農(nóng)村集體土地租賃辦法

1、農(nóng)村集體土地租賃辦法一、問題的提出 由于集體土地的租金相對比較便宜，在現(xiàn)行經(jīng)濟活動中，租用集體土地興辦企業(yè)及建造廠房的情況在實踐中普遍存在。但是在目前的法律環(huán)境下， “擅自將農(nóng)民集體所有的土地的使用權(quán)出讓、 轉(zhuǎn)讓或者出租用于非農(nóng)業(yè)建設”， 仍然是國家嚴格限制的行為；在審判實踐中，擅自出租集體土地使用權(quán)行為也多被法院認定為無效行為。因此，對于簽訂集體土地租賃合同取得企業(yè)經(jīng)營用地，需要謹慎對待并盡量避免相應法律風險。 二、國家法律政策背景目前為止，廣東省、大連市等部分省市相繼頒布了地方性法規(guī)，對“集體建設用地使用權(quán)的流轉(zhuǎn)”問題進行了明確規(guī)范。比如2005 年 10月1日起頒布實施的廣東省集體建設用

2、地使用權(quán)流轉(zhuǎn)管理辦法第8條明確規(guī)定了“下列建設項目可以使用集體建設用地：1.興辦各類工商企業(yè)，包括國有、集體、私營企業(yè)，個體工商戶，外資投資企業(yè)（包括中外合資、中外合作、外商獨資企業(yè)、“三來一補”企業(yè)），股份制企業(yè)，聯(lián)營企業(yè)等；2?！边@一地方法規(guī)的出臺，突破了土地管理法僅限于興辦集體企業(yè)才能使用集體建設用地的規(guī)定，其更重要的意義在于給工商企業(yè)通過出讓、租賃等方式取得集體建設用地確立了合法操作的政策基礎。 但是，對于尚未制訂法規(guī)明確政策的省市，包括北京，對于集體土地使用權(quán)的流轉(zhuǎn)問題仍然要適用土地管理法的規(guī)定。而國家土地管理法對于租賃使用集體建設用地是有著相當嚴格的限制規(guī)定的，具體體現(xiàn)在以下規(guī)定：

3、 1、土地管理法第四十三條任何單位和個人進行建設，需要使用土地的，必須依法申請使用國有土地；但是，興辦鄉(xiāng)鎮(zhèn)企業(yè)和村民建設住宅經(jīng)依法批準使用本集體經(jīng)濟組織農(nóng)民集體所有的土地的，或者鄉(xiāng)（鎮(zhèn)）村公共設施和公益事業(yè)建設經(jīng)依法批準使用農(nóng)民集體所有的土地的除外。前款所稱依法申請使用的國有土地包括國家所有的土地和國家征用的原屬于農(nóng)民集體所有的土地。 2、土地管理法第五十九條鄉(xiāng)鎮(zhèn)企業(yè)、鄉(xiāng)（鎮(zhèn)）村公共設施、公益事業(yè)、農(nóng)村村民住宅等鄉(xiāng)（鎮(zhèn)）村建設，應當按照村莊和集鎮(zhèn)規(guī)劃，合理布局，綜合開發(fā)，配套建設；建設用地，應當符合鄉(xiāng)（鎮(zhèn)）土地利用總體規(guī)劃和土地利用年度計劃，并依照本法第四十四條、第六十條、第六十一條、第六十二

4、條的規(guī)定辦理審批手續(xù)。3、土地管理法第六十條農(nóng)村集體經(jīng)濟組織使用鄉(xiāng)（鎮(zhèn)）土地利用總體規(guī)劃確定的建設用地興辦企業(yè)或者與其他單位、個人以土地使用權(quán)入股、聯(lián)營等形式共同舉辦企業(yè)的，應當持有關(guān)批準文件，向縣級以上地方人民政府土地行政主管部門提出申請，按照省、自治區(qū)、直轄市規(guī)定的批準權(quán)限，由縣級以上地方人民政府批準；其中，涉及占用農(nóng)用地的，依照本法第四十四條的規(guī)定辦理審批手續(xù)。 4、土地管理法第六十三條農(nóng)民集體所有的土地的使用權(quán)不得出讓、轉(zhuǎn)讓或者出租用于非農(nóng)業(yè)建設；但是，符合土地利用總體規(guī)劃并依法取得建設用地的企業(yè)，因破產(chǎn)、兼并等情形致使土地使用權(quán)依法發(fā)生轉(zhuǎn)移的除外。 由上述規(guī)定可知：（ 1）任何單位或

5、個人進行建設，如果不符合規(guī)定的集體土地使用權(quán)主體資格，則必須依法申請使用國有土地。（ 2）集體建設用地僅限于（ a）興辦鄉(xiāng)鎮(zhèn)企業(yè)（ b）村民建設住宅（ c）鄉(xiāng)鎮(zhèn)村公共設施和公益事業(yè)建設等3 種使用范圍。(3)不符合上述規(guī)定的集體土地使用權(quán)主體資格，既不能在集體土地初級市場取得集體土地使用權(quán)，也不能在集體土地二級市場以出讓、轉(zhuǎn)讓或出租形式獲得。（ 4）對于集體土地企業(yè)使用權(quán)的對外出租，法律是有限制條件的，即僅限于出租與集體經(jīng)濟組織開辦的或以入股、聯(lián)營形式與他人共同舉辦的鄉(xiāng)鎮(zhèn)企業(yè)。三、通過簽訂土地租賃合同取得集體土地使用權(quán)的風險 由上述分析可以明確，通過租賃方式合法取得集體建設用地使用權(quán)僅限于“符

6、合土地利用總體規(guī)劃并依法取得建設用地的企業(yè)，因破產(chǎn)、兼并等情形致使土地使用權(quán)依法發(fā)生轉(zhuǎn)移”的情況。 其他的租賃行為均為無效行為，雙方當事人所簽訂的土地租賃合同等也均因違反國家法律的強制性規(guī)定而成為無效合同。因合同無效可能導致的結(jié)果是：1、對于“擅自將農(nóng)民集體所有的土地的使用權(quán)出讓、轉(zhuǎn)讓或者出租用于非農(nóng)業(yè)建設的，由縣級以上人民政府土地行政主管部門責令限期改正，沒收違法所得，并處罰款?！?、對于未通過合法方式取得出讓、出租集體土地使用權(quán)的企業(yè)和個人，一旦租賃合同被認定為無效，在無效合同的基礎上取得的土地使用權(quán)是完全沒有合法保障的，其上興建的廠房也會因認定為違章建筑而得不到應有的補償。四、合法化操作的建議因此，面對實踐中大量存在的利用集體建設用地進行企業(yè)生產(chǎn)經(jīng)營的情況，對于需要取得集體土地用于生產(chǎn)經(jīng)營的企業(yè)而言，在現(xiàn)有的法律環(huán)境下更應該謹慎應對，可以考慮從以下幾種途徑規(guī)避法律風險：1、通過股轉(zhuǎn)轉(zhuǎn)讓方式取得集體建設用地的使用權(quán)。但是這種方式對于僅僅需要解決用地問題的企業(yè)會面臨解決整個企業(yè)的行業(yè)轉(zhuǎn)化、債權(quán)債務重組等一系列其他問題，對于需要取得大面積土地用于長久生產(chǎn)經(jīng)營，并需要興建大批廠房的企業(yè)，建議從源頭開始規(guī)范拿地方式，以避免合同無效導致的更為嚴重的經(jīng)營損失。