中惠（南京）房地產(chǎn)開發(fā)有限公司運營管理手冊

1、中惠（南京）房地產(chǎn)開發(fā)有限公司管理體系文件運營管理手冊(溝通稿)編 號：分 發(fā) 號： 受控狀態(tài)： 2003年 月 日發(fā)布 2003年 月 日實施中惠（南京）房地產(chǎn)開發(fā)有限公司 發(fā)布目 錄第一章 中惠(南京)房地產(chǎn)公司運營管理手冊概述3第二章 規(guī)劃設(shè)計管理6第一節(jié) 項目策劃管理7第二節(jié) 總體規(guī)劃設(shè)計方案報審11第三節(jié) 項目總體計劃管理13第四節(jié) 組團設(shè)計管理16第五節(jié) 設(shè)計變更管理19第六節(jié) 施工圖紙會審和交底22第七節(jié) 工程圖紙資料管理25第三章 工程管理28第一節(jié) 工程招標管理29第二節(jié) 工程前期準備32第三節(jié) 施工過程管理35第四節(jié) 工程簽證管理37第五節(jié) 工程驗收管理39第四章 工程投資

2、管理42第一節(jié) 預(yù)、決算管理43第二節(jié) 設(shè)計費用付款管理46第三節(jié) 施工付款管理49第四節(jié) 工程變更費用管理52第五節(jié) 材料付款管理54第五章 材料（設(shè)備）管理57第一節(jié) 材料（設(shè)備）選型58第二節(jié) 材料采購61第三節(jié) 材料（設(shè)備）檢驗管理65第六章 營銷策劃管理68第一節(jié) 項目立項及報批69第二節(jié) 銷售控制管理72第三節(jié) 客戶投訴管理77第一章 中惠(南京)房地產(chǎn)公司運營管理手冊概述1 中惠（南京）房地產(chǎn)有限公司的總體流程描述中惠（南京）房地產(chǎn)有限公司（以下稱房地產(chǎn)公司）的主要營運流程為規(guī)劃設(shè)計、工程管理和營銷策劃管理三個流程；支持流程為招標管理、材料管理、工程投資管理、財務(wù)管理、人力資源管

3、理和行政管理。目前集團承擔著房地產(chǎn)公司的投資管理，房地產(chǎn)公司的總體流程如下圖。由于財務(wù)管理、人力資源管理和行政管理流程及規(guī)范由集團公司統(tǒng)一制定，所以本手冊主要包括規(guī)劃設(shè)計管理、工程管理、工程投資管理、材料管理、營銷策劃管理。這些流程基本包括了房地產(chǎn)公司工程運營管理的所有職能，所以它是房地產(chǎn)公司的運營管理的操作手冊。2 規(guī)劃設(shè)計流程2.1 項目策劃管理流程適用于公司的房地產(chǎn)項目策劃管理。通過項目策劃管理,確保項目科學(xué)合理的定位，確保提出良好的項目發(fā)展計劃和營銷策略，并能歸避市場風(fēng)險，提高公司的經(jīng)濟效益。2.2 項目總體計劃管理流程對計劃的編制過程，進行規(guī)范。確保編制并實施科學(xué)、合理、有效的項目總

4、體計劃，保證項目按時保質(zhì)完成。項目總體計劃流程包括項目總體計劃的編制與評審；項目計劃的實施與控制；項目計劃的調(diào)整和關(guān)鍵控制點要求。2.3 設(shè)計管理流程對設(shè)計和開發(fā)的各個階段進行管理，確保設(shè)計方案符合公司的設(shè)計規(guī)劃要求，確保設(shè)計質(zhì)量得到有效控制,通過對設(shè)計變更管理，確保對設(shè)計變更進行有效控制和管理。設(shè)計管理流程包括規(guī)劃設(shè)計、組團設(shè)計和施工圖設(shè)計等各個階段的管理以及對設(shè)計變更的管理和控制。3 工程管理工程管理的流程主要包括工程招標管理，工程前期準備流程，施工過程管理，工程竣工驗收流程，工程簽證管理。通過對工程管理，確保工程質(zhì)量、進度和成本滿足項目要求。4 工程投資管理工程投資管理是在項目的策劃、設(shè)

5、計、發(fā)包和項目施工階段，將投資控制在預(yù)定的目標之內(nèi)，以保證工程建設(shè)過程中合理使用人力、物力、財力，取得較好的投資效益和社會效益；工程投資管理是房地產(chǎn)公司投資管理的一個部分，通過對工程實施過程中資金流進流出的管理控制，確保資金進出安全，確保資金利用的效率。工程投資管理包括預(yù)、決算管理，設(shè)計費用管理、工程施工付款管理、工程變更費用管理和材料付款管理。5 材料管理工程材料管理主要包括材料選型、材料采購和材料（設(shè)備）驗收管理，通過材料管理確保材料的選型符合項目定位并充分體現(xiàn)開發(fā)設(shè)計意圖，確保材料的質(zhì)量、價格和交貨期滿足工程的要求。6 營銷策劃管理營銷策劃管理主要包括項目立項及報批管理，銷售控制管理、客

6、戶投訴管理報批報建管理主要包括施工前的報批和施工圖的審批以及銷售許可證的辦理等有關(guān)控制。確保工程實施過程中，及時得到相關(guān)部門的審批，以滿足國家的相關(guān)法律、法規(guī)的要求。銷售控制流程包括認購，合同管理，款項交納，付款管理房號、退房的辦理、公證的辦理、按揭的辦理、入伙的辦理等流程進行控制和管理。確保對銷售代理公司的銷售活動控制。客戶投訴管理包括客戶意見的受理和投訴處理的管理和控制。第二章 規(guī)劃設(shè)計管理規(guī)劃設(shè)計管理是我們公司的核心業(yè)務(wù)流程，它包括的主要流程為：項目策劃管理、項目總體計劃管理、總體規(guī)劃設(shè)計方案報審、組團設(shè)計管理、設(shè)計變更管理、施工圖紙會審和交底、工程圖紙資料管理和設(shè)計費用付款管理。項目策

7、劃流程：適用于房地產(chǎn)公司工程項目策劃管理。通過策劃確保項目科學(xué)合理的定位，確保對策劃過程科學(xué)合理，提出優(yōu)秀的項目發(fā)展計劃和營銷策略建議，確保項目能夠歸避市場風(fēng)險，提高公司的經(jīng)濟效益。總體規(guī)劃設(shè)計方案報審流程：適用于項目的總體規(guī)劃設(shè)計方案報審的管理。確保項目科學(xué)合理的定位，使項目開發(fā)全過程受控和適應(yīng)市場能力增強，使項目的整體優(yōu)勢充分發(fā)揮出來，并達到歸避市場風(fēng)險，提高公司經(jīng)濟效益和社會效益的目的。項目總體計劃流程：適用于本公司所有工程項目從立項到移交整個過程的進度計劃控制工作。確保項目總體計劃科學(xué)、合理、有效，保證項目按時保質(zhì)完成。組團設(shè)計管理流程：適用于公司工程組團設(shè)計管理。確保設(shè)計方案符合工程

8、總體規(guī)劃的要求，確保方案設(shè)計按時、按質(zhì)完成，確保各合作方對方案設(shè)計的參與。設(shè)計變更管理流程：適用于規(guī)劃設(shè)計部對公司開發(fā)的所有工程建設(shè)項目進行設(shè)計變更控制。確保設(shè)計變更的合理性、經(jīng)濟性，消除設(shè)計變更對投資和進度帶來的消極影響。施工圖紙會審和技術(shù)交底：適用于公司所有工程施工圖紙的會審和交底管理。通過對施工圖紙會審和技術(shù)交底管理，確保施工單位和監(jiān)理單位對施工圖紙全面理解；確保施工單位和監(jiān)理單位及時對圖紙?zhí)岢鲂薷囊庖?，設(shè)計單位對圖紙及時修改；確保施工過程中的返工減少到最低的限度。工程圖紙資料管理流程：適用于公司工程圖紙資料的收集、分類、編號、發(fā)放、借用、歸檔的管理。確保公司工程圖紙、技術(shù)資料得到有效的

9、控制。第一節(jié) 項目策劃管理1 適用范圍適用于公司的房地產(chǎn)所有工程項目的策劃管理。2 控制目標2.1 確保項目科學(xué)合理的定位。2.2 確保策劃過程科學(xué)合理，提出優(yōu)秀的項目發(fā)展計劃和營銷策略建議。2.3 確保歸避市場風(fēng)險，提高公司的經(jīng)濟效益。3 關(guān)鍵控制點3.1 房地產(chǎn)公司總經(jīng)理負責(zé)組建項目策劃小組并委任組長。3.2 集團領(lǐng)導(dǎo)審批項目策劃工作計劃，確定是否委托專業(yè)策劃公司完成策劃方案。3.3 項目策劃小組組織討論、審核項目策劃報告。3.4 集團領(lǐng)導(dǎo)審批項目策劃報告。3.5 房地產(chǎn)公司總經(jīng)理負責(zé)領(lǐng)導(dǎo)實施項目策劃報告，項目策劃小組跟蹤調(diào)整。4 工作程序及內(nèi)容4.1 總經(jīng)理負責(zé)組建成立項目策劃小組并委任

10、組長。項目策劃小組由公司總經(jīng)理按照以下專業(yè)：建筑、土建、經(jīng)濟、市場營銷、法律、財稅、環(huán)藝和廣告策劃等組建的對某個具體項目進行定位建議的工作組，該工作組由項目策劃組長負責(zé)。4.2 項目策劃組長擬定項目策劃工作計劃，并就是否委托專業(yè)策劃公司策劃提出建議，經(jīng)項目策劃小組討論通過后，報集團領(lǐng)導(dǎo)審批。4.3 集團領(lǐng)導(dǎo)審批項目策劃工作計劃，明確自行組織策劃方案設(shè)計還是委托專業(yè)公司設(shè)計。4.4 自行組織策劃方案設(shè)計。4.5 項目策劃依據(jù)包括：項目評估報告、項目可行性分析報告、市場預(yù)測及分析報告、區(qū)域市場調(diào)研報告、居住實態(tài)及客戶需求調(diào)研報告、消費市場變化趨勢分析報告等。4.6 項目策劃小組成員重點研究該地區(qū)房

11、地產(chǎn)市場的發(fā)展變化趨勢，完成各專業(yè)調(diào)研報告，預(yù)測項目完成前后客戶市場變化情況，并做敏感性分析：4.7 熟悉國家及該地區(qū)政策法規(guī)，分析政策法規(guī)變化的可能性以及對市場影響程度，了解該地區(qū)重點工程投資和城市建設(shè)規(guī)劃、土地供給、項目批建、固定資產(chǎn)投資、原材料供給、價格水平，規(guī)劃、勘察、設(shè)計、施工企業(yè)實力等情況。4.8 分析該地區(qū)經(jīng)濟發(fā)展規(guī)律與房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展規(guī)律之間的關(guān)系，研究經(jīng)濟發(fā)展各個階段對不同類型房地產(chǎn)的需求走勢。4.9 項目策劃小組成員分專業(yè)完成策劃報告各模塊，策劃報告的模塊主要包括：4.9.1 物業(yè)發(fā)展定位4.9.2 客戶市場定位a) 項目投資估算和建設(shè)計劃控制b) 風(fēng)險和收益分析c) 銷售（租

12、賃）策略d) 項目財務(wù)收益分析4.10 策劃小組組長對各模塊編寫提供及時指導(dǎo)，及時溝通各模塊的銜接，整合形成項目策劃報告。4.11 委托專業(yè)策劃公司完成策劃方案。4.12 項目策劃組長擬定項目策劃內(nèi)容和要求，內(nèi)容包括4.4.3個模塊及項目策劃報告完成時間、深度要求等。4.13 項目策劃組長聯(lián)系項目策劃公司，了解各公司實力和特長以及完成時間、所需費用等情況，推薦其中較好的2-3家項目策劃公司，供總經(jīng)理參考決策。4.14 總經(jīng)理選定專業(yè)策劃公司后與其簽訂委托策劃合同。4.15 項目策劃組長將設(shè)計要求與項目可行性分析報告?zhèn)鬟_給策劃公司，安排策劃小組人員針對方案細節(jié)與策劃公司充分溝通與協(xié)商，督促專業(yè)策

13、劃公司按合同完成策劃報告。4.16 專業(yè)策劃公司完成策劃報告后，提交給項目策劃小組。4.17 項目策劃報告完成后，策劃小組主持召開公司領(lǐng)導(dǎo)及地產(chǎn)相關(guān)各部門會議評審，提出修改方案，形成項目策劃報告評審會議紀要。4.18 項目策劃小組或?qū)I(yè)策劃公司根據(jù)會議紀要修改項目策劃報告，再經(jīng)4.6的評審，直至通過評審為止。4.19 公司領(lǐng)導(dǎo)和相關(guān)部門討論通過后的項目策劃報告，經(jīng)集團領(lǐng)導(dǎo)批準后分發(fā)到相關(guān)領(lǐng)導(dǎo)及各部門，由房地產(chǎn)公司總經(jīng)理負責(zé)領(lǐng)導(dǎo)實施。4.20 項目策劃小組須在項目實施期間跟蹤項目策劃報告的執(zhí)行情況，分析偏差原因、提出調(diào)整建議。4.21 項目結(jié)束后，項目策劃小組根據(jù)項目策劃報告對比市場反映和實際成

14、交情況，就產(chǎn)品概念、推廣、服務(wù)等營銷措施進行總結(jié)，并提交總結(jié)報告，作為以后開發(fā)工作的參考。第二節(jié) 總體規(guī)劃設(shè)計方案報審1 適用范圍本流程適用于對總體規(guī)劃設(shè)計方案報審的管理。2 控制目標2.1 確保總體設(shè)計方案規(guī)劃科學(xué)規(guī)范。2.2 確保總體設(shè)計方案規(guī)劃通過相關(guān)部門審批。2.3 確保提高公司經(jīng)濟效益和社會效益。3 關(guān)鍵控制點3.1 規(guī)劃設(shè)計部委托設(shè)計院進行總體規(guī)劃設(shè)計方案設(shè)計。3.2 規(guī)劃設(shè)計部組織公司有關(guān)人員對總體規(guī)劃設(shè)計方案評審。3.3 規(guī)劃設(shè)計部報規(guī)劃局、市政、交通、環(huán)保、電力等部門審批。4 工作程序及內(nèi)容4.1 規(guī)劃設(shè)計部根據(jù)公司中長期發(fā)展計劃、目標市場預(yù)測、建設(shè)標準、投資估算和項目經(jīng)濟效

15、益和社會效益分析等向規(guī)劃設(shè)計院申請規(guī)劃設(shè)計條件。4.2 通過規(guī)劃設(shè)計院審查后，規(guī)劃設(shè)計部委托設(shè)計院進行總體項目規(guī)劃方案設(shè)計，并編寫規(guī)劃設(shè)計任務(wù)書。4.3 設(shè)計院根據(jù)設(shè)計任務(wù)書的要求編寫總體項目規(guī)劃設(shè)計方案。在設(shè)計方案編制過程中,規(guī)劃設(shè)計部及時與設(shè)計院溝通設(shè)計的進度和質(zhì)量。4.4 規(guī)劃設(shè)計部組織公司總經(jīng)理、副總經(jīng)理、有關(guān)部門的負責(zé)人及有關(guān)方面的專家對總體規(guī)劃設(shè)計方案進行評審。如果評審不能通過，規(guī)劃設(shè)計部則要求設(shè)計修改總體規(guī)劃設(shè)計方案。4.5 如果總體規(guī)劃設(shè)計方案經(jīng)過評審，則由規(guī)劃設(shè)計部報規(guī)劃局、市政、交通、環(huán)保、電力等部門審批，如不能通過，規(guī)劃設(shè)計部要求設(shè)計院對總體規(guī)劃設(shè)計方案進行修改。直至通過

16、，形成公司項目總體規(guī)劃設(shè)計方案。第三節(jié) 項目總體計劃管理1 適用范圍 本程序適用于本公司所有工程項目從立項到移交整個過程的進度計劃控制工作。2 控制目標2.1 確保編制科學(xué)、合理、有效的項目總體計劃。2.2 確?？傮w計劃得到有效地分解和實施。2.3 確保項目按時保質(zhì)完成。3 關(guān)鍵控制點3.1 規(guī)劃設(shè)計部經(jīng)理審核項目計劃書草案。3.2 工程副總經(jīng)理審核項目計劃書草案。3.3 總經(jīng)理審批項目計劃書草案。3.4 規(guī)劃設(shè)計部審核項目總體計劃。3.5 工程副總經(jīng)理審核項目總體計劃。3.6 總經(jīng)理審批項目總體計劃。3.7 工程副總經(jīng)理審核優(yōu)化的項目計劃。3.8 總經(jīng)理審批優(yōu)化的項目計劃。4 工作程序及內(nèi)容

17、4.1 計劃編制人員根據(jù)項目策劃書和總體規(guī)劃設(shè)計方案，運用網(wǎng)絡(luò)計劃技術(shù)編制項目總體計劃書草案。4.2 項目計劃書草案編制完成后，提交規(guī)劃設(shè)計部經(jīng)理審核，規(guī)劃設(shè)計部經(jīng)理提出修改意見，由計劃編制人員修改，經(jīng)過規(guī)劃設(shè)計部經(jīng)理審核后，提交工程副總經(jīng)理審核。4.3 工程副總審核，并提出修改意見，通過后，提交總經(jīng)理審批。4.4 總經(jīng)理審批，并提出修改意見，如果存在不同意見，與工程副總協(xié)商后，請規(guī)劃設(shè)計部經(jīng)理修改，直到審批通過。4.5 工程部根據(jù)項目計劃書草案編制工程招標書，規(guī)劃設(shè)計部根據(jù)項目計劃書草案編制設(shè)計招標書。4.6 設(shè)計和施工招標單位根據(jù)招標書，編制設(shè)計計劃書和施工計劃書，并提交規(guī)劃設(shè)計部。4.7

18、 規(guī)劃設(shè)計部計劃編制人員根據(jù)項目計劃草案、設(shè)計計劃書和施工計劃書編制項目總體計劃。完成編制后，交規(guī)劃設(shè)計部經(jīng)理審核。4.8 規(guī)劃設(shè)計部經(jīng)理從項目的整體運作要求和公司目前的能力綜合考慮項目計劃，并對項目總體計劃提出修改意見。計劃編制人員根據(jù)規(guī)劃設(shè)計部經(jīng)理提出的意見進行修改，直至通過。4.9 規(guī)劃設(shè)計部經(jīng)理審核通過后，提交工程副總審核。工程副總審核通過后，提交總經(jīng)理審批。4.10 經(jīng)過總經(jīng)理審批后，形成項目總體計劃書。規(guī)劃設(shè)計部將項目總體計劃分發(fā)給相關(guān)部門。相關(guān)部門根據(jù)總體計劃每月填寫月度進度計劃表。4.11 規(guī)劃設(shè)計部和工程部根據(jù)項目總體計劃和各部門月度計劃表尋找關(guān)鍵線路，加強對關(guān)鍵線路控制，并

19、不斷對關(guān)鍵進行優(yōu)化，縮短工期，并形成優(yōu)化的項目計劃。4.12 規(guī)劃設(shè)計部將優(yōu)化的項目計劃提交工程副總審核，經(jīng)過工程副總審核后，提交總經(jīng)理審批。4.13 經(jīng)過總經(jīng)理審批后，規(guī)劃設(shè)計部將優(yōu)化的項目計劃分發(fā)給相關(guān)部門。相關(guān)項目部門對月度進度計劃表進行優(yōu)化，直至獲得最佳的項目實施計劃。第四節(jié) 組團設(shè)計管理1 適用范圍本流程適用于公司工程項目的組團設(shè)計管理。2 控制目標2.1 確保設(shè)計方案符合工程總體規(guī)劃的要求。2.2 確保組團設(shè)計能夠按時、按質(zhì)完成。2.3 確保組團設(shè)計招標公正、公開、高效。2.4 確保組團設(shè)計一次通過有關(guān)部門的審批。2.5 確保設(shè)計成本控制在預(yù)算范圍內(nèi)。2.6 確保各合作方對組團設(shè)計

20、的有效參與。3 關(guān)鍵控制點3.1 工程副總經(jīng)理審批標書和設(shè)計任務(wù)書。3.2 工程副總審核定標單位。3.3 總經(jīng)理審批定標單位。3.4 總經(jīng)理審批組織設(shè)計合同。3.5 工程副總審核組團設(shè)計方案。3.6 總經(jīng)理審批組團設(shè)計方案。4 工作程序及內(nèi)容4.1 規(guī)劃設(shè)計部根據(jù)總體規(guī)劃設(shè)計方案編制組團設(shè)計招標書和設(shè)計任務(wù)書。4.2 規(guī)劃設(shè)計部將設(shè)計招標書和設(shè)計任務(wù)書上報工程副總經(jīng)理，由工程副總經(jīng)理對其進行審核。工程副總經(jīng)理簽署意見后，規(guī)劃設(shè)計部對其進行修改，修改完再請總經(jīng)理審批。4.3 總經(jīng)理審批完后，規(guī)劃設(shè)計部對外界發(fā)布招標信息，設(shè)計單位投標。4.4 規(guī)劃設(shè)計部負責(zé)收集投標書，并對招標書進行整理和初選，再

21、組織有關(guān)人員進行評標和定標。4.5 完成定標后，規(guī)劃設(shè)計部負責(zé)報工程副總經(jīng)理審批，如果工程副總經(jīng)理不同意，則規(guī)劃設(shè)計部重新評標。再報工程副總經(jīng)理審批。4.6 完成工程副總經(jīng)理審批后，規(guī)劃設(shè)計部負責(zé)與定標單位簽訂組團設(shè)計合同。報總經(jīng)理審批，總經(jīng)理簽署意見后，規(guī)劃設(shè)計部負責(zé)修改合同，直到總經(jīng)理審批通過。4.7 設(shè)計單位與房地產(chǎn)公司簽訂設(shè)計合同后，進行組團設(shè)計。規(guī)劃設(shè)計部負責(zé)與設(shè)計單位溝通協(xié)調(diào)，并控制設(shè)計進度和設(shè)計質(zhì)量。4.8 設(shè)計單位完成組團設(shè)計后，規(guī)劃設(shè)計部組織有關(guān)人員對組團設(shè)計方案進行評審，并提出修改意見。由規(guī)劃設(shè)計部負責(zé)編寫設(shè)計變更通知書，并與設(shè)計單位溝通協(xié)調(diào)，完成設(shè)計變更。4.9 設(shè)計單位

22、根據(jù)變更通知書修改組團設(shè)計方案，并交規(guī)劃設(shè)計部組織有關(guān)人員進行評審。4.10 規(guī)劃設(shè)計部評審?fù)ㄟ^后，報工程副總經(jīng)理審核，工程副總經(jīng)理核提出修改意見，按4.8-4.9執(zhí)行，工程副總審核通過后報總經(jīng)理審批。4.11 總經(jīng)理審批過程中如有意見按4.8-4.9執(zhí)行，審批通過后，規(guī)劃設(shè)計部負責(zé)上報規(guī)劃局審批，如果規(guī)劃局要求修改，則按4.8-4.9執(zhí)行，規(guī)劃設(shè)計部負責(zé)與設(shè)計單位溝通，進行修改，直到規(guī)劃局審批通過。4.12 經(jīng)總經(jīng)理和規(guī)劃局確認后，規(guī)劃設(shè)計部向設(shè)計單位下達施工圖紙設(shè)計任務(wù)書。設(shè)計單位接到設(shè)計任務(wù)書后，進行施工圖紙設(shè)計。4.13 在施工圖紙設(shè)計過程中，規(guī)劃設(shè)計部跟蹤設(shè)計的進度和設(shè)計質(zhì)量。4.1

23、4 設(shè)計單位完成設(shè)計后，向規(guī)劃設(shè)計部提供施工圖紙。規(guī)劃設(shè)計部對施工圖紙設(shè)計的質(zhì)量進行審核。4.15 審核結(jié)束后，前期發(fā)展專員負責(zé)報規(guī)劃局。4.16 規(guī)劃設(shè)計部負責(zé)報市建委審圖中心審查。4.17 在上報施工圖紙審查的同時，規(guī)劃設(shè)計部牽頭組織工程部、監(jiān)理和施工單位進行圖紙會審。會審結(jié)束后，進入工程前期準備流程。第五節(jié) 設(shè)計變更管理1 適用范圍本程序適用于規(guī)劃設(shè)計部對公司開發(fā)的工程建設(shè)項目進行設(shè)計變更和施工單位提出的技術(shù)變更的控制。2 控制目標2.1 確保施工單位提供的技術(shù)變更得到及時的審核。2.2 確保設(shè)計變更的合理性、經(jīng)濟性。2.3 確保消除或減弱設(shè)計變更對投資和進度帶來的負面影響。3 關(guān)鍵控制

24、點3.1 監(jiān)理在職權(quán)范圍內(nèi)審核施工單位技術(shù)變更報告。3.2 現(xiàn)場指揮部審查施工單位提出的技術(shù)變更報告。3.3 規(guī)劃設(shè)計部經(jīng)理審核專業(yè)規(guī)劃設(shè)計師提出的設(shè)計變更報告和施工單位提出的技術(shù)變更報告。3.4 工程副總經(jīng)理審批設(shè)計變更報告。3.5 總經(jīng)理在權(quán)限范圍內(nèi)審批設(shè)計變更報告。3.6 集團總經(jīng)理審批設(shè)計變更報告。4 工作程序及內(nèi)容4.1 在施工過程中，施工單位因工程需要或其它原因提出技術(shù)變更，并編制技術(shù)變更報告。4.2 施工監(jiān)理單位在職權(quán)范圍內(nèi)對技術(shù)變更報告進行審核，審核技術(shù)變更是否會影響工程質(zhì)量和工程進度，并批準其能否變更，如不能變更則要求施工單位修改設(shè)計變更報告或中止技術(shù)變更。4.3 監(jiān)理單位批

25、準設(shè)計變更報告后，施工單位交現(xiàn)場指揮部主管審核。審核其變更對工程質(zhì)量、進度和預(yù)算的影響，并簽署是否同意或提出更改意見。施工單位根據(jù)現(xiàn)場指揮部主管意見修改技術(shù)變更報告。4.4 現(xiàn)場指揮部主管審核同意后，施工單位將技術(shù)變更報告交規(guī)劃設(shè)計部經(jīng)理審查，規(guī)劃設(shè)計部經(jīng)理審查技術(shù)變更報告對工程質(zhì)量的影響，以及設(shè)計變更的必要性。審查不能通過的，則施工單位重新修改。審核通過后形成設(shè)計變更報告。4.5 專業(yè)規(guī)劃設(shè)計師根據(jù)工程實際要求提出設(shè)計修改，經(jīng)規(guī)劃設(shè)計部經(jīng)理審核后形成設(shè)計變更報告。4.6 施工設(shè)計變更由規(guī)劃設(shè)計部扎口管理，房地產(chǎn)公司相關(guān)部門提出的設(shè)計變更要求，也交規(guī)劃設(shè)計部審核，規(guī)劃設(shè)計部審核不能通過的要求施

26、工單位或相關(guān)部門修改設(shè)計變更報告。4.7 規(guī)劃設(shè)計部審核通過后，交工程副總經(jīng)理審核，工程副總審核提出修改意見，規(guī)劃設(shè)計部按修改意見修改，直到工程副總經(jīng)理審核通過。4.8 總經(jīng)理在集團公司授予的權(quán)限范圍內(nèi)審批設(shè)計變更報告。4.9 超出總經(jīng)理審批權(quán)限的，規(guī)劃設(shè)計部提交集團總經(jīng)理審批。4.10 經(jīng)過總經(jīng)理和集團總經(jīng)理審批后，規(guī)劃設(shè)計部根據(jù)工程的規(guī)模、難易程度和重要程度決定是否組織公司人員進行變更設(shè)計，還是委托設(shè)計院進行設(shè)計。4.11 如由設(shè)計院編制變更設(shè)計，規(guī)劃設(shè)計部負責(zé)對設(shè)計變更過程的進度和質(zhì)量控制，并對最終變更設(shè)計進行評審。如由公司組織人員編制設(shè)計變更，則由規(guī)劃設(shè)計部提出設(shè)計方案，組織人員編制，

27、控制設(shè)計的質(zhì)量和進度，并對最終形成的變更設(shè)計方案和變更設(shè)計圖紙進行審核。規(guī)劃設(shè)計部將變更設(shè)計方案和圖紙交工程資料管理員存檔。4.12 工程檔案室負責(zé)將變更的圖紙分發(fā)至工程部、預(yù)算部、材料部；工程部負責(zé)將施工圖紙發(fā)至施工單位、監(jiān)理單位。第六節(jié) 施工圖紙會審和交底1 適用范圍適用于公司所有工程施工圖紙技術(shù)交底和圖紙會審管理。2 控制目標2.1 確保施工單位和監(jiān)理單位對施工圖紙全面理解。2.2 確保施工單位和監(jiān)理單位及時對圖紙?zhí)岢鲂薷囊庖?，設(shè)計單位對圖紙及時修改。2.3 確保施工過程中的返工減少到最低的限度。2.4 確保工程圖紙和工程資料能得到及時發(fā)放。3 關(guān)鍵控制點3.1 規(guī)劃設(shè)計部負責(zé)施工圖紙技

28、術(shù)交底圖紙會審的組織工作。3.2 施工單位和監(jiān)理單位做好施工圖紙會審紀要。3.3 規(guī)劃設(shè)計部審核設(shè)計院正式簽署的修改圖紙。3.4 工程資料管理員負責(zé)及時發(fā)放工程圖紙。4 工作程序及內(nèi)容4.1 由規(guī)劃設(shè)計部牽頭組織工程部、施工單位和監(jiān)理單位成立施工圖紙技術(shù)交底和圖紙會審小組，小組成員由各部門（單位）的技術(shù)人員組成。4.2 設(shè)計院完成施工圖紙后，蓋上設(shè)計院的公章后，交公司規(guī)劃設(shè)計部。4.3 規(guī)劃設(shè)計部負責(zé)發(fā)放圖紙，各專業(yè)工程師和技術(shù)員閱讀圖紙，全面理解各專業(yè)施工圖紙。4.4 規(guī)劃設(shè)計部在適當?shù)臅r間內(nèi)安排設(shè)計院設(shè)計員對施工圖紙講解，圖紙會審小組向設(shè)計人員提問，并結(jié)合工程現(xiàn)場提出修改意見。4.5 施工

29、單位和監(jiān)理單位做好技術(shù)交底和圖紙會審的會議記錄。4.6 根據(jù)各專業(yè)工程師和技術(shù)人員對每一專業(yè)提出的意見和圖紙會審紀要,規(guī)劃設(shè)計部經(jīng)理要求設(shè)計院修改施工圖紙，并在修改過程中負責(zé)同設(shè)計院溝通設(shè)圖紙設(shè)計的質(zhì)量和進度。4.7 設(shè)計院負責(zé)進行修改，修改完成后，設(shè)計院負責(zé)將經(jīng)過正式簽署意見的圖紙交中惠公司規(guī)劃設(shè)計部。4.8 規(guī)劃設(shè)計部經(jīng)理負責(zé)組織人員對修改的圖紙進行評審，并提出修改意見，設(shè)計單位負責(zé)對修改意見落實。4.9 經(jīng)過規(guī)劃設(shè)計部審核后，工程資料管理員及時將圖紙歸檔，并做好圖紙發(fā)放工作。4.10 工程資料管理員根據(jù)各部門的需要，做好工程資料發(fā)放工作。工程資料的發(fā)放對象是工程部、預(yù)算部和材料部。施工單

30、位、監(jiān)理單位所需的工程資料在定標后，由工程部發(fā)放。第七節(jié) 工程圖紙資料管理1 適用范圍適用于公司工程圖紙和工程資料的收集、接收、分類、編號、發(fā)放、借用、歸檔的管理。2 控制目標2.1 確保公司工程圖紙、工程資料能得到及時收集、整理。2.2 確保公司工程圖紙和工程資料能得到及時編制。2.3 確保公司工程圖紙和工程資料能得到及時發(fā)放、更改、存檔和在權(quán)限范圍內(nèi)借用。3 關(guān)鍵控制點3.1 相關(guān)部門及時整理工程圖紙和資料,并交工程檔案室。3.2 工程資料管理員及時接收工程圖紙和資料，并對其進行分類、編號，并制定工程圖紙的密級。3.3 規(guī)劃設(shè)計部經(jīng)理負責(zé)對工程資料管理員的工作審核。3.4 工程資料管理員負

31、責(zé)工程資料的發(fā)放。3.5 規(guī)劃設(shè)計部經(jīng)理在權(quán)限范圍內(nèi)審批工程圖紙的借用。4 工作程序及內(nèi)容4.1 工程部、規(guī)劃設(shè)計部、預(yù)算部、材料部、施工單位和監(jiān)理單位及時整理與工程有關(guān)的圖紙和資料,并交工程檔案室。4.2 工程資料管理員根據(jù)工程圖紙管理規(guī)范接收工程資料和圖紙。4.3 工程資料管理員對工程資料和圖紙進行分類、編號，根據(jù)資料的重要程度對資料制定保密級別，并報規(guī)劃設(shè)計部經(jīng)理審核。如不符合規(guī)范，工程資料管理員重新整理。如符合規(guī)范，則由工程資料管理員對資料進行存檔管理。4.4 工程資料管理員根據(jù)各部門的需要，做好工程資料發(fā)放和記錄工作。工程資料的發(fā)放對象是工程部、預(yù)算部和材料部。施工單位、監(jiān)理單位所需

32、的工程資料在定標時，由工程部發(fā)放。其它部門需要，則需辦理借用手續(xù)。4.5 工程管理員做好工程資料借用工作。工程資料借用人必須填寫好資料借閱單，交經(jīng)理在借閱權(quán)限范圍內(nèi)審批，如超越借閱權(quán)限，經(jīng)理不予批準。借閱者使用完后應(yīng)立即歸還，工程資料管理員做好借還記錄工作。4.6 工程資料管理員及時做好工程資料歸檔工作，并每三個月做好一次工程資料清理工作，對沒有保留價值的資料經(jīng)經(jīng)理同意后可以銷毀，對竣工的工程資料應(yīng)及時歸檔，并做好事標識。第三章 工程管理中惠(南京)房地產(chǎn)有限公司工程管理的主要流程如下圖,主要包括工程招標、工程前期準備、施工管理、工程簽證管理和工程驗收管理五個流程。工程招標管理流程：適用于公司

33、開發(fā)的所有工程項目。通過對招標流程的規(guī)范，用合適的投入，選定具有一定資質(zhì)、信譽較好的施工單位。工程前期準備流程：工程部管理的所有非零星工程施工前準備階段。確保各項準備工作有序進行，保證工程如期開工。施工管理流程：適用于公司所有在建的工程管理。確保施工質(zhì)量，確保施工進度符合計劃要求，確保對施工的全過程進行控制。工程簽證流程：適用于在建工程變更簽證的管理，通過工程簽證管理確保工程變更的合理性、經(jīng)濟性，確保變更能得到及時、準確的記錄，確保工程變更處于受控狀態(tài)。工程驗收流程：適用于公司開發(fā)建設(shè)的工程項目驗收，確保工程如期驗收,達到國家驗收規(guī)范要求。第一節(jié) 工程招標管理1 適用范圍適用于公司工程項目開發(fā)

34、過程所涉及的設(shè)計單位、監(jiān)理單位和施工單位的招標管理。2 控制目標2.1 確保招標過程規(guī)范、公正、公平。2.2 確保用合理的投入，選定具有一定資信等級、施工質(zhì)量較好的施工單位。2.3 確保招標過程得到有效地控制。3 關(guān)鍵控制點3.1 招標委員會負責(zé)做好招標前期工作。3.2 招標委員會確定招標代理機構(gòu)、并簽訂招標代理合同。3.3 招標委員會與招標代理機構(gòu)負責(zé)篩選投標單位。3.4 招標委員會負責(zé)監(jiān)督開標過程。3.5 區(qū)招標辦組織招標小組評標，并確定中標人。4 工作程序及內(nèi)容4.1 經(jīng)總經(jīng)理批準成立房地產(chǎn)公司臨時招標委員會，負責(zé)房地產(chǎn)公司的設(shè)計招標、施工招標和監(jiān)理招標工作，招標委員會統(tǒng)籌房地產(chǎn)公司的招

35、標計劃、組織、領(lǐng)導(dǎo)和實施。招標委員會由總經(jīng)理、副總經(jīng)理、相關(guān)部門經(jīng)理以及總經(jīng)理認為有必要參加的人員構(gòu)成。4.2 由招標委員會做好工程招標前期的準備工作。4.3 招標委員會確定代理機構(gòu)，并與代理機構(gòu)簽訂代理合同。4.4 招標委員會根據(jù)工程特征、設(shè)計特征、現(xiàn)場管理的需要進行標段的劃分。4.5 招標代理機構(gòu)根據(jù)國家和地方有關(guān)法規(guī)，公開工程招標的有關(guān)流程。4.6 招標委員會負責(zé)向投標人發(fā)放有關(guān)招標文件，并辦理有關(guān)招標手續(xù)。4.7 招標委員會與招標代理機構(gòu)共同篩選投標單位。4.8 招標委員會監(jiān)督代理機構(gòu)按時開標，并監(jiān)督整個開標過程。4.9 開標后，由區(qū)招標辦組織有關(guān)人員對投標單位進行評標，并確定中標單位

36、，簽發(fā)中標通知書。4.10 招標委員會負責(zé)擬定設(shè)計合同、監(jiān)理合同或施工合同，并辦理相關(guān)合同簽訂手續(xù)。4.11 招標委員會將施工合同文本一份交工程資料管理員存檔、到區(qū)建工局備案。4.12 公司相關(guān)部門及設(shè)計單位、施工單位和監(jiān)理單位分別辦理設(shè)計、施工、監(jiān)理的開工手續(xù)。第二節(jié) 工程前期準備1 適用范圍工程部管理的所有非零星工程的施工前準備階段的管理。2 控制目標2.1 確保各項準備工作有序進行。2.2 確保工程如期開工。3 關(guān)鍵控制點3.1 工程副總審批工程開工前期準備工作計劃。3.2 工程部經(jīng)理審核現(xiàn)場指揮部主管編制的項目管理辦法。3.3 工程副總審批項目管理辦法。3.4 工程部經(jīng)理審批監(jiān)理單位編

37、制的監(jiān)理大綱。3.5 現(xiàn)場指揮部組織有關(guān)人員對施工組織設(shè)計進行評審。3.6 工程副總審批施工組織設(shè)計。4 工作程序及內(nèi)容4.1 工程部根據(jù)工程總體規(guī)劃設(shè)計方案編制工程開工前期準備工作計劃，并交工程副總審批，未能通過審批的，工程部負責(zé)修改，通過審批的，交現(xiàn)場指揮主管。4.2 現(xiàn)場指揮部主管根據(jù)工程開工前期準備工作計劃，編制項目管理辦法，并交工程部經(jīng)理審核，再交工程副總審批，不能通過審批的現(xiàn)場指揮部主管負責(zé)修改項目管理辦法，直到通過審批。4.3 監(jiān)理單位按照工程開工前期準備工作計劃，編制監(jiān)理大綱并交工程部經(jīng)理審批。不能通過審批的監(jiān)理單位進行修改，直到通過審批。4.4 現(xiàn)場指揮部主管根據(jù)工程開工前期

38、準備工作計劃、項目管理辦法和監(jiān)理監(jiān)理大綱填寫預(yù)算通知書和工程預(yù)、決算資料交結(jié)清單交預(yù)算室。4.5 預(yù)算室根據(jù)上述材料編制施工圖預(yù)算書。工程前期準備進入招標流程。4.6 監(jiān)理單位按監(jiān)理程序監(jiān)理三通一平，負責(zé)施工環(huán)境調(diào)查，審核施工圖及施工組織設(shè)計，監(jiān)理施工單位做好施工準備工作。4.7 工程部負責(zé)辦理建設(shè)工程開工許可證。4.8 監(jiān)理單位負責(zé)到質(zhì)檢站辦理見證送檢手續(xù)。4.9 規(guī)劃設(shè)計部按照工程開工前期準備工作計劃召集工程部、設(shè)計單位、施工單位各專業(yè)設(shè)計人員進行圖紙會審，設(shè)計院各專業(yè)設(shè)計人員負責(zé)設(shè)計交底，并形成施工圖會審紀要。4.10 現(xiàn)場指揮部主管組織有關(guān)人員對施工組織設(shè)計進行評審，評審?fù)ㄟ^后交工程副

39、總審核。如不能通過，則應(yīng)對施工組織設(shè)計進行修改，直到通過審核。工程副總審核通過后，交總經(jīng)理審批。4.11 監(jiān)理人員監(jiān)督施工單位按進度計劃做好施工準備工作。4.12 施工組織設(shè)計經(jīng)過總經(jīng)理審批后，總經(jīng)理下達開工通知書，進入施工管理流程。第三節(jié) 施工過程管理1 適用范圍適用于公司所有在建項目的施工過程管理。2 控制目標2.1 確保施工進度符合計劃要求。2.2 確保施工質(zhì)量。2.3 確保施工安全。3 關(guān)鍵控制點3.1 監(jiān)理單位審核工程施工計劃。3.2 工程部經(jīng)理審核工程施工計劃。3.3 工程副總審批工程施工計劃。4 工作程序及內(nèi)容4.1 施工單位編制工程施工計劃，并交監(jiān)理單位審核。4.2 監(jiān)理單位審

40、核工程施工計劃，不能通過，則施工單位修改工程施工計劃，直到通過審核。4.3 監(jiān)理審核通過后，再交工程部審核。4.4 工程部審核通過后，交工程副總審批。4.5 通過工程副總審批后，工程部下發(fā)開工通知書，施工單位開始施工，監(jiān)理單位對施工質(zhì)量和進度進行監(jiān)督檢查，工程部和監(jiān)理單位對施工全過程實施監(jiān)控，確保工程質(zhì)量，這些工作包括：對施工計劃的控制、組織圖紙會審、施工組織設(shè)計的評審、施工設(shè)備的監(jiān)控、對甲方和乙方提供的原材料質(zhì)量的控制、對施工單位的勞動力組織實施監(jiān)控等。4.6 在施工過程中如發(fā)現(xiàn)問題，工程部或現(xiàn)場指揮部責(zé)令施工單位整改，直至監(jiān)理單位驗收通過。4.7 工程部監(jiān)督施工資料的完善和質(zhì)量記錄的規(guī)范。

41、4.8 當工程施工結(jié)束后，進入工程驗收管理流程。第四節(jié) 工程簽證管理1 適用范圍適用于公司在施工過程中對零星工程量的簽證管理。2 控制目標2.1 確保工程變更的合理性、經(jīng)濟性。2.2 確保工程變更處于受控狀態(tài)。2.3 確保工程變更能得到及時、準確記錄。3 關(guān)鍵控制點3.1 監(jiān)理單位審核施工單位提出的工程簽證單。3.2 現(xiàn)場指揮部各專業(yè)人員現(xiàn)場測量工程量。3.3 預(yù)算室對工程變更量進行復(fù)審，審核工程量是否超出工程預(yù)算。3.4 工程副總審核工程量和工程簽證單。3.5 總經(jīng)理審批工程簽證單。4 工作程序及內(nèi)容4.1 施工單位提出書面工程變更簽證單。4.2 監(jiān)理單位審核變更簽證是否屬實，工程變更是否對

42、工程質(zhì)量有影響，施工單位對變更的工程完成情況等，對工程變更過程全過程進行監(jiān)控。如果不準確，則要求施工單位重新修改工程簽證單。4.3 現(xiàn)場指揮部主管組織有關(guān)人員現(xiàn)場測量工程量以及對變更工程完成的質(zhì)量情況進行考察，并予以簽證。如果不準確，則要求施工單位修改工程簽證單，直到甲、乙雙方對變更的工程量都確認。4.4 現(xiàn)場指揮部對工程變更簽證后交預(yù)算室，預(yù)算室對工程變更量進行復(fù)審，審核工程量是否超出工程預(yù)算。如果預(yù)算室予以簽證，則交工程副總審核；如果沒有確認，則要求施工單位修正工程變更簽證單，直到預(yù)算室確認為止。4.5 工程部經(jīng)理審核工程量和變更簽證單,不能通過則要求施工單位重新編寫工程變更簽證單。4.6

43、 經(jīng)工程副總審核后，交總經(jīng)理審批。4.7 經(jīng)總經(jīng)理審批后的工程變更簽證單交現(xiàn)場指揮部主管?，F(xiàn)場指揮部主管交一份施工單位，一份交由工程資料管理員存檔。第五節(jié) 工程驗收管理1 適用范圍適用于公司開發(fā)建設(shè)的工程項目驗收管理。2 控制目標確保工程如期驗收,達到國家驗收規(guī)范要求。3 關(guān)鍵控制點3.1 監(jiān)理單位組織對工程進行先期驗收。3.2 工程部請求政府部門對主體工程驗收。3.3 甲方、乙方、監(jiān)理、設(shè)計院和質(zhì)檢站五方聯(lián)合驗收。4 工作程序及內(nèi)容4.1 監(jiān)理單位組織三方（甲方、乙方 、監(jiān)理），提前一個月召開主體驗收會議，了解相關(guān)驗收規(guī)范和流程。4.2 施工單位收集、整理相關(guān)材料，并報工程部和監(jiān)理單位。4.

44、3 監(jiān)理單位組織施工單位、工程部對工程進行驗收，并形成先期驗收報告。如先期驗收沒有通過，則要求施工單位進行整改，直到通過為止。4.4 在主體竣工前，工程部請求政府職能部門（質(zhì)檢站）對工程質(zhì)量進行驗收。驗收不合格的，政府職能部門提出整改意見，施工單位根據(jù)政府部門的整改意見對工程進行整改，整改完工后，重新申請政府職能部門進行驗收，直到主體驗收合格。4.5 質(zhì)檢站驗收合格后，工程部督促施工單位填寫竣工驗收申請表，并完成工程資料、圖紙的收集、整理工作。4.6 工程部和施工單位共同研究確定工程竣工驗收日期，并提前三天與相關(guān)單位聯(lián)系。4.7 甲方、乙方、監(jiān)理單位、設(shè)計院和質(zhì)檢站五方聯(lián)合組織對工程進行竣工驗

45、收，驗收沒有通過的，形成整改意見。4.8 施工單位按照整改意見對工程進行整改，整改完工后，請求質(zhì)檢站對工程重新進行核驗。4.9 工程通過五方驗收，則形成工程竣工報告。4.10 資料管理員提出歸檔、備案的文件清單和文件提交時間，工程部按照要求，收集相關(guān)文件、圖紙和資料。4.11 施工單位將工程和工程所有的圖紙資料向甲方移交，并形成移交清單。4.12 資料管理員根據(jù)檔案管理規(guī)范要求對工程部和施工單位移交的檔案、圖紙及其它資料進行備案，并將資料向物業(yè)管理部門移交。4.13 工程部負責(zé)將工程移交給物業(yè)管理單位。4.14 物業(yè)管理部門接收工程和工程資料，并由專門的部門和人員對其進行管理。第四章 工程投資

46、管理工程投資管理就是在項目的策劃、設(shè)計、發(fā)包和項目施工階段，將投資控制在預(yù)定的目標之內(nèi)，以保證項目建設(shè)過程中合理使用人力、物力、財力，取得較好的投資效益和社會效益。根據(jù)房地產(chǎn)公司的運作特點，我們將工程投資管理的幾個關(guān)鍵點：預(yù)、決算管理、設(shè)計付款管理、施工付款管理、工程變更費用管理和材料付款管理等關(guān)鍵環(huán)節(jié)進行了規(guī)范。以下所包含的流程為： 預(yù)、決算控制流程：適用于本公司預(yù)決算室的預(yù)決算工作。保證工程預(yù)、決算階段投資控制的有效實施，提高預(yù)、決算工作效率。設(shè)計付款流程：適用于公司工程設(shè)計費用付款的管理。確保設(shè)計費用付款處于控制狀態(tài)。工程施工付款流程：適用于公司工程施工費用付款的管理。確保工程施工費用付

47、款處于受控狀態(tài)。工程變更費用付款流程：適用于公司在建工程變更費用的管理。確保工程變更的嚴肅性和規(guī)范性，確保工程變更費用處于受控狀態(tài)。材料付款流程：適用于公司材料費用付款的管理。確保建筑材料（設(shè)備）檢驗合格后才能付款，確保建筑材料（設(shè)備）付款處于控制狀態(tài)。第一節(jié) 預(yù)、決算管理1 適用范圍適用于公司預(yù)（決）算室在項目策劃時的概算、施工過程中核算、竣工時對工程進行決算的管理。2 控制目標2.1 保證工程預(yù)、決算階段的有效控制，提高預(yù)（決）算工作效率。3 關(guān)鍵控制點3.1 工程副總組織相關(guān)部門對預(yù)算室編制的工程投資概算書進行會審。3.2 總經(jīng)理負責(zé)審核工程投資概算書。3.3 集團領(lǐng)導(dǎo)負責(zé)審批房地產(chǎn)公司

48、的工程投資預(yù)算書。3.4 監(jiān)理單位審核施工單位編制的工程決算書。3.5 預(yù)算室審核工程決算書。3.6 造價咨詢單位對工程決算書進行審計。3.7 總經(jīng)理負責(zé)審核工程決算書。3.8 集團領(lǐng)導(dǎo)負責(zé)審批房地產(chǎn)公司的工程決算書。4 工作程序及內(nèi)容4.1 預(yù)算室根據(jù)工程項目總體規(guī)劃和工程詳細總體規(guī)劃編制工程投資概算書。4.2 工程副總組織相關(guān)部門包括計財部、規(guī)劃設(shè)計部、工程部、營銷策劃部，對工程投資概算書進行評審，提出評審意見，預(yù)（決）算室根據(jù)修改意見進行修改，評審?fù)ㄟ^后提交總經(jīng)理審批。4.3 總經(jīng)理根據(jù)權(quán)限審批，超出審批權(quán)限的交集團領(lǐng)導(dǎo)審批，審批通過后形成工程投資概算書。4.4 規(guī)劃設(shè)計部根據(jù)工程投資概

49、算書編制設(shè)計招標書。4.5 設(shè)計院根據(jù)設(shè)計招標書提供施工圖紙。4.6 預(yù)（決）算室根據(jù)工程施工圖編制工程預(yù)算。預(yù)（決）算室根據(jù)工程進度進行預(yù)算控制。4.6.1 預(yù)（決）算室審核設(shè)計付款申請，進入設(shè)計付款流程。4.6.2 預(yù)（決）算室審核設(shè)計變更費用申請，進入設(shè)計變更工程費用批準流程。4.6.3 預(yù)（決）算室審核工程施工付款申請，進入工程施工付款管理流程。4.6.4 預(yù)（決）算室審核工程材料付款申請，進入材料付款流程。4.6.5 預(yù)（決）算室審核變更簽證付款申請，進入工程變更簽證付款流程。4.7 施工單位竣工驗收結(jié)束后，按照合同規(guī)定的時間編制施工單位工程決算書，項目施工負責(zé)人簽字或蓋章認可的竣工

50、圖，竣工圖與原施工圖有差異處需附相應(yīng)的設(shè)計變更單，并將有效變更通知、變更簽證單附后。4.8 工程竣工決算要求由項目施工負責(zé)人報送完整、有效、真實的決算資料，對不符合要求的資料，預(yù)（決）算人員有權(quán)拒絕接收。4.9 監(jiān)理公司專業(yè)技術(shù)人員對施工單位的決算書進行審核，經(jīng)過監(jiān)理審核通過后，將施工單位工程決算書提交給預(yù)（決）算室審核。4.10 經(jīng)過預(yù)（決）算室審核后，形成工程決算書。如預(yù)（決）算室存在異議，則請施工單位修改，直到預(yù)（決）室審核通過后，如與施工單位的決算存在較大分歧時，報預(yù)算室主管處理。4.11 預(yù)（決）算編制人員將決算書交由造價咨詢單位審計，并跟蹤審計過程，直至取得工程三算審查單。4.12

51、 總經(jīng)理審核通過審計決算書。4.13 集團領(lǐng)導(dǎo)審批房地產(chǎn)公司的決算書。4.14 決算書獲審批后一周內(nèi)，預(yù)算室主管負責(zé)組織對每個單項工程結(jié)果進行經(jīng)濟技術(shù)指標分析。4.15 計財部根據(jù)決算數(shù)據(jù)轉(zhuǎn)入成本。第二節(jié) 設(shè)計費用付款管理1 適用范圍適用于公司對工程設(shè)計費用付款的管理。2 控制目標2.1 確保工程設(shè)計成果符合設(shè)計任務(wù)要求后才能付款。2.2 確保設(shè)計費用付款處于控制狀態(tài)。2.3 確保設(shè)計付款按照合同進行，不影響設(shè)計的質(zhì)量和進度。3 關(guān)鍵控制點3.1 規(guī)劃設(shè)計部根據(jù)設(shè)計合同審核付款申請報告。3.2 工程副總審核付款申請報告3.3 計財部對付款申請報告進行審核，是否符合公司的財務(wù)制度。3.4 總經(jīng)理

52、對付款申請報告進行審核或?qū)徟?.5 集團領(lǐng)導(dǎo)對付款申請報告進行審批。4 工作程序及內(nèi)容4.1 設(shè)計單位根據(jù)設(shè)計完成情況和委托設(shè)計合同，提出書面付款申請報告。4.2 規(guī)劃設(shè)計部對設(shè)計方案和設(shè)計圖紙進行審核，審核其是否實現(xiàn)合同書的要求，申請的款項是否符合合同的規(guī)定。如不符合，則要求施工單位重新填寫付款申請報告；如果都滿足上面的要求，則交工程副總經(jīng)理審核。4.3 工程副總對設(shè)計付款申請進行審核，如審核不能通過，則提出處理意見，如審核通過，則交計財部審核。4.4 計財部審核付款報告是否符合合同書的要求，是否滿財務(wù)制度要求。如不符合，則要求設(shè)計單位重新編寫付款申請報告；如符合上面的要求，簽署意見后交總

53、經(jīng)理審核。4.5 總經(jīng)理審核規(guī)劃設(shè)計部和計財部是否按照公司設(shè)計費用付款流程操作，是否滿足付款條件，并在集團公司授予的權(quán)限范圍內(nèi)審批，對超出審批權(quán)限的付款申請報告，進行審核，同意后，交集團領(lǐng)導(dǎo)批準；凡總經(jīng)理不同意的，則交計財部重新審核。4.6 總經(jīng)理權(quán)限范圍內(nèi)審批的付款報告和總經(jīng)理權(quán)限外審核的付款報告經(jīng)集團領(lǐng)導(dǎo)批準后交計財部，計財部收到經(jīng)過審批的付款申請報告后，做好付款準備，并付款。4.7 在各級審核過程中，如不同意付款，則統(tǒng)一由規(guī)劃設(shè)計部經(jīng)理與設(shè)計單位進行溝通，就不付款的原因進行解釋，并與設(shè)計單位溝通解決辦法。4.8 雙方協(xié)調(diào)一致解決辦法后，報工程副總審核，經(jīng)過工程副總審核后，報總經(jīng)理在權(quán)限范

54、圍內(nèi)審批，超出總經(jīng)理審批權(quán)限的交集團總經(jīng)理審批。如不能通過任何一位領(lǐng)導(dǎo)審批，則由規(guī)劃設(shè)計部經(jīng)理與設(shè)計單位溝通。4.9 經(jīng)過審批后，按協(xié)商解決辦法實行。第三節(jié) 施工付款管理1 適用范圍適用于公司工程施工費用付款的管理。2 控制目標2.1 確保工程施工質(zhì)量和進度符合施工合同要求后才能付款。2.2 確保工程施工費用付款處于受控狀態(tài)。2.3 確保工程施工付款按照合同進行，不影響工程質(zhì)量和進度。3 關(guān)鍵控制點3.1 監(jiān)理單位審核施工單位提交的付款申請報告是否符合合同要求。3.2 現(xiàn)場指揮部主管審核監(jiān)理單位通過的付款申請報告是否實現(xiàn)工程施工合同書的要求。3.3 預(yù)算室從預(yù)算情況來審核工程部經(jīng)理批準的付款申

55、請報告。3.4 工程部經(jīng)理審核預(yù)算室批準的付款申請報告和預(yù)算室提交的付款申請表。3.5 工程副總審核工程部經(jīng)理批準的付款申請報告。3.6 計財部審核工程副總批準的付款申請報告是否符合合同書要求，是否滿足財務(wù)制度的要求，是否超出財務(wù)預(yù)算。3.7 總經(jīng)理對付款申請報告進行審核。3.8 集團領(lǐng)導(dǎo)對付款申請報告進行審批。4 工作程序及內(nèi)容4.1 施工單位根據(jù)工程施工完成情況和工程施工合同書，提出書面付款申請報告。4.2 監(jiān)理單位按照工程施工合同書對施工質(zhì)量和進度進行審核，審核付款是否符合合同要求。4.3 現(xiàn)場指揮部主管對施工質(zhì)量和進度進行審核，審核其是否實現(xiàn)工程施工合同書的要求，申請的款項是否符合合同的規(guī)定。如不符合，則要求施工單位重新填寫付款申請報告。如果都滿足上面的要求，則提交預(yù)算室審核。4.4 預(yù)算室從工程預(yù)算情況進行審核，如符合預(yù)算條件，則填寫付款申請表交工程部經(jīng)理審核。如不符合