物權(quán)法_簡答題

1、物權(quán)法 _簡答題一、 簡述不動產(chǎn)登記制度 答：不動產(chǎn)登記是指權(quán)利 人申請國家職能部 門，將有關(guān)不動產(chǎn)物 權(quán)及其變動事項(xiàng)，記 載于不動產(chǎn)登記簿的 事實(shí)。在我國，物權(quán) 法制度規(guī)定不動產(chǎn)物 權(quán)的設(shè)立、變更、轉(zhuǎn) 讓和消滅，應(yīng)當(dāng)依照 法律規(guī)定登記。不動 產(chǎn)物權(quán)的設(shè)立、 變更、 轉(zhuǎn)讓和消滅經(jīng)依法登 記，發(fā)生效力；未經(jīng) 登記，不發(fā)生效力， 確定了國家對不動產(chǎn) 實(shí)行統(tǒng)一登記制度。 確立了我國不動產(chǎn)登 記的種類有初始登 記、變更登記、更正 登記、異議登記、預(yù) 告登記、回復(fù)登記和 涂銷登記等具體形 式。二、簡述不動產(chǎn)的幾種登 記制度 .答:不動產(chǎn)登記，是指經(jīng)權(quán) 利人或利害關(guān)系人申 請，由國家專職部門 將有關(guān)不動產(chǎn)

2、物權(quán)及 其變動事項(xiàng)記載于不 動產(chǎn)登記簿的事實(shí)。 近、現(xiàn)代各國的不動 產(chǎn)登記制度，大致可 歸納為三種模式：契 據(jù)登記制度、權(quán)利登 記制度和托倫斯登記 制度。1、契據(jù)登記制度指不動產(chǎn) 物權(quán)的變動，經(jīng)當(dāng)事 人訂立契約即發(fā)生效 力，但非經(jīng)登記，不 得對抗第三人。 2、權(quán) 利登記制度，又稱實(shí) 質(zhì)主義登記，是指不 動產(chǎn)物權(quán)依法律行為 的設(shè)立、轉(zhuǎn)移、變更 和廢止等事項(xiàng)非經(jīng)登 記不得生效的立法體 制。3、托倫斯登記制度，又稱 權(quán)利交付主義登記， 是指經(jīng)實(shí)質(zhì)審查后用 登記機(jī)關(guān)發(fā)放的權(quán)利 證書，確認(rèn)產(chǎn)權(quán)以便 利不動產(chǎn)物權(quán)轉(zhuǎn)移的 登記制度。三、擔(dān)保物權(quán)與用益物權(quán) 的區(qū)別。答：擔(dān)保物權(quán)與用益物權(quán)都是物 權(quán)，都是物權(quán)法

3、中的他物權(quán)。 但， 擔(dān)保物權(quán)是指為擔(dān)保債權(quán)的實(shí) 現(xiàn)而設(shè)立的他物權(quán)， 用益物權(quán)是 指以標(biāo)的物的使用和收益為目 的而設(shè)立的他物權(quán)， 二者又有著 質(zhì)的區(qū)別：首先， 二者設(shè)立的目 的不同。 擔(dān)保物權(quán)設(shè)立的目的是 為了使主債權(quán)得以實(shí)現(xiàn)。 用益物 權(quán)設(shè)立的目的在于實(shí)現(xiàn)物的使 用價值。其次，二者的權(quán)利性質(zhì) 不同。擔(dān)保物權(quán)多為具有從屬性 的從權(quán)利中， 因主債的設(shè)立而設(shè) 立。而用益物權(quán)多為具有獨(dú)立性 的主權(quán)利。第三，標(biāo)的物不同。 擔(dān)保物權(quán)的標(biāo)的物可為動產(chǎn)， 不 動產(chǎn)或者權(quán)利，但，用益物權(quán)的 標(biāo)的物主要為不動產(chǎn)。第四，客 體價值形態(tài)的變化的影響不同。 擔(dān)保物權(quán)客體價值形態(tài)的變化 對于擔(dān)保物權(quán)不產(chǎn)生影響。但， 用益

4、物權(quán)客體的價值形態(tài)變化 對權(quán)利有直接影響。 四簡述抵押的財產(chǎn)范圍。 答：在我國，抵押的財產(chǎn)大體可 以是動產(chǎn)、不動產(chǎn)或者權(quán)利。 但 多為不動產(chǎn)。 這種財產(chǎn)大都具有 價值功能， 可以變賣為價金而優(yōu) 先受償。依物權(quán)法規(guī)定，債務(wù)人 或者第三人有權(quán)處分的下列財 產(chǎn)可以抵押： 1、建筑物和其他 土地附著物；以建筑物抵押的， 該建筑物占用范圍內(nèi)的建設(shè)用 地使用權(quán)一并抵押。 以建設(shè)用地 使用權(quán)抵押的， 該土地上的建筑 物一并抵押。 抵押人未依照前款 規(guī)定一并抵押的， 未抵押的財產(chǎn) 視為一并抵押。 2、建設(shè)用地使 用權(quán)； 3、以招標(biāo)、拍賣、公開 協(xié)商等方式取得的荒地等土地 承包經(jīng)營權(quán)； 4、生產(chǎn)設(shè)備、原 材料、

5、半成品、產(chǎn)品；在此，經(jīng) 當(dāng)事人書面協(xié)議，企業(yè)、個體工 商戶、農(nóng)業(yè)生產(chǎn)經(jīng)營者可以將現(xiàn) 有的以及將有的生產(chǎn)設(shè)備、 原材 料、半成品、產(chǎn)品抵押，債務(wù)人 不履行到期債務(wù)或者發(fā)生當(dāng)事 人約定的實(shí)現(xiàn)抵押權(quán)的情形， 債 權(quán)人有權(quán)就實(shí)現(xiàn)抵押權(quán)時的動 產(chǎn)優(yōu)先受償。 5、正在建造的建 筑物、船舶、航空器； 6 、交通 運(yùn)輸工具； 7、法律、行政法規(guī) 未禁止抵押的其他財產(chǎn)。 而我國 物權(quán)法還規(guī)定下列財產(chǎn)不得抵 押： 1、土地所有權(quán)； 2、耕地、 宅基地、自留地、 自留山等集體 所有的土地使用權(quán)， 但法律規(guī)定 可以抵押的除外；鄉(xiāng)鎮(zhèn)、村企業(yè) 的建設(shè)用地使用權(quán)不得單獨(dú)抵 押。以鄉(xiāng)鎮(zhèn)、村企業(yè)的廠房等建 筑物抵押的， 其占用

6、范圍內(nèi)的建 設(shè)用地使用權(quán)一并抵押。 3、學(xué) 校、幼兒園、醫(yī)院等以公益為目 的的事業(yè)單位、 社會團(tuán)體的教育 設(shè)施、醫(yī)療衛(wèi)生設(shè)施和其他社會 公益設(shè)施； 4、所有權(quán)、使用權(quán) 不明或者有爭議的財產(chǎn)； 5、依 法被查封、扣押、監(jiān)管的財產(chǎn)； 6、建設(shè)用地使用權(quán)抵押后，該 土地上新增的建筑物不屬于抵 押財產(chǎn)。該建設(shè)用地使用權(quán)實(shí)現(xiàn) 抵押權(quán)時， 應(yīng)當(dāng)將該土地上新增 的建筑物與建設(shè)用地使用權(quán)一 并處分，但新增建筑物所得的價 款， 抵押權(quán)人無權(quán)優(yōu)先受償。 7、 法律、行政法規(guī)規(guī)定不得抵押的 其他財產(chǎn)。 五、抵押合同與抵押登記。 答：抵押合同是抵押權(quán)人與抵押 人簽訂的擔(dān)保性質(zhì)的合同。 抵押 人以一定的財物向抵押權(quán)人設(shè)

7、 定抵押擔(dān)保， 當(dāng)債務(wù)人不能履行 債務(wù)時， 抵押權(quán)人可以依法以處 分抵押物所得價款優(yōu)先受償。 抵 押登記就是法定登記機(jī)關(guān)對抵 押物已抵押的情況進(jìn)行登記公 示，以取得具有公信力的法定外 部表現(xiàn)形式的方法， 分為抵押登 記和注銷抵押登記。 六抵押與質(zhì)押的區(qū)別、 抵押與質(zhì) 押同屬于擔(dān)保物權(quán)的基本形式， 都為保證債權(quán)得以實(shí)現(xiàn)而設(shè)， 同 樣提供一定的財產(chǎn)進(jìn)行擔(dān)保， 并 在債權(quán)得不到實(shí)現(xiàn)時， 債權(quán)人有 權(quán)變就擔(dān)保財產(chǎn)進(jìn)行變價并優(yōu) 先受償。 但抵押與質(zhì)押具有重大 區(qū)別： 1、在主體方面，抵押關(guān) 系的主體稱抵押人與抵押權(quán)人。 質(zhì)押關(guān)系的主體則稱為出質(zhì)人 和質(zhì)權(quán)人。 2、在客體方面，抵 押提供的財產(chǎn)稱為抵押物，

8、 質(zhì)押 提供的財產(chǎn)稱為質(zhì)物， 抵押物大 多為不動產(chǎn)， 而質(zhì)物只能是在移 動時不改變原物性質(zhì)的動產(chǎn)和 權(quán)利。 3、在內(nèi)容方面，抵押抽 設(shè)置的權(quán)利為抵押權(quán)， 而質(zhì)押設(shè) 置的權(quán)利稱為質(zhì)權(quán)。 4、在權(quán)利 性質(zhì)方面， 抵押關(guān)系的債務(wù)人或 第三人不轉(zhuǎn)移對其特定財產(chǎn)的 占有，將該財產(chǎn)作為對債權(quán)的擔(dān) 保。質(zhì)權(quán)是以債權(quán)人占有質(zhì)物為 要件，以出質(zhì)人移交質(zhì)押的財產(chǎn) 占有為成立要件。 5、依物權(quán)法 規(guī)定，抵押大多應(yīng)當(dāng)辦理抵押登 記，抵押權(quán)自登記之日起設(shè)立。 而，質(zhì)押則通過質(zhì)押合同的履 行，自質(zhì)物或質(zhì)權(quán)移交于質(zhì)權(quán)人 占有時設(shè)立。六、簡述抵押權(quán)的效力抵押權(quán)對 擔(dān)保債權(quán)的效力。答：首先， 抵押權(quán)對于擔(dān)保債權(quán) 效力。 主要是

9、擔(dān)保債的履行。債 務(wù)人或者第三人提供一定的財 產(chǎn)作為抵押物， 債務(wù)人不履行債 務(wù)時，債權(quán)人有權(quán)以抵押物折價 或者以拍賣抵押物的價款受償。 其次，抵押權(quán)對抵押權(quán)人的效 力。主要有： 1、抵押權(quán)人的保 全權(quán)。 2、抵押權(quán)人處分權(quán)。 3、 順位權(quán)。 同一財產(chǎn)向兩個以上債 權(quán)人抵押的， 拍賣、 變賣抵押財 產(chǎn)所得的價款依照下列規(guī)定清 償：（ 1）抵押權(quán)已登記的，按 照登記的先后順序清償； 順序相 同的，按照債權(quán)比例清償； （2 抵押權(quán)已登記的先于未登記的 受償； （3 抵押權(quán)未登記的， 按照 債權(quán)比例清償。第三 抵押權(quán)對 抵押人的效力。出租抵押財產(chǎn) 權(quán)。訂立抵押合同前抵押財產(chǎn)已 出租的， 原租賃關(guān)系不

10、受該抵押 權(quán)的影響。 抵押權(quán)設(shè)立后抵押財 產(chǎn)出租的， 該租賃關(guān)系不得對抗 已登記的抵押權(quán)。 轉(zhuǎn)讓抵押財產(chǎn) 權(quán)。抵押期間，抵押人經(jīng)抵押權(quán) 人同意轉(zhuǎn)讓抵押財產(chǎn)的， 應(yīng)當(dāng)將 轉(zhuǎn)讓所得的價款向抵押權(quán)人提 前清償債務(wù)或者提存。 轉(zhuǎn)讓的價 款超過債權(quán)數(shù)額的部分歸抵押 人所有，不足部分由債務(wù)人清 償。抵押期間，抵押人未經(jīng)抵押 權(quán)人同意，不得轉(zhuǎn)讓抵押財產(chǎn)， 但受讓人代為清償債務(wù)消滅抵 押權(quán)的除外。 在抵押財產(chǎn)上多次 設(shè)定抵押權(quán)的權(quán)利 八，簡述抵押權(quán)人的權(quán)利 在抵押擔(dān)中， 抵押權(quán)人主要有以 下權(quán)利：保全權(quán)。 抵押人的行為 足以使抵押財產(chǎn)價值減少的， 抵 押權(quán)人有權(quán)要求抵押人停止其 行為。 抵押權(quán)人處分權(quán)。債權(quán)轉(zhuǎn)

11、 讓的，擔(dān)保該債權(quán)的抵押權(quán)一并 轉(zhuǎn)讓，抵押權(quán)不得與債權(quán)分離而 單獨(dú)轉(zhuǎn)讓或者作為其他債權(quán)的 擔(dān)保。順位權(quán)。同一財產(chǎn)向兩個 以上債權(quán)人抵押的，拍賣、 變賣 抵押財產(chǎn)所得的價款依照下列 規(guī)定清償。抵押權(quán)已登記的， 按 照登記的先后順序清償； 順序相 同的， 按照債權(quán)比例清償； 抵押 權(quán)已登記的先于未登記的受償； 抵押權(quán)未登記的， 按照債權(quán)比例 清償。九 簡述地役權(quán)的效力。 地役權(quán)，是指為使用自己不動產(chǎn) 的便利或提高其效益而按照合 同約定利用他人不動產(chǎn)的權(quán)利。 地役權(quán)自地役權(quán)合同生效時設(shè) 立。當(dāng)事人要求登記的，可以向 登記機(jī)構(gòu)申請地役權(quán)登記； 未經(jīng) 登記，不得對抗善意第三人。地 役權(quán)的效力主要有以下幾

12、個方 面： 1、地役權(quán)自地役權(quán)合同生 效時設(shè)立。 2、地役權(quán)不得單獨(dú) 轉(zhuǎn)讓。 3、地役權(quán)不得單獨(dú)抵押。 4、地役權(quán)的變動效力。 5、地役 權(quán)登記效力：當(dāng)事人要求登記 的，可以向登記機(jī)構(gòu)申請地役權(quán) 登記； 未經(jīng)登記，不得對抗善意 第三人。 6、地役權(quán)的期限效力： 地役權(quán)的期限由當(dāng)事人約定， 但 不得超過土地承包經(jīng)營權(quán)、 建設(shè) 用地使用權(quán)等用益物權(quán)剩余的 期限。 十、地役權(quán)與相鄰權(quán)的關(guān)系與區(qū) 別聯(lián)系 相鄰權(quán)指不動產(chǎn)的所有人或使 用人在處理相鄰關(guān)系時所享有 的權(quán)利。 地役權(quán)和相鄰權(quán)主要有以下幾 個區(qū)別： 1 、法律性質(zhì)不同。 2、 產(chǎn)生的原因不同。 3、作用不同。 4、相鄰權(quán)由法律直接規(guī)定，相 鄰權(quán)

13、人行使權(quán)利是無償?shù)模?地役 權(quán)的有償或無償則屬于意思自 治范疇， 雙方可在契約中自由約 定。 5 、因相鄰關(guān)系是由法定， 無需登記便可當(dāng)然發(fā)生； 而地役 權(quán)作為物權(quán)之一種， 應(yīng)以登記為 必要。 6、相互毗鄰的兩塊權(quán)屬 不同的土地上才會發(fā)生相鄰關(guān) 系，而地役權(quán)的發(fā)生則不僅在相 互毗鄰的兩塊權(quán)屬不同的土地 上可能發(fā)生，特殊情況下， 可設(shè) 立地役權(quán)的兩塊土地甚至可能 相隔了一段距離。十一 簡述動產(chǎn)物權(quán)的交付。 何謂動產(chǎn)交付： 是動產(chǎn)物權(quán)變動 的公示方法， 動產(chǎn)占有事實(shí)移轉(zhuǎn) 的結(jié)果狀態(tài)。除非法律另有規(guī) 定， 動產(chǎn)物權(quán)的設(shè)立和轉(zhuǎn)讓， 自 交付時發(fā)生效力。 動產(chǎn)的交付分 四種情形 : 現(xiàn)實(shí)交付 , 簡易交

14、付 , 占有改定和指示交付： 1、現(xiàn)實(shí) 交付（直接交付），指動產(chǎn)占有 人，將動產(chǎn)及動產(chǎn)的直接支配權(quán) 移轉(zhuǎn)于受讓人。 2、簡易交付。 若受讓人已占有或持有動產(chǎn)時， 出讓人與出讓人達(dá)成合意即完 成了交付，又稱無形交付。 3、 指示交付。 第三人占有讓與動產(chǎn) 物權(quán)時， 讓與人將其對第三人的 返還請求權(quán)轉(zhuǎn)讓給受讓人， 由第 三方向受讓人為現(xiàn)實(shí)交付。 十二、簡述共有的法律特征 共有，是指某項(xiàng)財產(chǎn)由兩個或兩 個以上的權(quán)利主體共有享有所 有權(quán)， 包括公民之間的共有、 法 人之間的共有以及公民和法人 之間的共有。 共有分為按份共有 和共同共有。 按份共有又稱分別 共有，是共有人按各自的份額對 同一財產(chǎn)享有所有

15、權(quán)。 按份共有 的特征： 各共有人有確定的份 額，他們按份分享權(quán)益，分擔(dān)費(fèi) 用。 對共有財產(chǎn)的管理， 由共 有人協(xié)商進(jìn)行。意見不一致時 , 按多數(shù)份額的意見進(jìn)行管理 , 但 不得損害其他人的利益。 對共 有財產(chǎn)除協(xié)商處分外， 各共有人 對自己的份額可以出賣、贈與， 并可繼承。 但在出賣時，其他共 有人有優(yōu)先購買權(quán)。 在共有財 產(chǎn)受到侵害時， 每一共有人都有 權(quán)請求返還原物、 排除妨礙和賠 償損失，以維護(hù)共有的權(quán)益。 在分割時按份分配。共同共有， 是基于共同關(guān)系發(fā)生的、 各共有 人對共有財產(chǎn)享有平等的所有 權(quán)。共同共有的特征：共同共 有的基礎(chǔ)是共同關(guān)系， 最常見的 是夫妻家庭財產(chǎn)。 他們對共有財

16、 產(chǎn)不分各自的份額， 在共同關(guān)系 存續(xù)期間也不能要求分割。 共 同共有人對共有財產(chǎn)有平等的 所有權(quán)， 他們經(jīng)平等協(xié)商進(jìn)行管 理、支配和進(jìn)行處分。共同共 有人對共有財產(chǎn)也承擔(dān)平等的 義務(wù)， 對外就共同財產(chǎn)負(fù)連帶責(zé) 任。 在共同關(guān)系終止時， 共有 財產(chǎn)進(jìn)行分割，應(yīng)經(jīng)平等協(xié)商， 確定各自的份額。 如果意見不一 致，可訴請法院處理。規(guī)以及管理規(guī)約，將 住宅改變?yōu)榻?jīng)營性用 房。業(yè)主將住宅改變 為經(jīng)營性用房的，除 遵守法律、法規(guī)以及 管理規(guī)約外，應(yīng)當(dāng)經(jīng) 有利害關(guān)系的業(yè)主同 意。5、所有權(quán)的可區(qū) 分性決定了業(yè)主在處 置專有所有權(quán)時，是 把共同共有權(quán)和共同 管理權(quán)“捆綁”處分 的，所以，其他存在 共有關(guān)系的業(yè)

17、主是不 享有優(yōu)先購買權(quán)的。 6、業(yè)主應(yīng)當(dāng)遵守法 律、法規(guī)以及管理規(guī) 約。業(yè)主大會和業(yè)主 委員會，對任意棄置 垃圾、排放污染物或 者噪聲、違反規(guī)定飼 養(yǎng)動物、違章搭建、 侵占通道、拒付物業(yè) 費(fèi)等損害他人合法權(quán) 益的行為，有權(quán)依照 法律、法規(guī)以及管理 規(guī)約，要求行為人停 止侵害、消除危險、 排除妨礙、賠償損失。 業(yè)主對侵害自己合法 權(quán)益的行為，可以依 法向人民法院提起訴 訟。 十五 留置權(quán)取得的要件 與效力答：留置權(quán)是債權(quán)人按照 合同約定占有債務(wù)人 的財產(chǎn)，在債務(wù)人逾 期不履行債務(wù)時，有 留置該財產(chǎn)并就該財 產(chǎn)優(yōu)先受償?shù)臋?quán)利。 留置的條件： 1、債權(quán) 人留置的動產(chǎn)，應(yīng)當(dāng) 與債權(quán)屬于同一法律 關(guān)系，

18、但企業(yè)之間留 置的除外。 2、法律規(guī) 定不得留置的，依照 規(guī)定。當(dāng)事人約定不 得留置的，按照約定。 具體說，留置權(quán)的取 得須滿足積極要件和 消極要件。積極要件 有：須債權(quán)人合法占 有債務(wù)人的動產(chǎn)；須 債權(quán)已屆清償期；債 權(quán)的發(fā)生與該動產(chǎn)有 牽連關(guān)系，“牽連關(guān) 系”指債權(quán)的發(fā)生與 留置物占有取得是基十三 簡述建筑物區(qū)分所有權(quán) 客體、內(nèi)容、以及權(quán)利行使方式。 答：建筑物區(qū)分所有權(quán)的客體是 建筑物。所謂建筑物， 一般指主 要供人們進(jìn)行生產(chǎn)、 生活或其他 活動的房屋或場所。當(dāng)然，并非 所有的建筑物都能成為建筑物 區(qū)分所有權(quán)的客體， 只有具備以 下 3 個條件的建筑物：（ 1）建 筑物在結(jié)構(gòu)上能夠區(qū)分為

19、兩個 以上的獨(dú)立部分。（ 2）建筑物 的區(qū)分各部分能夠單獨(dú)使用并 能為不同的所有人所專用。 （ 3） 建筑物除區(qū)分專用部分外， 還必 須有共用部分。 也就是說， 建筑 物在使用性質(zhì)上必須能夠區(qū)分 為專用部分和共用部分。 只有專 有部分與共用部分并存， 才能形 成建筑物區(qū)分所有權(quán)關(guān)系的客 體。建筑物區(qū)分所有權(quán)內(nèi)容有： 1、 業(yè)主對建筑物內(nèi)的住宅、 經(jīng)營性 用房等專有部分享有所有權(quán)， 對 專有部分以外的共有部分享有 共有和共同管理的權(quán)利。 2、建 筑區(qū)劃內(nèi)的道路，屬于業(yè)主共 有，但屬于城鎮(zhèn)公共道路的除 外。建筑區(qū)劃內(nèi)的綠地，屬于業(yè) 主共有， 但屬于城鎮(zhèn)公共綠地或 者明示歸個人的除外。 建筑區(qū)劃 內(nèi)

20、的物業(yè)服務(wù)用房屬于業(yè)主共 有。 3、業(yè)主對其建筑物專有部 分享有占有、 使用、 收益和處分 的權(quán)利， 但不得危及建筑物的安 全，不得損害其他業(yè)主的合法權(quán) 益。 4、業(yè)主對建筑物專有部分 以外的共有部分，享有權(quán)利， 承 擔(dān)義務(wù)； 不得以放棄權(quán)利不履行 義務(wù)。業(yè)主轉(zhuǎn)讓建筑物內(nèi)的住 宅、 經(jīng)營性用房， 其對建筑物共 有部分享有的共有和共同管理 的權(quán)利一并轉(zhuǎn)讓。 區(qū)分所有權(quán)的 權(quán)利主體是業(yè)主。 業(yè)主即建筑物 區(qū)分所有權(quán)人專有權(quán)、 共有權(quán)和 管理權(quán)，該所有權(quán)具有集合性。 建筑物區(qū)分所有權(quán)權(quán)利行使方 式表現(xiàn)于對共同事務(wù)決定權(quán)上。 業(yè)主通過行使提案權(quán)、表決權(quán)、 選舉或被選舉權(quán)等來實(shí)現(xiàn)自己 的權(quán)利，我國物權(quán)法

21、規(guī)定，下列 事項(xiàng)由業(yè)主共同決定： 1 、制定 和修改業(yè)主會議議事規(guī)則； 2 、 制定和修改建筑物及其附屬設(shè) 施的管理規(guī)約； 3、選舉和更換 業(yè)主委員會； 4 、選聘和解聘物 業(yè)服務(wù)機(jī)構(gòu)或者其他管理人； 5、籌集和使用建筑物及其附屬 設(shè)施的維修資金； 6 、改建、重 建建筑物及其附屬設(shè)施； 7 、有 關(guān)共有和共同管理權(quán)利的其他 重大事項(xiàng)。 籌集和使用建筑物 及其附屬設(shè)施的維修資金以及 改建、重建建筑物及其附屬設(shè)施 的事項(xiàng)應(yīng)當(dāng)經(jīng)專有部分占建筑 物總面積三分之二以上的業(yè)主 且占總?cè)藬?shù)三分之二以上的業(yè) 主同意。決定前款其他事項(xiàng)，應(yīng) 當(dāng)經(jīng)專有部分占建筑物總面積 過半數(shù)的業(yè)主且占總?cè)藬?shù)過半 數(shù)的業(yè)主同意。

22、十四、業(yè)主的建筑物區(qū)分所有權(quán) 的權(quán)利與義務(wù)。答：業(yè)主的建筑物區(qū)分所有權(quán)的 權(quán)利： 1、專有權(quán)，權(quán)利人享有 的以區(qū)分所有建筑物的獨(dú)立空 間為標(biāo)的物的專有所有權(quán)。 2、 共有權(quán)。 是指業(yè)主對于建筑物專 有部分以外的共同部分所享有 的共有的權(quán)利。 業(yè)主的建筑物區(qū) 分所有權(quán)的義務(wù)有：對權(quán)利取得只要業(yè)主取得 專有所有權(quán)，自然就 取得了共有權(quán)和共同 管理權(quán)。相反，一旦 喪失專有部分的所有 權(quán)，另兩項(xiàng)權(quán)利也一 并喪失。 2、業(yè)主轉(zhuǎn)讓 建筑物內(nèi)的住宅、經(jīng) 營性用房，其對共有 部分享有的共有權(quán)和 共同管理權(quán)利一并轉(zhuǎn) 讓”。區(qū)分所有權(quán)的 三項(xiàng)內(nèi)容在消滅時是 同步的。而且只要專 有部分的所有權(quán)歸于 消滅，另兩項(xiàng)權(quán)利

23、也 同時歸于消滅。 3 、 業(yè)主對其建筑物內(nèi)專 有部分享有占有、使 用、收益和處分的權(quán) 利。業(yè)主行使權(quán)利不 得危及建筑物的安 全，不得損害其他業(yè) 主的合法權(quán)益。 4、業(yè) 主不得違反法律、法于同一合同關(guān)系或同 一生活關(guān)系。消極要 件有：對動產(chǎn)的占有 不是因侵權(quán)行為取 得，該占有必須是合 法占有；對動產(chǎn)的留 置不違反公共利益或 善良風(fēng)俗；對動產(chǎn)的 留置不得與債權(quán)人的 義務(wù)相抵觸。留置權(quán) 作為法定擔(dān)保物權(quán)， 是債權(quán)人按照合同的 約定占有債務(wù)人的財 產(chǎn)，在債務(wù)人逾期不 履行債務(wù)時，有留置 該財產(chǎn)并就該財產(chǎn)優(yōu) 先受償?shù)臋?quán)利。十六 留置權(quán)人的權(quán)利與 義務(wù)答 留置權(quán)是債權(quán)人按照 合同約定占有債務(wù)人 的財產(chǎn)，

24、在債務(wù)人逾 期不履行債務(wù)時，有 留置該財產(chǎn)并就該財 產(chǎn)優(yōu)先受償?shù)臋?quán)利。 留置權(quán)人的權(quán)利主要 有：1、就留置物優(yōu)先 受償權(quán)。留置權(quán)所擔(dān) 保的范圍包括主債權(quán) 和利息、違約金，損 害賠償金，留置物保 管費(fèi)用和實(shí)現(xiàn)留置權(quán) 的費(fèi)用。留置權(quán)人在 債務(wù)人逾期不履行債 務(wù)時，有權(quán)留置留置 財產(chǎn)并優(yōu)先受償。 2、 收取留置物的孽息。 收取的孽息，應(yīng)先充 抵收取孳息的費(fèi)用。 3、因保管留置物所支 出的必要費(fèi)用，有權(quán) 請求債務(wù)人返還。留 置權(quán)人的義務(wù)主要 有： 1、留置標(biāo)的物， 但留置物為可分物 的，留置物的價值應(yīng) 當(dāng)與債務(wù)的金額相 當(dāng)，即債權(quán)人只能留 置與自己的債權(quán)額相 當(dāng)?shù)牟糠?，其余部?應(yīng)當(dāng)交付債務(wù)人。 2、

25、 保留置物 ; 未經(jīng)債務(wù) 人同意，不得未經(jīng)出 質(zhì)人同意，擅自使用、 出租、處分留置物 ;3 、 返還留置物。在債務(wù) 人履行債務(wù)時，留置 權(quán)有義務(wù)返還留置 物。十七 簡述善意取得構(gòu)成 要件和適用。答 善意取得又稱為即時 取得，無權(quán)處分人在 不法將其受托占有的 他人的財物（動產(chǎn)或 者不動產(chǎn)）轉(zhuǎn)讓給第 三人的，如受讓人在 取得該動產(chǎn)時系出于 善意，則受讓人取得 該物的所有權(quán)，原權(quán) 利人喪失所有權(quán)。善 意取得成立需具備以 下條件： 1、受讓人須 為善意。指行為人在 為某種民事行為時不 知存在某種足以影響 該行為法律效力的因 素的一種心理狀態(tài)。 2、受讓人須通過有償 的法律行為而取得所 有權(quán)。3、受讓人

26、須實(shí) 際占有由讓與人轉(zhuǎn)移 占有的動產(chǎn)。 4、客體 物須為（以交付為物 權(quán)的公示方法的）動 產(chǎn)。5、讓與人須為無 處分權(quán)人。 6、讓與人 須為動產(chǎn)的占有人。 善意取得的適用范圍 是關(guān)于無權(quán)處分遺失 物和盜贓物的情形是 否適用善意取得。物 權(quán)法規(guī)定，所有權(quán)人 或者其他權(quán)利人有權(quán) 追回遺失物。對于被 盜、被搶的財物，一 般所有權(quán)人可以通過 司法機(jī)關(guān)依照刑法、 刑事訴訟法、治安處 罰條例等有關(guān)法律法 規(guī)的規(guī)定追回。行為 人將詐騙財物已用于 歸還個人欠款、貸款 或者其他經(jīng)濟(jì)活動 的，如果對方明知是 詐騙財物而收取，屬 惡意取得，應(yīng)一律予 以追繳；如確屬善意 取得，則不再追繳。 十八 簡述權(quán)利質(zhì)權(quán)特點(diǎn) 答

27、：權(quán)利質(zhì)權(quán)是為了擔(dān)保 債權(quán)清償，就債務(wù)人 或第三人所享有的權(quán) 利設(shè)定的質(zhì)權(quán)。權(quán)利 質(zhì)權(quán)是一種準(zhǔn)質(zhì)權(quán)。 權(quán)利質(zhì)權(quán)的標(biāo)的是權(quán) 利。1權(quán)利質(zhì)權(quán)與動 產(chǎn)質(zhì)權(quán)并立構(gòu)成完整 的質(zhì)權(quán)制度。而二者 最顯著的區(qū)別在于標(biāo) 的物，前者為可轉(zhuǎn)讓 的財產(chǎn)權(quán)，后者則為 動產(chǎn)。2權(quán)利質(zhì)權(quán)的 標(biāo)的為無形財產(chǎn)權(quán)， 并具有可讓與性。 3權(quán)利質(zhì)權(quán)的設(shè)定方 式和實(shí)現(xiàn)方式各有其 特點(diǎn)。權(quán)利質(zhì)權(quán)的設(shè) 定方式依其種類不同 在立法上各有不同的 規(guī)定，如證券質(zhì)權(quán)以 證券的交付為其設(shè)定 要件，而知識產(chǎn)權(quán)質(zhì) 權(quán)的設(shè)定則以登記為 要件。其設(shè)定方式既 不同于抵押，亦不同 于動產(chǎn)質(zhì)押，而又兼 具抵押和動產(chǎn)質(zhì)押的 特點(diǎn)和優(yōu)勢。同抵押 和動產(chǎn)質(zhì)押一樣，權(quán)

28、利質(zhì)權(quán)主要通過讓與 方式來實(shí)現(xiàn)， ：（1）轉(zhuǎn) 讓，如專利權(quán)質(zhì)押可 通過轉(zhuǎn)讓專利權(quán)收取 轉(zhuǎn)讓費(fèi)以實(shí)現(xiàn)債權(quán)， 又如股票質(zhì)押可通過 轉(zhuǎn)讓股票以實(shí)現(xiàn)債 權(quán)，同時，也包括拍 賣、變賣等轉(zhuǎn)讓形式； （2）兌現(xiàn)，如存單質(zhì) 押，債權(quán)人可兌現(xiàn)現(xiàn) 金來實(shí)現(xiàn)債權(quán)； （ 3） 使用，如著作權(quán)中的 財產(chǎn)權(quán)，可通過許可 他人使用來收取使用 費(fèi)以實(shí)現(xiàn)債權(quán)； （ 4） 轉(zhuǎn)變，如提單、倉單 可轉(zhuǎn)變?yōu)樨浳?、?quán)利 質(zhì)權(quán)可轉(zhuǎn)變?yōu)閯赢a(chǎn)質(zhì) 權(quán)，然后以拍賣、變 賣貨物的價款清償債 權(quán)。十九 簡述物權(quán)變動原則 與公示方法答 物權(quán)變動的原則：物 權(quán)變動，是指物權(quán) 的設(shè)立、變更、轉(zhuǎn) 讓和消滅。物權(quán)的付。即在動產(chǎn)物權(quán)設(shè) 立和轉(zhuǎn)讓前，權(quán)利人 已經(jīng)依

29、法占有該動產(chǎn) 的，物權(quán)自法律行為 生效時發(fā)生效力。 2. 指示交付。動產(chǎn)物權(quán) 設(shè)立和轉(zhuǎn)讓前，第三 人依法占有該動產(chǎn) 的，負(fù)有交付義務(wù)的 人可以通過轉(zhuǎn)讓請求 第三人返還原物的權(quán) 利代替交付。 3. 占有 改定。動產(chǎn)物權(quán)轉(zhuǎn)讓 時，雙方又約定由出 讓人繼續(xù)占有該動產(chǎn) 的，物權(quán)自該約定生 效時發(fā)生效力。二十 簡述物權(quán)的保護(hù) 答： 物權(quán)受到侵害的， 權(quán) 利人可以通過和 解、調(diào)解、仲裁、變動，就物權(quán)自身 而言，是物權(quán)的運(yùn) 動狀態(tài)；就物權(quán)主 體而言，則為物權(quán) 的得喪變更；就法 律關(guān)系而言，是指 人與人之間對于物 之支配和歸屬關(guān)系 的變化。物權(quán)變動 有二個基本原則： （一） 公示原則，是指 物權(quán)在變動時，必須

30、 將物權(quán)變動的事實(shí)通 過一定的公示方法向 社會公開，從而使第 三人知道物權(quán)變動的 情況，否則不能發(fā)生 物權(quán)變動的效力。 （二） 公信原則，是指 一旦當(dāng)事人變更物權(quán) 時，依據(jù)法律的規(guī)定 進(jìn)行了公示，則即使 依公示方法表現(xiàn)出來 的物權(quán)不存在或存在 瑕疵，但對于信賴物 權(quán)的存在并已從事了 物權(quán)交易的人，法律 仍然承認(rèn)其具有與真 實(shí)的物權(quán)存在相同的 法律效果，以保護(hù)交 易安全。公示原則在 于使人“知”，公信原 則在于使人 “信”。公 示方法，以登記和交 付分別作為不動產(chǎn)物 權(quán)和動產(chǎn)物權(quán)的公示 方法。我國物權(quán)法規(guī) 定，不動產(chǎn)物權(quán)的設(shè) 立、變更、轉(zhuǎn)讓和消 滅，依照法律規(guī)定應(yīng) 當(dāng)?shù)怯浀?，自記載于 不動產(chǎn)登記

31、簿時發(fā)生 效力。不動產(chǎn)物權(quán)的 設(shè)立、變更、轉(zhuǎn)讓和 消滅，經(jīng)依法登記， 發(fā)生效力；未經(jīng)登記， 不發(fā)生效力，但法律 另有規(guī)定的除外。而 動產(chǎn)物權(quán)以占有和交 付為公示手段。物權(quán) 法規(guī)定，動產(chǎn)物權(quán)的 設(shè)立和轉(zhuǎn)讓，自交付 時發(fā)生效力。 對船舶、 航空器和機(jī)動車等物 權(quán)的設(shè)立、變更、轉(zhuǎn) 讓和消滅，未經(jīng)登記， 不得對抗善意第三 人。這里，交付有現(xiàn) 實(shí)交付與觀點(diǎn)交付，訴訟等途徑解決。 物權(quán)的保護(hù)主要分為 物上請求權(quán)和債債權(quán) 請求權(quán)兩種。 （一） 、 物上請求權(quán)。 1 請求 確認(rèn)物權(quán)， 因物權(quán)的 歸屬、內(nèi)容發(fā)生爭 議的，利害關(guān)系人 可以請求確認(rèn)權(quán)利 2 請求返還原物 無 權(quán)占有不動產(chǎn)或者 動產(chǎn)的，權(quán)利人可 以請

32、求返還原物。 （二）請求排除妨礙 或者消除危險。妨害 物權(quán)或者可能妨害 物權(quán)的，權(quán)利人可 以請求排除妨害或 者消除危險。 （三）、 請求恢復(fù)原狀。造成 不動產(chǎn)或者動產(chǎn)毀 損的，權(quán)利人可以 請求修理、重作、 更換或者恢復(fù)原 狀 。 （四）、債權(quán) 請求權(quán)。侵害物權(quán)， 造成權(quán)利人損害 的，權(quán)利人可以請 求損害賠償，也可 以請求承擔(dān)其他民 事責(zé)任。1 物權(quán)是一種財產(chǎn)權(quán)， 指權(quán)利人依法對 一定的物享有直 接支配并排除他 人干涉的權(quán)利， 包括所有權(quán)、用 益物權(quán)和擔(dān)保物 權(quán)。 2 所有權(quán)是 指權(quán)利人依法對 自己的不動產(chǎn)和 動產(chǎn)享有全面支 配的權(quán)利。 3 用 益物權(quán)是指權(quán)利 人依法對他人的 不動產(chǎn)或者動產(chǎn) 享

33、有占有、使用 和收益的權(quán)利， 比如土地承包經(jīng) 營權(quán)、建設(shè)用地 使用權(quán)、宅基地 使用權(quán)。4 擔(dān)保物權(quán)是為了確 保債務(wù)履行而設(shè) 立的物權(quán)，包括 抵押權(quán)、質(zhì)權(quán)和 留置權(quán)；當(dāng)債務(wù) 人不履行債務(wù) 時，債權(quán)人就擔(dān) 保財產(chǎn)依法享有 優(yōu)先受償?shù)臋?quán) 利。 6 業(yè)主的建 筑物區(qū)分所有權(quán) 是隨著高層建筑 物的出現(xiàn)和小區(qū) 的形成而產(chǎn)生的 新的所有 權(quán)形 式，指各業(yè)主對 住宅等專有部分 享有所有權(quán)，對 電梯等公共設(shè) 施、綠地等公共 場所共有部分享 有共有以及共同 管理的權(quán)利。7 相鄰關(guān)系在民法上 是指權(quán)利人依法 處理不動產(chǎn)相鄰的兩個或者兩個 以上權(quán)利人之間 在通行、通風(fēng)、 采光等方面產(chǎn)生 的各種關(guān)系，以 保障其必需的生

34、 產(chǎn)和生活。 8 地 役權(quán)是指在相鄰 關(guān)系以外，權(quán)利 人按照合同約定 處理不動產(chǎn)相鄰 的兩個或者兩個 以上權(quán)利人之間 在通行、通風(fēng)、 采光等方面產(chǎn)生 的各種關(guān)系，利 用他人的不動產(chǎn) 以提高自己的生 產(chǎn)或者生活水 平，比如甲公司 和乙公司約定， 借用乙公司的道 路通行，以便利 甲公司員工的出 入。9 抵押權(quán)是為了確保 債務(wù)履行而設(shè)立 的一種擔(dān)保物 權(quán)，指債務(wù)人或 者第三人自己繼 續(xù)占有不動產(chǎn)或 者動產(chǎn)，通過登 記制度將該財產(chǎn) 抵押給債權(quán)人， 當(dāng)債務(wù)人不履行 債務(wù)時，債權(quán)人 就抵押財產(chǎn)依法 享有優(yōu)先受償?shù)?權(quán)利，比如以房 產(chǎn)抵押設(shè)定的抵 押權(quán)。10 質(zhì)權(quán)是為了確保債 務(wù)履行而設(shè)立的 一種擔(dān)保物權(quán)，

35、 包括動產(chǎn)質(zhì)權(quán)和 權(quán)利質(zhì)權(quán)?！皠赢a(chǎn) 質(zhì)權(quán)”是指債務(wù) 人或者第三人將 其動產(chǎn)交由債權(quán) 人占有，當(dāng)債務(wù) 人不履行債務(wù) 時，債權(quán)人就該 動產(chǎn)依法享有優(yōu) 先受償?shù)臋?quán)利， 比如以字畫出質(zhì) 設(shè) 定 的 質(zhì) 權(quán) ，。 “權(quán)利質(zhì)權(quán)”是 指債務(wù)人或者第 三人將其擁有的 財產(chǎn)權(quán)利憑證交 由債權(quán)人占有或 者通過登記制度 將該權(quán)利出質(zhì)給 債權(quán)人，當(dāng)債務(wù) 人不履行債務(wù) 時，債權(quán)人就該 財產(chǎn)權(quán)利依法享 有優(yōu)先受償?shù)臋?quán) 利，比如以倉單、 存款單出質(zhì)設(shè)立 的質(zhì)權(quán)11 留置權(quán)是法律規(guī)定 為了確保債務(wù)履 行而設(shè)立的一種 擔(dān)保物權(quán)，當(dāng)債 務(wù)人不履行債務(wù) 時，債權(quán)人依法 留置已經(jīng)合法占 有的債務(wù)人的動 產(chǎn)，并就該動產(chǎn) 享有優(yōu)先受償?shù)?/p>

36、 權(quán)利，比如顧客 不支付洗衣費(fèi)， 洗衣店依法有權(quán) 留置衣服，在法 定期限內(nèi)顧客還 不支付洗衣費(fèi)， 洗衣店有權(quán)變賣 衣服以獲取洗衣 費(fèi) 13 共有是指 兩個以上的單位 或者個人對一項(xiàng) 財產(chǎn)共同享有所 有權(quán)，比如兩個 人共同購買一輛 汽車。15 孳息包括天然孳息 和法定孳息。天 然孳息，比如母 畜生的幼畜、果 樹結(jié)的果實(shí)。法 定孳息，比如按 照借款合同取得 的利息 17 占有 是指占有人對不 動產(chǎn)或者動產(chǎn)的 實(shí)際控制。 18 善 意取得又稱為即 時取得，無權(quán)處 分人在不法將其 受托占有的他人 的財物（動產(chǎn)或 者不動產(chǎn)）轉(zhuǎn)讓 給第三人的，如 受讓人在取得該 動產(chǎn)時系出于善 意，則受讓人取 得該物的所有 權(quán)，原權(quán)利人喪 失所有權(quán)。19 物權(quán)行為是以物權(quán) 的設(shè)立、變更、 轉(zhuǎn)移或消滅為目 的的法律行為。20 物 權(quán) 法 定原則，亦稱物權(quán)法 定主義，是指物 權(quán)的種類與內(nèi)容 只能由法律來規(guī) 定，不允許當(dāng)事 人自由創(chuàng)設(shè)。 21 物權(quán)請求權(quán)亦稱 無上請求權(quán)