住宅項(xiàng)目調(diào)研提綱

1、住宅項(xiàng)目調(diào)研提綱【第一部分 項(xiàng)目土地性質(zhì)調(diào)查】1 目的：通過(guò)對(duì)項(xiàng)目地塊的地理位置、地質(zhì)、地貌、七通一平狀況的調(diào)研，掌握地塊的基本現(xiàn)狀。2 調(diào)查方式：發(fā)展商及土地勘測(cè)部門相關(guān)資料；結(jié)合實(shí)地調(diào)查；實(shí)地調(diào)查拍攝地塊現(xiàn)狀圖片。3 調(diào)查主要內(nèi)容：包括3-1地理位置（現(xiàn)場(chǎng)察看）3-2地質(zhì)地貌狀況（發(fā)展商提供土地勘測(cè)報(bào)告，最好有地塊風(fēng)水評(píng)估，） 3-3土地面積及其紅線圖（發(fā)展商提供）3-4七通一平現(xiàn)狀（發(fā)展商提供） 35。土地權(quán)屬【第二部分 地塊周邊環(huán)境調(diào)查】1 目的：對(duì)地塊周邊的建筑物、綠化景觀、自然景觀、歷史人文景觀和環(huán)境污染狀況進(jìn)行調(diào)查。2 調(diào)研方式：爭(zhēng)取發(fā)展商之配合，實(shí)地察看。3 主要內(nèi)容3-1地塊

2、八個(gè)方向的環(huán)境（建筑物、污染狀況、近景、遠(yuǎn)景及視野遮蔽狀況）。3-2地塊2公里半徑內(nèi)的歷史人文景觀列示（標(biāo)明距離項(xiàng)目地塊的車距）。 33。廣州市城市衛(wèi)星星云圖【第三部分 地塊交通條件調(diào)查】1 目的：調(diào)查小區(qū)居民工作生活需要的交通條件的便利程度。2 調(diào)研方式：結(jié)合市政交通地圖，實(shí)地察看。3 主要內(nèi)容3-1項(xiàng)目地塊周邊的市政路網(wǎng)及其公共交通起始線路的現(xiàn)狀及其遠(yuǎn)景規(guī)劃。3-2項(xiàng)目對(duì)外水、陸、空交通狀況。3-2地塊市周邊政道路進(jìn)入項(xiàng)目地塊的直入交通網(wǎng)現(xiàn)狀?！镜谒牟糠?周邊市政配套設(shè)施調(diào)查】1 目的：調(diào)查與小區(qū)居民生活相關(guān)的市政配套設(shè)施的完備程度。2 方式：實(shí)地調(diào)研。3 主要內(nèi)容：調(diào)查地塊周邊1.5公里

3、半徑內(nèi)的市政配套設(shè)施，包括：3-1購(gòu)物（購(gòu)物中心、商場(chǎng)、超市、肉菜市場(chǎng)等）3-2文化教育（幼托、小學(xué)、中學(xué)、大學(xué)、圖書(shū)館及其質(zhì)量）3-3醫(yī)療衛(wèi)生（各級(jí)醫(yī)院、藥店及其質(zhì)量）3-4金融（各種銀行）3-5郵政3-6娛樂(lè)餐飲（體育健身、歌舞餐飲）【第五部分 周邊社區(qū)現(xiàn)狀調(diào)查】1 目的：調(diào)查地塊周邊社區(qū)樓盤(pán)的總體規(guī)劃狀況，判斷周邊社區(qū)的檔次和居民成分。2 方式：實(shí)地調(diào)研。3主要內(nèi)容3-1周邊主要樓盤(pán)及小區(qū)列示（房型 售價(jià) 賣點(diǎn) 不利因素 ）3-2各樓盤(pán)及小區(qū)的居民階層3-3各小區(qū)的總體規(guī)劃、價(jià)格等【第六部分 項(xiàng)目所在地房地產(chǎn)市場(chǎng)現(xiàn)狀調(diào)研】1 目的：調(diào)查項(xiàng)目所在地宏觀經(jīng)濟(jì)狀況及房地產(chǎn)市場(chǎng)整體狀況。2 調(diào)查

4、方式：請(qǐng)發(fā)展商提供基礎(chǔ)數(shù)據(jù)，國(guó)企在此基礎(chǔ)上進(jìn)行分析。3 主要內(nèi)容：3-1宏觀經(jīng)濟(jì)運(yùn)行狀況指 標(biāo)數(shù)量與上年同比增長(zhǎng)全市項(xiàng)目所在區(qū)全市項(xiàng)目所在區(qū)a.國(guó)內(nèi)生產(chǎn)總值 其中： 第一產(chǎn)業(yè) 第二產(chǎn)業(yè) 第三產(chǎn)業(yè) 房地產(chǎn)b.固定資產(chǎn)投資 其中：房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)c.社會(huì)消費(fèi)品零售總額d.商品零售價(jià)格指數(shù)居民消費(fèi)價(jià)格指數(shù)商品住宅價(jià)格指數(shù)3-2項(xiàng)目所在地房地產(chǎn)市場(chǎng)概況及政府相關(guān)的政策法規(guī)a項(xiàng)目所在地的居民住宅包括哪幾種形態(tài)及其比重構(gòu)成：公房、微利房、福利房、商品房等。b政府相關(guān)職能部門對(duì)各類住宅的政策法規(guī)。c政府關(guān)于商品住宅在金融、市政規(guī)劃等方面的政策和法規(guī)。d短中期政府在項(xiàng)目所在地及項(xiàng)目地塊周邊的市政規(guī)劃計(jì)劃。e南京市的

5、城市規(guī)劃控制性詳規(guī)3-3項(xiàng)目所在地房地產(chǎn)市場(chǎng)總體供求現(xiàn)狀項(xiàng) 目上半年與去年同期相比備注簽定土地出讓合同其中商品房用地房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)總額其中商品房建設(shè)其中住宅投資占比重商品房施工面積其中住宅住宅施工面積中今年新開(kāi)工者所占比例商品房竣工面積其中住宅竣工面積銷售預(yù)售商品房面積其中現(xiàn)樓銷售樓花銷售全市商品房銷售收入住宅空置面積其中住宅辦公樓商業(yè)樓二手樓買賣3-4項(xiàng)目所在地商品住宅市場(chǎng)板塊的劃分極其差異板塊差異板塊1： 區(qū)板塊二： 區(qū)板塊三： 區(qū)板塊四： 區(qū)地理范圍劃分依據(jù)：建筑及商業(yè)、人文特征描述政府市政規(guī)劃的引導(dǎo)商品住宅平均價(jià)格多層小高層高層別墅商品住宅供求狀況多層小高層高層別墅明星樓盤(pán)列示3-5項(xiàng)目所

6、在地及所在板塊商品住宅平均價(jià)格走勢(shì)區(qū)域99上半年平均價(jià)格98年平均價(jià)格97年平均價(jià)格多層高層多層高層多層高層全市項(xiàng)目所在板塊3-6名星樓盤(pán)客戶構(gòu)成及購(gòu)買行為分析a各類檔次商品住宅客戶分析指 標(biāo)比 例家庭結(jié)構(gòu)3口之家：3代同堂：二人世界：?jiǎn)紊砺殬I(yè)特征經(jīng)商老板：三資高級(jí)白領(lǐng)：三資普通白領(lǐng)：國(guó)企高級(jí)干部：國(guó)企普通干部：文藝界：政府及事業(yè)單位：其他：外銷買主年齡結(jié)構(gòu)2030：3045：4555：55以上客戶家庭月收入狀況2000元以下：20004000元：40006000元：60008000元：800010000元：10000元以上客戶地理半徑集中率1公里半徑：2公里半徑：3公里半徑：4公里半徑：4公

7、里以上半徑b各類檔次商品住宅客戶購(gòu)買行為分析b1 購(gòu)房目的及面積偏好指 標(biāo)比例購(gòu)房目的a首次置業(yè)滿足基本居住需求b二次置業(yè)改善居住條件c投資保值和增值d辦公e為父母或子女購(gòu)房f度假g其他面積偏好a 50平米以下b 5070平米c 7080平米d 80100平米e 100120平米f 120140平米g 140平米以上b2 層數(shù)、戶型偏好及購(gòu)買價(jià)格承受能力指 標(biāo)比 例層數(shù)偏好a 多層（8層以下）不帶電梯b 多層（8層以下）帶電梯c 小高層（918層）d 高層（18層以上）朝向偏好a 東、東南b 南、西南c西、西北d 北、東北戶型偏好1a 平層b 復(fù)式和躍式戶型偏好2a 1房1廳b 21c 22d

8、 32e 42f 43g 52/3/4h 6房及以上價(jià)格偏好a根據(jù)當(dāng)?shù)貎r(jià)格板塊劃分bc付款方式偏好a 一次性付款b 分期付款c 按揭按揭月供承受力a 2000元以下b 20003000元c 30004000元d 40005000元e 50006000元f 6000元以上b3 購(gòu)買決策的最主要的影響因素指 標(biāo)5個(gè)最主要因素影響購(gòu)房決策的最主要的5個(gè)因素因素a 地理位置b 市政交通便利程度c 周邊生活配套完備程度（包括子女教育）d 距離上班地點(diǎn)的遠(yuǎn)近e 價(jià)格f 建筑風(fēng)格及外立面g 戶型設(shè)計(jì)及實(shí)用率h 社區(qū)內(nèi)綠化及環(huán)藝規(guī)劃i 物業(yè)管理及社區(qū)文化活動(dòng)j 周邊社區(qū)素質(zhì)及空氣、噪音等污染程度k 產(chǎn)權(quán)等法律

9、手續(xù)的齊全l 建筑質(zhì)量的保證m 發(fā)展商品牌和實(shí)力3-7名星樓盤(pán)項(xiàng)目規(guī)劃設(shè)計(jì)及銷售資料總占地面積總建筑面積（容積率）建筑層數(shù)、棟數(shù)建筑布局及開(kāi)發(fā)節(jié)奏戶型結(jié)構(gòu)外立面風(fēng)格、色調(diào)及用材交樓內(nèi)裝修標(biāo)準(zhǔn)小區(qū)綠化及環(huán)藝車流組織及戶車比小區(qū)內(nèi)康樂(lè)及商業(yè)配套設(shè)施物業(yè)管理售價(jià)（按揭折后價(jià)）最高價(jià)：最低價(jià)：均價(jià)：付款方式一次性：分期：按揭：銷售進(jìn)度銷售率：已銷售單位戶型比例客戶初步分析現(xiàn)居住區(qū)：職業(yè)特征：集團(tuán)客戶：3-8綜合評(píng)判評(píng)判項(xiàng)目評(píng)價(jià)a地塊周邊環(huán)境及配套評(píng)判 a-1 地理位置 a-2 周邊環(huán)境、景觀 a-3 周邊市政配套 a-4 周邊小區(qū)整體素質(zhì)b樓盤(pán)素質(zhì)評(píng)判 b-1 建筑風(fēng)格和立面 b-2 建筑布局和空間規(guī)劃 b-3 小區(qū)內(nèi)環(huán)藝規(guī)劃 b-4 戶型設(shè)計(jì) b-5 小區(qū)內(nèi)配套 b-6 車流組織 b-7 物業(yè)管理c物業(yè)形象 c-1 發(fā)展商品牌 c-2 項(xiàng)目包裝及營(yíng)銷手法 綜合評(píng)價(jià) 3-9 商業(yè)物業(yè)調(diào)研1 主要商業(yè)物業(yè)在所調(diào)研區(qū)域內(nèi)的分布：包括中大型商場(chǎng)、沿街商鋪、商業(yè)街、各種類型批發(fā)市場(chǎng)等。2 重點(diǎn)物業(yè)重點(diǎn)調(diào)研內(nèi)容a 中大型商場(chǎng)調(diào)研內(nèi)容項(xiàng)目說(shuō)明商場(chǎng)名稱街區(qū)地理位置層數(shù)規(guī)模分層功能設(shè)置經(jīng)營(yíng)方式商場(chǎng)內(nèi)部空間