第五章房地產(chǎn)開發(fā)的建設(shè)過程管理

1、第五章第五章 房地產(chǎn)開發(fā)的建設(shè)過程管理房地產(chǎn)開發(fā)的建設(shè)過程管理 房地產(chǎn)開發(fā)的建設(shè)過程分為四個(gè)階房地產(chǎn)開發(fā)的建設(shè)過程分為四個(gè)階 段：段： 項(xiàng)目建設(shè)準(zhǔn)備階段； 招標(biāo)投標(biāo)（落實(shí)承發(fā)包）階段； 施工（監(jiān)理）階段； 市政公建配套階段。 第一節(jié) 住宅建設(shè)項(xiàng)目的建管管理 住宅建設(shè)項(xiàng)目的建管管理是指在住宅建設(shè) 項(xiàng)目施工前，由政府建筑業(yè)管理部門對住宅 建設(shè)項(xiàng)目報(bào)建開始到施工許可證發(fā)放為止的 全過程管理。 一、住宅建設(shè)項(xiàng)目建管管理工作的基本流程一、住宅建設(shè)項(xiàng)目建管管理工作的基本流程 （二）住宅建設(shè)項(xiàng)目建管管理的工作流程圖（二）住宅建設(shè)項(xiàng)目建管管理的工作流程圖 在圖5-1的各個(gè)工作流程中，政府部門采 用“電子身份證

2、”的形式來進(jìn)行管理，即采用 工程項(xiàng)目ic卡來對整個(gè)住宅建設(shè)項(xiàng)目建管管理 的工作流程中關(guān)鍵的節(jié)點(diǎn)進(jìn)行管理。 工程報(bào)建* 勘察發(fā)包* 施工許可證申辦* 設(shè)計(jì)合同簽證 設(shè)計(jì) 審圖 登記 施工合同登記*質(zhì)量安全監(jiān)督申報(bào)* 施工合同登記 初步設(shè) 計(jì)審批 * 一般項(xiàng)目 初步設(shè)計(jì)審批 * 住宅工程項(xiàng) 目施工圖設(shè) 計(jì)審查 勘察合同簽證 施工監(jiān)理合同登記 設(shè)計(jì) 審圖 登記 施工監(jiān) 理招標(biāo) 發(fā)包* 住宅項(xiàng)目 發(fā)包資格審查* 設(shè)計(jì)發(fā)包* 施工發(fā)包* 初步設(shè)計(jì)審批 * 施工監(jiān) 理招標(biāo) 發(fā)包* 市政公用事業(yè)項(xiàng)目 項(xiàng)目分類 二、住宅建設(shè)項(xiàng)目建管管理中的主要工作二、住宅建設(shè)項(xiàng)目建管管理中的主要工作 （一）（一） 住宅建設(shè)項(xiàng)

3、目工程報(bào)建住宅建設(shè)項(xiàng)目工程報(bào)建 2、住宅建設(shè)項(xiàng)目工程報(bào)建的范圍 凡在上海市進(jìn)行建設(shè)的住宅建設(shè)項(xiàng)目，總 投資在50萬元以上（不含50萬元）的，住宅建 設(shè)項(xiàng)目的建設(shè)單位應(yīng)當(dāng)在住宅建設(shè)項(xiàng)目工程立 項(xiàng)文件批準(zhǔn)后30天內(nèi)，且在住宅建設(shè)項(xiàng)目工程 勘察、設(shè)計(jì)發(fā)包前向政府報(bào)建部門辦理報(bào)建手 續(xù)。 3、住宅建設(shè)項(xiàng)目工程報(bào)建的管理部門 市建委主管，交易中心組織實(shí)施和管理。 區(qū)（縣）建設(shè)主管，分中心實(shí)施。 4、住宅建設(shè)項(xiàng)目工程報(bào)建的管理權(quán)限 市建設(shè)工程交易管理中心負(fù)責(zé)全市建設(shè)工程總投資 在1500萬元以上的住宅建設(shè)項(xiàng)目和總投資在500萬美元 以上的非限制性中外合資的工程項(xiàng)目的報(bào)建管理。 各區(qū)（縣），總投資在1500

4、萬元以下（含1500萬元） 的住宅建設(shè)項(xiàng)目和總投資在500萬美元以下（含500萬 美元）的非限制性中外合資的工程項(xiàng)目的報(bào)建管理； 5、住宅建設(shè)項(xiàng)目工程報(bào)建的內(nèi)容 工程名稱；建設(shè)地點(diǎn)；總投資、總面積； 當(dāng)年投資額；資金來源；工程規(guī)模；預(yù)計(jì)開、 竣工日期。 6、住宅建設(shè)項(xiàng)目工程報(bào)建的程序 住宅建設(shè)項(xiàng)目的建設(shè)單位向報(bào)建管理部門領(lǐng)取 上海市建設(shè)工程報(bào)建表和上海市建設(shè)工程報(bào)建 信息卡。 住宅建設(shè)項(xiàng)目的建設(shè)單位填妥上述表格后隨帶建 設(shè)工程立項(xiàng)批準(zhǔn)文件原件和復(fù)印件、企業(yè)營業(yè)執(zhí)照及 有關(guān)證明文件的原件和復(fù)印件，報(bào)送市建設(shè)工程交易 中心或各區(qū)（縣）建設(shè)工程交易分中心審核。凡符合 要求的住宅建設(shè)項(xiàng)目，市交易中心或

5、分中心將當(dāng)場予 以辦理手續(xù)，并發(fā)給項(xiàng)目ic卡。 （二）（二） 住宅建設(shè)項(xiàng)目工程發(fā)包資格審查住宅建設(shè)項(xiàng)目工程發(fā)包資格審查 1、住宅建設(shè)項(xiàng)目工程發(fā)包資格審查的內(nèi)容 住宅建設(shè)項(xiàng)目工程發(fā)包單位應(yīng)具備下列條件： （1）是否有法人資格或系依法成立的組織； （2）是否有與建設(shè)工程相適應(yīng)的資金； （3）是否有與建設(shè)工程相適應(yīng)的人員。 （三）（三） 勘察招標(biāo)發(fā)包勘察招標(biāo)發(fā)包 凡屬本市設(shè)計(jì)招標(biāo)范圍的建設(shè)工程項(xiàng)目（總投資額在500萬 元以上的居住小區(qū)、高層住宅、公共建筑及其他民用建設(shè)工程 和新建、擴(kuò)建、技術(shù)改造的工業(yè)、市政工程等項(xiàng)目），其工程 勘察任務(wù)必須進(jìn)行勘察招標(biāo)。 （四）（四） 設(shè)計(jì)招標(biāo)發(fā)包設(shè)計(jì)招標(biāo)發(fā)包 總投

6、資額在500萬元以上（含500萬元）的居住小區(qū)、高層住 宅、公共建筑及其他民用建筑工程；總投資額在100萬元（含 100萬元）以上的市區(qū)廣場、主要道路兩旁和重要風(fēng)景區(qū)的新建、 改建、擴(kuò)建的建筑物；總投資額在1000萬元以上（含1000萬元） 的新建、擴(kuò)建、技術(shù)改造的工業(yè)、市政工程等項(xiàng)目。 （六）（六） 住宅建設(shè)項(xiàng)目初步設(shè)計(jì)審批住宅建設(shè)項(xiàng)目初步設(shè)計(jì)審批 1、建設(shè)項(xiàng)目初步設(shè)計(jì)的審批機(jī)關(guān) 實(shí)行分級(jí)管理，建委（局）是建設(shè)項(xiàng)目初步設(shè)計(jì)的審批機(jī)關(guān)。 2、建設(shè)單位送審初步設(shè)計(jì)時(shí)，應(yīng)提交的文件資料 （1）工程建設(shè)項(xiàng)目可行性研究報(bào)告的批準(zhǔn)文件（復(fù)印件）； （2）規(guī)劃部門簽發(fā)的規(guī)劃設(shè)計(jì)要求及設(shè)計(jì)方案審核意見； （

7、3）設(shè)計(jì)單位提供的全套初步設(shè)計(jì)文件（應(yīng)加蓋市建委統(tǒng)一頒發(fā) 的出圖專用章）； （4）批租地塊的土地使用權(quán)有償出讓合同復(fù)印件； （5）相關(guān)土地批準(zhǔn)文件。 審批機(jī)關(guān)應(yīng)組織住宅、環(huán)保、綠化等相關(guān)部門評 審，并以住宅（房地產(chǎn)）部門為主。 有關(guān)部門可能根據(jù)整個(gè)小區(qū)周圍環(huán)境及國家的有 關(guān)規(guī)定進(jìn)行調(diào)整。 初步設(shè)計(jì)審批合格，將由相應(yīng)負(fù)責(zé)部門批復(fù)，其 一經(jīng)批準(zhǔn)，不得任意修改。如需作較大修改，則須重 新報(bào)原審批機(jī)關(guān)批準(zhǔn)。 （七）（七） 住宅工程項(xiàng)目施工圖設(shè)計(jì)審查住宅工程項(xiàng)目施工圖設(shè)計(jì)審查 1、住宅工程項(xiàng)目施工圖設(shè)計(jì)審查、送審、內(nèi)容 審查單位是具有設(shè)計(jì)審圖資質(zhì)的審圖公司。 送審單位是承擔(dān)住宅工程項(xiàng)目施工圖設(shè)計(jì)的設(shè)計(jì)單

8、位。 內(nèi)容： （1）是否符合有關(guān)的法律、法規(guī)和現(xiàn)行的技術(shù)、標(biāo)準(zhǔn)規(guī)定的要求； （2）提供審查的設(shè)計(jì)文件是否齊全和符合程序； （3）是否按照經(jīng)批準(zhǔn)的初步設(shè)計(jì)文件進(jìn)行施工圖設(shè)計(jì)，施工圖設(shè) 計(jì)文件是否達(dá)到規(guī)定的設(shè)計(jì)深度標(biāo)準(zhǔn)要求； （4）基礎(chǔ)處理是否妥當(dāng)，基礎(chǔ)最終沉降計(jì)算值、偏心距計(jì)算值、 傾斜率計(jì)算值是否符合本市有關(guān)規(guī)定； （5）上部結(jié)構(gòu)設(shè)計(jì)是否安全等。 （八）施工監(jiān)理招標(biāo)發(fā)包（八）施工監(jiān)理招標(biāo)發(fā)包 1、施工監(jiān)理招標(biāo)的范圍 根據(jù)國家的有關(guān)規(guī)定，實(shí)施施工監(jiān)理招標(biāo)的范圍為： 國家和本市重大建設(shè)工程；大、中型公益事業(yè)工程； 住宅工程；利用外國政府或者國際金融組織贈(zèng)款、貸 款的工程等。 2、施工監(jiān)理招標(biāo)的管理

9、部門 上海市建設(shè)工程交易管理中心監(jiān)理分中心負(fù)責(zé)本 市范圍內(nèi)上述工程的施工監(jiān)理交易活動(dòng)的管理。 （九）施工監(jiān)理合同登記（九）施工監(jiān)理合同登記 1、施工監(jiān)理合同登記的范圍：凡監(jiān)理公司所承接的所有施工監(jiān) 理項(xiàng)目。 2、施工監(jiān)理合同登記的管理部門：上海市建設(shè)工程交易管理中 心監(jiān)理分中心負(fù)責(zé)承辦施工監(jiān)理合同的登記手續(xù)。 3、施工監(jiān)理合同登記需提交的材料：建設(shè)項(xiàng)目ic卡（僅限應(yīng)當(dāng) 通過招標(biāo)方式選擇監(jiān)理單位的項(xiàng)目）；監(jiān)理企業(yè)ic卡、交易席 位證；建筑總平面圖一張（復(fù)印件）；標(biāo)準(zhǔn)施工監(jiān)理合同本及 復(fù)印件等。 4、進(jìn)行施工監(jiān)理合同登記的單位。施工監(jiān)理合同登記應(yīng)由住宅 建設(shè)單位和施工單位共同前往辦理。 （十）住宅

10、建設(shè)項(xiàng)目施工招標(biāo)發(fā)包（十）住宅建設(shè)項(xiàng)目施工招標(biāo)發(fā)包 1、住宅建設(shè)項(xiàng)目施工招標(biāo)投標(biāo)的管理部門 上海市建設(shè)工程招標(biāo)投標(biāo)管理辦公室及各區(qū)（縣）的建設(shè)工程招標(biāo)投標(biāo)管理 辦公室。 2、住宅建設(shè)項(xiàng)目施工招標(biāo)投標(biāo)的范圍 總投資額在50萬元（含50萬元）的住宅建設(shè)項(xiàng)目。 3、住宅建設(shè)項(xiàng)目施工招標(biāo)投標(biāo)的管理權(quán)限 市建設(shè)工程招標(biāo)投標(biāo)管理辦公室負(fù)責(zé)全市建設(shè)工程總投資在3000萬元及以 上的生產(chǎn)性建設(shè)工程項(xiàng)目，總投資在1500萬元及以上的非生產(chǎn)性建設(shè)工程項(xiàng) 目的施工招標(biāo)投標(biāo)管理； 區(qū)（縣）招標(biāo)投標(biāo)管理辦公室負(fù)責(zé)本區(qū)域內(nèi)總投資在3000萬元以下的生產(chǎn) 性建設(shè)工程項(xiàng)目，總投資在1500萬元以下的非生產(chǎn)性建設(shè)工程項(xiàng)目的施工

11、招 標(biāo)投標(biāo)管理。 4、專業(yè)分包管理 凡本市地域內(nèi)建設(shè)工程的土方、石方、樁基、建筑幕墻、金屬結(jié)構(gòu)等專 業(yè)承包或分包的交易都必須進(jìn)入相應(yīng)的交易市場公開交易。 （十一）住宅建設(shè)項(xiàng)目質(zhì)量、安全監(jiān)督申報(bào)（十一）住宅建設(shè)項(xiàng)目質(zhì)量、安全監(jiān)督申報(bào) 1、住宅建設(shè)項(xiàng)目質(zhì)量、安全監(jiān)督的范圍 本市范圍內(nèi)除個(gè)人建造自住房屋外的房屋建筑、 土木工程、工程設(shè)備安裝、管道敷設(shè)等新建、改建、 擴(kuò)建的建設(shè)工程。 2、住宅建設(shè)項(xiàng)目質(zhì)量、安全監(jiān)督的管理部門 由市建設(shè)工程質(zhì)量監(jiān)督總站及各區(qū)（縣）質(zhì)監(jiān)站 負(fù)責(zé)。 申報(bào)的工程中含有人防工程的，建設(shè)單位應(yīng)將其 中人防工程部分向上海市民防建設(shè)工程質(zhì)量監(jiān)督站辦 理民防工程質(zhì)量核驗(yàn)監(jiān)督的申報(bào)。 （

12、十三）施工許可申辦（十三）施工許可申辦 1、施工許可申辦的管理部門 市建設(shè)工程交易中心或市建設(shè)工程交易中心派出分 中心或區(qū)（縣）分中心為施工許可申辦的管理部門。 2、施工許可申辦的管理范圍 凡在本市行政區(qū)域內(nèi)新建、改建和擴(kuò)建的建設(shè)工 程施工前，建設(shè)單位應(yīng)當(dāng)辦理建設(shè)工程施工許可證手 續(xù)。施工許可證應(yīng)放在施工現(xiàn)場，隨時(shí)備查。 帶下列資料申領(lǐng)建設(shè)工程施工許可證： （1）建設(shè)工程規(guī)劃許可證； （2）資金入賬憑證； （3）通水、通電、通路以及場地平整等有關(guān)證明；（4）建設(shè)工 程承發(fā)包合同副本和廉潔協(xié)議； （5）監(jiān)理合同（應(yīng)當(dāng)實(shí)行監(jiān)理的工程）； （6）建設(shè)工程質(zhì)量和安全監(jiān)督申報(bào)材料； （7）項(xiàng)目施工登記卡

13、（中標(biāo)單位）； （8）勘察、設(shè)計(jì)、施工中標(biāo)（交易成交）通知書；（9）住宅新 開工審核通知單； （10）住宅建設(shè)項(xiàng)目配套建設(shè)條件審核申請表審核意見通知 單等。 根據(jù)規(guī)定，未領(lǐng)取建設(shè)工程施工許可證的住宅建 設(shè)項(xiàng)目，不得進(jìn)行施工。 第二節(jié)第二節(jié) 住宅建設(shè)項(xiàng)目招標(biāo)投標(biāo)管理住宅建設(shè)項(xiàng)目招標(biāo)投標(biāo)管理 一、住宅建設(shè)項(xiàng)目招投標(biāo)一、住宅建設(shè)項(xiàng)目招投標(biāo) 住宅建設(shè)項(xiàng)目招投標(biāo)是住宅建設(shè)項(xiàng)目發(fā)包 的一項(xiàng)重要方式，它可分為勘察招標(biāo)、設(shè)計(jì)招 標(biāo)、監(jiān)理招標(biāo)和施工招標(biāo)。 （一）住宅建設(shè)項(xiàng)目勘察、設(shè)計(jì)、監(jiān)理招標(biāo)（一）住宅建設(shè)項(xiàng)目勘察、設(shè)計(jì)、監(jiān)理招標(biāo) 住宅建設(shè)項(xiàng)目勘察、設(shè)計(jì)、監(jiān)理招標(biāo)有 一個(gè)共同的特點(diǎn)，就是其費(fèi)用在一般情況下， 各

14、投標(biāo)者的報(bào)價(jià)基本相似，因?yàn)閲覍辈臁?設(shè)計(jì)、監(jiān)理的收費(fèi)都有明確的指導(dǎo)價(jià)。因此， 招標(biāo)單位在評標(biāo)時(shí)，不應(yīng)將商務(wù)標(biāo)作為主要 的評分標(biāo)準(zhǔn)，而應(yīng)以技術(shù)標(biāo)作為評標(biāo)時(shí)的依 據(jù)。 進(jìn)入市場參與投標(biāo) yes no noor yes 委托代理機(jī)構(gòu) 發(fā)包方 補(bǔ)充條件 滿足發(fā)包條件 滿足承發(fā)包條件 簽訂承包合同 進(jìn)入建筑市場 直接發(fā)包議標(biāo)發(fā)包 承包方 選擇發(fā)包方式 補(bǔ)充條件 招標(biāo)發(fā)包 滿足發(fā)包條件 3、施工發(fā)包方式 根據(jù)現(xiàn)行的做法，施工發(fā)包的方式，主要 可分為： 招標(biāo)發(fā)包（又可分為：公開招標(biāo)、邀請招 標(biāo)）； 議標(biāo)發(fā)包； 直接發(fā)包三種。 4、施工承包 （1）施工承包的基本概念 施工承包是指具有資質(zhì)證書或者承接業(yè) 務(wù)

15、許可證的建筑施工單位在規(guī)定的業(yè)務(wù)范圍 內(nèi)承包建設(shè)工程施工的過程。 二、施工招投標(biāo)程序二、施工招投標(biāo)程序 （一）施工招標(biāo)程序（一）施工招標(biāo)程序 政府招標(biāo)管理部門職責(zé) 審核合同草稿 鑒證中標(biāo)通知書 監(jiān)督、見證開標(biāo) 核準(zhǔn)招標(biāo)補(bǔ)充文件 審核投標(biāo)申請者 審核招標(biāo)文件 審核招標(biāo)項(xiàng)目登記表 簽訂承包合同 簽發(fā)中標(biāo)通知書 評標(biāo)、定標(biāo) 開標(biāo) 接受投標(biāo)文件 編制招標(biāo)補(bǔ)充文件 組織現(xiàn)場踏勘、答疑 分發(fā)招標(biāo)文件 接受投標(biāo)報(bào)名 進(jìn)行資格預(yù)審 編制招標(biāo)文件 發(fā)布招標(biāo)信息 招標(biāo)登記 成立評標(biāo)小組 成立招標(biāo)工作小組 監(jiān)督、見證評標(biāo)、定標(biāo) 評標(biāo)階段準(zhǔn)備階段招標(biāo)階段 （二）（二）“無標(biāo)底招標(biāo)，有標(biāo)底評標(biāo)無標(biāo)底招標(biāo)，有標(biāo)底評標(biāo)”的

16、實(shí)施方法的實(shí)施方法 上海市在施工評標(biāo)中試行“無標(biāo)底招標(biāo)，有標(biāo)底評 標(biāo)”的評標(biāo)辦法，其做法如下： 1、公開擇優(yōu)選擇施工投標(biāo)單位 假設(shè)擇優(yōu)選擇了6家符合其各方面要求的施工投標(biāo) 單位，分別設(shè)定為a1、a2、a3、a4、a5和a6。 2、公布建設(shè)工程項(xiàng)目的參考工程造價(jià) 編制該項(xiàng)目的參考工程造價(jià)，向各個(gè)參加競爭的 施工招標(biāo)單位公布（一般公布在招標(biāo)文件里）。設(shè)定 該項(xiàng)目編制的參考工程造價(jià)為b。 3、施工投標(biāo)單位自主報(bào)價(jià) 設(shè)定：a3（最高）a4a6a1a2a5（最低） 去掉一個(gè)最高的報(bào)價(jià)a3和去掉一個(gè)最低的報(bào)價(jià)a5。 設(shè)定為： 規(guī)定：有效區(qū)間的系數(shù)在+2%-6%間。那么不 舍去的有效區(qū)間在（1+2%）（1-

17、6%）范圍里。 如果a3（1+2%），那么，決定a3舍去；如果a5 （1-6%），決定a5不舍去。 4 2164 aaaa a 試 4、計(jì)算正式確定后的算術(shù)平均值 計(jì)算5家報(bào)價(jià)的算術(shù)平均值，設(shè)定為，則： 5、隨機(jī)抽取報(bào)價(jià)算術(shù)平均值的權(quán)數(shù) 規(guī)定報(bào)價(jià)算術(shù)平均值的權(quán)數(shù)范圍在0.600.70這八個(gè)數(shù) 之間。由評標(biāo)小組的組長在這八個(gè)數(shù)碼簽中當(dāng)場抽取。 假如抽取的數(shù)碼簽為0.65，那么報(bào)價(jià)算術(shù)平均值的權(quán) 數(shù)是0.65，而參考工程造價(jià)的權(quán)數(shù)就是0.35了。 5 52164 aaaaa a 試 6、計(jì)算加權(quán)平均工程造價(jià)，c=0.65+0.35b。 7、隨機(jī)抽取加權(quán)平均工程造價(jià)的下浮率 假定規(guī)定的下浮率范圍在1

18、%3%之間。由評標(biāo)小 組的組長在1.0%、1.1%、1.2%、3.0%的數(shù)碼簽 中當(dāng)場抽取。假如抽取的數(shù)碼簽為2.3%，那么下浮率 就是2.3%。設(shè)定期望工程造價(jià)為d，則d=（1-2.3%） c=0.977c，即為在“無標(biāo)底招標(biāo)，有標(biāo)底評標(biāo)”中 的評標(biāo)標(biāo)底。 8、給各個(gè)施工投標(biāo)單位的報(bào)價(jià)打分 根據(jù)招標(biāo)文件中評標(biāo)辦法的規(guī)定，假如規(guī) 定的商務(wù)標(biāo)的滿分為60分，報(bào)價(jià)偏離標(biāo)底，上 浮1%，扣2分；下浮1%，扣1分。據(jù)此給各投標(biāo) 單位打分。即： 若為正值，選用 公式計(jì)算；若為負(fù)值，選用 公式計(jì)算。 )1( d a n 2160 d an 1160 d an （三）施工投標(biāo)（三）施工投標(biāo) 獲取招標(biāo)信息 授

19、標(biāo)、簽約 詢標(biāo) 參加開標(biāo)會(huì)、確認(rèn)有效標(biāo) 遞交投標(biāo)文件 準(zhǔn)備投標(biāo)保函 編制投標(biāo)標(biāo)書 參加答疑會(huì) 研究招標(biāo)文件、踏勘等 取得招標(biāo)文件 投標(biāo)申請 參加資格審查 成立投標(biāo)小組、進(jìn)行投標(biāo)決策 （四）投標(biāo)應(yīng)注意的幾個(gè)問題（四）投標(biāo)應(yīng)注意的幾個(gè)問題 投標(biāo)活動(dòng)是一個(gè)系統(tǒng)工程，每一個(gè)環(huán)節(jié)都要認(rèn)真對 待，要做到：加強(qiáng)信息管理，把握投標(biāo)機(jī)會(huì)；研究投 標(biāo)決策，化解市場風(fēng)險(xiǎn)；解讀投標(biāo)須知，防止廢標(biāo)產(chǎn) 生；編好投標(biāo)文件，造價(jià)技術(shù)并重。 同時(shí)要注意防止導(dǎo)致廢標(biāo)原因的產(chǎn)生，因?yàn)橥稑?biāo) 標(biāo)書列為廢標(biāo)，一切努力將前功盡棄。通常廢標(biāo)產(chǎn)生 的原因有：投標(biāo)文件沒密封、標(biāo)書無印鑒、格式不對、 超時(shí)送達(dá)等。 第三節(jié) 房地產(chǎn)開發(fā)工程的監(jiān)理 通

20、過恰當(dāng)?shù)姆绞胶屯緩?，對工程質(zhì) 量、工程進(jìn)度、工程造價(jià)、工程設(shè)計(jì)、 竣工驗(yàn)收等重要環(huán)節(jié)實(shí)施必要的管理和 監(jiān)督。 一、工程監(jiān)理概述一、工程監(jiān)理概述 （一）工程監(jiān)理的基本含義（一）工程監(jiān)理的基本含義 建筑工程監(jiān)理，是指由具有法定資質(zhì)條件的工 程監(jiān)理單位，根據(jù)建設(shè)單位的委托，依照法律、行 政法規(guī)及有關(guān)的技術(shù)標(biāo)準(zhǔn)、設(shè)計(jì)文件和建筑工程承 包合同，在施工質(zhì)量、建設(shè)工期和建設(shè)資金使用等 方面，代表建設(shè)單位對工程施工實(shí)施專門的監(jiān)督活 動(dòng)，以求用最少的人力、物力、財(cái)力和時(shí)間獲得符 合質(zhì)量要求的產(chǎn)品。 （二）監(jiān)理工作的主體及其職能（二）監(jiān)理工作的主體及其職能 1、政府監(jiān)理 政府監(jiān)理是指各級(jí)人民政府建設(shè)行政主管部門和

21、 國務(wù)院工業(yè)交通部門對工程建設(shè)實(shí)施階段建設(shè)行為實(shí) 施的監(jiān)理，以及對社會(huì)監(jiān)理單位監(jiān)督管理。 政府監(jiān)理的主要內(nèi)容包括：制定并監(jiān)督實(shí)施監(jiān)理 法規(guī)以及相關(guān)的建設(shè)法規(guī)；審批建設(shè)監(jiān)理單位資質(zhì)； 歸口管理所轄區(qū)域的建設(shè)監(jiān)理工作；對工程建設(shè)項(xiàng)目 實(shí)施直接監(jiān)理，如建設(shè)項(xiàng)目是否符合國家經(jīng)濟(jì)發(fā)展總 體要求，是否符合環(huán)境保護(hù)要求等。 2、社會(huì)監(jiān)理 社會(huì)監(jiān)理是指社會(huì)監(jiān)理單位受建設(shè)單位的委托， 對工程建設(shè)實(shí)施階段建設(shè)行為實(shí)施的監(jiān)理。 社會(huì)監(jiān)理單位可以是專門從事監(jiān)理業(yè)務(wù)的工程建 設(shè)監(jiān)理公司或事務(wù)所，也可以是兼承建設(shè)監(jiān)理業(yè)務(wù)的 工程設(shè)計(jì)、科學(xué)研究、工程建設(shè)咨詢單位等。 社會(huì)監(jiān)理的內(nèi)容非常廣泛，從投資決策咨詢的建 設(shè)項(xiàng)目前期準(zhǔn)

22、備階段，到工程保修階段，貫穿整個(gè)工 程的全過程。 （四）工程監(jiān)理的總?cè)蝿?wù)（四）工程監(jiān)理的總?cè)蝿?wù) 工程監(jiān)理有四項(xiàng)主要任務(wù)，即建設(shè)項(xiàng)目的三 大目標(biāo)控制與合同管理。 三大目標(biāo)是費(fèi)用控制目標(biāo)、總工期目標(biāo)和質(zhì) 量目標(biāo)。通過對這三大目標(biāo)在項(xiàng)目實(shí)施過程 中 的動(dòng)態(tài)控制，及時(shí)跟蹤糾偏，有利于達(dá)到預(yù)期 目的。 三、監(jiān)理工作的內(nèi)容與方法三、監(jiān)理工作的內(nèi)容與方法 （一）工程投資監(jiān)理（一）工程投資監(jiān)理 工程投資監(jiān)理是對工程的投資可能性、投資量、投資分配形式和方案等作 具體的研究、考證和管理。 1、投資監(jiān)理的內(nèi)容 （1）投資決策階段的投資監(jiān)理 （2）設(shè)計(jì)階段的投資監(jiān)理 （3）施工招標(biāo)階段的投資監(jiān)理 （4）施工階段的投資

23、監(jiān)理 3、投資監(jiān)理的方法 投資監(jiān)理的主要技術(shù)經(jīng)濟(jì)分析方法有： （1）方案比較法 （2）盈虧分析法 （3）回歸分析法 （4）決策樹法 （5）價(jià)值分析法 （二）建設(shè)工程進(jìn)度監(jiān)理（二）建設(shè)工程進(jìn)度監(jiān)理 工程建設(shè)進(jìn)度監(jiān)理是指對工程建設(shè)項(xiàng)目的各 建設(shè)階段的工作順序和持續(xù)時(shí)間進(jìn)行規(guī)劃、實(shí) 施、檢查、協(xié)調(diào)及信息反饋等一系列活動(dòng)的總 稱。建設(shè)項(xiàng)目進(jìn)度監(jiān)理的總目標(biāo)是建設(shè)工期， 通過監(jiān)理單位的咨詢和監(jiān)督活動(dòng)，確保如期完 成工程。 1、工程進(jìn)度監(jiān)理的方法 （1）橫道圖法 工 序 a b c a b c 周 實(shí)際進(jìn)度計(jì)劃進(jìn)度 （三）建設(shè)工程質(zhì)量監(jiān)理（三）建設(shè)工程質(zhì)量監(jiān)理 工程質(zhì)量監(jiān)理是指建設(shè)工程在準(zhǔn)備和實(shí)施過 程中，

24、監(jiān)理單位通過對市場調(diào)查、設(shè)計(jì)、采購 物資、加工訂貨、施工、試驗(yàn)和檢驗(yàn)、安裝和 試運(yùn)轉(zhuǎn)、竣工驗(yàn)收、用后服務(wù)等一系列環(huán)節(jié)中 的作業(yè)技術(shù)活動(dòng)的檢查和督促，使建設(shè)工程在 性能、壽命、安全性、可靠性、經(jīng)濟(jì)性等方面 都達(dá)到一定的標(biāo)準(zhǔn)的活動(dòng)。質(zhì)量監(jiān)理貫穿工程 建設(shè)的始終，是整個(gè)建設(shè)工程的重要組織部分。 3、設(shè)工程質(zhì)量監(jiān)理的內(nèi)容 工程質(zhì)量監(jiān)理從內(nèi)容上看主要包括以下三個(gè)方面： （1）對原材料的監(jiān)理 （2）對混凝土澆灌的試驗(yàn)監(jiān)理 （3）對施工程序的監(jiān)理 （四）建設(shè)工程成本（造價(jià)）監(jiān)理（四）建設(shè)工程成本（造價(jià)）監(jiān)理 是防止預(yù)算超概算，決算超預(yù)算的重要手段。 1、建設(shè)工程成本（造價(jià)）監(jiān)理的任務(wù)和控制方法 在項(xiàng)目建設(shè)實(shí)

25、施過程中，工程成本（造價(jià)）監(jiān)理的 任務(wù)是按預(yù)算成本階段、分部位地進(jìn)行成本控制，不 使其一個(gè)部位或一個(gè)項(xiàng)目超出預(yù)算規(guī)定，否則就要進(jìn) 行比較分析，找出原因。 工程成本（造價(jià)）監(jiān)理與傳統(tǒng)管理方法的重要區(qū)別是：傳 統(tǒng)管理是一次撥款，竣工后決算，對工程的預(yù)控工作難以落實(shí)， 往往是虧盈既成事實(shí)；而工程成本（造價(jià)）監(jiān)理則正好彌補(bǔ)了 傳統(tǒng)管理的缺陷，實(shí)行工程建設(shè)過程的預(yù)先控制，發(fā)現(xiàn)問題及 時(shí)分析處理，并采取補(bǔ)救措施。 1、招標(biāo)承包工程的成本（造價(jià)）監(jiān)理 （1）詳細(xì)分析中標(biāo)者的標(biāo)書和報(bào)價(jià)，并根據(jù)合同預(yù)算，組織雙方簽訂合同， 并以此作為工程結(jié)算的依據(jù)。 （2）工程開工后，要逐月進(jìn)行成本分析，具體核算實(shí)際成本與計(jì)劃

26、價(jià)格、投標(biāo) 報(bào)價(jià)、合同預(yù)算、施工預(yù)算之間的各分部分期工程及各階段差別，進(jìn)行比較 和盈虧分析。如果發(fā)現(xiàn)問題，應(yīng)及時(shí)采取有力措施，確保施工過程中的實(shí)際 成本始終在計(jì)劃價(jià)格幅度之內(nèi)，直至工程竣工結(jié)算。 （3）逐步建立檢查制度和程序，進(jìn)行定量工作，制定切實(shí)可行的措施（負(fù)責(zé)人、 執(zhí)行人等），從而保證計(jì)劃的實(shí)施和目標(biāo)的實(shí)現(xiàn)。 （4）根據(jù)工期計(jì)算工程造價(jià)的監(jiān)理程序，應(yīng)先根據(jù)建設(shè)單位提出的工期計(jì)算造 價(jià)，編制二或三個(gè)不同工期的進(jìn)度計(jì)劃方案，詳細(xì)計(jì)算每個(gè)方案的造價(jià)，然 后求得最低造價(jià)的工期即為最優(yōu)工期。 第四節(jié) 住宅配套建設(shè)管理 一、住宅區(qū)市政、公用配套設(shè)施一、住宅區(qū)市政、公用配套設(shè)施 （一）住宅區(qū)市政、公用配

27、套設(shè)施的內(nèi)容和設(shè)置（一）住宅區(qū)市政、公用配套設(shè)施的內(nèi)容和設(shè)置 要求要求 1、住宅區(qū)市政、公用配套設(shè)施分類 住宅市政、公用配套設(shè)施 地上設(shè)施地下設(shè)施 環(huán)境建設(shè)市政公用設(shè)施市政設(shè)施公用設(shè)施 綠化環(huán)境設(shè)施 市政公用設(shè)施 雨水管網(wǎng) 污水管網(wǎng) 市政道路 上水管網(wǎng) 電力線網(wǎng) 燃?xì)夤芫W(wǎng) 通訊線網(wǎng) 有線電視網(wǎng) 垃圾收集設(shè)施 二、住宅區(qū)公共建筑配套建設(shè)內(nèi)容和設(shè)置要求二、住宅區(qū)公共建筑配套建設(shè)內(nèi)容和設(shè)置要求 （二）住宅區(qū)公建配套建設(shè)的內(nèi)容和設(shè)置 1、住宅區(qū)公建配套建設(shè)的內(nèi)容 主要包括：教育系統(tǒng)的中、小學(xué)，幼兒園、托兒所；交通系 統(tǒng)的公交站點(diǎn)、郵政所等；建設(shè)系統(tǒng)的物業(yè)用房、管養(yǎng)段、煤 氣營業(yè)所、環(huán)衛(wèi)分所（道班房）、

28、公共廁所及小區(qū)公園前期征 地；地區(qū)系統(tǒng)的街道辦事處、派出所以及居委會(huì)；社區(qū)服務(wù)的 托老所、活動(dòng)中心等；商委系統(tǒng)的街坊級(jí)部分商業(yè)網(wǎng)點(diǎn)；小區(qū) 及居住區(qū)級(jí)的商業(yè)用房、體育場（館）、圖書館、敬老院、民 政福利用房、文化娛樂中心等。 2、住宅區(qū)公建配套建設(shè)的設(shè)置 居住區(qū)公建配套費(fèi)用基本上都納入住宅成本，但投 資方式具體有兩種：一種是開發(fā)商按規(guī)定交配套費(fèi)， 除經(jīng)營性項(xiàng)目由開發(fā)商按規(guī)劃要求直接投資建設(shè)外， 其他公建項(xiàng)目由主管部門立項(xiàng)統(tǒng)一安排建造。二是開 發(fā)商經(jīng)批準(zhǔn)不交配套費(fèi)，所有公建項(xiàng)目都由開發(fā)商直 接投資，包干建設(shè)。 居委會(huì)雖然是群眾性組織，但是它和居民的日常 生活密切相關(guān)，因此，目前其用房仍實(shí)行開發(fā)商無

29、償 轉(zhuǎn)交的方式進(jìn)行，居委會(huì)擁有使用權(quán)。 三、居住區(qū)綠化環(huán)境建設(shè)三、居住區(qū)綠化環(huán)境建設(shè) 居住區(qū)綠化能充分發(fā)揮植物在防塵、遮陽、 隔音、降溫、防災(zāi)等方面的綜合功能，達(dá)到改 善住區(qū)小氣候的目的，創(chuàng)造人與自然和諧共存， 貼近自然的自然環(huán)境。 （二）（二） 總體要求總體要求 居住區(qū)是人居環(huán)境最直接的空間，應(yīng)充分體現(xiàn)“以人為本”， 以創(chuàng)造舒適、安全、健康、寧靜、平衡的生態(tài)環(huán)境為目標(biāo)?？?體要求是： 1、力求自然活潑的風(fēng)格，創(chuàng)造景觀各異、豐富多彩的人工植物群落。 2、合理的地形設(shè)計(jì)。進(jìn)行地形設(shè)計(jì)是為了豐富景觀，為植物生長創(chuàng)造條件。 3、從居住的特定功能出發(fā)，做到因地制宜，綠化不影響居室的通風(fēng)、采光。 4、高層、小高層住區(qū)的綠化規(guī)劃設(shè)計(jì)還必須充分注意鳥瞰效果，滿足住在高樓 上的居民俯視欣賞園林構(gòu)圖的色彩美、藝術(shù)美，給人以賞心悅目的享受。 5、充分運(yùn)用我國傳統(tǒng)園林設(shè)計(jì)手法。 （三）配植建議（三）配植建議 1、居住區(qū)的綠化建