樅陽恒輝國際家居城項目定位營銷報告

1、樅陽恒輝國際家居城項目定位營銷報告2011年6月21日目錄第一部分 市場策略篇第二部分 產(chǎn)品解讀篇第三部分 行銷企劃篇第四部分 招商策略篇第五部分 項目總結(jié)篇目錄第一部分 產(chǎn)品策略篇31.1 城市概述41.1.1 區(qū)劃人口41.1.2 交通運輸51.1.3 人文歷史61.2 近五年GDP增長情況61.3 三大產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)統(tǒng)計91.4 固定資產(chǎn)投資占比91.5 城市未來發(fā)展展望101.5.1 樅陽縣整體規(guī)劃（城鎮(zhèn)空間結(jié)構(gòu)）101.5.2 城市總體布局111.5.3 樅陽經(jīng)濟(jì)開發(fā)區(qū)規(guī)劃13第一部分 市場策略篇1.1 城市概述1.2 近五年GDP增長情況1.3 三大產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)統(tǒng)計1.4 固定資產(chǎn)投資占比1

2、.5 城市未來發(fā)展展望1.1 城市概述樅陽縣位于安徽省中西部的長江北岸，東南與銅陵、池州市隔江相望，西北以菜子湖、白兔湖與桐城市共水，西南樅陽城區(qū)與安慶市毗鄰，北與無為、廬江縣接壤。縣域總面積為1808.1平方公里，耕地42130公頃，山場34000公頃，水面42000公頃。現(xiàn)轄22個鄉(xiāng)鎮(zhèn)，431個行政村（居委會），95萬人。境內(nèi)有11個民族居住。樅陽鎮(zhèn)為中共樅陽縣委和樅陽縣人民政府所在地，是全縣政治、經(jīng)濟(jì)、文化中心。1.1.1 區(qū)劃人口樅陽縣轄14個鎮(zhèn)、8個鄉(xiāng)：樅陽鎮(zhèn)、藕山鎮(zhèn)、湯溝鎮(zhèn)、老洲鎮(zhèn)、陳瑤湖鎮(zhèn)、周潭鎮(zhèn)、橫埠鎮(zhèn)、項鋪鎮(zhèn)、錢橋鎮(zhèn)、麒麟鎮(zhèn)、義津鎮(zhèn)、浮山鎮(zhèn)、官埠橋鎮(zhèn)、會宮鎮(zhèn)、鐵銅鄉(xiāng)、鳳儀鄉(xiāng)、

3、長沙鄉(xiāng)、錢鋪鄉(xiāng)、金社鄉(xiāng)、白梅鄉(xiāng)、白湖鄉(xiāng)、雨壇鄉(xiāng)。 樅陽縣轄8鄉(xiāng)、14鎮(zhèn)、238村民委員會、20居民委員會、140居民小組，總?cè)丝跒槿?第四次人口普查數(shù))，人口密度每平方公里491人，是全國平均人口密度的4倍多。境內(nèi)漢族人口占99.96%，余下0.04%為蒙古、回、苗、壯、布依、朝鮮、滿、高山、土家、達(dá)斡爾等10個少數(shù)民族，計363人。 14鎮(zhèn)：樅陽鎮(zhèn)、藕山鎮(zhèn)、湯溝鎮(zhèn)、老洲鎮(zhèn)、陳瑤湖鎮(zhèn)、周潭鎮(zhèn)、橫埠鎮(zhèn)、項鋪鎮(zhèn)、錢橋鎮(zhèn)、麒麟鎮(zhèn)、義津鎮(zhèn)、浮山鎮(zhèn)、官埠橋鎮(zhèn)、會宮鎮(zhèn)； 8鄉(xiāng)：鐵銅鄉(xiāng)、鳳儀鄉(xiāng)、長沙鄉(xiāng)、錢鋪鄉(xiāng)、金社鄉(xiāng)、白梅鄉(xiāng)、白湖鄉(xiāng)、雨壇鄉(xiāng)。1.1.2 交通運輸京臺高速以及103、229、320、228、2

4、27等省道穿境而過，通過銅陵長江大橋與銅陵市跨江相連，航運有長江黃金水道。根據(jù)規(guī)劃，樅陽縣交通建設(shè)2011-2015年間將完成20億投資，其中公路建設(shè)完成投資16億元，港、站建設(shè)完成投資4億元。2011年計劃完成交通固定資產(chǎn)投資5億元。開工建設(shè)池樅大橋和祁濟(jì)高速樅陽段。完成農(nóng)村公路路面改造111公里，其中縣道路面改造81公里，鄉(xiāng)道路面改造30公里。開工建設(shè)并完成全長12公里的廬十路路面改造任務(wù)。完成全長10公里錢橋至白湖公路和150延米的白湖大橋建設(shè)任務(wù)。建設(shè)大型公路客運中心二級汽車站1個，社會公益型停車場1個。完成渡改橋11座、標(biāo)準(zhǔn)化渡口改造項目3個。力爭實施全長47公里的老樅桐公路路面改造

5、和全長12公里的義小公路小缸窯至雨壇段路面改造及大窯圩埂段軟基處理工程。大力推進(jìn)農(nóng)村公路危橋加固改造等民生工程建設(shè)。1.1.3 人文歷史樅陽是桐城派的發(fā)祥地，自古名人輩出。明朝之際，樅陽和全國其它地方一樣，出現(xiàn)了民間文化部落，區(qū)域文明隨之逐漸形成，各種文化悄然興起，文風(fēng)日盛。樅陽人方苞師事錢澄之，首倡義法之說，開創(chuàng)桐城派文學(xué)主張，奠定了文派的理論基礎(chǔ)。繼之而起的是湯溝陳洲人劉大魁，他的音節(jié)神氣之說是對方苞義法說的繼承和發(fā)展，在散文的藝術(shù)美方面發(fā)揮了自己的見解，成為桐城派的中堅和橋梁。錢橋麻溪人姚鼐，是桐城派代表人物中創(chuàng)作成就最大的作家，他綜合方、劉文學(xué)理論，提出義理、考據(jù)、詞章三者統(tǒng)一的主張，

6、強(qiáng)調(diào)神、理、氣、味與格、律、聲、色相統(tǒng)一的觀點，倡導(dǎo)陽剛、陰柔之說，肯定了散文風(fēng)格的多樣性。至此，桐城派古文創(chuàng)作理論已臻于完備，強(qiáng)有力的作家集團(tuán)得以形成，聲勢浩大的古文運動向全國展開，文章風(fēng)氣遍及神州，出現(xiàn)了家家桐城、人人方姚的局面，贏得了文章甲天下，冠蓋滿京華的美譽。1.2 近五年GDP增長情況以下為樅陽縣近五年GDP增長情況。樅陽縣近五年來GDP增長變化情況可以看出，近幾年來樅陽縣的GDP增長基本維持在12-15%，而08年-09年的增長速率呈下降趨勢，這主要是08年下半年至09年上半年這一時期爆發(fā)了近十年來最嚴(yán)重的經(jīng)濟(jì)危機(jī)所導(dǎo)致的，即使在這樣的情況下，樅陽縣09年的GDP依然保持著11.

7、6%的高速增長。根據(jù)以上GDP增速情況，利用以下的國民經(jīng)濟(jì)水平與房地產(chǎn)發(fā)展?fàn)顩r關(guān)系表，可以很清楚的看出樅陽當(dāng)?shù)胤康禺a(chǎn)經(jīng)濟(jì)的發(fā)展水平。根據(jù)上述內(nèi)容所統(tǒng)計，樅陽縣歷年的GDP增速一直保持在12-15%以內(nèi)，持續(xù)高速發(fā)展。相對應(yīng)的，當(dāng)?shù)胤康禺a(chǎn)經(jīng)濟(jì)發(fā)展正處在飛速發(fā)展階段，處于這一階段的房地產(chǎn)市場一般屬于市場剛剛起步發(fā)展，這時期不論政府還是市場非?？粗氐禺a(chǎn)質(zhì)量。1.3 三大產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)統(tǒng)計根據(jù)樅陽三大產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)的統(tǒng)計，了解當(dāng)?shù)亟?jīng)濟(jì)處于何種產(chǎn)業(yè)市場支持，能夠更好的了解本項目在市場中的機(jī)會與威脅。樅陽三大產(chǎn)業(yè)占比統(tǒng)計表 由上圖可以了解到，樅陽縣正處于第一產(chǎn)業(yè)向第二產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)型期，經(jīng)濟(jì)發(fā)展主要依靠第二產(chǎn)業(yè)拉動，但第三產(chǎn)

8、業(yè)所占比重正逐漸擴(kuò)大。產(chǎn)業(yè)的升級轉(zhuǎn)型，將吸引大量的投資型客戶，持續(xù)為市場提供巨大的商業(yè)市場容量。1.4 固定資產(chǎn)投資占比統(tǒng)計樅陽縣全縣固定資產(chǎn)投資占比，可以了解到當(dāng)?shù)馗鳟a(chǎn)業(yè)發(fā)展動向，為項目后期的推廣銷售指明道路。固定資產(chǎn)投資占比統(tǒng)計圖表由此可以看出，樅陽縣在固定資產(chǎn)投資上，比較傾向于第二、第三產(chǎn)業(yè)，即工業(yè)及服務(wù)業(yè)，這也是當(dāng)?shù)毓I(yè)及房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展較為迅速的主要原因，這也是行業(yè)得到政府重點支持以及項目投資客源豐富的重要佐證。1.5 城市未來發(fā)展展望1.5.1 樅陽縣整體規(guī)劃（城鎮(zhèn)空間結(jié)構(gòu)）進(jìn)一步加強(qiáng)空間集聚，強(qiáng)化點軸系統(tǒng)的建設(shè)，合理組織城鎮(zhèn)的點軸系統(tǒng)，形成“一心三點一帶三軸四片區(qū)”的空間結(jié)構(gòu)。一心

9、-樅陽縣城:位于全縣的西南部，為全縣的中心。規(guī)劃將鐵銅鄉(xiāng)全部及石磯、藕山、官埠橋等三個鄉(xiāng)鎮(zhèn)的部分地區(qū)并入，加強(qiáng)中心城區(qū)的發(fā)展，使其成為縣域經(jīng)濟(jì)發(fā)展的核心層次?！叭c”:分別為縣域的三個中心鎮(zhèn)湯溝鎮(zhèn)、浮山鎮(zhèn)和橫埠鎮(zhèn)?！耙粠А?“一帶”是指沿長江發(fā)展帶。樅陽南部濱臨長江，要充分利用長江水運優(yōu)勢，帶動沿江城鎮(zhèn)發(fā)展?！叭S”:即沿合銅公路、安銅公路和桐樅公路的三條發(fā)展軸?！八钠瑓^(qū)”:西南部片區(qū)：以樅陽鎮(zhèn)為中心，包括樅陽鎮(zhèn)、鐵銅鄉(xiāng)、石磯鎮(zhèn)、藕山鎮(zhèn)和官埠橋鎮(zhèn)。該區(qū)的發(fā)展基礎(chǔ)和潛力較好。中部片區(qū)：以湯溝鎮(zhèn)為中心，包括儀山、長沙、鳳儀、金社、后方。大力發(fā)展特色農(nóng)業(yè)，無公害食品，提高農(nóng)副產(chǎn)品的檔次。東部片區(qū)：以

10、橫埠鎮(zhèn)為中心，其經(jīng)濟(jì)實力較強(qiáng)。充分利用交通條件對地區(qū)經(jīng)濟(jì)的帶動作用，促進(jìn)整個地區(qū)的發(fā)展。西北部片區(qū)：該城鎮(zhèn)群與桐城的聯(lián)系最為密切，該區(qū)域內(nèi)的浮山景區(qū)兼有火山地貌的自然景觀，又有各朝文人騷客抒發(fā)情懷的摩崖石刻，具有良好的發(fā)展前景。1.5.2 城市總體布局1規(guī)劃結(jié)構(gòu)：規(guī)劃采用放射環(huán)路網(wǎng)和部分方格網(wǎng)結(jié)合的形式。遵循依山沿水的原則，盡量保持自然山水，不作大的拆建，在地形較平坦的用地以方格網(wǎng)道路形式為主。2功能分區(qū)：規(guī)劃以“東進(jìn)北擴(kuò)、呈扇形發(fā)展”為指導(dǎo)思想，以森林公園(金山公園、幕旗山公園)、羹膾賽湖、湖濱路為界分為四個組團(tuán)（城西、中心、城東北、城東南組團(tuán)）。城西組團(tuán)：老城區(qū)的建設(shè)將保留、改造現(xiàn)有的部分

11、商業(yè)，以歷史文化和傳統(tǒng)零售商業(yè)為特色。在舊區(qū)改造過程中結(jié)合恢復(fù)樅陽桐城學(xué)派文化特色的建設(shè)方針，籌建文物博覽園、圖書館等文化設(shè)施以及其它文化娛樂場所。中心組團(tuán)：由于重心東移，東鄰羹膾賽湖、西靠老城區(qū)的中心組團(tuán)將成為未來城市的中心、商業(yè)金融中心和城市廣場，也是聯(lián)系中心組團(tuán)與其他各組團(tuán)的紐帶。城東北組團(tuán)：城東北組團(tuán)緊靠羹膾賽湖，它的建設(shè)以科教文化、景觀塑造、低密度的別墅開發(fā)為主，為城區(qū)居住需求的疏散提供條件，并通過視覺走廊營造優(yōu)美的自然景觀。城東南組團(tuán)：城東南組團(tuán)在建設(shè)下樅陽現(xiàn)狀雛形的基礎(chǔ)上往東部平坦用地擴(kuò)大，分兩片發(fā)展。西片發(fā)展下樅陽現(xiàn)代居住，保留改造下樅陽原有傳統(tǒng)工業(yè)。東片建設(shè)樅陽經(jīng)濟(jì)技術(shù)開發(fā)區(qū)

12、，是縣城的新興工業(yè)組團(tuán)。1.5.3 樅陽經(jīng)濟(jì)開發(fā)區(qū)規(guī)劃樅陽經(jīng)濟(jì)開發(fā)區(qū)是經(jīng)國家發(fā)改委批準(zhǔn)的省級開發(fā)區(qū)，目前已規(guī)劃面積14平方公里，已開發(fā)面積7.5平方公里，實行 “一區(qū)五園，產(chǎn)業(yè)集聚”模式，即以水泥建材、重化工為主導(dǎo)產(chǎn)業(yè)的建材工業(yè)園，以紡織、服裝加工為主導(dǎo)產(chǎn)業(yè)的紡織服裝工業(yè)園，以農(nóng)副產(chǎn)品深加工、機(jī)械制造為主導(dǎo)產(chǎn)業(yè)的綜合工業(yè)園，以造船、機(jī)械制造為主導(dǎo)產(chǎn)業(yè)的機(jī)械制造工業(yè)園，以汽車零部件生產(chǎn)為主導(dǎo)產(chǎn)業(yè)的汽車零部件工業(yè)園。到2010年底，入園企業(yè)生產(chǎn)總值達(dá) 16.16億元，出口總額達(dá)6060萬美元，完成財政收入2.01億元，區(qū)內(nèi)就業(yè)人數(shù)4378人，主導(dǎo)產(chǎn)業(yè)工業(yè)增加值6.46億元。2006年，開發(fā)區(qū)計劃投資額千萬元以上的入園企業(yè)累計達(dá)40個(紡織服裝工業(yè)園區(qū)不少于10個，汽車零部件工業(yè)園區(qū)不少于20個，綜合工業(yè)園區(qū)力爭10個)，完成各項基礎(chǔ)設(shè)施投入不低于3.59億元。到“十一五”末，開發(fā)區(qū)面積不低于30平方公里，落戶3-5家產(chǎn)值10億元以上的企業(yè)，50家產(chǎn)值億元以上的企業(yè)，新增工業(yè)產(chǎn)值突破100億元，實現(xiàn)稅收7億元以上。目前樅陽經(jīng)濟(jì)開發(fā)區(qū)已完成各項基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)投入9.2億元，已簽約入園項目41個(其中外資企業(yè)3個)，協(xié)議總投資56.5億元。16月份新增入園企業(yè)32家，協(xié)議投資36億元，已完成固