小型股份制房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)運作

1、小型股份制房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)運作淺 析二零一零年一月二十八日 目 錄1、房地產(chǎn)開發(fā)30年回顧2、房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的運作模式2.1、早期的模式2.2、以一個企業(yè)為主多個企業(yè)協(xié)作2.3、成熟大型房地產(chǎn)企業(yè)的運作2.4、如何選擇合適的運作模式3、小型股份制房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)如何運作淺析3.1、3.8小型股份制房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)運作淺析 1、 房地產(chǎn)業(yè)30年的發(fā)展回顧：1.1、 19781988年：逐步引進住房商品化的改革；我國住房制度改革的基本理論是鄧小平同志提出來的；特別是在1980年的一次談話中，他明確地提出“關(guān)于住宅問題，要考慮城市建筑住宅，分配房屋一系列政策。城鎮(zhèn)居民個人可以購買房子，也可以自己蓋。不但新

2、房子可以出售，老房子也可以出售?？梢砸淮胃犊睿部梢苑制诟犊?，10年、15年付清。住宅出售后，房租恐怕要調(diào)整，要聯(lián)系房價調(diào)整房租，使人感到買房合算。因此要研究逐步提高房租。房租太低，人們就不買房子。繁華的市中心和偏僻地方的房子，交通方便地區(qū)和不方便地區(qū)的房子，城市和郊區(qū)的房子，租金應(yīng)該有所不同。將來房租提高了，對低工資的職工要給予補貼?！边@些關(guān)于住宅商品化的理論和觀點，為我國住房制度改革和規(guī)劃提供了理論依據(jù)和發(fā)展方向。1988年國務(wù)院發(fā)布了全國城鎮(zhèn)分期分批實行住房制度改革實施方案（國發(fā)198811號文件）規(guī)定了，實現(xiàn)住宅商品化的目標及相關(guān)政策。1.2、19881998年 建立市場經(jīng)濟體制和住房

3、貨幣分配政策確定住宅與房地產(chǎn)業(yè)是國民經(jīng)濟新的增長點的方針。在住宅與房地產(chǎn)業(yè)的生產(chǎn)、流通、分配交換中，不僅與建筑業(yè)、建材業(yè)、冶金業(yè)、紡織業(yè)、化工業(yè)、機械業(yè)、儀表業(yè)、森林業(yè)等50個生產(chǎn)部門有著極其密切的關(guān)系，并且直接影響到家電、家具、裝修，以及金融、旅游、園林、運輸、商品業(yè)、服務(wù)業(yè)的發(fā)展。1998年6月國家發(fā)布了國務(wù)院關(guān)于進一步深化城鎮(zhèn)住房制度改革，加快住房建設(shè)的通知(國發(fā)199823號文件)；文件根據(jù)住房商品化、市場化和社會化的改革理論，徹底停止了住房實物分配，堅定地實行住房貨幣分配政策，提出了建立與社會主義市場經(jīng)濟體制相適應(yīng)的并符合我國情況的城鎮(zhèn)住房新制度。1.3、19982008年：這十年是

4、我國房地產(chǎn)業(yè)快速發(fā)展的時期，住宅和房地產(chǎn)業(yè)已經(jīng)發(fā)展成為國民經(jīng)濟的支柱產(chǎn)業(yè)，與市場經(jīng)濟相適應(yīng)的住房制度進一步完善，科學(xué)合理的住房結(jié)構(gòu)和住房合理消費正在逐漸形成，居民住房水平有了較大的提高。胡錦濤同志2007年在中國共產(chǎn)黨第十七代表大會的政治報告中，進一步提出要“加快推進以改善民生為重點的社會建設(shè)”，“努力使全體人民，學(xué)有所教，勞有所得，病有所醫(yī)，老有所養(yǎng)，住有所居”把住房問題列為民生問題的重要內(nèi)容。根據(jù)我國的國情，特別是人多地少的特點；決定了我國的住房消費與住房供給的總體模式應(yīng)是：住房市場與住房保障制度的有機結(jié)合，對不同收入人群的不同供給模式；最終過渡到政府提供廉租房實現(xiàn)“住有所居”；要改善、舒

5、適的住房條件就購買商品房。 通過30多年房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展的回顧，可以證明房地產(chǎn)業(yè)是一個高度依賴政策的行業(yè)，政府政策是房地產(chǎn)業(yè)冷暖的風向標；在經(jīng)歷了97亞洲金融風暴，2007年由美國房地產(chǎn)業(yè)引發(fā)的世界金融危機，我國的房地產(chǎn)業(yè)在政府各項宏觀調(diào)控政策和刺激內(nèi)需政策指導(dǎo)下，正健康、穩(wěn)定的向前發(fā)展，有力的證明了市場經(jīng)濟政府監(jiān)控、調(diào)控的必要性。作為企業(yè)家要講政治，企業(yè)家應(yīng)是政治家，中國的企業(yè)家第一要講政治，二要依法誠信經(jīng)營，三要確定管理出效益的理念；實力、規(guī)?；倘恢匾?，但最重要的是人才，實現(xiàn)集約管理；野蠻成長的時代已經(jīng)一去不復(fù)返了。企業(yè)家應(yīng)具備“死而不亡”，“放而不棄”堅韌不拔的毅力。念念不忘責任、念念不忘

6、感恩。 2、 房地產(chǎn)業(yè)不同的經(jīng)營模式2.1、 早期的模式 房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展的初級階段，房地產(chǎn)企業(yè)要與相關(guān)的企業(yè)一起運作；一般是房地產(chǎn)企業(yè)委托策劃公司策劃，規(guī)劃、勘察、 設(shè)計公司做規(guī)劃、設(shè)計，施工單位建設(shè)，銷售公司銷售，由物業(yè)公司來做售后服務(wù)，這是因為房地產(chǎn)企業(yè)自身條件決定的。他不能完成房地產(chǎn)業(yè)這個系統(tǒng)工程的各項工作。2.2、以一個企業(yè)為主，多個企業(yè)合作隨著房地產(chǎn)企業(yè)的不斷發(fā)展、成長、逐步形成企業(yè)自己 建立策劃部、銷售部、其余工作仍有相關(guān)企業(yè)來完成。2.3、成熟大型房地產(chǎn)企業(yè)的運作中國房地產(chǎn)業(yè)現(xiàn)已經(jīng)歷了30多年的發(fā)展歷程，出現(xiàn)了一些大型上市公司，這些大公司運作基本實現(xiàn)了由自己完成各項工作，而無需其他

7、公司介入。他是由策劃公司、規(guī)劃、勘察設(shè)計公司、建筑公司、物業(yè)服務(wù)公司共同組成的企業(yè)集團。2.4、如何選擇合適的運作模式縱觀以上幾種運作模式，顯然房地產(chǎn)企業(yè)自身有能力，由自己一個集團來運作“肥水不流外人田”，將會取得相對更加豐厚的利潤，雖然是一個婆婆當家，但分灶吃飯，獨立核算， 相互監(jiān)督、相互支持，相互促進，為實現(xiàn)企業(yè)社會效率最佳化，股東利益最大化，最終為實現(xiàn)社會滿意、政府滿意、房地產(chǎn)企業(yè)滿意奠定了堅實基礎(chǔ)。 由于房地產(chǎn)業(yè)利潤高，遠遠高于制造業(yè)、貿(mào)易業(yè)等，它幾乎是所有行業(yè)經(jīng)營的基礎(chǔ)；另外房地產(chǎn)業(yè)進入門檻相對較低，有資金加上一些必要的條件就可以經(jīng)營房地產(chǎn)。因而小型股份制房地產(chǎn)企業(yè)發(fā)展十分迅速，特別

8、是在三、四線城市及欠發(fā)達地區(qū)他們有廣闊的發(fā)展空間。那么這種小型股份制房地產(chǎn)企業(yè)又應(yīng)如何運作呢？本人認為只有參照集團運作模式，精兵簡政，堅持一人一崗或一人多崗，集約管理，否則很難取得較好的經(jīng)濟效益。3、 小型股份制企業(yè)如何運作的一些淺見3.1、按照股份制企業(yè)的管理制度，由股東大會選舉董事會，監(jiān)事會，由董事會選董事長、由董事會選聘總經(jīng)理，實行 投資與運營管理分離的原則。日常經(jīng)營工作由總經(jīng)理負全責；全面承擔項目的運作，由他直接向股東、董事會、董事長負責。并承擔相應(yīng)的法律、社會責任。作為股東雖然大家有著不同的閱歷、不同的文化背景，但大家通過合作，可以取長補短、相互學(xué)習(xí)、并相互尊重、相互支持、相互理解；

9、在企業(yè)發(fā)展實踐中增長智慧、才干；但不需人人參與項目的實際管理，否則不利于企業(yè)管理，也影響企業(yè)收益，損害股東的利益。3.2、堅持管理出效益，結(jié)合國情、企業(yè)環(huán)境，制定科學(xué)、嚴謹?shù)墓芾碇贫龋_保制度行得通、管得住，用的好。用制度管人、管事，一人只有一個領(lǐng)導(dǎo)，不重疊不交叉，堅持“三老四嚴” “四個一樣”，努力創(chuàng)造出適合企業(yè)發(fā)展的企業(yè)文化。 用制度來實現(xiàn)雖是一個公司，但相互之間，責權(quán)利明確，相互支持、相互監(jiān)督，杜絕同是一家人，一團和氣，得過且過，特別是產(chǎn)品質(zhì)量和各部門的交接之中，不認真對待出現(xiàn)問題，使產(chǎn)品帶著缺陷進入下一個程序，這是決不允許的。個人與部門，部門與整個公司之間，每個部門每個人的權(quán)益都與最終

10、的產(chǎn)品質(zhì)量、效益直接掛鉤。人員基本工資一般高于企業(yè)所在地的最低工資標準，重績效，可以一事一獎，也可年終計總獎，著重在獎金上體現(xiàn)多勞多得，干好干壞不一樣，真正體現(xiàn)按勞分配，員工基本工資不要差距太大，避免產(chǎn)生負面影響。按制度辦事，必須曉之以理，動之以情，制度面前人人平等。用制度保證企業(yè)的任何經(jīng)營活動都具有可追塑性；不因人而改變企業(yè)的管理模式(除非現(xiàn)行管理制度不能適用生產(chǎn)發(fā)展，必須改變)。戰(zhàn)略可以復(fù)制，細節(jié)決定成?。蛔ゼ毠?jié)、抓“短板”，用管理保證企業(yè)的可持續(xù)發(fā)展。 3.3、管理層必須精兵簡政，首先要抓好人力資源的可持續(xù)發(fā)展，人才使用上不拘一格，能上能下，既不避親，也不唯親， 只唯賢；用五湖四海之人才

11、，創(chuàng)“一家”之財； 發(fā)現(xiàn)、使用、培養(yǎng)人才是企業(yè)之本；員工是企業(yè)的主體、是推動企業(yè)發(fā)展的生力軍，要使員工切身的感到自己是企業(yè)的主人；最大限度的發(fā)揮員工潛能、創(chuàng)造性，為企業(yè)服務(wù)。隨著企業(yè)的不斷發(fā)展，人才隊伍也必須提高、壯大；人的使用安排上一定要有“臺階”、“試用期”，競爭上崗，把那些精干、能干、又會干的人安排在關(guān)鍵崗位上；用人不能不“疑”，“疑”對企業(yè)有利，對他本人也有利，加強監(jiān)督、個人進步快、企業(yè)少失誤；尊重人才，倡導(dǎo)簡單、真誠的人際關(guān)系，為優(yōu)秀人才創(chuàng)造一個和諧的、富有激情的環(huán)境；使優(yōu)秀人才脫穎而出好的企業(yè)氛圍。第二是抓企業(yè)生產(chǎn)管理的事前指導(dǎo)，中間檢查，事后總結(jié)；從技術(shù)、安全層面著手全面控制項目

12、的安全、質(zhì)量、進度、投資、合同管理。管理點、關(guān)鍵部位必須落實到人。3.4、資金籌措是企業(yè)活動的基礎(chǔ)，渠道以銀行貸款為主，自有為輔，民間融資要慎重；資金投放要謹慎、果斷、大膽，確保資金鏈不出問題、不失時機的緊盯市場，國家政策變化，及時調(diào)整產(chǎn)品結(jié)構(gòu)。按市場要求的節(jié)奏提供適銷對路產(chǎn)品，從根本上促進銷售，加快資金周轉(zhuǎn)，降低運作成本，提高資金的使用效率。資金鏈是生命線，必須與金融機構(gòu)建立可靠的關(guān)系，確保資金周轉(zhuǎn)，萬萬不能粗心大意。3.5、堅持誠信、創(chuàng)名牌、控制風險、促發(fā)展。誠信是企業(yè)的宗旨，創(chuàng)造出差異產(chǎn)品，并得到市場持續(xù)認同；對于房地產(chǎn)企業(yè)不只是給業(yè)主提供物質(zhì)空間，天、地、陽光、新鮮空氣，更需要給業(yè)主送

13、去無處不有、無時不在的貼心物業(yè)服務(wù)，使他們享受到教育、醫(yī)療、健康運動等方面持續(xù)的服務(wù)，體現(xiàn)品牌價值、實現(xiàn)股東投資的效益最大化。3.6、堅持依法經(jīng)商，遵規(guī)、履程、嚴謹細致、規(guī)范、通過設(shè)置科學(xué)決策程序，制定嚴謹?shù)牟僮髁鞒?，企業(yè)的重大決策程序規(guī)范、科學(xué)、最大限度的減少失誤、降低成本。3.7、協(xié)調(diào)房地產(chǎn)企業(yè)與政府、媒體、客戶的關(guān)系；企業(yè)最大的攻關(guān)是政府，與房地產(chǎn)企業(yè)有直接關(guān)系的有：住房和城建委、土地、工商、稅務(wù)、消防、人防等19個部門，其中有16個部門要收費；另外經(jīng)營性收費是17項；然而國家和地方政府的優(yōu)惠政策能夠減免相關(guān)費用，這些“減”“免”就是企業(yè)的純利潤。 與媒體建立良好的關(guān)系，特別是把關(guān)的有關(guān)負責人，避免新聞界個別職業(yè)道德不佳的人出于功利目的報道；應(yīng)有暢通的信息通道，及時互通消息。 客戶（業(yè)主）是房地產(chǎn)企業(yè)的衣食父母；必須想業(yè)主之所想，做好規(guī)劃、環(huán)境、戶型、平面、空間設(shè)計，不炒概念，不耍花架子，事事落到實處，使之成為可實現(xiàn)可持續(xù)發(fā)展的項目，真正做到以人為本。良好的客戶關(guān)系是企業(yè)發(fā)展的基石，是品牌、認知度、美譽度的源泉，堅持客戶需求為導(dǎo)向，做好產(chǎn)品結(jié)構(gòu)調(diào)整和開發(fā)，適應(yīng)不同人群的消費需求，既適合居住，又適合創(chuàng)業(yè)，這才是最根本人文關(guān)懷和以人為本。3.8、建立健全處理突發(fā)事