前期物業(yè)接管方案1

1、前期物業(yè)接管方案第一部分： 前期介入工作小組及工作計(jì)劃一、成立前期介入工作小組從公司內(nèi)部選派多名管理、技術(shù)人員，組成項(xiàng)目前期介入工作小組（以下簡(jiǎn)稱項(xiàng)目小組），跟隨項(xiàng)目進(jìn)度開展前期介入工作，公司協(xié)調(diào)與開發(fā)商接洽。組長(zhǎng)：公司副總經(jīng)理組員：公司行政部經(jīng)理、品質(zhì)部經(jīng)理、物業(yè)部經(jīng)理、項(xiàng)目部經(jīng)理、項(xiàng)目客服主管、工程主管、安全主管二、物業(yè)管理接管組織機(jī)構(gòu)示意圖（見下圖）深圳市合隆物業(yè)管理有限公司前期工作小組工程維修類安全管理類客戶服務(wù)類三、項(xiàng)目接管工作推進(jìn)計(jì)劃序號(hào)介入節(jié)點(diǎn)工作內(nèi)容開始時(shí)間完成時(shí)間責(zé)任部門責(zé)任人完成情況1前期介入前期物業(yè)管理服務(wù)合同簽訂2011年8月16日2011年8月31日2辦理管理處營(yíng)業(yè)執(zhí)

2、照、稅務(wù)登記、組織機(jī)構(gòu)代碼2011年8月22日2011年8月28日3要求停車場(chǎng)施工單位辦理經(jīng)營(yíng)性停車場(chǎng)許可證2011年9月1日2011年9月30日4辦理停車場(chǎng)營(yíng)業(yè)執(zhí)照、稅務(wù)登記2011年10月1日2011年10月31日5管理處物業(yè)服務(wù)費(fèi)收費(fèi)備案2011年9月1日2011年9月31日6員工臨時(shí)宿舍選址、租賃2011年8月16日2011年8月31日7邀請(qǐng)裝修裝飾單位對(duì)管理處辦公場(chǎng)所、員工宿舍圖紙?jiān)O(shè)計(jì)及報(bào)價(jià)、審批2011年8月16日2011年8月31日8工程遺留問題統(tǒng)計(jì)、報(bào)開發(fā)商、跟進(jìn)處理情況2011年8月16日2011年8月31日9秩序維護(hù)員、工程技術(shù)人員、客服人員招聘2011年8月16日2011

3、年8月31日10vi標(biāo)識(shí)數(shù)量統(tǒng)計(jì)2011年8月16日2011年8月20日11vi標(biāo)識(shí)系統(tǒng)設(shè)計(jì)、報(bào)批、制作安裝2011年8月20日2011年9月20日12選定清潔公司2011年8月16日2011年8月31日13房屋清潔費(fèi)用測(cè)算及合同簽訂2011年8月16日2011年8月31日14與開發(fā)商談判開辦費(fèi)2011年8月16日2011年8月31日15供電手續(xù)辦理及解決基本電費(fèi)問題2011年8月22日2011年9月10日16供水手續(xù)辦理及協(xié)調(diào)居民、商業(yè)用水指標(biāo)2011年8月22日2011年8月31日17前期物業(yè)管理服務(wù)合同備案（到區(qū)物管科）2011年9月1日2011年9月10日18管理處成立編制物業(yè)管理方案

4、2011年8月25日2011年8月31日19人員編制核定、建立組織架構(gòu)、崗位職責(zé)2011年8月25日2011年8月31日20秩序維護(hù)員、工程技術(shù)人員、客服人員崗位培訓(xùn)2011年8月25日2011年8月31日21管理處辦公室、員工宿舍裝修施工2011年8月25日2011年9月31日22辦公設(shè)備采購2011年9月1日2011年9月31日23各類工程驗(yàn)收及資料接收2011年8月30日2011年9月10日24各類設(shè)備驗(yàn)收及配用工具、資料、保修文件接收2011年8月30日2011年9月10日25選定檔案管理人員、檔案歸類建立條目2011年8月25日2011年10月31日26選定資產(chǎn)管理人員、固定資產(chǎn)建立

5、臺(tái)賬2011年8月31日2011年12月31日27細(xì)部驗(yàn)收細(xì)部驗(yàn)收人員招聘、培訓(xùn)、上崗2011年8月25日2011年8月31日28第一輪模擬驗(yàn)收、督促整改2011年8月25日2011年8月31日29第二輪模擬驗(yàn)收、督促整改2011年8月31日2011年9月3日30入住入住工作組成立2011年8月25日2011年8月26日31編制入住方案2011年8月25日2011年8月27日32發(fā)放入住通知書及報(bào)紙公告2011年月日2011年月日33入住前房間全面清潔開荒2011年8月30日2011年9月1日34入住接待小組人員安排2011年8月25日2011年8月26日35入住資料培訓(xùn)2011年8月27日2

6、011年8月31日36入住接待現(xiàn)場(chǎng)布置及培訓(xùn)2011年8月30日2011年9月1日37正式辦理入住2011年9月3日2011年12月31日38物業(yè)管理物業(yè)管理實(shí)施2011年9月1日39各類工程遺留問題處理跟蹤2011年9月1日40品牌維護(hù)開展第一次客戶滿意度調(diào)查及回訪2012年3月1日2012年3月10日41就第一次調(diào)查報(bào)告制定顧客滿意度提升措施2012年3月10日2012年3月31日42顧客滿意度提升措施持續(xù)跟蹤、服務(wù)品質(zhì)督導(dǎo)2012年3月31日2012年11月30日43開展第二次客戶滿意度調(diào)查及回訪2012年12月1日2012年12月10日44就第二次調(diào)查報(bào)告制定顧客滿意度提升措施2012

7、年12月10日2012年12月31日45顧客滿意度提升措施持續(xù)跟蹤、服務(wù)品質(zhì)督導(dǎo)2013年1月1日2013年6月31日四、職責(zé)1、副總經(jīng)理負(fù)責(zé)物業(yè)管理前期準(zhǔn)備的組織工作。2、接管小組負(fù)責(zé)前期介入移交手續(xù)的辦理、物業(yè)管理合同的評(píng)審。3、行政部負(fù)責(zé)新建管理處物資采購工作。4、人力資源部負(fù)責(zé)人員編制確定、人員招聘和培訓(xùn)工作。5、品質(zhì)部負(fù)責(zé)各項(xiàng)規(guī)章制度及入伙資料的審核。6、財(cái)務(wù)部負(fù)責(zé)各類收費(fèi)項(xiàng)目及標(biāo)準(zhǔn)的核定。7、新建管理處經(jīng)理負(fù)責(zé)相關(guān)管理工作的籌備和實(shí)施。五、前期準(zhǔn)備工作1、行政部前期準(zhǔn)備工作1.1負(fù)責(zé)新建管理處所有標(biāo)識(shí)的設(shè)計(jì)、制作并指導(dǎo)安裝。1.2負(fù)責(zé)新建管理處員工工作服的訂制。1.3負(fù)責(zé)審核各類物

8、資、設(shè)備工具的采購申請(qǐng)。物資的采購：根據(jù)物業(yè)管理方案負(fù)責(zé)辦公用品、辦公設(shè)備及維修工具、設(shè)備、安全保潔工具、設(shè)備的購置計(jì)劃的制定、詢價(jià)、報(bào)批及采購工作。包括：a.辦公用品：家私、各類文具等。b.辦公設(shè)備：打印機(jī)、電話、復(fù)印機(jī)、傳真機(jī)、空調(diào)、電視機(jī)、音響等。c.后勤服務(wù)設(shè)施：食堂、宿舍用品、用具等。d.網(wǎng)絡(luò)設(shè)備：電腦等。e.清潔及綠化設(shè)備和工具：洗地機(jī)、吸塵器、剪草機(jī)、噴霧器等。f.安全設(shè)備：對(duì)講機(jī)、電警棍、手電筒等。g.加工維修設(shè)備工具：萬用表、兆歐表、電焊機(jī)、臺(tái)虎鉗等。1.4負(fù)責(zé)新項(xiàng)目入伙現(xiàn)場(chǎng)的策劃、布置及展板的設(shè)計(jì)、制作和擺放。2、人力資源部前期準(zhǔn)備工作2.1負(fù)責(zé)在入伙前三個(gè)月正式下發(fā)管理處

9、成立的文件。2.2根據(jù)物業(yè)管理方案審核新建管理處人員編制，并確保管理人員及專業(yè)技術(shù)人員入伙前三個(gè)月到位，保安員、保潔員提前一個(gè)月到位。2.3負(fù)責(zé)新建管理處人員的入職培訓(xùn)及管理專業(yè)技術(shù)人員的培訓(xùn)考核。3、財(cái)務(wù)部前期準(zhǔn)備工作3.1負(fù)責(zé)前期介入費(fèi)用及新項(xiàng)目管理費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)的測(cè)算，經(jīng)副總經(jīng)理審核、董事長(zhǎng)審批后納入委托管理合同。3.2負(fù)責(zé)新項(xiàng)目各項(xiàng)服務(wù)收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)的審定。3.3負(fù)責(zé)管理處接管物業(yè)入伙前清潔費(fèi)用的審定。3.4負(fù)責(zé)指導(dǎo)管理處出納按財(cái)務(wù)制度建賬及財(cái)務(wù)軟件的使用。3.5負(fù)責(zé)監(jiān)督新建管理處的物資采購工作。4、品質(zhì)部前期準(zhǔn)備工作4.1負(fù)責(zé)新項(xiàng)目委托管理合同的評(píng)審，報(bào)副總經(jīng)理簽定。4.2負(fù)責(zé)質(zhì)量體系文件的發(fā)放及

10、協(xié)助編寫相關(guān)作業(yè)指導(dǎo)文件。4.3協(xié)助管理處分類建立物業(yè)管理檔案資料。4.4負(fù)責(zé)審核各項(xiàng)規(guī)章制度及入伙資料。4.5協(xié)助新項(xiàng)目管理處質(zhì)量體系文件及入伙工作辦理程序的培訓(xùn)。5、新建管理處經(jīng)理前期準(zhǔn)備工作5.1負(fù)責(zé)擬定入伙工作計(jì)劃時(shí)間表，包括：工作內(nèi)容、負(fù)責(zé)人及完成時(shí)間等，并報(bào)副總經(jīng)理審核、董事長(zhǎng)審批。5.2負(fù)責(zé)內(nèi)部管理運(yùn)作相關(guān)工作：a編制管理處組織結(jié)構(gòu)、各崗位職責(zé)，報(bào)人力資源部及副總經(jīng)理審核、董事長(zhǎng)審批。b根據(jù)物業(yè)實(shí)際情況，完善閉路監(jiān)控、停車場(chǎng)設(shè)施、背景音樂、泛光照明、信箱、康樂休閑文化設(shè)施、園林綠化等公共設(shè)施。c指定專人記錄入伙前后發(fā)生的清潔、返修及配套完善工程等所產(chǎn)生的各項(xiàng)費(fèi)用，以便與地產(chǎn)公司結(jié)

11、算。5.3將入住指引、業(yè)主（住戶）資料卡于入伙前十天交建設(shè)單位，與入伙通知書一并發(fā)放業(yè)主。5.4負(fù)責(zé)入伙前一周準(zhǔn)備好入伙應(yīng)備資料,包括:a. 入伙流程b. 委托銀行代收款協(xié)議書；c. 臨時(shí)管理規(guī)約；d. 業(yè)戶手冊(cè)；e. 前期物業(yè)管理協(xié)議書f. 房屋交付驗(yàn)收表；g. 常規(guī)服務(wù)項(xiàng)目表h. 水、電、氣、有線電視開戶申請(qǐng)資料；i. 防盜門、窗花、陽臺(tái)推拉門圖樣（包括材料、規(guī)格、尺寸、安裝要求等）；j. 房?jī)?nèi)配送電器或其他需操作設(shè)施用品的說明書、保修卡；k. 房間設(shè)計(jì)平面圖（含水電走向）；l. 其他與業(yè)主相關(guān)資料。m. 現(xiàn)場(chǎng)入伙宣傳展板及相關(guān)入伙指引標(biāo)識(shí)。n. 所有“入伙資料” 的填寫樣本。5.5進(jìn)行入

12、伙模擬演練，檢驗(yàn)入伙流程、資源配置等準(zhǔn)備工作是否充分。第二部分：接管驗(yàn)收接管驗(yàn)收的概念接管驗(yàn)收是物業(yè)管理企業(yè)接管開發(fā)企業(yè)、建設(shè)單位或個(gè)人委托的房屋時(shí),以物業(yè)主體結(jié)構(gòu)安全、滿足使用功能和滿足管理服務(wù)要求為主要內(nèi)容的接管檢驗(yàn)，對(duì)新建房屋，接管驗(yàn)收是竣工驗(yàn)收的再驗(yàn)收。在完成接管驗(yàn)收后，整體物業(yè)連同配套的設(shè)備、設(shè)施就應(yīng)該移交給物業(yè)管理企業(yè)了。接管驗(yàn)收與竣工驗(yàn)收不同，竣工驗(yàn)收是建設(shè)工程完成后，由施工單位向建設(shè)單位移交物業(yè)的過程，竣工驗(yàn)收屬于政府行為，由政府建設(shè)行政主管部門負(fù)責(zé)組成綜合驗(yàn)收小組，對(duì)施工質(zhì)量和設(shè)計(jì)質(zhì)量進(jìn)行全面質(zhì)量檢驗(yàn)和評(píng)定。竣工驗(yàn)收的完成標(biāo)志著物業(yè)可以交付使用，物業(yè)管理企業(yè)可以參加工程的竣工

13、驗(yàn)收，但在竣工驗(yàn)收中，物業(yè)管理企業(yè)只是驗(yàn)收的參與者，而不是驗(yàn)收的責(zé)任主體。接管驗(yàn)收是物業(yè)管理企業(yè)根據(jù)合同約定或接受委托取得物業(yè)的管理權(quán)以后，在正式接管前，針對(duì)主體建筑、附屬設(shè)施、設(shè)備、道路、綠化、場(chǎng)地等進(jìn)行的綜合驗(yàn)收，接管驗(yàn)收更注重建筑的綜合使用功能和管理需要，接管驗(yàn)收屬于企業(yè)行為，物業(yè)管理企業(yè)在接管驗(yàn)收的過程中不僅僅是參與者，而更應(yīng)該是驗(yàn)收的責(zé)任主體，接管驗(yàn)收相比竣工驗(yàn)收應(yīng)該更全面、更詳細(xì)、更深入，接管驗(yàn)收的完成，標(biāo)志著物業(yè)正式投入使用，物業(yè)管理企業(yè)正式開始履行管理和服務(wù)職能。接管驗(yàn)收的目的和作用物業(yè)接管驗(yàn)收是物業(yè)管理企業(yè)在接管物業(yè)前不可缺少的重要環(huán)節(jié)，接管驗(yàn)收應(yīng)由開發(fā)建設(shè)單位和物業(yè)管理企業(yè)

14、共同組成聯(lián)合驗(yàn)收小組進(jìn)行，主要目的和作用如下：1、明確交接雙方的責(zé)、權(quán)、利關(guān)系，通過接管驗(yàn)收和委托接管合同的簽定，實(shí)現(xiàn)權(quán)利和義務(wù)的轉(zhuǎn)移，在法律上界定清楚各方的義務(wù)和權(quán)利。2、確保物業(yè)具備正常的使用功能，充分維護(hù)業(yè)主的利益。要通過物業(yè)管理企業(yè)的接管驗(yàn)收，從客觀上能進(jìn)一步促使開發(fā)企業(yè)和施工企業(yè)按標(biāo)準(zhǔn)進(jìn)行設(shè)計(jì)和建設(shè)，減少日后物業(yè)管理中的麻煩和開支。同時(shí)接管驗(yàn)收能夠彌補(bǔ)部分業(yè)主專業(yè)知識(shí)的不足，為業(yè)主的入伙驗(yàn)收做好準(zhǔn)備，從整體上把握物業(yè)的建筑質(zhì)量、使用功能、管理要求。3、接管驗(yàn)收是對(duì)前期介入工作的進(jìn)一步強(qiáng)化和補(bǔ)充，在前期介入的過程中，物業(yè)管理企業(yè)已經(jīng)對(duì)工程的設(shè)計(jì)規(guī)劃、施工工藝、設(shè)施配套等方面提出了一系列

15、的建議，對(duì)于開發(fā)建設(shè)單位尚未實(shí)施的，物業(yè)管理企業(yè)可借助接管驗(yàn)收要求開發(fā)單位徹底全面實(shí)施，同時(shí)通過參與竣工驗(yàn)收和接管驗(yàn)收，對(duì)前期介入過程中未發(fā)現(xiàn)的缺陷和漏洞，一并提請(qǐng)開發(fā)單位整改完善。4、為日后管理創(chuàng)造條件，通過接管驗(yàn)收，一方面使工程質(zhì)量達(dá)到要求，減少日常管理過程的維修、養(yǎng)護(hù)工作量，減少工作返修的麻煩。另一方面，根據(jù)接管中的有關(guān)物業(yè)的文件和資料，可以摸清物業(yè)的性能和特點(diǎn)，預(yù)防管理中可能出現(xiàn)的問題，計(jì)劃安排好各項(xiàng)管理工作，充分發(fā)揮專業(yè)化管理優(yōu)勢(shì)。接管驗(yàn)收的內(nèi)容和標(biāo)準(zhǔn)接管驗(yàn)收應(yīng)包括資料的交接驗(yàn)收、建筑主體及配套設(shè)施的驗(yàn)收、各類機(jī)電設(shè)備的驗(yàn)收、戶內(nèi)設(shè)施的驗(yàn)收、鑰匙的驗(yàn)收和接管。3.1 資料的交接驗(yàn)收3

16、.1.1 產(chǎn)權(quán)資料包含以下項(xiàng)目：3.1.1.1 項(xiàng)目批準(zhǔn)文件3.1.1.2 用地批準(zhǔn)文件3.1.1.3拆遷資料3.1.1.4房屋所有權(quán)證3.1.1.5土地使用權(quán)證3.1.1.6有關(guān)司法、公證文書和協(xié)議3.1.1.7房屋分戶使用清冊(cè)3.1.1.8房屋設(shè)備及定、附著物清冊(cè)3.1.2 技術(shù)資料包括以下項(xiàng)目： 3.1.2.1 竣工圖包括總平面布置圖，建筑、結(jié)構(gòu)、水、暖、電、氣、附屬工程各專業(yè)竣工圖及地下管線綜合布置竣工圖（有隱蔽管線的全套圖紙）。3.1.2.2 機(jī)電設(shè)備的竣工圖紙、調(diào)試記錄、使用說明、原理圖、維護(hù)指導(dǎo)、政府主管部門驗(yàn)收合格證明等。3.1.2.3 地質(zhì)勘察報(bào)告3.1.2.4 工程合同及開

17、、竣工報(bào)告3.1.2.5 工程預(yù)決算3.1.2.6 圖紙會(huì)審記錄3.1.2.7 工程設(shè)計(jì)變更記錄及技術(shù)核定記錄（包括質(zhì)量事故處理記錄）3.1.2.8 隱蔽工程驗(yàn)收簽證3.1.2.9 沉降觀測(cè)記錄3.1.2.10 防雷接地測(cè)試合格證明3.1.2.11 竣工驗(yàn)收證明書3.1.2.12 鋼材、水泥等主要材料的質(zhì)量保證書3.1.2.13 新材料、構(gòu)、配件的鑒定合格證書3.1.2.14 水、電、暖、通、消防、智能化、衛(wèi)生器具、電梯等設(shè)備的檢驗(yàn)合格證書3.1.2.15 砂漿、混凝土試塊試壓報(bào)告3.1.2.16 供水、供暖、消防、管道煤氣的試壓報(bào)告3.1.2.17 與供水、供電、供氣、電信、郵政等部門簽訂的

18、相關(guān)協(xié)議書3.1.2.18 各類機(jī)電設(shè)備、附屬設(shè)施、園林綠化工程質(zhì)量保證及維護(hù)保養(yǎng)協(xié)議書3.1.2.19 鑰匙清單3.1.2.20 房地產(chǎn)平面圖；3.1.2.21 房屋分間平面圖；3.1.2.22 房屋及設(shè)備技術(shù)資料。3.2 建筑主體及配套設(shè)施的驗(yàn)收3.2.1 地基基礎(chǔ)的沉降不得超過建筑設(shè)計(jì)規(guī)范的允許變形值，不得引起上部結(jié)構(gòu)的開裂或相鄰房屋的損壞。3.2.2 鋼筋、混凝土構(gòu)件產(chǎn)生的變形、裂縫不得超過設(shè)計(jì)規(guī)范的規(guī)定值。3.2.3 承重墻、填充墻必須有足夠的強(qiáng)度和剛度，不允許有明顯裂縫。3.2.4 外墻防水符合規(guī)范，不得有外墻滲水。外墻面材料應(yīng)易于清洗。3.2.5 各類屋面符合工程及驗(yàn)收規(guī)范的規(guī)定

19、，排水順暢、無積水、無滲漏，應(yīng)有組織排水口，出水口、檐溝、落水管應(yīng)安裝牢固，接口嚴(yán)密，不滴漏，平屋面部分應(yīng)有隔熱、保溫措施，公用部位應(yīng)設(shè)置屋面檢修孔。3.2.6 地面的面層與基層必須粘接牢固，不空鼓，無脫皮、裂縫、起砂現(xiàn)象，整體地面平整。3.2.7 樓梯、扶手：鋼木樓梯安裝牢固、無銹蝕、彎曲，油漆完好、色澤均勻、表面平滑。砼樓梯無裂縫、無表皮剝落。3.2.8 屋面避雷設(shè)施連接牢固，支撐間距符合設(shè)計(jì)規(guī)范，油漆完好，接地電阻值符合設(shè)計(jì)要求。3.2.9 外墻面平整，面層涂料均勻，無漏刷。無面層剝落，無明顯裂縫，無污漬。3.2.10 室外排水系統(tǒng)的標(biāo)高、窨井（檢查井）設(shè)置、管道坡度、管徑符合設(shè)計(jì)規(guī)范，

20、管道應(yīng)順直，交叉處角度合理排水順暢，井蓋應(yīng)擱置穩(wěn)妥并設(shè)置井圈。3.2.11 化糞池應(yīng)按排污量合理設(shè)置，池內(nèi)無垃圾雜物，進(jìn)出水口高差不得小于5cm。立管與糞池間的連接管道應(yīng)有足夠坡度，并不應(yīng)超過兩個(gè)彎。3.2.12 明溝、散水、落水溝內(nèi)不得有斷裂、積水現(xiàn)象。3.2.13 房屋入口處必須做室外道路，并與主干道相通，路面無積水、空鼓、斷裂現(xiàn)象，路面排水溝應(yīng)有鐵蓖等防護(hù)設(shè)施。3.2.14 小區(qū)主干道、支干道、樓前樓后應(yīng)設(shè)置足夠的照明設(shè)施。3.2.15 小區(qū)應(yīng)設(shè)置足夠的生活和建筑垃圾轉(zhuǎn)運(yùn)場(chǎng)所。3.2.16 房屋應(yīng)按單元設(shè)置信報(bào)箱，其規(guī)格、位置須符合規(guī)定。3.2.17 掛物鉤、曬衣架應(yīng)安裝牢固。煙道、通風(fēng)

21、道應(yīng)暢通，無阻塞物，露天部分應(yīng)設(shè)置有效的防落雨措施。3.2.18 園林綠化應(yīng)配備足夠的澆灌設(shè)備、設(shè)施。3.2.19 運(yùn)動(dòng)場(chǎng)所、設(shè)施應(yīng)達(dá)到功能要求，有足夠的安全防護(hù)措施。3.2.20 施工現(xiàn)場(chǎng)須做到工完、料凈、地清，小區(qū)內(nèi)臨時(shí)設(shè)施及過渡用房拆除清理完畢。3.2.21 停車場(chǎng)配套設(shè)施齊全，倒車架、彎道鏡、地鎖設(shè)置合理，車位線、行車指示標(biāo)識(shí)清晰、耐久，限高、限速標(biāo)識(shí)明顯。3.2.22 群體建筑應(yīng)檢驗(yàn)相應(yīng)的市政、公建配套工程和服務(wù)設(shè)施，達(dá)到應(yīng)有的質(zhì)量和使用功能要求。3.3 配套機(jī)電設(shè)備的驗(yàn)收3.3.1供、配電設(shè)備驗(yàn)收標(biāo)準(zhǔn)3.3.1.1 高壓柜、電力變壓器、低壓配電柜、主電力電纜送電正常，接線端子接線完

22、好，安裝符合設(shè)計(jì)及有關(guān)合同要求。自動(dòng)、手動(dòng)切換正常，繼電保護(hù)功能正常。3.3.1.2 電表、各類開關(guān)、各類配電箱、供電線路、插座、照明器具配備合理，二次線路連接符合規(guī)范要求。各類計(jì)量表計(jì)安裝位置合理，無重復(fù)計(jì)量和漏計(jì)量現(xiàn)象。3.3.1.3 電氣線路安裝應(yīng)平整、牢固、順直，過墻應(yīng)有導(dǎo)管。導(dǎo)線連接必須緊密，鋁導(dǎo)線連接不得采用絞接或綁接。采用管于配線時(shí)，連接點(diǎn)必須緊密、可靠，使管路在結(jié)構(gòu)上和電氣上均連成整體并有可靠的接地。每回路導(dǎo)線間和對(duì)地絕緣電阻值不得小于 1m歐/kv。3.3.1.4 應(yīng)按套安裝電表或預(yù)留表位，并有電器接地裝置。3.3.1.5 照明器具等低壓電器安裝支架必須牢固，部件齊全，接觸良

23、好，位置正確。3.3.1.6 各種避雷裝置的所有連接點(diǎn)必須牢固可靠，接地電阻值必須符合要求。3.3.1.7 發(fā)電機(jī)組啟動(dòng)及運(yùn)行狀況正常，無雜音，設(shè)備安裝符合技術(shù)設(shè)計(jì)規(guī)范，消音處理良好。3.3.2 給、排水設(shè)備的驗(yàn)收標(biāo)準(zhǔn)3.3.2.1 水箱、水池符合設(shè)計(jì)要求，無漏水、滲水現(xiàn)象。3.3.2.2 水泵運(yùn)行平穩(wěn)，聲音正常，所有閘閥、儀表完好，無滲、漏水現(xiàn)象。3.3.2.3 給、排水管網(wǎng)外觀整齊，所有閘閥完好，無滲、漏水現(xiàn)象，管道外部有防腐涂層，油漆無破損，標(biāo)識(shí)明顯、規(guī)范。3.3.2.4 室內(nèi)外排水管道、溝、渠、池、井排水通暢，無雜物堵塞。3.3.2.5 污水處理系統(tǒng)污水泵（潛水泵）高水位開，低水位停，

24、運(yùn)行平穩(wěn)，重要設(shè)備間天花部位的污水管道下方必須采取安全防護(hù)措施，如設(shè)置喇叭口。3.3.3 弱電設(shè)備的驗(yàn)收標(biāo)準(zhǔn)3.3.3.1 有線電視、公用天線系統(tǒng)符合規(guī)定等級(jí)，接收信號(hào)畫面清晰度達(dá)標(biāo)，聲音清楚。3.3.3.2 電話系統(tǒng)分接箱位置設(shè)置合理，布線規(guī)范，標(biāo)識(shí)明顯、準(zhǔn)確。3.3.3.3 電腦網(wǎng)絡(luò)系統(tǒng)布線合理，運(yùn)行穩(wěn)定、可靠。3.3.3.4 電訊系統(tǒng)信號(hào)對(duì)應(yīng)地點(diǎn)無誤，安裝符合設(shè)計(jì)及有關(guān)合同要求。3.3.4消防設(shè)施的驗(yàn)收標(biāo)準(zhǔn)3.3.4.1 消防管道、煤氣管道、切斷閥外觀完好，功能正常。3.3.4.1 接合器、水龍帶等配件完好無損、不漏水，安裝位置正確，排送風(fēng)機(jī)風(fēng)量及所有線路符合設(shè)計(jì)要求，各種設(shè)施能夠正常運(yùn)

25、作。3.3.4.1 水泵、管網(wǎng)揚(yáng)程、壓力符合設(shè)計(jì)規(guī)范。3.3.4.1 小區(qū)消防通道設(shè)置合理、暢通。3.3.4.1 消防設(shè)施的驗(yàn)收主要以消防部門的驗(yàn)收標(biāo)準(zhǔn)為準(zhǔn)，我方積極參與。3.3.5安防智能化系統(tǒng)的驗(yàn)收3.3.5.1 智能化系統(tǒng)主要包括閉路電視監(jiān)控、周界防翻越、智能門禁、樓宇對(duì)講、停車場(chǎng)管理等子系統(tǒng)。3.3.5.2 主機(jī)設(shè)備質(zhì)量合格，提供廠家檢驗(yàn)合格證明，安裝位置合理、穩(wěn)妥，操作方便便于管理；各系統(tǒng)之間信號(hào)傳輸正常、聯(lián)動(dòng)準(zhǔn)確。3.3.5.3 系統(tǒng)運(yùn)行穩(wěn)定、探測(cè)設(shè)備安全、可靠，信號(hào)準(zhǔn)確。3.3.5.4 管線安裝規(guī)范，易于維修。3.3.5.5 室內(nèi)設(shè)備要求安裝美觀，能夠合理布控。3.3.6設(shè)備間的

26、驗(yàn)收3.3.6.1 設(shè)備布局合理，便于維修、維護(hù)。3.3.6.2 設(shè)備間配備足夠的通風(fēng)、降溫、防潮、防鼠設(shè)施，配備足夠的消防器材。3.3.6.3 設(shè)備間有防水、排水設(shè)施，電器設(shè)備間接地良好。3.3.6.4 各類設(shè)備標(biāo)識(shí)明顯、準(zhǔn)確。3.4戶內(nèi)設(shè)施的驗(yàn)收3.4.1 地面、墻面、天花無裂痕、縫隙、水跡，外觀完好。3.4.2 塊料（如瓷磚）面層：粘貼牢固，無缺棱掉角；面層無裂紋、損傷、色澤一致；對(duì)縫砂漿飽滿，線條順直。3.4.3 門、窗：門開啟自如，無晃動(dòng)和裂縫、零配件齊全、位置準(zhǔn)確，無翹曲變形；門鎖、窗銷連接牢固、開啟靈活；玻璃安裝牢固、膠封密實(shí)，無明顯刮花痕跡、無損傷；油漆均勻，色澤光亮新鮮、完整

27、；不銹鋼防盜門表面光亮，無刮花、變形；高檔裝飾門裝飾完整。3.4.4 衛(wèi)生間、陽臺(tái)地面應(yīng)低于相鄰地面2厘米左右，不應(yīng)有積水、倒泛水和滲漏。3.4.5 衛(wèi)生間、廚房?jī)?nèi)的排污管應(yīng)分設(shè)，出戶管長(zhǎng)不宜超過8m，并不應(yīng)使用陶瓷管、塑料管。地漏、排污管接口、檢查口不得滲漏，管道排水必須流暢。3.4.6 開關(guān)、燈具、插座安裝位置正確，安裝牢固可靠，配電箱接地良好。3.4.7 預(yù)留空調(diào)孔位置準(zhǔn)確、規(guī)范，冷凝水排水管通暢。3.5 鑰匙的接管與驗(yàn)收3.5.1各類鑰匙應(yīng)有詳細(xì)清單。3.5.2鑰匙應(yīng)有明顯標(biāo)識(shí)，開鎖準(zhǔn)確無誤。3.5.3交接時(shí)應(yīng)逐項(xiàng)核對(duì)，辦理交接手續(xù)。第三部分：記錄表格設(shè)備/設(shè)施移交驗(yàn)收記錄表部門設(shè)施名

28、稱規(guī)格型號(hào)配套工具配套資料存在問題甲方代表：日 期：乙方代表：日 期：物業(yè)代表：日 期： 注：可另附頁。房屋移交驗(yàn)收情況通報(bào)表致：由：事項(xiàng)： 負(fù)責(zé)人簽字： 年 月 日承建商（開發(fā)商）簽字確認(rèn) 年 月 日 房屋移交驗(yàn)收記錄表部門房 號(hào)部 位存 在 問 題地面墻面天花板門、窗燈具開關(guān)、插座、接線盒、配電箱門鈴電控鎖、對(duì)講預(yù)留部位洗手間潔具廚房給排水通風(fēng)排氣護(hù)欄煤氣管、表曖氣管、表樓梯室內(nèi)衛(wèi)生甲方代表：日期：乙方代表：日期：物業(yè)代表：日期：注：可另附頁。物業(yè)資料移交清單序號(hào)編號(hào)名稱數(shù)量備注1234567891011121314151617181920移交單位移交人： 年 月 日接收單位接收人： 年

29、月 日 鑰匙移交清單序號(hào)編號(hào)名稱數(shù)量備注1234567891011121314151617181920移交單位移交人： 年 月 日接收單位接收人： 年 月 日第四部分：業(yè)主入住的組織與實(shí)施一、提供“一站式”入住服務(wù)合隆物業(yè)認(rèn)為，與業(yè)主取得良好的溝通是從業(yè)主入住時(shí)開始的，為了建立良好的客戶服務(wù)關(guān)系，要求分片包干的貼心管家對(duì)責(zé)任區(qū)內(nèi)的客戶信息全面撐握，自業(yè)主入住時(shí)，就提供“一站式”的服務(wù)，即業(yè)主的入住工作由貼心管家全程負(fù)責(zé)、全程陪伴，將便利留給客戶，把麻煩留給自己，全方位的為業(yè)主提供貼心的服務(wù)，如入住手續(xù)的辦理工作、資料的填寫工作、房屋返修的跟進(jìn)工作、業(yè)主入住后提出的各類個(gè)性化服務(wù)需求的跟進(jìn)工作等

30、。二、入住現(xiàn)場(chǎng)便民服務(wù)1、 合理安排業(yè)主的入住時(shí)間，節(jié)約業(yè)主辦理手續(xù)時(shí)間，加強(qiáng)節(jié)假日的入住辦理，延長(zhǎng)入住辦理時(shí)間；2、 一條龍辦理入住手續(xù)，隨到隨辦，簡(jiǎn)潔高效（流程見后附圖）；3、 提前與供電公司、自來水公司、燃?xì)夤?、電話公司、有線電視臺(tái)、銀行簽訂代辦服務(wù)協(xié)議書，代辦有關(guān)業(yè)務(wù)。4、 開設(shè)收費(fèi)一本通服務(wù)5、 在入住期內(nèi)由管理處保安員、保潔員組建一支入住服務(wù)義工隊(duì)，滿足業(yè)主提出的合理要求，同時(shí)應(yīng)付各類突發(fā)事件。三、入住手續(xù)辦理 入住通知：業(yè)主持發(fā)展商發(fā)出的入住通知書商品房買賣合同及物業(yè)公司通知業(yè)主需要準(zhǔn)備的相關(guān)資料前來辦理入住手續(xù)； 入住手續(xù)辦理：由業(yè)主提供相關(guān)資料，現(xiàn)場(chǎng)填寫和簽訂相關(guān)協(xié)議，并交

31、納相關(guān)費(fèi)用。 驗(yàn)房：由管理處指定人員陪同業(yè)主對(duì)移交房屋驗(yàn)收，并填寫收樓意見書。 鑰匙領(lǐng)?。簶I(yè)主對(duì)房屋驗(yàn)收后在管理處領(lǐng)取鑰匙，同時(shí)入住手續(xù)辦理完成。（詳見流程圖）四、入住流程圖保安員引導(dǎo)業(yè)主到房屋交付現(xiàn)場(chǎng)業(yè)主與開發(fā)商辦理相關(guān)手續(xù)業(yè)主交驗(yàn)入住通知書、購房合同等文件工作人員協(xié)助業(yè)主填寫相關(guān)資料管理處通知業(yè)主領(lǐng)取返修鑰匙簽訂臨時(shí)管理規(guī)約、委托銀行代收款協(xié)議書等文件 管理處驗(yàn)收 ok業(yè)主交納相關(guān)費(fèi)用 管理處、客戶中心、銷售部三方陪同業(yè)主驗(yàn)房，抄錄水、電表底數(shù)，雙方確認(rèn)施工方返修 業(yè)主在收樓意見書上確認(rèn)無返修內(nèi)容在收樓意見書上填寫返修項(xiàng) 業(yè)主領(lǐng)取房門鑰匙、住戶手冊(cè)及相關(guān)物品 yes no入住手續(xù)完成，資料

32、存檔辦理車位租用手續(xù)、門禁卡手續(xù)等第五部分： 裝修管理與服務(wù)裝修管理是物業(yè)實(shí)際操作中的一大難點(diǎn)，同時(shí)也是人為造成房屋損壞和安全隱患的高發(fā)期。為維護(hù)*項(xiàng)目外觀形象的統(tǒng)一、美觀，保障智能化系統(tǒng)的正常使用功能不被破壞，物業(yè)管理處將從實(shí)際出發(fā)，以公共部位、公共設(shè)施管線、消防安全為裝修工作的監(jiān)督重點(diǎn)。做好裝修宣傳培訓(xùn)、裝修審批、裝修巡查、違章處理、裝修驗(yàn)收五個(gè)環(huán)節(jié)，力爭(zhēng)服務(wù)在一線、監(jiān)管在一線，從正面引導(dǎo)業(yè)主正確、安全、有效的完成裝修。一、正面宣傳，合理引導(dǎo)管理處針對(duì)項(xiàng)目特點(diǎn)，制訂詳細(xì)的裝修指南，在入住辦理手續(xù)時(shí)發(fā)放給業(yè)主，管理處為業(yè)主提供必要的房屋結(jié)構(gòu)、水電走向圖紙，指導(dǎo)業(yè)主合理進(jìn)行裝修，同時(shí)將加大裝修

33、宣傳的力度，在公共區(qū)域明示裝修規(guī)定、違章裝修的危害性和處理措施，并增加環(huán)保裝修的宣傳，充分發(fā)揮社區(qū)文化的導(dǎo)向功能、約束功能，并由貼心管家直接負(fù)責(zé)與業(yè)主溝通引導(dǎo)，架起管理處與業(yè)主的溝通橋梁，提高業(yè)主的自覺性。二、嚴(yán)格控制裝修備案程序工程部主管審核業(yè)主提供的裝修公司營(yíng)業(yè)執(zhí)照、資質(zhì)證書、裝修方案，管理處經(jīng)理對(duì)住戶的裝修申請(qǐng)審批，并簽署備案意見。審批的基本原則是確保建筑物結(jié)構(gòu)安全和裝修協(xié)調(diào)、統(tǒng)一、美觀，符合消防安全要求。三、加強(qiáng)裝修期間的監(jiān)督與管理1、裝修行為的管理成立以工程及保安員為成員的裝修聯(lián)合管理小組，工程部主管為主要負(fù)責(zé)人。管理小組按裝飾裝修管理服務(wù)協(xié)議內(nèi)容負(fù)責(zé)結(jié)構(gòu)安全和建筑裝修監(jiān)理，檢查并及

34、時(shí)填寫裝修巡查記錄。主要目的就是在裝修期間，對(duì)裝修進(jìn)行更有效的管理和監(jiān)控，管理重點(diǎn)主要有：1) 為防止房屋結(jié)構(gòu)、外觀受損及違章搭建，在實(shí)際工作中，工程技術(shù)人員每?jī)商煅膊橐淮?；安管員每天對(duì)裝修進(jìn)行全方位監(jiān)管，消除管理盲點(diǎn)，形成立體交叉式的裝修監(jiān)管網(wǎng)絡(luò)，一經(jīng)發(fā)現(xiàn)問題及時(shí)處理，把違章裝修消滅于萌芽狀態(tài)。2) 為防止房屋裝修后出現(xiàn)滲漏而引發(fā)責(zé)任問題，我們將要求裝修單位對(duì)廚房、衛(wèi)生間做防水施工后進(jìn)行48小時(shí)的閉水試驗(yàn)，確認(rèn)未發(fā)現(xiàn)滲漏后方可進(jìn)行下一步施工。對(duì)于在施工過程中涉及到陽臺(tái)鑿開找平層的，必須要求重新進(jìn)行防水施工處理方可下一步施工。2、裝修人員的管理為更好的加強(qiáng)對(duì)裝修人員的管理，采用“二證一書”制度

35、，即要求裝修施工單位辦理施工許可證和施工人員出入證，簽訂裝修安全責(zé)任書，同時(shí)要求裝修單位繳納1000元的裝修保證金。3、裝修材料用品的管理實(shí)施對(duì)外來人員準(zhǔn)入制度，嚴(yán)格管制社區(qū)出入口，對(duì)搬出/入物品由保安員查驗(yàn)施工許可證和施工人員出入證，登記后放行；嚴(yán)格控制易燃、易爆材料進(jìn)入云頂尚品。嚴(yán)格控制施工的時(shí)間及裝修垃圾的清運(yùn)，消除因裝修而帶來的噪音和垃圾污染。為維護(hù)小區(qū)裝修秩序及安全，我們將加強(qiáng)對(duì)裝修企業(yè)的管理，狠抓消防安全，控制未經(jīng)允許的動(dòng)火作業(yè)。 四、依法管理，以情感人裝修監(jiān)督中如發(fā)現(xiàn)問題，根據(jù)裝修違章程度，簽發(fā)整改通知書，并送至裝修人員及業(yè)主簽字，要求在規(guī)定期限內(nèi)整改。對(duì)違章裝修的單位我們將以說

36、服教育為主，對(duì)不配合的我們將以裝修協(xié)議書為依據(jù)，酌情扣除其裝修保證金。對(duì)極個(gè)別情節(jié)嚴(yán)重且不服從管理的業(yè)主，我們將上報(bào)政府主管部門予以解決，確保居住區(qū)房屋本體及公共設(shè)施的完好。五、謹(jǐn)慎驗(yàn)收，不留隱患驗(yàn)收環(huán)節(jié)是裝修管理的最后一個(gè)環(huán)節(jié)，為避免日后為管理工作帶來隱患，我們將在本環(huán)節(jié)中嚴(yán)格把關(guān)。驗(yàn)收過程中應(yīng)重點(diǎn)對(duì)房屋結(jié)構(gòu)、外觀及上下水、電氣線路、衛(wèi)生間和廚房防水等工程的質(zhì)量進(jìn)行檢查，對(duì)隱蔽工程要求裝修企業(yè)每完成一項(xiàng)必須事先向管理處申報(bào)，經(jīng)驗(yàn)收核準(zhǔn)后方可進(jìn)行下一道工序。達(dá)不到合格要求的項(xiàng)目，由裝修企業(yè)按整改通知繼續(xù)整改，并在裝修驗(yàn)收記錄表中記錄，直到合格為止。六、裝修手續(xù)辦理流程1、由業(yè)主提交裝修申報(bào)表；

37、2、施工單位提交相關(guān)資質(zhì)證書、營(yíng)業(yè)執(zhí)照、稅務(wù)登記證原件、復(fù)印件、項(xiàng)目設(shè)計(jì)圖紙，進(jìn)場(chǎng)施工人員身份證原件、復(fù)印件、1寸像片2張等；3、管理處對(duì)項(xiàng)目裝修方案及施工圖紙進(jìn)行審核后，出具書面審批意見并簽定相關(guān)裝修管理協(xié)議；4、管理處與業(yè)主對(duì)室內(nèi)冷熱水管打壓，壓力0.8mpa，時(shí)間10分鐘保持壓力不降，簽署管道壓力正常意見。室內(nèi)管道移交完畢，施工人員場(chǎng)施工；二次裝修不需進(jìn)行此項(xiàng)操作；1、 毛坯房業(yè)主須對(duì)廚房、衛(wèi)生間進(jìn)行二次防水處理，閉水48小時(shí)試驗(yàn)并經(jīng)管理處驗(yàn)收合格后方可繼續(xù)施工；2、 裝修過程中不容許施工人員留宿裝修現(xiàn)場(chǎng)，生火做飯，延長(zhǎng)施工時(shí)間等；5、每天有保安人員巡視施工現(xiàn)場(chǎng)，檢查現(xiàn)場(chǎng)安全、施工范圍、

38、施工時(shí)間等并記錄在裝修巡視檢查記錄表上；6、裝修結(jié)束并經(jīng)業(yè)主驗(yàn)收合格后由業(yè)主向管理處提出項(xiàng)目驗(yàn)收，驗(yàn)收合格及核實(shí)無違章記錄后1個(gè)月退還業(yè)主裝修押金，3個(gè)月后無滲漏、堵塞每周四退還裝修施工方押金。七、裝修手續(xù)辦理流程圖業(yè)主向管理處提出裝修申報(bào)，填寫裝修申報(bào)表管理處核驗(yàn)業(yè)主相關(guān)證件；施工方提交裝修方案，填寫裝修施工人員登記表管理處審批更改設(shè)計(jì)方案ny業(yè)主、裝修施工方分別交納裝修押金、裝修垃圾清運(yùn)費(fèi)及其他費(fèi)用管理處、業(yè)主、裝修施工方三方簽定裝修管理服務(wù)協(xié)議書裝修施工方辦理裝修申報(bào)登記證、臨時(shí)出入證裝修施工方進(jìn)場(chǎng)裝修管理處裝修過程監(jiān)控裝修施工方返工gong 修業(yè)主驗(yàn)收ny管理處檢查n y10個(gè)工作日后

39、每周四業(yè)主退還裝修押金1個(gè)月后無滲漏、堵塞每周四退還裝修施工方押金裝修完成，資料歸檔成,ziliaoguidang 第六部分：檔案建立 一級(jí)目錄二級(jí)目錄三級(jí)目錄竣工驗(yàn)收資料一、產(chǎn)權(quán)資料1、項(xiàng)目批準(zhǔn)文件2、用地批準(zhǔn)文件3、建設(shè)工程施工許可證4、拆遷安置資料二、主管部門驗(yàn)收合格資料1、竣工驗(yàn)收?qǐng)?bào)告及市建筑工程竣工驗(yàn)收證書2、消防驗(yàn)收意見書3、規(guī)劃驗(yàn)收合格證4、環(huán)保驗(yàn)收合格證5、驗(yàn)收檔案認(rèn)可書6、電梯、扶梯驗(yàn)收結(jié)果通知單7、用電許可證、發(fā)電機(jī)運(yùn)行許可證、供用電合同8、計(jì)劃供水執(zhí)行單或協(xié)議書9、燃?xì)夤こ舔?yàn)證書10、市政綠化道路等部門出具的竣工合格證11、郵電通訊部門出具的竣工合格證12、有線電視施工合

40、格證13、命名批準(zhǔn)文件14、門牌批準(zhǔn)文件15、建筑質(zhì)量保證書及使用說明三、總體竣工圖各專業(yè)應(yīng)整理一套完整，并符合當(dāng)?shù)爻墙n案館的歸檔法規(guī)文件要求的總體竣工圖。1、本項(xiàng)目規(guī)劃丈量圖2、建筑竣工總平面圖3、綠化工程竣工總平面圖4、地下管網(wǎng)竣工總平面圖5、燈光工程竣工總平面圖6、地下停車場(chǎng)竣工圖四、施工資料總體，單體建筑物，附著物施工圖完整一套1、工程建設(shè)綜合文件材料（綜合文件材料、計(jì)算機(jī)圖形數(shù)據(jù)文件材料、工程照片及錄像片文件材料）2、施工單位綜合材料3、工程監(jiān)理文件材料4、總體、單體建筑工程施工技術(shù)文件材料：建筑、結(jié)構(gòu)、給排水、供配電及電氣設(shè)備安裝、通風(fēng)、消防、電梯、弱電、燃?xì)狻⒕G化、燈光、車場(chǎng)等

41、其內(nèi)容應(yīng)符合當(dāng)?shù)爻墙n案館的歸檔法規(guī)文件要求五、設(shè)備隨機(jī)資料1、各單體建筑設(shè)備供貨合同復(fù)印件及匯總表2、設(shè)備裝、開箱清單3、設(shè)備安裝、操作、使用、維護(hù)說明書及圖紙4、設(shè)備出廠合格證或商檢證、產(chǎn)地證5、設(shè)備安裝調(diào)試記錄、試驗(yàn)記錄。六、接管驗(yàn)收標(biāo)準(zhǔn)文件和方案1、接管驗(yàn)收標(biāo)準(zhǔn)文件2、接管驗(yàn)收程序及接管方案七、接管驗(yàn)收資料1、各專業(yè)物業(yè)驗(yàn)收交接記錄表2、各單體建筑使用分配圖3、各單體建筑使用人分配清冊(cè)4、各單體機(jī)電設(shè)備交接清冊(cè)5、各單體公共設(shè)施設(shè)備交接清冊(cè)6、各單體建筑面積計(jì)算書7、工程竣工圖和竣工資料、隨機(jī)資料目錄8、單項(xiàng)專業(yè)驗(yàn)收?qǐng)?bào)告9、單體驗(yàn)收?qǐng)?bào)告10、總體驗(yàn)收?qǐng)?bào)告11、物業(yè)交接移交總表（建設(shè)單位

42、、施工單位、監(jiān)理單位、物業(yè)管理單位簽字蓋章）12、物業(yè)管理用房及保安宿舍用房平面位置圖13、物業(yè)管理用房產(chǎn)權(quán)資料和使用證明房屋單體竣工圖單體竣工圖單體工程竣工圖整套內(nèi)容如下：1、建筑竣工圖2、結(jié)構(gòu)竣工圖3、網(wǎng)架工程竣工圖4、外墻工程竣工圖5、裝修工程竣工圖6、供電及電氣設(shè)備安裝工程竣工圖7、給排水工程竣工圖8、暖通工程竣工圖9、消防工程竣工圖10、電梯工程竣工圖11、弱電工程竣工圖（樓宇自動(dòng)化控制、無線對(duì)講閉路監(jiān)控、通訊、網(wǎng)絡(luò)等）12、燃?xì)夤こ炭⒐D13、綠化工程竣工圖14、燈光工程竣工圖裝修管理檔案一、長(zhǎng)期檔案1、使用人裝修項(xiàng)目批準(zhǔn)文件2、使用人裝修項(xiàng)目申請(qǐng)表3、公安消防部門的裝修審批意見（

43、商業(yè)部分）4、裝修施工委托書5、裝修施工單位的營(yíng)業(yè)執(zhí)照和資質(zhì)證復(fù)印件加蓋公司公章6、承諾書(施工事故及第三者責(zé)任)7、治安消防責(zé)任書8、裝修承包商施工保證書9、裝修圖紙會(huì)審表10、整改通知書11、裝修工程驗(yàn)收表12、建筑工程消防驗(yàn)收意見書13、裝修竣工圖一套（建筑、水、電、空調(diào)、電氣弱電、消防）二、短期檔案14、臨時(shí)施工人員登記表15、施工臨時(shí)動(dòng)火作業(yè)申請(qǐng)表16、施工準(zhǔn)許臨時(shí)動(dòng)火作業(yè)票（回執(zhí)）17、裝修加班申請(qǐng)表18、現(xiàn)場(chǎng)留宿人員申請(qǐng)表維修檔案一、日常使用人維修檔案1、維修單2、維修回訪記錄單3、維修工具安全檢查表二、房屋及機(jī)電設(shè)備（設(shè)施）中、大修和技術(shù)更新改造檔案1、房屋修繕養(yǎng)護(hù)計(jì)劃2、維修

44、工程立項(xiàng)申請(qǐng)報(bào)告及批復(fù)文件3、供方評(píng)價(jià)記錄表及資質(zhì)證明資料4、采購合同審批表5、維修工程合同書及預(yù)算書6、工程圖紙、施工方案（用于較大的維修）7、治安消防責(zé)任書和服務(wù)分包商安全保證書8、工作聯(lián)系單9、工程現(xiàn)場(chǎng)簽證單10、設(shè)備運(yùn)行報(bào)告（用于機(jī)電維修）11、工程主材合格證、使用說明書及新增設(shè)備的隨機(jī)資料12、供方服務(wù)質(zhì)量檢查表13、工程驗(yàn)收意見表14、決算書或最后的付款審批單作為決算證明15、自行改造的工程的竣工圖和工程改造說明書，必須經(jīng)主管工程師和總工程師確認(rèn)。16、由業(yè)主自行更新改造的設(shè)施設(shè)備必須向物業(yè)公司提交工程竣工圖、工程改造說明書、新增設(shè)備的隨機(jī)資料巡視記錄一、綜合、服務(wù)保安、車場(chǎng)、清潔

45、、綠化1、巡查記錄表（保安）2、巡查記錄表（車場(chǎng)）3、巡查記錄表（二裝）4、巡查記錄表（房屋本體）5、巡查記錄表（物業(yè)服務(wù)中心各部門）6、巡查記錄表（物業(yè)服務(wù)中心整體）7、消防末端設(shè)備巡查記錄8、環(huán)境日常檢查記錄表（清潔、綠化、消殺、防蟻）二、工程技術(shù)管理1、弱電系統(tǒng)巡查記錄2、供配電設(shè)備巡查表3、給排水設(shè)備設(shè)施巡查表4、通風(fēng)空調(diào)設(shè)備（設(shè)施）巡查表5、電梯運(yùn)行巡查記錄運(yùn)行檔案一、客戶服務(wù)1、顧客財(cái)產(chǎn)丟失、損失報(bào)告2、費(fèi)用催繳通知單3、特約代辦服務(wù)項(xiàng)目表4、使用人信報(bào)箱一覽表5、特種信函登記表6、停水停電通知單7、社區(qū)文化各類活動(dòng)全過程資料8、其他專項(xiàng)管理通知單二、保安隊(duì)1、物資出入放行單2、托

46、管物品登記表3、通訊編號(hào)對(duì)應(yīng)表4、領(lǐng)班值班記錄5、車場(chǎng)值班記錄6、消防中心值班記錄7、消防演習(xí)記錄8、進(jìn)入管理區(qū)域人員登記表9、消防中心來訪人員登記表10、消防中心設(shè)施故障申報(bào)記錄聯(lián)系單11、裝修加班申請(qǐng)表12、現(xiàn)場(chǎng)留宿人員申請(qǐng)表13、施工臨時(shí)動(dòng)火作業(yè)申請(qǐng)表14、緊急事件處理記錄三、清潔綠化1、環(huán)境日常檢查記錄（清潔、綠化、房屋本體）2、垃圾清運(yùn)驗(yàn)收表3、清潔每月考評(píng)累計(jì)記錄4、綠化每月考評(píng)累計(jì)記錄5、隔油池清洗記錄6、清潔作業(yè)日記7、每周消殺工作記錄及告示通知8、清潔檢查標(biāo)準(zhǔn)、綠化檢查標(biāo)準(zhǔn)7、清潔、綠化、垃圾清運(yùn)外墻清洗合同復(fù)印件8、公共設(shè)施統(tǒng)計(jì)表9、綠化竣工圖10、綠化清冊(cè)四、工程組1、工

47、作電話接聽記錄2、工作票及倒閘操作票（一）機(jī)電設(shè)備運(yùn)行3、電氣運(yùn)行交接班記錄4、柴油發(fā)電機(jī)運(yùn)行記錄表5、消防中心系統(tǒng)運(yùn)行記錄 6、監(jiān)控系統(tǒng)運(yùn)行記錄7、無線對(duì)講系統(tǒng)檢查鑒定記錄8、二次供水清洗消毒記錄及檢測(cè)報(bào)告9、水箱清洗記錄10、電梯值班記錄11、工程技術(shù)部值班記錄12、工機(jī)具借用記錄13、申購單、領(lǐng)料單（二）設(shè)備設(shè)施維護(hù)保養(yǎng)1、機(jī)電設(shè)備委外維保合同（復(fù)印件）2、設(shè)備年度維護(hù)保養(yǎng)計(jì)劃（各專業(yè)）3、設(shè)備月度維護(hù)保養(yǎng)計(jì)劃（各專業(yè)）4、供配電設(shè)施保養(yǎng)記錄表5、消防系統(tǒng)（月）季維護(hù)保養(yǎng)檢查記錄6、設(shè)備（設(shè)施）保養(yǎng)記錄（三）維修運(yùn)行1、業(yè)主報(bào)修受理記錄2、維修單（業(yè)主）3、報(bào)修受理記錄（本體）4、維修單

48、（本體）5、業(yè)主報(bào)修統(tǒng)計(jì)表6、房屋完好情況統(tǒng)計(jì)表7、工機(jī)具借用記錄8、申購單、領(lǐng)料單投訴與回訪記錄1、顧客信息受理記錄2、顧客投訴處理記錄3、顧客意見征詢表4、投訴回訪記錄5、顧客意見征詢回訪記錄6、維修回訪記錄表7、訪談回訪記錄表8、維修單其它管理服務(wù)記錄和檔案物業(yè)服務(wù)中心（一）文書檔案1、管理處的大事記、重大投訴報(bào)告及處理決定2、管理處規(guī)章制度3、管理處三合一管理體系文件4、管理處對(duì)總公司的上行文5、管理處的年度、季度、月度工作計(jì)劃和總結(jié)6、管理處的例會(huì)紀(jì)要和專題會(huì)議紀(jì)要7、管理處年度、月度工作考評(píng)的材料8、管理處各類證照原件及辦理留檔資料9、管理處各類合同（原件）10、管理處對(duì)外發(fā)文11

49、、管理處外收文12、管理處標(biāo)識(shí)系統(tǒng)、簡(jiǎn)報(bào)、信息、通訊及報(bào)刊剪輯等13、管理處各類職能活動(dòng)的聲像照片及錄像、光盤資料14、管理處各類榮譽(yù)資料15、管理處各類專業(yè)書籍管理資料16、管理處后勤管理資料17、管理處固定資產(chǎn)清冊(cè)18、收發(fā)文、檔案接收、借閱、銷毀、用印登記等資料19、品質(zhì)管理認(rèn)證、達(dá)標(biāo)、等資料二）人事培訓(xùn)檔案1、任命文件2、員工錄用、轉(zhuǎn)正、定級(jí)、調(diào)崗、辭職、考核、調(diào)資等文件3、上級(jí)機(jī)關(guān)對(duì)人事勞資工作的指示、通知、計(jì)劃4、員工工資管理辦法、方案、規(guī)定和實(shí)施細(xì)則5、員工的獎(jiǎng)勵(lì)、處分的決定和通報(bào)。6、員工月度考勤報(bào)表及加班、請(qǐng)假材料7、員工社會(huì)保險(xiǎn)月報(bào)表及清單8、人員需求申報(bào)表及各部門人事變動(dòng)請(qǐng)示9、每月人事異動(dòng)表10、員工中級(jí)職稱、員工技工職稱資料。11、員工培訓(xùn)計(jì)劃、實(shí)施方案、考核規(guī)定12、每月員工花名冊(cè)（三）財(cái)務(wù)檔案1、上級(jí)機(jī)關(guān)、公司對(duì)物業(yè)服務(wù)中心的財(cái)務(wù)管理、各種費(fèi)用開支的規(guī)定等材料2、物業(yè)管理費(fèi)調(diào)整的請(qǐng)示、通知3、上級(jí)機(jī)關(guān)對(duì)物業(yè)管理費(fèi)的相關(guān)指示文件4、上級(jí)機(jī)