(zhuǎn)備用金整理停車卡 資料出口收費員限領(lǐng)一本定額發(fā)票并作好記錄。收費車管員辭工、調(diào)崗、探家時，將周轉(zhuǎn)備用金、發(fā)票、停車費收入及日當班收入統(tǒng)計表一并交清每月4日收銀員向公司財務(wù)部報上月的停車場經(jīng)營情況月報表收費員帶發(fā)票存根、廢發(fā)票和停車費收入和日當班收入統(tǒng)計表到財務(wù)室繳費，財務(wù)室出具收據(jù)下班時安保主管組織日結(jié)算，填寫日當班收入統(tǒng)計表5日前將當月停車卡辦理情況整理成表張貼在車場崗?fù)へ攧?wù)人員每月至少兩次到停車場檢查，填寫停車場收費情況抽查表對出入車輛按規(guī)定計時收費停車場出入規(guī)定程序操作配備停車場出入登記卡繳納停車位月租費并核準繳費清單辦

24、理停車月卡或免費停車卡 租賃 免費停車卡審核同意后復(fù)印證件存留每月5日輸入、調(diào)整電腦數(shù)據(jù)用完一本定額發(fā)票及時繳費領(lǐng)發(fā)票3.1.2.15車庫（場）車輛異常情況處置流加強停車場車輛、交通的工作管理車場安保員發(fā)現(xiàn)異常情況及時趕到事故現(xiàn)場，查明原因車門、窗未上鎖車輛失火車輛故障車輛被撞、被刮報告安保主管，組織安保員滅火，火勢無法控制時，按滅火應(yīng)急規(guī)程操作。1.通知班長或巡邏安保到場；2.通知監(jiān)控中心對現(xiàn)場實施監(jiān)控。報告安保主管、通知當事車主到場。聯(lián)系汽修廠，協(xié)助車主做好善后工作協(xié)助相關(guān)部門進行受損財產(chǎn)清點及理賠工作。如車主未能到場，可采取措施將門鎖上，加強看護將車推至安全地帶，防止阻塞車場交通組織安保

25、員到場給予幫助。協(xié)商未果，可撥打“110”報警處理到管理處辦理手續(xù)，及時聯(lián)系受害車主車主到場，雙方自行協(xié)商解決要求肇事駕駛員書寫事故經(jīng)過，交押金通知車主及保險公司到場。查明情況，妥善保管貴重物品搶救受傷人員，疏散圍觀群眾。若車主未能到達現(xiàn)場密切跟進，及時向上級領(lǐng)導反饋事態(tài)發(fā)展變化情況。處理完畢后，整理資料上報并歸檔存留。安排安保員看管好車輛了解事故原因，阻止肇事駕駛員脫逃。3.1.2.16車輛沖卡處理流程圖車輛沖卡出場車場出口崗車管員及時記錄沖卡車輛的車型，車牌號，顏色及逃走方向領(lǐng)班到場了解情況，通知監(jiān)控中心保存事故現(xiàn)場錄像通知管理處主要領(lǐng)導到場處理，確定車輛沖卡原因 盜搶沖卡 沖（撞）閘駕駛

26、員因生理原因?qū)е萝囕v失控因車輛故障導致沖(撞)閘撥打“110”報警，向公司領(lǐng)導報告查找并通知車主到場 向班長、護衛(wèi)主管報告協(xié)助公安人員破案，詢問目擊者、證人，組織取證責成事故車主對車場被毀設(shè)施進行賠償按領(lǐng)導要求做好善后工作，做好值班記錄值班記錄采取整改措施，繼續(xù)跟進，發(fā)現(xiàn)新的情況及時報告3.1.2.17發(fā)現(xiàn)可疑車輛出場處置流程圖車場安保員發(fā)現(xiàn)神色緊張、可疑人員欲開車出場及時跟蹤、觀察、確認開車人員，留意車輛車況是否受損通知出口崗車管員做好安全預(yù)防工作出口崗車管員認真核對開車人員的身份，是否憑月卡出場，檢查車輛行駛證、駕駛證與車主之間的關(guān)系有盜車嫌疑車輛更換駕駛員立即通知班長、巡邏安保員到場增援

27、，注意自我保護記錄駕駛員姓名，做好值班記錄，向下一班交待清楚將犯罪嫌疑人扭送公安機關(guān)，通知車主到場核查清楚，安全放行3.1.3清潔綠化工作流程圖3.1.3.1清潔管理流程圖 管理處計劃 物管部計劃 員工基本要求 工作內(nèi)容 共用部位清潔 垃圾房清潔 外墻清洗 蓄水池清洗門前清潔三包清潔設(shè)備維護 清潔狀態(tài)標識 清潔工作檢查 清潔工作匯總 過程監(jiān)視3.1.3.2清潔不合格服務(wù)處理流程圖清潔不合格輕微不合格一般以上不合格填寫檢查記錄填寫檢查記錄現(xiàn)場進行整改填寫不合格服務(wù)處置單對整改進行驗證現(xiàn)場進行整改合 格不合格對整改進行驗證填寫記錄合 格不合格填寫記錄3.1.3.3綠化管理流程圖 綠化養(yǎng)護計劃 審核

28、、審批 月工作計劃 員工基本要求 工作內(nèi)容 室外綠化養(yǎng)護作業(yè)時間規(guī)避農(nóng)藥安全使用 室內(nèi)綠化養(yǎng)護機具使用維護更新、改造 溝通與檢查 檢查、匯總 過程監(jiān)視3.1.3.4綠化不合格服務(wù)處理流程圖綠化不合格輕微不合規(guī)格一般以上不合格填寫檢查記錄填寫檢查記錄現(xiàn)場進行整改填寫不合格服務(wù)處置單對整改進行驗證現(xiàn)場進行整改合 格不合格對整改進行驗證填寫記錄合 格不合格填寫記錄3.1.3.5清潔綠化主管檢查流程圖綠化檢查不合格合格是否有死苗、缺苗是否有黃土裸露是否有枯葉、黃葉是否有破壞、踐踏是否長勢良好隨機檢查上下午各一次不合格合格月底進行分數(shù)統(tǒng)計打出分數(shù)日檢不合格統(tǒng)計天臺樓層轉(zhuǎn)換層地下室外圍地面分別按標準進行抽

29、查隨機檢查上下午各一次日 檢周 檢日 檢清潔檢查清潔綠化主管存檔月底交物業(yè)管理部填寫日檢記錄按公司清潔綠化不合格處理流程圖處理按公司清潔綠化不合格處理流程圖處理填寫日檢記錄完成3.1.4工程工作管理流程圖3.1.4.1基礎(chǔ)設(shè)施和工作環(huán)境管理流程圖 基礎(chǔ)設(shè)施識別 維修工基本要求 房屋共用部位、共用設(shè)施管理公用設(shè)備、服務(wù)器具管理 安 保 巡 邏 檢 查維修工巡視檢查 樓 檢 房屋完好檢查維修及處理申購管理標識封存、報廢使用與保養(yǎng)檢查故障、維修 工 作 環(huán) 境 過 程 監(jiān) 視3.1.4.2機電設(shè)備管理流程圖設(shè)備接管、驗收首次清潔、保養(yǎng)建立設(shè)備臺帳設(shè) 備 標 識資 料 存 檔登記設(shè)備編號管理制度上墻設(shè)

30、 備 運 行日常保養(yǎng)設(shè) 備 故 障維修、記錄設(shè) 備 報 廢3.1.4.3業(yè)主報修接待處理流程圖接待業(yè)主電話/上門報修 填寫業(yè)主委托維修單，并說明收費標準安排維修工上門維修業(yè)主簽字確認，并收取相關(guān)費用一時難以維修向管理處匯報，并向業(yè)主說明情況工程主管現(xiàn)場檢查，確認向管理處匯報，提出解決方案管理處接待員按要求及時回訪，填寫記錄 3.1.4.4消防報警信號處理流程圖主機聲光報警 查看主機顯示 故障報警 火警報警 查明事故原因 確認位置 報 修 現(xiàn)場查看 排出故障 誤 報 火災(zāi)確認見管理處火災(zāi)處理流程圖 正常運行 復(fù) 位3.1.4.5電梯故障處理流程圖確定有無被困人員 電梯運行 電梯故障 無 有 通知

31、維修人員 安全防護電梯困人處理流程圖 排出故障 運 行3.1.4.6恒壓變頻生活供水系統(tǒng)操作流程圖開通電源檢查電源電壓是否正常否查明原因，維修、處理 正常 重新設(shè)定數(shù)據(jù) 否檢查相關(guān)數(shù)據(jù)是否正常 正常確認水池有水確認給水閥打開排出氣體控制開關(guān)設(shè)定自動，水泵工作 有檢查水泵內(nèi)是否有空氣 否檢查壓力表數(shù)據(jù)是否正常 無 正常查明原因，維修，恢復(fù)工作 正常運行3.1.4.7低壓變配電設(shè)備維修保養(yǎng)流程圖填寫倒閘操作票管理處主任審批人員準備 工具準備 標識牌準備實施維修按時拉閘斷電驗證確實無電做好接地線維修結(jié)束、檢查拆掉接地線、標牌按時合閘送電 填寫維修記錄3.1.4.8新接樓宇入伙管理流程圖管理處組建入伙

32、前3個月組建管理處，主任、工程主管、助理員、維修等人員若干進場，入伙前1個月所有人員配齊。落實管理用房：包括物業(yè)辦公用房、員工更衣室、工具房、倉庫、業(yè)委會用房等。編制物品采購計劃：包括材料、工具、用品、服裝等，報批后根據(jù)采購程序采購。人員培訓：從管理處成立之日起，開始對新進員工安排培訓，具體見人員和培訓管理程序。入 伙 準 備資料編制、委托方確認：交房手冊；業(yè)主臨時公約；承諾受；業(yè)主資料登記表等。工程技術(shù)人員提前3個月到場，參與設(shè)備調(diào)試，了解設(shè)備原理、性能，熟悉水、電、氣管道線路的鋪設(shè)。制定、執(zhí)行收樓驗收方案，詳見：物業(yè)接管驗收管理程序、物業(yè)接管驗收流程圖。公用事業(yè)單位聯(lián)系，電話、有線開通安裝，煤氣開戶及通郵等事項。入 伙 展 開“開荒”工作：入伙前1個月入住小區(qū)，對小區(qū)進行全面清潔，逐幢、逐層、逐戶清理、清潔工作，見清潔標準主動聯(lián)系走訪街道辦事處、警署等政府辦事機構(gòu)和部門進行溝通，協(xié)調(diào)關(guān)系。提前15天發(fā)出“入伙通知”，包括：入伙流轉(zhuǎn)單