縣物業(yè)管理工作移交社區(qū)管理實施方案

1、柯坪縣物業(yè)管理工作移交社區(qū)管理實施方案（住建局物業(yè)管理改革試點新舉措） 一、指導(dǎo)思想 在新時期，社區(qū)作為人民群眾生活的家園、各類經(jīng)濟社會組織活動的舞臺，已成為城市管理的重心。住宅物業(yè)管理作為社區(qū)管理的重要組成部分，是社區(qū)建設(shè)的基礎(chǔ)性工作，對推進建設(shè)“管理有序、服務(wù)完善、環(huán)境優(yōu)美、治安良好、生活便利、人際關(guān)系和諧的現(xiàn)代化社區(qū)”具有十分重要的作用。 二、安居物業(yè)公司現(xiàn)狀 （一）物業(yè)公司經(jīng)營現(xiàn)狀柯坪縣安居物業(yè)公司于2007年7月，由縣財政出資10萬元組建，屬國有性質(zhì)。1.人員組成：現(xiàn)有工作人員72人（多數(shù)為下崗工人、殘疾人員、零就業(yè)人員），其中經(jīng)理1名、副經(jīng)理2名、財務(wù)人員2名、保安 26人、保潔工

2、31人、垃圾清運工2人、修理工2人、收費員6人。2.管理范圍：目前物業(yè)公司服務(wù)全縣14個小區(qū)、2個景點，管理范圍內(nèi)總戶數(shù)2944戶。管理面積32萬，其中：住宅面積18.8萬，硬化、綠化、景點面積13.2萬。3.服務(wù)范圍：負(fù)責(zé)全縣各小區(qū)安全保衛(wèi)、衛(wèi)生保潔、垃圾清運、房屋保護、綠化亮化美化、電路、水暖管道維修、公用設(shè)施配備及維修、收費（物業(yè)管理費、代收暖氣費）、景點管理等服務(wù)工作。4.所做工作:正常開展全縣14個小區(qū)房屋保護、安全保衛(wèi)、衛(wèi)生清潔、維修、綠化、美化、亮化等工作。 （二）存在的困難和難點1.職工整體素質(zhì)偏低（結(jié)構(gòu)由下崗、殘疾、零就業(yè)人員組成），缺乏專業(yè)技術(shù)人員，物業(yè)整體服務(wù)水平較低。2

3、.小區(qū)布局分散，人員配備少，管理覆蓋面廣，而且公司工作人員部分居住在農(nóng)村，離小區(qū)較遠(yuǎn)，管理十分不便。 3.收不抵支。2013年物業(yè)收費面積18.8萬，收費標(biāo)準(zhǔn)：0.25元/月，每月收入4.7萬元，全年收入56.4萬元。全年總支出141.9萬元，（每月員工工資統(tǒng)籌需支出10.6萬元，全年需支出127.2萬元；員工勞保、福利、修理等費用全年14.7萬元）其中人事局劃撥85.2萬元,公司自籌56.7萬元，在縣財政劃撥85.2萬元的情況下仍然全年虧損3000元。 （三）移交物業(yè)的原因1. 物業(yè)公司與社區(qū)在小區(qū)管理方面存在交叉，導(dǎo)致很多人力資源的浪費。 社區(qū)在對居住人員情況進行摸底調(diào)查和統(tǒng)計時，會經(jīng)常走

4、訪入戶，社區(qū)工作人員大部分工作時間在小區(qū)內(nèi)，對小區(qū)情況比較了解，并且小區(qū)內(nèi)的每棟樓都安排有一位樓棟長，社區(qū)人員平時工作與樓棟長有充分的銜接和交流，可以利用這種特殊優(yōu)勢來開展小區(qū)服務(wù)，因此，建議將現(xiàn)物業(yè)管理工作交由社區(qū)管理，并將現(xiàn)物業(yè)公司工作人員交由社區(qū)統(tǒng)一協(xié)調(diào)安排，上門收費、小區(qū)服務(wù)、走訪工作一體開展，在當(dāng)前維穩(wěn)關(guān)鍵時期，確保有充足的人力資源來加大入戶走訪力度，讓物業(yè)公司和社區(qū)的人力資源都得到充分利用，在搞活柯坪物業(yè)服務(wù)的同時，抓好柯坪長治久安和社會團結(jié)穩(wěn)定。2. 現(xiàn)狀物業(yè)公司的人力、財力、物力不適應(yīng)柯坪快速城鎮(zhèn)化的需求。 長期以來，阿克蘇地區(qū)物業(yè)行業(yè)快速發(fā)展，行業(yè)從業(yè)人員的專業(yè)技能得到全面提

5、升。而柯坪縣物業(yè)行業(yè)因為起步晚、工作人員素質(zhì)偏低、點多面廣等多種因素限制，一直低水平發(fā)展，很難適應(yīng)新形勢下發(fā)展的要求，柯坪縣要彌補社區(qū)管理物業(yè)服務(wù)的短板，最好的辦法就是整合社區(qū)和物業(yè)公司資源，由社區(qū)管理物業(yè)，揚長避短，率先開辟柯坪社區(qū)管理物業(yè)服務(wù)新模式，力爭實現(xiàn)柯坪縣社區(qū)管理物業(yè)服務(wù)的高質(zhì)量和全覆蓋。三、社區(qū)統(tǒng)管物業(yè)管理的好處1.社區(qū)是城市社會構(gòu)成的基本單元，是實現(xiàn)“不斷提高構(gòu)建社會主義和諧社會能力”要求的重要陣地。隨著柯坪縣跨越式發(fā)展和長治久安戰(zhàn)略深入實施，城鎮(zhèn)化進程不斷加快，物業(yè)管理在城市管理中的作用日益突出，而社區(qū)對小區(qū)的管理在一定意義上是城市管理的核心，如果能把社區(qū)管理和物業(yè)管理有機結(jié)

6、合起來，探索出柯坪物業(yè)管理的新模式，對于柯坪縣來說，將多一份打造“精致、宜居、美麗”柯坪的助力。社區(qū)的物業(yè)管理涉及物業(yè)養(yǎng)護、綠化保潔、社區(qū)保安、鄰里關(guān)系、社會公德和社區(qū)公共秩序建設(shè)等多項內(nèi)容，這比單純以營利為目的的物業(yè)企業(yè)覆蓋面更廣，服務(wù)更多樣化、人性化。2.柯坪縣目前僅有一家物業(yè)公司，而社區(qū)不僅有原來的亞爾巴格社區(qū)和古魯巴格社區(qū)，陸續(xù)還將成立團結(jié)社區(qū)和幸福社區(qū)，社區(qū)管理事業(yè)蓬勃發(fā)展。即將成立的團結(jié)社區(qū)和幸福社區(qū)管理的區(qū)域是以前物業(yè)公司不曾涉足的，正因為社區(qū)管理有如此大的覆蓋面，所以將物業(yè)公司交由社區(qū)管理就成了在柯坪這個貧困縣較好的辦法，而且柯坪縣物業(yè)公司只有一個，缺少行業(yè)的相互競爭，長此以往

7、不利于企業(yè)自身的發(fā)展，也不利于柯坪縣物業(yè)管理的進步，利用社區(qū)數(shù)量多的優(yōu)勢，讓各社區(qū)在物業(yè)管理上進行競爭，優(yōu)勝劣汰，必將促進柯坪縣社區(qū)管理、物業(yè)服務(wù)長足發(fā)展。 3.社區(qū)統(tǒng)管物業(yè)可以實現(xiàn)因地制宜、居民自治、便民利民的運行模式。社區(qū)統(tǒng)管物業(yè)，在全國很多地區(qū)已經(jīng)有成功的經(jīng)驗和案例，總結(jié)這些成功的經(jīng)驗，可以歸納為以下幾個方面。一是根據(jù)社區(qū)的實際情況，制定包括費用收取和服務(wù)項目在內(nèi)的社區(qū)服務(wù)章程，采用分類分層次管理，可有效促進物業(yè)服務(wù)的可持續(xù)發(fā)展；二是在居民自治與政府引導(dǎo)的基礎(chǔ)上，優(yōu)化整合資源配置，逐步理順和規(guī)范物業(yè)服務(wù)各主體之間的關(guān)系，創(chuàng)新社區(qū)物業(yè)服務(wù)新機制，有利于高效解決人民群眾最關(guān)心、最直接、最現(xiàn)實

8、的利益問題；三是通過推進社區(qū)物業(yè)服務(wù)，建立健全社區(qū)衛(wèi)生維護體系、社區(qū)治安保障體系、40-50歲人員就業(yè)體系和居民生活服務(wù)體系，擴大就業(yè)渠道和就業(yè)范圍，提高社區(qū)服務(wù)水平，讓社區(qū)居民能切實感受到社區(qū)為提升居民生活質(zhì)量而做的努力，樹立社區(qū)陣地在居民心中的威信，有效促進社區(qū)日常工作的開展。 四、實施方案和實施步驟 （一）實施方案1. 物業(yè)公司人員分配。按照現(xiàn)今古魯巴格社區(qū)和亞爾巴格社區(qū)管理的小區(qū)居民戶數(shù)為基礎(chǔ)，按照比例分配現(xiàn)有物業(yè)公司工作人員，例如：柯坪縣共有1000戶居民，古魯巴格社區(qū)管理600戶，亞爾巴格社區(qū)管理400戶，就分配60%物業(yè)公司工作人員到古魯巴格社區(qū)，剩余40%人員分配到亞爾巴格社區(qū)

9、。2.工作銜接。物業(yè)公司工作人員在分配至各社區(qū)后，物業(yè)公司和社區(qū)之間的工作人員進行業(yè)務(wù)交底，方便相互掌握彼此業(yè)務(wù)，為物業(yè)融入社區(qū)管理工作提前做好準(zhǔn)備。3.社會公示和各單位通告。將改制以后的社區(qū)管理向全社會進行公示公告，方便以后入戶和收取物業(yè)管理費用等相關(guān)工作的開展。（二）實施步驟 第一階段：準(zhǔn)備階段（2014年4月）。4月份，將物業(yè)移交社區(qū)管理的具體實施方案落實，研究討論，征求各社區(qū)意見和相關(guān)領(lǐng)導(dǎo)意見和建議，確定方案的可行性，完善實施方案內(nèi)容。第二階段：人員分配和業(yè)務(wù)磨合期（2014年5月）。將分配好的人員與社區(qū)工作人員的業(yè)務(wù)進行交接，利用5月份作為工作的相互磨合期。第三階段：組織實施階段（2

10、014年6月至2014年11月）6-11月為新物業(yè)管理模式試運行期。利用半年的時間，將新的物業(yè)管理模式置于社會之中試運行，考察新管理模式的可行性，實驗其效果。第四階段：總結(jié)驗收階段（2014年12月）。對半年的新物業(yè)管理模式的優(yōu)缺點進行認(rèn)真總結(jié)，確定新型管理模式是否在柯坪可行，以及研討2015年物業(yè)管理模式。五、具體要求1、 建立健全制度一是形成由住建局監(jiān)督，柯坪鎮(zhèn)協(xié)調(diào)，社區(qū)具體負(fù)責(zé)物業(yè)管理的工作制度，通過制度保證，促進社區(qū)物業(yè)管理和服務(wù)規(guī)范化。二是完善管理機制，開展規(guī)范管理服務(wù)，向社會公開收費、服務(wù)、支出等重要信息。2、加大宣傳力度在全縣范圍內(nèi)開展目的性較強的物業(yè)管理相關(guān)宣傳，利用臨近縣市進行對比，讓每個市民都認(rèn)識到，享受服務(wù)的同時應(yīng)該承擔(dān)付費的義務(wù)，增加公民繳納物業(yè)服務(wù)費用的自覺性，提高物業(yè)收費效率。3、引進專業(yè)人才、提高員工素