大型城市商業(yè)綜合體項目全程顧問服務內(nèi)容

1、“xxxx50萬平方米大型城市商業(yè)綜合體”全程顧問服務內(nèi)容建議書 案名為“xxxx50萬平方米大型城市商業(yè)綜合體”其中包括主力業(yè)態(tài)、配套商業(yè)及相關等綜合業(yè)態(tài)xx（xx）商業(yè)管理有限公司二零一一年十二月前 言本服務建議書旨在就本項目的服務范圍與內(nèi)容幾大方面與貴司進行溝通。希望雙方溝通順利，愉快合作，共同努力使本項目獲得最大經(jīng)濟效益的同時，借助產(chǎn)品形象的樹立，將企業(yè)形象和品牌提升到一個更高、更廣泛的程度與境界，并力爭摸索出一種新的商業(yè)地產(chǎn)經(jīng)營模式,為貴司后續(xù)的發(fā)展及超越，提供更大的發(fā)揮空間及平臺。一、本案服務范圍、內(nèi)容及分析方法1. 市場調(diào)研分析a調(diào)查方法一般的市場調(diào)查，都會按照規(guī)范的調(diào)研模式采集

2、數(shù)據(jù)和研究分析。但地產(chǎn)調(diào)研不同，因項目的地理位置、周邊環(huán)境、市政配套、目標消費群的差異，以及不同項目進行市場細分和競爭優(yōu)勢選擇時，所面臨的戰(zhàn)略問題不相同，決定了其調(diào)研方法也必然不同。不同項目在市場調(diào)查和研究分析時，必須更具有針對性和目的性。為此，我們根據(jù)項目的獨特性特別制定了一套調(diào)研方法，其目的是：準確描述市場真相、以深入客觀的分析推導出項目的發(fā)展結論，協(xié)助貴司以科學決策的方法來降低決策風險，并以前瞻性的眼光把握消費市場的需求和趨勢；以創(chuàng)新的理念幫助其他的專業(yè)公司做好項目的規(guī)劃設計；以準確的主題定位來指導項目的整體運作，最終使項目達至最大的經(jīng)濟效應和品牌效應。1、入戶訪問：本項目的主要調(diào)查方法

3、。此方法既可獲取一定的樣本量又有一定的深度，但難度較大。（具體方法執(zhí)行時提交）2、 點訪問：本項目的主要調(diào)查方法。主要針對本地市場分時段抽樣訪問。此方法樣本量豐富、范圍廣，對確定重點目標客戶有很大的參考價值。3、 談訪問：本項目的次要調(diào)查方法。以分組討論的形式，邀請目標對象進行深度交談。此方法可以比較全面的了解消費者的消費動態(tài)及消費偏好，具有很強的針對性，但樣本量少。（具體方法執(zhí)行時提交）4、 電話訪問：本項目的輔助調(diào)查方法。此方法樣本量大、信息多、難度小，但深度不夠。（具體方法執(zhí)行時提交）b調(diào)查范圍 確定了目標客戶只限于三類人-自住戶、經(jīng)營戶和投資戶。c“xxxx50萬平方米大型城市商業(yè)綜合

4、體項目”商業(yè)配套調(diào)查及分析內(nèi)容目前，有很多專業(yè)市調(diào)公司所做的商業(yè)地產(chǎn)項目調(diào)研報告，不能令發(fā)展商滿意，其主要原因是調(diào)查問卷設置的不專業(yè)。因為商業(yè)地產(chǎn)是一個涉及面非常廣的行業(yè)，僅靠一般的規(guī)范的問卷設計，即沒有對項目充分理解、也沒有對商業(yè)地產(chǎn)行業(yè)充分了解，是無法制定出既有一定的科學性，又有一定的針對性和實用性的問卷的。本項目問卷內(nèi)容的設計將既考慮一般問卷要考慮的普遍問題，同時，又將針對項目的特殊性設計特殊問題。其主要內(nèi)容為：（一） xx市投資環(huán)境調(diào)查及分析1、 區(qū)域城市經(jīng)濟需求發(fā)展狀況2、 區(qū)域城市文化、人口發(fā)展狀況3、 區(qū)域城市建設總體規(guī)劃（二） “xxxx50萬平方米大型城市商業(yè)綜合體項目”專業(yè)

5、行業(yè)及商業(yè)綜合體發(fā)展現(xiàn)狀及需求分析1、 區(qū)域市場環(huán)境及發(fā)展趨勢 2、 相關政策與實際運用的差異3、 不同體量開發(fā)量與現(xiàn)狀4、 區(qū)域性建材五金家居等相關產(chǎn)業(yè)集聚市場、住宅及酒店消化總量（包括年開發(fā)量）5、 動線及空置率比例6、 當?shù)厥忻裆盍晳T（三） 相同類型當?shù)鼗蛲獾剌椛?-30公里商圈建材家居五金機電水暖等商貿(mào)步行街市場的發(fā)展現(xiàn)狀及分析1、 相同類型的產(chǎn)品規(guī)劃設計建議分析2、 相同類型的發(fā)展狀況3、 相同類型的規(guī)模及配套（四）區(qū)域調(diào)查及分析1、 區(qū)域環(huán)境現(xiàn)狀（自然、人文、市場、市政配套）2、 區(qū)域認同感比例3、 區(qū)域發(fā)展規(guī)劃方向及實施4、活方便狀況5、供電、供水、供氣、供熱等配套設施6、交通

6、便利狀況7、周邊人口狀況（五）“xxxx50萬平方米大型城市商業(yè)綜合體”目標客戶群調(diào)查及分析1、 目標客戶群特征（年齡結構、家庭結構、收入水平、支出分配、消費習慣、文化層次、職業(yè)特點、購買取向）2、 目標客戶群體對產(chǎn)品的需求（建筑風格、園林、設施配套、物業(yè)、經(jīng)營管理服務、單位面積等）3、 購買動機和關注因素4、 對項目區(qū)域的認同度5、 目標客戶對項目區(qū)域的價格接受度6、 目標客戶的信息獲知渠道（六）競爭樓盤的調(diào)查分析1、 競爭項目樓盤的基本參數(shù)2、 競爭項目樓盤的建筑風格、園林風格、戶型3、 競爭項目樓盤的配套、周邊環(huán)境4、 競爭項目樓盤的銷售情況5、 競爭項目樓盤的目標消費群6、 競爭項目樓

7、盤的廣告宣傳二、本案“xxxx50萬平方米大型城市商業(yè)綜合體”主題定位可行性分析項目的定位是建立在科學、嚴謹?shù)氖袌稣{(diào)查和研究分析的基礎之上的，根據(jù)市調(diào)得出的結論，從戰(zhàn)略及策略層面，為發(fā)展商在整個項目的運作過程中，提供方向性的建議。其具體內(nèi)容包括：1、整體發(fā)展思路l 整體發(fā)展思路決定著整個項目的發(fā)展方向，至少有幾點我們必須弄清楚：l 我們要做一個什么樣的項目？l 我們怎樣去做這個項目？l 我們的目標客戶是一些什么樣的人？l 他們需要什么樣的產(chǎn)品？l 如何創(chuàng)造最大經(jīng)濟價值？l 如何塑造項目、企業(yè)品牌及怎么做？l 主力品牌進駐分析及引進思路l 本案不完整商業(yè)規(guī)劃分析及有限調(diào)整方案2、項目初步定位l

8、項目形象定位l 項目市場定位l 項目客戶群定位l 項目主題定位l 項目產(chǎn)品功能定位l 項目價格定位三、“xxxx50萬平方米大型城市商業(yè)綜合體”商業(yè)規(guī)劃設計建議1、項目規(guī)劃初步設想建議l 建筑總體平面規(guī)劃布局設想l 建筑風格定位l 建筑外立面造型及色彩l 園林風格定位l 道路系統(tǒng)設置l 出入口設置l 客流導向系統(tǒng)l 交通導向系統(tǒng) l 配套設施布局l 預留空間建議2、項目環(huán)境建議l 園林綠化建議l 建筑小品建議l 指示性標志建議l 建筑主題包裝建議l 整體環(huán)境建議l 休閑娛樂空間建議3、配套規(guī)劃l 停車場設置l 公交系統(tǒng)設置l 銀行l(wèi) 會所l 學校l 商場l 市場l 公共娛樂設施l 公共活動區(qū)設

9、置4、“xxxx50萬平方米大型城市商業(yè)綜合體”業(yè)態(tài)、戶型設計建議l 戶型設計的原則l 戶型比例l 戶型設計的面積l 公共空間四“xx-xx25萬平建材商貿(mào)城項目”的整體推廣策略1、項目整體推廣思路l 推廣主題的確定l 推廣形式的確定l 推廣節(jié)奏及階段劃分l 項目推廣的機會點及市場障礙點分析l 企業(yè)形象及品牌互動計劃l 公關活動方案制定l 廣告方案制定l 整體營銷費用預算2、“xxxx50萬平方米大型城市商業(yè)綜合體”廣告推廣執(zhí)行方案l 賣點整合l 廣告訴求點及主題語l 各階段廣告對象l 媒體的選擇、媒體組合l 廣告頻率與節(jié)奏l(xiāng) 廣告版面及長度l 投放預算l 投放頻率l 投放計劃的執(zhí)行和編制3、

10、“xxxx50萬平方米大型城市商業(yè)綜合體”整體項目包裝策略 l 對vi視覺識別系統(tǒng)建議（logo、標準色、標準字、應用物）l 銷售現(xiàn)場包裝建議l 戶外包裝建議l 各類銷售物料建議（樓書、單張、展板、銷售資料、置業(yè)手冊、禮品等）五“xxxx50萬平方米大型城市商業(yè)綜合體”銷售、招商及執(zhí)行方案1、 銷售、招商方案的制定l 銷售、招商階段的劃分l 銷售、招商渠道的分析研究l 銷售、招商節(jié)奏的控制l 銷售、招商貨量及貨品的配比l 銷售、招商系統(tǒng)的制定l 銷售、招商流程的制定2、 銷售、招商定價、返租計劃和方案l 定價方法l 入市價格l 價格升幅及調(diào)整l 折扣優(yōu)惠方法l 付款方式制定l 返租計劃3、銷售

11、管理執(zhí)行l(wèi) 銷售隊伍的培訓l 各項銷售規(guī)章的制定、建立l 激勵方案的制定l 銷售現(xiàn)場的控制、管理、執(zhí)行l(wèi) 銷售人員業(yè)績考評l 制定各類銷售文件l 日銷售例會及周報表l 客戶檔案記錄l 處理營銷策劃顧問范圍的突發(fā)事件l 對非營銷策劃顧問范圍內(nèi)的突發(fā)事件提出參考性意見l 統(tǒng)一銷售說詞六本案“xxxx50萬平方米大型城市商業(yè)綜合體”現(xiàn)金流投資分析1、 本案整體資產(chǎn)風險分析及財務指標分析 業(yè)態(tài)分割測算及整體資產(chǎn)風險測算分析 現(xiàn)金流分析 資本收益及風險規(guī)避評估分析2、 定性定量市場調(diào)查及可行性分析：分析項目及業(yè)態(tài)之商業(yè)市場，包括建材家居、陶瓷批發(fā)市場，精品小商品市場以及專業(yè)市場等各類業(yè)態(tài)之商業(yè)。研究商圈

12、范圍內(nèi)高、中、低消費力/消費模式，品牌偏好、娛樂休閑習慣，餐飲偏好。建議項目各區(qū)域內(nèi)容、量體、定位等。工作重點： 項目各樓層及區(qū)域市場定位 開發(fā)內(nèi)容及量體組合 各類業(yè)種的比例 商/廠家組合 目標客層分類，設定主力、次要商圈范圍 確定各類零售、餐飲、休閑娛樂及其它業(yè)種的比例 建議出售與租賃部份的比例及位置 年度營業(yè)目標及利潤預估（包括商場及其它出售部份）3、 完成主體計劃、概念性設計建議工作重點： 規(guī)劃項目整體布局方案 建筑設計概念方案 商店街形象及布局建議 廣場的形象及功能建議 建筑計劃及面積與功能安排 業(yè)種配比計劃 區(qū)域主題與樓層配置計劃 面積與業(yè)種的量體分配 4、 完成擴初設計及報審圖建議

13、工作重點： 各類業(yè)種面積及樓層、位置詳細分配 各樓層商鋪及公共空間詳細安排 各類商鋪面積建議 廣場活動范圍規(guī)劃 顧客流動動線 車輛流動動線 員工流動動線 垃圾處理動線 緊急事故動線 商場部份水平及垂直動線規(guī)劃5、 詳細財務分析及投資回報率計算工作重點： 根據(jù)投資額度與營運收支，建立財務試算模型進行投資評估分析，此部份開發(fā)成本與效益分析將持續(xù)反復進行仿真，以供業(yè)主作最后決策參考用。 工程總預算 經(jīng)營模式比較（聯(lián)營/出租或綜合方案） 開發(fā)籌備期內(nèi)資金需求及每月現(xiàn)金流 不同銷售狀況對資金需求分析 售后回租條款對項目綜合獲利影響 各項變數(shù)、敏感度分析 建立各情況現(xiàn)金流模型及建議最佳開發(fā)及經(jīng)營方式6、

14、落實執(zhí)行主力租戶租賃計劃工作重點： 建議各項租賃條款 編定招商手冊介紹所開發(fā)的項目 計算招商推廣預算及各項用途的分配 向華南及港澳地區(qū)前十強業(yè)者推介本項目，確定其承租意愿 協(xié)助業(yè)主編定租約條款 代表業(yè)主評估承租人提出的商務及其它條款 1. 主力租戶招商1.1 依據(jù)市場反應確立商場各商品類、餐飲休閑及娛樂項目市場定位及競爭優(yōu)勢，經(jīng)過上一階段與各業(yè)種業(yè)者推介本項目后，依據(jù)實際市場反應調(diào)整項目定位，硬件設計及業(yè)種組合等，確保商場各單元的市場性。工作重點：項目各層區(qū)域的市場定位及形象商場部份及商店街各類業(yè)種的比例商場部份開發(fā)內(nèi)容、商品及量體組合商/廠家組合擬定主力店與商業(yè)商家的互動1.2 依據(jù)市場反應

15、修正商品布局基本概念工作重點：商業(yè)各樓層主力/輔助商品深度及廣度建議主力商品，主力商/廠家價格帶，輔助商品價格帶依據(jù)項目所在地及中心區(qū)實際商業(yè)市場環(huán)境，建議目標廠家及商家名單商店街品牌創(chuàng)建策略1.3 租金收入預估及投資回報率計算工作重點：年度營業(yè)目標及租金收入預估其它非租金收入預估，包括廣場及廣告牌租賃收入投資回報率預估及回收年期計算 1.4 實際主力租戶招商工作工作重點：選定各業(yè)種的目標租戶 直接向目標租戶管理層推介本項目 與目標租戶談判商業(yè)條款 與目標租戶談判租賃合約條款 與目標租戶談判各項機電，廣告牌及其它營運要求 每星期向業(yè)主提出書面進度報告。2協(xié)助銷售公司擬定內(nèi)街商業(yè)步行街的銷售策略

16、建議為商店街的規(guī)劃設計提供專業(yè)意見, 包括面積，布局及動線等從營運角度為商店街室外廣場景觀、店面外觀及燈光設計提供意見擬定商店街的整體形象、市場定位及目標顧客作為銷售策略的依據(jù)預估商店街各類業(yè)種的營業(yè)額及付租水平作為訂定銷售價格的參考3項目各樓層及區(qū)域店鋪整體設計策略建議3.1 商業(yè)部份設計概念的草案為確定設計方向，協(xié)助內(nèi)裝公司先以圖片設定下列事項。工作重點：虛擬賣場樓層配置主要交通計劃。環(huán)境形象計劃（包括進出口、公共場所、天花板、照明及指示標識等）?；静馁|(zhì)計劃（地板、墻壁及天花板等的基本材質(zhì)將用平面資料作參考）。視覺基本計劃（櫥窗及視覺的基本想象將用平面資料作參考）。店鋪形象基本計劃（各店

17、面規(guī)劃的基本想法將用平面資料作參考）。3.2 概念設計的最終實施計劃建議初步設計概念確定后，開始進入構筑形象設計階段，并提供下列資料：工作重點：區(qū)域計劃協(xié)助內(nèi)裝設計公司為每一樓層的賣場作區(qū)域設計、流通性及后場規(guī)劃等。環(huán)境形象計劃協(xié)助內(nèi)裝設計公司構筑各樓層的地板、墻壁及天花板等的基本設計，另加上公共場所及指示標識計劃。照明計劃系以基本的照明為基礎，而各櫥窗內(nèi)的美術照明則為合約外的業(yè)務。協(xié)助內(nèi)裝設計公司提出以考慮流動性及公共區(qū)域為基礎，并配合賣場提出的區(qū)域材質(zhì)計劃的地板計劃?；A材質(zhì)計劃協(xié)助內(nèi)裝設計公司提出對各樓層地板、墻壁及天花板所使用基本材質(zhì)的計劃。視覺基本計劃協(xié)助內(nèi)裝設計公司提出針對有關流行

18、或季節(jié)性活動等的形象草圖。店鋪形象基本計劃依據(jù)商品行銷設定的基本形象，協(xié)助內(nèi)裝設計公司完成立體圖及斷面圖。定點形象計劃根據(jù)各樓層的主要入口為中心，協(xié)助內(nèi)裝設計公司設定該樓層關鍵定點，并提交該定點的形象圖形。指示標識基本計劃協(xié)助內(nèi)裝設計公司提交引導顧客店鋪出口標識的基本計劃圖。4 從營運角度檢討商業(yè)部份機電五金建材規(guī)劃建議第三階段：全面招商，擬定及落實營運架構，編定年度經(jīng)營計劃籌備開幕建議1 全面招商工作重點：依據(jù)定下的業(yè)種及商品組合及已確定的主力租戶定位形象，選定目標租戶調(diào)整租賃條件反映當時實際市場行情直接向目標租戶管理層推介本項目與目標租戶談判商業(yè)條款與目標租戶談判各項機電、廣告牌及其它營運

19、要求與目標租戶談判租賃合約條款簽訂合約2制定及執(zhí)行開幕企劃案工作重點：制定開幕企劃案選擇廣告媒體商選擇贈品供應商執(zhí)行開幕前計劃案祥見以下“xxxx50萬平方米大型城市商業(yè)綜合體”經(jīng)營管理方案推進計劃安排 （以下時間可以根據(jù)實際情況調(diào)整、經(jīng)營管理協(xié)議另行簽訂）第一階段工作時間進度推進表（1個月）工作項目完成日期工作內(nèi)容工作成果1完成主體計劃、概念性設計建議1個月規(guī)劃項目整體布局方案建筑設計概念方案圖稿建筑設計及面積與功能安排業(yè)種配比計劃分區(qū)域主題與樓層配置計劃面積與業(yè)種的量體分配各區(qū)域及飯店部份平面與垂直動線規(guī)劃參與對商業(yè)空間規(guī)劃設計所有工作，以圖稿、報告及圖片說明本集團的意見。2定性定量市場調(diào)

20、查及可行性分析同上分析項目及商業(yè)市場，包括建材家居批發(fā)市場，精品小商品市場以及專業(yè)市場等各類業(yè)態(tài)的商業(yè)。研究商圈范圍內(nèi)高、中、低檔消費力/消費模式，品牌偏好，娛樂休閑習慣，餐飲偏好，建議開發(fā)案各區(qū)域內(nèi)容、量體、定位等。以書面報告及簡報會形式說明。3完成擴初設計及報審圖同上各類業(yè)種面積及樓層、位置詳細分配商店街形象及布局廣場的形象及功能建議各樓層商鋪及公共空間詳細安排各類商鋪面積建議室外廣場活動范圍規(guī)劃顧客動線（全局性、區(qū)域性及殘障步道）車輛動線（貴賓車、顧客車、廠商車、員工車、垃圾車、收鈔車）員工動線（一般員工、清潔員工、保全員工、施工員工、收鈔員工）垃圾處理動線緊急事故動線商場部份水平及垂直

21、動線規(guī)劃外觀形象、整體照明形象建議參與對商業(yè)空間規(guī)劃設計所有工作，以圖稿、報告及圖片說明本集團的意見。4財務分析及投資回報率計算同上根據(jù)投資額度與營運收支，建立財務試算模型進行投資評估分析，此部份開發(fā)成本與效益分析將持續(xù)反復進行仿真，以供業(yè)主作最后決策參考用。工程總預算經(jīng)營模式比較（聯(lián)營/出租或綜合方案）開發(fā)籌備期內(nèi)資金需求及每月現(xiàn)金流不同銷售狀況對資金需求分析售后回租條款對項目綜合獲利影響各項變數(shù)、敏感度分析建立各情況現(xiàn)金流模型及建議最佳開發(fā)及經(jīng)營方式以書面報告及現(xiàn)金流量表說明本集團的意見。5成立內(nèi)部工作團隊架構及協(xié)助評選專業(yè)分包商同上擬定開發(fā)公司各部門的職能及權責分工建立項目指揮系統(tǒng)及運作

22、程序建議顧問公司與業(yè)主間的報告程序及業(yè)主的決策程序建立文書及圖紙檔案系統(tǒng)以書面報告及會議形式說明本集團的建議。6主力租戶租賃計劃初步執(zhí)行2個月建議各項租賃條款編定招商手冊介紹本項目計算招商推廣預算及各項用途的分配 向江浙商戶及其他地區(qū)前十強業(yè)者推介本案，確定其承租意愿協(xié)助業(yè)主編定租約條款代表業(yè)主評估承租人提出的商務及其它條款以書面報告及會議形式說明每星期的進度。第二階段工作時間進度推進表（2個月）工作項目完成日期工作內(nèi)容工作成果1正式執(zhí)行主力租戶招商計劃同上建議各項租賃條款編定招商手冊介紹本項目計算招商推廣預算及各項用途的分配地區(qū)前十強推介本項目，確定其承租意愿協(xié)助業(yè)主編定租約條款統(tǒng)籌招商代理工作，確保按預計進度推行代表業(yè)主評估承租人提出的商務及其它條款代表業(yè)主評估承租人提出的機電及其它改動建筑硬件的要求以書面報告及定期會議形式參與業(yè)主與租戶間的談判，隨時提供市場信息及相關資料供業(yè)主作最具效益的決定。2協(xié)助銷售公司擬定店街銷售策略同上提供面積、布局及動線意見。提供景觀、店面外觀及燈光意見。提供形象、市場定位及目標客層，建議作為銷售策略依據(jù)。建議租金及銷售價格水平以會議及書面報告形式提供意見。3商場內(nèi)裝設計概念建議1個月協(xié)助業(yè)主委派的內(nèi)裝設計公司完成相關設計。環(huán)境形象計劃基礎材質(zhì)計劃視覺基本計劃店鋪形象計劃定點形象計劃指示標識基本計劃以