畢業(yè)設(shè)計（論文）我國經(jīng)濟(jì)適用房價格分析

1、目 錄中文摘要11 前言12 經(jīng)濟(jì)適用房的概念界定221 經(jīng)濟(jì)適用房的概念和特點222 經(jīng)濟(jì)適用房與普通商品住宅的主要區(qū)別223 經(jīng)濟(jì)適用房在我國住宅市場上的地位與作用33 我國經(jīng)濟(jì)適用房的價格現(xiàn)狀431 經(jīng)濟(jì)適用房的價格構(gòu)成432 經(jīng)濟(jì)適用房的價格特點433 經(jīng)濟(jì)適用房的定價原則534 我國經(jīng)濟(jì)適用房價格存在的問題54 經(jīng)濟(jì)適用房價格分析供求均衡理論641 經(jīng)濟(jì)適用房需求與價格形成的關(guān)系6411 經(jīng)濟(jì)適用房的需求6412 經(jīng)濟(jì)適用房的需求彈性6413 經(jīng)濟(jì)適用房的需求影響因素842 經(jīng)濟(jì)適用房供給與價格形成的關(guān)系10421 經(jīng)濟(jì)適用房的供給10422 經(jīng)濟(jì)適用房的供給彈性11423 經(jīng)濟(jì)適用

2、房的供給影響因素1243 經(jīng)濟(jì)適用房市場的非均衡分析14431 房地產(chǎn)市場供求均衡的基本原理14432 經(jīng)濟(jì)適用房市場供求的非均衡分析165 經(jīng)濟(jì)適用房價格調(diào)控的政策建議1851我國經(jīng)濟(jì)適用房政策評析1852 調(diào)控我國經(jīng)濟(jì)適用房價格的政策建議19521 土地政策19522 供給政策19523 人口政策20524 金融政策21525 稅收政策226 結(jié)論22參考文獻(xiàn)23英文摘要23致謝24我國經(jīng)濟(jì)適用房價格分析經(jīng)濟(jì)學(xué)： 指導(dǎo)老師： 摘要：我國經(jīng)濟(jì)適用房是伴隨著我國房改應(yīng)運(yùn)而生的。它對驅(qū)動投資與消費(fèi)，拉動經(jīng)濟(jì)增長能夠起到一定的作用，它增大了居民住宅的供給量，解決了中低收入居民的住房問題，并且是實施

3、住房社會保障的重要探索。我國政府對經(jīng)濟(jì)適用房價格構(gòu)成作了限定，由此使得經(jīng)濟(jì)適用房的價格低于完全意義上的商品房的價格。但是就現(xiàn)行的經(jīng)濟(jì)適用房制度來看，其實施結(jié)果并未達(dá)到預(yù)計的政策目標(biāo)，實際價格難以達(dá)到理論價格，經(jīng)濟(jì)適用房價格尚不能為中低收入家庭接受，經(jīng)濟(jì)適用房價格一路上漲，引起社會各界廣泛關(guān)注, 只有找到經(jīng)濟(jì)適用房制度存在的癥結(jié)和根源才能對其價格進(jìn)行有效調(diào)控。本文通過對經(jīng)濟(jì)適用房的價格機(jī)制進(jìn)行研究，分析經(jīng)濟(jì)適用房價格形成的決定力量，探討影響經(jīng)濟(jì)適用房需求與供給的主要因素，尋找經(jīng)濟(jì)適用房價格過高的主要原因，并在此基礎(chǔ)上提出相應(yīng)的對策建議。關(guān)鍵詞：經(jīng)濟(jì)適用房；價格；供求均衡1 前 言我國的社會保障制

4、度已取得了很大發(fā)展，新的養(yǎng)老保險、住房保險、醫(yī)療保險、失業(yè)保險和城市最低生活保障均已建立并基本正常運(yùn)轉(zhuǎn)，但弱勢群體的住房保障問題仍十分突出，可見幫助住房弱勢群體解決住房問題任重道遠(yuǎn)。同時，弱勢群體的住房保障也是我國政府和社會關(guān)注的焦點。國家在建設(shè)事業(yè) “十五”計劃綱要中，明確提出了住宅產(chǎn)業(yè)在 “十五”計劃期間的發(fā)展規(guī)劃，同時把弱勢群體的住房保障問題也提升至了一個重要的位置。經(jīng)濟(jì)適用房是完善住宅發(fā)展計劃和政策的基本標(biāo)志，我國經(jīng)濟(jì)適用房是伴隨著我國房改應(yīng)運(yùn)而生的，建立以中低收入家庭為對象、具有社會保障性質(zhì)的經(jīng)濟(jì)適用房供應(yīng)體系，是城鎮(zhèn)住房制度改革的7項基本內(nèi)容之一。從我國現(xiàn)行的住房發(fā)展計劃和政策的實

5、際情況來看，把建立具有社會保障性質(zhì)的經(jīng)濟(jì)適用房供應(yīng)體系，作為我國解決中低收入家庭住房需求的長遠(yuǎn)戰(zhàn)略，已成為我國政府住宅發(fā)展的基本目標(biāo)和原則?！敖?jīng)濟(jì)適用房是指由政府統(tǒng)一建設(shè)、以中低收入家庭住房困難戶為供應(yīng)對象，并按國家住宅建設(shè)標(biāo)準(zhǔn)建設(shè)的普通住宅，是具有社會保障性質(zhì)的商品住房?！?所以經(jīng)濟(jì)適用房要求價格適當(dāng)、居民承受得起、具有可支付性。但是在過去的幾年中，經(jīng)濟(jì)適用房在開發(fā)投資完成額、竣工面積、新開工面積等方面均呈現(xiàn)出不足，供給與需求長期處于非均衡狀態(tài)，供給的不足致使經(jīng)濟(jì)適用房在價格上呈現(xiàn)出較快的增長，當(dāng)前經(jīng)濟(jì)適用房的價格超出了中低收入者的支付能力。在2007年的兩會上，有政協(xié)委員提議“停止開發(fā)建設(shè)

6、經(jīng)濟(jì)適用房”，此提案一出立即引發(fā)了一場大討論。該提案的觀點是“經(jīng)濟(jì)適用房是政府為城市中低收入家庭提供的一種公共福利，但現(xiàn)在已經(jīng)出現(xiàn)了種種難以控制的違規(guī)現(xiàn)象，違背了該政策的初衷，又給國家造成了經(jīng)濟(jì)損失”，可見經(jīng)濟(jì)適用房的價格問題已經(jīng)成為了全社會關(guān)注的焦點，所以對經(jīng)濟(jì)適用房價格的研究是非常具有現(xiàn)實意義的。2 近年來，有不少學(xué)者對經(jīng)濟(jì)適用房進(jìn)行了較深入地研究，并著有相關(guān)論著，大多數(shù)學(xué)者都是從經(jīng)濟(jì)適用房制度方面來進(jìn)行研究，如譚劍的城鎮(zhèn)經(jīng)濟(jì)適用房制度的經(jīng)濟(jì)學(xué)分析。3本文主要從經(jīng)濟(jì)適用房市場入手，通過對經(jīng)濟(jì)適用房的需求、供給及均衡的分析，得出經(jīng)濟(jì)適用房的房價與中低收入家庭的收入水平不匹配的結(jié)論，探討出影響

7、經(jīng)濟(jì)適用房需求和供給的主要因素，尋找經(jīng)濟(jì)適用房價格過高主要原因，并在此基礎(chǔ)上提出相應(yīng)的對策建議。2 經(jīng)濟(jì)適用房的概念界定21 經(jīng)濟(jì)適用房的概念和特點經(jīng)濟(jì)適用房是指由政府統(tǒng)一建設(shè)、以中低收入家庭住房困難戶為供應(yīng)對象，并按國家住宅建設(shè)標(biāo)準(zhǔn)建設(shè)的普通住宅，是具有社會保障性質(zhì)的商品住房。它與一般商品房的區(qū)別是國家提供優(yōu)惠政策，成本嚴(yán)格核定，價格由征地和拆遷補(bǔ)償費(fèi)、勘察設(shè)計和前期工程費(fèi)、建筑安裝工程費(fèi)、貸款利息、稅金和控制在3%以下的利潤等因素構(gòu)成。顧名思義，經(jīng)濟(jì)適用房具有經(jīng)濟(jì)性和適用性。經(jīng)濟(jì)性要求經(jīng)濟(jì)適用房價格適當(dāng)、居民承受得起、具有可支付性；適用性要求經(jīng)濟(jì)適用房設(shè)計建造標(biāo)準(zhǔn)符合居民的需要，不僅要面積

8、適當(dāng)、功能適用，還要交通便利、公用配套設(shè)施齊全，同時要與市場價商品住宅有所區(qū)別，講求實用，避免豪華的裝修與戶型。422 經(jīng)濟(jì)適用房與普通商品住宅的主要區(qū)別 普通商品住宅與經(jīng)濟(jì)適用住宅都是商品住宅，所不同的只是政府給與優(yōu)惠，是否限定價格，是否控制銷售對象，其區(qū)別如下：（1）土地獲取方式不同經(jīng)濟(jì)適用房的建設(shè)用地實行行政劃撥方式供應(yīng)，盡量不占用或少占用耕地。商品房建設(shè)用地實行出讓方式供應(yīng)，土地使用者必須繳納土地出讓金。（2）成本構(gòu)成不同 經(jīng)濟(jì)適用住房的成本包括征地和拆遷補(bǔ)償費(fèi)、勘察設(shè)計和前期工程費(fèi)、建安工程費(fèi)、住宅小區(qū)基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)費(fèi)(含小區(qū)非營業(yè)性配套公建費(fèi))、管理費(fèi)、貸款利息和稅金等7項因素，利潤

9、控制在3%以下。商品房的成本則除此之外還包括行政事業(yè)性收費(fèi)、土地出讓金等因素，其利潤不受限制，由市場決定。（3）購買條件和對象不同 經(jīng)濟(jì)適用住房的供應(yīng)對象為中低收入家庭，各個地區(qū)、各個時期都有相應(yīng)的收入標(biāo)準(zhǔn)來確定具體對象，如北京市規(guī)定家庭年收入在6萬元以下方可購買經(jīng)濟(jì)適用住房，不是任何人都能在市場上自由獲得。而商品房銷售對象相當(dāng)寬泛，包括所有有購買能力的公民。（4）價格政策不同 經(jīng)濟(jì)適用房出售實行政府指導(dǎo)價，不得擅自提價；商品房的出售價格完全由市場決定。經(jīng)濟(jì)適用住房是由國家推出帶有半福利社會保障性的住房，建房所占土地由政府統(tǒng)一劃撥，國家對其基本建設(shè)成本有所規(guī)定，減免了一些費(fèi)用和支出；而且對于開

10、發(fā)建設(shè)經(jīng)濟(jì)適用住房的發(fā)展商，其利潤限制微利，因此經(jīng)濟(jì)適用住房的最終售價應(yīng)該比市場上同類型、同檔次的商品房便宜很多。而商品房則沒有這些優(yōu)惠和限制，相應(yīng)的售價是隨行就市確定的。（5）建設(shè)標(biāo)準(zhǔn)不同經(jīng)濟(jì)適用住房有具體的建設(shè)標(biāo)準(zhǔn)，嚴(yán)格控制在中小套型內(nèi)，中套面積在80平方米左右，小套面積在60平方米左右，房屋的挑選余地比較小。從這點講，不能充分滿足人們的不同需求。而商品房的靈活性較大，房屋可根據(jù)市場需要營建不同標(biāo)準(zhǔn)，不受具體條件限制，能滿足不同住戶的各種需求。23 經(jīng)濟(jì)適用房在我國住宅市場上的地位與作用 加強(qiáng)經(jīng)濟(jì)適用房保障體系的建設(shè)，是我國深化住房體制改革，加快住宅建設(shè)工作的重點。經(jīng)濟(jì)適用房在整個住宅產(chǎn)業(yè)

11、中的作用主要表現(xiàn)在以下幾個方面：（1）體現(xiàn)我國現(xiàn)階段住宅市場的主要特征。國外尤其是西方發(fā)達(dá)國家的住宅政策，在二戰(zhàn)后隨著住宅問題發(fā)展的三個階段，即解決有無的階段(重點是加速住宅建設(shè))、關(guān)注中低收入家庭住宅問題階段(重點是建立公平和有效的補(bǔ)貼機(jī)制)和逐漸減輕政府住宅責(zé)任階段(關(guān)注居住質(zhì)量和社區(qū)發(fā)展)，對住宅政策的目標(biāo)、背景、結(jié)構(gòu)和程序四個方面進(jìn)行了分階段調(diào)整。從我國目前狀況來看，基本上處于西方國家住宅政策發(fā)展中的第二個階段，因此，政府住宅政策的關(guān)鍵是如何通過住宅市場的有效運(yùn)作，解決中低收入家庭和最低收入家庭住宅問題。作為住宅市場中最大份額的經(jīng)濟(jì)適用房開發(fā)建設(shè)，既與國家促進(jìn)經(jīng)濟(jì)增長的宏觀社會、經(jīng)濟(jì)和

12、政治背景相吻合，又體現(xiàn)我國現(xiàn)階段住宅政策的核心是關(guān)注中低收入家庭住宅問題的解決。 （2）經(jīng)濟(jì)適用房是整體住宅供給的重要組成部分。從經(jīng)濟(jì)發(fā)達(dá)國家和地區(qū)的發(fā)展經(jīng)驗來看，雖然隨著各國或地區(qū)社會經(jīng)濟(jì)的發(fā)展，經(jīng)濟(jì)適用房建設(shè)的絕對數(shù)量和相對比例有所調(diào)整，但經(jīng)濟(jì)適用房始終是住宅供給的重要類型。 （3）實現(xiàn)了住宅市場的自然銜接。經(jīng)濟(jì)適用房是介于完全市場化的市場價商品住宅和非市場化的廉租房之間的、政府提供扶助的微利普通商品住宅。因此，經(jīng)濟(jì)適用房完成了住宅市場中非市場和市場的自然銜接，符合住宅市場和住宅消費(fèi)梯級發(fā)展的規(guī)律，對于建立穩(wěn)定協(xié)調(diào)的住宅市場具有重要意義。 因此，在目前的形勢下，要加快發(fā)展經(jīng)濟(jì)適用住房。一方

13、面，經(jīng)濟(jì)適用住房是我國公共住房保障制度的重要組成部分，是停止實物分房，實行住房分配貨幣化過渡時期的一項解決中低收入群體住房問題的重要政策，在當(dāng)前乃至今后相當(dāng)長時期內(nèi)，會為保障社會和經(jīng)濟(jì)的可持續(xù)性發(fā)展，解決好中低收入家庭的安居問題起到十分重要的作用。加快發(fā)展經(jīng)濟(jì)適用住房，完善公共住房保障制度是“以人為本”思想的體現(xiàn)，是構(gòu)建和諧社會的要求。另一方面，近兩年我國部分地區(qū)己經(jīng)出現(xiàn)了房地產(chǎn)過熱，已經(jīng)并將繼續(xù)對我國經(jīng)濟(jì)社會的各個方面產(chǎn)生一定程度的負(fù)面影響。要對房地產(chǎn)進(jìn)行調(diào)控，關(guān)鍵是要調(diào)控好房地產(chǎn)的供求關(guān)系，必須堅持兩手抓，一手調(diào)節(jié)供給，一手調(diào)控需求。其中調(diào)節(jié)供給，就是要進(jìn)行結(jié)構(gòu)性調(diào)整，一是限制別墅、高檔住

14、房的建設(shè)，二是增加普通住宅和經(jīng)濟(jì)適用住房建設(shè)。近年來北京市和其他大中城市的實踐表明，經(jīng)濟(jì)適用住房是穩(wěn)定市場的重要手段。3 我國經(jīng)濟(jì)適用房的價格現(xiàn)狀31 經(jīng)濟(jì)適用房的價格構(gòu)成 根據(jù)經(jīng)濟(jì)適用住房價格管理辦法規(guī)定,經(jīng)濟(jì)適用住房實行政府指導(dǎo)價,其基準(zhǔn)價格由開發(fā)成本、稅金和利潤三部分構(gòu)成。（1）開發(fā)成本：第一、按照法律、法規(guī)規(guī)定用于征用土地和拆遷補(bǔ)償?shù)人Ц兜恼鞯睾筒疬w安置補(bǔ)償費(fèi)。第二、開發(fā)項目前期工作所發(fā)生的工程勘察、規(guī)劃及建筑設(shè)計、施工通水、通電氣、通路及平整地等勘察設(shè)計和前期工程費(fèi)。第三、列入施工圖預(yù)(決)算項目的主體房屋建筑安裝工程費(fèi),包括房屋主體部分的土建(含樁基)工程費(fèi)、水暖電氣安裝工程費(fèi)及

15、附屬工程費(fèi)。第四、在小區(qū)用地規(guī)劃紅線以內(nèi),與住房同步配套建設(shè)的住宅小區(qū)基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)費(fèi),以及按政府批準(zhǔn)的小區(qū)規(guī)劃要求建設(shè)的不能有償轉(zhuǎn)讓的非營業(yè)性公共配套設(shè)施建設(shè)費(fèi)。第五、管理費(fèi)按照不超過前四項費(fèi)用之和的3%計算。第六、貸款利息按照房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營企業(yè)為住房建設(shè)籌措資金所發(fā)生的銀行貸款利息計算。第七、行政事業(yè)性收費(fèi)按照國家有關(guān)規(guī)定計收。（2）稅金 依照國家規(guī)定的稅目和稅率計算。（3）利潤 按照不超過3%計算。以下費(fèi)用不允許計入經(jīng)濟(jì)適用房價格：開發(fā)經(jīng)營企業(yè)留用的辦公用房、經(jīng)營用房的建筑安裝費(fèi)用及應(yīng)分?jǐn)偟母鞣N費(fèi)用；各種與住房開發(fā)經(jīng)營無關(guān)的集資費(fèi)用不允許計入經(jīng)濟(jì)適用住房價格；住宅小區(qū)內(nèi)經(jīng)營性設(shè)施的建設(shè)費(fèi)、

16、贊助、捐贈和其他費(fèi)用；各種賠償金、違約金、滯納金和罰款；按規(guī)定已經(jīng)減免及其他不應(yīng)計入價格的費(fèi)用。532 經(jīng)濟(jì)適用房的價格特點 與完全意義上的商品房相比,經(jīng)濟(jì)適用房在價格構(gòu)成及價格形成機(jī)制上有很大的差異,存在特殊性,具體表現(xiàn)為：（1）經(jīng)濟(jì)適用房的價格構(gòu)成中不包含土地出讓金。國務(wù)院明文規(guī)定：“經(jīng)濟(jì)適用住房建設(shè)用地采取行政劃撥方式供應(yīng)，”因而不交納土地出讓金，土地的級差收益無法在價格中體現(xiàn)。（2）政府對開發(fā)經(jīng)濟(jì)適用房的開發(fā)商的利潤率作了限制,為不超過3%,這種利潤率并非通過市場競爭形成的平均利潤。（3）為降低經(jīng)濟(jì)適用房的建設(shè)成本,政府對開發(fā)經(jīng)濟(jì)適用房還實行多項稅費(fèi)減免和信貸優(yōu)惠政策。這實際上是將一部

17、分財政收入補(bǔ)貼于住房價格中,因而仍含有福利性質(zhì)。（4）政府限定了經(jīng)濟(jì)適用房的消費(fèi)對象為中低收入家庭,這是一個特定的人群,因而其價格只存在局部市場。從經(jīng)濟(jì)適用房價格構(gòu)成和價格形成特點來看,它既區(qū)別于純商品住房,又區(qū)別于非貨幣化分配的福利住房,可以說它是一種既體現(xiàn)政策性優(yōu)惠又實行貨幣化分配的住房,是一種準(zhǔn)商品房。這種住房價格與其他住宅市場價格共存,形成住房價格新的“雙軌”,必然對房地產(chǎn)市場機(jī)制作用的發(fā)揮產(chǎn)生一定的影響。633 經(jīng)濟(jì)適用房的定價原則 （1）建設(shè)標(biāo)準(zhǔn)要適合我國國民經(jīng)濟(jì)發(fā)展水平，并且要因地制宜，不搞全國統(tǒng)一標(biāo)準(zhǔn)。（2）充分考慮中低收入家庭住房困難戶的經(jīng)濟(jì)狀況，使其在金融政策的扶持下，能夠

18、買得起、租得起。（3）政府在建設(shè)用地、開發(fā)建設(shè)稅費(fèi)等方面給予優(yōu)惠政策，并使這些優(yōu)惠政策真正落實到中低收入家庭。（4）保證開發(fā)商、承包商合理的經(jīng)營利潤。734 我國經(jīng)濟(jì)適用房價格存在的問題我國的社會保障制度已取得了很大發(fā)展，新的養(yǎng)老保險、住房保險、醫(yī)療保險、失業(yè)保險和城市最低生活保障均已建立并基本正常運(yùn)轉(zhuǎn)，但弱勢群體的住房保障問題仍十分突出。 1994年7月國務(wù)院關(guān)于深化城鎮(zhèn)住房制度改革的決定（簡稱房改決定）的出臺確立了我國住房改革的目標(biāo)：即以中低收入家庭為主要對象，建立具有社會保障性質(zhì)的經(jīng)濟(jì)適用性住房供應(yīng)體系。經(jīng)濟(jì)適用房的建設(shè)是在安居工程的基礎(chǔ)上發(fā)展起來的。所謂安居工程是指以城鎮(zhèn)中低收入家庭為

19、對象，建立具有社會保障性質(zhì)的經(jīng)濟(jì)適用住房制度和供應(yīng)體制的社會工程，是為適應(yīng)廣大中低收入階層購買力而建造的相對低成本的住宅。從安居工程的建設(shè)與實施情況來看，安居工程在起始階段的確推動了住房制度改革與住宅業(yè)的發(fā)展，在一定程度上緩解了城鎮(zhèn)中低收入家庭的住房問題，取得了較好的社會效益。但安居工程在具體實施過程中也暴露出以下問題：一是在建設(shè)用地供應(yīng)上并非都由政府提供或政府無償劃撥，存在著開發(fā)商找地的情況；二是安居工程的優(yōu)惠政策如稅費(fèi)減免等得不到落實；三是消費(fèi)對象的支付能力弱；四是安居工程建設(shè)過程中領(lǐng)導(dǎo)、管理與服務(wù)等不到位，各部門間配合協(xié)調(diào)性差，建設(shè)單位缺乏積極性。 在安居工程的基礎(chǔ)上，經(jīng)濟(jì)適用房成為取消

20、住房實物分配和福利分配之后我國城鎮(zhèn)居民購房的主要來源。持續(xù)發(fā)展經(jīng)濟(jì)適用房，不但是深化城鎮(zhèn)住房制度改革、加快住房商品化的需要，而且是啟動住宅市場，拉動國民經(jīng)濟(jì)持續(xù)、快速、健康發(fā)展的客觀要求。1998年城鎮(zhèn)經(jīng)濟(jì)適用房竣工面積為5509.9萬，1999年為10093.8萬，相當(dāng)于當(dāng)年竣工住房面積的20。2000年、2001年的竣工面積與1999年的竣工面積大體相當(dāng)。8建設(shè)經(jīng)濟(jì)適用房，對于啟動住房消費(fèi)、加快住房建設(shè)、平抑住房價格、保障住房供應(yīng)，特別是中低收入者的住房供應(yīng)，都產(chǎn)生了積極作用。 但是經(jīng)過幾年的發(fā)展，經(jīng)濟(jì)適用房市場不僅延續(xù)了安居工程所呈現(xiàn)出來的問題，而且暴露出了新的問題。其中在價格上的問題主

21、要體現(xiàn)在以下幾個方面：一是經(jīng)濟(jì)適用房價格失控問題，這又分為兩種：一種情況是由于地方政府缺乏定價透明度與評估價格的科學(xué)性，使得開發(fā)商認(rèn)為經(jīng)濟(jì)適用房的定價過低，開發(fā)商與地方政府就經(jīng)濟(jì)適用房的價格進(jìn)行博弈；另一種情況是地方政府對經(jīng)濟(jì)適用房價格調(diào)控不嚴(yán)，監(jiān)督管理力度不夠，開發(fā)商不是低價銷售、微利銷售，實行申請審批制度，而是加價銷售，使得經(jīng)濟(jì)適用房價格隨行就市，與商品住宅的價格相當(dāng)。開發(fā)商與地方政府之間的博弈(或合謀)導(dǎo)致了經(jīng)濟(jì)適用房價格調(diào)控的缺位與錯位，并最終使開發(fā)商取得了超額利潤。二是經(jīng)濟(jì)適用房的收費(fèi)太多，直接推動經(jīng)濟(jì)適用房成本的上漲。導(dǎo)致經(jīng)濟(jì)適用房稅與費(fèi)增加的原因在于：一是地方政府執(zhí)法不嚴(yán)；二是部

22、分根據(jù)政策進(jìn)行收費(fèi)的行政事業(yè)性單位存在亂收費(fèi)現(xiàn)象：三是當(dāng)前國家的政策體制不完善。4 經(jīng)濟(jì)適用房價格分析供求均衡理論 經(jīng)濟(jì)適用房的市場特性對于其價格的形成具有決定性的作用，而經(jīng)濟(jì)適用房的供求狀況能夠直接地反映出經(jīng)濟(jì)適用房的市場特性。 41 經(jīng)濟(jì)適用房需求與價格形成的關(guān)系 411 經(jīng)濟(jì)適用房的需求 根據(jù)標(biāo)準(zhǔn)的經(jīng)濟(jì)學(xué)定義，經(jīng)濟(jì)適用房的需求是指中低收入者在某一時期內(nèi)在經(jīng)濟(jì)適用房市場上按照一定的價格水平愿意而且能夠購買的經(jīng)濟(jì)適用房的數(shù)量。它包含兩層含義：一是愿意購買，即中低收入者的購買意愿，這主要由中低收入者現(xiàn)有的居住狀況決定；二是能夠購買，即中低收入者的購買能力，這主要由中低收入者現(xiàn)有的收入水平與經(jīng)濟(jì)

23、適用房的價格水平?jīng)Q定。隨著經(jīng)濟(jì)適用房價格的上漲，經(jīng)濟(jì)適用房的需求量是下降的。其原因是由經(jīng)濟(jì)適用房的收入效應(yīng)與替代效應(yīng)引致的，收入效應(yīng)在房價上漲的情況下使得中低收入者的實際收入減少，而替代效應(yīng)則使得經(jīng)濟(jì)適用房的需求量下降。 412 經(jīng)濟(jì)適用房的需求彈性 經(jīng)濟(jì)適用房的需求彈性是用來測定經(jīng)濟(jì)適用房的需求數(shù)量在它自身的價格、其他商品的價格或中低收入者的收入發(fā)生變化時的反應(yīng)程度，即價格彈性、交叉彈性與收入彈性。這里只對與經(jīng)濟(jì)適用房價格形成直接相關(guān)的價格彈性與收入彈性進(jìn)行分析。 （1）經(jīng)濟(jì)適用房需求的價格彈性經(jīng)濟(jì)適用房需求的價格彈性衡量經(jīng)濟(jì)適用房需求量的變化量隨其價格變化量而變化的程度，用以測定經(jīng)濟(jì)適用房

24、的需求量對其價格變化做出反應(yīng)的敏感程度，換句話說，是需求量變動百分比與價格變動百分比之間的比值。假設(shè)經(jīng)濟(jì)適用房的需求量為q，經(jīng)濟(jì)適用房的價格為p，則經(jīng)濟(jì)適用房需求的價格彈性的計算公式為：理論上，經(jīng)濟(jì)適用房需求的價格彈性是比較小的，這是由以下幾方面條件決定的：一、中低收入者對經(jīng)濟(jì)適用房的需求程度的大小以及經(jīng)濟(jì)適用房在中低收入者預(yù)算中所占的比例。一般而言，生活必需品的需求價格彈性較小，而奢侈品的需求價格彈性較大。由于經(jīng)濟(jì)適用房對于中低收入者而言是生活的必需品，經(jīng)濟(jì)適用房在中低收入者的消費(fèi)支出中價值量又最大，因此其需求價格彈性是較小的。二、經(jīng)濟(jì)適用房的可替代程度。一般而言，越容易被替代的商品，其價格

25、彈性越大，越不容易被替代的商品，其價格彈性就越小。9可以作為經(jīng)濟(jì)適用房的替代品的只有商品住房與廉租房兩種，從這三者之間的比較來看，經(jīng)濟(jì)適用房的可替代程度是比較低的，因此其需求價格彈性也較小。三、經(jīng)濟(jì)適用房的用途是否廣泛。一般而言，一種商品用途越廣泛，其價格彈性就越大；反之就越小。經(jīng)濟(jì)適用房的用途是供中低收入者居住的，因此其價格彈性較小。四、經(jīng)濟(jì)適用房使用的時間長短。一般而言，一種商品的使用時間越短，其價格彈性越大，一種商品的使用時間越長，其價格彈性就越小。經(jīng)濟(jì)適用房是開發(fā)給中低收入者居住的，其耐用性決定了其價格彈性較小。下面以2000-2005年我國經(jīng)濟(jì)適用房的市場需求量與市場價格水平為依據(jù)，

26、對經(jīng)濟(jì)適用房市場需求的價格彈性進(jìn)行測算，測算結(jié)果如表1所示：表1 2000-2005年我國經(jīng)濟(jì)適用房需求的價格彈性表1999年2000年2001年2002年2003年2004年2005年價格指數(shù)（上年=100）102.00101.40102.10101.80102.60103.20103.70市場需求量（萬平方米）2701.313760.074021.474003.614018.873261.803205.01需求價格彈性23.413.20-0.250.17-6.50-0.47注：價格指數(shù)、市場需求量數(shù)據(jù)來自中國統(tǒng)計年鑒（1999-2006）從表1中可以看到，我國經(jīng)濟(jì)適用房的價格逐年上漲，市場

27、需求量有增長也有降低，需求的價格彈性的幅度很大，這說明我國經(jīng)濟(jì)適用房市場是非常不穩(wěn)定的，出現(xiàn)了需求失控的局面。作為一種可替代程度低的生活必需品，經(jīng)濟(jì)適用房的用途是供中低收入者居住的，而且其使用時間較長，所以從理論上來說經(jīng)濟(jì)適用房的價格彈性是比較小的。但是從表1來看，我國經(jīng)濟(jì)適用房的價格彈性還是很大的，這說明其價格對需求的影響非常大，所以政府的限價對經(jīng)濟(jì)適用房市場是至關(guān)重要的。（2）經(jīng)濟(jì)適用房需求的收入彈性經(jīng)濟(jì)適用房需求的收入彈性是測定經(jīng)濟(jì)適用房的需求量對中低收入者的收入變化做出反應(yīng)的敏感程度，換句話說，是需求量變動百分比與收入變動百分比之間的比值。假設(shè)經(jīng)濟(jì)適用房的需求量為q，中低收入者的收入水

28、平為m,則經(jīng)濟(jì)適用房需求的收入彈性的計算公式為： 經(jīng)濟(jì)適用房需求收入彈性的大小進(jìn)行測定，可以對經(jīng)濟(jì)適用房的性質(zhì)進(jìn)行判斷。一般而言，當(dāng)一種商品的收入彈性1時，該商品為奢侈品，表明其需求量隨著貨幣收入的增加而增加，且需求量的增加越來越快；當(dāng)01時，該商品為生活必需品，表明隨著收入的增加，需求量也在增加，但需求量增加的速度慢于收入增加的速度。9理論上，經(jīng)濟(jì)適用房應(yīng)該屬于生活必需品，因為經(jīng)濟(jì)適用房是一種價值量非常大的商品，中低收入者不可能在短期內(nèi)對其產(chǎn)生過多的需求。 根據(jù)相關(guān)數(shù)據(jù)對2000-2005年我國經(jīng)濟(jì)適用房需求的收入彈性進(jìn)行計算，結(jié)果如表2所示：表2 2000-2005年我國經(jīng)濟(jì)適用房需求的收

29、入彈性表1999年2000年2001年2002年2003年2004年2005年市場需求量（萬平方米）2701.313760.074021.474003.614018.873261.803205.01城鎮(zhèn)中低收入家庭可支配收入（萬元/年）14541.8015346.2016303.4616069.0617302.3719147.6021245.39需求收入彈性6.091.110.310.05-0.25-0.17注：市場需求量、城鎮(zhèn)中低收入家庭可支配收入數(shù)據(jù)來自中國統(tǒng)計年鑒（1999-2006）從表2中來看，我國中低收入家庭每年的可支配收入水平與經(jīng)濟(jì)適用房的價格水平并不匹配，經(jīng)濟(jì)適用房對中低收入者

30、來說已經(jīng)成了一種奢侈品，而不是生活必需品。所以，雖然從理論上來說雖然經(jīng)濟(jì)適用房的收入彈性應(yīng)該比較小，但是從實際來看，其收入彈性還是很大的，尤其在2000-2003年這段時間，遠(yuǎn)遠(yuǎn)大于1，說明我國經(jīng)濟(jì)適用房的需求受中低收入家庭的收入影響很大。到了2003年以后，收入彈性有所下降，但是需求量卻并不隨著收入水平的增加而增加，說明經(jīng)濟(jì)適用房的高價格已經(jīng)不是一般中低收入家庭所能承受的。413 經(jīng)濟(jì)適用房的需求影響因素 （1） 經(jīng)濟(jì)適用房的土地需求 根據(jù)馬克思的地租(價)理論，土地作為一種生產(chǎn)要素，其自身并不具有價值，只有在與其他生產(chǎn)要素相結(jié)合以后才能形成價值，可見，對土地的需求總是與特定位置有關(guān)的一種具

31、體的需求，不同位置的土地在滿足需求時可互相代替。與商品住房市場的土地需求不一樣，經(jīng)濟(jì)適用房市場的土地需求并不由市場機(jī)制決定，而是由政府根據(jù)中低收入者對住房的需要程度以及當(dāng)?shù)氐慕?jīng)濟(jì)發(fā)展水平來決定的。在傳統(tǒng)的計劃經(jīng)濟(jì)體制下，由于城市土地采用無償劃撥制度，土地使用者對土地的需求完全不受價格機(jī)制的約束，而是取決于對土地的需求程度，需求程度越大，對土地的需求量越大。隨著市場化改革的深入，土地?zé)o償劃撥作為一種制度逐漸淡出了土地市場，現(xiàn)階段經(jīng)濟(jì)適用房市場對于土地的需求采取的是有償劃撥制度，征地者(即開發(fā)商)為了獲得土地需要支付征地、拆遷補(bǔ)償費(fèi)等，假設(shè)這一價格為固定價格p，此時需求量一樣受需求程度的影響，隨需

32、求程度的增大而增大，p可以約束需求，當(dāng)p足夠大時，需求程度將受到影響。 影響土地需求的因素包括宏觀因素與微觀因素兩方面。從宏觀因素來看，主要有國民收入水平、公共設(shè)施狀況、政府政策、人口狀況等。從微觀因素來看，主要有區(qū)位選擇因素。（2）經(jīng)濟(jì)適用房需求的其他影響因素 具體而言，以下因素對于經(jīng)濟(jì)適用房的需求將產(chǎn)生重大影響：第一、中低收入者人口的數(shù)量與結(jié)構(gòu)。城市中低收入者的數(shù)量越多，對經(jīng)濟(jì)適用房的需求量越大，中低收入者的自然增減量與機(jī)械增減量以及增長速度將直接影響經(jīng)濟(jì)適用房需求量的增減。在我國當(dāng)前城市化水平不斷提高的狀況下，中低收入者在總量上將有一定的增加，但隨著國民收入的不斷提高，中低收入者在數(shù)量上

33、又將呈減少的趨勢。這兩種趨勢的相互作用直接影響中低收入者的總量。除了總量以外，中低收入者的人口結(jié)構(gòu)也明顯影響經(jīng)濟(jì)適用房的需求量。如家庭結(jié)構(gòu)小型化的出現(xiàn)會導(dǎo)致對經(jīng)濟(jì)適用房的套型需求較小，但卻會增加經(jīng)濟(jì)適用房的套數(shù)。從各地經(jīng)濟(jì)適用房面積的具體界定標(biāo)準(zhǔn)來看，單人家庭的人均居住面積明顯大于雙人家庭及三人家庭的人均居住面積。 第二、空置率?？罩靡辉~源于西方，是反映房地產(chǎn)市場運(yùn)行狀況的一個重要因素，它是指建筑物整體或部分未得到使用，處于等待出租或出售的狀況?？罩门c供給、需求之間的關(guān)系如下： 空置=供給需求 由于經(jīng)濟(jì)適用房屬于準(zhǔn)商品，具有商品的屬性，因此經(jīng)濟(jì)適用房市場也將存在空置率。一定量的空置率是經(jīng)濟(jì)適用

34、房市場供求平衡的重要表現(xiàn)，其存在具有必然性。對于中低收入者而言，一定量的空置率將意味著更多的選擇機(jī)會，迫使開發(fā)商提供合意的、達(dá)到一定舒適標(biāo)準(zhǔn)的經(jīng)濟(jì)適用房?？罩寐矢邔⑹怪械褪杖胝咴谫徺I經(jīng)濟(jì)適用房時處于有利地位，爭取到更低的經(jīng)濟(jì)適用房價格或其他優(yōu)惠條件，迫使經(jīng)濟(jì)適用房價格下降，從而刺激經(jīng)濟(jì)適用房市場的需求。反之，當(dāng)空置率較低時，中低收入者的選擇余地較小，他們將面對較高的經(jīng)濟(jì)適用房價格，從而增加經(jīng)濟(jì)適用房的交易成本。但是，當(dāng)空置率過高時，經(jīng)濟(jì)適用房市場就會形成嚴(yán)重的資源浪費(fèi)，并積聚與商品住房市場一樣的市場風(fēng)險，從而使社會福利受到損失。 因此，在過高與過低的空置率之間必然存在著一個正常的空置率，在這個

35、空置率下，中低收入者具有充分的選擇權(quán)利，而開發(fā)商也可獲取自己的利益，這個空置率即為自然空置率。自然空置率是長期內(nèi)經(jīng)濟(jì)適用房市場供求平衡下的空置率，在這樣的狀況下，經(jīng)濟(jì)適用房價格不會面臨上升或下降的壓力，即自然空置率對于經(jīng)濟(jì)適用房價格的平穩(wěn)運(yùn)行起著平衡作用。 第三、經(jīng)濟(jì)適用房的購房貸款利率。購房貸款利率的高低對經(jīng)濟(jì)適用房的需求將產(chǎn)生直接影響。當(dāng)購房貸款利率提高時，經(jīng)濟(jì)適用房的需求量將下降，因為此時中低收入者將為購買經(jīng)濟(jì)適用房支付更多的利息，而在短期內(nèi)中低收入者的收入?yún)s沒能得到相應(yīng)的提高。當(dāng)購房貸款利率降低時，經(jīng)濟(jì)適用房的需求量則增大。當(dāng)購房貸款利率提高時，經(jīng)濟(jì)適用房的需求者將支付更多的利息，這將

36、最終體現(xiàn)在經(jīng)濟(jì)適用房的價格上，表現(xiàn)為經(jīng)濟(jì)適用房價格的提高。反過來，當(dāng)購房貸款利率降低時，經(jīng)濟(jì)適用房的價格則有所下降。第四、政府的政策性補(bǔ)貼。在住房分類供應(yīng)體系中，經(jīng)濟(jì)適用房與廉租房一樣，都屬于社會保障住房，這是由經(jīng)濟(jì)適用房購買對象中低收入者的收入水平?jīng)Q定的。然而即使在現(xiàn)有的經(jīng)濟(jì)適用房價格水平下，對廣大中低收入群體而言，要購買一套經(jīng)濟(jì)適用房仍需要政府通過轉(zhuǎn)移支付方式進(jìn)行補(bǔ)貼。政府的政策性補(bǔ)貼對于中低收入者而言即為從一定程度上增加了中低收入者的收入水平，使其購買能力得到提高。 第五、中低收入者的失業(yè)率。中低收入者的就業(yè)狀況對于其家庭收入水平具有直接的影響，當(dāng)中低收入者就業(yè)狀況較好，即失業(yè)率較低時，

37、其購買經(jīng)濟(jì)適用房的可能性就較大；當(dāng)中低收入者的失業(yè)率較高時，其購買經(jīng)濟(jì)適用房的可能性就較小。對失業(yè)率研究的政策含義在于：要使中低收入者購房的實際支付能力提高，政府應(yīng)該設(shè)法拓寬中低收入者的就業(yè)渠道，為其增加收入盡可能創(chuàng)造條件。綜上所述：經(jīng)濟(jì)適用房的需求隨著經(jīng)濟(jì)適用房的價格水平、中低收入者的收入水平、中低收入者的人口數(shù)量與結(jié)構(gòu)、經(jīng)濟(jì)適用房的空置率、物價水平、中低收入者的消費(fèi)結(jié)構(gòu)、中低收入者的失業(yè)率、經(jīng)濟(jì)適用房購房貸款利率、政府對中低收入者的政策性補(bǔ)貼等因素的變化而變化。這些因素的共同作用最終決定了經(jīng)濟(jì)適用房的需求。42 經(jīng)濟(jì)適用房供給與價格形成的關(guān)系 421 經(jīng)濟(jì)適用房的供給經(jīng)濟(jì)適用房供給是指在一

38、定時間內(nèi)開發(fā)商愿意而且能夠提供到市場上進(jìn)行交易的經(jīng)濟(jì)適用房的數(shù)量。經(jīng)濟(jì)適用房的供給是一個生產(chǎn)過程，開發(fā)商從政府手中獲取土地、購進(jìn)原材料進(jìn)行經(jīng)濟(jì)適用房的建設(shè)，建成后提供到市場上。決定經(jīng)濟(jì)適用房供給的是一種廠商行為。但是在住房分類供應(yīng)體系中，經(jīng)濟(jì)適用房屬于政府主導(dǎo)下的一種社會保障性住房，因此，經(jīng)濟(jì)適用房的供給并不是完全意義上的廠商行為。就短期而言，經(jīng)濟(jì)適用房的供給是固定的，這主要取決于以下兩方面的原因：第一，政府作為經(jīng)濟(jì)適用房的間接供給者，在短期內(nèi)供給到市場上的經(jīng)濟(jì)適用房用地面積是一定的，此時，在規(guī)定的容積率及其它規(guī)劃條件下，經(jīng)濟(jì)適用房的供應(yīng)量是受限制的。第二，開發(fā)商在完全的市場經(jīng)濟(jì)條件下，必然追

39、求利潤最大化，假設(shè)其他條件不變，在價格上漲的情況下將加大住房的供應(yīng)量。但在經(jīng)濟(jì)適用房市場，由于政府規(guī)定開發(fā)商的利潤應(yīng)該低于3%，在這樣的制度安排下，開發(fā)商受利潤預(yù)期的激勵，將減少經(jīng)濟(jì)適用房的開發(fā)量。pp2p0p1oq1 q0q2qsp2pp0p1oq0qs 圖 1 短期供給曲線圖 圖 2 長期供給曲線圖從長期來看，在長期的調(diào)整過程中，原有的開發(fā)商會不斷根據(jù)企業(yè)的發(fā)展?fàn)顩r來調(diào)整自身的生產(chǎn)規(guī)模，而且會有新的開發(fā)商進(jìn)入或原來的開發(fā)商退出，此時與開發(fā)商的均衡供應(yīng)量對應(yīng)的成本不是邊際成本，而是開發(fā)商長期平均成本曲線的最低點。因此市場的長期供給曲線對應(yīng)著不同價格水平上經(jīng)濟(jì)適用房的供給量，它是由市場需求擴(kuò)大

40、或減少所引起的市場供求平衡時各開發(fā)商曲線低點的軌跡。422 經(jīng)濟(jì)適用房的供給彈性經(jīng)濟(jì)適用房的供給價格彈性是用來測定經(jīng)濟(jì)適用房的供給數(shù)量在其價格發(fā)生變化時的反應(yīng)程度，是衡量經(jīng)濟(jì)適用房供給量的變化量隨其價格變化量而變化的程度，即供給量變動百分比與價格變動百分比之間的比值。假設(shè)經(jīng)濟(jì)適用房的供給量為q，經(jīng)濟(jì)適用房的價格為p，則經(jīng)濟(jì)適用房供給價格彈性的計算公式為： 理論上，經(jīng)濟(jì)適用房供給的價格彈性系數(shù)較小，這是因為：一種商品的供給價格彈性在短期內(nèi)主要取決于生產(chǎn)該商品的難易程度。一般地，生產(chǎn)規(guī)模變動容易的商品，供給的價格彈性就較大；反之，生產(chǎn)規(guī)模變動困難的商品，其供給價格彈性就較小。9從短期來看，經(jīng)濟(jì)適用

41、房的供給量是固定的，這意味著無論經(jīng)濟(jì)適用房的價格如何變化，其供給量都在一個穩(wěn)定的水平上。而事實上，經(jīng)濟(jì)適用房從決定開發(fā)到完工其間經(jīng)過選址、審批、報建、設(shè)計、施工、驗收至最后銷售等過程需要的時間起碼在半年以上(長則可達(dá)2年以上)。在這段時間里，市場上經(jīng)濟(jì)適用房的供給量是無法改變的。而從長期來看，經(jīng)濟(jì)適用房的供給受城市用地與規(guī)劃的限制，其長期供給的價格彈性也不會高。在特殊的條件下，也會發(fā)生一些特殊的現(xiàn)象。例如，當(dāng)需求低迷而價格下降時，彈性系數(shù)也變成負(fù)值，其絕對值或大或小，但這只是一種特例。以2000-2005年我國經(jīng)濟(jì)適用房的市場供給量與市場價格水平為依據(jù)，對經(jīng)濟(jì)適用房市場供給的價格彈性進(jìn)行測算，

42、測算結(jié)果如表3所示：表3 2000-2005年我國經(jīng)濟(jì)適用房供給彈性表1999年2000年2001年2002年2003年2004年2005年價格指數(shù)（上年=100）102.00101.40102.10101.80102.60103.20103.70竣工面積（萬平方米）3970.365313.325795.975279.685330.584257.493513.45往年存量（萬平方米）2308.623577.675130.926905.428181.499493.2010488.89銷售面積（萬平方米）2701.313760.074021.474003.614018.803261.803205.

43、01供給量（萬平方米）6278.988890.9910926.8912185.1013512.0713750.6914002.34供給彈性24.609.786.053.970.550.49注：價格指數(shù)、竣工面積、銷售面積數(shù)據(jù)來自中國統(tǒng)計年鑒（1999-2006）從表3中的數(shù)據(jù)可以看出，我國經(jīng)濟(jì)適用房的供給隨著其價格的升高而增加，這是符合市場規(guī)律的。經(jīng)濟(jì)適用房供給彈性經(jīng)過了一個由大變小的過程，2000-2003年中經(jīng)濟(jì)適用房的供給彈性遠(yuǎn)遠(yuǎn)大于1，不符合理論依據(jù)，由此可看出其價格對供給的影響過大，開發(fā)商不斷開發(fā)新的經(jīng)濟(jì)適用房，中低收入者卻因價格太高買不起，不少經(jīng)濟(jì)適用房都被買得起非中低收入者所購買

44、，說明了經(jīng)濟(jì)適用房的有效供給太低。而到了2003年以后供給彈性回落，下降到了1以下，符合理論依據(jù)，這說明市場采取了措施，政府針對經(jīng)濟(jì)適用房價格過熱的情況實施了相應(yīng)對策，其宏觀調(diào)控起了作用。423 經(jīng)濟(jì)適用房的供給影響因素 （1）經(jīng)濟(jì)適用房的土地供給 經(jīng)濟(jì)適用房的土地供給是指在一定時間與地區(qū)內(nèi)各地政府根據(jù)本地中低收入家庭的收入狀況、本地中低收入者的人口數(shù)量，結(jié)合本地的經(jīng)濟(jì)發(fā)展?fàn)顩r與城市用地狀況、劃撥給開發(fā)商用于經(jīng)濟(jì)適用房建設(shè)的土地。經(jīng)濟(jì)適用房的土地供給量是有限的，從短期來看，經(jīng)濟(jì)適用房的土地供給量是固定的，因為政府在短期內(nèi)是根據(jù)規(guī)劃來確定經(jīng)濟(jì)適用房的土地出讓量的，該土地出讓量一旦確定，則固定在某

45、一水平上。從長期來看，經(jīng)濟(jì)適用房的土地供給量理論上應(yīng)該是先隨著政府規(guī)劃建設(shè)經(jīng)濟(jì)適用房數(shù)量的增加而增加，當(dāng)?shù)竭_(dá)一定點后，經(jīng)濟(jì)適用房的土地供給量則可能減少，在這個過程中，土地價格與土地的供給量之間的相關(guān)性是較小的，因為形成經(jīng)濟(jì)適用房的土地價格中僅含有征地、拆遷補(bǔ)償費(fèi)(這在一定時間內(nèi)其值也是固定的)。 影響經(jīng)濟(jì)適用房土地供給的因素有很多，如自然限制因素、經(jīng)濟(jì)因素、技術(shù)因素和制度因素等。但對經(jīng)濟(jì)適用房土地供給真正具有決定意義的是經(jīng)濟(jì)因素和制度因素。土地作為一種稀缺性資源，是一種財產(chǎn)，在當(dāng)前城市土地日益緊張的情況下，土地資源的稀缺性表現(xiàn)得更加明顯。由于經(jīng)濟(jì)適用房的土地供給對于地方政府而言無法獲取土地出讓

46、金從而無法產(chǎn)生土地收益，地方政府作為一個利益主體會在制定土地出讓計劃時權(quán)衡不同用途土地之間的比重，這種經(jīng)濟(jì)因素對經(jīng)濟(jì)適用房的供給具有重大的影響。經(jīng)濟(jì)因素會進(jìn)一步反映到制度因素中，地方政府會通過一定的政策安排使經(jīng)濟(jì)適用房的土地供給量體現(xiàn)政府意圖。可見，經(jīng)濟(jì)適用房的土地供給量主要受經(jīng)濟(jì)因素與制度因素的影響。 與經(jīng)濟(jì)適用房土地供給相關(guān)的一個問題是經(jīng)濟(jì)適用房建設(shè)用地的選址問題。根據(jù)西方國家城市住宅用地選址理論，土地利用強(qiáng)度與土地價格之間具有較強(qiáng)的相關(guān)性。根據(jù)城市住宅用地選址理論，經(jīng)濟(jì)適用房建設(shè)用地的選址問題存在著價格與位置的兩難沖突：一方面城市中區(qū)位條件較好的地段，土地經(jīng)濟(jì)價值較高，若采用行政劃撥方式

47、配置這些土地，則會以減緩城鎮(zhèn)土地使用制度改革的進(jìn)程為代價，難以進(jìn)行城市用地結(jié)構(gòu)調(diào)整，同時區(qū)位較好的地段大都位于老城區(qū)，大量的拆遷安置將提高經(jīng)濟(jì)適用房開發(fā)的綜合成本；另一方面，雖然城郊的土地價格遠(yuǎn)低于城市中心區(qū)的土地價格，但新區(qū)開發(fā)的基礎(chǔ)設(shè)施與配套設(shè)施建設(shè)成本較高，在政府補(bǔ)貼有限的條件下，建成后的住宅小區(qū)可能存在配套設(shè)施不全、交通、生活不方便等問題。經(jīng)濟(jì)適用房建設(shè)用地的選址問題對經(jīng)濟(jì)適用房土地供給的影響是：合理的建設(shè)用地選址將可能給經(jīng)濟(jì)適用房的土地供給帶來有利的影響，有效地配置土地資源；而不合理的建設(shè)用地選址將會帶來不利的影響，造成土地資源的浪費(fèi)，最終使社會福利受損。這就需要地方政府在出讓經(jīng)濟(jì)適

48、用房用地時科學(xué)地規(guī)劃、合理地布局，充分而高效地利用城市的土地資源。（2）經(jīng)濟(jì)適用房供給的其他影響因素除了經(jīng)濟(jì)適用房的價格、土地供給對經(jīng)濟(jì)適用房的供給具有重大影響以外，以下因素對于經(jīng)濟(jì)適用房的供給也將產(chǎn)生較大影響，這是由經(jīng)濟(jì)適用房自身的特性決定的。 第一、經(jīng)濟(jì)適用房的資金供給與開發(fā)貸款利率。經(jīng)濟(jì)適用房的建設(shè)離不開金融的支持，足夠的資金供給與合理的開發(fā)貸款利率是經(jīng)濟(jì)適用房建設(shè)順利進(jìn)行的有效保證。經(jīng)濟(jì)適用房的資金供給越充分，經(jīng)濟(jì)適用房供給實現(xiàn)的可能性越大，經(jīng)濟(jì)適用房的資金供給越短缺，經(jīng)濟(jì)適用房供給實現(xiàn)的可能性就越小。經(jīng)濟(jì)適用房的資金供給主要體現(xiàn)在經(jīng)濟(jì)適用房開發(fā)投資額的大小上，而資金供給的來源則離不開

49、政府財政的扶持與開發(fā)商自身的實力，這就需要各地政府在經(jīng)濟(jì)適用房的資金供給上有詳細(xì)的計劃以確保經(jīng)濟(jì)適用房建設(shè)資金到位。資金供給是啟動經(jīng)濟(jì)適用房建設(shè)的一個引擎，而開發(fā)貸款利率則是經(jīng)濟(jì)適用房開發(fā)建設(shè)過程中的一個平衡杠桿。當(dāng)開發(fā)貸款利率較低時，開發(fā)商進(jìn)行經(jīng)濟(jì)適用房建設(shè)的成本就相應(yīng)降低，經(jīng)濟(jì)適用房的供給量將有所增加，當(dāng)開發(fā)貸款利率提高時，開發(fā)商出于開發(fā)成本的考慮，其建設(shè)經(jīng)濟(jì)適用房的動力不足，經(jīng)濟(jì)適用房的供給量將減少。 第二、容積率。容積率是指在城市用地許可的范圍內(nèi)經(jīng)濟(jì)適用房的建筑面積與經(jīng)濟(jì)適用房的占地面積之間的比值。在經(jīng)濟(jì)適用房的土地出讓面積一定時，容積率的大小直接決定了經(jīng)濟(jì)適用房供給面積的多少，當(dāng)容積

50、率上升時，經(jīng)濟(jì)適用房的供給面積就增多；反之，當(dāng)容積率下降時，經(jīng)濟(jì)適用房的供給面積就減少。容積率可以引起土地供給與經(jīng)濟(jì)適用房供給量之間關(guān)系的變化，并可進(jìn)一步影響經(jīng)濟(jì)適用房價格的變化。對于政府部門而言，容積率指標(biāo)的變化不僅可以改變土地供給與經(jīng)濟(jì)適用房供給量之間的關(guān)系，而且能調(diào)整經(jīng)濟(jì)適用房價格的變化。 容積率并不是越大越好，經(jīng)濟(jì)適用房的容積率過大，意味著社區(qū)內(nèi)住戶的公共空間就越小，小區(qū)的綠化、環(huán)境、基礎(chǔ)配套設(shè)施等較差，住戶的生活品質(zhì)得不到保證，即過大的經(jīng)濟(jì)適用房容積率將以犧牲住戶的生活舒適度為代價。這就需要確定一個合理的容積率。合理容積率是指在規(guī)劃允許的條件下，開發(fā)商可以盡可能多的獲得利潤，而經(jīng)濟(jì)適

51、用房的供給對象中低收入者的必要的生活品質(zhì)也能得到保證的容積率。第三、經(jīng)濟(jì)適用房的建設(shè)成本，即生產(chǎn)成本。經(jīng)濟(jì)適用房的定價方法是按成本定價，建設(shè)成本在經(jīng)濟(jì)適用房的價格中占了較大的比重。隨著現(xiàn)代技術(shù)的發(fā)展，住房的建筑材料質(zhì)量必然有相應(yīng)的提高，這會增加經(jīng)濟(jì)適用房的建設(shè)成本。當(dāng)經(jīng)濟(jì)適用房的建設(shè)成本過高時，意味著開發(fā)商在開發(fā)過程中將面臨更大的資金壓力，如果資金不到位，經(jīng)濟(jì)適用房的供給量將會減少。反之，當(dāng)經(jīng)濟(jì)適用房的建設(shè)成本過低時，經(jīng)濟(jì)適用房的供給量則會增加，但過低的經(jīng)濟(jì)適用房建設(shè)成本無法保證經(jīng)濟(jì)適用房的建設(shè)質(zhì)量，進(jìn)而會影響到經(jīng)濟(jì)適用房的需求。因此，開發(fā)商總是試圖尋求在建設(shè)質(zhì)量得到保證的前提條件下降低建設(shè)成

52、本，追求建設(shè)成本最小化。 第四、稅費(fèi)率。稅費(fèi)率的高低對于經(jīng)濟(jì)適用房的供給具有直接的影響，當(dāng)稅費(fèi)率較高時，意味著開發(fā)商將為政府支付更多的稅費(fèi)，給開發(fā)商帶來更大的資金壓力，并同時導(dǎo)致經(jīng)濟(jì)適用房價格的上漲，這時經(jīng)濟(jì)適用房的供給將減少。當(dāng)稅費(fèi)率較低時，開發(fā)商在開發(fā)過程中將面臨較小的資金壓力，從而使經(jīng)濟(jì)適用房的供給增加。第五、經(jīng)濟(jì)適用房的新開工面積。按照住宅建設(shè)的周期理論，經(jīng)濟(jì)適用房的新開工面積在兩年內(nèi)將竣工，并提供到市場上轉(zhuǎn)化為中低收入者對經(jīng)濟(jì)適用房的需求。可見，經(jīng)濟(jì)適用房新開工面積與經(jīng)濟(jì)適用房的供給呈正相關(guān)關(guān)系，經(jīng)濟(jì)適用房的供給隨新開工面積的增加而增加，隨新開工面積的減少而減少。43 經(jīng)濟(jì)適用房市場

53、的非均衡分析431 房地產(chǎn)市場供求均衡的基本原理（1）房地產(chǎn)市場供求均衡的涵義 所謂房地產(chǎn)市場供求均衡，即供給與需求的均衡態(tài)，是指房地產(chǎn)商品的供給價格與需求價格相一致，而且供給數(shù)量與需求數(shù)量相一致時的房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)運(yùn)行狀態(tài)。10房地產(chǎn)供給和需求均衡態(tài)的實質(zhì)就是房地產(chǎn)商品的實現(xiàn)問題。因此，房地產(chǎn)市場的供求均衡，是房地產(chǎn)市場運(yùn)行的最基本問題，也是房地產(chǎn)市場運(yùn)行所追求的重要目標(biāo)。認(rèn)識房地產(chǎn)供求均衡原理的現(xiàn)實意義在于：在微觀層次上，房地產(chǎn)商應(yīng)該重視房地產(chǎn)市場供給和需求的變動，重視其均衡態(tài)的狀況，及時調(diào)整生產(chǎn)經(jīng)營策略和計劃；在宏觀層次上，國家應(yīng)該運(yùn)用稅收、利率、信貸等經(jīng)濟(jì)杠桿，刺激或抑制供給或需求，引導(dǎo)供求

54、曲線沿著人們所希望的方向移動，從而達(dá)到一個新的均衡態(tài)。pnn1odsegm2mm1qf根據(jù)經(jīng)濟(jì)學(xué)原理，參看圖3所示，供給曲線s與需求曲線d的交點e稱為均衡點。在均衡點上，供給與需求處于均衡態(tài)。圖3上均衡點e所對應(yīng)的on稱為均衡價格，e點所對應(yīng)的需求量或供給量om稱為均衡數(shù)量。圖3 房地產(chǎn)市場的均衡圖（2）需求量和供給量的變動對房地產(chǎn)市場供求均衡的影響在經(jīng)濟(jì)學(xué)上，所謂需求量和供給量的變動是指當(dāng)影響需求或供給的其他因素不變時，商品本身價格的變動所引起的需求量或供給量的變動，在圖象上表現(xiàn)為同一條曲線上的點的移動。如圖3所示，當(dāng)市場價格低于均衡價格，為on1時，其對應(yīng)的需求量為om1，供給量為om2，

55、顯然om1om2，即供不應(yīng)求，市場價格必然上升，一直上升到on時，供給量與需求量相等，達(dá)到了均衡態(tài)。市場價格高于均衡價格時的原理也相同。（3）需求和供給變動對房地產(chǎn)市場供求均衡的影響經(jīng)濟(jì)學(xué)上需求和供給的變動與上段論及的需求量和供給量的變動是有區(qū)別的，根據(jù)經(jīng)濟(jì)學(xué)的一般原理，需求和供給的變動是指當(dāng)商品本身的價格不變時，其他因素的變動所引起的需求量和供給量的變動。表現(xiàn)為整個曲線的移動。如圖4所示：pn0n1os1ee1m2m1qs0d0d1 e2圖 4 需求和供給變動對房地產(chǎn)市場供求均衡的影響圖當(dāng)需求減少，需求曲線從d0移到d1時。假定供給曲線s0不變，那么供給和需求的均衡點就會移至e1點，在圖象上

56、表現(xiàn)為新的均衡態(tài)時，均衡價格比初始時降低了，均衡數(shù)量也減少了。假定需求不變，供給增加，供給曲線右移至s1，均衡點移至e2，此時均衡價格比初始時降低了，均衡數(shù)量比初始時增加了。 432 經(jīng)濟(jì)適用房市場供求的非均衡分析所謂經(jīng)濟(jì)適用房市場供求的非均衡態(tài)，即供給與需求的失衡狀態(tài)，是指經(jīng)濟(jì)適用房的供給價格與需求價格、供給數(shù)量與需求數(shù)量之間，或者有一對不一致，或者兩者都不一致的經(jīng)濟(jì)運(yùn)行狀態(tài)。它表現(xiàn)為三種狀態(tài)。（1）總量性供不應(yīng)求狀態(tài)這種狀態(tài)是指市場中經(jīng)濟(jì)適用房供給總量小于需求總量的一種房地產(chǎn)供求格局。其特征是：經(jīng)濟(jì)適用房供應(yīng)緊張，價格飛速上升，消費(fèi)者急于求購處于被動地位，而供應(yīng)商處于主動地位，產(chǎn)生惜售行為，甚至抬價出售。產(chǎn)生的原因，主要