工程維修部工作手冊

1、工程部工作手冊 目 錄第一部分 崗位職責(zé) 工程主管崗位職責(zé) 4 維修領(lǐng)班崗位職責(zé). 5 綜合技工崗位職責(zé). . 6 智能化弱電維修工崗位職責(zé). 8第二部分 工作制度 值班、交接班管理制度. 9 供電管理制度. . 11 氣壓罐房管理制度. 12 配電房管理制度. . 13 臨時動火管理制度. 14 臨時用電管理制度. 15 水泵房管理制度. . 17 安全作業(yè)管理制度. 18 設(shè)備、設(shè)施事故處理制度. 20 給排水管理制度. . 22第三部分 工程維修作業(yè)操作規(guī)程電梯故障或停電困人救援方法. . . . . . . . . 24供配電設(shè)備、設(shè)施運(yùn)行管理作業(yè)規(guī)程. 25供配電設(shè)備、設(shè)施操作作業(yè)規(guī)

2、程. 26給排水設(shè)備、設(shè)施操作作業(yè)規(guī)程. 27給排水設(shè)備、設(shè)施運(yùn)行管理規(guī)程. 30弱電設(shè)備、設(shè)施維修保養(yǎng)作業(yè)規(guī)程. 32弱電設(shè)備、設(shè)施操作作業(yè)規(guī)程. 37弱電設(shè)備、設(shè)施運(yùn)行管理作業(yè)規(guī)程. 38應(yīng)急事件操作作業(yè)規(guī)程. . 40公共設(shè)施設(shè)備維修保養(yǎng)作業(yè)規(guī)程. 45特約維修操作作業(yè)規(guī)程. . 49工程主管崗位職責(zé)1、對物業(yè)服務(wù)中心經(jīng)理直接負(fù)責(zé)，確保整個園區(qū)的設(shè)備設(shè)施運(yùn)行正常。2、對工程部所有人員和設(shè)備全權(quán)管理和調(diào)配，制定下屬各崗位規(guī)范及操作流程，督促檢查下屬嚴(yán)格執(zhí)行崗位責(zé)任制及設(shè)備檢修保養(yǎng)制度。3、負(fù)責(zé)設(shè)備設(shè)施的安裝驗(yàn)收、安全運(yùn)行管理工作。4、負(fù)責(zé)協(xié)調(diào)好與供電、給排水、消防及有關(guān)施工單位的公共關(guān)系。

3、在 各 種 設(shè) 備 維 修 對 外 業(yè) 務(wù) 聯(lián) 系 中 盡 力 維 護(hù) 物 業(yè) 管 理 處 的 利 益 。5、根據(jù)客服部門發(fā)來的工程維修單，及時安排人員提供上門維修服務(wù)，保證維修工作按時進(jìn)行。6、協(xié)助物業(yè)服務(wù)中心經(jīng)理處理屬于設(shè)備設(shè)施引起的業(yè)主投訴事件及突發(fā)性的事故，及時安排人員處理。7、完成領(lǐng)導(dǎo)交辦的其他工作。 維修領(lǐng)班崗位職責(zé)1、領(lǐng)班在物業(yè)服務(wù)中心工程主管的直接領(lǐng)導(dǎo)下，組織本班維修人員開展專業(yè)維修工作。2、負(fù)責(zé)處理業(yè)戶維修申請，及時安排維修人員為業(yè)戶提供服務(wù)，核定收費(fèi)項(xiàng)目和標(biāo)準(zhǔn)，現(xiàn)場驗(yàn)證維修工作。3、組織房屋和公共設(shè)施維修保養(yǎng)計(jì)劃，改建、擴(kuò)建計(jì)劃項(xiàng)目的施工，現(xiàn)場監(jiān)督質(zhì)量，辦理竣工驗(yàn)收和工作量

4、的核實(shí)。4、組織消防設(shè)施、防盜設(shè)施和機(jī)電設(shè)備的定期檢查、保養(yǎng)工作，把好維修質(zhì)量關(guān)。5、熟悉轄區(qū)內(nèi)各類房屋的結(jié)構(gòu)、安全要求；熟悉公用設(shè)施、設(shè)備的種類、分布、安全要求，掌握地上、地下各類管線的分布、走向、位置和使用狀況，開展定期檢修工作；延長房屋及設(shè)備設(shè)施的使用壽命。6、編制本班保養(yǎng)工作計(jì)劃，及時提出設(shè)備設(shè)施的更新和質(zhì)量管理建議。7、經(jīng)常巡視轄區(qū)，走訪、回訪業(yè)主、住用人。8、了解本班人員思想動態(tài)，做好思想教育工作。9、了解本班組配置工具的使用、保管情況。10、經(jīng)常檢查所屬員工工作記錄情況。11、完成領(lǐng)導(dǎo)交辦的其他工作。 綜合維修技工崗位職責(zé)1、負(fù)責(zé)園區(qū)內(nèi)所有電器及供電線路的例行保養(yǎng)工作；所有管道日

5、常維修，熟悉管道閥門用途，走向和各種參數(shù)，保證管道暢通和設(shè)施完好。2、熟悉園區(qū)供電系統(tǒng)線路圖和控制方法，機(jī)電設(shè)備的性能和使用狀況，保證低壓配電設(shè)備的正常運(yùn)行；保證園區(qū)公共用水設(shè)備的正常進(jìn)行。3、嚴(yán)格執(zhí)行操作規(guī)程，遵守用電運(yùn)行維修保養(yǎng)制度。小修不過時，大修不拖延，特殊維修及時報上審批，會判斷和處理發(fā)生的故障和事故。4、各類電氣設(shè)備，應(yīng)定期進(jìn)行檢查，在檢修時必須切斷電源，掛上警告牌，并設(shè)人監(jiān)護(hù)。合閘前應(yīng)仔細(xì)普查一遍，確認(rèn)無問題后方可合閘。5、盡量不帶電作業(yè)，特別是在危險場所（如工作地狹窄或工作地周圍有對地電壓在250V以上的裸露導(dǎo)體等）禁止帶電作業(yè)，如必須帶電工作，應(yīng)采取必要的安全措施。6、積極主

6、動為住戶服務(wù)，接到施工單，應(yīng)立即趕往處理，并在最短時間內(nèi)完成，工作完畢清理場地，完工后在維修單上填寫修理內(nèi)容及所用材料，請住戶在維修單上簽字。如一時不能修復(fù)應(yīng)向住戶說明情況。7、每天要巡查設(shè)備、儀表運(yùn)行情況，檢查公共區(qū)域的電燈和末端供電線路情況，做好各種運(yùn)行記錄，發(fā)現(xiàn)問題及時處理，保證機(jī)電設(shè)備的完好率和運(yùn)行率。8、嚴(yán)格執(zhí)行園區(qū)水泵維護(hù)、保養(yǎng)規(guī)程。做好維修記錄，每月匯總后由領(lǐng)班上報給工程主管，送物業(yè)服務(wù)中心統(tǒng)一建檔。9、每天要清掃值班房、機(jī)電房一次，保持環(huán)境整潔。10、發(fā)生停電、斷電、火警等情況時，迅速查明原因，采取應(yīng)急措施，及時報告上級并通知有關(guān)部門。11、完成領(lǐng)導(dǎo)交辦的其他工作。智能化弱電維

7、修工職責(zé)1、智能化弱電維修工是在維修領(lǐng)班的直接領(lǐng)導(dǎo)下，對園區(qū)智能化弱電設(shè)備設(shè)施的運(yùn)行管理及維修保養(yǎng)的實(shí)施。2、熟悉園區(qū)內(nèi)智能系統(tǒng)、弱電系統(tǒng)的設(shè)備設(shè)施線路及控制位置，設(shè)備的性能及使用狀況，不斷提高操作保養(yǎng)及設(shè)備維修技能。3、嚴(yán)格按照機(jī)電設(shè)備保養(yǎng)操作規(guī)程，對攝像監(jiān)視系統(tǒng)、線路的維護(hù)，做到小修不過時，大修用不拖延。4、每天對設(shè)備設(shè)施巡視檢查，發(fā)現(xiàn)控制失靈、虛焊松脫、短路等現(xiàn)象，并迅速查明原因，立即采取措施。5、按規(guī)定定期對設(shè)備進(jìn)行維修保養(yǎng)，保證其運(yùn)轉(zhuǎn)正常。6、設(shè)備設(shè)施出現(xiàn)嚴(yán)重故障，應(yīng)及時向維修領(lǐng)班報告，并配合支援人員及時搶修，迅速恢復(fù)正常。7、及時了解現(xiàn)場信息反饋，并指導(dǎo)當(dāng)值人員正確使用信息。8、無

8、論是每日巡視，還是維修養(yǎng)護(hù)都要及時登記完整記錄，及時歸檔。9、宣傳教育住戶愛護(hù)智能化設(shè)備及弱電設(shè)施，一旦發(fā)現(xiàn)違規(guī)現(xiàn)象，要及時制止，以防造成不良后果。10、完成領(lǐng)導(dǎo)交辦的其他工作。 值班、交接班管理制度1、目的規(guī)范值班、交接班管理，確保值班、交接班工作質(zhì)量。2.、適用范圍適用于本公司管轄區(qū)內(nèi)的設(shè)備、設(shè)施運(yùn)行、維修值班、交接班管理。3、內(nèi)容3.1值班人員必須堅(jiān)守崗位，不得擅自無故離崗（運(yùn)行值班時，若因工作需要臨時離崗的，必須有符合條件的人員替崗，并交代離崗的時間及去向）；不得擅自串崗（若確需調(diào)班時，須報物業(yè)服務(wù)中心經(jīng)理同意）；值班工作時不得會客。3.2運(yùn)行值班3.2.1根據(jù)崗位責(zé)任制的要求，值班人

9、員應(yīng)密切注視所管設(shè)備運(yùn)行狀態(tài)，按時巡查，并作好記錄，若出現(xiàn)設(shè)備故障應(yīng)及時處理，若當(dāng)值人員不能處理，及時報告領(lǐng)班。3.2.2物業(yè)服務(wù)中心值班人員接到報修通知時，要及時安排當(dāng)值人員進(jìn)行維修。3.2.3夜間值班時，重要設(shè)備、設(shè)施每班巡視檢查1至2次，發(fā)現(xiàn)情況及時解決。3.2.4夜間值班的作息時間為18：30至次日8：00，22：00后允許就寢（適用維修值班人員和高壓配電室值班人員）。3.3維修值班3.3.1維修值班實(shí)行24小時全天制，報修電話見各物業(yè)服務(wù)中心通知。3.3.2若發(fā)現(xiàn)設(shè)備故障情況均應(yīng)及時排除，如未能得到及時排除的故障應(yīng)向維修領(lǐng)班及時匯報，以便組織人員搶修。3.3.3 遇突發(fā)性事故應(yīng)及時向

10、物業(yè)服務(wù)中心經(jīng)理匯報，即時組織搶修，有關(guān)人員在接到通知后，應(yīng)以最快的速度趕到現(xiàn)場參于搶修，使損失減至最小。3.3.4夜間值班人員接到業(yè)主、住用人要求服務(wù)時，值班人員必須隨叫隨到，工作負(fù)責(zé)。若確因條件限制不能完成時，須向業(yè)主、住用人說明情況，取得諒解后交于次日處理；確需及時解決的，應(yīng)立即匯報物業(yè)服務(wù)中心經(jīng)理實(shí)施解決。3.4交接班管理制度3.4.1交班人員必須提前20分鐘做好交班準(zhǔn)備，檢查并確保設(shè)備運(yùn)行正常，搞好值班室和設(shè)備衛(wèi)生工作，接班人員必須提前15分鐘到達(dá)值班崗位。3.4.2接班人員首先認(rèn)真仔細(xì)地檢查各類設(shè)備的運(yùn)行情況，發(fā)現(xiàn)異常情況應(yīng)立即采取有效措施，并通知交班人處理，接班人員協(xié)助，確認(rèn)無異

11、常情況后，再進(jìn)行交接班。3.4.3交班人員應(yīng)主動、簡要地向接班人員介紹設(shè)備運(yùn)行狀況和方式，重點(diǎn)講明注意事項(xiàng)，接班人員應(yīng)認(rèn)真聆聽，如有疑問可向交班人員提問，直至雙方清楚為止。3.4.4接班人員查看上班的運(yùn)行記錄，檢查圖紙、安全用具等物品是否齊全完好，交接雙方確認(rèn)無誤后在交接班記錄上簽名認(rèn)可。3.4.5交接完畢后所發(fā)生的問題由接班人員負(fù)責(zé)。3.4.6有下列情況之一的不能交接班a)上一班運(yùn)行情況未交代清楚、記錄不規(guī)范、工作場地不清潔。b)接班人員未到崗。C)接班人員醉酒或其它情況而未找到接班人。d)在倒閘或事故處理過程中。供電管理制度1、目的為規(guī)范供電管理工作，確保供配電設(shè)備、設(shè)施處于完好狀態(tài)。2、

12、適用范圍適用于管轄區(qū)內(nèi)的供配電管理。3、內(nèi)容3.1電工必須熟悉園區(qū)內(nèi)供配電設(shè)備、設(shè)施的工作原理，裝置位置及運(yùn)行狀況。3.2做好巡視檢查工作，確保供電的正常。3.3做好正常情況下和非正常情況下的停送電管理。3.3.1正常情況下的停電是有計(jì)劃的停電。a)停電前維修領(lǐng)班應(yīng)填寫停電申請表報物業(yè)服務(wù)中心經(jīng)理，經(jīng)批準(zhǔn)后，由物業(yè)服務(wù)中心提前二天以有效方式告知業(yè)主、住用人停電起止時間。b)停電前要將電梯降至基站，消防中心控制柜切入備用電源。c)電網(wǎng)恢復(fù)供電時，按“輕、重、緩、急”的送電原則進(jìn)行操作。3.3.2非正常情況下的停電是非人為因素導(dǎo)致的突發(fā)性停電。a)供電部門導(dǎo)致的突發(fā)性停電發(fā)生時，高壓配電房值班電工

13、要立即與供電部門取得聯(lián)系，詢問停電的起因和恢復(fù)供電時間，同時，將信息及時反饋物業(yè)服務(wù)中心，由物業(yè)服務(wù)中心向業(yè)主、住用人做好說明告示工作。b)發(fā)現(xiàn)電氣設(shè)備冒煙、短路、觸電等異常情況或發(fā)生火警等重大事故時，高壓值班電工有權(quán)立即進(jìn)行全部或部分負(fù)荷停電操作，并將信息反饋給物業(yè)服務(wù)中心，以便物業(yè)服務(wù)中心向業(yè)主、住用人做好告示工作。c)遇設(shè)備故障而引起開關(guān)跳閘，若故障點(diǎn)較為明顯的，可先將電器撤出，再查明原因，如未能查明原因，則可根據(jù)自我判斷進(jìn)行一次試合，如果仍然跳閘，嚴(yán)禁再次強(qiáng)送電，待徹底查明原因，排除故障點(diǎn)后，方可合閘恢復(fù)電網(wǎng)供電。3.4業(yè)主、住用人應(yīng)做好安全用電，發(fā)現(xiàn)供配電異常情況時應(yīng)及時與物業(yè)服務(wù)中

14、心聯(lián)系，嚴(yán)禁擅自處理，嚴(yán)禁超供電能用電。3.5業(yè)主、住用人因施工需要臨時用電時，應(yīng)按臨時用電管理制度執(zhí)行，并填寫臨時用電申請表報物業(yè)服務(wù)中心審批。氣壓罐房管理制度1、目的氣壓罐房是消防設(shè)施的重要組成部分，直接關(guān)系到業(yè)主、住用人的生命和財(cái)產(chǎn)安全。規(guī)范氣壓罐房的管理，確保其正常運(yùn)行。2、適用范圍適用于本公司管轄區(qū)內(nèi)的氣壓罐房的管理。3、內(nèi)容3.1消防管理員、保安員根據(jù)消防運(yùn)行管理作業(yè)規(guī)程進(jìn)行氣壓罐房的巡視工作，檢查水泵、管道接頭和閥門有無漏水，以及壓力是否在設(shè)定范圍內(nèi)。3.2檢查水泵控制柜的開關(guān)位置（自動）指示燈是否正常，電接點(diǎn)、壓力控制表指示壓力是否在正常范圍（0.10.18Mpa）內(nèi)。3.3根

15、據(jù)消防維修保養(yǎng)作業(yè)規(guī)程做好定期保養(yǎng)工作。3.4加強(qiáng)消防意識，確保消防器材及應(yīng)急照明完好。3.5氣壓罐房內(nèi)嚴(yán)禁吸煙，嚴(yán)禁存放易燃、易爆或危險物品。3.6氣壓罐房內(nèi)門、窗應(yīng)完好上鎖，非值班人員不得入內(nèi)，若工作需要進(jìn)入的，必須填寫機(jī)房出入登記表。3.7消防管理員必須保持氣壓罐房的整潔，確保良好的工作環(huán)境。 配電房管理制度1、目的為規(guī)范配電房管理工作，確保安全、正常供電。2、適用范圍適用于本園區(qū)管轄范圍內(nèi)的配電房管理。3、內(nèi)容3.1高、低壓電工必須持證上崗，負(fù)責(zé)配電房的管理。3.2配電房（高配）實(shí)行24小時運(yùn)行值班。3.3高、低壓電工必須熟悉配電設(shè)備一次接線，繼電保護(hù)配備和運(yùn)行狀態(tài)，嚴(yán)格執(zhí)行電工安全操

16、作規(guī)程。3.4供配電的倒閘操作必須按有效指令執(zhí)行。3.5根據(jù)供配電運(yùn)行管理作業(yè)規(guī)程做好配電房的巡視工作，發(fā)現(xiàn)問題及時排除，并做好記錄工作。3.6根據(jù)供配電維修保養(yǎng)作業(yè)規(guī)程對供配電設(shè)備、設(shè)施進(jìn)行定期維修保養(yǎng)工作。3.7加強(qiáng)消防意識，確保配電房消防器材及應(yīng)急照明的完好。3.8配電房內(nèi)嚴(yán)禁吸煙，嚴(yán)禁存放易燃、易爆或危險物品。3.9配電房內(nèi)門、窗應(yīng)完好上鎖，非值班人員不得入內(nèi)，若因工作需要進(jìn)入的，必須填寫機(jī)房出入登記表。3.10高、低壓電工必須保持配電房的整潔，確保良好的工作環(huán)境。 臨時動火管理制度1、目的為規(guī)范臨時動火管理工作，確保防火安全。2、適用范圍適用于本園區(qū)管轄范圍內(nèi)的臨時動火管理。3、內(nèi)容

17、3.1在本園區(qū)管轄范圍內(nèi)的建筑物和設(shè)備附近進(jìn)行動火施工均屬臨時動火作業(yè)，為了保證房屋及設(shè)備的安全，任何單位、部門在進(jìn)行動火作業(yè)時，必須嚴(yán)格遵守下列臨時動火作業(yè)規(guī)定。a)因安裝、維修裝修等工程需要進(jìn)行燒焊、切割、設(shè)爐生火等動火作業(yè)，必須執(zhí)行先申報后動火制度，經(jīng)所屬物業(yè)服務(wù)中心批準(zhǔn)后，方可施工，在必要時還需有人監(jiān)護(hù)，未經(jīng)批準(zhǔn)，不得擅自動火作業(yè)。b)施工部門書面提出臨時動火申請，根據(jù)動火等級，分別由物業(yè)服務(wù)中心、公安消防部門審批。c)經(jīng)批準(zhǔn)的臨時動火作業(yè)，要嚴(yán)格遵守安全操作規(guī)定。d)焊割作業(yè)人員必須持有效證件作業(yè)，禁止無證上崗。e)施工前必須做好防火措施。f)動火作業(yè)完成后，施工人員應(yīng)向物業(yè)服務(wù)中心

18、報告，撤銷本次臨時動火許可證。 臨時用電管理制度1、目的為規(guī)范臨時用電管理工作，確保人身及消防安全。2、適用范圍適用于本公司管轄區(qū)內(nèi)的臨時用電管理。3、內(nèi)容3.1在臨時線路中嚴(yán)禁把導(dǎo)線打結(jié)，用鐵絲捆扎懸掛，或隨便在地上拖來拖去和不用扦頭直接用線頭扦入扦座等違章裝置。3.2臨時用電裝置的容量較小時（暫定20A）單相220V三相380V允許三蕊和四蕊堅(jiān)韌的橡皮或塑料護(hù)套線。但長度不宜超過100M，離地高不應(yīng)低于2.5M敷設(shè)必須牢固可靠。3.3導(dǎo)線截面的選擇應(yīng)符合實(shí)際負(fù)荷需要，對保護(hù)線路的熔斷器熔體應(yīng)符合規(guī)范，不得任意用其它不合格金屬絲代用。3.4電氣設(shè)備應(yīng)按電氣裝置規(guī)程進(jìn)行安裝，不準(zhǔn)亂裝亂用，各種

19、零部件及導(dǎo)線應(yīng)選用完整無損的合格品。3.5架設(shè)線路時應(yīng)先接用電端，再接電源一端。拆除線路時，順序相反。3.6臨時用電裝置的電源端必須裝設(shè)漏電保護(hù)、過載保護(hù)、短路保護(hù)。在操作處應(yīng)裝操作開關(guān)。裝在室外開關(guān)，熔斷器等應(yīng)用防雨開關(guān)箱。3.7對升降機(jī)用電，其操作開關(guān)必須裝設(shè)在操作人員能看見電動機(jī)的運(yùn)轉(zhuǎn)及卷揚(yáng)機(jī)升降的地方。對手持式電動機(jī)械等必須可靠接地。3.8臨時線路中的接地線與中性線應(yīng)有明顯的標(biāo)志。照明等單相電氣裝置嚴(yán)禁一線一地的違章作業(yè)。3.9臨時用電一般不超過三個月，每月一次檢查，內(nèi)容包括各種用電設(shè)備的保護(hù)接地線的連接是否可靠，絕緣電阻是否符合要求，保護(hù)電器是否良好，使用時有否違章現(xiàn)象。3.10施工

20、臨時用電，必須做到領(lǐng)導(dǎo)批準(zhǔn)，專人負(fù)責(zé)，裝置合格，嚴(yán)禁亂拉，定期檢查，過期拆，如需繼續(xù)使用必須重新辦理手續(xù)。 水泵房管理制度1.目的水泵房是提供生活用水、消防用水的關(guān)鍵部位，直接關(guān)系到業(yè)主、住用人生活和生命財(cái)產(chǎn)安全，因此應(yīng)加強(qiáng)水泵房管理，以確保正常供水。2.適用范圍適用于本園區(qū)管轄范圍內(nèi)的水泵房的管理。3.內(nèi)容3.1維修工根據(jù)給排水運(yùn)行管理作業(yè)規(guī)程做好巡視工作，檢查水泵、閥門、管道有無漏水現(xiàn)象。3.2檢查水泵控制柜上各儀表，轉(zhuǎn)換開關(guān)、指示燈的工作情況。3.3檢查各儲水壓力表是否正常。進(jìn)水：0.2Mpa；出水：多層0.24-0.28 Mpa； 小高層0.3-0.37 Mpa3.4水池（箱）的溢水管

21、應(yīng)用不銹鋼網(wǎng)包扎，以防止小動物進(jìn)入。3.5備用生活泵每月試運(yùn)行一次，消防泵、噴淋泵每月盤車一次，每季試車一次，確保消防泵、噴淋泵處于完好狀態(tài)。3.6根據(jù)給排水維修保養(yǎng)作業(yè)規(guī)程，對水泵、控制柜進(jìn)行定期維修保養(yǎng)。3.7加強(qiáng)消防意識，確保水泵房消防器材及應(yīng)急照明的完好。3.8水泵房內(nèi)嚴(yán)禁吸煙，嚴(yán)禁存放易燃、易爆或危險物品。3.9水泵房內(nèi)門、窗應(yīng)完好上鎖，非值班人員不得入內(nèi)，若因工作需要進(jìn)入的，必須填寫機(jī)房出入登記表。3.10維修工必須保持水泵房的整潔，確保良好的工作環(huán)境。 安全作業(yè)管理制度1.目的確保人身安全和設(shè)備正常。2.適用范圍適用于本園區(qū)管轄范圍內(nèi)的各項(xiàng)安全作業(yè)。3.項(xiàng)目內(nèi)容3.1電氣類3.1

22、.1電氣維修人員應(yīng)嚴(yán)格按照國家電氣安裝工作規(guī)程作業(yè)。高壓配電作業(yè)時必須嚴(yán)格按照電業(yè)安全操作規(guī)程執(zhí)行。裝設(shè)臨時線路時，應(yīng)按臨時用電制度執(zhí)行，并填寫臨時用電申請表在管轄范圍內(nèi)的建筑物和設(shè)備附近進(jìn)行動火施工時，應(yīng)按臨時動火制度執(zhí)行。并填寫臨時動火許可證，交物業(yè)服務(wù)中心審批。3.1.2在進(jìn)行電氣維修時，維修人員應(yīng)穿戴好安全防護(hù)用品，配備絕緣良好的電工工具，非特殊況，嚴(yán)禁帶電作業(yè)。若因特殊需要必須帶電作業(yè)時，應(yīng)裝設(shè)隔離檔板或采取確實(shí)有效的預(yù)防措施，并有專人監(jiān)護(hù)，而且至少二人進(jìn)行。3.1.3維修和保養(yǎng)電氣設(shè)備時，應(yīng)按要求做好保證安全的組織和技術(shù)措施，值班員、維修員必須熟記和嚴(yán)格執(zhí)行。維修領(lǐng)班應(yīng)在分配工作的

23、同時向維修人員說明工作中的注意事項(xiàng)，并在工作中檢查、監(jiān)督執(zhí)行情況。3.1.4若發(fā)現(xiàn)有人觸電，應(yīng)設(shè)法迅速使觸電者脫離電源，如情況嚴(yán)重應(yīng)先現(xiàn)場搶救，后再送往醫(yī)院。3.1.5維修或保養(yǎng)后的電氣設(shè)備或線路，在經(jīng)檢查無誤，拆除所有安全措施，全體維修人員撤出現(xiàn)場后，方可送電。3.1.6在一經(jīng)合閘即可送電到工作地點(diǎn)的開關(guān)和刀閘的操作把手上，應(yīng)懸掛“禁止合閘，有人工作”的標(biāo)識牌。3.2管道及其它機(jī)械類3.2.1對一切運(yùn)行的工作電器、機(jī)械設(shè)備，在維修保養(yǎng)時，必須切斷電源，并懸掛“禁止合閘，有人工作”標(biāo)識牌。3.2.2對發(fā)熱設(shè)備或零部件維修時，應(yīng)戴手套。3.2.3嚴(yán)禁在轉(zhuǎn)動部件作業(yè)時戴手套。3.2.4拆卸零部件時

24、，不可盲目用力過猛，以免活脫。遇設(shè)備設(shè)施有壓力（氣壓或液壓）時，維修人員應(yīng)避開壓力排口正面，放盡設(shè)備設(shè)施內(nèi)壓力后，方可工作，以保人身安全。3.2.5如需明火作業(yè)，應(yīng)先辦理動火審批手續(xù)，落實(shí)防火措施后，方可工作。3.2.6易燃、易爆物品不得帶入各類機(jī)房和配電房，如因工作需要，經(jīng)領(lǐng)導(dǎo)同意后，有專人負(fù)責(zé)并落實(shí)防范措施。3.2.7使用砂輪時，操作者必須站在砂輪側(cè)面，并切忌將工件位于水平中線以上，并控制進(jìn)刀量。3.3登高作業(yè)3.3.1在登高作業(yè)前，必須仔細(xì)檢查登高工具，保險帶是否牢固、可靠。3.3.2登高作業(yè)時需傳遞物品，應(yīng)使用傳遞繩索，物品必須綁扎牢固。3.3.3如有必要，地面人員應(yīng)對登高作業(yè)人員時進(jìn)

25、行監(jiān)護(hù)，登高作業(yè)人員必須聽從地面人員指揮。3.3.4切忌帶電登高作業(yè)。3.4消防類3.4.1各類場所必須按規(guī)定配備相應(yīng)的滅火器，并保證完好。3.4.2當(dāng)發(fā)生火災(zāi)時，應(yīng)立即切斷火災(zāi)現(xiàn)場供電。3.5安全用具及勞動保護(hù)用品的使用3.5.1在高壓設(shè)備操作時，必須按規(guī)定使用輔助的安全用具。3.5.2在低壓設(shè)備操作時，必須按規(guī)定使用輔助的安全用具3.5.3各工種在作業(yè)時，應(yīng)使用相應(yīng)的勞動保護(hù)用品。 設(shè)備、設(shè)施事故處理規(guī)定1.目的為規(guī)范設(shè)備、設(shè)施事故分析處理，避免設(shè)備、設(shè)施事故的發(fā)生。2.適用范圍適用于本園區(qū)管轄范圍內(nèi)的所有設(shè)備、設(shè)施事故分析處理。3.內(nèi)容3.1設(shè)備、設(shè)施事故：凡設(shè)備、設(shè)施因非正常的損壞，導(dǎo)

26、致無法使用或效能降低，均稱為事故。3.1.1設(shè)備、設(shè)施事故的分類a)一般事故：因設(shè)備、設(shè)施損壞而不能使用造成間斷8小時以上或修理費(fèi)在500元-1000元以內(nèi)；園區(qū)內(nèi)一層以上（包括一層）供電斷60分鐘。b)重大事故：因設(shè)備、設(shè)施損壞而不能在5晝夜修復(fù)或修理費(fèi)用在1000元以上；園區(qū)內(nèi)二層以上斷電120分鐘。3.1.2設(shè)備、設(shè)施事故的處理：設(shè)備發(fā)生事故，應(yīng)立即切斷電源。（除不及時搶救會擴(kuò)大事故損失外）應(yīng)保持現(xiàn)場，立即報告領(lǐng)班和物業(yè)服務(wù)中心經(jīng)理，一般事故由物業(yè)服務(wù)中心經(jīng)理召集有關(guān)人員進(jìn)行調(diào)查分析，重大事故由物管部負(fù)責(zé)進(jìn)行調(diào)查分析。3.1.3事故發(fā)生后，應(yīng)積極組織搶修，分析原因，從中吸取教訓(xùn)，采取措施

27、，防止類似事故發(fā)生，特別對重大事故，一定要做到“三不放過”：a)事故原因分析不清楚，不放過；b)事故責(zé)任者與群眾未受教育不放過；c)沒有防范措施不放過。3.1.4事故責(zé)任的處理規(guī)定：由于不可控制原因引起設(shè)備損壞，任何部門或個人不承擔(dān)責(zé)任。但由于設(shè)備、設(shè)施責(zé)任人或操作者的工作疏忽而引起的設(shè)備、設(shè)施事故，按員工崗位績效考核規(guī)定執(zhí)行，并按設(shè)備、設(shè)施修復(fù)所需材料費(fèi)的20%作為賠償。3.1.5由事故報告人在事故發(fā)生后二日內(nèi)填寫 事故報告單，一般事故由物業(yè)服務(wù)中心調(diào)查發(fā)生原因，報總公司核實(shí)審批后由物業(yè)服務(wù)中心歸檔，重大事故由物業(yè)服務(wù)中心和相關(guān)責(zé)任部門共同調(diào)查核實(shí)后報總經(jīng)理審批，由公司職能部門歸檔。 給排水

28、管理制度1.目的為規(guī)范給排水管理工作，確保給排水設(shè)備、設(shè)施處于完好狀態(tài)。2.適用范圍適用于本園區(qū)管轄范圍內(nèi)的給排水管理。3.內(nèi)容3.1給排水工必須熟悉管轄區(qū)內(nèi)供水系統(tǒng)的水管、水池、水泵、開關(guān)、閥門及分閥門的位置。3.2定期巡視檢查給排水泵以及自動裝置是否正常；供排水系統(tǒng)有無漏水或堵塞現(xiàn)象，水池、水箱有無破裂、滲漏的發(fā)生。3.3定期做好清潔水池、水箱的工作，以保證清潔衛(wèi)生。3.4檢查消防輸水設(shè)備，若發(fā)現(xiàn)損壞，及時修復(fù)，嚴(yán)禁消防器材挪作他用。3.5經(jīng)常檢查溝渠及沙井是否暢通，及時清理渠道蓋上和渠道底的垃圾，以防下雨時渠水受阻而出現(xiàn)水浸現(xiàn)象。3.6園區(qū)內(nèi)的水表故障時，應(yīng)告知相關(guān)用戶，并立即檢修。3.

29、7若業(yè)主、住用人戶內(nèi)的水喉、水管出現(xiàn)滿溢等異常情況，應(yīng)報物業(yè)服務(wù)中心，在無法通知業(yè)主、住用人時，應(yīng)立即關(guān)閉閥門以阻止水流擴(kuò)大，隨后設(shè)法通知業(yè)主、住用人，以便盡快修理。3.8加強(qiáng)供水系統(tǒng)的管理，確保業(yè)主、住用人用水的連續(xù)性。3.8.1正常性停水，即指有計(jì)劃的停水。a)維修領(lǐng)班填寫停_申請表報物業(yè)服務(wù)中心經(jīng)理，經(jīng)批準(zhǔn)后，由物業(yè)服務(wù)中心在設(shè)定停水時間的前兩天通知業(yè)主、住用人，以便做好貯水準(zhǔn)備。b)停水期間，物業(yè)服務(wù)中心做好業(yè)主、住用人的解釋說明工作。3.8.2異常情況下停水，是指非人為因素而導(dǎo)致的停水。a)供水部門導(dǎo)致的突發(fā)性停水時，物業(yè)服務(wù)中心應(yīng)及時與供水部門聯(lián)系，詢問停水原因以及恢復(fù)供水時間，及

30、時向業(yè)主、住用人做好告知工作。b)若因水管爆裂等突發(fā)故障而導(dǎo)致停水的，維修領(lǐng)班不僅要組織有關(guān)人員及時搶修，而且要將情況匯報物業(yè)服務(wù)中心，以便物業(yè)服務(wù)中心向業(yè)主、住用人做好說明告知工作。 電梯故障或停電困人救援方法電梯出現(xiàn)故障或停電困人，需要把困在轎廂內(nèi)的人員救出，可由本單位經(jīng)過專門訓(xùn)練的、持有電梯維修證的維修人員按下述方法實(shí)施救出。1、切斷電梯主要電源，防止電梯意外的啟動，但必須保留轎廂照明。2、設(shè)法弄清電梯轎廂的位置。3、當(dāng)電梯停在距某平層位置約500mm范圍的位置時，維修人員可以在該平層的廳門外使用專用的廳門鑰匙打開廳門，并用手拉開轎廂門，然后協(xié)助乘客安全撤離轎廂。4、當(dāng)電梯停在非上述的位

31、置時，則必須用機(jī)械的方法移動轎廂后救人。步驟如下：（1）轎門應(yīng)該保持關(guān)閉，如轎門已拉開，則要乘客把轎門手動關(guān)上。通知被困乘客轎廂將會移動以救出他們，要求他們靜待轎內(nèi)，不要亂動（此步工作如電梯有對講電話時可充分利用之）。（2）拆去曳引電動機(jī)軸尾罩蓋，將盤車上手輪裝上。（3）兩人把持盤車手輪，防止電梯在釋放制動器時意外或過快地移動，然后另一人用機(jī)械的方法一松一緊地釋放制動器（見附圖），注意僅當(dāng)要轎廂移動時，才可松開制動器，否則應(yīng)馬上撤消釋放制動器的動作。（4）按正確方向使轎廂繼續(xù)地緩慢地移動到平層的500mm位置上。注：當(dāng)轎廂未超出頂層或底層的平層位置時，可向較省力的方向移動轎廂。而當(dāng)電梯超出頂層

32、（或底層）平層時，則應(yīng)向頂層（或底層）方向移動轎廂，必要時利用盤車手輪移動轎廂。（5）使制動器恢復(fù)正常，然后在對應(yīng)層站的廳門外用廳門鑰匙打開廳門，拉開轎門，并協(xié)助乘客安全撤出轎廂。供配電設(shè)備、設(shè)施運(yùn)行管理作業(yè)規(guī)程1.目的為規(guī)范供配電設(shè)備、設(shè)施運(yùn)行管理工作,確保供配電設(shè)備、設(shè)施處于良好運(yùn)行狀態(tài)。2.適用范圍適用于本園區(qū)管轄范圍內(nèi)的供配電設(shè)備、設(shè)施的運(yùn)行管理。3.職責(zé)3.1工程主管、維修領(lǐng)班負(fù)責(zé)監(jiān)控供配電設(shè)備、設(shè)施的運(yùn)行情況。3.2維修工負(fù)責(zé)供配電設(shè)備、設(shè)施的運(yùn)行巡視管理工作。4.巡視周期4.1電工負(fù)責(zé)低壓配電房日巡視和層間配電房的周巡視，并認(rèn)真填寫在低壓配電房日巡視記錄表和層間配電房周巡視記錄表

33、上。4.2維修工如遇下列情況，如：雷雨、臺風(fēng)、大霧等必須增加巡視次數(shù)，對巡視中發(fā)現(xiàn)的問題，及時排除，如不能解決的，應(yīng)向領(lǐng)班報告，低壓配房值班電工，應(yīng)認(rèn)真填寫配電房、水泵房日巡視記錄。5.巡視內(nèi)容5.1檢查有無異常響聲或氣味。5.2檢查各種儀表、指示燈是否正常。供配電設(shè)備、設(shè)施操作作業(yè)規(guī)程一、工作職責(zé)1、維修工負(fù)責(zé)低壓配電設(shè)備設(shè)施的操作二、低壓操作程序：低壓操作根據(jù)上級指令合上或斷開相關(guān)的開關(guān)。1、斷開開關(guān)，應(yīng)有明顯的開路點(diǎn)；2、驗(yàn)電，確認(rèn)無電；3、掛上“有人工作，禁止合閘”標(biāo)志牌于停電開關(guān)處，盡量雙手作業(yè)。 給排水設(shè)備、設(shè)施操作作業(yè)規(guī)程一、供水泵1、確認(rèn)供水泵進(jìn)、出水閥是否處于開啟狀態(tài)，必要時

34、排盡水泵體內(nèi)的空氣。2、手盤水泵軸轉(zhuǎn)3圈，應(yīng)靈活無阻滯。3、合上供水泵控制柜內(nèi)電源隔離開關(guān)。4、合上供水泵分供電空氣開關(guān)。5、檢查電壓表，信號燈指示情況。6、將水泵功能選擇開關(guān)置于“手動”位置。7、按水泵啟動按鈕，啟動后，注意起動電流，若起動電流過大，且起動時間超過10秒，則應(yīng)立即停止，查找原因，排除故障后放能再啟動。8、啟動成功后，讓其運(yùn)轉(zhuǎn)5分鐘，觀察水泵運(yùn)行電流，壓力是否正常，有無異聲和異味及漏水情況。9、確認(rèn)一切正常后，按水泵“停止”按鈕，水泵停止運(yùn)行，同時觀察止回閥狀況。10、將水泵功能選擇開關(guān)置于“自動”位置，水泵應(yīng)處于自動啟用或待用狀態(tài)來判水位控制器是否正常。二、排污泵1、確認(rèn)排污

35、泵出水閥處于開啟狀態(tài)。2、水位必須高于泵體或控制啟動時間，以確保泵不受損。3、合上控制箱內(nèi)空氣開關(guān)。4、按下啟動按鈕，啟動指示燈啟亮，若發(fā)現(xiàn)異常，應(yīng)及時查找原因，排除故障后才能啟動。5、啟動后，觀察排污泵有無異常現(xiàn)象。6、確認(rèn)正常后，按停止按鈕，觀察止回閥關(guān)閉情況。7、將排污泵功能選擇開關(guān)置于“自動”位置，排污泵處于待用狀態(tài)或啟用狀態(tài)來判斷水位控制器是否正常。三、消防、噴淋泵1、確認(rèn)主、備泵進(jìn)、出水閥處于開啟狀態(tài)。2、合上控制電源隔離閘刀和主供電源開關(guān)。3、按下啟動按鈕，同時觀察電流、若起動電流過大，且起動時間超過10秒，則應(yīng)立即停止，查找原因，待排除故障后方能啟動。4、確認(rèn)正常后，按停止按鈕

36、，將選擇開關(guān)置“自動”位置。5、在啟動消防、噴淋泵時注意控制運(yùn)行時間。四、補(bǔ)壓泵1、確認(rèn)進(jìn)、出水閥門處于開啟狀態(tài)。2、確認(rèn)電接點(diǎn)壓力表內(nèi)的上下限在設(shè)定壓力限定值內(nèi)。3、合上控制柜內(nèi)的空氣開關(guān)。4、將選擇開關(guān)置于“手動”位，按下啟動按鈕，啟動指示燈亮，觀察泵運(yùn)動情況，若發(fā)現(xiàn)異常情況，則立即停止，待排除故障后再啟動。5、確認(rèn)泵運(yùn)行正常后，按“停止”按鈕后，將選擇開關(guān)置“自動”位置。五、雨、污水（管）的疏通。1、選擇適當(dāng)?shù)淖鳂I(yè)時間，提前通知業(yè)主在作業(yè)時間內(nèi)暫停向雨、污水管排放。2、在雨、污水管總管彎頭前檢查口用壓力槍沖刷管道內(nèi)壁，注意沖刷壓力，避免因壓力大而損壞管道，同時察看出口窨井的出水狀況。3、

37、在進(jìn)行雨、污水管的疏通作業(yè)時，應(yīng)設(shè)置標(biāo)識牌，落實(shí)安全措施。六、雨、污水（池）井的清理1、用鐵鉤打開檢查井蓋。2、用長竹片捅搗井內(nèi)的粘附物。3、用鐵鏟或硬掃把將粘在池（井）內(nèi)壁的雜物清理干凈。4、放回檢查井蓋，把垃圾用桶或袋（需瀝干）裝后運(yùn)至垃圾中轉(zhuǎn)站。5、用水沖洗地面。6、在進(jìn)行雨、污水池（井）的清理作業(yè)時，應(yīng)設(shè)置標(biāo)識牌并落實(shí)安全措施。 給排水設(shè)備、設(shè)施運(yùn)行管理作業(yè)規(guī)程一、工作職責(zé)1、維修領(lǐng)班負(fù)責(zé)檢查、監(jiān)控運(yùn)行管理工作。2、維修工負(fù)責(zé)給排水設(shè)備、設(shè)施的運(yùn)行巡視管理工作。3、維修人員負(fù)責(zé)泵房的巡視工作。二、巡視周期1、維修工應(yīng)每天巡視轄區(qū)內(nèi)水泵房，并填寫在水泵房日巡視記錄表，每周巡視一次轄區(qū)內(nèi)給

38、排水管網(wǎng)、閘閥及雨、污水井（池）。2、維修人員應(yīng)在巡視工作的同時，填寫配電房巡視記錄表。三、巡視內(nèi)容1、水泵房內(nèi)有無異常響聲、振動。2、電機(jī)、控制柜有無異常氣味。3、電機(jī)溫升是否正常(變頻器散熱是否暢通，實(shí)際壓力是否在設(shè)定壓力范圍內(nèi))。4、電壓表、電流表、壓力表指示值是否處于正常位置，控制柜上信號燈顯示是否正確。5、水池、水箱水位是否正常。6、閘閥、法蘭連接處是否漏水，水泵是否漏水成線狀，標(biāo)識是否齊全清晰。7、止回閥、水位控制器是否運(yùn)作可靠。8、臨時接駁用水情況。9、給排水管道、雨、污水（池）井、化糞池是否有滲漏、堵塞現(xiàn)象。四、異常情況的處理：維修工在巡視過程中發(fā)現(xiàn)給排水設(shè)備、設(shè)施有異常情況時

39、，應(yīng)及時采取措施加以處理，并填寫房屋、設(shè)備、設(shè)施維修單，處理不了的問題應(yīng)及時向物業(yè)服務(wù)中心匯報，請求協(xié)助解決。 弱電設(shè)備、設(shè)施維修保養(yǎng)作業(yè)規(guī)程1.目的為規(guī)范弱電設(shè)備、設(shè)施（監(jiān)控、紅外線周邊報警、樓宇對講、樓宇設(shè)備（BA）自動控制）的維修保養(yǎng)工作，確保弱電設(shè)備、設(shè)施性能處于良好的工作狀態(tài)。2.適用范圍適用于本園區(qū)管轄區(qū)范圍內(nèi)的弱電設(shè)備、設(shè)施的維修保養(yǎng)。3.職責(zé)3.1維修領(lǐng)班依據(jù)弱電設(shè)備設(shè)施維修保養(yǎng)計(jì)劃，負(fù)責(zé)組織并落實(shí)該計(jì)劃執(zhí)行。3.2智能化弱電工負(fù)責(zé)對弱電設(shè)備設(shè)施實(shí)施維修保養(yǎng)。4.保養(yǎng)周期41監(jiān)控設(shè)備設(shè)施每月維修保養(yǎng)一次（錄像機(jī)磁鼓頭、監(jiān)視器屏幕每季清潔一次）。4.2紅外線周邊報警每月維修保養(yǎng)一

40、次。4.3樓宇對講、樓宇設(shè)備自動控制（BA）每年維修保養(yǎng)二次。5.弱電設(shè)備維修保養(yǎng)注意事項(xiàng)5.1智能化弱電工應(yīng)熟悉弱電設(shè)備、設(shè)施功能作用，接線方案。5.2維修保養(yǎng)時，應(yīng)做好對強(qiáng)電、弱電電線的區(qū)分、隔離、絕緣、標(biāo)識工作，如需帶電作業(yè)（電壓高于36V時）應(yīng)做好相應(yīng)的安全、絕緣措施。5.3注意安全操作，帶電維修測量時，切忌與相鄰焊點(diǎn)相碰及線路板與金屬物相碰。5.4正確判斷故障部位，切忌亂拆亂調(diào)。6.維修方法6.1觀察法、觸摸法、替代法、靜態(tài)測量法、信號跟蹤法。7.弱電設(shè)備設(shè)施的維修7.1監(jiān)控系統(tǒng)維修7.1.1監(jiān)視器圖像模糊a)將圖像切換至另一臺監(jiān)視器，調(diào)節(jié)監(jiān)視器上相關(guān)電位器或利用菜單調(diào)節(jié)畫面，如仍不

41、正常，執(zhí)行下面操作。b)檢查攝像機(jī)至監(jiān)視器間的視頻連線是否松動，如松動重新整修連接。c)調(diào)整攝像焦距，使其呈最佳狀態(tài)。d)清理鏡片及防塵罩上的灰塵。e)檢查攝像機(jī)是否故障，鏡頭是否損壞，可采用替代法來判斷攝像機(jī)是否正常。f)通過第一個方法若監(jiān)視器圖像正常，則應(yīng)排除是監(jiān)視器故障，以此類推查找原因。7.1.2監(jiān)視器無圖像a)檢查攝像機(jī)是否通電b)檢查矩陣切換器或畫面分隔器是否將該圖像切至監(jiān)視器，如換臺后仍無圖像，應(yīng)檢查攝像機(jī)，矩陣切換器、畫面分隔器及監(jiān)視器之間的視頻連線是否松動，否則重新整修連接。c)試切換另一攝像畫面至監(jiān)視器，如有圖像，檢查原攝像畫面是否被刪除，若恢復(fù)所刪除畫面后，如仍無圖像，應(yīng)

42、檢查攝像機(jī)、監(jiān)視器及矩陣切換器、畫面分隔器，并逐一排除故障。7.1.3云臺不能操作a)檢查矩陣切換器是否將云臺切換至當(dāng)前畫面。b)檢查云臺，解碼器是否通電，若有電，檢查云臺、解碼器、矩陣切換器是否故障，并逐一排除。7.1.4錄像回放無圖像a)檢查畫面分隔器“TAPE”鈕是否按下。b)檢查錄像機(jī)磁鼓頭是否磨損，錄像帶是否失效，若是應(yīng)更換。7.2紅外線周邊報警系統(tǒng)7.2.1防區(qū)長時間報警a)紅外線發(fā)射器與接收器之間有障礙物，排除障礙。7.2.2操作鍵盤防區(qū)報警指示燈長亮，但無報警聲a)紅外發(fā)射器與接收器位置未對準(zhǔn)，應(yīng)將其位置對準(zhǔn)。7.2.3防區(qū)不報警a)檢查紅外線發(fā)射器與接收器信號線，電源接線是否

43、松脫，如是應(yīng)重新接線。b)檢查紅外線接收器的繼電器是否故障，若是更換同規(guī)格繼電器。c)檢查操作鍵盤是否將該防區(qū)隔離，若是應(yīng)重新釋放布防。d)如上述卻都不是，應(yīng)逐一檢查主機(jī)及鍵盤，以排除故障。7.3樓宇對講（非可視）的維修7.3.1室內(nèi)聽不到鈴聲。a)檢查主機(jī)按鈕開關(guān)及室內(nèi)分機(jī)待機(jī)轉(zhuǎn)換開關(guān)接觸是否良好，否則應(yīng)整修或更換。b)檢查振鈴及放大電路是否故障，若是排除。7.3.2不能對講。a)檢查通話線，室內(nèi)分機(jī)放大電路、揚(yáng)聲器是否正常，否則應(yīng)檢修或更換。7.3.3分機(jī)不能啟開樓下大門。a)檢查鎖舌部件是否靈活，開鎖電磁線圈接線是否良好，線圈是否燒焦，若是應(yīng)檢修或更換同規(guī)格電磁線圈。b)檢查分機(jī)開鎖按鈕

44、是否正常，開鎖繼電器是否動作可靠，開鎖電路有無元件損壞，若有問題逐一檢查并排除故障。7.3.4主機(jī)無電源。a)檢查整流二極管、電源調(diào)整管或三端穩(wěn)壓器有無損壞。電源變壓器是否燒焦，若是應(yīng)更換同規(guī)格元件。7.4樓宇對講（可視）維修7.4.1無圖像，但開鎖正常。a)調(diào)節(jié)亮度電位器，觀察屏幕有無光柵，如有光柵應(yīng)檢查室內(nèi)機(jī)與門口機(jī)的視頻線是否連接良好，否則應(yīng)接好。b)調(diào)節(jié)亮度電位器屏幕無光柵，應(yīng)檢查室內(nèi)機(jī)的電源及行掃描電路等，逐級檢查排除故障。7.4.2通話無聲音。a)檢查聽筒與室內(nèi)機(jī)的接線是否良好，否則重新接好。b)調(diào)節(jié)音量電位器，如揚(yáng)聲器里有交流聲，重點(diǎn)檢查門機(jī)上的麥克風(fēng)，若麥克風(fēng)損壞應(yīng)更換。7.4

45、.3不能開啟樓下大門，按本規(guī)程6.3.3條款進(jìn)行。7.5樓宇設(shè)備（BA）自動控制系統(tǒng)維修。7.5.1檢查被控設(shè)備取樣點(diǎn)至控制器的連接線是否松動。7.5.2總站及各子站內(nèi)電源是否正常。8.弱電設(shè)備設(shè)施的保養(yǎng)內(nèi)容8.1監(jiān)控的保養(yǎng)8.1.1每月對監(jiān)控設(shè)備設(shè)施進(jìn)行以下項(xiàng)目的維護(hù)保養(yǎng)。a)檢查清潔各攝像機(jī)防塵罩，擦洗凈鏡頭。b)檢查攝像設(shè)備、立桿、支架、護(hù)套的固定及銹蝕情況，必要時加固及調(diào)換、油漆。c)檢查監(jiān)控各控制設(shè)備至監(jiān)視器連線是否接觸良好。d)對于室外攝像設(shè)備，檢查其防風(fēng)、防雨、防塵罩的密封是否良好。8.2每季度對監(jiān)控設(shè)備設(shè)施進(jìn)行以下項(xiàng)目的維修保養(yǎng)。8.2.1清潔錄像機(jī)磁鼓頭及監(jiān)視器屏幕。8.3紅

46、外線周邊報警的保養(yǎng)8.3.1每月對紅外線周邊報警設(shè)備設(shè)施進(jìn)行以下項(xiàng)目的維護(hù)保養(yǎng)。8.3.2檢查主機(jī)與各對射探頭的連線接觸是否良好，并除塵清潔。8.3.3清潔各紅外線對射器外罩。8.3.4檢查紅外線對射器支桿的固定及銹蝕情況，必要時加固、油漆。 弱電設(shè)備、設(shè)施操作作業(yè)規(guī)程一、工作職責(zé)1、工程部門負(fù)責(zé)指導(dǎo)監(jiān)控消防監(jiān)控員對弱電設(shè)備的操作。2、消防監(jiān)控員負(fù)責(zé)對消防監(jiān)控中心的弱電設(shè)備的操作。二、操作程序1、合上控制臺上的電源總開關(guān)，攝像機(jī)電源總開關(guān)，監(jiān)視器電源總開關(guān)。2、合上控制臺上的各設(shè)備（矩陣切換器、畫面分隔器，錄像機(jī)）的電源開關(guān)。3、開啟各監(jiān)視器電源開關(guān)。4、若監(jiān)視器畫面隨外界光線變化時，適當(dāng)調(diào)節(jié)

47、監(jiān)視器上的亮度和對比度電位器。5、若需要跟蹤目標(biāo)時，可以在監(jiān)視器上進(jìn)行跟蹤，也可以利用矩陣切換器將攝像圖像切至各監(jiān)視器上實(shí)現(xiàn)目標(biāo)放大識別跟蹤。6、畫面選擇的操作：按畫面分隔器上相對應(yīng)于攝像機(jī)編號序號鈕，使該攝像畫面放大監(jiān)視（單畫面），也可按分隔鈕將畫面分隔成2、4、9、16畫面進(jìn)行監(jiān)視。7、消防監(jiān)控中心、監(jiān)控員對操作中發(fā)現(xiàn)有異常情況應(yīng)及時記錄、報修。 弱電設(shè)備、設(shè)施運(yùn)行管理作業(yè)規(guī)程一、工作職責(zé)1、智能化弱電工負(fù)責(zé)具體的弱電設(shè)備、設(shè)施的運(yùn)行巡視管理工作。2、監(jiān)控員負(fù)責(zé)監(jiān)控中心弱電設(shè)備的運(yùn)行監(jiān)控。二、監(jiān)控員24小時對監(jiān)控中心弱電設(shè)備進(jìn)行監(jiān)控。三、運(yùn)行監(jiān)控內(nèi)容1、密切注意監(jiān)控設(shè)備的運(yùn)行情況a)各監(jiān)視

48、器的可調(diào)電位器旋鈕位置是否適合；b)監(jiān)視器的攝像畫面是否在園區(qū)的重要位置，如不是應(yīng)調(diào)整至重要位置；c)錄像機(jī)是否處于正常錄像，包括錄像時間是否正確；d)當(dāng)丟失畫面時，檢查畫面分隔器，矩陣切換器及監(jiān)視器后面的視頻進(jìn)出線是否松脫，如松脫將其旋（插）緊；e)觀察監(jiān)視器上的電梯樓層指示的層顯是否正確；f)嚴(yán)密監(jiān)視各監(jiān)視器攝像畫面，特別是電梯內(nèi)攝像畫面，發(fā)現(xiàn)可疑現(xiàn)象立即進(jìn)行畫面跟蹤，并通知保安前去查看。2、紅外線周邊報警系統(tǒng)a)當(dāng)防區(qū)報警時，立即通知保安前去檢查；b)如檢查后無異常情況，且頻繁誤報，可將此防區(qū)暫時旁路，并通知維修人員檢查；c)當(dāng)故障排除后，及時釋放被旁路的防區(qū)。四、監(jiān)控中心設(shè)備24小時實(shí)

49、施運(yùn)行監(jiān)控，當(dāng)值人員需暫時離開時，需要保安人員暫時替代。并交待值班注意事項(xiàng)，且離開時間不宜過長。五、弱電設(shè)備若發(fā)現(xiàn)有異常情況，應(yīng)進(jìn)行記錄，同時通知維修人員檢查。六、設(shè)備、設(shè)施巡視內(nèi)容1、檢查各弱電井設(shè)施是否完好。2、檢查各攝像機(jī)立桿、支架、防護(hù)罩有無損傷，如有應(yīng)及時報修。3、檢查紅外線周邊報警紅外探頭防護(hù)罩是否損傷。4、檢查電子巡更信號鈕是否脫落，如脫落應(yīng)及時通知維修人員補(bǔ)上。七、工程人員接到報修或在巡視中發(fā)現(xiàn)弱電設(shè)備施有異常時，應(yīng)及時采取措施加以處理，并填寫房屋設(shè)備、設(shè)施施工單，處理不了的問題及時向物業(yè)服務(wù)中心匯報，請求協(xié)助解決。 應(yīng)急事件操作作業(yè)規(guī)程一、工作職責(zé)1、物業(yè)服務(wù)中心經(jīng)理負(fù)責(zé)應(yīng)急

50、事件發(fā)生時的協(xié)調(diào)和組織人員進(jìn)行搶修的實(shí)施工作。2、保安班負(fù)責(zé)應(yīng)急事件發(fā)生時的控制、協(xié)助工作。3、維修班負(fù)責(zé)具體的搶修工作。二、應(yīng)急事件的操作程序1、暴雨及臺風(fēng)a)檢查所有公共門窗是否關(guān)上及牢固。b)檢查天臺上的廣告牌、設(shè)施是否牢固，清理天溝內(nèi)的雜物，確保排水渠道的暢通，消除安全隱患。c)檢查地下層各處的排水渠道是否暢通，確保無雜物，塑料袋等，確認(rèn)各排污泵工作狀態(tài)正常。d)在園區(qū)內(nèi)告示牌貼上臺風(fēng)警告，通知業(yè)主關(guān)閉窗戶。e)在地下層可能進(jìn)水處（地下停車庫進(jìn)口處和各階梯入口處四周）作好應(yīng)急準(zhǔn)備，并密切注意事態(tài)的發(fā)展，必要時用沙包堆成擋水墻。f)隨時檢查地下停車庫進(jìn)口斜坡下、樓道至地下車庫入口階梯下，

51、電梯前室的污水池內(nèi)水位及排污泵的工作狀態(tài)。2、給排水損壞或爆裂a(bǔ))若發(fā)現(xiàn)有漏水現(xiàn)象時，應(yīng)立即檢查漏水部位及所屬水質(zhì)（生活水、排污水等）并在能力許可下，立即設(shè)法制止漏水，如關(guān)上供水閥門。若不能制止應(yīng)立即通知維修人員，在人員未到達(dá)前須盡量控制現(xiàn)場，防止范圍擴(kuò)散。b)觀察四周環(huán)境，漏水是否影響電梯、配電、用電設(shè)備、設(shè)施。c)為防止漏水滲入電梯時，應(yīng)迅速將電梯駛離發(fā)水區(qū)域，停放至發(fā)水區(qū)域的上方，關(guān)閉電梯電源開關(guān)。d)配電、用電設(shè)備、設(shè)施在發(fā)生水浸時應(yīng)關(guān)閉電源。e)通知保潔員清理現(xiàn)場的積水，檢查受影響范圍。f)若漏水可能影響設(shè)備，應(yīng)做好記錄或拍照以便追溯。3、停水本園區(qū)設(shè)有地下蓄水池和屋頂水箱，所以只有部份斷水的可能性。其處理方法：先檢查斷水部位的供水閥開閉情況，如果閥門在開啟狀態(tài)下，則應(yīng)檢查該供水管是否淤塞或閥門損壞。否則應(yīng)由管道工進(jìn)行排除。a)由供水部門導(dǎo)致的突發(fā)性停水，應(yīng)及時與供水部門聯(lián)系，詢問停水原因以及恢復(fù)供水時間，及時向業(yè)主做好告知工作。b)若因內(nèi)部供水設(shè)施發(fā)生突發(fā)性故障而導(dǎo)