北京通州梨園地產(chǎn)項目投資建議書

1、【最新資料,Word版，可自由編輯！】匕京通州梨園鎮(zhèn)項目建議書49通州梨園鎮(zhèn)項目關(guān)鍵詞1、項目名稱：北京通州梨園鎮(zhèn)2、項目位置：北京市通州區(qū)梨園鎮(zhèn)項目四至：東至規(guī)劃路，南至現(xiàn)狀住宅小區(qū)，西至11站街，北至京津公路3、轉(zhuǎn)讓方式：掛牌4、交易對象：北京市土地儲備中心通州分中心5、一級開發(fā)商：新城基業(yè)房地產(chǎn)開發(fā)公司6、開發(fā)屬性：二級開發(fā)7、規(guī)劃用地面積：總占地面積為 69200 m2 ,其中：規(guī)劃建設(shè)用地61200 m，代征道路用地8000 m8、總建筑面積：175950 m ,其中：（1 ）地上建筑面積：153000 m；地下建筑面積：22950 m（滿足人防、部分車庫、物業(yè)管理用房、設(shè)備用房和其

2、他公共服務(wù)設(shè)施用房的要求，按15%估算）居住建筑面積：12240 m,其中：普通商品房建筑面積104040 m;雙限房建筑面積：18360 m （滿足政府規(guī)定）；非配套公建建筑面積：30600 m,配套公建面積3000 m ,9、項目容積率：2.5控高：控制高度：80米；綠化率：30%建筑密度：w 30%10、預(yù)計掛牌價格：38250萬元（土地出讓金和土地補(bǔ)償）12、土地樓面價：2500元/ m213、項目直接成本：96009萬元（含土地成本、建安成本及不可預(yù)見等直接成本，詳見正文投資估算表）其中：14、 可售地上面積單方成本：6275元/ m （直接總成本/地上可售面積）15、周邊調(diào)查市場均

3、價：（1 ）普通住宅（毛坯房）7800元/ m（2 ）商業(yè)整體15000 元/ m16、同類可比產(chǎn)品最低價格：（1 ）普通住宅（毛坯）6584元/ m；（當(dāng)代名筑）（2商業(yè)整體12000 元/ m同類可比產(chǎn)品最高價格（1 ）普通住宅（毛坯房）：8478元/ m；（新通國際花園）（2 ）商業(yè)整體15000 元/ m17、項目預(yù)計銷售均價：整體均價 8843元/ m,其中：（1）普通住宅7100元/ m(3 )商業(yè)整體1500元/ m218、預(yù)計總銷售收入153195萬元其中：(1) 住宅銷售收入87345萬元(2) 商業(yè)銷售收入45900_萬元(3) 車庫收入19950萬元19、預(yù)計項目利潤40

4、333.90萬元20、投資利潤率：31.51% ；21、投資回收期：24個月22、付款方式:建議結(jié)論:收購該項目公司100%股權(quán)理由：1、該項目緊臨通州梨園，屬通州區(qū)的居住區(qū)，具有明顯的地理、交通、商務(wù)優(yōu)勢;2、通州區(qū)成熟地區(qū)，短、平、快項目，市場前景較好；3、門檻相對較低，操作簡單，交易方式安全；1.第一部分項目情況簡介一、項目概況二、項目經(jīng)濟(jì)技術(shù)指標(biāo)三、項目功能分布四、項目進(jìn)展情況第二部分項目市場分析和項目定位、北京市房地產(chǎn)市場分析.、區(qū)域市場分析三、市場調(diào)研數(shù)據(jù)四、市場調(diào)研分析五、項目定位第三部分項目經(jīng)濟(jì)分析、成本分析、投資估算表、收益分析第四部分轉(zhuǎn)讓價款支付方式第五部分項目開發(fā)條件及文

5、件第一部分項目情況簡介一、項目概況1.項目名稱：北京通州久居雅園項目 2.項目位置：通州區(qū)梨園鎮(zhèn)四至范圍：東至DBC加州小鎮(zhèn)，南至規(guī)劃路，西至現(xiàn)狀住宅小區(qū)，北至京津公路。地處通州梨園區(qū)域中心，地理位置十分優(yōu)越。該地區(qū)屬于通州區(qū)梨園鎮(zhèn)的黃金地段。南祛唐仁和刪礦上莊館21本案-北臧利n疏璃河地n 齋璃河銷4 :卞;義哼能Nd、- u檜辛店苗x街道，* 飛莊/空南苑T北項目在北京市相對位置1=1 zoo ?K東項目在通州區(qū)的相對區(qū)位項目的鳥瞰圖3.項目實景項目的南邊界項目的東邊界項目的北邊界項目的西邊界4.項目周邊交通輕軌項目南側(cè)市政路5.項目周邊實景新城國際花園二、項目經(jīng)濟(jì)技術(shù)指標(biāo)1、規(guī)劃用地面積

6、：總占地面積為 69200川，其中：規(guī)劃建設(shè)用地61200 m2，代征道路用地8000 m22、總建筑面積：175950 m2,其中：（1 ）地上建筑面積：153000 m；地下建筑面積：22950 m （滿足人防、部分車庫、物業(yè)管 理用房、設(shè)備用房和其他公共服務(wù)設(shè)施用房的要求，按15%估算）居住建筑面積：12240 m,其中：普通商品房建筑面積104040 m ；雙限房建筑面積：18360 m （滿 足政府規(guī)定）；非配套公建建筑面積：30600 m,配套公建面積3000 m,3、項目容積率：2.5控高：控制高度：82米；綠化率：30%建筑密度：w 30%三、項目功能分布功能分區(qū)為住宅、商業(yè)以

7、及配套公建和地下車庫。四、項目進(jìn)展情況目前已取得的主要相關(guān)文件詳見第五部分項目開發(fā)條件及文件第二部分項目市場分析和項目定位、北京房地產(chǎn)市場調(diào)研1、北京房地產(chǎn)行業(yè)長期看好北京房地產(chǎn)行業(yè)長期看好人口站構(gòu)wqaK 丈妄 SIS 3占 9 6TS TrTs 6TF 二5 6呂 5 S 戈5 6二 ZS T570根據(jù)調(diào)研，我們發(fā)現(xiàn)北京各個地區(qū)的房地產(chǎn)行情差異很大，北京房地產(chǎn)市場應(yīng)該劃分區(qū)從區(qū)域來分析根據(jù)各地的差異，我們將北京房地產(chǎn)市場分為老城區(qū)（東城、西城、宣武、崇文）朝陽 海淀區(qū)、其他城區(qū)（通州、昌平、豐臺、石景山）。小結(jié)朝陽海淀區(qū)二手房價格從08年2月開始回落5月份小幅反彈。其他地區(qū)的二手房價格從0

8、8年3 月開始小幅回目前趨于穩(wěn)定。老城區(qū)房價一直較為堅挺，至今仍維持上漲的格局。成交量有所回落但幅度不大在10%到202、房地產(chǎn)供求關(guān)系房地產(chǎn)供疝墓t供應(yīng)角度3、分析房價的模型 總供應(yīng)=可售期房面積+未簽約現(xiàn)房面根據(jù)調(diào)研，一般開發(fā)商開工到預(yù)售的工期約為12個月。下個月總供應(yīng)二本月總供應(yīng)一本月銷售面積+12個月前的新開工面積庫存消化時間（單位：月）=總供應(yīng)/本月銷售面積可售房屋西積耒簽筠面矢批準(zhǔn)預(yù)售面積新開工銷售面報Api-0&咒2* 92440.041&7. 791SS.70Ma 廠 0&2646. 62159.34p700 1 4247.70Jun-062626. 69522. 73144.

9、19240,90Jul-062470. 04571.S299 P7149.50Au -062427. 93621. 58171. 21165.20Sep-062157. 11684.07sor.ei169. 100ct*062452. 32727. 1915S. M200.20Nuv 0&2350. 04746.07179. SS209.30Lec-0&337 Z. 49777.17321. E2ijitj.JOJan-07汨打.317S1.56level125, SnssFeb-072305.06SO7.2637.62125. S闕后ifai-07223& 28799, 121S. 7012

10、5.8isa 5Apr-070-3834. 2157. 30197. 1l5. 9May-Q73108.0：S37.S8ICO. 75110. 3150. 8Jun-072015, 38312.0517& 15252. 21* 5Jul 071935, 3039J.S1102. 08192- 3171 3Aug-071967. ； J932.67224,05LJ1192. 6Sep-071997. 161012.IE23C. H245.11740ct-071S90. 571051.99140.34327242 3Xov-茁1SS0. S51132,23177. 2281.9236.Eec-07

11、1911.921244.aslfi2. 784ia. t291. 2Jsui-OS18S&441376.67131. 03：74. 511.05Feb-081865. TC1302. “29.79174. co11品Mai-QS1841. 341340.3C11Q, 05234.1HZApr-OS2024. 851400.19WD520L3E7.2May-OB2053. 081388.98192.02267, 9聖鳥調(diào)斫轉(zhuǎn)果一欽（杓50%丿鳥 二？一 sa sou 1$_ SAUN s-00 sdQS SLIW 5s 5um 5 丄士 sm sq sm450400350390250200150

12、10050庫存消化時間自07存消化時間自07年年底以來大幅攀升薜忘消化時同自0744、房GO unr ooo g unr 壬 5g sunr s童 90衛(wèi) 9=二戔 90un 9=|第價有一定負(fù)相關(guān)關(guān)系澤瘤請化時間鳥房價荊一定的負(fù)相采關(guān)系北京扇價韜數(shù)庫存消化時闔（右軸）二sz 2丄 0= 60 丄 05 smr s=r sls= s=s SIES srtsr I0SUE 工90Z Hioor 二三二 60sM gss slpoa sgos 3PS2因此，悲觀情觀情景2007年年底以來，由于銷量大幅下滑，庫存消化時間開始攀升并創(chuàng)出新高。隨著庫存消化時間的上升，北京房價開始滯漲，局部出現(xiàn)下跌。命觀

13、時界：北懐房地產(chǎn)麻麥蚤饒夠恵08耳帀g弄逐步上材屛存消化時同蘭dug 6亍瑩- h亍言 6亍呂Y 6亍星 M_LT亠 芝匕盤 S倉 巨百0 茅dos 吾宣 SMr 罟L=r 蘭摻 00亍SJ 羅 S匸仝 sg 1 衛(wèi) M爭. L亍cn.根據(jù)調(diào)研結(jié)果，奧運(yùn)對施工的影響約為 3個月（7月、8月、9月），08年下半年樓盤供減少，北京 房價有望維持高位。 如果成交量仍然持續(xù)低迷，庫存消化時間將在09年上半年繼續(xù)攀升，北京房價 下跌將無法避免法避免。樂觀情景：北京房地產(chǎn)成交量能夠樂觀情景：北京房地產(chǎn)成交量能夠在08年下半年逐步上升5、從需求角度分析房價的模型.通過調(diào)研，我們發(fā)現(xiàn)北京五環(huán)以外的需求以自住為

14、主（90%以上），20%為北京人，80%為外地來京工作者，想在北京定居80%以上的買房人群需要貸款。.自住人群的購買力主要由收入決定.如果按照家庭收入的50%作為每月還款額，那么根據(jù)目前的平均收入就可以算出房價的 那么根據(jù)目前的平均收入就可以算出房價的合理價格。推導(dǎo)過程（一）（四）（六）=（五）/90（一）X1.1 X1.1（三）/24（ 五）X24011748541.57970834045 771429857106年平均工資08年年收入家庭年收入月供月供對應(yīng)月供對應(yīng)的總房90平米房價對結(jié)果的修正.根據(jù)調(diào)研，我們發(fā)現(xiàn)北京各部委和事業(yè)單位存在大量自建住房的現(xiàn)象，這類需求對價格不敏感，也不受宏觀調(diào)

15、控的影響北京公務(wù)員真實收入與工資單存在較大的差異，我們初步假設(shè)公務(wù)員的真實收入是工資單收入的兩倍工資單收入的兩倍。修正的結(jié)果公務(wù)員總數(shù)北京總就業(yè)人口公務(wù)員平均工資提升北京平均工資2840964530617528003310.87加上北京公務(wù)員其他收入后的模型08年年收入家庭年收入月供月供對應(yīng)的總房款90 平米房價51852 .4410370543218185719095結(jié)論.以北京當(dāng)前的收入水平，自住型為主的房價合理值應(yīng)該為9095元/平方米。.根據(jù)調(diào)研，當(dāng)前五環(huán)外商品房價格約為10000元11000元，結(jié)合之前供應(yīng)模型對北京房價看跌的判斷，我們認(rèn)為未來北京房價 2009上半年仍存在10%的下

16、跌空間，但2009年下半 年將止跌回穩(wěn)。二、北京市房地產(chǎn)市場分1、宏觀經(jīng)濟(jì)環(huán)境分析2008年北京市經(jīng)濟(jì)增速回落，1-3季度GDP同比漲幅為9.1%10000900000800元億：位單00Oo o O o o O o o O6 5 4300020001000北京帀歷年GD變化圖14%12%10%8%6%4%2%0%GDP GDP增長率9140C2016%數(shù)據(jù)來源：北京市統(tǒng)計局、中國房地產(chǎn)指數(shù)系統(tǒng)（CREIS）受國際金融危機(jī)的影響，外需大幅減弱，加上國家宏觀調(diào)控政策等因素的影響下，2008年以來北京經(jīng)濟(jì)出現(xiàn)回落走勢；2000-2007年北京市地區(qū)生產(chǎn)總值同比漲幅均超過 10%，但2008年下半

17、年來，北京市經(jīng)濟(jì)出現(xiàn)回落現(xiàn)象；2008年1-3季度，全市實現(xiàn)地區(qū)生產(chǎn)總值 7586.3億元，按可比 價格計算，比上年同期增長9.1%。其中，第一產(chǎn)業(yè)實現(xiàn)增加值73.9億元，增長0.9% ;第二產(chǎn)業(yè)實 現(xiàn)增加值1927億元，增長4.1%，其中工業(yè)實現(xiàn)增加值1630億元，增長4.9% ;第三產(chǎn)業(yè)實現(xiàn)增加 值5585.3億元，增長11.1%。人均可支配收入持續(xù)增加，但消費(fèi)者支出同比減少2500020000元位15000單100005000北京市歷年人均可支配收入變化圖20%15%10%5%0%-5%-10%-15%人均可支配收入I-20%人均消費(fèi)支出人均可支配收入人均消費(fèi)支出數(shù)據(jù)來源：北京市統(tǒng)計局、

18、中國房地產(chǎn)指數(shù)系統(tǒng)（CREIS）隨著北京經(jīng)濟(jì)持續(xù)發(fā)展，人均可支配收入不斷增加；2008年1-9月,北京市城鎮(zhèn)居民家庭人均可支配收入為18577元，同比增長12.2%，扣除物價因素影響，實際增長 5.8% ;而城鎮(zhèn)居民人均消費(fèi)性支出為12101元，同比增長5.7%，扣除物價因素影響，實際下降0.3%。居民人均支配收入同 比上漲，而人均消費(fèi)性支同比卻下降，可見 2008年城鎮(zhèn)居民消費(fèi)的熱情有所下降，對未來經(jīng)濟(jì)持續(xù) 增長的信心不足；國家下半年以來不斷出臺的擴(kuò)大內(nèi)需，促進(jìn)經(jīng)濟(jì)持續(xù)穩(wěn)步增長的政策，有望使消費(fèi)者逐步恢復(fù)信心。2、房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營情況2008年房地產(chǎn)開發(fā)投資總體仍呈下降趨勢，帶動固定資產(chǎn)投資回

19、落元億：位單o O o O5 04 40053003000052o O o OO 52 1固定資產(chǎn)投資 II房地產(chǎn)投資 固定資產(chǎn)投資增長率房地產(chǎn)投資增長率北京市歷年固定資產(chǎn)投資、房地產(chǎn)投資變化圖%40%30% % o O2 1%0%-10% Oo o Oo OO 5%60數(shù)據(jù)來源：北京市統(tǒng)計局、中國房地產(chǎn)指數(shù)系統(tǒng)（CREIS）2008年1-11月北京固定資產(chǎn)投資額達(dá)到3051億元，較去年同期下降5.10% ;其中房地產(chǎn)開發(fā)投資為1510.8億元，占固定資產(chǎn)投資總額的49.52% ； 2008年以來房地產(chǎn)投資總體呈下降趨勢，較上年同期下降7.1%。正是由于房地產(chǎn)投資的回落，以及基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)的減少

20、，使得北京市全社會固 定資產(chǎn)投資較去年同期回落。企業(yè)籌集資金的壓力加大，定金及預(yù)付款占比下降，自籌資金上升北京歷年資金來源變化圖o%o%J國內(nèi)貸款 利用外資自籌資金 其他資金nl-0RH0數(shù)據(jù)來源：北京市統(tǒng)計局、中國房地產(chǎn)指數(shù)系統(tǒng)（CREIS）2008年1-11月北京房地產(chǎn)資金來源國內(nèi)貸款占比為28.32%，較去年同期基本持平，稍上漲0.18個百分點(diǎn)，但自籌資金占比達(dá)到 25.41%，較去年同期上升了 6.61個百分點(diǎn)；其他資金中，定 金及預(yù)付款占比28.98%,較去年同期的35.81%下降了 6.82個百分點(diǎn)。由于2008年北京房地產(chǎn)整體 市場處于銷售低迷期，回款壓力大，致使定金及預(yù)付款比例

21、下滑，企業(yè)只能加大自籌資金的力度，進(jìn) 一步增加了企業(yè)籌集資金的壓力。保障性住房用地推出力度加大，使得 2008年土地購置面積大幅上漲北京市歷年土地開發(fā)與購置圖2500 Lr 200%o o O002米方平萬：位單500008200O5282150%100%6827nB2I土地開發(fā)面積 I I 土地購置面積土地開發(fā)面積增長率 土地購置面積增長率數(shù)據(jù)來源：北京市統(tǒng)計局、中國房地產(chǎn)指數(shù)系統(tǒng)（CREIS）2008年土地市場由于受到整體房地產(chǎn)市場不景氣的影響，北京土地交易日益蕭條，但由于政策性住房用地2008年推出的力度加大，使得2008年土地購置和開發(fā)面積都有較大幅度的上漲；其中2008年1-11月土

22、地購置面積達(dá)到577.1萬平方米，較去年同期上漲 41.1%，遠(yuǎn)超過2007年整年的391.6萬平方米；而2008年1-11月的土地開發(fā)面積基本與2007年整年數(shù)值相當(dāng)，為246.6萬 平方米，較去年同期上漲7.2個百分點(diǎn)。商品房供應(yīng)指標(biāo)同比持續(xù)下滑，2008年新開工面積、竣工面積同比均持續(xù)下降4000”米方平萬：位單1新開工面積 ）竣工面積新開工面積增長率竣工面積增長率北京帀歷年商品房新開工面積和竣工面積變化圖OOOOO o o o o O 5 0 5 0 5 3 3 2 2 100T00O580%70%60%50%40%30%20%10%0%-10%-20%2008年1-11月北京商品房新

23、開工面積2053.5萬平方米，同比下降4.0% ;實現(xiàn)竣工面積1572.8 萬平方米，同比下降13.6%。新開工面積自2004年以來，僅2006年同比出現(xiàn)反彈，其他各年份同 比均出現(xiàn)下滑，2007年同比降幅達(dá)到最大為19.6%，2008年持續(xù)2007年的下降趨勢，1-11月同 比降幅為4.0%，降幅有所回落；而商品房竣工面積 2005年成為分水嶺，1999-2005年竣工面積保 持高速增長，而2006-2008年逐步回落，2008年1-11月降幅達(dá)到13.6% 。商品房銷供比逐步回落，供過于求矛盾日益顯現(xiàn)北京市歷年商品房銷售供給比較圖2008年受房地產(chǎn)市場整體低迷的影響，北京商品房銷售面積同比

24、大幅回落，降幅大于商品房竣工面積降幅；2008年1-11月銷供比自2000年以來首次低于0.7，市場供過于求的矛盾日益顯現(xiàn);按照這趨勢預(yù)測，2009年商品房銷售壓力將進(jìn)一步增加，供過于求現(xiàn)象將更加嚴(yán)峻3、商品住宅市場行情保障性住房集中供應(yīng)，大幅增加2008住宅市場供應(yīng)量北京市2007-2008商品住宅上市面積對比圖12007 2008 同比增長 環(huán)比增長2008年1-11月住宅供應(yīng)套數(shù)和面積分別達(dá)到131250套、1393.12萬平方米，較去年同期相2008年住宅供應(yīng)主要集中在9月,比分別上漲了 28.40%和15.01% ;從各月上市面積對比圖來看, 究其原因是2008年北京加大保障性住房供

25、應(yīng)，其中，9月兩限房集中供應(yīng)16312套和141.25萬平方米，占當(dāng)月的比重分別達(dá)到 59.08%和53.21% ;其他各月表現(xiàn)均穩(wěn)。2008年住宅市場觀望氣氛彌漫，樓市持續(xù)低迷，成交量同比下降幅度將近50%北京市2007-2008商品住宅成交面積對比圖I 2007年 12008年同比增長 環(huán)比增長米方平萬：位單2008年1-11月住宅成交套數(shù)和成交面積分別為 74366套、779.09萬平方米，較去年同期相比分別下降34.71%和45.80% ；自2007年11月以來，提高第二套住房首付比例以及提高房貸稅率 正式實施，使得2008年一開始就進(jìn)入了樓市觀望期，住宅成交量同比持續(xù)下降；年中由于受

26、到華東地區(qū)房地產(chǎn)市場價格大幅下跌以及國際金融危機(jī)等因素的影響，北京樓市觀望氣氛亦加濃厚，成交量持續(xù)下滑，價格也出現(xiàn)松動；9月份以來國家為了穩(wěn)定房地產(chǎn)市場，出臺一系列擴(kuò)大內(nèi)需，增加保障 性住房供應(yīng)等政策，使得9月份以來住宅成交量由于保障性住房集中供應(yīng)成交而有所上漲；由于 10 份諸多刺激樓市成交的利好政策的執(zhí)行，11月份北京部分剛性需求得到釋放，成交量環(huán)比大幅上漲， 但同比仍在下降。北京市2007-2008商品住宅日均成交套數(shù)對比圖2008年住宅日均成交套數(shù)同比下降過百60000500300200米方平萬：位單1月 2月 3月 4月 5月 6月 7月 8月 9月 10月 11月 12月全年200

27、6 年 2007 年 2008 年2007年以來，住宅日成交套數(shù)持續(xù)下滑，并且下降幅度增加；住宅日均成交套數(shù)從2006年的429套下降到2007年的334套，降幅為95套，而進(jìn)入2008年降幅進(jìn)一步加大；2008年1-11月 住宅成交套數(shù)為74366套，日成交套數(shù)為223套，較2007年下降了 111套；可見2008年住宅市 場觀望氣氛濃厚，市場需求沒有得到釋放，成交量持續(xù)低迷。保障性住房開發(fā)力度加大，新增供應(yīng)較去年上漲近4倍2007上市套數(shù)占比上市面積占比銷售套數(shù)占比銷售面積占比供銷比商品住宅112380100%1329.63100%121909100%1531.98100%0.87保障性住

28、房82387.33%87.906.61%57654.73%63.054.12%1.39經(jīng)濟(jì)適用房82387.33%87.906.61%57654.73%63.054.12%1.39兩限房00.00%0.000.00%00.00%0.000.00%0.002008:1-11上市套數(shù)占比上市面積占比銷售套數(shù)占比銷售面積占比供銷比商品住宅131250100%1393.12100%74366100%779.09100%1.79保障性住房4102931.26%333.9323.97%2163129.09%173.7322.30%1.92經(jīng)濟(jì)適用房1380410.52%102.657.37%1196416

29、.09%91.5511.75%1.12兩限房2722520.74%231.2916.60%966713.00%82.1810.55%2.81注：（單位：套、萬平方米）2007年以來，北京政府逐步加大保障性住房的開發(fā)建設(shè)，2007年整年保障性住房供應(yīng)套數(shù)和面積達(dá)到8238套和87.90萬平方米，分別占住宅供應(yīng)的7.33%和6.61% ； 2008年保障性住房開發(fā) 力度進(jìn)一步加大，尤其是下半年以來，商品住宅市場持續(xù)低迷；國務(wù)院為了保證房地產(chǎn)市場的平穩(wěn)發(fā) 展，在擴(kuò)大內(nèi)需的同時進(jìn)一步加大和加快保障性住房的建設(shè)；2008年1-11月保障性住房供應(yīng)套數(shù)和面積分別為41029套、333.93萬平方米，占別分

30、別為31.26%和23.97%，市場供應(yīng)較2007年 整年提高了將近4倍；隨著11月國務(wù)院計劃2009-2011年總投資9000億元加大保障性住房建設(shè)規(guī)模，平均每年計劃投入3000多億；2009-2011年，將增加200多萬套的廉租住房、400多萬套的經(jīng)濟(jì)適用住房，屆時北京保障性住房供應(yīng)將進(jìn)一步增加北京市2007-2008商品住宅成交均價對比圖2008年北京上半年房價維持高位運(yùn)行， 下半年價格出現(xiàn)松動，保障性住房集中供應(yīng)成交拉底住房成 交價格14000米方平/元：位單1300012000110001000090008000700060001月2月3月 4月 5月 6月 7月8月9月 10月 1

31、 1月 12月2 006 20 07 20 08從北京房價近三年的走勢來看，北京上半年房價較2007年同期實現(xiàn)較大幅度的上漲，并且持續(xù)上漲趨勢，這種現(xiàn)象一直保持到 4月份，進(jìn)入5月份房價同比持續(xù)上漲，但漲幅有所放緩；進(jìn)入 8 月在經(jīng)濟(jì)適用房集中供應(yīng)成交的拉動下，房價同比出現(xiàn)下滑；9月份經(jīng)濟(jì)適用房和限價房成交面積達(dá)到51.06萬平方米，保障性住房占住宅成交比重從 8月的22.82%上漲到9月60.57%，住宅成交價 格被拉底到2008年最低，僅為7853元/平方米，回歸到2006年同期水平；10、11月由于保障性 住房成交比例依然保持在50%左右，住宅成交價格低位運(yùn)行。北京中房住宅指數(shù)2008年

32、以來表現(xiàn)平穩(wěn)，與住宅成交價格基本吻合2007-2008商品住宅交易價格與中房住宅指數(shù)走勢對比圖14000130001200011000100009000800070002400220020001800160030 :70 :商品住宅成交均價中房住宅指數(shù)中國房地產(chǎn)指數(shù)系統(tǒng)北京住宅指數(shù)從2007年1月的1578點(diǎn)，持續(xù)上漲到2008年3月的2300點(diǎn)，漲幅度達(dá)到45.78% ;而住宅實際成交價格從2007年1月的8726元/平方米上漲到2008 年3月的13506元/平方米，漲幅度為54.78% ;中房北京住宅指數(shù)與住宅實際成交價格走勢基本保持一致；2008年下半年由于住宅市場整體低迷，價格出現(xiàn)松

33、動，住宅指數(shù)出現(xiàn)下滑，但幅度較小。人均可支配收入持續(xù)增加，但房價收入比仍然過高2008年1-11月北京市人均可支配收入同比持續(xù)增加，達(dá)到18577元，同比上漲12.20%，漲幅度較2007年的10.07%上漲了 2.13個百分點(diǎn)；然而北京2008年1-11月住宅價格為11578元/平方米較2007年同期的10970元/平方米，上漲了 5.54個百分點(diǎn)；依次測算2008房價收入比仍然為16，仍高于合理水平根據(jù)現(xiàn)有的金融政策和國家房地產(chǎn)的新出臺的政策的滯后性判斷，2009年上半年北京市房地產(chǎn)的價格指數(shù)仍有可能徘徊在低位，有可能在2009年的三、四月份見底，并在2009年的下半年進(jìn)行恢復(fù) 性上漲。這

34、對于資金充裕的房地產(chǎn)企業(yè)來說是一個進(jìn)行土地儲備的最佳時期。、通州區(qū)域市場分析1-3季度通州區(qū)房地產(chǎn)開發(fā)投資完成 49.39億元，比上年同期增長7.1%。房屋施工面積為368.9萬平 方米，同比增長2%。房屋竣工面積62.25萬平方米，同比下降17%。商品房銷售40.87萬平方米， 同比下降31.9%。1、土地購置費(fèi)、拆遷補(bǔ)償費(fèi)等其他費(fèi)用占投資總額比重明顯增加，建筑工程投資比重下降從投資構(gòu)成看，上半年因為有幾家房地產(chǎn)開發(fā)公司購置了土地，從而使今年投資結(jié)構(gòu)發(fā)生了很大變化，土地購置費(fèi)、拆遷補(bǔ)償費(fèi)等其他費(fèi)用達(dá)到25.81億元,是同期的1.71倍,占投資總額的比重為55.6%,成為拉動房地產(chǎn)開發(fā)投資增長

35、的主要因素。由于今年奧運(yùn)會期間，部分房地產(chǎn)企業(yè)暫停施工兩 個月，企業(yè)錯過了黃金施工期，使得房地產(chǎn)企業(yè)的建筑工程投資明顯下降。建筑工程投資額為21.5億元，比同期下降29.8%,占投資總額的比重為43.6%,設(shè)備及安裝工程完成2.1億元，比去年同期增長 369.1%。2、商品房開復(fù)工面積略有上升，本年新開工面積增幅較大1-3季度，通州區(qū)商品房開復(fù)工面積368.92萬平方米，比上年同期增長7萬平方米，同比上升2%。 其中住宅施工面積245.49萬平方米，同比上升0.6%;別墅、高檔公寓類施工面積為 19.76萬平方米, 同比下降54.9%;辦公樓施工面積27.38萬平方米，同比增長291.1%；商

36、業(yè)營業(yè)用房施工面積 45.03 萬平方米，同比下降17.3%。通州區(qū)商品房新開工面積 71.88萬平方米，同比增長63.1%。3、商品房銷售降速有所放緩，房價高位運(yùn)行受市場供應(yīng)量減少、房價居高不下、市場觀望氣氛濃重等因素的影響，今年以來通州區(qū)商品房銷 售一直處于下降狀態(tài)，1-9月通州區(qū)商品房銷售面積40.87萬平方米，比去年同期下降31.9%商品房銷 售額為36.39億元，同比下降27.8%。商品房平均售價為8903元/平方米，比同期8395元/平方米，上漲 了 508元/平方米。商品房銷售面積平方米408736600118-31.9其中：現(xiàn)房平方米154186217046-29期房平方米25

37、4550383072-33.6商品房銷售額萬元363904503822-27.8其中：現(xiàn)房萬元103510182535-43.3期房萬元260394321287-194、商品房空置總量保持一定規(guī)模，商業(yè)用房空置所占比重近五成截止到9月末，通州區(qū)商品房空置面積為75.19萬平方米，較同期增長9.1%。其中，普通商品住宅空置17.64萬平米，較同期上升了 2.2個百分點(diǎn)，占空置總量的23.46%;商業(yè)營業(yè)用房空置35.42萬平方米，同比下降11.8%,占空置總量的47.1%.5價格由于近兩年道路交通、市政設(shè)施的快速改善，通州整體價格已由 2003年的2600元/平方米升 至2006年的5417元/

38、平方米，增長了 42%。平均年均增長15%。2007年通州區(qū)整體價格達(dá)到7518 元/平方米,2008年1-12月整體價格是8229元/平方米。北京市住宅彷榕（元/平方 米通州區(qū)性宅價格（元/平方數(shù)據(jù)來源：北京市統(tǒng)計局、區(qū)域市場分析1.通州區(qū)的整體規(guī)劃和定位按照北京城市空間發(fā)展戰(zhàn)略研究，北京將完善“兩軸”、發(fā)展“兩帶”、建設(shè)“多中心”，形成“兩軸兩帶多中心”的城市空間新格局。北京城市總體規(guī)劃布局的改變，對北京房地產(chǎn)業(yè) 格局將產(chǎn)生革命性的影響。通州處在最前沿的地區(qū)，有一定的區(qū)位優(yōu)勢，是北京參與環(huán)渤海經(jīng)濟(jì)圈的重要區(qū)域。 北京也考慮到這 一經(jīng)濟(jì)發(fā)展迅猛的區(qū)域和新的增長區(qū)域，要規(guī)避奧運(yùn)后經(jīng)濟(jì)步入低谷這

39、一現(xiàn)象。通州區(qū)總體發(fā)展思路和空間布局決定了通州在未來的兩三年內(nèi)將是北京市城市發(fā)展的新的起點(diǎn)。在未來的兩三年內(nèi)，通州中心城將在現(xiàn)有基礎(chǔ)上，向東南方向拓展，以一河（北運(yùn)河）、兩線（長安街延 長線、八通線）、一路（六環(huán)路）為構(gòu)架，以北運(yùn)河城市段為軸線，以新的行政文化服務(wù)功能區(qū)為中 心，以運(yùn)河、溫榆河標(biāo)志景觀帶和都市經(jīng)濟(jì)為依托，是一個舊城得到改造提升，新城迅速崛起，具有 高品位和鮮明特色，以水、綠和現(xiàn)代化城市景觀為主要特征的現(xiàn)代化、國際化濱水城市。通州中心城將在現(xiàn)有基礎(chǔ)上向東南方向拓展，由現(xiàn)有 40平方公里擴(kuò)大到80平方公里，能容 納60萬人口，以一河（北運(yùn)河）、兩線（長安街延長線、八通線）、一路（六

40、環(huán)路）為架構(gòu)，以運(yùn) 河城市段為軸線，以新的城市廣場為中心，以運(yùn)河、溫榆河標(biāo)志性景觀帶和都市經(jīng)濟(jì)為依托，是一個 舊城得到改造提升，新城迅速崛起，具有高品位和鮮明特色，以水、綠和現(xiàn)代城市景觀為主要特征的 現(xiàn)代化、國際化的濱水城市。本項目就屬于通州新城的一部分，因此，地理位置十分優(yōu)越，屬于通州區(qū)的黃金地段，也是通州 區(qū)新的居住和商業(yè)發(fā)展區(qū)域。通州房地產(chǎn)分布圖L(SOTS?AL IZLLJI /riff1oQ綜上所述，通州區(qū)市場供求關(guān)系良好，產(chǎn)品需求旺盛，政策的傾斜也使整個區(qū)域的建設(shè)投資不 斷加大且持續(xù)看好，通州區(qū)域市場已經(jīng)成為京城投資開發(fā)的重點(diǎn)區(qū)域之一。三、市場調(diào)研數(shù)據(jù)1.通州區(qū)普通住宅市場調(diào)研數(shù)據(jù)

41、項目名稱板塊區(qū)域成交面積（平方米）成交套數(shù)（套）成交金額（元）成交均價（元/平方米）dbc加州小鎮(zhèn)南通州板塊通州區(qū)183332011426589767781阿爾法社區(qū)新華大街板塊通州區(qū)408546337728688267北美佳苑北通州板塊通州區(qū)244121159618667本岸南通州板塊通州區(qū)294112612257862007677翠福園北通州板塊通州區(qū)8571065943237695翠屏北里南通州板塊通州區(qū)191211118896516218當(dāng)代名筑家園南通州板塊通州區(qū)937561670396584花澗溪南通州板塊通州區(qū)14064142868788106177金地格林小鎮(zhèn)6南通州板塊通州區(qū)

42、420633073621206008609金隅七零九零南通州板通州區(qū)312153532247167367199塊京藝天朗嘉園南通州板塊通州區(qū)9264106665988247189龍湖花盛香醍南通州板塊通州區(qū)3629221040819420011248旗艦凱旋南通州板塊通州區(qū)159915118497217411融科香雪蘭溪南通州板塊通州區(qū)264234211549628006瑞都國際南通州板塊通州區(qū)268719206247467676時尚街區(qū)南通州板塊通州區(qū)151019123084868151世紀(jì)星城新華大街板塊通州區(qū)832991696035408356世爵源墅南通州板塊通州區(qū)1621913996

43、2858636天賜良園北通州板塊通州區(qū)305220729806802武夷花園新華大街板塊通州區(qū)267793271960012007319新城陽光南通州板塊通州區(qū)185921123343906635新通國際花園南通州板塊通州區(qū)378964643212707208478繡江南南通州板塊通州區(qū)91955756152626554略.雅麗世居新華大街板塊通州區(qū)227苑別墅北通州板 塊通州區(qū)3012355357011800運(yùn)河明珠家園新華大街板塊通州區(qū)918886792871808630珠江奧古斯塔城邦東通州板 塊通州區(qū)420734343626495688620珠江國際城北通州板

44、塊通州區(qū)717553619797474327328318727167943878299.910362參考項目調(diào)研數(shù)據(jù)分析經(jīng)過以上的市場調(diào)查，梨園地區(qū)的普通住宅大致的價格在8439元/平方米，而就本項目所在區(qū)域內(nèi)的調(diào)查結(jié)果樣本如下:項目名稱板塊區(qū)域成交面積（平方米）成交套數(shù)（套）成交金額（元）成交均價（元/平方米）dbc加州小鎮(zhèn)南通州板塊通州區(qū)183332011426589767781翠屏北里南通州板塊通州區(qū)191211118896516218當(dāng)代名筑家園南通州板塊通州區(qū)937561670396584花澗溪南通州板塊通州區(qū)14064142868788106177金地格林小鎮(zhèn)6南通州板塊通州區(qū)42

45、0633073621206008609金隅七零九零南通州板塊通州區(qū)312153532247167367199京藝天朗嘉園南通州板塊通州區(qū)9264106665988247189龍湖花盛香醍南通州板塊通州區(qū)3629221040819420011248旗艦凱旋南通州板塊通州區(qū)159915118497217411融科香雪蘭溪南通州板塊通州區(qū)264234211549628006瑞都國際南通州板塊通州區(qū)268719206247467676時尚街區(qū)南通州板塊通州區(qū)151019123084868151世爵源墅南通州板塊通州區(qū)16219139962858636新城陽光南通州板塊通州區(qū)18592112334390

46、6635新通國際花園南通州板塊通州區(qū)378964643212707208478繡江南南通州板塊通州區(qū)919557561526265204812192117285202988439.536123周邊500米距離內(nèi)項目項目名稱板塊區(qū)域成交面積（平方米）成交套數(shù)（套）成交金額（元）成交均價（元/平方米）dbc加州小鎮(zhèn)南通州板塊通州區(qū)183332011426589767781當(dāng)代名筑家園南通州板塊通州區(qū)937561670396584金隅七零九零南通州板塊通州區(qū)312153532247167367199瑞都國際南通州板塊通州區(qū)268719206247467676新通國際花園南通州板塊通州區(qū)3789646

47、432127072084789106710427154382177856.17335第65頁共56頁供量近兩年，梨園地區(qū)附近住宅的供應(yīng)量不多，目前基本沒有新盤，且體量都比較小。沒有形成規(guī)模價格由于地段優(yōu)越，因此該地區(qū)普通住宅的平均價格高于通州區(qū)整體的平均價格，因此，該地區(qū)的項目 的價格優(yōu)勢相當(dāng)明顯。目前梨園地區(qū)的普通住宅項目平均售價在8439元/平方米。數(shù)據(jù)來源：北京市統(tǒng)計局3.商業(yè)調(diào)研數(shù)據(jù)分析周邊商業(yè)項目表項目物業(yè)類別均價地上一層地上二層地下一層租金元/ m2元/ m2元/ m2元/ m2元 / m2 天摩卡空間底商商業(yè)1400016000120003.1逸秀名園底商商業(yè)14000150001300060003.3新華經(jīng)典麗園商業(yè)商業(yè)120001400011000只租3.3通典名居底商商業(yè)10000130001000080002.8新華