合智青羊工業(yè)園管理方案

1、目 錄合智物業(yè)簡介2第一章 項(xiàng)目基本情況與建設(shè)規(guī)劃建議3第一節(jié) 項(xiàng)目基本情況3第二節(jié) 項(xiàng)目建設(shè)規(guī)劃建議3 第二節(jié) 與園區(qū)管委會的協(xié)調(diào)配合與溝通4第二章 物業(yè)管理前期介入方案5第一節(jié) 前期介入班組籌組方案5第二節(jié) 工程前期介入工作職責(zé)6第三節(jié) 工程驗(yàn)收接管交付7第三章 物業(yè)管理服務(wù)實(shí)施方案10第一節(jié) 管理理念10第二節(jié) 項(xiàng)目部管理機(jī)制12第三節(jié) 物業(yè)管理服務(wù)思路14 第四節(jié) 物業(yè)管理服務(wù)質(zhì)量目標(biāo)及實(shí)現(xiàn)措施14第五節(jié) 檔案的建立與管理17第六節(jié) 市政配套設(shè)施、房屋及共用部位管理構(gòu)想19第七節(jié) 工程設(shè)備管理構(gòu)想20第八節(jié) 園區(qū)治安管理26第九節(jié) 園區(qū)交通管理30第十節(jié) 園區(qū)消防管理30第十一節(jié) 園林

2、維護(hù)管理31第十二節(jié) 環(huán)境衛(wèi)生管理32第十三節(jié) 客戶需求及特約服務(wù)44第十四節(jié) 文化活動的組織實(shí)施方案44合智物業(yè)簡介成都合智物業(yè)管理有限公司成立于2002年，是中國著名房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)成都置信集團(tuán)的全資子公司，是持有全國物業(yè)管理二級管理資質(zhì)的專業(yè)物業(yè)管理公司。公司遵循“服務(wù)第一，客戶至上”的宗旨，堅(jiān)持寓管理于服務(wù)之中的原則，以“為您想得更多，為您做得更好”為經(jīng)營理念，以“置信居住，星級服務(wù)”為物業(yè)管理服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)?，F(xiàn)成都合智物業(yè)管理有限公司已被成都置信集團(tuán)授權(quán)管理置信麗都花園、置信花園、置信廣場、置信未來廣場、置信科技園、置信麗舍濱江、曼哈頓商住樓等高檔物業(yè)。管理面積逾100萬平方米，物業(yè)業(yè)態(tài)覆蓋

3、住宅、商業(yè)、旅業(yè)、工業(yè)等多種業(yè)態(tài)。其中，合智物業(yè)管理的置信麗都花園先后被評為“成都市優(yōu)秀物業(yè)管理住宅小區(qū)”、“四川省優(yōu)秀物業(yè)管理住宅小區(qū)”、“全國優(yōu)秀物業(yè)管理示范小區(qū)”。為實(shí)現(xiàn)科學(xué)化、制度化、規(guī)范化管理，合智物業(yè)管理有限公司于2003年通過了iso9000：2000國際質(zhì)量管理體系認(rèn)證。企業(yè)文化精神是置集團(tuán)持續(xù)發(fā)展的靈魂和精髓，是長期發(fā)展的內(nèi)在動力和精神支柱。在企業(yè)的管理服務(wù)過程中，合智物業(yè)一貫秉承置信集團(tuán)企業(yè)文化的精神：(一) 剛健有為、艱苦創(chuàng)業(yè)的奮斗精神；(二) 不斷學(xué)習(xí)、求新求變的創(chuàng)新精神；(三) 風(fēng)雨同舟、共謀發(fā)展的團(tuán)隊(duì)精神；(四) 以人為本、高效多能的職業(yè)精神；(五) 安全第一、精益

4、求精的質(zhì)量精神；(六) 用戶至上、我為人人的服務(wù)精神；(七) 以道制欲、堅(jiān)守信義的道德精神；(八) 擴(kuò)大聯(lián)系、誠信合作的和合精神。第一章 項(xiàng)目基本情況與建設(shè)規(guī)劃建議第一節(jié) 項(xiàng)目基本情況青羊工業(yè)園位于成都市青羊區(qū)蘇坡鄉(xiāng)與文家鄉(xiāng)范圍內(nèi)，占地約4000畝，是由青羊區(qū)政府與本土著名房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)成都置信集團(tuán)聯(lián)合打造的集工業(yè)、高尚住宅、教育、文化、商業(yè)、現(xiàn)代服務(wù)業(yè)為一體的現(xiàn)代化綜合城區(qū)。該城區(qū)囊括機(jī)關(guān)辦公樓、商業(yè)寫字樓、學(xué)校校區(qū)、商業(yè)區(qū)、工業(yè)區(qū)、醫(yī)院、高檔住宅區(qū)等各種業(yè)態(tài)，是一個典型的園林式城市新區(qū)。第二節(jié) 項(xiàng)目建設(shè)規(guī)劃建議根據(jù)該項(xiàng)目規(guī)劃占地面積約2.6平方公里，覆蓋機(jī)關(guān)、學(xué)校、醫(yī)院、辦公樓、商業(yè)區(qū)、工

5、業(yè)區(qū)的實(shí)際情況，我們估計(jì)，在項(xiàng)目竣工交付使用后，常住人口至少達(dá)到5萬人以上，日均人流量可能突破10萬人次以上，在密集的人流中，存在無可估量的商機(jī)，也同時存在較多的治安和消防隱患因此，我們建議：一 項(xiàng)目規(guī)劃時應(yīng)綜合考慮以下基礎(chǔ)配套，在保證物業(yè)功能齊備的前提下，確保物業(yè)增值：a、 園區(qū)的辦公區(qū)、學(xué)校、商業(yè)區(qū)、工業(yè)區(qū)等人流相對密集的場所分區(qū)規(guī)劃相對集中的食堂和衛(wèi)生間，為園區(qū)單位、訪客和業(yè)主提供方便；b、 在園區(qū)規(guī)劃12處商務(wù)中心，配備電話、傳真、網(wǎng)絡(luò)數(shù)據(jù)交換、影印等商務(wù)設(shè)施，為園區(qū)單位服務(wù)；c、 在園區(qū)規(guī)劃1處綜合服務(wù)樓，其功能包括物業(yè)綜合服務(wù)大廳、會客廳、會議室、客房等功能，能滿足園區(qū)單位、業(yè)主及

6、訪客的基本衣食住行需求；d、 與相關(guān)派出所協(xié)調(diào)，在園區(qū)外圍規(guī)劃1處治安巡邏室，由派出所安排巡邏民警住場，有效保障社區(qū)治安，營造良好的社區(qū)治安環(huán)境；e、 在園區(qū)的相關(guān)部位規(guī)劃停車場，保證園區(qū)車輛停放。二 物業(yè)管理功能用房配備建議：a、 園區(qū)的住宅區(qū)、商業(yè)區(qū)、辦公區(qū)各規(guī)劃1處約80平方米的物業(yè)管理辦公用房，由物業(yè)公司根據(jù)實(shí)際需求設(shè)立管理處和客戶服務(wù)中心、商務(wù)中心；b、 如規(guī)劃時未考慮建設(shè)綜合服務(wù)樓，則需在園區(qū)相對居中位置考慮規(guī)劃1處約200平方米左右的辦公用房，由物業(yè)公司設(shè)立青羊工業(yè)園園區(qū)物業(yè)管理項(xiàng)目部；c、 在物業(yè)的相關(guān)位置預(yù)留物業(yè)管理功能用房，包括工具間、操作間、值班室、庫房等，具體部位和大小

7、在工程前期介入圖紙會審期間確定。三、 據(jù)園區(qū)物業(yè)業(yè)態(tài)的不同，我們對園區(qū)的安防及消防設(shè)施設(shè)備配置建議：a、 進(jìn)行封閉式管理，在住宅區(qū)設(shè)置周界監(jiān)控設(shè)備和紅外線對射，設(shè)置樓宇對講系統(tǒng)，入口及單元門門禁系統(tǒng)，通過現(xiàn)代化設(shè)備提供可靠的安全保障；住宅區(qū)可根據(jù)房屋性質(zhì)（多層或高層）決定配置消防設(shè)備及器材；b、 商業(yè)區(qū)、工業(yè)區(qū)、辦公區(qū)等根據(jù)業(yè)主需求進(jìn)行半封閉式管理或開放式管理，主要依靠人員值崗和巡邏行人和訪客進(jìn)行管理，在主入口等重要場所安裝監(jiān)控設(shè)備，對進(jìn)出人員適時錄像。消防設(shè)備及器材根據(jù)消防部門要求進(jìn)行配置，以確保后期物業(yè)管理公司對消防事故的處理能力。第三節(jié) 與園區(qū)管委會的協(xié)調(diào)配合與溝通有效的協(xié)調(diào)和溝通是管理

8、工作得以順利實(shí)施的重要保障，在公司的各項(xiàng)管理活動中，我們建立了完善的溝通機(jī)制，保證信息傳遞和反饋渠道暢通，真正做得令行禁止，步調(diào)一致。在與青羊工業(yè)園管委會和公司總部的協(xié)調(diào)配合上，我們采用項(xiàng)目部現(xiàn)場辦公，各專業(yè)負(fù)責(zé)人與管委會和公司總部對口協(xié)調(diào)工作，使園區(qū)管委會和公司總部的需求信息能在第一時間傳遞到執(zhí)行部門，由執(zhí)行部門及時通過服務(wù)。針對重大協(xié)調(diào)配合工作，由管委會直接傳達(dá)到項(xiàng)目部，項(xiàng)目部經(jīng)理請示公司領(lǐng)導(dǎo)后安排實(shí)施。為了協(xié)調(diào)配合工作能深入開展，我們定期與管委會舉行辦公會，就一些重要工作的進(jìn)展情況及時匯報，確保管委會隨時掌控工作的進(jìn)展情況。第二章 物業(yè)管理前期介入方案第一節(jié) 前期介入班長籌組方案：針對青

9、羊工業(yè)園為包括商業(yè)、學(xué)校、辦公、居住、工業(yè)等較為復(fù)雜的業(yè)態(tài)結(jié)構(gòu)，占地面積龐大的特點(diǎn)，我們對該項(xiàng)目前期介入工作非常重視，在項(xiàng)目規(guī)劃設(shè)計(jì)期間，我們將組建完善的工程前期介入團(tuán)隊(duì)進(jìn)行工程前期介入，與投資單位、設(shè)計(jì)單位和開發(fā)單位共同研討設(shè)計(jì)方案，及時發(fā)現(xiàn)和整改存在的問題，減少不合理設(shè)計(jì)和施工給物業(yè)今后運(yùn)行管理帶來的影響，掌握工程第一手資料，為后期物業(yè)管理打下基礎(chǔ)。因此，在項(xiàng)目規(guī)劃設(shè)計(jì)期間，我們將組建前期介入工作小組，共同參與項(xiàng)目的規(guī)劃設(shè)計(jì)和方案、圖紙討論和審定，小組骨干成員包括我公司各部門主管和小區(qū)主任等專業(yè)人才，并在此基礎(chǔ)上，根據(jù)工程進(jìn)度情況，逐步籌建物業(yè)前期介入項(xiàng)目部，前期項(xiàng)目部組成架構(gòu)如下：項(xiàng)目部

10、 工程部綜合部保安部環(huán)衛(wèi)部籌組員保潔小組園林小組水電小組設(shè)備小組土建小組保安小組 在物業(yè)前期介入過程中，我們首先組建一個過渡型管理團(tuán)隊(duì)，在前期介入小組中物色理想的該項(xiàng)目管理負(fù)責(zé)人員。因此，我們計(jì)劃在開發(fā)單位進(jìn)行前期開發(fā)期間，安排籌組前期介入項(xiàng)目部、工程小組、保安小組、保潔小組介入，人員進(jìn)場時間由開發(fā)單位確定，我們認(rèn)為最好在開發(fā)公司現(xiàn)場辦公的同時進(jìn)場最好，通過良好的物業(yè)管理為項(xiàng)目前期營造舒適安定的工作環(huán)境，并逐步形成青羊工業(yè)園物業(yè)管理項(xiàng)目部。在物業(yè)前期介入的管理中，工程前期介入尤為重要，因此，我們計(jì)劃在首期工程主體基本完工進(jìn)行設(shè)備安裝和內(nèi)部裝修期間安排工程前期介入（在工程前期介入班子未正式進(jìn)場以

11、前，主要由物業(yè)前期介入工作小組負(fù)責(zé)方案審定和參與圖紙會審、設(shè)備選型等工作），工程前期介入以小組為單位存在，納入前期介入項(xiàng)目部統(tǒng)一管理，二期工程及該項(xiàng)目的后續(xù)工程的前期介入工作由該項(xiàng)目部具體負(fù)責(zé)實(shí)施。考慮到該項(xiàng)目市政配套系統(tǒng)設(shè)施設(shè)備復(fù)雜（相當(dāng)于一個獨(dú)立城鎮(zhèn)）的實(shí)際情況，首期工程的工程前期介入小組必須具有過硬的技術(shù)實(shí)力，因此，我們計(jì)劃工程前期介入人員應(yīng)由以下以高級技術(shù)職稱為中堅(jiān)力量組成的技術(shù)團(tuán)隊(duì)，并逐以該骨干團(tuán)隊(duì)為基礎(chǔ)并在此基礎(chǔ)上逐步形成青羊工業(yè)園后期物業(yè)管理工程技術(shù)部，該團(tuán)隊(duì)骨干技術(shù)力量因包括：機(jī)電小組：組長1人，機(jī)電工程師（安裝工程師）職稱，組員（技術(shù)人員）根據(jù)開發(fā)工作量確定，負(fù)責(zé)工程設(shè)備的前

12、期介入工作，協(xié)助開發(fā)單位監(jiān)理工程師參與現(xiàn)場巡視檢查，參與項(xiàng)目設(shè)計(jì)及圖紙會審。與設(shè)計(jì)單位、投資單位、開發(fā)單位、施工單位建立良好的工作關(guān)系，保證前期介入工作的正常開展。土建小組：組長1人，土建工程師職稱，組員根據(jù)開發(fā)工作量確定，負(fù)責(zé)市政建設(shè)、土建、裝修的前期介入工作，協(xié)助開發(fā)單位土建監(jiān)理工程師參與現(xiàn)場巡視檢查和土建及市政工程施工管理，參與項(xiàng)目設(shè)計(jì)及圖紙會審。水電小組：組長1人，給排水工程師職稱，組員根據(jù)開發(fā)工作量確定，負(fù)責(zé)水電安裝的前期介入工作，協(xié)助開發(fā)單位監(jiān)理水電工程師參與現(xiàn)場巡視檢查，參與項(xiàng)目設(shè)計(jì)及圖紙會審。園林小組：組長1人，園藝師職稱，組員根據(jù)開發(fā)工作量確定，負(fù)責(zé)園區(qū)園林的前期介入工作，協(xié)

13、助開發(fā)單位園林監(jiān)理工程師參與現(xiàn)場巡視檢查和園林施工管理，與項(xiàng)目設(shè)計(jì)及圖紙會審。第二節(jié) 工程前期介入工作職責(zé)1、參與項(xiàng)目設(shè)計(jì)及圖紙會審，形成會審紀(jì)要；2、對項(xiàng)目的規(guī)劃設(shè)計(jì)提出有利于物業(yè)管理順利實(shí)施的建議，由建設(shè)單位及設(shè)計(jì)單位調(diào)整、改進(jìn)，涉及以下方面內(nèi)容：2.1物業(yè)的設(shè)計(jì)使用功能（如停車場、銀行、商店、公共衛(wèi)生間、公共食堂等）；2.2后期經(jīng)營管理中存在不足處的調(diào)整和改進(jìn)方案；2.3對總平和室內(nèi)各種管線的布局、位置、高度、離墻距離等從日后使用和維修的角度提出合理化建議；2.4根據(jù)項(xiàng)目實(shí)際情況，論證提交水、電、氣供應(yīng)量符合地域特點(diǎn)和發(fā)展需要的具體方案；3、參與設(shè)備選型及安裝方案審定；3.1控制因設(shè)備選

14、型及安裝不當(dāng)給物業(yè)以后運(yùn)行管理帶來隱患；3.2設(shè)備型號、技術(shù)參數(shù)適合物業(yè)配套使用要求；3.3安裝方案應(yīng)有利于設(shè)備正常運(yùn)行和維護(hù)保養(yǎng)。4、檢驗(yàn)使用的各種材料、備件是否符合質(zhì)量要求；5、參與工程現(xiàn)場檢查監(jiān)理，工程施工中按國家有關(guān)法律規(guī)定、技術(shù)標(biāo)準(zhǔn)及合同進(jìn)行檢查，及時發(fā)現(xiàn)不合格項(xiàng)及產(chǎn)生不合格項(xiàng)的原因，會同建設(shè)方、施工方尋求處理方案，作出過程記錄；6、參與隱蔽工程檢查，竣工后索取相關(guān)隱蔽簽證記錄；7、參與現(xiàn)場監(jiān)督管道打壓試驗(yàn)、通球通水試驗(yàn)、線路絕緣測試、衛(wèi)生間閉水實(shí)驗(yàn)等；8、雨后注意觀察房屋的滲漏及沉降情況，及時將意見反饋給開發(fā)商整改；9、跟進(jìn)總平施工，繪制圖紙以做好地下管線的實(shí)際布置記錄；10、參與

15、竣工驗(yàn)收和接管驗(yàn)收; 嚴(yán)格按照接管驗(yàn)收標(biāo)準(zhǔn)進(jìn)行接管驗(yàn)收；11、盡可能全面地收集物業(yè)的各種資料，熟悉各個部分,為日后管理作充分的準(zhǔn)備；第三節(jié) 工程驗(yàn)收接管交付在首期工程竣工交付使用前，項(xiàng)目部組織綜合管理部、工程部、保安部、環(huán)衛(wèi)部、園藝部等相關(guān)部門，立即組織接管交付工作。主要工作任務(wù)包括：1、 由綜合管理部牽頭，準(zhǔn)備交付資料，主要包括：a物業(yè)管理手冊b入住指南c業(yè)主資料d裝飾裝修管理制度e裝修申報相關(guān)表格2、 由工程部牽頭準(zhǔn)備項(xiàng)目資料接管，主要包括：a. 項(xiàng)目批準(zhǔn)文件；b.用地批準(zhǔn)文件；c.拆遷資料； d.房屋分產(chǎn)權(quán)清冊。3、 由工程部牽頭，綜合管理部配合，準(zhǔn)備質(zhì)保、技術(shù)資料接管，包括：a.竣工圖

16、(包括總平面.建筑.結(jié)構(gòu).設(shè)備.附屬工程有隱蔽管線的全套圖紙)；b地質(zhì)勘察報告；c.工程合同及開、竣工報告；d. 圖紙會審記錄； e. 工程設(shè)計(jì)變更通知及技術(shù)核定單(包括質(zhì)量事故處理記錄)；f. 隱蔽工程驗(yàn)收簽證；g. 沉降觀測記錄；h. 竣工驗(yàn)收證明書；i鋼材.水泥等主要材料的質(zhì)量保證書;j. 新材料、構(gòu)配件的鑒定合格證書;k.水、電、氣、視、訊、衛(wèi)生潔具、消防、電梯等設(shè)備的檢驗(yàn)合格證書;l. 砂漿，混凝土試塊試壓報告; m. 供水、供暖、煤氣管道的試壓報告。4、 由工程部組織對工程實(shí)體部分接管驗(yàn)收，包括：4.1 市政工程設(shè)施及總平面驗(yàn)收接管；4.2房屋主體結(jié)構(gòu)驗(yàn)收接管；4.3房屋建筑部分及

17、裝飾裝修驗(yàn)收接管； 4.4房屋水、電、氣、視、訊驗(yàn)收接管；4.5市政管網(wǎng)及給水系統(tǒng)驗(yàn)收接管；4.7 配套系統(tǒng)工程設(shè)備驗(yàn)收接管，包括景觀設(shè)備、變配電設(shè)備、消防設(shè)備、安防及監(jiān)控設(shè)備、網(wǎng)絡(luò)設(shè)備、通信設(shè)備等園區(qū)配套設(shè)施設(shè)備驗(yàn)收接管；4.8驗(yàn)收接管的主要手段包括通水試驗(yàn)、通球試驗(yàn)、閉水試驗(yàn)、打壓測試、絕緣測試、耐壓測試、信號測試、借助現(xiàn)代工具和目測相結(jié)合的辦法進(jìn)行。5、 由保安部組織實(shí)施園區(qū)的交通、消防、監(jiān)控等設(shè)施設(shè)備的接管驗(yàn)收，并根據(jù)實(shí)際情況實(shí)施園區(qū)安全保衛(wèi)、交通管理、消防管理方案；6、 由環(huán)衛(wèi)部負(fù)責(zé)組織對接管后的樓宇、道路、設(shè)施設(shè)備等進(jìn)行開荒，保證物業(yè)交付質(zhì)量?？傊?，通過嚴(yán)格地竣工檢查驗(yàn)收接管，為業(yè)

18、主提供符合質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)的產(chǎn)品，實(shí)現(xiàn)“為您想得更多，為您做得更好”的服務(wù)承諾，是我們不懈努力追求的目標(biāo)。第三章 物業(yè)管理服務(wù)實(shí)施方案我們組織公司物業(yè)管理專家對青羊工業(yè)園進(jìn)行實(shí)地考察，在深入挖掘設(shè)計(jì)和開發(fā)思路的基礎(chǔ)上，結(jié)合項(xiàng)目特點(diǎn)，確立了我們的整體構(gòu)想和管理策劃思路，首先，我們對該園區(qū)實(shí)行項(xiàng)目管理制，根據(jù)園區(qū)業(yè)態(tài)的不同，組建不同業(yè)態(tài)的客戶服務(wù)中心，并根據(jù)業(yè)主需求，針對業(yè)態(tài)實(shí)施封閉式管理、半封閉式管理和開放式管理，在有需求的客戶服務(wù)中心和商務(wù)中心提供雙語服務(wù)。第一節(jié) 管理理念自合智物業(yè)成立以來，就一直秉承“為您想得更多，為您做得更好”的質(zhì)量方針，遵循“服務(wù)第一，業(yè)主至上”的服務(wù)宗旨，堅(jiān)持“寓管理于服務(wù)之

19、中”的工作原則，積極引入先進(jìn)的物業(yè)管理模式為我所用，在基本服務(wù)范圍之內(nèi)，不僅提供規(guī)范、完善、人性化的高質(zhì)量服務(wù)，實(shí)現(xiàn)物業(yè)使用的便利性、舒適性，延長物業(yè)的使用壽命，實(shí)現(xiàn)保值增值，而且將服務(wù)提升到文化的層面，同時引入社區(qū)文化、社區(qū)經(jīng)濟(jì)的概念，盡可能地賦予物業(yè)以附加值，使得物業(yè)管理的功能有了更加廣闊的發(fā)揮空間，使置信集團(tuán)的文化理念在物業(yè)管理中延伸。 我們的核心理念：經(jīng)典物業(yè)品牌的締造者 高尚生活空間的創(chuàng)造者 未來生活方式的倡導(dǎo)者 開發(fā)商企業(yè)信譽(yù)的延續(xù)者我們的企業(yè)精神：奉獻(xiàn)精神、敬業(yè)精神、創(chuàng)新精神、拼搏精神與團(tuán)隊(duì)合作精神。我們的文化精神：一、剛健有為、艱苦創(chuàng)業(yè)的奮斗精神；二、不斷學(xué)習(xí)、求新求變的創(chuàng)新精

20、神；三、風(fēng)雨同舟、共謀發(fā)展的敬業(yè)精神； 四、以人為本、高效多能的管理精神； 五、質(zhì)量第一、精益求精的質(zhì)量精神； 六、業(yè)主至上、我為人人的服務(wù)精神； 七、以道制欲、堅(jiān)守信義的道德精神； 八、擴(kuò)大聯(lián)系、誠信合作的合作精神；我們的管理風(fēng)格：認(rèn)真、嚴(yán)格、主動、高效。 認(rèn)真：精益求精、刨根問底； 嚴(yán)格：嚴(yán)格律己、嚴(yán)格律人、嚴(yán)格于工作流程、嚴(yán)格獎罰； 主動：主動接受任務(wù)、主動承擔(dān)責(zé)任、主動完善提高； 高效：明確的工作計(jì)劃、明確的文件答復(fù)時間，為明天留出空余、零等待的工作作風(fēng)。我們的質(zhì)量方針：實(shí)施科學(xué)管理 持續(xù)改進(jìn)服務(wù) 不斷開拓創(chuàng)新 增強(qiáng)顧客滿意我們的質(zhì)量目標(biāo)： 質(zhì)量在心中、質(zhì)量在手中；數(shù)據(jù)指標(biāo)量化如下服務(wù)

21、綜合滿意率：98%有效投訴處理率：100%公共配套設(shè)施完好率：98%以上房屋零修及時率：98%以上零修合格率：100%物業(yè)管理人員執(zhí)證上崗率：90%我們的人才觀念：吸引人才，凝聚人才，發(fā)展人才，經(jīng)營人才。在青羊工業(yè)園的物業(yè)管理服務(wù)實(shí)施過程中，我們將一如既往的秉承置信集團(tuán)的管理理念，為園區(qū)業(yè)主提供優(yōu)質(zhì)高效的物業(yè)管理服務(wù)。第二節(jié) 項(xiàng)目部管理機(jī)制1. 項(xiàng)目部管理架構(gòu)（該架構(gòu)為項(xiàng)目成型后的架構(gòu)方案）：項(xiàng)目部環(huán)衛(wèi)部園藝部綜合管理部保安部工程部辦公區(qū)服務(wù)中心商業(yè)區(qū)服務(wù)中心工業(yè)區(qū)服務(wù)中心住宅區(qū)服務(wù)中心2. 項(xiàng)目部人事架構(gòu)：ii. 項(xiàng)目部設(shè)置項(xiàng)目經(jīng)理1人（項(xiàng)目經(jīng)理資格），負(fù)責(zé)項(xiàng)目的全面管理工作；iii. 工程

22、部設(shè)置經(jīng)理1人（高級工程師資格），土建維修主管1人（土建工程師資格），機(jī)電主管1人（機(jī)電工程師資格）；iv. 保安部設(shè)置保安隊(duì)長1人，副隊(duì)長2人；v. 綜合管理部設(shè)置主管1人，人力資源專員1人，內(nèi)勤1人，品質(zhì)督導(dǎo)2人， 食堂管理員1人，采購1人，庫管員1人；vi. 園藝部設(shè)置園藝主管1人（園藝師資格）；vii. 環(huán)衛(wèi)部設(shè)置主管1人，副主管2人；viii. 服務(wù)中心設(shè)置接待員1人，收銀員1人；三 員工培訓(xùn)：為提高全體從業(yè)人員的綜合素質(zhì)，將著力做好物業(yè)管理工作的職業(yè)培訓(xùn)，提高職工崗位技能，培職養(yǎng)工服務(wù)意識，樹立良好的職業(yè)道德風(fēng)尚和敬業(yè)愛崗精神，開展有計(jì)劃的培訓(xùn)工作，培訓(xùn)主要內(nèi)容包括：a 9000質(zhì)

23、量管理體系培訓(xùn)；b 物業(yè)管理基礎(chǔ)知識培訓(xùn)；c 公司規(guī)章制度培訓(xùn)；d 員工崗位職責(zé)培訓(xùn)；e 各專業(yè)技術(shù)規(guī)程培訓(xùn)；f 各專業(yè)現(xiàn)場實(shí)際操作培訓(xùn)；g 外聘教員對保衛(wèi)、消防培訓(xùn)；h 外聘教員對工業(yè)物業(yè)管理知識進(jìn)行培訓(xùn)。四 員工激勵機(jī)制有效的激勵員工是現(xiàn)代企業(yè)管理的主要課題，通過對員工的激勵，能使員工的個人綜合素質(zhì)得到很快提升，增強(qiáng)員工對企業(yè)的歸屬感，增加企業(yè)的凝聚力。因此，在置信集團(tuán)的統(tǒng)一領(lǐng)導(dǎo)下，合智物業(yè)已經(jīng)形成了完善的員工激勵機(jī)制。我們對員工的激勵主要包括建立有效的員工考評辦法和行為規(guī)范，通過考察員工的工作能力、工作態(tài)度、工作業(yè)績、敬業(yè)精神、對企業(yè)的忠誠度、個人的綜合素養(yǎng)等方面，從勞動報酬、提供培訓(xùn)機(jī)

24、會、提供晉升空間和更好的工作平臺等方面實(shí)現(xiàn)。其運(yùn)作模式為：獎勵（處罰）加薪（降級）培訓(xùn)機(jī)會晉職（降職、淘汰）。通過有效的員工激勵，提高員工的工作激情和工作責(zé)任感，使員工保持良好的工作激情，更好的為業(yè)主服務(wù)，是我們一貫的工作方式。第三節(jié) 物業(yè)管理服務(wù)思路規(guī)范嚴(yán)謹(jǐn)?shù)墓芾沓绦颍啙嵱行У姆?wù)流程，是物業(yè)管理目標(biāo)實(shí)現(xiàn)的根本保證。我們經(jīng)過不斷地整合和持續(xù)改進(jìn)，目前以形成了以iso9001/2000質(zhì)量管理體系為綱領(lǐng)的管理服務(wù)體系，并將其完全運(yùn)用于管理服務(wù)中，包括決策管理、咨詢管理、行政管理、營銷管理、財(cái)務(wù)管理、人力資源管理、物資管理、產(chǎn)品及服務(wù)提供、品質(zhì)監(jiān)控與改進(jìn)等，我們不斷地優(yōu)化管理服務(wù)流程，從根本上

25、保障產(chǎn)品（服務(wù)）質(zhì)量的不斷提升。根據(jù)青羊工業(yè)園的特點(diǎn)，我們經(jīng)過調(diào)研分析，考慮在青羊工業(yè)園的管理服務(wù)中，根據(jù)不同的業(yè)態(tài)分布和服務(wù)需求，建立以項(xiàng)目部為品質(zhì)保障的中心，以客戶服務(wù)中心為指揮調(diào)度中心和信息窗口的扁平管理思路，通過客戶服務(wù)中心向園區(qū)業(yè)主和相關(guān)單位、來訪客人提供便捷的“一站式”服務(wù)，使客戶服務(wù)中心成為我們與業(yè)主、住場單位、訪客的信息溝通交流中心。在園區(qū)不同的業(yè)態(tài)的客戶服務(wù)中心，將負(fù)責(zé)指揮調(diào)度該中心的相關(guān)工作人員，迅速處理相關(guān)投訴，通過業(yè)主需求的各項(xiàng)物業(yè)管理服務(wù)。在園區(qū)內(nèi)，我們除了客戶服務(wù)中心提供時段（8：3020：00）服務(wù)外，項(xiàng)目部將提供管理人員24小時值班制度，有效保障向業(yè)主、相關(guān)單位

26、、來訪客人提供全天候的物業(yè)管理服務(wù)，建立良好的物業(yè)管理服務(wù)于溝通平臺，有效滿足園區(qū)相關(guān)方的各種物業(yè)管理服務(wù)需求。第四節(jié) 物業(yè)管理服務(wù)質(zhì)量目標(biāo)及實(shí)現(xiàn)措施通過對青羊工業(yè)園項(xiàng)目定位的綜合分析，結(jié)合我們多年物業(yè)管理經(jīng)驗(yàn)積累和公司質(zhì)量管理體系要求，參照全國城市物業(yè)管理評分標(biāo)準(zhǔn)，我們制定了青羊工業(yè)園的物業(yè)管理目標(biāo)和實(shí)現(xiàn)措施，確保園區(qū)接管后首年達(dá)到“市優(yōu)”標(biāo)準(zhǔn)，次年達(dá)到“省優(yōu)”標(biāo)準(zhǔn)，三年達(dá)到“國優(yōu)”標(biāo)準(zhǔn)：序號指標(biāo)名稱國家標(biāo)準(zhǔn)管理目標(biāo)管理目標(biāo)實(shí)施措施1房屋完好率98%100%落實(shí)責(zé)任人，實(shí)行巡視制度，建檔記錄，確保房屋完好，無違章搭建及損壞公共設(shè)施2零修、急修及時率98%100%接到維修通知15分鐘內(nèi)到達(dá)現(xiàn)場

27、，及時完成并建立回訪制度，小修24小時內(nèi)，中修3天內(nèi)，大修7天內(nèi)3維修工程質(zhì)量合格率100%100%分項(xiàng)檢查，一步到位，并進(jìn)行回訪制度，以確保維修工程合格，滿足客戶需求。4管理費(fèi)收繳率98%100%按照規(guī)定收取，不擅自提高收費(fèi)，使管理費(fèi)取之于民，用之于民。5綠化完好率95%99% 落實(shí)責(zé)任人進(jìn)行養(yǎng)護(hù)，實(shí)行巡查制度，建檔記錄，并由綠化主管監(jiān)督執(zhí)行，以確保園區(qū)公共綠化地?zé)o破壞、無踐踏，無黃土裸露現(xiàn)象，發(fā)現(xiàn)問題立即修復(fù)。及時修剪，使草坪高度維持在5-8厘米；每年補(bǔ)栽2次；每年施肥2次；每年定期除蟲害。6清潔、保潔率99%99%落實(shí)責(zé)任人進(jìn)行保潔工作，實(shí)行巡查制度，建檔記錄，并由環(huán)衛(wèi)主管監(jiān)督執(zhí)行，以確

28、保園區(qū)內(nèi)垃圾日產(chǎn)日清，空氣清新，設(shè)施完好7道路完好率及使用率90%99% 落實(shí)責(zé)任人進(jìn)行養(yǎng)護(hù)，實(shí)行巡查制度，建檔記錄，由工程部土建主管監(jiān)督執(zhí)行，以確保道路完好、暢通8化糞池、雨水井、污水井完好率無95% 落實(shí)責(zé)任人進(jìn)行養(yǎng)護(hù)，實(shí)行巡查制度，建檔記錄，由工程部土建主管監(jiān)督執(zhí)行，以確保溝、渠、井完好，并定期疏通、清理9排水管、明暗溝完好率無99%落實(shí)責(zé)任人進(jìn)行養(yǎng)護(hù)，實(shí)行每月巡查制度，建檔記錄，由工程部土建主管監(jiān)督執(zhí)行，以確保水管暢通無阻、無塌陷10路燈完好率85%99%落實(shí)責(zé)任人進(jìn)行養(yǎng)護(hù)，實(shí)行每日巡查制度，建檔記錄，由工程部設(shè)備主管監(jiān)督執(zhí)行，以確保路燈無損、正常使用并進(jìn)行定期清潔、養(yǎng)護(hù)11停車場、單

29、車棚完好率無99%落實(shí)責(zé)任人進(jìn)行養(yǎng)護(hù)，實(shí)行巡查制度，建檔記錄，保安隊(duì)長監(jiān)督執(zhí)行，以確保設(shè)施完好，方便使用12公共休閑設(shè)施及小區(qū)雕塑完好率無99%落實(shí)責(zé)任人進(jìn)行養(yǎng)護(hù)，實(shí)行巡查制度，建檔記錄，保安隊(duì)長監(jiān)督執(zhí)行，以確保設(shè)施完好，美觀清潔13小區(qū)內(nèi)治安案件發(fā)生率0.1% 無保安員經(jīng)培訓(xùn)考核后上崗，并每周訓(xùn)練三次，每次兩小時，以保障保安隊(duì)伍的素質(zhì)和狀態(tài)；落實(shí)保安崗位職責(zé)，明確責(zé)任，實(shí)行24小時巡視制度，以確保園區(qū)的安全14消防設(shè)施設(shè)備完好率100%100%落實(shí)責(zé)任人進(jìn)行養(yǎng)護(hù)，實(shí)行巡查制度，建檔記錄，項(xiàng)目部經(jīng)理監(jiān)督執(zhí)行，并定期維護(hù)和檢修以確保消防設(shè)施完好無損、正常使用15火災(zāi)發(fā)生率0.1%0項(xiàng)目部全員義務(wù)

30、消防員制，并定期進(jìn)行培訓(xùn)和演習(xí)，加強(qiáng)宣傳，設(shè)置專人負(fù)責(zé)日常巡視，發(fā)現(xiàn)隱患，及時處理并通知項(xiàng)目部，以確保園區(qū)消防安全16違章處理率無90%建立巡視制度，跟蹤管理，及時發(fā)現(xiàn)、及時處理，并加強(qiáng)宣傳工作，取得住戶的理解，杜絕違章事情發(fā)生，并進(jìn)行回訪檔案記錄17住戶有效投訴處理率無100%按照政策規(guī)定，做好各項(xiàng)工作，同時加強(qiáng)與住戶的溝通，定期舉行相關(guān)方懇談會，了解相關(guān)方的愿望和要求，滿足相關(guān)方的需要，發(fā)生投訴及時處理，同時建立檔案跟蹤處理結(jié)果。18管理人員持證上崗率無80%員工分別進(jìn)行入職培訓(xùn)、在職培訓(xùn)、定期培訓(xùn)等常規(guī)培訓(xùn)，并予以考核，不合格者予以淘汰；對于特種作業(yè)、行業(yè)性要求的員工要通過有關(guān)部門培訓(xùn)、

31、考核，公司將就有關(guān)技術(shù)、技能進(jìn)行定期培訓(xùn)，并予以考核，確保培訓(xùn)合格率達(dá)100%，以保障員工的素質(zhì)19維修服務(wù)回訪率無60%對于進(jìn)行維修的項(xiàng)目實(shí)行回訪制度，建檔記錄，以確保維修服務(wù)滿足客戶的需要。20住戶對物業(yè)管理滿意率95%98%在日常工作中及時收集客戶的需求信息，盡可能地滿足客戶的需要，加強(qiáng)雙方的溝通，以確保相關(guān)方對物業(yè)管理工作的滿意。第五節(jié) 檔案的建立與管理知識經(jīng)濟(jì)的悄然興起，信息的重要性日益突出，在物業(yè)管理過程中，信息資源已經(jīng)成為不可或缺的重要組成部分。因此，我們針對青羊工業(yè)園的實(shí)際情況，將建立符合園區(qū)物業(yè)管理需求的檔案管理辦法，達(dá)到信息共享、合理利用、查閱方便、從而有效的提升物業(yè)管理品

32、質(zhì)。一 資料的收集：為了確保資料收集齊全，檔案建立完善，我們將設(shè)立專職文員負(fù)責(zé)檔案建立和管理工作。在建立檔案時，我們將按照國家標(biāo)準(zhǔn)對其分為以下類別進(jìn)行收集整理，為園區(qū)順利達(dá)到國家優(yōu)秀示范園區(qū)打下堅(jiān)實(shí)基礎(chǔ)：1 礎(chǔ)資料類：包括項(xiàng)目批準(zhǔn)文件，用地批準(zhǔn)文件，拆遷資料， 房屋分產(chǎn)權(quán)清冊，竣工圖(包括園林總平面.建筑.結(jié)構(gòu).設(shè)備.附屬工程所有隱蔽管線的全套圖紙)，地質(zhì)勘察報告，工程合同及開、竣工報告，圖紙會審記錄，工程設(shè)計(jì)變更通知及技術(shù)核定單(包括質(zhì)量事故處理記錄)，隱蔽工程驗(yàn)收簽證，沉降觀測記錄，竣工驗(yàn)收證明書，鋼材.水泥等主要材料的質(zhì)量保證書，新材料、構(gòu)配件的鑒定合格證書，水、電、氣、視、訊、衛(wèi)生潔具

33、、消防、電梯等設(shè)備的隨機(jī)技術(shù)資料和檢驗(yàn)合格證書，砂漿、混凝土試塊試壓報告，.供水、供暖、煤氣管道的試壓報告等。2 戶資料的整理歸檔，包括：交房程序表，房屋狀態(tài)確認(rèn)表，物業(yè)管理協(xié)議，業(yè)主家庭成員清冊，業(yè)主身份證復(fù)印件，業(yè)主機(jī)動車登記表，業(yè)主領(lǐng)用物品登記表，裝修申請表，裝修施工承諾書，裝修單位營業(yè)執(zhí)照、資質(zhì)證復(fù)印件，業(yè)主裝修設(shè)計(jì)方案，裝修繳款通知單，裝修施工證，裝修巡視檢查表，違規(guī)裝修處理通知單，裝修竣工檢查表，裝修退款審批表等。3 iso9001/2000質(zhì)量體系運(yùn)行資料，包括：財(cái)務(wù)報表、客戶服務(wù)中心記錄、各部門相關(guān)記錄、工程、設(shè)備運(yùn)行維護(hù)管理工作計(jì)劃，運(yùn)行、維護(hù)、檢修記錄，工程，設(shè)備巡視檢查記

34、錄，各部門交接班記錄、值班記錄，特約服務(wù)記錄等。4 公司行政文件，主要包括iso9001/2000管理體系文件，各專業(yè)作業(yè)指導(dǎo)書，集團(tuán)公司及物業(yè)公司下發(fā)的管理標(biāo)準(zhǔn)、制度，公司規(guī)章制度、員工行為規(guī)范、通知、通報文件，相關(guān)政府部門文件；5 項(xiàng)目部組織的各種文化活動資料，包括圖文資料，影音資料，相關(guān)媒體的報道等。二 檔案的保管、查閱與銷毀：首先，我們根據(jù)檔案資料的類別，進(jìn)行分類編制檔案目錄，按照內(nèi)容、部門、年度、保存期限、保密程度進(jìn)行主卷，逐一編號、登記造冊、分柜保存。并隨時保證檔案室清潔、通風(fēng)、干燥，確保文件存放符合防火、防潮、防蟲、防鼠等基本條件。在檔案查閱與銷毀方面，我們嚴(yán)格執(zhí)行集團(tuán)公司檔案管

35、理制度，采用科學(xué)手段，逐步實(shí)現(xiàn)檔案管理現(xiàn)代化。第六節(jié) 市政配套設(shè)施、房屋及共用部位管理構(gòu)想為了加強(qiáng)對青羊工業(yè)園園區(qū)道路、房屋及共用部位共用設(shè)施設(shè)備的管理，我們結(jié)合項(xiàng)目的特點(diǎn)， 根據(jù)國家優(yōu)秀物業(yè)管理創(chuàng)優(yōu)的管理經(jīng)驗(yàn)，結(jié)合公司iso9001/2000質(zhì)量管理體系制定了完善的管理方案：總體上看，園區(qū)房屋結(jié)構(gòu)分類主要包括磚混結(jié)構(gòu)、框架結(jié)構(gòu)、鋼結(jié)構(gòu)幾個方面的結(jié)構(gòu)性質(zhì)，我們在房屋裝修、維護(hù)、修繕管理時，將根據(jù)園區(qū)不同業(yè)態(tài)的房屋接構(gòu)，制定不同的管理措施。一、 市政配套設(shè)施的維護(hù)管理：因青羊工業(yè)園規(guī)劃建設(shè)構(gòu)思是建設(shè)成一個園林景觀式的多功能綜合城區(qū)，在園區(qū)內(nèi)的市政道路、市政設(shè)施、建筑小品數(shù)量龐大，種類繁多。因此，

36、我們在項(xiàng)目部工程部中，安排了專業(yè)的土建工程師和給排水工程師，從技術(shù)力量上有效保障對園區(qū)市政設(shè)施的維護(hù)管理力量。在對園區(qū)市政道路、市政設(shè)施、市政管網(wǎng)、建筑小品的維護(hù)管理方面，由工程部土建工程師依據(jù)國家標(biāo)準(zhǔn)為指導(dǎo)，結(jié)合園區(qū)實(shí)際情況，根據(jù)公司iso9001質(zhì)量管理體系，制定園區(qū)道路、市政設(shè)施、市政管網(wǎng)及建筑小品的維護(hù)、修繕計(jì)劃。二、 房屋及共用部位的維護(hù)管理：由工程部經(jīng)理牽頭，由專業(yè)主管及相關(guān)專業(yè)工程師具體負(fù)責(zé)，建立完善的房屋及共用部位共用設(shè)施設(shè)備管理制度，包括：房屋、及共用部位、配套設(shè)施管理措施，房屋及共用部位維護(hù)修繕計(jì)劃，包括定期檢查房屋主體結(jié)構(gòu)、防水、裝修局部維修及翻新、道路修繕、化糞池清淘、

37、雨污水井（溝）疏淘、電纜井積水清理、園區(qū)工業(yè)污水系統(tǒng)處理等；制定共用部位大中修方案并報請業(yè)主審核實(shí)施，配套功能用房改造等；制定詳盡的裝修管理措施，保證業(yè)主及相關(guān)單位在二次裝修過程中的相關(guān)活動符合國家規(guī)定。制定空置房管理標(biāo)準(zhǔn)，對尚未交付的空置房嚴(yán)格按照空置房管理標(biāo)準(zhǔn)定期檢查，保證空置房隨時完好。根據(jù)房屋的不同類別，向業(yè)主和相關(guān)單位提供專業(yè)的廠房修葺與改造。（實(shí)施方案見附件）第七節(jié) 工程設(shè)備管理構(gòu)想在現(xiàn)代物業(yè)管理中，設(shè)備管理水平是物業(yè)管理綜合水平評判的專業(yè)依據(jù)之一。青羊工業(yè)園是一個集工業(yè)、商業(yè)、服務(wù)業(yè)等多功能綜合園區(qū)，系統(tǒng)設(shè)備配置齊全，設(shè)備科技技術(shù)含量高，系統(tǒng)設(shè)備停運(yùn)對園區(qū)業(yè)主、單位影響巨大。針對

38、園區(qū)的設(shè)備情況，我們認(rèn)為，從以下方面入手，是設(shè)備管理的基本保障：一、 完善工程部架構(gòu)，確保工程部技術(shù)力量，在工程部架構(gòu)設(shè)置中，應(yīng)保證有機(jī)電工程師、電子電氣工程師、暖通工程師等高級專業(yè)技術(shù)人才，在人才、技術(shù)資源的有力保證下，熟悉設(shè)備性能、有可靠的運(yùn)行維護(hù)和檢修能力，保證設(shè)備的正常運(yùn)行，有能力及時發(fā)現(xiàn)和處理設(shè)備運(yùn)行過程中的隱患和故障，保證將設(shè)備故障排除在萌芽狀態(tài)。二、 建立完善的設(shè)備檔案 ，健全設(shè)備卡片和運(yùn)行維修記錄，隨時掌握設(shè)備運(yùn)行維護(hù)狀況，搞好設(shè)備“病史”管理。三、 健全設(shè)備管理崗位職責(zé)，制定設(shè)備運(yùn)行、維護(hù)、保養(yǎng)、檢修制度，制定設(shè)備周檢、月檢、季檢、年檢工作計(jì)劃；嚴(yán)格填報運(yùn)行、維護(hù)、檢修、更新

39、記錄。四、 建立設(shè)備緊急事故預(yù)案，保證設(shè)備緊急情況時的管理流程。1、 由工程部設(shè)備主管起草演習(xí)預(yù)案，經(jīng)工程部經(jīng)理審核，報項(xiàng)目部經(jīng)理審批后，提前通知與演習(xí)相關(guān)的單位、住戶和相關(guān)部門；2、 工程部經(jīng)理組織設(shè)備運(yùn)行管理和設(shè)備檢修技術(shù)人員提前到場，學(xué)習(xí)該次演習(xí)的目的、目標(biāo)、演習(xí)預(yù)案、實(shí)施辦法；3、 實(shí)施演習(xí)方案，監(jiān)控演習(xí)程序，在演習(xí)過程中鍛煉運(yùn)行管理人員在緊急情況下的運(yùn)行管理操作能力和檢修技術(shù)人員在緊急設(shè)備故障時的應(yīng)急檢修能力；4、 組織過程技術(shù)人員對演習(xí)過程分析、討論、總結(jié)演習(xí)的成敗得失，積累緊急設(shè)備故障的管理經(jīng)驗(yàn)；5、 工程部經(jīng)理組織講評，形成演習(xí)報告和測評報告，向項(xiàng)目部經(jīng)理和管委會匯報。五、 建

40、立重要設(shè)備停運(yùn)審批管理程序，避免因重要設(shè)備停運(yùn)給園區(qū)業(yè)主和相關(guān)單位帶來損失。六、 共用設(shè)施設(shè)備管理標(biāo)準(zhǔn)及實(shí)施辦法：序號項(xiàng)目實(shí)施方案督導(dǎo)計(jì)劃服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)1電梯1、 安排電梯維修人員每天進(jìn)行巡視檢查，包括機(jī)房、轎頂及轎廂安全回路；2、 定期維保加油；3、 每周、每月、每季度由外委維保單位檢查維保；4、 每年報技監(jiān)局年檢。1、 主管每天巡視檢查電梯運(yùn)行狀況，并檢查維保狀況和相關(guān)記錄；2、 電梯工每天巡視檢查機(jī)房不少于3次，并做好記錄；1、 審查月度、季度及年檢維保情況，并提出意見和建議。1、 電梯按照甲方要求時間開啟，保證運(yùn)行良好，維保達(dá)到國家規(guī)定要求，無電梯事故；2、 設(shè)備得到規(guī)范要求的專業(yè)維保，杜絕

41、因維保不及時造成設(shè)備損壞和報廢。2監(jiān)控系統(tǒng)1、 每周維護(hù)檢查紅外線報警裝置，進(jìn)行障隘測試；2、 每周進(jìn)行鏡頭維護(hù)除塵，確保錄像清晰；3、 每月全面檢查線路接頭及系統(tǒng)元件；4、 每半年由委外維保單位維護(hù)檢查一次。1、 工程主管、保安隊(duì)長定期檢查監(jiān)控中心圖像及運(yùn)行記錄，并每周安排保安員進(jìn)行紅外線障隘測試；2、 工程主管每月組織全面檢查系統(tǒng)線路及設(shè)備；3、 委外維護(hù)結(jié)果需由主管現(xiàn)場檢查及工程部經(jīng)理簽署意見。1、 紅外線報警裝置靈敏，無誤報、漏報發(fā)生；2、 監(jiān)控設(shè)備圖像清晰，硬盤錄像可保存一個月。3消防廣播1、 災(zāi)時和緊急通知時開啟，音量適度；2、 每天巡視檢查末端音箱，確保音箱輸出正常，無噪音；3、

42、 每月檢查播音設(shè)備和系統(tǒng)線路，保證設(shè)備完好，線路暢通；4、 每半年維保音箱一次。3、 主管每天巡視公共區(qū)域時監(jiān)聽音樂效果；4、 每天巡視檢查機(jī)房一次；5、 審查月度系統(tǒng)維保情況，并提出意見和建議。1、 運(yùn)行效果良好，無噪音，播放節(jié)目菜單合理；2、 音控設(shè)備擺放整齊，設(shè)備房干凈整潔，音帶、碟片使用保管得當(dāng)；3、 維保及時準(zhǔn)確，相關(guān)運(yùn)行、維保記錄完整準(zhǔn)確。4有線電視系統(tǒng)1、 每天巡視機(jī)房次數(shù)不低于3次，并適時監(jiān)控信號源質(zhì)量；2、 接業(yè)主報修1小時內(nèi)解決問題；3、 每周全面檢查一次線路信號放大器，發(fā)現(xiàn)問題一小時內(nèi)通知網(wǎng)絡(luò)公司解決；4、 每年信號接入單位系統(tǒng)維護(hù)保養(yǎng)不少于2次。1、 主管每天巡視機(jī)房一

43、次，每周檢驗(yàn)信號質(zhì)量一次；2、 弱電工每天監(jiān)測信號質(zhì)量一次，并將結(jié)果匯報領(lǐng)班；3、 主管每月組織檢查一次系統(tǒng)運(yùn)行維護(hù)情況，并審查運(yùn)行維護(hù)記錄；4、 接入單位維護(hù)保養(yǎng)結(jié)果需報主管及公司經(jīng)理簽署意見。1、 電視信號質(zhì)量投訴1小時內(nèi)解決；2、 線路暢通及設(shè)備完好率達(dá)到100。5網(wǎng)絡(luò)系統(tǒng)1、 每天巡視機(jī)房次數(shù)不低于3次，并適時監(jiān)控信號源質(zhì)量；2、 每周全面檢查一次線路信號放大器，發(fā)現(xiàn)問題一小時內(nèi)通知網(wǎng)絡(luò)公司解決；3、 每年信號接入單位系統(tǒng)維護(hù)保養(yǎng)不少于2次。1、 主管每天巡視機(jī)房一次，每周檢驗(yàn)信號質(zhì)量一次；2、 弱電工每天監(jiān)測信號質(zhì)量一次，并將結(jié)果匯報領(lǐng)班；3、 主管每月組織檢查一次系統(tǒng)運(yùn)行維護(hù)情況，

44、并審查運(yùn)行維護(hù)記錄；1、 視信號質(zhì)量投訴1小時內(nèi)解決；2、 線路暢通及設(shè)備完好率達(dá)到100。8 鍋爐1、 每天開啟前檢查系統(tǒng)管網(wǎng)及控制部件，清洗毛發(fā)過濾器；2、 根據(jù)需要進(jìn)行系統(tǒng)反沖洗，并配制水處理藥劑；3、 每月進(jìn)行控制部件檢修；4、 每年進(jìn)行一次系統(tǒng)設(shè)備維護(hù)保養(yǎng)檢修，報技監(jiān)局年檢，管道閥門油漆。1、 主管每天抽檢末端熱水效果，每月審查運(yùn)行維護(hù)記錄；2、 安排督導(dǎo)年度維護(hù)保養(yǎng)工作，并向公司提交年檢報告；1、 定時間運(yùn)行，不隨意調(diào)整運(yùn)行時間，保證末端供水時間和熱水效果；2、 設(shè)備檢修提前知會校方，并在公寓告示欄通知。9變配電系統(tǒng)1、 每隔3小時巡視檢查設(shè)備房，并填寫運(yùn)行記錄；2、 每月檢查緊固

45、系統(tǒng)接線端子，保證接觸良好；3、 每半月維護(hù)保養(yǎng)發(fā)電機(jī)，并試車15分鐘；4、 雷雨季節(jié)來臨前檢查系統(tǒng)防雷接地情況；5、 每年度系統(tǒng)安全檢查并維護(hù)一次。1、 主管每周巡視檢查配電室不少于2次，并抽查系統(tǒng)維護(hù)情況，并審查運(yùn)行維護(hù)記錄及能耗統(tǒng)計(jì)表；2、 領(lǐng)班隨時檢查配電室值班情況及運(yùn)行記錄填寫情況，并參與發(fā)電機(jī)維護(hù)及試車；3、 主管每年組織進(jìn)行一次緊急停電事故演習(xí)。1、 系統(tǒng)正常運(yùn)行，市電停電后15分鐘內(nèi)發(fā)電機(jī)供電，保證電梯、消防、事故照明正常使用；2、 檢修停電提前24小時以告示方式通知業(yè)主和使用單位，商鋪、辦公場所書面通知用戶。10消防系統(tǒng)1、 每2個月進(jìn)行1次普消末端水壓測試，每三個月進(jìn)行一次

46、自消末端水試水，檢查水泵聯(lián)動情況；2、 每半年清洗一次感煙、感溫探頭濾網(wǎng)，每年抽查10探頭感煙感溫報警情況；3、 消防系統(tǒng)委外日常運(yùn)行維護(hù)管理，消防系統(tǒng)聯(lián)動設(shè)備調(diào)試檢測由外委單位承擔(dān)，消防系統(tǒng)安全年檢由委外承接單位負(fù)責(zé)；1、 系統(tǒng)日常運(yùn)行由保安隊(duì)長負(fù)責(zé)監(jiān)督管理；2、 系統(tǒng)維護(hù)、檢測、調(diào)試由工程主管負(fù)責(zé)組織實(shí)施并驗(yàn)證結(jié)果；3、 保安隊(duì)長每年組織兩次以上消防演練培訓(xùn)；4、 委外年度安全檢查結(jié)果需報公司經(jīng)理審核并簽署意見。1、 系統(tǒng)完好，報警點(diǎn)位準(zhǔn)確，無誤報；2、 按消防相關(guān)法律法規(guī)要求運(yùn)行和維護(hù)系統(tǒng)；3、 普消末端壓力保證不低于0.7mpa，自消自消末端壓力保證不低于0.5mpa；4、 預(yù)警時值班

47、人員5負(fù)責(zé)內(nèi)到達(dá)第一現(xiàn)場。11二次供水1、 每天巡視機(jī)房不少于3次，并填寫運(yùn)行記錄；2、 系統(tǒng)每半年消毒次數(shù)不少于1次，生活水池（水箱）每年消毒次數(shù)不少于2次；并有消毒處理記錄；3、 除操作人員外，無關(guān)人員不得進(jìn)入機(jī)房；4、 機(jī)房需人走上鎖。1、 每半年末端水質(zhì)取樣到市防疫站化驗(yàn)一次；2、 主管參與系統(tǒng)管道消毒過程及水池水箱清洗消毒過程；3、 每出現(xiàn)一次水質(zhì)化驗(yàn)不合格情況，責(zé)任人處罰100300元，主管處罰200500元；4、 停水前提前48小時通知。1、 保證水質(zhì)達(dá)到國家現(xiàn)行標(biāo)準(zhǔn)要求。七、 園區(qū)業(yè)主和住場單位的設(shè)備管理特約服務(wù)：針對園區(qū)工業(yè)區(qū)等相關(guān)方的專用設(shè)備，我們可以根據(jù)相關(guān)方的需求，向相

48、關(guān)方提供專業(yè)的設(shè)備運(yùn)行維護(hù)管理服務(wù)，為住場單位、業(yè)主解除設(shè)備運(yùn)行維護(hù)管理的后顧之憂，并以我們堅(jiān)實(shí)的工程技術(shù)力量展示設(shè)備管理的得天獨(dú)厚的優(yōu)勢。第八節(jié) 園區(qū)治安管理青羊工業(yè)園的園區(qū)治安管理方面，我們將針對園區(qū)的不同業(yè)態(tài)情況，建立安全管理機(jī)制，成立在保安部領(lǐng)導(dǎo)下的園區(qū)安全管理分隊(duì)，根據(jù)業(yè)主和相關(guān)方需求，對不同區(qū)域進(jìn)行不同的安全管理方針。具體包括：八、 針對住宅區(qū)域?qū)嵤┓忾]管理，采用先進(jìn)的周界和主入口監(jiān)控設(shè)備和周界紅外線報警裝置，在住宅區(qū)主入口、樓棟單元入口設(shè)置ic卡門禁裝置，在戶內(nèi)設(shè)置安防設(shè)備駁接接口，以先進(jìn)的安全監(jiān)控裝置確保園區(qū)住戶安全。同時，我們在住宅區(qū)入口、大堂安排值班人員，嚴(yán)格對進(jìn)入住宅區(qū)的

49、外來人員進(jìn)行盤查，并通過可視對講設(shè)備與住戶聯(lián)系識別訪客身份，未被識別的訪客將嚴(yán)禁進(jìn)入住宅區(qū)。在園區(qū)內(nèi)，我們還將安排巡邏人員，24小時對園區(qū)巡邏，扶老攜幼，以完善的安全保障措施，維護(hù)園區(qū)的社區(qū)安寧。九、 針對辦公區(qū)、商業(yè)區(qū)商家需求，對相關(guān)區(qū)域?qū)嵤┌敕忾]管理，在確保辦公、經(jīng)營環(huán)境的前提下，為訪客、辦事人員、消費(fèi)者通過安全、舒適、文明的環(huán)境氛圍，保障各種活動的正常開展。十、 同時，我們還將考慮園區(qū)不同的業(yè)態(tài)，對相關(guān)方提供開放式安全管理，安排便衣安全員，巡邏與相關(guān)區(qū)域，在確保治安環(huán)境的基礎(chǔ)上，避免給相關(guān)方帶來服務(wù)干擾和心理壓力。十一、 根據(jù)重點(diǎn)部位業(yè)主的服務(wù)需求，我們安排人員定點(diǎn)執(zhí)勤或增加巡視頻次，確

50、保重點(diǎn)部位的安全。十二、 在園區(qū)的安全管理工作中，我們每月組織實(shí)施一次安全演習(xí)，演習(xí)項(xiàng)目包括發(fā)現(xiàn)刑事案件的處理辦法、治安糾紛的處理辦法、盜竊處理程序、火災(zāi)處理程序、強(qiáng)行越入園區(qū)的處理程序等，并在園區(qū)成立以保安部隊(duì)長為隊(duì)長的應(yīng)急安全隊(duì)，確保緊急情況下的人員保障。十三、 相關(guān)工作職責(zé)標(biāo)準(zhǔn)1、 保安隊(duì)長崗位職責(zé)（含副隊(duì)長、分隊(duì)長職責(zé)）a、 負(fù)責(zé)組織全體保安人員認(rèn)真履行職責(zé)，圓滿完成項(xiàng)目部交給的各項(xiàng)保衛(wèi)任務(wù)；b、 協(xié)助綜合管理部完成保安人員的招聘、面試，負(fù)責(zé)安排新隊(duì)員的上崗前培訓(xùn)及保安人員的崗中、技能等各項(xiàng)培訓(xùn)；c、 負(fù)責(zé)日常勤務(wù)的組織與實(shí)施，檢查、指導(dǎo)、講評；d、 負(fù)責(zé)保安大隊(duì)勤務(wù)值班，負(fù)責(zé)突發(fā)事件

51、的組織指揮和各種處置方法的擬訂及方案的演練；e、 負(fù)責(zé)擬制保安人員職責(zé)、基本要求、獎勵與處罰細(xì)則，并指導(dǎo)保安人員貫徹執(zhí)行；f、 關(guān)心所轄區(qū)域班子建設(shè)，做到選好苗、使用好、管理好、培訓(xùn)好。經(jīng)常指導(dǎo)他們工作，幫助他們解決實(shí)際困難，定期組織他們學(xué)習(xí)應(yīng)急處理程序等知識；g、 協(xié)同公安機(jī)關(guān)搞好社區(qū)綜合治理；h、 隨時掌握員工思想動態(tài)，加強(qiáng)與員工的溝通和交流，熟悉各防區(qū)的治安狀況；i、 在責(zé)任區(qū)內(nèi)發(fā)生治安、刑事案件時，應(yīng)立即組織人員保護(hù)好現(xiàn)場，并控制好事態(tài)；j、 負(fù)責(zé)隊(duì)員的月考評。k、 完成管理公司、管理處交辦的其它工作任務(wù)。2、 保安班長崗位職責(zé)a、 以身作則帶領(lǐng)保安隊(duì)員上崗執(zhí)勤、護(hù)衛(wèi)、巡邏。檢查、記載

52、、聽反映隊(duì)員生活、工作及紀(jì)律情況，協(xié)調(diào)處理隊(duì)員這幾方面的問題，及時向隊(duì)長匯報；b、 檢查各崗位的文明執(zhí)勤與著裝情況，落實(shí)防范措施；c、d、e、 待添加的隱藏文字內(nèi)容3建立衛(wèi)生制度，帶領(lǐng)保安隊(duì)員搞好崗位以及宿舍的清潔衛(wèi)生、飲食衛(wèi)生；f、 配合隊(duì)長做好隊(duì)員的思想工作，根據(jù)上級要求，合理組織、監(jiān)督隊(duì)員按時上下班和組織參加各類會議、培訓(xùn)和總結(jié)；g、 對上崗時發(fā)生的突發(fā)事件，要按規(guī)定采取處置措施，并書面報告隊(duì)長；h、 員工調(diào)到親的崗位時，負(fù)責(zé)對所管轄范圍內(nèi)的新員工作崗前培訓(xùn)。3保安隊(duì)員崗位職責(zé)a、 根據(jù)公司工作需要，在指定的崗位執(zhí)勤，按規(guī)定的時間、地點(diǎn)、任務(wù)完成上級交辦的治安保衛(wèi)任務(wù)；b、 根據(jù)有關(guān)規(guī)章

53、制度，負(fù)責(zé)做好防火、防盜、防破壞、防自然災(zāi)害事故等工作，保障責(zé)任區(qū)的安全；c、 對出入大門的人、貨物進(jìn)行證件檢查，其中貨物出門需出門條，防止未經(jīng)允許的人員、車輛、物資進(jìn)出責(zé)任區(qū)，維護(hù)責(zé)任區(qū)內(nèi)的人身財(cái)產(chǎn)安全；d、 處理責(zé)任區(qū)內(nèi)發(fā)生的有關(guān)問題，并及時報知上級；e、 熟悉、掌握所在業(yè)態(tài)區(qū)域業(yè)態(tài)（住宅區(qū)域、辦公區(qū)域、工業(yè)區(qū)域）、住戶的基本情況；f、 服從命令，聽從指揮，積極完成上級交辦的臨時性任務(wù)。4、大門崗工作職責(zé)a、 大門崗負(fù)責(zé)檢查進(jìn)出車輛有無攜帶違禁物品、疏通交通道路、盤查可疑人員和物品。此外，大門崗還是公司及其所管理物業(yè)形象的窗口。b、 負(fù)責(zé)維護(hù)大門口的進(jìn)出秩序和本區(qū)域的社會秩序，禁止小商小販在門前及大門兩側(cè)擺攤設(shè)點(diǎn)；c、 隨時掌握出入大門的車輛及人員情況，發(fā)現(xiàn)可疑人員應(yīng)及時查詢或報告，小商小販、無成人帶領(lǐng)的小孩、精神不正常的人以及在大門處逗留、玩耍的人，應(yīng)禮貌地設(shè)法加以勸離；d、 遇有上級領(lǐng)導(dǎo)和業(yè)主出入（包括步行及乘車），要敬舉手禮；e、 發(fā)生糾紛和一般性治安問題時，應(yīng)依法及時處理并報告主管，同時及時疏散圍觀群眾，恢復(fù)正常秩序；f、